Shopping Center-Investmentreport

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1 Shopping Center-Investmentreport Deutschland 1. Halbjahr 2015 Erschienen im Juli 2015 Als Special im Anhang Ein Gastbeitrag von Jonathan Doughty zum Thema Gastronomie in Shopping Centern

2 JLL Shopping Center-Investmentreport Juli Portfoliotransaktionen sorgen für starkes Umsatzplus Headline Mehr als Grafik jeder zehnte Euro in Shopping Center investiert Die deutsche Wirtschaft lässt sich von den anhaltenden Herausforderungen Headline Grafik innerhalb Europas in Bezug auf die Schuldenkrise bislang nicht sonderlich beeindrucken. Auch wenn die Dynamik etwas nachgelassen hat, blieb das Wachstum auch bis zuletzt weiter positiv. Der Investmentmarkt für deutsche Gewerbeimmobilien hingegen profitierte von den Unsicherheiten auf europäischer Ebene und erlebt im ersten Halbjahr 2015 eine deutliche Steigerung des Transaktionsvolumens. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum stieg das gehandelte Volumen um 43 % auf 24,2 Mrd. Euro. Der Anteil der Einzelhandelsimmobilien am Gesamtvolumen erhöhte sich dabei von 29 % auf 38 %. Mit 9,3 Mrd. Euro hat sich das Einzelhandelsvolumen fast verdoppelt. Maßgeblich schlagen hier die gehandelten Shopping Center zu Buche. Das Transaktionsvolumen stieg im ersten Halbjahr gegen über dem Vorjahreszeitraum um 165 % auf 3,1 Mrd. Euro. Somit entfallen 13 % des Transaktionsvolumens auf Shopping Center, fast doppelt so viel wie im ersten Halbjahr Ausschlaggebend für diesen enormen Anstieg waren zwei Unternehmensübernahmen, bei denen aber die Immobilien im Vordergrund standen. Der französische Centerbetreiber Klépierre hat die niederländische Corio und damit fünf Shopping Center in Deutschland übernommen. Ferner steigt der kanadische Pensionsfonds Canada Pension Plan Investment Board mit mehr als 46 % bei der Essener mfi AG ein während Unibail-Rodamco gleichzeitig ihren Anteil der an mfi auf 48 % reduziert. Das Closing für die Transaktion wird voraussichtlich in der zweiten Jahreshälfte erfolgen. Insgesamt wurden im ersten Halbjahr 16 Einzeltransaktionen erfasst. Analog zum Vorjahreszeitraum wurden bei zwei Abschlüssen Kaufpreise von über 200 Mio. Euro erzielt. Auch in der Gruppe zwischen 100 und 200 Mio. Euro gab es wie im gleichen Zeitraum des Vorjahres einen Abschluss. Kleinere Center mit Kaufpreisen unter 100 Mio. Euro waren zuletzt stärker gefragt als noch ein Jahr zuvor. Die Zahl der gehandelten Objekte stieg von neun auf aktuell 13 an. Die durchschnittliche Größe bei den Einzeltransaktionen lag in den vergangenen sechs Monaten bei 79,8 Mio. Euro. Shopping-Center-Transaktionsvolumen 5 Mrd Jahresdurchschnitt: 3,15 Mrd Quelle: JLL H1 15

3 JLL Shopping Center-Investmentreport Juli Anteil ausländischer Investoren nimmt weiter deutlich zu Bereits 2014 hat das internationale Interesse an Shopping Centern in Deutschland deutlich zugenommen und die Investoren aus dem Ausland deckten damals mit 63 % des gesamten Transaktionsvolumens bereits einen großen Teil des Transaktionsmarktes ab. Im ersten Halbjahr 2015 hat sich diese Entwicklung insbesondere unter dem Einfluss der Unternehmensübernahmen noch weiter verstärkt. Der Anteil deutscher Investoren ging trotz gleichbleibenden Investitionsvolumens im Vergleich zum Vorjahreszeitraum auf lediglich 16 % zurück, da sich das Transaktionsvolumen der ausländischen Investoren im selben Zeitraum annähernd vervierfacht hat. Die französischen Investoren dominierten durch die Corio- Übernahme beim Transaktionsvolumen der ausländischen Käufer wie schon Im ersten Halbjahr 2015 erreichte ihr Anteil fast 50 %, gefolgt von kanadischen Investoren mit etwa 25 %. Bei ausschließlicher Betrachtung der Einzeltransaktionen lagen französische Investoren mit einem Anteil von 29 % vorn, gefolgt von deutschen mit 25 %. Umsatzanteile nach Käufernationalität Ausland 84 % Deutschland 16 % Basis: Transaktionsvolumen 3,1 Mrd. /Q ; Quelle: JLL Transaktionsvolumen Shopping Center Q VERKÄUFER andere, unbekannt KÄUFER Geschlossene Fonds Banken Private Investoren Immobilienunternehmen Entwickler Spezialfonds Offene Publikumsfonds Pensionskassen Asset/Fonds Manager Mio. Euro Immobilien AGs / REITs Mio. Euro Quelle: JLL

4 JLL Shopping Center-Investmentreport Juli Immobilien AGs und Asset/Fonds Manager aktivste Gruppen Auf der Käuferseite zeigte die Gruppe der Immobilien-AGs/REITs mit einem Anteil von 40 % in den ersten sechs Monaten des Jahres 2015 die größte Präsenz unter den Akteuren. Allerdings zählte diese Gruppe auch zu den aktivsten Verkäufern und trug dort zu mehr als der Hälfte des gesamten Transaktionsvolumens bei. Unter dem Strich haben Immobilien-AGs und REITs somit in den vergangenen sechs Monaten mehr als 400 Mio. Euro Immobilienvermögen in Shopping Centern abgebaut. Zweitstärkste Gruppe auf beiden Seiten waren die Asset/Fonds Manager, die sich in der Nettobetrachtung allerdings nicht großartig verändert haben. Die Pensionskassen haben im betrachteten Zeitraum mit einem Anteil von mehr als einem Fünftel das mit Abstand größte Immobilienvermögen des Shopping-Center-Segmentes aufgebaut und insgesamt rund 650 Mio. Euro investiert. Auf Ebene der Einzeltransaktionen dominierten auf Verkäuferseite die Asset/Fonds Manager mit einem Anteil von 64 %. Die Entwick- Entwicklung der Spitzenrenditen in den Big7 8,00 7,00 6,00 5,00 4,00 % 3, Geschäftshäuser Shopping Center Quelle: JLL Fachmärkte Fachmarktzentren ler folgten mit 25 %. Auch auf der Käuferseite überwogen die Asset/Fonds Manager mit der Hälfte des Transaktionsvolumens die Einzelabschlüsse, gefolgt von den Immobilien-AGs mit 19 %. Spitzenrendite erneut rückläufig Nach einem Rückgang der Spitzenrendite für Shopping Center im Jahr 2014 um 20 Basispunkte setzte sich die Abwärtsentwicklung im ersten Halbjahr 2015 fort. Die weiter zunehmende Nachfrage führte zu einer Verringerung der Rendite für Core-Objekte um zehn Basispunkte auf aktuell 4,40 %. Angesichts der somit erneut gestiegenen Preise für Top-Objekte wendete sich eine zunehmende Zahl an Investoren Produkten jenseits des Core-Profils zu, was insgesamt zu einer weiteren deutlichen Belebung des Marktes beitrug. Steigende Risikobereitschaft und sinkende Renditen Die Risikobereitschaft unter den Investoren hat in den vergangenen Monaten noch einmal deutlich zugenommen. Einzelne Objekte, die vor zwölf Monaten aufgrund hoher Risikoaufschläge nicht verkauft wurden, stoßen heute auf deutlich mehr Nachfrage und Investoren nehmen solche Objekte wieder in die Prüfung. Diese Entwicklung wird im kleinteiligen Bereich ebenso wie bei Objekten in Städten abseits der Big7 in den kommenden Monaten zu einem weiteren Anstieg der Investmentabschlüsse führen. Im Vergleich zum Vorjahr gehen wir für das Gesamtjahr 2015 von einem steigenden Transaktionsvolumen für Einzeltransaktionen aus. Der beständige Anlagedruck und die knappe Verfügbarkeit an zum Verkauf stehenden Shopping Centern werden bis zum Jahresende voraussichtlich noch zu einer weiteren Kompression bei den Spitzenrenditen führen, obwohl die Renditen aktuell bereits auf einem sehr niedrigen Niveau sind. Bereits jetzt befinden sich viele Objekte zu sehr aggressiven Preisvorstellungen in der Exklusivität. Es bleibt abzuwarten, ob diese Preise bei den Transaktionen schlussendlich aber auch erzielt werden können.

5 JLL Shopping Center-Investmentreport Juli Shopping-Center-Transaktionen Q Der hohe Anlagedruck ist auch an anderer Stelle deutlich erkennbar: Vermehrt ist ein Aufweichen der Exklusivität am Markt zu beobachten, ein Indiz für die starke Nachfrage und den enormen Druck, Transaktionen durchzuführen. Bei den Finanzierungen ist aktuell zu beobachten, dass die Nachfrage der Investoren nach höheren Fremdfinanzierunganteilen zunimmt. Auch auf Seiten der Banken steigt die Bereitschaft, diese höheren Fremdfinanzierungen bei entsprechender Bonität und Objektsituation zu ermöglichen. Dieser Trend sollte sich in den kommenden Monaten weiter verstärken, was das Transaktionsgeschäft weiter befeuern würde, solange entsprechende Produkte am Markt verfügbar sind. Transaktionsvolumen Q : <10 Mio Mio Mio. Einzeltransaktionen Mio. Portfoliotransaktionen >200 Mio. Quelle: JLL

6 Kontakte Jörg Ritter Management Board Germany, Retail Frankfurt tel +49 (0) Anke Kaukars-Haverkamp Head of Shopping Center Services Frankfurt tel +49 (0) Sabine Keulertz Team Leader Shopping Center Investment Frankfurt tel +49 (0) Helge Scheunemann Head of Research Germany Hamburg tel +49 (0) jll.de Alle Informationen rund um JLL finden Sie auf unserer Unternehmenswebseite jll.de/research Alle Research-Berichte finden Sie auch auf unserer Unternehmenswebsite Copyright JONES LANG LASALLE GmbH, Dieser Bericht wurde mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt und basiert auf Informationen aus Quellen, die wir für zuverlässig erachten, aber für deren Genauigkeit, Vollständigkeit und Richtigkeit wir keine Haftung übernehmen. Die enthaltenen Meinungen stellen unsere Einschätzung zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Berichtes dar und können sich ohne Vorankündigung ändern. Historische Entwicklungen sind kein Indiz für zukünftige Ergebnisse. Dieser Bericht ist nicht für den Vertrieb oder die Empfehlung zum Kauf oder Verkauf einer bestimmten Finanzanlage bestimmt. Die in diesem Bericht zum Ausdruck gebrachten Meinungen und Empfehlungen berücksichtigen nicht individuelle Kundensituationen, -ziele oder -bedürfnisse und sind nicht für die Empfehlung einzelner Wertpapiere, Finanzanlagen oder Strategien einzelner Kunden bestimmt. Der Empfänger dieses Berichtes muss seine eigenen unabhängigen Entscheidungen hinsichtlich einzelner Wertpapiere oder Finanzanlagen treffen. Jones Lang LaSalle übernimmt keine Haftung für direkte oder indirekte Schäden, die aus Ungenauigkeiten, Unvollständigkeiten oder Fehlern in diesem Bericht entstehen.

7 Gastbeitrag von Jonathan Doughty zum Thema Gastronomie in Shopping Centern JLL Shopping Center-Investmentreport Juli Gastbeitrag Gastronomie in Shopping Centern 2015 Exkurs: Gastronomie als Unterscheidungsmerkmal Ein Gastbeitrag von Jonathan Doughty, Head of JLL EMEA Foodservice Consulting Der kometenhafte Aufstieg der Gastronomie Essengehen erfreut sich immer größerer Beliebtheit. Die Branche befindet sich seit vielen Jahren im Aufwind. Die Zahl der Restaurantbesuche in Deutschland stieg seit 2009 um 12 %, mit einem aktuellen Jahresumsatz von über 71 Mrd.. In Europa werden häufiger denn je Restaurants besucht, für alle traditionellen Haupt- (Frühstück, Mittagessen, Abendessen) und Zwischenmahlzeiten (Brunch, Kaffee und Kuchen, Feierabendbier, Mitternachtssnacks) entsprechend des modernen und mobilen Lebensstils. Im Gegensatz dazu wird immer häufiger innerhalb der eigenen vier Wände eingekauft online. Dies ist ein interessantes Paradoxon, das dazu führt, dass die Gastronomie in Einkaufszentren zunehmend an Bedeutung gewinnt. Eine perfekt organisierte und umgesetzte Gastronomie in einem Einkaufszentrum bietet viele Vorteile. Die offensichtlichsten sind die Verlängerung der Aufenthaltsdauer sowie das Generieren und Erhalten der Kundenfrequenz tagsüber. Von wachsender Bedeutung ist die Verbesserung und Erweiterung des Kundenerlebnisses. Dabei wird die Gastronomie ein zunehmend wichtigeres Kriterium bei der Entscheidung, welches Shopping Center der Kunde aufsuchen wird. Insbesondere in Deutschland ist der Food Court seit jeher das Herzstück der Gastronomie eines Einkaufszentrums. Die Flächen sind oft sehr funktional gestaltet und es werden dort hauptsächlich günstige Mittagsgerichte angeboten, die allerdings weder spannend noch abwechslungsreich sind. Der Food Court ist bislang kein Kundenmagnet. Wenn jedoch mehr Wert auf Gastronomie als Unterscheidungsmerkmal zwischen den Einkaufszentren gelegt wird, gehen wir davon aus, dass es zwei markante Entwick- lungsrichtungen geben wird. Zum einen wird sich das Umfeld des Food Courts verändern und verbessern. Zum anderen werden alternative Food-Inseln entstehen, die dem Kunden verschiedene Erlebnisarten bieten werden. Die simple Integration von immer mehr Gastronomie ist hingegen keine Lösung. Um erfolgreich zu sein, muss die Gastronomie strategisch ausgerichtet werden. Wo sollte sie platziert werden, in welcher Form, welcher Betreiber, welche Preiskategorie, welche Art von Service, welches Konzept? All dies sind Fragen, die regelmäßig gestellt werden müssen. Der deutsche Markt für Außer-Haus-Gastronomie Jährliche Umsätze im Außer-Haus-Markt Mrd. 63,3 64,3 66,4 68,2 69,4 71, Quelle: Bundesvereinigung der Deutschen Ernährungsindustrie

8 Gastbeitrag von Jonathan Doughty zum Thema Gastronomie in Shopping Centern JLL Shopping Center-Investmentreport Juli Diese Faktoren sind entscheidend für die Maximierung des Gastronomieumsatzes sowie für die Generierung von Kundenfrequenz. Und vielleicht für den Nutzer am wichtigsten: die Schaffung des richtigen Maßes an Erlebnis. Das ideale Gastronomieumfeld passend zum Einkaufszentrum zu erschaffen, führt zu einem Unterscheidungsmerkmal und hilft bei der Positionierung des Shopping Centers gegenüber seinen Mitbewerbern. Einschränkender Faktor für den Umsatz des Vermieters aus der Gastronomie, insbesondere in Deutschland, ist die Food-Court- Servicegebühr. Da Betreiber ein begrenztes Budget haben, aus dem sie ihre fixen Mietkosten decken müssen, ist jeder Euro für die Servicegebühr einer, der nicht in die Miete fließen kann. Die Vorliebe der deutschen Kunden für Geschirr ist ein Grund dafür. Viele europäische Food Courts verwenden Einweggeschirr. Wir haben einige Food Courts untersucht und die Vermieter bei der Realisierung von Einsparpotenzialen durch effizientere Arbeitsprozesse unterstützt. Die Alternative zu einer Verbilligung des Erlebnisses durch Einweggeschirr ist die Verbesserung der Umgebung durch das Schaffen eines Restauranterlebnisses zu Food-Court- Preisen, damit die Kunden länger bleiben und bereit sind, etwas mehr Geld auszugeben. Der Übergang der Gastronomie in Bezug auf essen oder kaufen, Restaurantbetrieb und Lebensmitteleinzelhandel, alles unter einem Dach, ist zunehmend fließend und wird die Entwicklung der Gastronomie im Einzelhandelsumfeld bestimmen. Hier liegt die Zukunft der Food Courts. Der kometenhafte Aufstieg der Gastronomie im Einzelhandel, sowohl bei Quantität als auch bei ihrer Bedeutung, zeigt keinerlei Anzeichen einer Abschwächung. Sobald Einzelhandelsmieter Flächen verkleinern, füllen Gastronomie- und Freizeitbetreiber schnell die entstandenen Lücken. Das Verhältnis der Gastronomie- zur vermietbaren Fläche in einem Einkaufszentrum liegt bei 15 % und hat sich damit in den letzten zehn Jahren mehr als verdoppelt. Und mit den richtigen Voraussetzungen, wie beispielsweise vielen Büroangestellten in der Umgebung und bekannten Freizeitmagneten Gastronomieanteil in Shopping Centern % 20% 15% 10% 5% 0% 3 % Quelle: Coverpoint Typischer Gastronomieanteil an der Bruttogesamtmietfläche 5 % 7 % 8-10 % 15 % 15+ % 20+ % im Einkaufszentrum, wird dieses Verhältnis sogar noch steigen, da sich die Essensgewohnheiten der Gäste stetig ändern. Gastronomie wird zu einem Hauptanziehungspunkt für ein Einkaufszentrum. Durch die Kombination großer Flächen, innovativer Konzepte, guter Produkte und gutem Service stellt die Gastronomie den sozialen Klebstoff dar, der Einzelhandel und Freizeit verbindet sowie Kundenfrequenz generiert und erhält. Über den Autor: Jonathan Doughty ist Gründer der Coverpoint Foodservice Consultancy. Das Unternehmen wurde 2014 von JLL akquiriert. Zuvor stieg es in 22 Jahren zum führenden Gastronomieberater in Europa und darüber hinaus auf und berät Vermieter und Expertenteams in allen Fragen der professionellen Gastronomie.