Stadtgemeinde Baden Hauptplatz 1 A-2500 Baden Tel.: Bebauungsplanes

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1 Hauptplatz 1 A-2500 Baden Tel.: Entwurf zur Änderung des Bebauungsplanes zur Erhaltung der siedlungstypischen Bebauungs- und Grünstrukturen Teil III GZ: /17-BP Baden, im März 2018 raum und plan raumplanung landschaftsplanung beratung Dipl.-Ing. Josef Hameter Ingenieurkonsulent für Raumplanung und Raumordnung staatlich befugter und beeideter Ziviltechniker Morenogasse 6/2, 2540 Bad Vöslau Filiale: Am Flachhard 9, 2500 Baden office@raumundplan.at

2 Inhaltsverzeichnis Erläuterungsbericht zur Änderung des Bebauungsplanes der Stadtgemeinde Baden Übersicht über die geplanten Änderungspunkte Erläuterung der geplanten Änderungspunkte Baulandbereiche nördlich der Schwechat und östlich der Palffygasse / Boldrinigasse Ausgangssituation Änderungsanlass Erläuterung der geplanten Änderungen... 8 Verordnungsentwurf zur Änderung des Bebauungsplanes der Stadtgemeinde Baden raum und plan März 2018 Seite 2

3 Hauptplatz 1 A-2500 Baden Tel.: Erläuterungsbericht zur Änderung des Bebauungsplanes der Stadtgemeinde Baden GZ: /17-BP Baden, im März 2018 raum und plan raumplanung landschaftsplanung beratung Dipl.-Ing. Josef Hameter Ingenieurkonsulent für Raumplanung und Raumordnung staatlich befugter und beeideter Ziviltechniker Morenogasse 6/2, 2540 Bad Vöslau Filiale: Am Flachhard 9, 2500 Baden office@raumundplan.at

4 1. Übersicht über die geplanten Änderungspunkte Im Zuge gegenständlicher Änderung sind folgende Abänderungen des Bebauungsplanes der Stadtgemeinde Baden geplant: Änd.- Nr. Bereich KG / Gst. Nr. Geplante Änderung 1 Baulandbereiche nördlich der Schwechat und östlich der Palffygasse / Boldrinigasse Baden (4002), Leesdorf (4017), Mitterberg (4020) / diverse Grundstücke Festlegung von Bereichen seitlicher oder hinterer Bauwiche ; Abänderung von Bebauungsbestimmungen (Bebauungsdichten); Abänderung von Sonderbebauungsweisen ("f*", "s*" und "g*") und der Bebauungsweise "freie Anordnung der Gebäude" ("f"); Streichen kenntlichgemachter Straßenniveaus; Sonstige Änderungen; In den folgenden Abschnitten werden die vorgesehenen Änderungspunkte nun näher erläutert: raum und plan März 2018 Seite 4

5 2. Erläuterung der geplanten Änderungspunkte 2.1 Baulandbereiche nördlich der Schwechat und östlich der Palffygasse / Boldrinigasse Betroffene Grundstücke KG Baden, KG Leesdorf, KG Mitterberg: diverse Grundstücke Kurzbeschreibung der vorgesehenen Änderungen Festlegung von Bereichen seitlicher oder hinterer Bauwiche Abänderung von Bebauungsbestimmungen (Bebauungsdichten) Abänderung von Sonderbebauungsweisen ("f*", "s*" und "g*") und der Bebauungsweise "freie Anordnung der Gebäude" ("f"); Streichen kenntlichgemachter Straßenniveaus Sonstige Änderungen Ausgangssituation Die Stadtgemeinde Baden verfügt für die gewidmeten Baulandbereiche flächendeckend über einen rechtsgültigen Bebauungsplan, welcher in der aktuellen Fassung aus insgesamt 57 Planblättern, einem Legendenblatt und zugehörigen Bebauungsvorschriften besteht. Dieses Instrument ist in den letzten Jahren und Jahrzehnten mehrfach überarbeitet worden, bedingt nicht zuletzt durch siedlungsstrukturelle Entwicklungen aber auch durch Änderungen der gesetzlichen Bestimmungen über den Regelungsinhalt. Wie viele andere Gemeinden im südlichen Wiener Umland sieht sich auch die Stadtgemeinde Baden in den letzten Jahren mit einem zunehmenden Siedlungsdruck konfrontiert, welcher bei gleichzeitiger Knappheit verfügbaren Grund und Bodens in der letzten Zeit zu einer beobachtbaren, maßgeblichen Steigerung der Grundstückspreise führte. Gleichzeitig verfügt Baden als Kurstadt nationaler und internationaler Bekanntheit aber auch über zahlreiche schützenswerte Siedlungsstrukturen, welche insbesondere an der Vielzahl denkmalgeschützter oder schutzwürdiger Objekte sowie auch ortsbildprägender Grünstrukturen ablesbar ist. Nicht zuletzt durch diese Situation des erhöhten Siedlungsdruckes gepaart mit einem erhöhten öffentlichen Interesse an dem Erhalt und dem Schutz ortsbildprägender Strukturen ergibt sich nunmehr eine erforderliche Anpassung des örtlichen Planungsinstrumentes des Bebauungsplanes an diese vergleichsweise neuen Rahmenbedingungen. raum und plan März 2018 Seite 5

6 2.1.2 Änderungsanlass Am hat der Gemeinderat der Stadtgemeinde Baden eine Bausperre gemäß 35 NÖ Raumordnungsgesetz 2014 für das gesamte Stadtgebiet erlassen. Als Ziel wurde dabei formuliert: Seit der Generalüberarbeitung des Bebauungsplanes 2003 hat sich immer wieder gezeigt, dass die Festlegungen im Bebauungsplan (v.a. hintere Baufluchtlinien, Freiflächen und Bebauungsdichten) in manchen Bereichen zur konsequenten Erhaltung der für Baden siedlungstypischen Bebauungs- und Grünstrukturen nicht ausreichen. Es ist daher erforderlich, den Bebauungsplan im Sinn der Erhaltung der siedlungstypischen Bebauungs- und Grünstrukturen im gesamten Stadtgebiet zu überprüfen und ggf. zu überarbeiten. Um bis zur endgültigen Rechtskraft des zu überarbeitenden Bebauungsplans diesem Ziel widersprechende Entwicklungen hintanzuhalten, soll eine Bausperre gemäß 35 NÖ ROG 2014 verhängt werden. Darüber hinaus wurde beginnend im Jahre 2007 der Bebauungsplan der Stadtgemeinde Baden insofern schrittweise überarbeitet, als dass Zug um Zug kleinteilige Schutzzonen innerhalb denkmalgeschützter Bereiche, schutzwürdiger Objekte, Ensembles, siedlungsprägender dörflicher Bereiche und entsprechender Pufferzonen (sog. Ortsbildzonen ) festgelegt wurden. Innerhalb von Schutzzonen mit Objekten unter Denkmalschutz, Schutzzonen mit schutzwürdigen Objekten und Schutzzonen mit ensemblebedeutsamen Objekten wurde dabei generell auf die Festlegung von Bebauungsdichten verzichtet, um so eine größere Flexibilität und Nachhaltigkeit der Nutzung zu gewährleisten. In der Alltagspraxis der baubehördlichen Umsetzung haben sich hierbei in den letzten Jahren allerdings vielfach Probleme ergeben, da die Festlegung keine Bebauungsdichte einen zu weiten Interpretationsspielraum zulässt. Um diese Probleme in Zukunft hintanzuhalten, ist es nunmehr angedacht, dass in jenen Bereichen, in welchen im Zuge der Festlegung kleinteiliger Schutzzonen die Bebauungsbestimmung Bebauungsdichte gestrichen wurde, diese wiedereingeführt werden. Als Maßgabe der künftigen Regelung sollen dabei jene Bebauungsdichten herangezogen werden, welche vor der Ausweisung kleinteiliger Schutzzonen ab dem Jahre 2007 festgelegt waren. Vor dem Hintergrund dieser Rahmenbedingungen und angesprochenen Zielsetzungen ist es daher erforderlich, die Ortsbildstrukturen im gesamten Stadtgebiet zu untersuchen um geeignete Maßnahmen zur Überarbeitung des Bebauungsplanes zu entwickeln. Wesentliche Ziele dieser Untersuchung stellen dabei insbesondere auch die Überprüfung der festgelegten Baufluchtlinien und Freiflächen und gegebenenfalls deren notwendige Abänderung bzw. die angesprochene Wiedereinführung von Bebauungsdichten in Bereichen von Schutzzonen mit Objekten unter Denkmalschutz, Schutzzonen mit schutzwürdigen Objekten und Schutzzonen mit ensemblebedeutsamen Objekten dar. Im Hinblick auf die rechtliche Rahmenbedingung, dass die verordnete Bausperre gemäß 35 NÖ Raumordnungsgesetz 2014 zwei Jahre nach ihrer Kundmachung außer Kraft tritt - wenn sie nicht früher aufgehoben wird und sie vor Ablauf dieser Frist nur für ein Jahr verlängert raum und plan März 2018 Seite 6

7 werden konnte, erscheint es nunmehr zielführend, zeitgerecht die Überarbeitung des Bebauungsplanes für Teilbereiche des Stadtgebietes durchzuführen. Schrittweise sollen dabei größere, zusammenhängende Bereiche des Stadtgebietes, welche innerhalb des Geltungsbereiches des verordneten Bebauungsplanes gelegen sind, im Hinblick auf die eingangs erwähnten Zielsetzungen untersucht bzw. überprüft und bereichsweise überarbeitet werden. Gegenständlich werden dabei jene Bereiche des Stadtgebietes, welche - nördlich der Schwechat bzw. - östlich der Palffygasse / Boldrinigasse gelegen sind, angesprochen: Abbildung: Übersicht über den Teilbereich nördlich der Schwechat bzw. östlich der Palffygasse / Boldrinigasse Quelle: raum und plan, Insgesamt sind im o.a. Bereich derzeit rd. 163 ha Bauland gewidmet, welche sich über 17 Blätter des Bebauungsplanes erstrecken. raum und plan März 2018 Seite 7

8 2.1.3 Erläuterung der geplanten Änderungen Hinsichtlich einer nachvollziehbaren Vorgangsweise der Überarbeitung des Bebauungsplanes im vorher genannten Teilbereich des Gemeindegebietes scheint es zielführend, wesentliche Planungsgrundsätze im Detail zu erörtern Festlegung von Bereichen seitlicher oder hinterer Bauwiche / Streichen bzw. Neufestlegung von Baufluchtlinien bzw. Freiflächen Hinsichtlich der Regelung der Bebauung von Grundstücken mit Haupt- und Nebengebäuden bzw. der dezidierten Einschränkung dieser Nutzungsmöglichkeiten sieht der Bebauungsplan der Stadtgemeinde Baden bislang die Ausweisung von vor. - vorderen Baufluchtlinien, - seitlichen und hinteren Baufluchtlinien, - absoluten hinteren Baufluchtlinien, sowie - Freiflächen Vor dem Hintergrund der unter Punkt erläuterten, aktuellen Bausperre sollen die siedlungstypischen Bebauungs- und Grünstrukturen künftig stärker berücksichtigt und weitestgehend erhalten werden, wodurch im Zuge der Überarbeitung des Bebauungsplanes tendenziell großflächigeren, zusammenhängenden Grünbereichen wie z.b. Innenbereiche von Baublöcken, Übergangsbereiche zur freien Landschaft, etc. ein verstärktes Augenmerk geschenkt werden soll. Grundsätzlich erscheint daher die Festlegung von flächigen "Bereichen seitlicher oder hinterer Bauwiche" zielführend, da innerhalb dieser flächig abgegrenzten - anstatt lediglich linienhaft gekennzeichneten - Bereiche Grundstücksteilungen entlang von Baufluchtlinien nicht zur Aufhebung entsprechender Planungsziele führen können. Gemäß 31 Abs. 5 des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014 darf im Bebauungsplan festgelegt werden, dass bestimmte Baufluchtlinien auch als Abgrenzungen innerhalb eines Planungsbereiches gelten, über die ausnahmslos nicht hinausgebaut werden darf (absolute Baufluchtlinie). Diese "absoluten Baufluchtlinien" sind bereichsweise derzeit auch im Bebauungsplan der Stadtgemeinde Baden ausgewiesen, wodurch sich die grundlegende Rechtswirkung ergibt, dass innerhalb dieser Bereiche keinerlei Bauwerke errichtet werden dürfen. Da diese Regelung - falls dies den Intentionen des Verordnungsgebers entspricht - grundsätzlich ohnehin durch die Festlegung von "Freiflächen" möglich ist, erscheint eine Spezifizierung im Bereich von Baufluchtlinien notwendig. Als zielführender wird daher eine Regelung erachtet, die die Errichtung von Hauptgebäuden zwar untersagt, die Errichtung von Nebengebäuden gemäß 4 Z. 15 NÖ Bauordnung 2014 bis zu einem Gesamtausmaß an bebauter Fläche jedoch erlaubt. Da zur gärtnerischen Gestaltung und Pflege dieser Bereiche der siedlungstypischen Grünstrukturen vielfach auch entsprechende Hütten und Gartenhäuser notwendig sind, wird ein maximales Gesamtausmaß von 25 m² bebauter Fläche an Nebengebäuden bzw. -gebäudeteilen pro Liegenschaft innerhalb dieser Bereiche als strukturverträglich erachtet. raum und plan März 2018 Seite 8

9 Schlussfolgernd erscheint es daher zweckentsprechend, vor dem Hintergrund der Bestimmungen des 51 Abs 2 NÖ Bauordnung 2014 i.d.dzt.g.f. und im Falle der Festlegung von "Bereichen seitlicher oder hinterer Bauwiche" diese Regelung vorzusehen. Im Folgenden werden jene Bereiche, wo die Festlegung von "Bereichen seitlicher oder hinterer Bauwiche" vorgesehen ist, näher spezifiziert: a) "Bereiche seitlicher oder hinterer Bauwiche" anstatt von seitlichen und/oder hinteren Baufluchtlinien Betroffene Grundstücke KG Baden: Grundstücke (bzw. -teile) der Nr..105,.106,.107,.113,.121,.124,.157,.160,.236/5,.236/6,.497/2,.498,.533,.587,.616,.618,.621,.98/1, 233/1, 233/4, 237, 240/1, 240/2, 242/1, 242/4, 243/1, 244, 245/1, 245/3, 247, 31/2, 32/3, 32/5, 33/2, 35/10, 35/5, 35/6, 35/9, 37/1, 37/24, 37/27, 37/29, 37/31, 37/33, 37/34, 37/35, 37/38, 37/39, 37/40, 37/42, 37/45, 39/1, 39/2, 40, 410, 43, 44, 448, 45, 479, 480, 481, 483, 65, 67/2, 68/1, 68/2, 69/1, 69/2, 73, 80/4 und 80/5; KG Leesdorf: Grundstücke (bzw. -teile) der Nr..11,.223,.224,.285,.361,.413,.471/1,.471/2,.480,.481,.49,.50,.501,.51/1,.51/2,.513,.521,.532,.533,.54/2,.542,.55,.627,.634,.641,.93,.95, 10, 111/17, 111/18, 111/24, 111/31, 111/32, 111/33, 111/34, 111/35, 111/36, 111/37, 111/38, 111/50, 111/51, 111/52, 111/53, 111/56, 113/4, 113/5, 114, 114, 119/6, 119/7, 119/8, 12/1, 120/1, 120/2, 120/3, 120/8, 120/9, 122/1, 122/6, 123/10, 123/2, 123/21, 123/22, 123/33, 123/35, 123/38, 123/6, 123/7, 123/9, 138/27, 138/28, 138/29, 139/10, 140/2, 142/13, 142/14, 142/15, 142/16, 142/17, 142/20, 142/22, 142/23, 142/5, 142/6, 142/8, 143/16, 145/1, 145/17, 145/19, 145/3, 146/4, 146/5, 149/27, 149/29, 149/30, 149/33, 149/34, 149/5, 149/7, 15, 150/1, 153/7, 157/1, 157/14, 157/19, 157/20, 157/22, 157/37, 157/38, 157/40, 157/41, 157/49, 157/51, 157/52, 157/53, 157/54, 157/56, 157/57, 157/58, 157/59, 157/60, 157/71, 157/72, 157/73, 157/74, 157/77, 157/78, 157/79, 157/80, 157/81, 157/82, 157/84, 157/9, 158/3, 16/1, 16/2, 164/1, 164/3, 165/1, 165/10, 165/13, 165/16, 165/21, 165/24, 165/27, 165/3, 165/4, 165/6, 165/7, 166/1, 166/2, 166/4, 166/5, 166/8, 167/10, 167/11, 167/17, 232/3, 233/1, 234/1, 234/10, 234/8, 234/9, 236/3, 237/1, 237/3, 237/5, 239/1, 239/2, 240, 242/1, 242/2, 242/8, 250, 252/1, 310/2, 310/7, 310/8, 311/4, 312/3, 312/4, 312/5, 312/6, 312/7, 312/8, 313/11, 313/12, 313/2, 313/5, 323/13, 323/14, 323/15, 323/3, 323/4, 323/9, 325/4, 328/12, 328/16, 328/26, 328/28, 328/29, 328/30, 328/31, 328/32, 328/33, 328/7, 330/1, 334/11, 334/12, 335, 336, 342/2, 345/12, 345/120, 345/121, 345/122, 345/13, 345/135, 345/14, 345/15, 345/16, 345/168, 345/169, 345/17, 345/170, 345/171, 345/172, 345/173, 345/174, 345/175, 345/176, 345/177, 345/178, 345/179, 345/18, 345/180, 345/181, 345/182, 345/19, 345/197, 345/198, 345/199, 345/20, 345/200, 345/201, 345/202, 345/203, 345/204, 345/21, 345/22, 345/23, 345/24, 345/25, 345/258, 345/259, 345/26, 345/260, 345/261, 345/262, 345/263, 345/264, 345/265, 345/266, 345/267, 345/268, 345/269, 345/27, 345/270, 345/271, 345/273, 345/274, 345/275, 345/276, 345/277, 345/278, 345/28, 345/29, 345/7, 40/1, 41, 42, 44, 493, 535/4, 535/6, 535/8, 536/10, 536/11, 536/20, 536/28, 536/7, 536/8, 59/1, 59/2, 60/1, 60/2, 60/3, 60/4, 61/1, 61/2, 61/4, 62/1, 62/3, 62/4, 63/1, 63/10, 63/2, 63/3, 63/5, 65, 66/4, 783/4, 8, 9/1, 90/1, 90/2, 90/3, 92/1 und 92/2; KG Mitterberg: Grundstücke (bzw. -teile) der Nr..50, 313/1, 313/2, 405/3, 413/1, 413/7, 53/1 und 53/6; raum und plan März 2018 Seite 9

10 Kurzbeschreibung der vorgesehenen Änderung Abänderung von seitlichen und hinteren Baufluchtlinien Erläuterung Neben den vorhin erwähnten Bereichen "absoluter hinterer Baufluchtlinien" sind innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes der Stadtgemeinde Baden auch seitliche und vor allem hintere Baufluchtlinien ausgewiesen, welche auf eine grundsätzliche Freihaltung dieser Areale von Hauptgebäuden abzielen. Gemäß 51 Abs. 2 der NÖ Bauordnung 2014 dürfen im seitlichen und hinteren Bauwich Nebengebäude und -teile sowie oberirdische bauliche Anlagen, deren Verwendung der von Gebäuden gleicht, errichtet werden, wenn - der Bebauungsplan dies nicht verbietet, - die bebaute Fläche der Gebäude und die überbaute Fläche der baulichen Anlagen insgesamt nicht mehr als 100 m² und - die Höhe dieser Bauwerke nicht mehr als 3 m beträgt; bei Hanglage des Grundstücks darf diese Höhe hangabwärts entsprechend dem gegebenen Niveauunterschied überschritten werden, wenn die ausreichende Belichtung der Hauptfenster zulässiger Gebäude auf den Nachbargrundstücken nicht beeinträchtigt wird. Gemäß der generellen Zielsetzung der aktuellen Bausperre, die für Baden siedlungstypischen Bebauungs- und Grünstrukturen grundsätzlich zu erhalten, erscheint diese allgemeine baurechtliche Regelung angesichts der formulierten Planungsziele zu wenig restriktiv und soll insofern abgeändert werden, als dass teilweise Bereiche seitlicher und vor allem hinterer Baufluchtlinien - gemäß beiliegender Plandarstellungen - in "Bereiche seitlicher oder hinterer Bauwiche" gemäß Punkt abgeändert werden. b) "Bereiche seitlicher oder hinterer Bauwiche" anstatt von "Freiflächen" Betroffene Grundstücke KG Baden: Grundstücke (bzw. -teile) der Nr..140/2,.157, 53/1, 53/2, 53/3, 55/1, 56, 58, 59, 60, 62, 64, 65, 65, 67/2, 69/2, 73, 74/1 und 78; KG Leesdorf: Grundstücke (bzw. -teile) der Nr..23,.334, 158/10, 158/12, 158/8, 160/6, 160/7, 160/8, 164/2, 165/10, 165/16, 165/21, 165/25, 166/2, 166/7, 167/14, 167/15, 167/18, 23/1, 233/1, 233/4, 233/6, 24/1, 24/3, 246/1, 247, 25/1, 252/1, 26/1, 27, 28, 29/1, 29/2, 31/1, 31/3, 31/5, 33/1, 33/2, 33/3, 330/4, 334/2, 334/6, 334/7, 34/1, 34/2, 345/100, 345/101, 345/102, 345/105, 345/106, 345/107, 345/108, 345/109, 345/110, 345/111, 345/112, 345/113, 345/114, 345/115, 345/116, 345/119, 345/185, 345/186, 345/187, 345/188, 345/189, 345/190, 345/191, 345/192, 345/193, 345/194, 345/195, 345/196, 345/244, 345/245, 345/246, 345/247, 345/248, 345/249, 345/250, 345/251, 345/252, 345/30, 345/31, 345/32, 345/33, 345/34, 345/35, 345/36, 345/37, 345/38, 345/39, 345/40, 345/41, 345/42, 345/43, 345/44, 345/45, 345/46, 345/47, 345/48, 345/49, 345/50, 345/51, 345/52, 345/53, 345/54, 345/55, 345/56, 345/57, 345/58, 345/59, 345/60, 345/61, 345/62, 345/63, 345/64, 345/65, 345/66, 345/67, 345/68, 345/69, 345/70, 345/71, 345/72, 345/73, 345/74, 345/75, 345/76, 345/77, 345/78, 345/79, 345/80, 345/81, 345/82, 345/83, 345/97, 345/98, 345/99 und 492/1; raum und plan März 2018 Seite 10

11 KG Mitterberg: Grundstücke (bzw. -teile) der Nr. 262, 268/1, 269/1, 271/1, 274/1, 275/1 und 279/1; Kurzbeschreibung der vorgesehenen Änderung Abänderung von "Freiflächen" Erläuterung Gemäß 30 Abs. 2 Z. 7 des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014 dürfen als Regelung für das Bauland Freiflächen und deren Ausgestaltung festgelegt werden, eine Verordnungsermächtigung seitens des Landesgesetzgebers, welche auch in Baden in zahlreichen Fällen Anwendung gefunden hat. Gemäß 31 Abs. 9 NÖ Raumordnungsgesetz 2014 dürfen dabei bestimmte Teile oder ein bestimmtes Ausmaß von Grundflächen zur Ortsbildgestaltung oder um unzumutbare Belästigungen zu vermeiden, von einer Bebauung mit Vorhaben nach 14 und 15 NÖ Bauordnung 2014, ausgenommen und zu Freiflächen erklärt werden. Im Zuge der Überprüfung des Untersuchungsbereiches nördlich der Schwechat und östlich der Palffygasse / Boldrinigasse wurde allerdings offensichtlich, dass Freiflächen zur Ortsbildgestaltung differenziert zu betrachten sind, da der Schutz von Freiflächen primär im Nahbereich von ebenso schützenswerten baulichen Strukturen - in Baden weitgehend durch die Ausweisung von Schutzzonen der Kategorien 01, 02 und 03 unterstrichen - im öffentlichen Interesse gelegen ist. Schlussfolgernd ergibt sich in logischer Konsequenz, dass abseits schützenswerter baulicher Strukturen Flächen grundsätzlich nicht in diesem Ausmaß geschützt werden müssen bzw. gänzlich unbebaut zu lassen sind. Es erscheint daher zielführend, Freiflächen teilweise - gemäß beiliegender Plandarstellungen - in "Bereiche seitlicher oder hinterer Bauwiche" gemäß Punkt abzuändern. c) Neu ausgewiesene "Bereiche seitlicher oder hinterer Bauwiche" Betroffene Grundstücke KG Baden: Grundstücke (bzw. -teile) der Nr. 53/1, 56, 58 und 62; KG Leesdorf: Grundstücke (bzw. -teile) der Nr..257,.334,.433,.62, 111/27, 111/28, 111/39, 111/40, 111/42, 111/43, 111/44, 111/45, 139/10, 142/13, 142/14, 142/20, 142/5, 142/6, 145/1, 145/3, 165/10, 165/16, 165/21, 166/2, 167/13, 167/14, 167/15, 167/16, 167/17, 193/12, 193/13, 193/14, 193/15, 193/16, 193/2, 193/5, 193/6, 193/7, 193/8, 193/9, 205/2, 206/1, 232/3, 233/1, 233/4, 310/1, 310/11, 310/12, 310/13, 310/15, 310/18, 310/8, 310/9, 311/2, 311/4, 312/3, 328/1, 328/18, 328/20, 328/21, 328/22, 93/1, 93/4, 93/5, 93/6, 94/3, 94/4, 94/7, 97/2, 99/1 und 99/5; KG Mitterberg: Grundstücke (bzw. -teile) der Nr..11, 1/1, 1/17, 1/19, 1/2, 1/4, 1/5, 1/6, 206/2, 208/1, 209/1, 255/2, 257, 259/1, 259/2, 262, 268/1, 269/1, 271/1, 274/1, 275/1, 279/1, 280/1, 280/2, 405/3, 413/1, 413/1, 413/2 und 413/7; raum und plan März 2018 Seite 11

12 Kurzbeschreibung der vorgesehenen Änderung Neufestlegung von "Bereichen seitlicher oder hinterer Bauwiche" Erläuterung Innerhalb des gewidmeten Baulandes sind derzeit zahlreiche Baublöcke vorzufinden, welche bislang keine oder nur geringe Einschränkungen der Situierung von Haupt- und/oder Nebengebäuden - z.b. durch die ledigliche Ausweisung von vorderen Baufluchtlinien - vorsehen. Im Sinne des Zieles der aktuell rechtskräftigen Bausperre und der damit verbundenen, angestrebten Erhaltung der siedlungstypischen Bebauungs- und Grünstrukturen erscheint es daher bereichsweise notwendig, die Situierung von Hauptund/oder Nebengebäuden auch in jenen Bereichen mittels der Festlegung von "Bereichen seitlicher oder hinterer Bauwiche" gemäß Punkt zu regeln, in welchen ansonsten aufgrund des Zuschnittes der Baublöcke gemäß beiliegender Plandarstellungen eine Verbauung siedlungstypischer Grünstrukturen dem Grunde nach möglich wäre. d) "Bereiche seitlicher oder hinterer Bauwiche" anstatt von vorderen Baufluchtlinien Betroffene Grundstücke KG Mitterberg: Grundstücke (bzw. -teile) der Nr. 214/2, 214/7, 214/8, 215/14, 215/2, 216/4, 217/2, 219/1 und 219/4; Kurzbeschreibung der vorgesehenen Änderung Abänderung von vorderen Baufluchtlinien Erläuterung Im Bereich Schiestlstraße / Callianogasse befinden sich die Grundstücke Nr. 214/2, 214/7, 214/8, 215/2, 215/14, 216/4, 217/2, 219/1 und 219/4, KG Mitterberg, welche im aktuell rechtsgültigen Flächenwidmungsplan der Stadtgemeinde Baden als Bauland-Wohngebiet gewidmet sind und für welche der Bebauungsplan der Stadtgemeinde Baden im Bereich der südlich gelegenen Vorgärten jeweils vordere Bauwiche im Abstand von 12 bis zu 18 Meter von der Straßenfluchtlinie vorsieht. Gemäß 51 Abs 1 NÖ Bauordnung 2014 i.d.dzt.g.f. dürfen im vorderen Bauwich lediglich Garagen einschließlich angebauter Abstellräume mit einer bebauten Fläche von nicht mehr als insgesamt 100 m² errichtet werden, wenn - das Gefälle zwischen der Straßenfluchtlinie und der vorderen Baufluchtlinie mehr als 15 % beträgt oder - der Bebauungsplan dies ausdrücklich erlaubt. Aufgrund der Tatsache, dass angrenzende Grundstücke an die o.a. Bereiche derzeit überwiegend einen vorderen Bauwich von 5 Meter aufweisen und eine dahinter liegende Nutzung der Grundstücksbereiche in Richtung der bestehenden Hauptgebäude gemäß Punkt als jedenfalls strukturverträglich erachtet wird, soll der Bebauungsplan insofern abgeändert werden, als dass o.a. Bereiche vorderer Baufluchtlinien - gemäß beiliegender raum und plan März 2018 Seite 12

13 Plandarstellungen teilweise in "Bereiche seitlicher oder hinterer Bauwiche" gemäß Punkt abgeändert werden. e) Streichen von Baufluchtlinien Betroffene Grundstücke KG Baden: Teile der Grundstücke Nr. 64 und 65; KG Mitterberg: Teil des Grundstückes Nr. 274/1; Kurzbeschreibung der vorgesehenen Änderung Streichen von Baufluchtlinien Erläuterung Im Sinne einer zielführenden Neuorganisation von Bereichen seitlicher oder hinterer Baufluchtlinien werden im Bereich der o.a. Liegenschaften entsprechende Abänderungen gemäß vorheriger lit. a und c vorgesehen. Dadurch ergibt sich auch die Möglichkeit einer sinnvollen Abrundung dieser Gebiete bzw. der Ausnahme bestehender Hauptgebäude, wodurch im Bereich der o.a. Grundstücke von der Festlegung von Baufluchtlinien und entsprechenden Bauwichen abgesehen werden kann. f) Neufestlegung von Freiflächen Betroffene Grundstücke KG Mitterberg: Grundstücke (bzw. -teile) der Nr. 293/1, 357/4, 371/1, 372/1, 372/2, 372/2, 372/3, 379/1, 379/1, 379/4, 379/4, 380/2, 381, 382/1, 383 und 387; Kurzbeschreibung der vorgesehenen Änderung Neufestlegung von Freiflächen Erläuterung Im Bereich der Grundstücke Welzergasse 11a bis 25 und 31b, welche in unmittelbarer Nähe zum oberen Kurpark gelegen sind, finden sich bis zu Meter tiefe Baulandgrundstücke, welche derzeit überwiegend im vorderen Bereich, unmittelbar an der Welzergasse mit Hauptgebäuden bebaut sind. Die westseitig gelegenen Teile der Parzellen werden hauptsächlich als Gärten genutzt und grenzen nahezu direkt an den Kurpark an. Der aktuell rechtsgültige Bebauungsplan der Stadtgemeinde Baden weist für diesen Bereich teilweise absolute hintere Baufluchtlinien aus. Wie bereits in den vorigen Absätzen erläutert ergibt sich in Bereichen festgelegter "absoluter Baufluchtlinien" die grundlegende Rechtswirkung, dass innerhalb dieser Bereiche keinerlei Bauwerke errichtet werden dürfen. Da diese Regelung grundsätzlich auch durch die Festlegung von "Freiflächen" möglich ist, erscheint eine Änderung der Bereiche "absoluter hinterer Baufluchtlinien" in künftig "Freiflächen" zielführend. Hinsichtlich eines verstärkten Schutzes der überwiegend als Gärten genutzten, unmittelbar an den Kurpark bzw. teilweise raum und plan März 2018 Seite 13

14 an die Welzergasse angrenzenden und somit ortsbildwirksamen Areale sollen die Bereiche der künftigen Freiflächen bereichsweise gemäß der beiliegenden Plandarstellungen flächenmäßig ausgeweitet und sinnvoll arrondiert werden. g) Neufestlegung von seitlichen Baufluchtlinien Betroffene Grundstücke KG Baden: Grundstücke (bzw. -teile) der Nr..140/2,.518, 35/26, 35/35 und 35/38; KG Leesdorf: Grundstücke (bzw. -teile) der Nr..183,.194,.194,.198,.199,.201,.237,.237,.267,.276,.330,.332,.661, 128/3, 128/4, 131/13, 131/17, 131/3, 131/6, 131/6, 131/7, 165/13, 165/3, 23/3, 59/1, 60/3, 62/4 und 76; Kurzbeschreibung der vorgesehenen Änderung Neufestlegung von seitlichen Baufluchtlinien Erläuterung Gemäß Punkt des vorliegenden Erläuterungsberichtes ist im Bereich derzeit festgelegter Sonderbebauungsweisen eine nunmehrige Abänderung in gesetzlich normierte Bebauungsweisen vorgesehen. Dabei wurde in Teilbereichen auf die Ausweisung der Bebauungsweise "einseitig offen" zugunsten einer "geschlossenen" Bebauungsweise verzichtet, da diese Regelung der Bebauungsweise bei schmalen, langgezogenen Grundstücken fallweise Probleme bei der Situierung von Haupt- und Nebengebäuden und der damit verbundenen, erforderlichen ausreichenden Belichtung von Hauptfenstern gemäß 4 Z.3 der NÖ Bauordnung 2014 ergeben kann. Gemäß 31 NÖ Raumordnungsgesetz 2014 i.d.g.f. ist die Bebauung in der geschlossenen Bebauungsweise überwiegend durch Hauptgebäude straßenseitig in einer geschlossenen Flucht von seitlicher zu seitlicher Grundstücksgrenze vorzunehmen. Weiters kann die Bebauung bis zu einer Baufluchtlinie oder einer Abgrenzung im Sinn des 4 Z 3 der Verordnung über die Ausführung des Bebauungsplanes, LGBl. 8200/1-3, erfolgen, wodurch in den o.a. Bereichen die Neufestlegung von seitlichen Baufluchtlinien als zielführend erachtet wurde. Nachstehende Abbildung stellt einen Überblick über jene Bereiche dar, wo die Festlegung von "Bereichen seitlicher oder hinterer Bauwiche" gemäß Punkt , das Streichen / Neufestlegen von Baufluchtlinien bzw. von Freiflächen vorgesehen ist und welche aufgrund angesprochener Aspekte näher spezifiziert wird: raum und plan März 2018 Seite 14

15 Abbildung 1: Übersicht über die vorgesehene Ausweisung von "Bereichen seitlicher oder hinterer Bauwiche" gemäß Punkt bzw. der Streichung / Neufestlegung von Baufluchtlinien bzw. Freiflächen raum und plan März 2018 Seite 15

16 Abänderung von Bebauungsbestimmungen (Bebauungsdichten) Im Jahre 2007 wurde der Bebauungsplan der Stadtgemeinde Baden insofern großflächig abgeändert, als dass Zug um Zug zahlreiche kleinteilige Schutzzonen eingeführt wurden. Im Rahmen dieser Änderung wurden innerhalb der Schutzzonenkategorien 02 ("Schutzzonen mit schutzwürdigen Objekten") und 03 ("Schutzzonen mit ensemblebedeutsamen Objekten") im Hinblick auf eine größere Flexibilität und Nachhaltigkeit der Nutzung auf die Festlegung von Bebauungsdichten generell verzichtet, ebenso punktuell auf zwingende Baufluchtlinien." Diese Vorgangsweise bei der Beurteilung und Regelung baulicher Maßnahmen innerhalb o.a. Schutzzonen hat sich in der baubehördlichen Praxis allerdings als nur bedingt alltagstauglich erwiesen, da die Festlegung der Bebauungsdichte "-" vielfach als ungeregelte, daher grundsätzlich 100-prozentige Bebaubarkeit interpretiert wurde. Seitens der Baubehörde wurden allerdings im Falle der Beurteilung von Bauvorhaben innerhalb o.a. Schutzzonenbereiche seit 2007 regelmäßig jene Bebauungsdichten als maßgeblich herangezogen, welche vor der Einführung der Schutzzonen verordnet waren. Hinsichtlich einer verbesserten, eindeutigeren Handhabung des Instrumentes des Bebauungsplanes sowie auch angesichts der in der baubehördlichen Praxis stattgefundenen Beurteilung von Schutzzonenbereichen mit festgelegter Bebauungsdichte "-" der letzten Jahre sollen daher für diese Bereiche grundsätzlich wieder jene Bebauungsdichten verordnet werden, welche bereits vor dem Jahre 2007 gegolten haben. Ausnahmen von dieser Vorgangsweise sind in nachstehender raum und plan März 2018 Seite 16

17 Abbildung 2 farblich gekennzeichnet und werden nachfolgend erläutert. a) Abänderung von Bebauungsdichten von derzeit "keine Dichtefestlegung" auf künftig jene Dichtefestlegung, welche bis zum Jahre 2007 gegolten hat Betroffene Grundstücke KG Baden:.109/2,.114/1,.124,.129/1,.131,.133/1,.134,.135,.137,.140/1,.140/2,.142,.143,.144,.146,.149/2,.151/1,.151/2,.152/1,.153,.156,.157,.159,.160,.161,.162,.236/6,.422,.495,.496,.497/2,.498,.499,.500,.507,.508,.511,.516/2,.517,.518,.534,.535/2,.536,.552,.569,.571,.574/2,.575,.582,.584,.587,.599,.600,.601,.616,.617,.645/1,.645/2,.657,.668,.672,.675,.88,.89,.92,.94,.95/2, 233/1, 233/4, 235/1, 236/1, 237, 238/3, 24, 240/1, 240/2, 242/1, 242/4, 243/1, 245/1, 245/2, 245/3, 246, 26/1, 26/2, 264/1, 264/3, 28, 29, 31/2, 32/5, 35/1, 35/10, 35/11, 35/12, 35/15, 35/16, 35/3, 35/31, 35/33, 35/34, 35/36, 35/4, 35/5, 35/6, 35/7, 35/9, 36/2, 37/10, 37/11, 37/20, 37/23, 37/24, 37/25, 37/27, 37/29, 37/30, 37/31, 37/33, 37/34, 37/35, 37/38, 37/39, 37/41, 37/45, 37/46, 37/5, 37/8, 37/9, 39/1, 393/39, 394/9, 40, 422/1, 422/2, 422/3, 422/6, 43, 44, 447, 448, 45, 46/1, 477, 479, 480, 481, 483, 485, 486, 50, 51/2, 51/4, 52, 53/1, 53/2, 53/3, 54/1, 55/1, 56, 57/1, 57/2, 58, 59, 60, 64, 65, 66, 67/2, 68/1, 68/2, 69/1, 69/2, 73, 74/4, 74/7, 78, 79/1, 80/4 und 80/5; KG Leesdorf:.101/1,.105,.107/1,.11,.110,.111,.113,.114,.119,.120/1,.120/2,.122,.123,.125,.125,.126,.129/1,.130,.133/2,.133/3,.136/1,.136/2,.138,.141/1,.142,.144,.156,.168,.169,.170,.171,.179,.180,.181,.182,.183,.184,.189,.190,.194,.195,.196,.198,.199,.200,.201,.213,.214,.215,.236/1,.236/2,.237,.240,.246,.250,.253,.254,.257,.258,.265,.267,.272,.274,.276,.277,.278,.280,.281,.282,.286,.287,.292,.293,.295,.297,.300,.301,.305,.319,.320,.321,.323,.324,.325,.330,.333,.334,.336,.343,.348,.349,.35,.350,.358,.359,.36,.362,.363,.364,.367,.37,.375,.376,.379,.383,.387,.39,.390,.392,.393,.394,.396,.397,.398,.40,.406,.409,.41,.410,.413,.415/1,.417,.418,.426,.427,.428,.429,.43,.430,.432,.436,.437,.445,.447,.449,.450,.457,.460,.462,.463,.464,.47,.470,.472,.473,.475,.480,.481,.49,.491,.494,.498,.50,.500,.501,.507,.51/1,.51/2,.510,.513,.515,.518,.519,.520,.521,.535,.539,.55,.558,.56,.562,.57,.58,.580,.60/2,.63,.653,.657,.658,.660,.661,.71,.72,.77,.79,.82,.84,.85/1,.87, 102/3, 103, 111/18, 111/24, 111/33, 111/34, 111/38, 119/1, 119/4, 119/6, 119/8, 120/1, 120/3, 120/6, 120/9, 122/6, 123/10, 123/11, 123/14, 123/25, 123/33, 123/38, 123/6, 123/7, 123/9, 128/2, 128/3, 130/11, 130/3, 130/4, 130/6, 131/12, 131/13, 131/15, 131/17, 131/18, 131/22, 131/3, 131/5, 131/6, 131/7, 138/13, 138/15, 138/21, 138/4, 138/6, 139/10, 139/4, 146/2, 146/3, 149/19, 149/20, 149/6, 15, 153/3, 153/5, 154/9, 155/1, 155/16, 155/17, 155/20, 155/22, 155/24, 157/16, 157/19, 157/20, 157/21, 157/22, 157/37, 157/38, 157/40, 157/43, 157/49, 157/53, 157/54, 157/58, 157/59, 157/60, 157/65, 157/71, 157/78, 157/79, 157/80, 157/82, 157/85, 158/10, 159/2, 16/1, 16/2, 160/8, 160/9, 161/8, 163/12, 163/13, 163/14, 163/15, 163/4, 164/2, 165/13, 165/24, 165/3, 165/4, 165/7, 166/4, 166/5, 233/4, 233/6, 241/3, 241/5, 242/5, 246/1, 246/2, 247, 247, 250, 252/1, 253/3, 253/4, 312/10, 312/12, 312/13, 312/3, 312/4, 312/5, 312/6, 312/7, 312/8, 40/1, 41, 42, 420/29, 420/30, 43/1, 43/2, 44, 45, 46, 48, 49, 50/1, 50/2, 51/2, 52, 535/26, 536/22, 536/24, 536/25, 536/27, 536/29, 536/30, 537/3, 537/9, 54/1, 54/3, 54/5, 57/4, 58/3, 58/4, 59/2, 60/2, 60/3, 62/4, 63/10, 68, 71/1, 71/5, 73, 74, 75, 765/1, 765/1, 766/1, 766/1, 766/1, 766/1, 783/4, 799, 809, 83, 84, 87/3, 90/1, 95/1, 97/1 und 97/8; raum und plan März 2018 Seite 17

18 KG Mitterberg:.10,.11,.13,.16,.17,.194,.197,.21,.257,.261,.268,.276,.298,.300,.302,.303,.304,.305,.307,.309,.310,.311,.316,.317,.319,.321,.325,.326,.332,.340,.348,.354,.355,.356,.383,.385,.386,.387,.388,.389,.396/1,.396/2,.398,.413,.414,.415,.416,.417,.418,.419,.429,.430,.439,.440,.441,.449,.453,.456,.460,.461,.48,.9, 1/1, 1/11, 1/16, 1/17, 1/18, 1/19, 1/2, 1/20, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/9, 11/1, 11/10, 11/11, 11/12, 11/14, 11/16, 11/3, 11/4, 11/5, 11/9, 2/12, 2/14, 2/16, 2/3, 2/8, 208/12, 208/13, 208/9, 210/6, 259/1, 259/2, 262, 268/1, 268/3, 268/4, 269/1, 269/3, 270/2, 271/1, 272/3, 273/1, 274/1, 274/3, 275/1, 276/1, 278/1, 280/2, 282/3, 290/2, 293/1, 298/2, 298/3, 299, 3/1, 3/2, 306/1, 306/2, 306/3, 310/1, 310/2, 310/4, 313/1, 313/2, 314, 349/1, 357/1, 371/1, 372/1, 372/2, 38/1, 38/4, 380/2, 381, 382/1, 383, 384/10, 384/2, 384/3, 384/4, 384/5, 384/6, 384/7, 386/1, 386/2, 386/3, 387, 388/1, 388/3, 388/4, 388/5, 390/1, 391/2, 393/1, 4/1, 4/3, 402/10, 403/7, 413/2, 413/4, 413/9, 5/1, 52/8, 6/3, 6/4, 7/2, 8/1, 8/11, 8/12, 8/13, 8/14, 8/15, 8/16, 8/5, 8/6, 8/8 und 8/9; Kurzbeschreibung der vorgesehenen Änderung Abänderung von "Bebauungsdichten" Erläuterung Wie bereits in den vorigen Absätzen erläutert, sollen - hinsichtlich einer verbesserten, eindeutigeren Handhabung des Instrumentes des Bebauungsplanes sowie auch angesichts der in der baubehördlichen Praxis stattgefundenen Beurteilung von Schutzzonenbereichen mit festgelegter Bebauungsdichte "-" der letzten Jahre - für diese Bereiche wieder jene Bebauungsdichten verordnet werden, welche bereits vor dem Jahre 2007 gegolten haben. b) Abänderung von Bebauungsdichten von derzeit "keine Dichtefestlegung" auf eine andere Dichtefestlegung als jene, welche bis zum Jahre 2007 gegolten hat Betroffene Grundstücke KG Leesdorf: Grundstücke (bzw. -teile) der Nr..200,.261, 143/13, 328/18, 328/20, 328/21, 328/22, 536/4, 63/4 und 63/5; KG Mitterberg: Grundstücke Nr. 310/4; Kurzbeschreibung der vorgesehenen Änderung Abänderung von "Bebauungsdichten" Erläuterung Abweichend zu lit. a wird für Teile der Bereiche, welche zwar die Festlegung der Bebauungsdichte "-" aufweisen und bis 2007 eine Bebauungsdichte verordnet hatten, eine geänderte Festlegung der Bebauungsdichte jedoch als zielführend erachtet. Diese abweichenden Bebauungsdichten ergeben sich dabei - aus dem Ziel der weitestgehenden Orientierung der Dichtefestlegungen an der Umgebung, - aus den gegebenen Grundstückszuschnitten, raum und plan März 2018 Seite 18

19 - aus inneren Verdichtungsmöglichkeiten aufgrund der standortbezogenen, innerörtlichen Lagegunst, sowie - aufgrund der tatsächlich realisierte Bebauungsweisen und werden in der nachstehenden Abbildung farblich gekennzeichnet. Nachstehende Abbildung stellt einen Überblick über jene Bereiche dar, wo die Abänderung von Bebauungsdichte vorgesehen ist und aufgrund angesprochener Aspekte näher spezifiziert wird: raum und plan März 2018 Seite 19

20 Abbildung 2: Übersicht über die vorgesehenen Abänderungen von Bebauungsdichten raum und plan März 2018 Seite 20

21 Abänderung von Sonderbebauungsweisen ("f*", "s*" und "g*") und der Bebauungsweise "freie Anordnung der Gebäude" ("f") Im Jahr 2014 wurde das niederösterreichische Baurecht insofern novelliert, als dass die NÖ Bauordnung (LGBl. Nr. 1/2015), das NÖ Raumordnungsgesetz (LGBl. Nr. 3/2015) und die NÖ Bautechnikverordnung (LGBl. Nr. 4/2015) neu gefasst wurden. Wesentlicher Inhalt dieser Neufassungen war dabei nicht zuletzt die Überführung der Bestimmungen über den Bebauungsplan von der NÖ Bauordnung in das NÖ Raumordnungsgesetz. Darüber hinaus wurden auch die Bestimmungen über die Regelungsmöglichkeiten der Bebauungsweisen abgeändert, sodass nunmehr lediglich die geschlossene, die gekuppelte, die einseitig offene und die offene Bebauungsweise festgelegt werden können. Dies wirft für die Stadtgemeinde Baden einen Handlungsbedarf auf, um auf die neue Rechtslage reagieren zu können. Aufgrund dieser Änderung der Regelung von Bebauungsweisen in einem Bebauungsplan entfällt künftighin die Möglichkeit der Festlegung der freien Anordnung von Gebäuden sowie etwaiger Sonderbebauungsweisen. Als Übergangsbestimmung sieht 53 Abs. 12 NÖ Raumordnungsgesetz 2014 vor, dass für die in den derzeit geltenden Bebauungsplänen festgelegte Bebauungsweise der freien Anordnung von Gebäuden bis zu einer allfälligen Änderung die offene Bebauungsweise als verordnet gilt. Für Bereiche mit Sonderbebauungsweisen ist bis zu einer allfälligen Neufestlegung einer gesetzlich definierten Bebauungsweise 54 der NÖ Bauordnung 2014 LGBl. Nr. 1/2015 ( Bauwerke im Baulandbereich ohne Bebauungsplan ) anzuwenden. Da die Stadtgemeinde Baden über einen Bebauungsplan mit derzeit festgelegten Bebauungsweisen freie Anordnung der Gebäude ( f ) und Sonderbebauungsweisen ("f*", "s*" und "g*") verfügt, ist es daher zielführend, die bestehenden Plandokumente nunmehr entsprechend anzupassen. Nachstehende Abbildung skizziert die von der neuen Rechtslage betroffenen Bereiche innerhalb des Gemeindegebietes nördlich der Schwechat und östlich der Palffygasse / Boldrinigasse: raum und plan März 2018 Seite 21

22 Abbildung 3: Übersicht über die derzeit festgelegten Sonderbebauungsweisen und Bebauungsweisen "freie Anordnung der Gebäude" raum und plan März 2018 Seite 22

23 Für nachstehende Grundstücke sind derzeit Sonderbebauungsweisen ("f*", "s*" und "g*") oder die Bebauungsweise "freie Anordnung der Gebäude" ("f") festgelegt: Betroffene Grundstücke Bebauungsweise "freie Anordnung der Gebäude" oder Sonderbebauungsweise "f*" KG Baden: Grundstücke (bzw. -teile) der Nr..557, 262/1 und 266/20; KG Leesdorf: Grundstücke (bzw. -teile) der Nr..134,.152,.164,.177,.185,.227/1,.227/3,.228,.228,.229,.230,.231,.304/1,.304/2,.304/3,.304/4,.371,.372,.414,.490/1,.490/2,.536,.611,.627,.637,.663,.88,.89,.92, 109/2, 135/4, 143/1, 145/9, 154/8, 158/2, 158/3, 158/7, 158/8, 160/2, 160/4, 160/5, 168/2, 175/6, 181/1, 184/2, 187/1, 188/2, 189/1, 192/2, 209/3, 219, 224/1, 224/3, 23/1, 25/2, 306/10, 306/12, 306/3, 306/4, 306/8, 306/9, 307, 308/1, 308/2, 314/1, 315/1, 315/2, 315/5, 316/1, 316/5, 319/2, 319/6, 319/7, 321/18, 321/3, 325/1, 325/2, 325/4, 328/1, 328/16, 328/18, 328/20, 328/21, 328/22, 328/23, 328/26, 328/28, 328/29, 328/30, 328/31, 328/32, 328/33, 330/1, 334/1, 334/17, 334/5, 335, 336, 342/2, 345/124, 345/125, 345/126, 345/127, 345/128, 345/129, 345/130, 345/131, 345/132, 345/6, 345/7, 35/2, 401/1, 403/2, 403/4, 403/5, 405/2, 532, 533/3, 535/26, 535/26, 538/4, 538/5, 538/7, 760/2, 760/2, 773/1, 774, 777/6, 779/1, 785/7, 786/10, 786/17, 786/9, 795, 8, 813, 814, 815 und 816; KG Mitterberg: Grundstücke (bzw. -teile) der Nr..27, 2/11, 28/10, 28/11, 28/12, 28/13, 28/14, 28/15, 28/16, 28/17, 28/18, 28/19, 28/2, 28/4, 28/5, 28/6, 28/7, 28/8, 28/9, 311, 313/1, 39/4, 40/1 und 51/1; Sonderbebauungsweise "g*" KG Baden: Grundstücke (bzw. -teile) der Nr..140/1,.140/2,.141,.142,.143,.503,.516/2,.517,.518,.533,.536,.540/2,.541,.580,.587,.645/1,.645/2,.88,.89,.91,.92,.94,.95/1,.95/2, 233/1, 233/4, 234/2, 234/3, 234/4, 235/1, 235/2, 236/1, 237, 238/1, 238/3, 239/3, 24, 240/1, 240/2, 243/1, 26/1, 26/2, 27, 28, 29, 34/2, 35/16, 35/18, 35/20, 35/21, 35/23, 35/25, 35/26, 35/27, 35/29, 35/30, 35/35, 422/1, 422/2, 422/3, 422/5, 422/6, 447, 477, 48, 485, 486, 50, 51/1, 51/2, 51/3, 51/4, 53/2, 54/1 und 55/1; KG Leesdorf: Grundstücke (bzw. -teile) der Nr..179,.180,.181,.182,.183,.184,.657,.658,.660,.661 und 809; Sonderbebauungsweise "s*" KG Baden: Grundstücke (bzw. -teile) der Nr..599,.622,.668, 35/38, 35/44, 37/1, 37/39, 37/41 und 37/45; KG Leesdorf: Grundstücke (bzw. -teile) der Nr..105,.106,.11,.117,.147,.165,.166,.167,.18/2,.192,.194,.195,.196,.198,.199,.200,.201,.203,.209,.211,.213,.221,.223,.224,.225,.236/1,.236/2,.237,.240,.246,.247,.250,.253,.254,.257,.258,.26/1,.26/2,.261,.262,.263,.265,.267,.276,.277,.278,.281,.282,.285,.293,.294,.295,.303,.311,.313,.318/1,.324,.325,.330,.332,.341,.348,.349,.35,.350,.354,.36,.362,.364,.368,.37,.373,.379,.382,.383,.387,.389,.390,.396,.397,.398,.400/3,.401,.402,.413,.415/1,.415/2,.424,.426,.427,.428,.429,.436,.441,.443,.445,.449,.454,.457,.458,.459,.462,.463,.466,.472,.473,.479,.481,.493,.496,.498,.512,.513,.520,.521,.531,.542,.546,.558,.564,.565,.576,.580,.592,.60/1,.60/2,.600,.603,.608,.61/1,.62,.627,.63,.634,.643,.648,.655,.83,.84, 111/11, 111/14, 111/55, 122/5, 123/10, 123/21, 123/22, 123/27, 123/31, 123/33, 123/38, 123/7, 123/9, 126/1, 126/2, 126/3, 128/2, 128/3, 128/4, 131/12, 131/13, 131/15, 131/16, 131/17, 131/18, 131/19, 131/21, 131/22, 131/3, 131/5, 131/6, 131/7, 143/1, 143/11, 143/14, 144/5, 145/17, raum und plan März 2018 Seite 23

24 145/19, 146/1, 146/4, 146/5, 149/15, 149/17, 149/18, 149/26, 149/27, 149/29, 149/30, 149/33, 149/34, 149/5, 149/7, 15, 151/11, 151/3, 151/5, 155/1, 155/11, 155/16, 155/17, 155/20, 155/22, 155/24, 157/14, 157/16, 157/41, 157/43, 157/49, 157/51, 157/52, 157/53, 157/54, 157/55, 157/56, 157/57, 157/58, 157/59, 157/60, 157/9, 158/14, 16/1, 16/2, 164/3, 165/1, 165/13, 165/3, 165/4, 165/6, 166/1, 166/5, 167/10, 169, 173, 175/11, 175/12, 175/2, 175/3, 184/1, 184/3, 189/1, 192/5, 193/1, 193/10, 193/11, 193/12, 193/13, 193/14, 193/15, 193/16, 193/18, 193/19, 193/2, 193/24, 193/4, 193/5, 193/6, 193/7, 193/8, 193/9, 205/2, 206/1, 206/5, 23/2, 23/3, 24/1, 24/3, 25/1, 30/1, 30/2, 308/1, 309/4, 31/1, 31/2, 31/5, 310/1, 310/11, 310/12, 310/13, 310/15, 310/17, 310/18, 311/5, 312/12, 312/13, 312/14, 312/15, 33/1, 33/2, 33/3, 34/1, 34/2, 40/1, 41, 42, 420/29, 420/30, 43/1, 44, 45, 46, 47, 535/18, 535/4, 535/5, 535/6, 535/8, 536/20, 536/22, 536/24, 536/25, 536/27, 536/29, 536/3, 536/30, 536/4, 57/4, 58/3, 58/4, 58/5, 59/1, 59/2, 60/1, 60/3, 60/4, 61/1, 61/2, 61/4, 62/1, 62/3, 62/4, 63/1, 63/2, 63/3, 63/4, 63/5, 65, 66/4, 67, 76, 760/2, 760/2, 77/1, 77/5, 774, 78, 783/4, 786/3, 80, 90/1, 90/2, 90/3, 91, 92/1, 92/2, 93/5, 93/6, 94/3, 95/1, 97/1 und 97/8; KG Mitterberg: Grundstücke (bzw. -teile) der Nr..195,.196,.197,.257,.261,.274,.48, 1/14, 2/13, 2/3, 2/5, 2/6, 2/7, 2/8, 2/9, 3/1, 313/2, 4/3, 5/1, 6/3, 6/4 und 886/2; Kurzbeschreibung der vorgesehenen Änderung Abänderung von "Bebauungsweisen" Erläuterung Aufgrund der einleitend dargestellten Problemstellung der gesetzlich nicht länger definierten Bebauungsweise "freie Anordnung der Gebäude" bzw. der Sonderbebauungsweisen, wird im Hinblick auf die Neufestlegung gesetzlich definierter Bebauungsweise folgende Vorgangsweise gewählt: In Bereichen der bislang festgelegten "freien Anordnung der Gebäude" bzw. Sonderbebauungsweise "f*"soll künftig gemäß 53 Abs. 12 NÖ Raumordnungsgesetz 2014 die "offene" Bebauungsweise verordnet werden. In Bereichen mit der festgelegten Sonderbebauungsweise "g*" soll künftig - gemäß dem derzeitigen Bestande - überwiegend die "geschlossene" Bebauungsweise verordnet werden. Innerhalb der festgelegten Sonderbebauungsweisen "s*" wurde - basierend auf einer detaillierten Erhebung des derzeitigen Gebäudebestandes (siehe auch nachstehende Abbildung 4) - eine differenzierte Vorgangsweise der künftigen Regelung mittels gesetzlich definierter Bebauungsweisen gewählt, welche sich grundsätzlich aus einer Orientierung am jeweiligen Bestand ergibt. Auf die Ausweisung der Bebauungsweise "einseitig offen" wurde zugunsten einer "geschlossenen" Bebauungsweise (und der damit verbundenen, teilweise erforderlichen Festlegung seitlicher Baufluchtlinien, s.a. Punkt lit. g) weitestgehend verzichtet, da diese Regelung der Bebauungsweise bei schmalen, langgezogenen Grundstücken fallweise Probleme bei der Situierung von Haupt- und Nebengebäuden und der damit verbundenen, erforderlichen ausreichenden Belichtung von Hauptfenstern gemäß 4 Z.3 der NÖ Bauordnung 2014 ergeben kann. Nachstehende Abbildung stellt einen Überblick über jene Bereiche dar, wo die Abänderung von Bebauungsweisen vorgesehen ist und aufgrund angesprochener Aspekte näher spezifiziert wird: raum und plan März 2018 Seite 24

25 Abbildung 4: Übersicht über die künftig vorgesehenen Bebauungsweisen raum und plan März 2018 Seite 25

26 Streichen kenntlichgemachter Straßenniveaus Gemäß 30 Abs. 4 des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014 darf das Niveau bestehender Verkehrsflächen innerhalb eines Bebauungsplanes kenntlich gemacht werden. Weiters besagt 30 Abs. 1 des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014, dass entlang des Baulandes das Straßenniveau in der Straßenfluchtlinie von neuen Verkehrsflächen festzulegen ist. Aufgrund des Umstandes, dass in der Vergangenheit immer wieder Unschärfen und Unklarheiten bezüglich der klaren Trennung der o.a. Verordnungs- bzw. Kennzeichnungsermächtigung des Landesgesetzgebers aufgetreten sind, soll der Bebauungsplan dahingehend abgeändert werden, als dass von der Möglichkeit der Kenntlichmachung bestehender Verkehrsflächen - welche im Bebauungsplan der Stadtgemeinde Baden tendenziell in den Kreuzungspunkten von Straßen vorgenommen wurde - Abstand genommen werden soll und diese generell gestrichen werden Sonstige Änderungen Neben der in den Abschnitten bis erläuterten, generellen Zielsetzungen und entsprechenden Vorgangsweisen hat sich im Zuge der Überarbeitung des Bebauungsplanes aufgrund der aktuellen Bausperre im Bereich nördlich der Schwechat und östlich der Palffygasse / Boldrinigasse auch die Chance ergeben weitere erforderliche Anpassungen dieses Planungsinstrumentes auf Basis des 34 des NÖ Raumordnungsgesetzes vorzunehmen: a) Melker Gasse Betroffene Grundstücke KG Leesdorf: Grundstücke Nr. 328/18, 328/20, 328/21 und 328/22; Abbildung 5: Bestandssituation Melker Gasse raum und plan März 2018 Seite 26

27 Kurzbeschreibung der vorgesehenen Änderung Abänderung von Bebauungsbestimmungen Erläuterung Südlich der Melker Gasse und östlich des Spielplatzes in der Schwartzstraße befinden sich die Grundstücke Nr. 328/18, 328/20, 328/21 und 328/22, KG Leesdorf, welche im aktuell rechtsgültigen Flächenwidmungsplan der Stadtgemeinde Baden als Bauland-Wohngebiet gewidmet sind. Der Bebauungsplan sieht die Bebauungsbestimmungen Geschoßflächenzahl 0,9, die freie Anordnung der Baukörper und eine höchstzulässige Gebäudehöhe von 10 Meter vor. Aufgrund der mittlerweile erfolgten Streichung der freien Anordnung der Baukörper als gesetzlich normierte Bebauungsweise in den Landesgesetzen sowie hinsichtlich einer Bebauungsdichte und -höhe, welche weitestgehend auch den umgebenden Strukturen in der Melker Gasse entspricht, soll künftig für o.a. Bereich 35% Bebauungsdichte, die offene oder gekuppelte Bebauungsweise und Bauklasse I, II festgelegt werden. b) Mühlgasse 48 Betroffene Grundstücke KG Leesdorf: Teil des Grundstückes Nr. 135/2; Abbildung 6: Bestandssituation Mühlgasse 48 Kurzbeschreibung der vorgesehenen Änderung Reduzierung der ausgewiesenen Abstellanlage für KFZ außerhalb der öffentlichen Verkehrsflächen raum und plan März 2018 Seite 27

28 Erläuterung An der Adresse Mühlgasse 48 am Grundstück Nr. 135/2, KG Leesdorf, befindet sich ein bestehender Merkur -Lebensmittelmarkt, welcher im aktuell rechtsgültigen Flächenwidmungsplan der Stadtgemeinde Baden als Bauland-Kerngebiet mit dem Zusatz Handelseinrichtung gewidmet ist. Der Bebauungsplan sieht die Bebauungsbestimmungen 40% Bebauungsdichte, die offene Bebauungsweise und Bauklasse II vor. Im Bereich des bestehenden Parkplatzes ist großflächig eine Abstellanlage für KFZ außerhalb der öffentlichen Verkehrsflächen ausgewiesen. Hinsichtlich der Sicherung bereits bestehender baulicher Nutzungen bzw. aufgrund der nicht erforderlichen Flächen soll diese Abstellanlage für KFZ außerhalb der öffentlichen Verkehrsflächen im nördlichen Bereich des Areals geringfügig reduziert werden. c) Wiener Straße 68a Betroffene Grundstücke KG Leesdorf: Teil des Grundstückes Nr. 143/13; Abbildung 7: Bestandssituation Wiener Straße 68a Kurzbeschreibung der vorgesehenen Änderung Abänderung von Bebauungsbestimmungen raum und plan März 2018 Seite 28

29 Erläuterung Zwischen der Wiener Straße, der Biondekgasse und der Südbahn befindet sich das Grundstück Nr. 143/13, KG Leesdorf, welches im aktuell rechtsgültigen Flächenwidmungsplan der Stadtgemeinde Baden teilweise als Bauland-Kerngebiet, teilweise als Grünland-Grüngürtel mit der Funktionsbezeichnung Immissionsschutz und teilweise als "Verkehrsfläche öffentlich-fuß- und Radweg" ausgewiesen ist. Der Bebauungsplan sieht für das gewidmete "Bauland-Kerngebiet" die Bebauungsbestimmungen "Geschoßflächenzahl 0,6", die "offene" Bebauungsweise und eine höchstzulässige Gebäudehöhe von "8 Meter" vor. Der auf o.a. Grundstück mit der Adresse Wiener Straße 68a seit geraumer Zeit betriebene Lebensmittelmarkt wurde aufgrund der Verlegung des Standortes in Richtung Pfaffstätten mittlerweile geschlossen. Die Liegenschaft, welche unmittelbar an den Bahndamm der Südbahn angrenzt ist, ist derzeit überwiegend von verdichteter Wohnbebauung umgeben. Insbesondere die gegenüber der Wiener Straße bzw. Biondekgasse gelegenen Grundstücke Goethegasse 1, Wiener Straße 85 und Biondekgasse 45 weisen verdichtete, mehrgeschoßige Wohnbauten auf, welche zum Teil erst in den letzten Jahren neu errichtet wurden. Im Hinblick auf ähnlich geartete Bebauungsbestimmungen im Umgebungsbereich bzw. auch aufgrund der Lage an der Südbahn und zwischen wie Verkehrsknotenpunkten wird künftig eine maßvolle bauliche Nachverdichtung angestrebt, wodurch künftig "30% Bebauungsdichte und ein höchster Punkt des Bauwerkes von "8 Meter" gelten sollen. raum und plan März 2018 Seite 29