Wohnungsmarktbarometer

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1 Wohnungsmarkt Beobachtung Wohnungsmarktbarometer Frühjahr 2001 Ergebnisse einer Expertenbefragung Amt für Stadtentwicklung

2 Stadt Bielefeld Wohnungsmarktbarometer 2001 Seite 2 Inhaltsverzeichnis: Seite Vorbemerkung:... 3 Die wichtigsten Ergebnisse in Kürze: Tätigkeitsbereiche der den Beurteilung der aktuellen Marktlage in den verschiedenen Segmenten des Wohnungsmarkts Beurteilung der künftigen Entwicklung in den einzelnen Marktsegmenten Investitionsklima im Wohnungsbau Anreize und Hemmnisse bei Investitionen im Wohnungsbau Ein Ausblick: Wie wird sich das Investitionsklima in den nächsten 1-3 Jahren entwickeln? Leerstände und Fluktuation im Wohnungsbestand Anhang: Verteilung der zu den Fragen 2, 3, 5, 6 und Anlage: Fragebogen Wohnungsmarktbarometer Impressum Herausgeber: Stadt Bielefeld, Amt für Stadtentwicklung Verantwortlich: Norbert Metzger, Tel.: 0521 /

3 Stadt Bielefeld Wohnungsmarktbarometer 2001 Seite 3 Vorbemerkung: Die Stadt Bielefeld nimmt seit 1998 an dem Modellversuch Kommunale Wohnungsmarktbeobachtung NRW zusammen mit 15 anderen Städten teil. Der Modellversuch wird von der Wohnungsbauförderungsanstalt NRW (Wfa) federführend begleitet und unterstützt. Der Modellversuch ist bis Ende 2001 befristet. Es ist beabsichtigt, auch für Bielefeld ein fortschreibungsfähiges Wohnungsmarktbeobachtungssystem aufzubauen, dessen Ergebnisse in einem jährlichen Bericht dargestellt werden sollen. Ziele der Wohnungsmarktbeobachtung sind u. a. die Entwicklungen am Wohnungsmarkt abzubilden ein fortschreibungsfähiges Indikatorensystem aufzustellen den Transfer von Daten und Erfahrungen zwischen den Beteiligten am Wohnungsmarkt zu ermöglichen die Kooperation mit den Wohnungsmarktakteuren zu verbessern die Verstetigung der Wohnungspolitik und der Bautätigkeit zu erreichen. Anhand ausgewählter Indikatoren sollen möglichst frühzeitig Entwicklungen am Wohnungsmarkt erkannt werden. Gemeinsam mit den relevanten Beteiligten wird ein vorausschauendes Handeln angestrebt. Ausgangspunkt für die Einführung eines Wohnungsmarktbeobachtungssystems in Bielefeld war der Ratsbeschluss vom zum sogenannten Programm der 1000 Häuser, in dem die Verwaltung u. a. beauftragt wurde, Bedarfsanalysen für weitere wohnungspolitische Entscheidungen zu erstellen. 1 Einer der ersten Schritte für das angestrebte Wohnungsmarktbeobachtungssystem soll die jetzt vorliegende Expertenbefragung sein, in der 62 Akteure am Wohnungsmarkt anhand eines Fragebogens im Februar 2001 um ihre subjektive Einschätzung der gegenwärtigen und künftigen Wohnungsmarktlage gebeten wurden. Die Abfrage basierte auf einem vorhandenen Fragebogen der Wfa, der mit geringen Veränderungen übernommen wurde. Die Wohnungsbaugesellschaften erhielten einen zusätzlichen Fragebogen zu Wohnungsleerständen und zur Fluktuation ihrer Mieter. Die vorliegenden 42 wurden ausgewertet und werden im Folgenden dargestellt. Die Rücklaufquote betrug 68 %. Hinzuweisen wäre noch darauf, dass es sich bei der Befragung nicht um ein nach statistischen Methoden abgesichertes Verfahren handelt, sondern um ein Meinungsbild der Befragten, das aber ein breites Spektrum an Erfahrungen und Einschätzungen wiedergibt. Bei verschiedenen Fragen war die Einschätzung in 4 oder 5 Kategorien vorgegeben ( z. B. sehr entspannt bis sehr angespannt aus der jeweiligen Sicht der Nachfrager ). Zur Darstellung der Ergebnisse wurden die Kategorien durchnummeriert und Durchschnittswerte gebildet. Gleichzeitig ist die Spannweite der Nennungen angegeben, um deutlich zu machen, wie breit das Spektrum der Meinungen war. Die folgenden Grafiken stellen jeweils die Gesamtergebnisse dar. Einzelheiten zur Verteilung der auf verschiedene Antwortmöglichkeiten und die Einschätzung durch die verschiedenen Antwortergruppen sind aus dem Anhang ersichtlich. 1 Der Ratsbeschluss lautete: Der Rat der Stadt hält es für dringend erforderlich, dass der künftige Bedarf an Wohnraum differenziert ermittelt wird. Insbesondere sind die Ursachen und Motive für die Umlandabwanderung zu untersuchen und der Bedarf an Grundstücken für Ein- und Zweifamilienhäuser zu ermitteln. Der Rat der Stadt beauftragt die Verwaltung, zusammen mit der BGW eine entsprechende Studie durchzuführen, um eine solide Grundlage für weitere wohnungspolitische Entscheidungen herzustellen. Anmerkung: Es liegt hinsichtlich der Stadt- / Umlandwanderung eine Studie der Gesellschaft für Organisation und Entscheidung, Bielefeld, (GOE) vor.

4 Stadt Bielefeld Wohnungsmarktbarometer 2001 Seite 4 Die wichtigsten Ergebnisse in Kürze: Der Wohnungsmarkt wird insgesamt als ausgewogen bewertet, bei Eigenheimen und im unteren Mietpreissegment weniger als bei Eigentumswohnungen und im oberen Mietpreissegment. Das Investitionsklima im Wohnungsbau wird je nach Marktsegment sehr unterschiedlich eingeschätzt; bei Eigenheimen und Maßnahmen im Wohnungsbestand eher gut, bei Eigentumswohnungen und im Mietwohnungsbau dagegen schlechter. Die größten Investitionsanreize sind die - derzeitigen Finanzierungsbedingungen - öffentliche Förderung bei Eigenheimen - Einkommensentwicklung der Nachfrager. Die größten Investitionshemmnisse sind die - Kosten und die Verfügbarkeit von Bauland - soziale Struktur und die Zahlungsfähigkeit der Mieter - Renditeerwartung und das - (neue) Mietrecht. Die Probleme auf dem Mietwohnungsmarkt in Bielefeld sind vorrangig - die geringe Bautätigkeit - das Fehlen großer und bezahlbarer Wohnungen - die steigenden Nebenkosten. Die Entwicklung des Investitionsklimas wird sich für die nächsten 3 Jahre insgesamt nicht verändern, im Mietwohnungsbau wird es sich eher verschlechtern. Für die nächsten 5 Jahre wird die Wohnungsmarktlage weiterhin insgesamt als ausgewogen eingeschätzt, bei Eigenheimen und preiswerten Mietwohnungen weniger als in den anderen Marktsegmenten. Leerstandsprobleme auf dem Bielefelder Wohnungsmarkt sind aufgrund der Befragungsergebnisse nicht erkennbar. Die Fluktuation im Wohnungsbestand bei den sechs antwortenden Wohnungsunternehmen hat aber im Vergleich zu 1999 weiter zugenommen.

5 Stadt Bielefeld Wohnungsmarktbarometer 2001 Seite 5 1. Tätigkeitsbereiche der den Es wurden insgesamt 62 Akteure am Wohnungsmarkt angeschrieben. Davon antworteten 42, das entspricht einer Rücklaufquote von 68 %. Abb. 1: Verteilung der Tätigkeitsbereiche der den 2 1. In welchem Bereich sind Sie tätig? der Verschickte Fragebögen Wohnungsunternehmen, -genossenschaften 6 9 Finanzierungsinstitute 7 14 Makler u. deren Verbände 2 2 Bauunternehmen 6 4 Baubetreuer, Bauträger 7 16 Architekten u. deren Verbände 3 4 Soziale Einrichtungen u. deren Verbände 2 5 Mieterbund OWL 1 1 Haus- u. Grundeigentümerverein 1 1 andere 7 6 insgesamt: Beurteilung der aktuellen Marktlage in den verschiedenen Segmenten des Wohnungsmarkts Der Bielefelder Mietwohnungsmarkt wird von den Befragten insgesamt als ausgewogen beurteilt. In den einzelnen Marktsegmenten sind aber einige Unterschiede festzustellen (Abb. 2). Während die Befragten im oberen Mietpreissegment deutliche Entspannungen erkennen, ist im unteren und bei preisgebundenen Wohnungen die Einschätzung zur Ausgewogenheit festzustellen. Dies ergibt sich auch aus der Beurteilung der Veränderung der Wohnungsmarktlage seit dem letzten Jahr (Abb. 3). Bei teureren Mietwohnungen hat die Entspannung dagegen zugenommen. Bei der Beurteilung der Marktlage von Eigentumsmaßnahmen zeigt sich eine sehr unterschiedliche Situation. Bei Eigentumswohnungen ist eine deutliche Entspannung zu verzeichnen. Hier steht der derzeitigen Nachfrage offenbar ein weitaus größeres Angebot gegenüber. Bei Eigenheimen wird die Lage etwas anders eingeschätzt. Zwar entwickelte sich der Markt auch zur Ausgewogenheit hin, hier sind der Bedarf und die Nachfrage immer noch größer als das Angebot. 2 Die Unterschiede in einigen Fällen in den beiden Spalten mit den Zahlen der den und der Angeschriebenen ergeben sich daraus, dass sich die den selbst einer anderen Gruppe zugeordnet haben. Sie wurden entsprechend der eigenen Zuordnung bei den weiteren Auswertungen berücksichtigt.

6 Stadt Bielefeld Wohnungsmarktbarometer 2001 Seite 6 Abb. 2: Aktuelle Wohnungsmarktlage 3 5 Beurteilung der aktuellen Wohnungsmarktlage 1 = sehr entspannt, 2 = entspannt, 3 = ausgewogen, 4 = angespannt, 5 = sehr angespannt ,9 1,9 2,4 2,6 2,9 2,9 1 Eigenheime ETW Miete oberes Miete mittleres Miete unteres Miete preisgebundenes Segment Abb. 3: Veränderung der Wohnungsmarktlage seit dem letzten Jahr 5 Veränderung der Wohnungsmarktlage seit Anfang = viel entspannter, 2 = entspannter, 3 = nicht verändert, 4 = angespannter, 5 = viel angespannter ,7 2,2 2,6 2,7 2,7 2,7 1 Eigenheime ETW Miete oberes Miete mittleres Miete unteres Miete preisgebundenes Segment Der Wohnungsmarkt insgesamt wird als ausgewogen bzw. entspannt beurteilt. Dies gilt insbesondere für Eigentumswohnungen und teure Mietwohnungen. Bei Eigenheimen und preiswerten Mietwohnungen ist z. Zt. von einer ausgewogenen Situation auszugehen. 3 In den folgenden Grafiken dieser Art wird die Spannweite der Nennungen durch eine senkrechte Linie und der Durchschnittswert als Punkt dargestellt.

7 Stadt Bielefeld Wohnungsmarktbarometer 2001 Seite 7 Von den Befragten werden hauptsächlich folgende Probleme derzeit auf dem Mietwohnungsmarkt in Bielefeld gesehen: geringe Bautätigkeit im Mietwohnungsbau steigende Nebenkosten immer mehr schwierige Mieter und zu wenig geeignetes Bauland Fehlen großer und bezahlbarer Wohnungen Abb. 4: Probleme auf dem Mietwohnungsmarkt in Bielefeld 4 Beschreibung der Probleme geringe Bautätigkeit im Mietw ohnungssektor der Steigende Nebenkosten Immer mehr schw ierige Mieter (w g. ihres Verhaltens als Mieter/Mitbew ohner) zu w enig oder zu w enig geeignetes Bauland (Preis, Lage, Baurecht) verfügbar Fehlen großer und bezahlbarer Wohnungen für große Familien/Wohngemeinschaften Einkommenssituation der Wohnungssuchenden/Mieter (Geringverdiener, Erw erbslose o.ä.) Spezielle Schw ierigkeiten von Ausländern u. Aussiedlern bei der Wohnungssuche Segregation nimmt zu (d.h. die soziale Mischung geht zurück) und führt überw iegend zu sozialen Problemen in der Nachbarschaft Leerstände, zunehmende Vermietbarkeitsprobleme Widerstand von Nachbarn/Kommunalpolitik gegen neue Bauvorhaben, vor allem bei Geschossw ohnungen und SozialWE Mieter haben zu hohe Ansprüche an Wohnung/Wohnumfeld Segregation nimmt zu (d.h. die soziale Mischung geht zurück) und führt auch zu großen w ohnungsw irtschaftl. Problemen Wohnungsbauförderung ist mangelhaft konzipiert/geht am Bedarf vorbei Abschmelzen der Sozialw ohnungsbestände (Auslaufen der Bindungen, w enig Neubau) Vermieter haben zu hohe Ansprüche bei der Ausw ahl der Mieter Steigende Nettokaltmieten 3 sonstige Probleme (1): 2 Im Mietwohnungsbau wird die geringe Bautätigkeit von den Befragten z. Zt. als größtes Problem angesehen. 4 Die Befragten konnten maximal 6 geben.

8 Stadt Bielefeld Wohnungsmarktbarometer 2001 Seite 8 3. Beurteilung der künftigen Entwicklung in den einzelnen Marktsegmenten Die Entwicklung des Wohnungsmarktes in den nächsten Jahren wird von den Befragten überwiegend so eingeschätzt, dass die gegenwärtigen Tendenzen zur Ausgewogenheit sich fortsetzen werden und nicht mit neuen Anspannungen zu rechnen ist. Dies trifft für den Eigentumssektor wie für den Mietwohnungssektor gleichermaßen zu, allerdings mit unterschiedlicher Ausprägung. Während bei Eigenheimen und dem preisgünstigen Mietwohnungsbereich eine leichte Anspannung erwartet wird, ist bei Eigentumswohnungen und im oberen Mietpreissegment eher die Tendenz von der Entspannung zur Ausgewogenheit zu erkennen. Abb. 5a: Beurteilung der Wohnungsmarktlage in ca. 2 Jahren 5 Beurteilung der Wohnungsmarktlage in ca. 2 Jahren 1 = sehr entspannt, 2 = entspannt, 3 = ausgewogen, 4 = angespannt, 5 = sehr angespannt 4 3 3,2 2,6 2,8 3,0 3,4 3,2 2 1 Eigenheime ETW M iete oberes Miete mittleres M iete unteres M iete preisgebundenes Segment Abb. 5b: Beurteilung der Wohnungsmarktlage in 3 5 Jahren 5 Beurteilung der Wohnungsmarktlage in 3-5 Jahren 1 = sehr entspannt, 2 = entspannt, 3 = ausgewogen, 4 = angespannt, 5 = sehr angespannt 4 3 3,3 2,8 2,8 3,2 3,4 3,3 2 1 Eigenheime ETW M iete oberes M iete mittleres Miete unteres Miete preisgebundenes Segment Bemerkenswert ist, dass beim unteren Mietpreissegment die meisten Befragten von einer erneuten Anspannung ausgehen (siehe Anhang, Frage 4). Bei allen anderen Marktsegmenten entfallen die meisten auf eine ausgewogene Marktsituation. Die Entwicklung der Wohnungsmarktlage für die nächsten Jahre wird als ausgewogen bezeichnet.

9 Stadt Bielefeld Wohnungsmarktbarometer 2001 Seite 9 4. Investitionsklima im Wohnungsbau Das Investitionsklima wird von allen Befragten je nach Marktsegment sehr unterschiedlich beurteilt. Dies ist angesichts überwiegend ausgewogener Wohnungsmärkte nicht ungewöhnlich. Insbesondere bei Eigentumswohnungen und beim Neubau von Mietwohnungen wird die derzeit schlechte bzw. sehr schlechte Situation in den deutlich. Bei Eigenheimen und bei Maßnahmen im Wohnungsbestand sind positive Einschätzungen festzustellen. In allen anderen Marktsegmenten wird das Investitionsklima als sehr schlecht bezeichnet. Auch in der Entwicklung der letzten 12 Monate wird überwiegend keine Veränderung bzw. eine Verschlechterung gesehen. Die meisten entfielen auf diese Möglichkeiten (siehe Anhang, Frage 6). Abb. 6a: Beurteilung des aktuellen Investitionsklimas 4 Beurteilung des aktuellen Investitionsklimas 1 = sehr gut, 2 = eher gut, 3 = eher schlecht, 4 = sehr schlecht 3 2 2,3 3,1 3,3 2,4 2,7 1 Eigenheime ETW Neubau von Mietw ohnungen Bestandsmaßnahmen Erw erb von bestehendem Wohnraum Abb. 6b: Entwicklung des Investitionsklimas in den letzten 12 Monaten 5 Entwicklung des Investitionsklimas im Wohnungsbereich in den letzten 12 Monaten 1 = sehr verbessert, 2 = verbessert, 3 = nicht verändert, 4 = verschlechtert, 5 = sehr verschlechtert 4 3 3,4 3,8 3,8 3,0 3,3 2 1 Eigenheime ETW Neubau von Mietw ohnungen Bestandsmaßnahmen Erw erb von bestehendem Wohnraum Das Investitionsklima im Wohnungsbau hat sich in den letzten 12 Monaten verschlechtert und wird z. Zt. nur bei Eigenheimen und Bestandsmaßnahmen positiv beurteilt.

10 Stadt Bielefeld Wohnungsmarktbarometer 2001 Seite Anreize und Hemmnisse bei Investitionen im Wohnungsbau Die Kosten und die Verfügbarkeit von Bauland sowie die soziale Struktur der Mieter werden als größte Investitionshemmnisse betrachtet, genauso wie das (neue) Mietrecht und die Renditeerwartungen. Auch die Wohnungspolitik und die öffentliche Förderung des Mietwohnungsbaues werden als Hemmnis eingeschätzt. Aus den ist nicht ersichtlich, welcher der beiden Bereiche hier ausschlaggebender ist. Eine Differenzierung ist leider nicht möglich. Anreize scheinen derzeit kaum zu bestehen. Abb. 7 a: Faktoren für Investitionsverhalten im Mietwohnungsbau der kommunale Planungs- u. Genehmigungspraxis Kosten und Verfügbarkeit von Bauland Kosten für Bau, Planung/Bauleitung, Vertrieb Zahlungsfähigkeit der Nachfrager Soziale Struktur der zugew iesenen Mieter Steuer- und Abschreibungsrecht Renditeerw artung Wohnungspolitik, öffentliche Förderung Mietrecht ggf. sonstiges: Anreiz/hoher Anreiz w enig Einfluß Hemmnis/großes Hemmnis

11 Stadt Bielefeld Wohnungsmarktbarometer 2001 Seite 11 Ähnlich wie im Mietwohnungsbau werden auch bei Eigenheimen die Verfügbarkeit und die Kosten von Bauland als das entscheidende Hemmnis angesehen. Die derzeitigen Finanzierungsbedingungen sind ein erheblicher Anreiz. Die öffentliche Eigenheimförderung wird zwar als Anreiz gesehen, hat aber nach Einschätzung der Befragten offenbar keinen hohen Stellenwert. Abb. 7b: Faktoren für Investitionsverhalten bei Eigenheimen der kommunale Planungs- u. Genehmigungspraxis Kosten und Verfügbarkeit von Bauland Kosten für Bau, Planung/Bauleitung, Vertrieb Finanzierungsbedingungen 2 7 Einkommensentw icklung der Nachfrager Steuer- und Abschreibungsrecht Renditeerw artung Wohnungspolitik, öffentliche Förderung ggf. sonstiges: Anreiz/hoher Anreiz w enig Einfluß Hemmnis/großes Hemmnis

12 Stadt Bielefeld Wohnungsmarktbarometer 2001 Seite 12 Gegenüber den Grundaussagen zum Investitionsverhalten bei Eigenheimen gibt es nur graduelle Unterschiede zu Eigentumswohnungen. Die Renditeerwartungen bei Vermietung wird als relativ großes Hemmnis angesehen. Anreize scheint es auch hier kaum zu geben. Abb. 7c: Faktoren für Investitionsverhalten bei Eigentumswohnungen der kommunale Planungs- u. Genehmigungspraxis Kosten und Verfügbarkeit von Bauland Kosten für Bau, Planung/Bauleitung, Vertrieb Finanzierungsbedingungen Einkommensentw icklung der Nachfrager 16 8 Steuer- und Abschreibungsrecht Renditeerw artung Wohnungspolitik, öffentliche Förderung 16 8 ggf. sonstiges: Anreiz/hoher Anreiz w enig Einfluß Hemmnis/großes Hemmnis

13 Stadt Bielefeld Wohnungsmarktbarometer 2001 Seite 13 Als größtes Hemmnis bei Maßnahmen im Wohnungsbestand und Erwerb vorhandenen Wohnraums werden die Zahlungsfähigkeit der Mieter bzw. Käufer und die Organisation der Umsetzungen in bewohnten Häusern angesehen. Auch das bestehende Steuer- und Abschreibungsrecht und die Renditeerwartungen werden als Hemmnis gewertet. Investitionsanreize spielen auch hier offenbar nur eine geringe Rolle. Abb. 7d: Faktoren für Investitionsverhalten in den Bestand und Erwerb vorhandenen Wohnraums der rechtl. Umlagemöglichkeit der Kosten auf Mieten Organisation der Umsetzung (im bew ohnten Haus) Zahlungsfähigkeit der Mieter/Käufer Möglichkeit v. Umw andlung/verkauf als Eigentum Wohnungspolitik, öffentliche Förderung Steuer- u. Abschreibungsrecht Renditeerw artungen sonstiges: Anreiz/hoher Anreiz w enig Einfluß Hemmnis/großes Hemmnis Investitionsanreize im Wohnungsbau werden von den Befragten bei allen Marktsegmenten kaum gesehen, allenfalls in Form von Finanzierungsbedingungen. Investitionshemmnisse werden dagegen zahlreich benannt, insbesondere die Verfügbarkeit von und die Kosten für Bauland.

14 Stadt Bielefeld Wohnungsmarktbarometer 2001 Seite Ein Ausblick: Wie wird sich das Investitionsklima in den nächsten 1-3 Jahren entwickeln? Entsprechend der Einschätzung des gegenwärtigen Investitionsklimas (siehe Ziffer 4) wird auch dessen Entwicklung sehr verhalten eingeschätzt. Lediglich beim Bau von Eigenheimen und bei Maßnahmen im Wohnungsbestand werden geringfügige Entwicklungspotentiale gesehen. Dies bestätigt auch die Verteilung der auf die verschiedenen Möglichkeiten (siehe Anhang, Frage 8). Abb. 8: Ausblick auf die künftige Entwicklung des Investitionsklimas 5 Ausblick: Entwicklung des Investtionsklimas in den nächsten 1-3 Jahren 1 = sehr verbessern, 2 = verbessern, 3 = nicht verändern, 4 = verschlechtern, 5 = sehr verschlechtern ,9 3,3 3,6 2,6 3,1 1 Eigenheime ETW Neubau von Mietw ohnungen Bestandsmaßnahmen Erw erb von bestehendem Wohnraum Für die Entwicklung des Investitionsklimas in den nächsten Jahren werden kaum positive Aspekte gesehen, aber auch keine wesentlichen Verschlechterungen. Veränderungen werden nicht erwartet.

15 Stadt Bielefeld Wohnungsmarktbarometer 2001 Seite Leerstände und Fluktuation im Wohnungsbestand Die Wohnungsunternehmen konnten in einem Zusatzfragebogen zur Situation und zu den Ursachen der Leerstände und zur Fluktuation in ihrem Wohnungsbestand Angaben machen. Die 6 antwortenden Unternehmen verfügen in Bielefeld über einen Wohnungsbestand von rd WE, davon rd öffentlich geförderte WE (= 58 %). Die WE entsprechen einem von rd. 20 % aller Mietwohnungen in Bielefeld. Zum waren aus diesen Beständen zusammen 163 WE (= 0,8 %) länger als drei Monate nicht vermietet. Abb. 9: Leerstände der Antw orten Die Leerstände sind relativ gleichmäßig im Bestand v erteilt. 2 Die Leerstände betreffen überw iegend einzelne Baualtersklassen. 2 Die Leerstände betreffen überw iegend einzelne Wohnungsgrößen. 2 Die Leerstände betreffen überw iegend einzelne räumliche Bereiche. 4 Die Leerstände sind häufig im Bestand der öffentlich geförderten Wohnungen anzutreffen. 2 Bei der Fluktuation (Wohnungswechsel / Kündigungen) im Wohnungsbestand war bei den meisten Wohnungsunternehmen im sozialen Wohnungsbau ein Rückgang und bei freifinanzierten Wohnungen ein Anstieg zu verzeichnen. Insgesamt lag die Fluktuation im Jahre 2000 mit 12,1% über dem Wert des Vorjahres von 10,9 %. Diese Angaben beziehen sich ausschließlich auf die sechs antwortenden Unternehmen und lassen daher nur eine eingeschränkte Beurteilung zu. Die Zahl der Wohnungsleerstände bei den befragten Wohnungsunternehmen kann als unterdurchschnittlich bezeichnet werden. Die Mieterfluktuation hat sich zwar erhöht, liegt aber im Bereich der normalen Entwicklung.

16 Stadt Bielefeld Wohnungsmarktbarometer 2001 Seite 16 Abbildungsverzeichnis: Seite Abb. 1: Verteilung der Tätigkeitsbereiche der den...5 Abb. 2: Aktuelle Wohnungsmarktlage...6 Abb. 3: Veränderung der Wohnungsmarktlage seit dem letzten Jahr...6 Abb. 4: Probleme auf dem Mietwohnungsmarkt in Bielefeld...7 Abb. 5a: Beurteilung der Wohnungsmarktlage in ca. 2 Jahren...8 Abb. 5b: Beurteilung der Wohnungsmarktlage in 3 5 Jahren...8 Abb. 6a: Beurteilung des aktuellen Investitionsklimas...9 Abb. 6b: Entwicklung des Investitionsklimas in den letzten 12 Monaten...9 Abb. 7 a: Faktoren für Investitionsverhalten im Mietwohnungsbau...10 Abb. 7b: Faktoren für Investitionsverhalten bei Eigenheimen...11 Abb. 7c: Faktoren für Investitionsverhalten bei Eigentumswohnungen...12 Abb. 7d: Faktoren für Investitionsverhalten in den Bestand und Erwerb vorhandenen Wohnraums...13 Abb. 8: Ausblick auf die künftige Entwicklung des Investitionsklimas...14 Abb. 9: Leerstände...15

17 Stadt Bielefeld Wohnungsmarktbarometer 2001 Seite 17 Anhang: Verteilung der zu den Fragen 2, 3, 5, 6 und 8 Verteilung der einzelnen auf die Antwortmöglichkeiten: 2. Wie beurteilen Sie die aktuelle Marktlage in den verschiedenen Segmenten des Wohnungsmarktes? Die Wohnungsmarktlage ist derzeit... Eigentum Mietwohnungen Eigenheime ETW oberes Preissegmet mittleres unteres Gewichtung A nzahl P ro zentualer A nzahl P ro zentualer A nzahl P ro zentualer A nzahl A ntworten P ro zentualer A nzahl P ro zentualer sehr angespannt 5 1 3% 5 0 0% 0 1 3% 5 0 0% 0 3 9% 15 angespannt % % % % % 36 ausgewo gen % % % % % 30 entspannt % % % % % 28 sehr entspannt 1 1 3% % % 5 0 0% 0 2 6% 2 Durchschnitt 2,9 1,9 2,4 2,6 2,9 3. Wie hat sich die Wohnungsmarktlage seit Anfang 2000 verändert? Im Vergleich zu damals ist die Marktlage... Eigentum Mietwohnungen Eigenheime ETW o beres P reissegmet mittleres P reissegment unteres P reissegment Gewichtung P ro zentualer A nzahl P ro zentualer A nzahl P rozentualer A nzahl P rozentualer A nzahl P ro zentualer viel angespannter 5 0 0% 0 0 0% 0 0 0% 0 0 0% 0 0 0% 0 angespannt 4 2 5% 8 1 3% 4 3 8% % % 16 nicht verändert % % % % % 72 entspannter % % % % % 20 viel entspannter 1 2 5% % % 5 3 8% 3 3 9% 3 Durchschnitt 2,7 2,2 2,6 2,7 2,7

18 Stadt Bielefeld Wohnungsmarktbarometer 2001 Seite Wie wird, ihrer Einschätzung nach, die Lage in den einzelnen Marktsegmenten a) kurzfristig (in 2 Jahren) In ca. 2 Jahren wird der Wohnungsmarkt sein: Eigentum Mietwohnungen Eigenheime ETW oberes Preissegmet mittleres unteres preisgebundenes Segment Gewichtung sehr angespannt 5 1 3% 5 0 0% 0 1 3% 5 0 0% 0 2 5% % 5 angespannt % % % % % % 44 ausgewogen % % % % % % 57 entspannt % % % % % % 6 sehr entspannt 1 0 0% 0 3 8% 3 3 8% 3 2 5% 2 1 3% 1 1 3% 1 Durchschnitt 3,2 2,6 2,8 3,0 3,4 3,2 5. Wie wird, ihrer Einschätzung nach, die Lage in den einzelnen Marktsegmenten b) mittelfristig (in 3-5 Jahren) aussehen? In 3-5 Jahren wird der Wohnungsmarkt sein: Eigentum Mietwohnungen Eigenheime ETW oberes Preissegmet mittleres unteres preisgebundenes Segment Gewichtung sehr angespannt 5 1 3% 5 0 0% 0 2 5% % % % 15 angespannt % % % % % % 40 ausgewogen % % % % % % 48 entspannt % % % % % % 10 sehr entspannt 1 0 0% 0 2 7% 2 2 5% 2 1 3% 1 0 0% 0 0 0% 0 Durchschnitt 3,3 2,8 2,8 3,2 3,4 3,3

19 Stadt Bielefeld Wohnungsmarktbarometer 2001 Seite 19 6 a. Wie schätzen Sie das aktuelle Investitionsklima in den folgenden Marktsegmenten ein Das Investitionsklima ist derzeit: Eigentum Mietwohnungen Eigenheime ETW Neubau von Mietwohnungen Bestandsmaßnahmen Erwerb von bestehendem Wohnraum Gewichtung sehr schlecht 4 0 0% % % % 0 2 6% 8 eher schlecht % % % % % 69 eher gut % % % % % 26 sehr gut 1 1 3% 1 0 0% 0 0 0% 0 0 0% 0 0 0% 0 Durchschnitt 2,3 3,1 3,3 2,4 2,7 6 b. Im Rückblick: Wie hat sich das Investitionsklima im Wohnungsbereich in den vergangenen zwölf Monaten (seit dem Frühjahr 2000) entwickelt Das Investitionsklima hat sich seit damals: Eigentum Mietwohnungen Eigenheime ETW Neubau von Mietwohnungen Bestandsmaßnahmen Erwerb von bestehendem Wohnraum Gewichtung sehr verschlechtert 5 3 8% % % % % 5 verschlechtert % % % % % 44 nicht verändert % % % % % 75 verbessert 2 2 5% 4 0 0% 0 0 0% % % 2 sehr verbessert 1 0 0% 0 0 0% 0 0 0% 0 0 0% 0 0 0% 0 Durchschnitt 3,4 3,8 3,8 3,0 3,3

20 Stadt Bielefeld Wohnungsmarktbarometer 2001 Seite Wie wird sich das Investitionsklima in den nächsten 1-3 Jahren entwickeln? Das Investitionsklima wird sich... Eigentum Mietwohnungen Eigenheime ETW Neubau von Mietwohnungen Bestandsmaßnahmen Erwerb vorh. Wohnraums Gewichtung sehr verschlechter 5 1 3% 5 2 5% % % 0 0 0% 0 verschlechtern % % % % % 44 nicht verändern % % % % % 66 verbessern % % % % % 12 sehr verbessern 1 0 0% 0 0 0% 0 0 0% 0 2 5% 2 0 0% 0 Durchschnitt 2,9 3,3 3,6 2,6 3,1

21 Stadt Bielefeld Wohnungsmarktbarometer 2001 Seite 21 Anlage: Fragebogen Wohnungsmarktbarometer Rahmendaten der Teilnehmer Bitte stützen Sie Ihre auf aktuelle Erfahrungen aus Ihrer beruflichen Tätigkeit. 2. In welchem Bereich sind Sie tätig? Zutreffendes bitte ankreuzen! Wohnungsunternehmen, -genossenschaften Finanzierungsinstitute Makler u. deren Verbände Mieterbund OWL Haus- u. Grundeigentümerverein Bauunternehmen Projektentwickler, Baubetreuer, Bauträger Architekten u. deren Verbände Soziale Einrichtungen u. deren Verbände andere:... Adresse (freiwillig): Institution, Ansprechpartner, Durchwahl:

22 Stadt Bielefeld Wohnungsmarktbarometer 2001 Seite 22 Zur Lage auf dem Wohnungsmarkt 2. Wie beurteilen Sie die aktuelle Marktlage in den verschiedenen Segmenten des Wohnungsmarkts? Bitte beachten Sie: Die Formulierung Anspannung/Entspannung versteht sich aus der Perspektive der Nachfrager: Anspannung bedeutet also zu wenig Angebot (ggf. steigende Preise), während Entspannung mit einem Überangebot (und ggf. stagnierenden/sinkenden Preisen) gleichzusetzen ist. Die Wohnungsmarktlage ist derzeit... Eigentum oberes mittleres Mietwohnungen unteres Eigenheime Eigentumswohnungen preisgebundenes Segment... sehr angespannt... angespannt... ausgewogen... entspannt... sehr entspannt 3. Wie hat sich die Wohnungsmarktlage seit Anfang 2000 verändert? Im Vergleich zu damals ist die Marktlage... Eigentum oberes mittleres Mietwohnungen unteres Eigenheime Eigentumswohnungen preisgebundenes Segment... viel angespannter... angespannter... nicht verändert... entspannter... viel entspannter

23 Stadt Bielefeld Wohnungsmarktbarometer 2001 Seite Nennen Sie die Probleme, die derzeit auf dem Mietwohnungsmarkt in Bielefeld am stärksten ins Gewicht fallen. Bitte nennen Sie weniger solche Punkte, die allgemein als Problem diskutiert werden, sondern legen Sie vor allem Ihre eigene Sicht zu Grunde. Bitte kreuzen Sie maximal 6 Möglichkeiten aus der Liste an! Wenn ein Punkt, den Sie für wichtig halten, nicht genannt ist, ergänzen Sie die Liste bitte unten (Stichworte). zu wenig oder zu wenig geeignetes Bauland (Preis, Lage, Baurecht) verfügbar geringe Bautätigkeit im Mietwohnungssektor Widerstand von Nachbarn/Kommunalpolitik gegen neue Bauvorhaben, vor allem bei Geschoßwohnungen und Sozialwohnungen Wohnungsbauförderung ist mangelhaft konzipiert/geht am Bedarf vorbei (ggf. erklären): Abschmelzen der Sozialwohnungsbestände (Auslaufen der Bindungen, wenig Neubau) Fehlen großer und bezahlbarer Wohnungen für große Familien/Wohngemeinschaften Einkommenssituation der Wohnungssuchenden/Mieter (Geringverdiener, Erwerbslose o.ä.) Spezielle Schwierigkeiten von Ausländern u. Aussiedlern bei der Wohnungssuche Immer mehr schwierige Mieter (wg. ihres Verhaltens als Mieter/Mitbewohner) Vermieter haben zu hohe Ansprüche bei der Auswahl der Mieter Mieter haben zu hohe Ansprüche an Wohnung/Wohnumfeld Segregation nimmt zu (d.h. die soziale Mischung geht zurück) und führt überwiegend zu sozialen Problemen in der Nachbarschaft auch zu großen wohnungswirtschaftlichen Problemen (Vermietung, Instandhaltung) Steigende Nettokaltmieten Steigende Nebenkosten Leerstände, zunehmende Vermietbarkeitsprobleme (wo besonders?...) sonstige Probleme (1):... sonstige Probleme (2):... oder: Zumindest in der Stadt Bielefeld, auf die sich meine hier bezieht, sehe ich derzeit keine wirklichen Wohnungsmarktprobleme mehr

24 Stadt Bielefeld Wohnungsmarktbarometer 2001 Seite 24 Einschätzung der zukünftigen Marktentwicklung 5. Wie wird, ihrer Einschätzung nach, die Lage in den einzelnen Marktsegmenten a) kurzfristig (in 2 Jahren) und b) mittelfristig (in 3-5 Jahren) aussehen? Hinweis: Anspannung bedeutet, wie bei Frage 3: zu wenig Angebot. a) In ca. 2 Jahren wird der Wohnungsmarkt... sein: Eigentum oberes Mietwohnungsmarkt mittleres unteres Eigenheime Eigentumswohnungen preisgebundenes Segment... sehr angespannt angespannt ausgewogen entspannt sehr entspannt... b) In 3-5 Jahren wird der Wohnungsmarkt... sein: Eigentum oberes Mietwohnungsmarkt mittleres unteres Eigenheime Eigentumswohnungen preisgebundenes Segment... sehr angespannt angespannt ausgewogen entspannt sehr entspannt...

25 Stadt Bielefeld Wohnungsmarktbarometer 2001 Seite 25 Investitionsklima 6a. Wie schätzen Sie das aktuelle Investitionsklima in den folgenden Marktsegmenten ein? Das Investitionsklima ist derzeit sehr schlecht Eigentumsmaßnahmen (Neubau) Eigenheime Eigentumswohnungen Neubau von Mietwohnungen Bestandsmaßnahmen (Sanierung, Modernisierung, Energieeinsparung, soziale Maßnahmen) Erwerb von bestehendem Wohnraum... eher schlecht... eher gut... sehr gut 6b. Im Rückblick: Wie hat sich das Investitionsklima im Wohnungsbereich in den vergangenen zwölf Monaten (seit dem Frühjahr 2000) entwickelt? Das Investitionsklima hat sich seit damals sehr verschlechtert Eigentumsmaßnahmen (Neubau) Eigenheime Eigentumswohnungen Neubau von Mietwohnungen Bestandsmaßnahmen (Sanierung, Modernisierung, Energieeinsparung, soziale Maßnahmen) Erwerb von bestehendem Wohnraum... verschlechtert... nicht verändert... verbessert... sehr verbessert

26 Stadt Bielefeld Wohnungsmarktbarometer 2001 Seite Bitte geben Sie an, welche Faktoren das Investitionsverhalten derzeit hemmen oder fördern, und zwar für a) Eigenheime, b) Eigentumswohnungen, c) Mietwohnungsbau und d) Bestandsmaßnahmen. Falls vorhanden, beziehen Sie sich bitte auf die Erfahrungen Ihres Unternehmens. a) Für Investitionen in Eigenheime ist dieser Faktor derzeit ein... kommunale Planungs- u. Genehmigungspraxis hoher Anreiz ++ Anreiz + hat wenig Einfluss 0 Hemmnis großes Hemmnis Kosten und Verfügbarkeit von Bauland Kosten für Bau, Planung/Bauleitung, Vertrieb Finanzierungsbedingungen Einkommensentwicklung der Nachfrager Steuer- und Abschreibungsrecht Renditeerwartung Wohnungspolitik, öffentliche Förderung ggf. sonstiges:... b) Für Investitionen in Eigentumswohnungen ist dieser Faktor derzeit ein... kommunale Planungs- u. Genehmigungspraxis hoher Anreiz ++ Anreiz + hat wenig Einfluss 0 Hemmnis großes Hemmnis Kosten und Verfügbarkeit von Bauland Kosten für Bau, Planung/Bauleitung, Vertrieb Finanzierungsbedingungen Einkommensentwicklung der Nachfrager Steuer- und Abschreibungsrecht Renditeerwartung Wohnungspolitik, öffentliche Förderung ggf. sonstiges:...

27 Stadt Bielefeld Wohnungsmarktbarometer 2001 Seite 27 c) Für Investitionen in den Mietwohnungsbau ist dieser Faktor derzeit ein... hoher Anreiz ++ Anreiz + hat wenig Einfluss 0 Hemmnis großes Hemmnis kommunale Planungs- u. Genehmigungspraxis Kosten u. Verfügbarkeit von Bauland Kosten für Bau, Planung/Bauleitung, Vertrieb Zahlungsfähigkeit der Nachfrager Soziale Struktur der zugewiesenen Mieter Steuer- und Abschreibungsrecht Renditeerwartung Wohnungspolitik, öffentliche Förderung Mietrecht sonstiges:... d) Bei Investitionen in den Bestand und in den Erwerb vorhandenen Wohnraums: rechtl. Umlagemöglichkeit der Kosten auf Mieten Organisation der Umsetzung (im bewohnten Haus) Zahlungsfähigkeit der Mieter/Käufer Möglichkeit v. Umwandlung/Verkauf als Eigentum Wohnungspolitik, öffentliche Förderung Steuer- u. Abschreibungsrecht Renditeerwartungen sonstiges:...

28 Stadt Bielefeld Wohnungsmarktbarometer 2001 Seite Ein Ausblick: Wie wird sich das Investitionsklima in den nächsten 1-3 Jahren entwickeln? Das Investitionsklima wird sich... Eigentumsmaßnahmen (Neubau) Eigenheime Eigentumswohnungen Neubau von Mietwohnungen Bestandsmaßnahmen (Sanierung, Modernisierung, Energieeinsparung, soziale Maßnahmen) Erwerb von bestehendem Wohnraum... sehr verschlechtern... verschlechtern... nicht verändern... verbessern... sehr verbessern Vielen Dank für Ihre Mitarbeit! Bitte senden Sie den Fragebogen bis spätestens zum zurück an Stadt Bielefeld, Geschäftsbereich Wohnen , Bielefeld. Sie erhalten automatisch ein Exemplar der Auswertung zugesandt.

29 Stadt Bielefeld Wohnungsmarktbarometer 2001 Seite 29 Zusatzfragen für Wohnungsunternehmen 9. Wie groß war Ihr Mietwohnungsbestand in Bielefeld zum ? der Wohnungen absolut in % Veränderungen zum Vorjahr... freifinanziert... öffentlich gefördert... insgesamt 10. Wieviele Mietwohnungen aus dem o. a. Bestand waren länger als 3 Monate nicht vermietet? der Wohnungen absolut in % Veränderungen zum Vorjahr... freifinanziert... öffentlich gefördert... insgesamt 11. Geben Sie bitte an, wie sich die Leerstände in Ihrem Wohnungsbestand verteilen ( Zutreffendes bitte ankreuzen, Mehrfachnennungen möglich) Die Leerstände sind relativ gleichmäßig im Bestand verteilt. Die Leerstände betreffen überwiegend einzelne Baualtersklassen. Bitte die Baualtersklassen angeben:... Die Leerstände betreffen überwiegend einzelne Wohnungsgrößen. Bitte die Wohnungsgrößen angeben:... Die Leerstände betreffen überwiegend einzelne räumliche Bereiche. Bitte die Ortsteile oder Straßen angeben:... Die Leerstände sind häufig im Bestand der öffentlich geförderten Wohnungen anzutreffen. Die Leerstände sind häufig im Bestand bei Mietwohnungen des oberen es anzutreffen. Sonstiges Bitte benennen: Wie hoch war die Fluktuation ( der Wohnungswechsel / Kündigungen) in Ihrem Mietwohnungsbestand in Bielefeld? der Wohnungen absolut in %... freifinanziert... öffentlich gefördert... insgesamt

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