Beschluss des Ausschusses für Stadtplanung und Bauordnung vom (SB) Öffentliche Sitzung

Transkript

1 Telefon Telefax Referat für Stadtplanung und Bauordnung PLAN HAII/22 P PLAN HAII/22 V Bebauungsplan Nr Plinganser- und Pfeuferstraße (westlich), Jägerwirtstraße (nördlich) - Stemmerhof - (Teiländerung des Bebauungsplanes Nr. 37 e mit beiliegendem Grünstrukturplan gemäß 13 des Baugesetzbuches) - Aufstellungsbeschluss - Stadtbezirk 6 Sendling Sitzungsvorlagen Nr / V Beschluss des Ausschusses für Stadtplanung und Bauordnung vom (SB) Öffentliche Sitzung Kurzübersicht zur beiliegenden Beschlussvorlage Anlass Nutzungsänderung für die Bebauung des Sondergebietes 3 insbesondere für die Nutzungen auf dem Grundstück des Stemmerhofes als ehem. landwirtschaftlicher Betrieb. Schaffung der rechtlichen Voraussetzungen für weitere Nutzungen zum Fortbestand des Anwesens. Inhalte Darstellung der Grundlagen sowie der Planungsziele: Erweiterung der Nutzungsmöglichkeiten im Sondergebiet 3 für einen ehem. landwirtschaftlichen Betrieb, der unter Denkmalschutz steht. Entscheidungsvor -schlag Beschlussfassung über die Aufstellung eines Bebauungsplanes gemäß 13 des Baugesetzbuches Gesucht werden kann im RIS auch nach - Plinganserstraße 6 - Stemmerhof

2 Telefon Telefax Referat für Stadtplanung und Bauordnung PLAN HAII/22 P PLAN HAII/22 V Bebauungsplan Nr Plinganser- und Pfeuferstraße (westlich), Jägerwirtstraße (nördlich) - Stemmerhof - (Teiländerung des Bebauungsplanes Nr. 37 e mit beiliegendem Grünstrukturplan gemäß 13 des Baugesetzbuches) - Aufstellungsbeschluss - Stadtbezirk 6 - Sendling Sitzungsvorlagen Nr / V Anlagen: 1. Flächennutzungsplan 2. Übersichtsplan M = 1 : Plan Lage im Stadtgebiet 4. Ausschnitt aus dem rechtsverbindlichen Bebauungsplan Nr. 37 e Beschluss des Ausschusses für Stadtplanung und Bauordnung vom (SB) Öffentliche Sitzung Inhaltsübersicht Seite: I. Vortrag der Referentin 2 1. Anlass der Planung 2 2. Planungsrechtliche Grundlagen für das Sondergebiet Städtebauliche Situation und Bestand im Sondergebiet Verkehrliche Erschließung im Sondergebiet Planungskonzept, Planungsziel für das Sondergebiet Lärmgutachten 6 7. Kosten 6 8. Weiteres Vorgehen 6 9. Bezirksausschuss 6 II. Antrag der Referentin 6 III. Beschluss 7

3 Seite 2 I. Vortrag der Referentin 1. Anlass der Planung Im Ortskern Altsendling, Stadtbezirk 6, liegt an der Plinganserstraße Ecke Jägerwirtstraße direkt gegenüber der Alten Sendlinger Kirche das als Stemmerhof bekannte ehemalige landwirtschaftlich genutzte Anwesen mit einer Grundstücksfläche von ca m². Das Areal wurde in dem seit rechtsverbindlichen Bebauungsplan Nr. 37 e mit überplant (siehe Anlage 4). Im Vordergrund stand dabei der Erhalt einer der letzten intakten und unter Denkmalschutz gestellten Bauernhöfe in zentrumsnaher Lage mit der westlich davon gelegenen Stemmerwiese als wesentlicher Bestandteil des alten Ortskerns und als bedeutendes Zeugnis der dörflichen Vergangenheit Alt-Sendlings. Darüber hinaus liegt der östliche Teil des Anwesens entlang der Plinganserstraße im Ensemble Ortskern Untersendling. Der bestehende Bauernhof wurde im rechtsverbindlichen Bebauungsplan Nr. 37 e als Sondergebiet 3 ausgewiesen, um hier eine landwirtschaftliche Nutzung in ihrem Fortbestand zu sichern, diese in ihrer Entwicklung nicht zu sehr einzuschränken, jedoch die umliegende Wohnnutzung nicht wesentlich zu beeinträchtigen. Die landwirtschaftliche Nutzung mit Milchwirtschaft wurde bis 1992 aufrecht erhalten. Danach ging das gesamte Anwesen an eine Erbengemeinschaft. Die daraus hervorgegangene Firma Stemmerhof GmbH & Co Objekt KG versuchte durch zeitgemäße Nutzungen das Areal neu zu beleben. Heute beherbergt es eine bunte Mischung von Läden mit Schwerpunkt Ökologie, Künstlerwerkstätten sowie eine Gaststätte. In der sanierten ehemaligen Westscheune des Hofes ist heute die therapeutische Tagesstätte Mutabor e.v. untergebracht. Um den Fortbestand des denkmalgeschützten Anwesens zu sichern, wurden die Genehmigungen für diese vielfältigen Nutzungen bisher befristet durch Ausnahmeregelungen erteilt. Die im Sondergebiet 3 ausgewiesene Nutzung des Grundstücks als ausschließlich landwirtschaftlicher Betrieb steht jedoch einer weiteren Entwicklung des Betriebes Stemmerhof mit neuen und auch öfter wechselnden Belegungen, wie die Erweiterung des Cafebetriebes, Ausstellungsräume, Dachausbauten, usw. entgegen. Um nun die rechtlichen Voraussetzungen für weitere Nutzungen zum Fortbestand des heutigen Betriebes zu schaffen, die darüber hinaus dem Denkmalschutz nicht entgegen stehen sowie die nachbarschaftlichen Belange nicht beeinträchtigen, soll nun eine einfache Bebauungsplanänderung gemäß 13 des Baugesetzbuches (BauGB) für das Sondergebiet 3 eingeleitet werden. 2. Planungsrechtliche Grundlagen für das Sondergebiet 3 Das Planungsgebiet mit einer Gesamtgröße von ca m² liegt im Geltungsbereich des seit rechtsverbindlichen Bebauungsplanes Nr. 37 e im Stadtbezirk 6 Sendling, Gemarkung München 5 und umfasst das gesamte hier ausgewiesene Sondergebiet 3 sowie einen Teilbereich der Jägerwirtstraße mit der Flurnummer 9288/28. Das Sondergebiet 3 besteht aus den Anwesen: Plinganserstraße 6, Stemmerhof, mit den Flurnummern 9485, 9485/1, 9486, 9487 und 9487/3 Pfeuferstraße 44, Wohnhaus, mit der Flurnummer 9502 Teilbereich aus dem Anwesen Pfeuferstraße 42 mit der Flurnummer 9501, mit bestehenden Garagen und Nebengebäuden, nördlich an den Stemmerhof angrenzend

4 Seite 3 Der Planungsbereich ist im Flächennutzungsplan mit integrierter Landschaftsplanung als Allgemeines Wohngebiet mit zu erhaltender guter Grünausstattung dargestellt. Über das Gebiet verläuft eine örtliche Grünverbindung. Im Bebauungsplan Nr. 37 e wird ein großräumiger Bereich südlich und nördlich des Stemmerhofes als Sondergebiet Alt-Sendlinger Ortskern mit einer Unterteilung in sechs Sondergebiete ausgewiesen, das dem Erhalt der Eigenart des Ortskernes Alt-Sendling und seiner Entwicklung dienen soll. Unter dem Sondergebiet 3 ist insbesondere der Stemmerhof aufgeführt als: Bauernhof, der nicht nur ein bedeutendes Zeugnis der dörflichen Vergangenheit Alt-Sendlings ist, sondern auch ein wesentlicher Bestandteil des alten Ortskerns. Die vorhandene erhaltenswerte städtebauliche Situation, deren Originalität auch gerade in Hinblick auf den Hof als letzten in zentrumsnaher Lage einen städtebaulichen Reiz darstellt und die Identifikation der dort lebenden Bevölkerung mit dem Stadtteil fördert, findet Ausdruck in den Forderungen der Bürgerinnen und Bürger nach Erhalt des Hofes und der Stemmerwiese, deren teilweise Festsetzung als Grünfläche und beabsichtigte Beibehaltung als Wiese den Charakter des Hofes unterstützen soll. Gemäß bisherigem Satzungstext ist für das Sondergebiet 3 folgende Nutzung zulässig: Im Sondergebiet 3 ist ausschließlich zulässig eine Wirtschaftsstelle landwirtschaftlicher Betrieb, die eine Wohnnutzung nicht wesentlich beeinträchtigt und die dazugehörigen Wohnungen und Wohngebäude. Als wesentlich beeinträchtigend sind insbesondere ausgeschlossen Schweinemastbetriebe und Intensivhühnerhaltung. Des Weiteren ist für das gesamte Sondergebiet 3 Tiefgarage festgesetzt. Denkmalschutz: Das Anwesen Plinganserstr. 6 mit den Flurnummern 9485 und 9485/1 ist in der Denkmalliste der Landeshauptstadt München eingetragen. Es unterliegt damit dem Denkmalschutzgesetz (DSchG) nach Art. 1 Abs. 2. Das Wohngebäude Pfeuferstr. 44 mit der Flurnummer 9501 ist nicht in der Denkmalliste eingetragen. Darüber hinaus liegt der östliche Teil des Umgriffs im Ensemble Ortskern Untersendling. Sonstige planungsrechtliche Vorgaben: Grünstrukturplan vom als Beilage zum Bebauungsplan Nr. 37 e Freiflächengestaltungssatzung vom Baumschutzverordnung, zuletzt geändert am Satzung für Einfriedungen und Vorgärten vom Münchner Entwässerungssatzung vom Stellplatzsatzung vom Städtebauliche Situation und Bestand im Sondergebiet 3 Das Planungsgebiet liegt an der Plinganserstraße, die in ihrer Verlängerung ab hier in die Pfeuferstraße übergeht. Im Süden wird es begrenzt durch die Jägerwirtstraße, die als Fußund Radweg ausgewiesen ist. Die Lindwurmstraße verläuft entlang der westlichen Isarhangkante, dem so genannten Sendlinger Berg, und mündet an der Sendlinger Kirche in die Plinganserstraße ein. Westlich von diesem Kreuzungspunkt gelegen öffnet sich hier an der Plinganserstraße 6 die städtebaulich reizvolle Hofsituation des Stemmerhofes, die gebildet wird aus dem zweigeschossigen Haupthaus im Norden, der eingeschossigen Remise im Süden und der großen

5 Seite 4 Querscheune. Im westlichen Teil des Grundstücks liegt die große Westscheune sowie ein kleines Nebengebäude. Um das Anwesen nach Aufgabe der Landwirtschaft in seinem Bestand zu erhalten, wurde das am Anfang stehende Konzept eines Hofladens für landwirtschaftlich und ökologisch erzeugte Produkte durch die Umnutzung der zu Verfügung stehenden Gebäude und Scheunen stets weiterentwickelt und ist heute ein beliebter Treffpunkt in Sendling mit Biomarkt, Kunst und Gastronomie sowie einer therapeutischen Tagesstätte. Das Wohngebäude an der Pfeuferstraße 44 schließt sich nördlich an den Stemmerhof in der Straßenverlängerung an. Es gehörte früher zum landwirtschaftlich genutzten Anwesen des Stemmerhofes und wird derzeit als Wohngebäude genutzt. Das im Norden angrenzende Anwesen Pfeuferstraße 42 mit der Flurnummer 9501 ist als Sondergebiet 2 ausgewiesen. Bei der Neuordnung des Gebietes wurde hier die Grenze unterschiedlicher Nutzung zwischen Sondergebiet 2 und Sondergebiet 3 neu und unabhängig von der Flurstücksgrenze gezogen. Dabei erfolgte für das Sondergebiet 2 die Ausweisung eines Bauraumes mit drei Vollgeschossen und Dach im rückwärtigen Bereich des Grundstücks. Der südliche Teil des oben genannten Grundstücks wurde dem Sondergebiet 3 zugeschlagen und die dort bestehenden Garagen und Nebengebäude auf Abbruch gesetzt. Da diese Neuordnung nicht umgesetzt wurde, gilt für die Gebäude Bestandsschutz. Die eingeleitete Bebauungsplanänderung erfordert keinen Abriss der bestandsgeschützten Gebäude. Erst wenn von dem Baurecht innerhalb des oben genannten Bauraumes Gebrauch gemacht wird, hat eine Neuordnung auf dem Grundstück zu erfolgen. 4. Verkehrliche Erschließung im Sondergebiet 3 Die im rechtsverbindlichen Bebauungsplan Nr. 37 e festgesetzte Ausweisung einer Tiefgarage für das Sondergebiet 3 soll bestehen bleiben. Eine Tiefgaragenerschließung ist planerisch jedoch nur über das Stemmerhof-Gelände möglich. Unter Beibehaltung des denkmalgeschützten Bestandes des Stemmerhofes kann diese nur unter Einsatz von verhältnismäßig hoher Kosten umgesetzt werden. Ruhender Verkehr des Stemmerhofes Um die denkmalgeschützte Hofsituation des Stemmerhofes überwiegend von ruhendem Verkehr für die derzeit befristeten Nutzungsgenehmigungen freizuhalten, ist dieser größtenteils im rückwärtigen Bereich zwischen Quer- und Westscheune untergebracht. Hierbei handelt es sich um insgesamt 26 vorhandene und genehmigte Stellplätze. Darüber hinaus soll keine weitere oberirdische Stellplatzausweisung zugelassen werden. Die Zufahrt erfolgt von der Plinganserstraße aus über den Hof und über eine Durchfahrt in der Querscheune in den rückwärtigen Bereich. 5. Planungskonzept, Planungsziel für das Sondergebiet 3 Das Sondergebiet 3 mit dem denkmalgeschützten Anwesen des Stemmerhofes trägt an dieser Stelle zusammen mit der Alten Sendlinger Kirche wesentlich zum Erhalt des ursprünglichen Ortskerns Alt-Sendling bei. Das Konzept des Hofes bildet durch seine vielseitigen Angebote des täglichen Bedarfs, kombiniert mit Kunst, Gastronomie und kleineren Veranstaltungen einen Treffpunkt für alle Generationen. Ziel ist nun über die Nutzungsänderung und -anpassung des Sondergebietes 3 den bestehenden Stemmerhof mit seinen vielfältigen Nutzungen zu erhalten, zugleich seiner weiteren Entwicklung durch neue und auch wechselnde Belegungen in einem überschaubaren und zum

6 Seite 5 Gesamtkonzept passenden Rahmen, wie z.b. die Anbietung eines Veranstaltungsraumes, die Erweiterung des Cafebetriebes, Ausstellungsräume usw. nicht entgegen zu stehen. Darüber hinaus soll die parallel zum Haupthaus stehende Remise durch einen Bauraum in ihrem Bestand festgesetzt werden. Im Zuge der Bebauungsplanänderung soll auch die Verschwenkung der Jägerwirtstraße, die im süd-westlichen Bereich des Sondergebietes 3 festgesetzt wurde, an den heutigen Bestand angepasst werden. Damit wird nur der Bereich des Sondergebietes 3 geändert, die übrigen Bereiche des Bebauungsplanes Nr. 37 e einschließlich des hierzu gehörigen Grünstrukturplanes vom , der Bestandteil des Bebauungsplanes Nr. 37 e ist, bleiben unberührt. Folgende Belange sind vorrangig zu beachten: keine Beeinträchtigung nachbarschaftlicher Belange keine Erweiterung bzw. Aufstockung der bestehenden Baukörper Wahrung des Denkmalschutzes Prüfung der Lärmsituation Die Genehmigungen für die bestehenden Nutzungen des Stemmerhofes innerhalb des Sondergebietes 3 konnten bisher nur befristet durch Ausnahmeregelungen erteilt werden. Um nun die rechtlichen Voraussetzungen für diese Nutzungen zum Fortbestand des heutigen Betriebes zu schaffen, die darüber hinaus dem Denkmalschutz nicht entgegen stehen sowie die nachbarschaftlichen Belange nicht beeinträchtigen, soll nun ein Bebauungsplan aufgestellt und anschließend eine einfache Bebauungsplanänderung gemäß 13 des Baugesetzbuches (BauGB) durchgeführt werden. Für das Sondergebiet 3 soll Folgendes festgesetzt werden: im Sondergebiet 3 bleibt weiterhin zulässig eine Wirtschaftsstelle landwirtschaftlicher Betrieb, die eine Wohnnutzung nicht wesentlich beeinträchtigt und die dazugehörigen Wohnungen und Wohngebäude. Als wesentlich beeinträchtigend sind insbesondere ausgeschlossen Schweinemastbetriebe und Intensivhühnerhaltung, der Zusatz ausschließlich zulässig entfällt auf der Grundlage der zulässigen Nutzungen im rechtsverbindlichen Bebauungsplan Nr. 37 e unter 2 -Sondergebiet Altsendlinger Dorfkern - sollen folgende weiteren Nutzungen auch im Sondergebiet 3 zugelassen werden: die der Versorgung des Gebietes dienende Schank- und Speisewirtschaften die der Versorgung des Gebietes dienende Läden Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke nicht störende Handwerks- und Gewerbebetriebe Räume für freie Berufe Angabe der Baumassenzahl (BMZ) statt der bisherigen Geschossflächenzahl (GFZ) unter Beibehaltung der zulässige Kubatur der zulässigen Gebäude Bauraum für Remise Anpassung der Straßenbegrenzungslinie des Fuß- und Radweges Jägerwirtstraße an die bestehende Lage

7 Seite 6 6. Lärmgutachten Als Bemessungsgrundlage werden die von allen im Bereich des Stemmerhofes untergebrachten gewerblichen Anlagen ausgehenden Geräuschimmissionen an den umliegenden maßgebenden Immissionsorten prognostiziert und anhand der Immissionsrichtwerte der TA -Lärm (technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm) beurteilt. 7. Kosten Die Grundeigentümer der genannten Flurstücke erklärten sich mit den entsprechenden Änderungen einverstanden. 8. Weiteres Vorgehen Die dargestellten Änderungen des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes Nr. 37 e berühren die Grundzüge der Planung nicht und können deshalb im vereinfachten Verfahren nach 13 BauGB durchgeführt werden. 9. Bezirksausschuss Der betroffene Bezirksausschuss des 6. Stadtbezirkes Sendling wurde gemäß 9 Abs. 2 und Abs. 3 der Bezirksausschuss-Satzung in Verbindung mit Ziffer 6.1 des Kataloges der Fälle der Entscheidung, Anhörung und Unterrichtung der Bezirksausschüsse angehört. Der Bezirksausschuss hat sich in seiner Sitzung vom mit dem Aufstellungsbeschluss zum Bebauungsplan Stemmerhof befasst und diesem einstimmig zugestimmt. Der Bezirksausschuss 6 Sendling hat Abdrucke der Sitzungsvorlage erhalten. Dem Korreferenten, Herrn Stadtrat Zöller, und der zuständigen Verwaltungsbeirätin, Frau Stadträtin Tausend, ist ein Abdruck der Sitzungsvorlage zugeleitet worden. II. Antrag der Referentin Ich beantrage Folgendes: 1. Für das im Übersichtsplan des Planungsreferates vom , Maßstab 1:2500 (s. Anlage 2), schwarz umrandete Gebiet Plinganser- und Pfeuferstraße (westlich), Jägerwirtstraße (nördlich) - Stemmerhof - wird ein Bebauungsplan aufgestellt. Der Übersichtsplan vom ist Bestandteil dieses Beschlusses. 2. Dieser Beschluss unterliegt nicht der Beschlussvollzugskontrolle.

8 Seite 7 III. Beschluss nach Antrag. Stadtrat der Landeshauptstadt München Der Vorsitzende Die Referentin Ober-/Bürgermeister Dr.(I) Merk Stadtbaurätin IV. Abdruck von I. - III. über den Stenographischen Sitzungsdienst an das Direktorium Dokumentationsstelle an das Revisionsamt an die Stadtkämmerei mit der Bitte um Kenntnisnahme. V. WV Planungsreferat HA II/22V zur weiteren Veranlassung. Zu V.: 1. Die Übereinstimmung vorstehenden Abdruckes mit der beglaubigtenzweitschrift wird bestätigt. 2. An den Bezirksausschuss 6 3. An das Kommunalreferat 4. An das Sozialreferat 5. An das Schul- und Kultusreferat 6. An das Planungsreferat HA I 7. An das Planungsreferat HA II/01 8. An das Planungsreferat HA II/22 P 9. An das Planungsreferat HA II/24 B 10. An das Planungsreferat HA II/ An das Planungsreferat HA III 12. An das Planungsreferat HA IV/22 T 13. An das Planungsreferat SG 3 mit der Bitte um Kenntnisnahme. Am... Planungsreferat - HA II/22V i.a.

9

10

11

12