Geschäftsbericht 2009

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1 Geschäftsbericht 2009

2 Inhaltsverzeichnis Kennzahlen im Überblick 2 Immobilien im Überblick 3 Jahresbericht Vorwort 4 Marktumfeld 7 Geschäftsmodell und Strategie 8 Organe 10 Organisation und Mitarbeitende 12 Geschäftsfeld Immobilien 13 Geschäftsfeld Generalunternehmung 17 Ausblick 21 Corporate Governance 22 Finanzbericht Finanzkommentar 59 Konzernrechnung der Allreal-Gruppe 64 Bericht der Revisionsstelle zur Konzernrechnung 132 Bericht des unabhängigen Liegenschaftenschätzers 134 Jahresrechnung der Allreal Holding AG 142 Ergänzende Informationen Informationen für Investoren und Analysten 151 Glossar immobilienspezifischer Fachbegriffe 158 Struktur, Adressen, Kontakte, Termine 160 1

3 Kennzahlen im Überblick Veränderung in Prozent 1 Gruppe Gesamtumsatz 2 CHF Mio Betriebsergebnis (EBIT) inkl. Erfolg aus Neubewertung CHF Mio Unternehmensergebnis inkl. Erfolg aus Neubewertungseffekt CHF Mio Betriebsergebnis (EBIT) exkl. Erfolg aus Neubewertung CHF Mio Unternehmensergebnis exkl. Erfolg aus Neubewertungseffekt CHF Mio Geldfluss aus betrieblicher Geschäftstätigkeit 3 CHF Mio Eigenkapitalrendite inkl. Neubewertungseffekt % Eigenkapitalrendite exkl. Neubewertungseffekt % Eigenkapitalanteil am Stichtag % Net Gearing 4 am Stichtag % Durchschnittszinssatz auf Finanzverbindlichkeiten am Stichtag % Durchschnittliche Restlaufzeit auf Finanzverbindlichkeiten am Stichtag Monate Abgewickeltes Projektvolumen Generalunternehmung CHF Mio Operative Marge Generalunternehmung 5 % Personalbestand am Stichtag Anzahl Stellen Allreal Holding AG Jahresgewinn CHF Mio Aktienkapital CHF Mio Aktie Unternehmensergebnis je Aktie inkl. Neubewertungseffekt CHF Unternehmensergebnis je Aktie exkl. Neubewertungseffekt CHF Eigenkapital (NAV) je Aktie vor latenten Steuern am Stichtag CHF Eigenkapital (NAV) je Aktie nach latenten Steuern am Stichtag CHF Dividende je Aktie 6 CHF Börsenkurs am Stichtag CHF Dividendenrendite 6 % Bewertung am Stichtag Börsenkapitalisierung 7 CHF Mio Enterprise Value (EV) 8 CHF Mio Veränderungen von Anzahl und Prozentwerten sind als absolute Differenz dargestellt 2 Ertrag aus Vermietung Anlageliegenschaften plus abgewickeltes Netto-Projektvolumen aus Generalunternehmung 3 Angepasster Wert des Vorjahres aufgrund geänderter Darstellung Anlageliegenschaften im Bau und Entwicklungsliegenschaften 4 Verbindlichkeiten aus Finanzierung abzüglich liquide Mittel in Prozent des Eigenkapitals 5 EBIT exkl. Neubewertung und Wiedereinbringung Wertkorrekturen auf Projekten in Prozent des Erfolgs aus Geschäftstätigkeit 6 Antrag des Verwaltungsrates CHF 5.00 pro Aktie für Geschäftsjahr Börsenkurs der Aktie am Stichtag multipliziert mit der Anzahl ausstehender Aktien 8 Börsenkapitalisierung plus Nettofinanzschulden 2

4 Immobilien im Überblick Veränderung in Prozent 1 Renditeliegenschaften Geschäftsliegenschaften Anzahl Wohnliegenschaften Anzahl Marktwert am 31. Dezember CHF Mio Durchschnittlicher Marktwert pro Objekt CHF Mio Ertrag aus Vermietung CHF Mio Leerstandsquote 3 % Liegenschaftenaufwand CHF Mio Liegenschaftenaufwand in % des Mietertrages Bruttorendite 4 % Nettorendite 5 % Anlageliegenschaften im Bau 2 Liegenschaften Markwert am 31. Dezember Investitionsvolumen Anzahl CHF Mio. CHF Mio Entwicklungsliegenschaften 2 Buchwert Entwicklungsreserven am 31. Dezember CHF Mio Geschätztes Investitionsvolumen Entwicklungsreserven CHF Mio Buchwert angefangene Bauten am 31. Dezember CHF Mio Geschätztes Investitionsvolumen angefangene Bauten CHF Mio Buchwert fertiggestellte Liegenschaften am 31. Dezember CHF Mio Veränderungen von Anzahl und Prozentwerten sind als absolute Differenz dargestellt 2 Angepasste Werte des Vorjahres aufgrund geänderter Darstellung Anlageliegenschaften im Bau und Entwicklungsliegenschaften 3 In Prozent vom Soll-Mietertrag, kumuliert per Stichtag 4 Ertrag aus Vermietung Anlageliegenschaften in Prozent des fortgeführten Marktwertes am 1. Januar 5 Erfolg aus Vermietung Anlageliegenschaften in Prozent des fortgeführten Marktwertes am 1. Januar

5 Vorwort Operatives Unternehmensergebnis CHF Mio. 80 Höherer operativer Gewinn bei nahezu unverändertem Umsatz Portfolio mit ausgezeichneter Nettorendite von 5.2 Prozent Generalunternehmung überzeugt mit guter Ertragskraft Solide Finanzierung ermöglicht Fortführung des Wachstumskurses Optimistisch für das Geschäftsjahr Dank deutlich gesteigerter Mieterträge und der ausgesprochen erfolgreichen Generalunternehmung erzielte Allreal im Geschäftsjahr 2009 ein hervorragendes operatives Unternehmensergebnis von CHF 83.1 Millionen. Das 6.0 Prozent über dem Rekordwert des Vorjahres liegende Resultat belegt die ausgezeichnete Leistungsfähigkeit des Unternehmens im anspruchsvollen Marktumfeld. Die Höherbewertung der Anlageliegenschaften resultierte in einem Unternehmensergebnis inklusive Neubewertungseffekt von CHF 88.6 Millionen. Der von den beiden Geschäftsfeldern Immobilien und Generalunternehmung erzielte Gesamtumsatz betrug CHF Millionen und lag damit nur unwesentlich unter dem Vorjahreswert. Auch an der Börse vermochte sich Allreal sehr gut zu behaupten. Per 31. Dezember 2009 schloss die Aktie bei CHF und damit 14.9 Prozent über dem Vergleichswert des Vorjahres. Die Kurssteigerung plus Dividende resultierten in einer Gesamtperformance von 19.6 Prozent. Der Aufschlag gegenüber dem inneren Wert (NAV) lag bei 9.2 Prozent. Am Stichtag betrug die Börsenkapitalisierung CHF Millionen. Geschäftsverlauf ermöglicht Fortführung der bewährten Dividendenpolitik Aufgrund des erfreulichen Resultats und einer positiven Einschätzung des zukünftigen Geschäftsverlaufs wird der Verwaltungsrat der Generalversammlung die Auszahlung einer Dividende von CHF 5.00 pro Aktie vorschlagen. Dies entspricht einer auf den Jahresendkurs bezogenen Barrendite von respektablen 4.1 Prozent. 4 Geschäftsfeld Immobilien überzeugt mit ausgezeichneter Rendite Im Rahmen der kontinuierlichen Optimierung des Portfolios der Renditeliegenschaften kam es im Geschäftsjahr 2009 zu mehreren Handänderungen. Bei den Zugängen handelt es sich um ein Bürogebäude in Basel und den Erwerb eines Grundstücks für eine bislang im Baurecht gehaltene Wohnliegenschaft in Zürich-Affoltern. Mit ansehnlichen Gewinnen wurden insgesamt vier Geschäftsliegenschaften eine davon im Baurecht veräussert. Per 31. Dezember 2009 umfasste das Portfolio der Renditeliegenschaften 47 Geschäfts- und 23 Wohnliegenschaften. Aufgrund geänderter Vorschriften für die Rechnungslegung (IAS 40) werden im Bau befindliche Liegenschaften, die nach Fertigstellung in das Portfolio der Renditeliegenschaften übergehen, neu zu Marktwerten geschätzt und in der Konzernbilanz als Anlageliegenschaften im Bau ausgewiesen. Dabei handelt es sich um das Toni-Areal in Zürich-West, die Wohn- und Gewerbeüberbauung MITTIM in Wallisellen, das Bürogebäude Lancy-Square in Genf- Lancy und den Turboprüfstand C auf dem Industrieareal Escher-Wyss in Zürich.

6 Die Bewertung der Anlageliegenschaften (Renditeliegenschaften und Anlageliegenschaften im Bau) resultierte in einer geringfügigen Höherbewertung vor Steuern um CHF 6.5 Millionen, entsprechend 0.3 Prozent des Marktwertes aller Anlageliegenschaften. In Summe resultierten die in der Berichtsperiode verzeichneten Zu- und Abgänge sowie die Bewertung der Anlageliegenschaften in einer Wertzunahme des Gesamtportfolios um CHF auf CHF Millionen. Davon entfallen CHF Millionen auf 70 Renditeliegenschaften und CHF Millionen auf vier Anlageliegenschaften im Bau. Die Mieterträge verzeichneten in der Berichtsperiode eine erfreuliche Zunahme um 7.7 Prozent auf CHF Millionen. Zu dieser Entwicklung wesentlich beigetragen haben einerseits der fortgesetzte Ausbau des Portfolios durch Zukäufe und Eigenprojekte, andererseits die weitere Verringerung leerstandsbedingter Ertragsausfälle. Gegenüber 2008 wurde der kumulierte Leerstand nochmals substanziell verringert. Er lag im Berichtsjahr bei tiefen 3.7 Prozent des Soll-Mietertrages. Mit 14.8 Prozent des gesamten Mietertrages lag der Liegenschaftenaufwand leicht über dem Vorjahreswert. Grund für die Zunahme ist eine Reihe von werterhaltenden und ertragssichernden Renovations- und Sanierungsarbeiten. Dennoch lag die mit der Vermietung der Renditeliegenschaften erzielte Nettorendite bei sehr erfreulichen 5.2 Prozent. Anteil der Geschäftsfelder am operativen Betriebsergebnis 2009 Immobilien 77.0% Generalunternehmung 23.0% Geschäftsfeld Generalunternehmung übertrifft die hohen Erwartungen Mit CHF Millionen lag das abgewickelte Projektvolumen (inklusive Aufwand für Anlageliegenschaften im Bau) nur unwesentlich unter dem Vorjahreswert. Der Anteil der Eigenprojekte hat gegenüber dem Vorjahr zugenommen und lag bei 40.4 Prozent. Aufgrund bereits in Angriff genommener und geplanter Grossprojekte wird sich diese Entwicklung in den kommenden Jahren wohl weiter akzentuieren. In der Berichtsperiode erzielte die Generalunternehmung einen Erfolg aus Geschäftstätigkeit von CHF 82.2 Millionen. Das ausgezeichnete Resultat ist umso erfreulicher, als es trotz eines erheblichen Rückgangs der zyklisch anfallenden Gewinne aus abgeschlossenen Eigenprojekten erreicht wurde. Tiefere Verkaufsgewinne wurden durch gestiegene Vergabeerfolge aus Bautätigkeit kompensiert. Beim Betriebsergebnis von CHF 33.3 Millionen führte ein höherer Personalaufwand zu einem geringfügigen Rückgang gegenüber dem Vorjahr um 3.5 Prozent. Per 31. Dezember 2009 verfügte die Generalunternehmung über einen gesicherten Arbeitsvorrat in der Sparte Realisation von CHF 1.7 Milliarden, entsprechend einer Auslastung der vorhandenen Kapazitäten während mehr als zwei Jahren. 5

7 Solide Finanzierung ermöglicht weiteres Wachstum Per Bilanzstichtag lag der durchschnittliche Zins auf dem zu verzinsenden Fremdkapital von rund CHF 1.52 Milliarden bei tiefen 2.56 Prozent; dies bei einer durchschnittlichen Restlaufzeit von 36 Monaten. Dank der im zweiten Halbjahr 2009 erfolgreich platzierten Wandelanleihe über CHF 200 Millionen ist die Rückzahlung der 2006 ebenfalls über eine Wandelanleihe beschafften Mittel sichergestellt. Damit ist das Unternehmen vorteilhaft und solide finanziert. Durch den Erwerb zahlreicher Liegenschaften und Grundstücke sowie durch die Finanzierung mehrerer grösserer Eigenprojekte reduzierte sich der Eigenkapitalanteil per Stichtag auf 41.5 Prozent. Gute Voraussetzungen für Fortsetzung des Erfolgskurses Das ausgezeichnete Ergebnis des Geschäftsjahres 2009 bildet die solide Basis für eine auch zukünftig erfolgreiche Geschäftstätigkeit auf Grundlage der bewährten Kombination eines ertragsstabilen Immobilienportfolios mit der Tätigkeit des Generalunternehmers. Darüber hinaus gründet die optimistische Einschätzung insbesondere auf dem dank Eigenprojekten zu erwartenden Wachstum sowohl des Liegenschaftenbestandes als auch der Mieterträge sowie dem rekordhohen Arbeitsvorrat im Geschäftsfeld Generalunternehmung. Für das Geschäftsjahr 2010 rechnet das Unternehmen mit einem gesamthaft stabilen Geschäftsverlauf und einem gegenüber dem Berichtsjahr nochmals verbesserten operativen Ergebnis. Der Verwaltungsrat und die Gruppenleitung danken allen Mitarbeitenden für ihren Beitrag zum ausgezeichneten Geschäftsergebnis und den Aktionären für das Vertrauen und die Unterstützung. Dr. Thomas Lustenberger Präsident des Verwaltungsrates Bruno Bettoni Vorsitzender der Gruppenleitung 6

8 Marktumfeld Immobilienmarkt Vor allem bei institutionellen Anlegern besteht nach wie vor ein hoher Investitionsbedarf. Im Fokus stehen dabei insbesondere voll vermietete Wohnliegenschaften mit hoher Ertragssicherheit und marktgerechter Rendite. Dies führt zu einer Zunahme des Renditedrucks und tendenziell steigenden Preisen für entsprechende Objekte. Auch für Grundstücke in zentrumsnahen und gut erschlossenen Gebieten setzte sich der Preisanstieg weiter fort. Eine Trendumkehr ist nicht zu erwarten. Aufgrund dieser Entwicklung ist die Realisation preisgünstiger Wohnund Geschäftsliegenschaften mit marktgerechten Renditen schwierig. Ein weiterer Grund für die sich weiterhin nach oben drehende Preis- und Kostenspirale sind die langwierigen Bewilligungsverfahren und die Vielzahl von teilweise schwer nachvollziehbaren gesetzlichen Auflagen. Dank anhaltend vorteilhafter Finanzierungsmöglichkeiten und einer nach wie vor tiefen Eigentumsquote besteht eine unverändert hohe Nachfrage nach marktgerechtem Wohneigentum. Dazu kommt, dass das Eigenheim zunehmend auch als solide Geldanlage geschätzt und wahrgenommen wird. Schwierig absetzbar bleiben Angebote in schlecht erschlossenen Gebieten sowie Wohneigentum mit einem unausgewogenen Preis-Leistungs-Verhältnis. Dank der im Dienstleistungssektor erfreulich stabilen Situation und einer gewissen Zurückhaltung bei der Realisation von Geschäftsliegenschaften kommen die Mietpreise vorläufig nicht weiter unter Druck. Neue Mieter werden vielmehr mit dem Angebot von mietfreien Zeiten und/oder Beiträgen an bauliche Optimierungsmassnahmen gewonnen. Trotz anhaltend schwacher Nachfrage verfügt der Markt für Anbieter von attraktiven Geschäftsliegenschaften in den Zentren und zentrumsnahen Gebieten nach wie vor über Potenzial. Generalunternehmung Die mit öffentlichen Geldern finanzierten Infrastrukturbauten garantieren eine gute Auslastung der vorhandenen Kapazitäten im Tiefbau. Demgegenüber führt der sich abzeichnende Rückgang im Hochbau einerseits zu tendenziell stagnierenden Preisen im Bauhaupt- und -nebengewerbe, andererseits zu einer Verschärfung des Wettbewerbs und einer Akzentuierung des Verdrängungskampfes unter den Generalunternehmungen. In der Folge kommen die Margen über die gesamte Wertschöpfungskette weiter unter Druck. Generalunternehmer müssen zunehmend bereit und fähig sein, die finanziellen und planerischen Risiken eines Projekts über einen längeren Zeitraum zu übernehmen und zu tragen. Von dieser Entwicklung profitieren grössere General- und Totalunternehmer mit lokalen und regionalen Kenntnissen. In dem von hohem Wettbewerbsdruck geprägten Markt ist die Fähigkeit zur Projektentwicklung nicht zuletzt für die Akquisition von Aufträgen von immer grösserer Bedeutung. Eine weitere Konsolidierung des von anhaltend tiefen Margen gekennzeichneten Marktes scheint zumindest mittelfristig ein wahrscheinliches Szenario zu sein. 7

9 Geschäftsmodell und Strategie Allreal kombiniert ein ertragsstabiles Immobilienportfolio mit der Tätigkeit des Generalunternehmers (Projektentwicklung, Realisation, Kauf und Verkauf von Liegenschaften). Das Portfolio besteht aus Geschäfts- und Wohnliegenschaften in den wirtschaftlichen Zentren der Schweiz, mit einem klaren Schwergewicht im Grossraum Zürich. Mit diesem Geschäftsmodell kann Allreal die ganze Wertschöpfungskette einer Immobilie abdecken: von der Projektentwicklung über die Realisierung bis zur langfristig rentablen Immobilienanlage. Von den Synergien, die sich aus der Kombination der beiden Geschäftsfelder Immobilien und Generalunternehmung ergeben, profitieren sowohl die Auftraggeber wie auch das Unternehmen. Da Allreal weder im Bauhaupt- noch im Baunebengewerbe tätig ist und keinerlei derartige Beteiligungen hält, sind die Unabhängigkeit und die Transparenz bei Auftragsvergaben jederzeit gewährleistet. Diese erfolgen ausschliesslich aufgrund sachlicher und wirtschaftlicher Kriterien. Die wichtigsten operativen und finanziellen Zielwerte sind wie folgt definiert: Eigenkapitalrendite exkl. Neubewertungseffekt 6 7% p.a. Eigenkapitalrendite inkl. Neubewertungseffekt 7 10% p.a. Anteil des Segments Wohnen am Total der Mieterträge 20 30% Nettorendite auf Investitionen/Nettorendite auf Gesamtportfolio 5% Eigenkapitalanteil 35% Net Gearing/Verhältnis Nettofinanzschulden zu Eigenkapital 150% Zinsdeckungsgrad 2.0 Fremdkapitalanteil bei Anlage- und Entwicklungsliegenschaften 70% Ausschüttungspolitik 75% des Unternehmensergebnisses (exkl. Neubewertungseffekt) Geschäftsfeld Immobilien Die aktive Bewirtschaftung des Immobilienbestandes ermöglicht eine nachhaltige Wertschöpfung und einen konstant hohen Geldfluss aus betrieblicher Geschäftstätigkeit. Einzelne Immobilien oder ganze Immobilienportfolios werden gekauft, ertragsoptimiert und je nach Zielsetzung und Marktlage gehalten oder verkauft. Der Fokus liegt auf ertragsstabilen und rentablen Wohn- und Geschäftsliegenschaften an attraktiven Lagen in den wirtschaftlichen Zentren der Schweiz. Das Immobilienportfolio soll zu den drei grössten der kotierten Schweizer Immobiliengesellschaften gehören und einen Anteil des Segments Wohnen von 20 bis 30 Prozent aufweisen. Bei der Verwaltung der Liegenschaften arbeitet Allreal mit lokal und regional verankerten Unternehmen und lagert diese Tätigkeiten in der Regel an Dritte aus. Geschäftsfeld Generalunternehmung Die Tätigkeit als Generalunternehmer umfasst die Gebiets-, Areal- und Projektentwicklung, die Realisation sowie den Kauf und Verkauf von Liegenschaften. 8

10 Für private und institutionelle Investoren und Bauherren sowie für das eigene Portfolio entwickelt Allreal Projekte innerhalb des gesamten Immobilienspektrums. Ergebnis sind baureife Projekte mit marktgerechter Rendite und optimaler Wertschöpfung. Aufgrund des hohen Synergie- und Wertschöpfungspotenzials ist die Projektentwicklung für Allreal von strategischer Bedeutung. Die Realisation umfasst die Kalkulation, die Planung und die Ausführung von Hochbauten jeglicher Grösse und Komplexität im Neubau, Umbau und bei Renovationen in der geforderten Qualität und unter Einhaltung von Kosten und Terminen. Als Investor und Generalunternehmer unterstützt Allreal die Ziele des Vereins MINERGIE : den rationellen Energieeinsatz, die breite Nutzung erneuerbarer Energien bei gleichzeitiger Verbesserung des Wohn- und Arbeitskomforts, die Sicherung der Marktfähigkeit von Projekten und die Senkung der Umweltbelastung. Seit 2000 hat Allreal zahlreiche MINERGIE -, MINERGIE- ECO - und MINERGIE-P -Projekte realisiert; darunter auch die schweizweit erste Null-Heizenergie-Wohnüberbauung mit 132 Mietwohnungen. Allreal verkauft Wohneigentum aus eigener Entwicklung und Produktion und berät Privatpersonen, Unternehmen sowie institutionelle Anleger bei Immobiliengeschäften aller Art. Wesentliche Tätigkeiten sind die Suche und die Vermittlung von Grundstücken, der Kauf und Verkauf von Anlageobjekten, die Erstvermietung von Geschäfts- und Wohnliegenschaften aus eigener Produktion, das Ausarbeiten von Schätzungen und Verträgen sowie die Beratung bei Handänderungen. Das Geschäftsfeld Generalunternehmung soll zu den grössten Anbietern in der Schweiz gehören und eine marktführende Stellung im Grossraum Zürich haben. Immobilien Portfoliomanagement Erfahrung Know-how Qualität Wohn- und Geschäftsliegenschaften Generalunternehmung Projektentwicklung Realisation Kauf/Verkauf 9

11 Organe Die folgende Tabelle enthält Informationen zu den Mitgliedern des Verwaltungsrates und der Gruppenleitung der Gesellschaft, die alle Wohnsitz in der Schweiz haben. Verwaltungsrat Dr. Thomas Lustenberger (*1951, CH) Präsident, Mitglied seit 1999 Erich Walser (*1947, CH) Vizepräsident, Mitglied seit 1999 Dr. Rudolf W. Hug (*1944, CH) Mitglied, Mitglied seit 2003 Dr. Jakob Baer (*1944, CH) Mitglied, Mitglied seit 2005 Albert Leiser (*1957, CH) Mitglied, Mitglied seit 2005 Dr. iur., LL.M. lic. oec. HSG, lic. iur. Dr. iur., MBA INSEAD Dr. iur., Fürsprecher Eidg. diplomierter Immobilientreuhänder Seit 1980 Partner in der Rechtsanwaltskanzlei Meyer Lustenberger, Zürich VR-Mitglied Calida Holding AG, Oberkirch (Präsident), sowie weiterer nicht kotierter Gesellschaften Seit 2003 Präsident des Verwaltungsrates der Helvetia Gruppe Vorsitzender der Geschäftsleitung der Helvetia Patria Gruppe Vorsitzender der Geschäftsleitung der Helvetia Versicherungen Verschiedene leitende Funktionen bei der Helvetia VR-Mitglied Huber+Suhner AG, Herisau (Vizepräsident), sowie weiterer nicht kotierter Gesellschaften Präsident Schweizerischer Versicherungsverband, Zürich Seit 1997 selbständiger Unternehmensberater Generaldirektor Sparte International SKA/CS/CSFB Leiter Sitz Bern SKA Leiter Ressort Nordamerika Schweizerische Kreditanstalt (SKA) Internationales Kreditgeschäft Chase Manhattan Bank New York und Düsseldorf VR-Mitglied Panalpina Welttransport (Holding) AG, Basel (Präsident); Deutsche Bank (Schweiz) AG, Genf; Orell Füssli Holding AG, Zürich, sowie zweier nicht kotierter Gesellschaften Stiftungsrat Ernst Göhner Stiftung Seit 2004 selbständiger Konsulent CEO KPMG Schweiz sowie Mitglied der europäischen und internationalen Führungsgremien von KPMG Mitglied der Geschäftsleitung KPMG Schweiz Verschiedene leitende Funktionen bei der Fides Gruppe Rechtsdienst der Eidg. Finanzverwaltung VR-Mitglied Adecco S.A., Chéserex; Rieter Holding AG, Winterthur; Swiss Re, Zürich VR-Mitglied Stäubli Holding AG, Pfäffikon SZ (Präsident), sowie zweier nicht kotierter Gesellschaften Mitglied und Delegierter SVIT Zürich Gemeinderat der Stadt Zürich Seit 2004 Direktor der Hauseigentümerverbände Stadt und Kanton Zürich Bereichsleiter Liegenschaften und Hypotheken der Rentenanstalt/Swiss Life Verschiedene leitende Funktionen bei Rentenanstalt/Swiss Life Tätigkeit bei verschiedenen Immobilienunternehmen VR-Mitglied dreier nicht kotierter Gesellschaften Sämtliche Mitglieder des Verwaltungsrates der Gesellschaft sind nicht exekutiv bei Allreal tätig und haben mit Ausnahme der vorerwähnten Mandate insbesondere keine amtlichen oder politischen Funktionen inne. Keines der Verwaltungsratsmitglieder hatte in der Vergangenheit operative Geschäftsleitungsfunktionen innerhalb von Allreal. Es bestehen zwei Verwaltungsratsausschüsse (Risk and Audit-Ausschuss und Nominierungsund Entschädigungsausschuss). Die Mitglieder des Verwaltungsrates werden jeweils einzeln für eine Amtszeit von drei Jahren gewählt. 10

12 Gruppenleitung Bruno Bettoni (*1949, CH) Vorsitzender der Gruppenleitung seit Geschäftsführer der Oerlikon-Bührle Immobilien AG Mitglied der Geschäftsleitung der Oerlikon-Bührle Immobilien AG 1973 Eintritt in die Oerlikon-Bührle Immobilien AG als Projektleiter Lehre als Hochbauzeichner Zusatzlehre als Maurer SKU-Lehrgang für ganzheitliche Unternehmensführung Diverse betriebswirtschaftliche Weiterbildungskurse Hans Engel (*1955, CH) Leiter Immobilien und Mitglied der Gruppenleitung seit 1999 Eidg. diplomierter Immobilientreuhänder Mitglied der Geschäftsleitung der Oerlikon-Bührle Immobilien AG 1981 Eintritt in die Oerlikon-Bührle Immobilien AG als Spezialist für Vertragswesen sowie für den Kauf, Verkauf und die Entwicklung von Liegenschaften Urkunds-, Konkurs- und Grundbuchbeamter in zwei Notariaten im Kanton Zürich Kaufmännische Lehre Diverse berufsbezogene Weiterbildungskurse Roger Herzog (*1972, CH) Leiter Finanzen und Mitglied der Gruppenleitung seit 2004 Betr. oec. HWV, dipl. Wirtschaftsprüfer 2003 Eintritt in die Allreal Generalunternehmung AG als Leiter Rechnungswesen PricewaterhouseCoopers, Manager Wirtschaftsprüfung und -beratung Zürcher HWV, Ausbildung zum Betriebsökonomen Schweiz. Kreditanstalt, Mitarbeiter Devisenhandel und kommerzielle Kredite Kaufmännische Lehre Die Mitglieder der Gruppenleitung haben mit Ausnahme von VR-Mandaten innerhalb von Allreal keine weiteren solchen Ämter inne und üben insbesondere keine amtlichen Funktionen oder politischen Ämter aus. Zeichnungsberechtigung Die Mitglieder des Verwaltungsrates und der Gruppenleitung zeichnen kollektiv zu zweien für die Gesellschaft. Revisionsstelle KPMG AG, Zürich Externer und unabhängiger Liegenschaftenschätzer Sal. Oppenheim jr. & Cie., Corporate Finance (Schweiz) AG, Zürich 11

13 Organisation und Mitarbeitende Organigramm Allreal-Gruppe Bruno Bettoni Finanzen & Controlling Roger Herzog Kommunikation Matthias Meier Personal Maria Gaugler Immobilien Hans Engel Generalunternehmung Bruno Bettoni Portfoliomanagement Alain Paratte Projektentwicklung Thomas Stauber Realisation Patrick Krähenmann Kauf/Verkauf Eugen Bentele Altersstruktur in Prozent der Anzahl Mitarbeitende (gerundet) Mitarbeitende Am Stichtag zählte das Unternehmen gegenüber dem Vorjahr über eine nur geringfügig tiefere Zahl von 263 Vollzeitstellen. Per 31. Dezember 2009 beschäftigte Allreal insgesamt 281 Mitarbeitende und sechs Lernende. Die Fluktuationsrate lag bei tiefen acht Prozent. Grössere Veränderungen waren weder bei der Altersstruktur noch bei der Zugehörigkeit zum Unternehmen zu beobachten Jahre: 16% Jahre: 30% Jahre: 27% Jahre: 19% Jahre: 8% Einen eigentlichen Schwerpunkt bildete im Geschäftsjahr 2009 die funktionsspezifische Weiterbildung der Nachwuchskräfte im oberen Kader der Generalunternehmung. Die neuen Bereichsleiter, die allesamt innerhalb des Unternehmens rekrutiert werden konnten, haben sich mit verschiedenen Weiterbildungen zu den Themenkreisen Persönlichkeitsbildung, Kommunikation und Führungsverhalten umfassend auf die neue Funktion und den erweiterten Verantwortungsbereich vorbereitet. In der Folge konnte der eingeleitete Generationenwechsel in der Führungsequipe der Generalunternehmung im ersten Halbjahr 2009 erfolgreich fortgesetzt werden. Das Total der von den Mitarbeitenden im Geschäftsjahr 2009 absolvierten Ausbildungstage betrug 763. Um die Führungsrolle innerhalb der Branche und die gute Reputation des Unternehmens weiter zu festigen, hat Allreal in der Berichtsperiode einen für das gesamte Unternehmen geltenden Verhaltenskodex eingeführt. Dieser definiert die für alle Mitarbeitenden verbindlichen Verhaltensstandards, Werte und ethischen Grundsätze. Der Verhaltenskodex ergänzt und vervollständigt bereits vorhandene Reglemente und Weisungen. Er bildet die Grundlage allen unternehmerischen Handelns und verlangt von allen Mitarbeitenden zwingend die eigenverantwortliche Einhaltung der unternehmensspezifisch festgelegten Richtlinien und die strikte Befolgung aller für das Unternehmen relevanten nationalen und internationalen Gesetze. Darüber hinaus definiert der Verhaltenskodex einen Rahmen, wie sich Mitarbeitende im Arbeitsalltag zu verhalten haben. 12

14 Geschäftsfeld Immobilien Renditeliegenschaften CHF Mio Der kontinuierlich vorangetriebene Ausbau des Bestandes an Renditeliegenschaften, verbunden mit den Erfolgen bei der Erst- und Wiedervermietung, resultierte in einem Ertragswachstum gegenüber dem Vorjahr um 7.7 Prozent auf CHF Millionen. Zur Zunahme bei den Erträgen aus Vermietung von Wohn- und Geschäftsliegenschaften wesentlich beigetragen haben die erstmals voll ertragswirksamen Liegenschaften aus Zukäufen und eigener Entwicklung im Vorjahr sowie ein im ersten Halbjahr 2009 erworbenes Bürogebäude in Basel. Der Liegenschaftenaufwand summierte sich in der Berichtsperiode auf CHF 19.7 Millionen, entsprechend einer Quote von 14.8 Prozent der Nettoerträge. Hauptgrund für den gegenüber dem Vorjahr leichten Anstieg der Aufwandsquote um 0.9 Prozentpunkte ist die umfassende Sanierung einer 1969 erstellten Wohnliegenschaft mit insgesamt 103 Mietwohnungen an der Achilles Bischoff-Strasse in Basel. Für das Folgejahr ist von einer Stabilisierung des Aufwandes für Verwaltung, Betrieb und werterhaltende Massnahmen von Renditeliegenschaften bei 13 bis 15 Prozent der Mieterträge auszugehen. Dank laufender Verbesserungs- und Optimierungsmassnahmen blieb die durchschnittliche Nettorendite bei hervorragenden 5.2 Prozent. Dieser Wert Aufteilung Anlageliegenschaften in Prozent Marktwert per 31. Dezember 2009 Geschäftsliegenschaften 71.9% Anlageliegenschaften im Bau 12.4% Wohnliegenschaften 15.7% Regionale Verteilung Geschäfts- und Wohnliegenschaften in Prozent Marktwert per 31. Dezember 2009 Stadt Zürich 58.8% Kanton Zürich 29.0% Übrige Regionen 12.2% 13

15 Ertrag aus Renditeliegenschaften CHF Mio ist auch im Marktvergleich ein ausgezeichneter Leistungsausweis. Die im Geschäftsjahr 2009 mit der Vermietung der Renditeliegenschaften erzielte Bruttorendite blieb gegenüber dem Vorjahr praktisch unverändert bei 6.1 Prozent. Per Stichtag betrug die durchschnittliche Restlaufzeit der befristeten Mietverträge für Geschäftsliegenschaften komfortable 6.1 Jahre. Dieser gegenüber dem Vorjahr höhere Wert ist nicht zuletzt deshalb als sehr erfreulich einzustufen, als die in der Berichtsperiode neu abgeschlossenen Mietverträge in der Regel zu mindestens gleichen Konditionen zustande kamen. Für rund CHF 97 Millionen erwarb Allreal per 30. Juni 2009 eine nahezu vollständig vermietete Geschäftsliegenschaft in Basel. Das repräsentative, in unmittelbarer Nachbarschaft zum Bahnhof SBB gelegene Gebäude mit einer Nutzfläche von gegen Quadratmetern und einem jährlichen Soll-Mietertrag von CHF 5.4 Millionen war bereits in der zweiten Jahreshälfte voll ertragswirksam. Ein weiterer Zugang bei den Renditeliegenschaften ergab sich aus dem im zweiten Halbjahr erfolgten Zukauf des Grundstücks für die bislang im Baurecht gehaltene, voll vermietete Liegenschaft mit insgesamt 24 Wohnungen an der Bächlerstrasse in Zürich Affoltern. Bei den Abgängen mit einem Totalwert von CHF 75 Millionen handelt es sich um ein Bürogebäude an der Dianastrasse in der Zürcher City, eine Geschäftsliegenschaft im luzernischen Ebikon, ein als Büro genutztes Stockwerkeigentum in einer Liegenschaft an der Nansenstrasse in Zürich Oerlikon sowie eine im Baurecht gehaltene Geschäftsliegenschaft an der Hardturmstrasse in Zürich-West. Aus dem Verkauf der Liegenschaften resultierte ein zehn Prozent über dem Marktwert per 31. Dezember 2008 liegender ansehnlicher Gewinn von insgesamt CHF 6.5 Millionen vor Steuern. Am 31. Dezember 2009 umfasste das Portfolio der Renditeliegenschaften 23 Wohn- und 47 Geschäftsliegenschaften mit einem durchschnittlichen Verkehrswert von CHF 31.5 Millionen. Aufteilung Geschäfts- und Wohnliegenschaften nach Nutzungsart in Prozent Soll-Mietertrag 2009 Büro/Dienstleistung 54% Wohnen 20% Verkauf 8% Gewerbe/Lager 8% Parking 7% Übrige 3% 14

16 Aufgrund geänderter Vorschriften für die Rechnungslegung (IAS 40) werden Projekte, die nach Fertigstellung in den Bestand der Renditeliegenschaften übergehen, neu als Anlageliegenschaften im Bau bezeichnet und zu Marktwerten geschätzt. Zu den Projekten, die am Bilanzstichtag als Anlageliegenschaften im Bau neu zusammen mit den Renditeliegenschaften den Anlageliegenschaften zuzuordnen sind, gehören das Toni-Areal in Zürich-West, die Wohn- und Gewerbeüberbauung MITTIM in Wallisellen, das Bürogebäude Lancy-Square in Genf-Lancy und der Turboprüfstand C für MAN Turbo AG Schweiz auf dem Industrieareal Escher-Wyss in Zürich-West. Mit Ausnahme des Toni-Areals werden die aufgeführten Liegenschaften bereits 2010 in das Portfolio der Renditeliegenschaften überführt. Das kumulierte Investitionsvolumen dieser drei Projekte liegt bei gegen CHF 190 Millionen. Das Toni-Areal in Zürich-West mit einer Gesamtnutzfläche von Quadratmetern ist vorgesehen als neuer Standort der Zürcher Hochschule der Künste (ZHdK) und zweier Departemente der Zürcher Hochschule für Angewandte Wissenschaften (ZHAW). Der Mietvertrag mit dem Kanton Zürich über eine Nutzfläche von mindestens Quadratmetern und einer Laufzeit von 20 Jahren ab Bezug wurde bereits 2007 unterzeichnet. Aufgrund der von einem auf dem Areal eingemieteten Clubbetreiber durch alle Instanzen weitergezogenen Mietrechtsklage und der damit einhergehenden Verzögerungen werden sich der Bezug durch die Nutzer und die Überführung in das Portfolio der Renditeliegenschaften voraussichtlich erst 2013 realisieren lassen. In der Folge dürften sich auch die Mieterträge frühestens im zweiten Halbjahr 2013 auf die Liegenschaftenrechnung auswirken. Die per 31. Dezember 2009 vorgenommene Marktbewertung resultierte in einer leicht positiven Wertveränderung vor Steuern um CHF 6.5 Millionen. Dieser Betrag setzt sich zusammen aus der Höherbewertung der Renditeliegenschaften um CHF 14.3 Millionen und einer Tieferbewertung der Anlageliegenschaften im Bau um CHF 7.8 Millionen. Bezogen auf den Marktwert des Gesamtbestandes entspricht die Aufwertung einem Wert von 0.3 Prozent. Hauptgrund für die Höherbewertung der Renditeliegenschaften ist der anhaltende Renditedruck bei den Wohnimmobilien. Die negative Wertkorrektur Mieteranteile Geschäftsliegenschaften in Prozent effektiver Mietertrag 2009 Grösster Mieter 8% Zweit- und drittgrösster Mieter 10% Viert- und fünftgrösster Mieter 8% Sechst- bis zehntgrösster Mieter 13% Übrige 61% 15

17 Kumulierter Leerstand Renditeliegenschaften in Prozent Soll-Mietertrag bei den Anlageliegenschaften im Bau ergibt sich aus dem der Bewertung zugrunde liegenden DCF-Modell. Für die Folgejahre ist jedoch von einem positiven Effekt auszugehen. Per 31. Dezember 2009 resultierten die Bestandesänderungen und die Neubewertung damit in einem Gesamtwert der Anlageliegenschaften von CHF 2.52 Milliarden. Davon entfielen auf die Renditeliegenschaften CHF Millionen und auf die Anlageliegenschaften im Bau CHF Millionen Die bei der Erst- und Wiedervermietung erzielten Erfolge sowie die Veränderungen im Liegenschaftenbestand führten zu einem weiteren Rückgang der leerstandbedingten Ertragsausfälle. Die Leerstandquote lag bei 3.7 Prozent und damit 1.8 Prozent unter dem bereits sehr tiefen Wert des Vorjahres. Bei den Wohnliegenschaften betrug die kumulierte Leerstandsquote 3.4 Prozent, bei den Geschäftsliegenschaften 3.8 Prozent. In Verbindung mit den mehrheitlich langfristigen Mietverträgen bei den Geschäftsliegenschaften garantiert die konstant tiefe Leerstandsquote trotz moderater Schwankungen eine stabile Ertragssituation und einen berechenbaren Geldfluss. Bei der Verteilung der Nutzungen wie auch bei der geografischen Zusammensetzung des Portfolios der Renditeliegenschaften kam es gegenüber dem Vorjahr nur zu geringfügigen Veränderungen. Per 31. Dezember 2009 lag der Anteil der Geschäftsliegenschaften gemessen am Ertrag bei 82.9 Prozent, jener der Wohnliegenschaften bei 17.1 Prozent. Am Stichtag befanden sich 87.8 Prozent der Renditeliegenschaften in der Stadt (58.8 Prozent) oder im Kanton (29.0 Prozent) Zürich. Der Anteil der übrigen Regionen lag bei 12.2 Prozent. Ebenfalls nur kleinere Veränderungen ergaben sich bei der ausgewogenen Mieterstruktur der Geschäftsliegenschaften. Mit 8.3 Prozent grösster Einzelmieter war auch im Geschäftsjahr 2009 IBM Schweiz. An zweiter Stelle folgte MAN Turbo AG Schweiz mit 5.4 Prozent. Drittgrösster Mieter war der Kanton Zürich mit 5.1 Prozent, gefolgt von der Partner Reinsurance Company Ltd mit 4.1 Prozent und Kraft Foods mit 3.4 Prozent. Auf die fünf grössten Mieter entfielen 26.3 Prozent der Mieterträge, auf die zehn grössten 39.4 Prozent lag der Anteil des Geschäftsfeldes Immobilien am Unternehmensergebnis exklusive Neubewertungseffekts bei 77.0 Prozent. 16

18 Geschäftsfeld Generalunternehmung Mit einem gegenüber dem Vorjahr nochmals um 0.5 Prozent verbesserten Erfolg aus Geschäftstätigkeit von CHF 82.2 Millionen bewies die Generalunternehmung in der Berichtsperiode auf überzeugende Art und Weise die ungebrochen hohe Leistungsfähigkeit des Geschäftsfeldes. Das im Geschäftsjahr 2009 mit den drei Sparten Projektentwicklung, Projektrealisation und Kauf/Verkauf von Liegenschaften erzielte Betriebsergebnis (EBIT) lag bei CHF 33.3 Millionen und damit nur 3.5 Prozent unter dem stark von Projektabschlüssen beeinflussten Vorjahresresultat von CHF 34.5 Millionen. Die tieferen Gewinne aus abgeschlossenen Eigenprojekten und ein höherer Personalaufwand konnten dank geringerer Baukosten und daraus resultierenden höherer Vergabegewinne weitgehend kompensiert werden. Einen substanziellen Beitrag zum erfreulichen Betriebsergebnis leistete wiederum der sehr erfolgreiche Verkauf von Wohneigentum aus eigener Entwicklung und Realisation. Die sehr respektable operative Marge von 40.5 Prozent belegt erneut sowohl die intakte Wettbewerbsfähigkeit als auch die auf hohem Niveau stabile Ertragskraft des Geschäftsfeldes. Projektentwicklung Am 23. Juni 2009 genehmigte die Walliseller Gemeindeversammlung mit überwältigendem Mehr den von Allreal zur Abstimmung gebrachten privaten Gestaltungsplan für das zwischen Bahnhof Wallisellen und Einkaufszentrum Glatt gelegene Richti-Areal. Dank diesen Entscheids kann Allreal auf dem seit Jahren brachliegenden Grundstück bereits ab 2010 die Realisation des Projektes in Angriff nehmen. Bis 2015 soll auf dem ausgezeichnet erschlossenen, rund Quadratmeter grossen Areal ein attraktives Quartier mit gemischter Nutzung entstehen. Vorgesehen sind rund 450 Miet- und Eigentumswohnungen in vier Hofrandbauten für zirka 1200 Bewohnerinnen und Bewohner, etwa 2500 Arbeitsplätze in einem Bürohochhaus sowie zwei Geschäftsliegenschaften mit Verkaufs- und Gewerbeflächen in den Erdgeschossen der geplanten Gebäude. Das Investitionsvolumen des Gesamtprojektes beläuft sich auf über CHF 700 Millionen. Damit handelt es sich um eines der grössten privaten Bauvorhaben in der Schweiz. Rund zwei Drittel der geplanten Büroflächen konnten bereits vor dem ersten Spatenstich an Allianz Suisse vermietet werden. Mit der erfolgreichen Planung der Arealüberbauung in Wallisellen unterstreicht die Sparte Projektentwicklung ihre zunehmende Bedeutung für das gesamte Unternehmen und leistet einen wichtigen Beitrag zur Auslastung der Kapazitäten in der Realisation. Darüber hinaus ermöglicht sie den Ausbau des Bestandes an Renditeliegenschaften sowie absehbare Gewinne durch den Verkauf von Liegenschaften an Dritte. Die im Geschäftsjahr aktuellen Projekte entsprechen wie schon im Vorjahr einem potenziellen Investitionsvolumen von deutlich über CHF 1 Milliarde. 17

19 Operative Marge Generalunternehmung in Prozent Zu den im Geschäftsjahr 2009 neu in Angriff genommenen oder massgeblich weiter entwickelten Projekten gehören nebst anderen: Aublickweg: Wohneigentum Breitipark: Alters- und Familienmietwohnungen Glattpark: Bürogebäude Lilienthal-Boulevard Lidostrasse: Wohneigentum Lerchenbergstrasse: Wohneigentum Freihofzentrum: Mietwohnungen und Dienstleistung Römergarten: Mietwohnungen Wiesental: Mietwohnungen, Verkauf und Dienstleistung Dietlimoos-Moos: Wohneigentum und Mietwohnungen Holengass: Wohneigentum Au-Wädenswil ZH Bassersdorf ZH Opfikon ZH Unterägeri ZG Erlenbach ZH Wil SG Kaiseraugst AG Herisau AR Adliswil ZH Meilen ZH Realisation Aufgrund des sich abzeichnenden Rückgangs der Hochbautätigkeit und einer unverändert grossen Zahl von Anbietern hat sich der Wettbewerb weiter verschärft. Als direkte Folge dieser Entwicklung blieben die Margen weiter unter Druck. Dennoch blieb das 2009 von der Sparte Realisation mit Neu- und Umbauten sowie mit Renovationen und Sanierungen abgewickelte Projektvolumen von CHF Millionen CHF gegenüber dem Vorjahr praktisch unverändert. Dies ist umso erfreulicher, als sich das Unternehmen nach wie vor auf Projekte mit abschätzbaren Risiken und intakten Gewinnmöglichkeiten beschränkte. Mit 59.6 Prozent lag der Anteil des für Dritte abgewickelten Projektvolumens in der Berichtsperiode unter dem Vorjahreswert. Demgegenüber verzeichnete der Anteil der Eigenprojekte eine Zunahme auf 40.4 Prozent. Aufgrund zahlreicher unmittelbar vor oder bereits in Ausführung stehender Eigenprojekte dürfte sich deren Anteil am gesamten Projektvolumen kurz- und mittelfristig weiter erhöhen. Rund 25 Prozent des in der Berichtsperiode abgewickelten Projektvolumens entfielen auf Renovations-, Umbau- und Sanierungsprojekte. Mit dem Toni-Areal in Zürich-West konnte Anfang des Geschäftsjahres 2009 das schweizweit wohl grösste Umbauvorhaben in Angriff genommen werden. Die Transformation des ehemaligen Milchverarbeitungsbetriebes in einen Campus für die Zürcher Hochschule der Künste (ZHdK) und zwei Departemente der Zürcher Hochschule für Angewandte Wissenschaften (ZHAW) ist eine planerische und bauliche Herausforderung für alle Beteiligten. Die Baukosten für das Projekt, das zusätzlich zu den Räumlichkeiten für die Hochschulen ausserdem rund 100 Mietwohnungen beinhaltet, belaufen sich auf über CHF 350 Millionen. Nach Fertigstellung soll das Toni-Areal, das die Anforderungen des Minergie-Standards erfüllen wird, in das Portfolio der Renditeliegenschaften überführt werden. 18

20 Bedauerlicherweise hat der Betreiber eines in der Liegenschaft eingemieteten Clubs mehrmals gegen die fristgerecht ausgesprochene Kündigung des befristeten Mietvertrages rekurriert. Der Rechtsstreit hat zur Folge, dass die Ausführungsarbeiten auf dem Toni-Areal nicht wie geplant realisiert werden können. Damit verbunden ist eine gegenüber der ursprünglichen Planung um mindestens 18 Monate verzögerte Fertigstellung des Projekts. Der mit dem Kanton Zürich abgeschlossene Mietervertrag über einen Grossteil der verfügbaren Nutzfläche und einer Laufzeit von 20 Jahren ist von der Verzögerung nicht betroffen, da er erst mit Bezug der Liegenschaft durch die Hochschule in Kraft tritt. Ebenfalls nicht wie geplant verläuft das Projekt des Wohnhochhauses Escher-Terrassen an der Hardturmstrasse in Zürich-West. Von der Stadt Zürich in der Baubewilligung gemachte Auflagen entzogen dem in vermeintlich kooperativer Planung entwickelten Projekt die wirtschaftliche Grundlage. Die aus dem erzwungenen Abbruch des Projekts resultierende Wertberichtigung beläuft sich auf rund CHF 2.1 Millionen; sie wurde erfolgswirksam der Konzerngesamtergebnisrechnung belastet. Das Gesuch für ein neues Projekt mit rund 50 Mietwohnungen und Räumlichkeiten für die Probebühnen des Opernhauses im Erdgeschoss soll 2010 eingereicht werden. Ein Beginn der Ausführungsarbeiten im Geschäftsjahr 2010 bleibt damit zumindest möglich. Abgesehen von diesen beiden Projekten verlaufen die deutlich über 100 in Ausführung befindlichen Projekte mehrheitlich nach Plan. Per Stichtag sicherten die in Vorbereitung und Ausführung befindlichen Projekte die volle Auslastung der vorhandenen Kapazitäten während mehr als zweier Jahre. Das entspricht einem Arbeitsvorrat für die Realisation in der Höhe von rund CHF 1.7 Milliarden. Zu den im Geschäftsjahr 2009 in Angriff genommenen Neu- und Umbauprojekten gehören unter anderem: Toni-Areal Wohnsiedlung Wuhrstrasse Wohnsiedlung Zürcher-/Schibistrasse Wohnsiedlung Achilles Bischoff-Strasse Wohnsiedlung Bäcker-/Lutherstrasse Wohnsiedlung Pappelstrasse Seniorenresidenz Sphinxmatte Wohneigentum Strandbadstrasse Wohnsiedlung Pflug-/Rötelstrasse Wohnsiedlung Hardacker MAN Prüfstand C Wohnsiedlung Brotkorbstrasse Wohneigentum Elfenpark Wohnsiedlung Dietlimoos (Baufelder 1, 2 und 4) Wohnsiedlung Max Wohnsiedlung Breitpark Wohnsiedlung Englischviertel-/Freiestrasse Wohnsiedlung Obstgarten Wohneigentum Aublickweg Zürich-West Amriswil TG St. Gallen Basel Zürich Aussersihl Dietlikon ZH Solothurn Wetzikon ZH Zürich Unterstrass Kloten ZH Zürich-West Stein AG Meggen ZG Adliswil ZH Winterthur Bassersdorf ZH Zürich Hottingen Romanshorn SG Au-Wädenswil ZH 19

21 In der Berichtsperiode wurden zahlreiche Um- und Neubauprojekte fertig gestellt und der Bauherrschaft übergeben. Dazu gehörten nebst anderen: Ladenzentrum Meierwies Wohnsiedlung Mühlebächli Bürogebäude Sanitas Wohnsiedlung Im Park Wohneigentum Wachtelstrasse Wohn- und Gewerbeliegenschaft Lilienthal Wohnsiedlung Lagerweg Wohnsiedlung Pflug-/Rötelstrasse Wohnsiedlung Hardacker Wohneigentum Schürbungert Wohnsiedlung Surinam Wohnsiedlung Lagerweg Gewerbeliegenschaft Bauarena Greifensee ZH Urdorf ZH Zürich-City St. Gallen Zürich Opfikon ZH Langenthal BE Zürich Unterstrass Kloten ZH Zürich Unterstrass Basel Langenthal BE Volketswil ZH Kauf/Verkauf von Liegenschaften Beim Verkauf von Wohneigentum aus eigener Entwicklung und Realisation war Allreal erneut ausgesprochen erfolgreich. Mit dem Absatz von 255 Eigenheimen konnte die Sparte an das Rekordergebnis des Vorjahres anknüpfen und erneut einen ansehnlichen Beitrag zum Ergebnis der Generalunternehmung leisten. Per 31. Dezember 2009 befanden sich 147 Eigenheime im Verkauf. Das entspricht einer Abnahme gegenüber Jahresbeginn um 24 Einheiten. Am Stichtag befanden sich folgende Projekte aus eigener Projektentwicklung und/oder Realisation im Verkauf: Anzahl Wohnungen/ Wohnungen verkauft bis Ende 2009 Verkaufsstart Wohneigentum Im Weieracher Aeugst a.a. ZH 16/15 Q Wohneigentum Im Gschwader Uster ZH 112/102 Q Wohneigentum Feld-/Püntstrasse Aesch ZH 20/15 Q Wohneigentum Strandbadstrasse Wetzikon ZH 29/25 Q Wohneigentum Eichenweg Dietlimoos Adliswil ZH 65/64 Q Wohneigentum Gries Volketswil ZH 106/100 Q Wohneigentum Ahornweg Dietlimoos Adliswil ZH 84/58 Q Wohneigentum Aublickweg Au-Wädenswil ZH 118/36 Q Wohneigentum Lidostrasse Unterägeri ZG 29/17 Q Beim Verkauf von marktgerechtem Wohneigentum an gut erschlossenen Lagen rechnet Allreal mit anhaltender Nachfrage und stabilen Preisen. Entsprechend anspruchsvoll gestaltet sich die Suche nach geeigneten Grundstücken. Umso erfreulicher ist der 2009 erfolgreich abgewickelte Kauf von je einem für die Realisation von Eigenheimen geeigneten Grundstück in Meilen und in Erlenbach. Für beide Projekte wurden Entwicklung und Planung bereits in Angriff genommen lag der Anteil des Geschäftsfeldes Generalunternehmung am Unternehmensergebnis exklusive Neubewertungseffekts bei 23 Prozent.

22 Ausblick Gegen Ende der Berichtsperiode wies eine Mehrzahl von Indikatoren auf das Einsetzen einer konjunkturellen Erholung hin. Nach mehreren Quartalen mit negativem Wirtschaftswachstum zeichnete sich eine Stabilisierung des konjunkturellen Umfelds ab. Trotz positiver Signale scheint jedoch insbesondere bezüglich der Entwicklung des Arbeitsmarktes eine gewisse Zurückhaltung angebracht. Eine weitere Zunahme der Arbeitslosenquote über einen längeren Zeitraum würde den Immobilienmarkt spürbar beeinflussen: durch höhere Leerstände bei den Geschäftsliegenschaften einerseits sowie einen Nachfragerückgang im Wohnungsbau andererseits. Das ausgezeichnete Resultat, das Allreal in der Berichtsperiode erzielte, belegt die intakte Wettbewerbsfähigkeit und die ausgeprägte Leistungsfähigkeit des Unternehmens. Wesentlicher Erfolgsfaktor ist und bleibt die Kombination eines ertragsstabilen Liegenschaftenportfolios mit der Tätigkeit des Generalunternehmers mit eigener Projektentwicklung, Realisation und dem Kauf und Verkauf von Liegenschaften. Für das Geschäftsjahr 2010 erwartet Allreal ein gegenüber der Berichtsperiode nochmals verbessertes operatives Ergebnis. Neben der bewährten Strategie gibt es eine Reihe von Indikatoren, die zu einer positiven Einschätzung der zukünftigen Entwicklung beitragen: Geplante beziehungsweise bereits in Ausführung befindliche Eigenprojekte sichern den fortgesetzten Ausbau des Liegenschaftenbestandes und die damit verbundene Zunahme der Mieterträge. Ein substanzieller Anstieg der Leerstandsquote ist nicht zu erwarten, da 2010 nur vier Prozent der Mietverträge auslaufen werden. Für die Projekte, die nicht in das eigene Portfolio übernommen werden, besteht eine gute Nachfrage von institutionellen Anlegern. Der hohe Arbeitsvorrat der Generalunternehmung sichert die Vollauslastung der vorhandenen Kapazitäten in der Realisation während mehr als zweier Jahre. Die in Bearbeitung befindlichen Projektentwicklungen verfügen über ein zusätzliches potenzielles Investitionsvolumen von über CHF 1 Milliarde. Gewinne aus Abschlüssen von Eigenprojekten werden das Resultat des Geschäftsfeldes Generalunternehmung im Jahr 2010 positiv beeinflussen. Dank vorteilhafter Finanzierung profitiert das Unternehmen vom aktuell tiefen Zinsniveau. Um den eingeschlagenen Wachstumskurs fortführen zu können, prüft das Unternehmen die Möglichkeit einer weiteren Kapitalerhöhung im ersten Halbjahr Voraussetzung für die Transaktion ist jedoch ein intaktes finanzwirtschaftliches Umfeld. 21

23 Corporate Governance Grundlagen und Einleitung Dieser Bericht zur Corporate Governance beschreibt die Grundsätze der Führung und Kontrolle auf oberster Unternehmensstufe der Allreal-Gruppe. Die nachstehenden Angaben zur Corporate Governance entsprechen der Corporate-Governance-Richtlinie (RLCG) der SIX Swiss Exchange, welche am 1. Juli 2009 in Kraft gesetzt wurde, sowie den Kommentaren zur Corporate Governance-Richtlinie. Sie folgen dem Aufbau der RLCG. Allreal verzichtet auf die Erstellung eines Entschädigungsberichts gemäss Empfehlungen zu den Entschädigungen für Verwaltungsrat und Geschäftsleitung des Swiss Code of Best Practice for Corporate Governance der economiesuisse. Die Angaben zu Inhalt und Festsetzungsverfahren der Entschädigungen und der Beteiligungsprogramme werden deshalb in Ziffer 5 dieses Berichts zur Corporate Governance beschrieben. 1 Konzernstruktur und Aktionariat 1.1 Konzernstruktur Die Allreal-Gruppe ist nur in der Schweiz tätig und besitzt unten stehende Rechtsstruktur und Beteiligungsverhältnisse. Allreal Holding AG Baar Allreal Home AG Zürich Allreal Office AG Zürich Allreal Toni AG Zürich Allreal Vulkan AG Zürich Allreal West AG Zürich Apalux AG Zürich Allreal Finanz AG Baar Allreal Generalunternehmung AG Zürich Allreal Markthalle AG Zürich Firma Sitz Aktienkapital Beteiligungsquote in % CHF Mio. Allreal Home AG Zürich Allreal Office AG Zürich Allreal Toni AG Zürich Allreal Vulkan AG Zürich Allreal West AG Zürich Apalux AG Zürich Allreal Finanz AG 1 Baar Allreal Generalunternehmung AG Zürich Allreal Markthalle AG Zürich mit Filiale in Grand Cayman (Cayman Islands) Bei sämtlichen Beteiligungen handelt es sich um nicht kotierte Gesellschaften, welche zu 100% in den Konsolidierungskreis der Konzernrechnung miteinbezogen werden. 22 Allreal Geschäftsbericht 2009

24 Im Vergleich zum Vorjahr hat sich der Konsolidierungskreis nicht verändert. Die operative Konzernstruktur gliedert sich in zwei Geschäftsfelder: Geschäftsfeld Immobilien Anlagetätigkeit in Geschäfts- und Wohnliegenschaften, darin eingeschlossen Liegenschaften mit besonderem Entwicklungspotenzial und Anlageliegenschaften im Bau. Geschäftsfeld Generalunternehmung Kombination von Projektentwicklung, Generalunternehmertätigkeit (Realisation) und Dienstleistungen im Immobilienbereich. Die Allreal Holding AG mit Sitz in Baar ist an der SIX Swiss Exchange kotiert. Per 31. Dezember 2009 beträgt die Börsenkapitalisierung CHF Mio. Die Namenaktien werden am Hauptsegment gehandelt (Valor , ISIN CH , Kürzel ALLN). 1.2 Bedeutende Aktionäre Im Aktienregister der Allreal Holding AG sind per 31. Dezember folgende Aktionäre mit einer die 3%-Quote übersteigenden Beteiligung (direkt und/oder indirekt) eingetragen («bedeutende Aktionäre»): Helvetia Gruppe, St. Gallen 1 Pensionskasse der Oerlikon Contraves AG, Zürich Kanton Zürich, BVK Personalvorsorge des Kantons Zürich, Zürich Swiss Life Funds AG, Lugano Basellandschaftliche Pensionskasse, Liestal PKE-CPE Vorsorgestiftung, Zürich PKE Pensionskasse Energie, Zürich 14.1% 8.1% 5.3% 4.4% 4.4% 3.5% 3.1% 14.1% 8.8% 5.3% 4.4% 4.4% 3.5% 3.1% 1 Haltend via 100%-Tochtergesellschaften Helvetia Schweizerische Lebensversicherungsgesellschaft AG, Basel, und Helvetia Beteiligungen AG, St. Gallen Für weitere Einzelheiten zur Zusammensetzung des Aktionariats vgl. Seite 152 des Geschäftsberichts. Aufgrund der Gesetzgebung über den Erwerb von Grundstücken in der Schweiz («Lex Koller») benötigt die Allreal-Gruppe für den Erwerb von Wohnimmobilien sowie von Bauland für die Realisation von Wohneigentum den Nachweis der inländischen Beherrschung. Um den Vorschriften der «Lex Koller» Genüge zu tun, besteht zwischen den bedeutenden Aktionären sowie mehreren anderen Aktionären ein Aktionärsbindungsvertrag. Unter diesem haben sich die beteiligten Aktionäre verpflichtet, gemeinsam eine bestimmende Mehrheit des Aktienkapitals der Allreal Holding AG zu halten. Darüber hinausgehende Anteile sind frei verfügbar. Per 31. Dezember 2009 halten die Poolaktionäre 54.52% des Aktienkapitals (gebundene und freie Aktien). Kernelemente des Aktionärsbindungsvertrages sind die Regeln für die Poolaktionäre, wonach der Ver- Allreal Geschäftsbericht

25 kauf von gebundenen Aktien unter dem Vorbehalt des Vorkaufsrechtes der übrigen Poolaktionäre nur an Dritte möglich ist, die nicht als ausländische Personen im Sinne der «Lex Koller» gelten und bereit sind, in den Vertrag einzutreten. In der Berichtsperiode betrug der Anteil der Poolaktionäre (gebundene Aktien) unverändert zum Vorjahr 45.50% des Aktienkapitals, und es sind auch keine Änderungen bei den Parteien des Aktionärsbindungsvertrages eingetreten. Es erfolgten deshalb im Jahr 2009 keine Offenlegungsmeldungen. Angaben zu diesen Aktionären sind auf der Homepage der SIX Swiss Exchange, Rubrik bedeutende Aktionäre (Pfad: com/marketpulse/shares/companies/major_shareholders_de.html), abrufbar. 1.3 Kreuzbeteiligungen Es bestehen keine Kreuzbeteiligungen. 2 Kapitalstruktur 2.1 Kapital per Stichtag Per 31. Dezember hatte die Allreal Holding AG folgende Kapitalstruktur: CHF Mio Ausgegebenes Aktienkapital Genehmigtes Kapital Bedingtes Kapital Genehmigtes und bedingtes Kapital im Besonderen Genehmigtes Kapital Der Verwaltungsrat ist gemäss Statuten ermächtigt, das Aktienkapital der Allreal Holding AG gegebenenfalls unter Ausschluss des Bezugsrechts bis 28. März 2010 für die Übernahme von Unternehmen, Unternehmensteilen, Beteiligungen oder Immobilien durch Aktientausch, zur Finanzierung oder Refinanzierung des Erwerbs von Unternehmen, Unternehmensteilen, Beteiligungen oder Investitionsvorhaben oder für die Zwecke einer internationalen Platzierung von Aktien um maximal CHF 20 Mio. durch Ausgabe von maximal Namenaktien à nominal CHF 50 zu erhöhen. Das genehmigte Kapital ist per Bilanzstichtag nicht beansprucht. Bedingtes Kapital Für die Ausgabe von Wandelanleihen, Optionsanleihen oder anderen Finanzmarktinstrumenten hat die Generalversammlung vom 31. März 2006 unter Ausschluss des Bezugsrechts für die Aktionäre ein bedingtes Kapital von maximal CHF Mio. durch Ausgabe von maximal Namenaktien 24 Allreal Geschäftsbericht 2009

26 à nominal CHF 50 geschaffen. Zum Bezug der neuen Aktien sind die jeweiligen Inhaber von Wandel- und/oder Optionsrechten berechtigt. Die Gesellschaft hat am 2. Juni 2006 eine 1.875% Wandelanleihe über ursprünglich CHF Mio. und mit einer Laufzeit von vier Jahren begeben. Seit der Liberierung der 1.875% Wandelanleihe wurden Aktien à nominal CHF 50 aus bedingtem Kapital geschaffen. Dieses bedingte Kapital hat sich deshalb um CHF 0.1 Mio. auf CHF Mio. reduziert (Stand 31. Dezember 2009). Die Allreal Holding AG verfügt des Weiteren unbefristet über ein bedingtes Kapital von CHF 1 Mio. ( Namenaktien à nominal CHF 50) zwecks Ausgabe von Optionsrechten an die Mitglieder von Verwaltungsrat und Geschäftsleitung. Dieses bedingte Kapital ist per Bilanzstichtag nicht beansprucht. 2.3 Kapitalveränderungen In den Jahren 2007 bis 2009 wurde das Aktienkapital infolge Kapitalerhöhung mit Bezugsrechtsangebot aus genehmigtem Kapital verändert. Im November 2007 erhöhte sich das Aktienkapital um CHF 81.4 Mio. auf CHF Mio. Zu den Veränderungen des Eigenkapitals vgl. Seite 66 des Geschäftsberichts. 2.4 Aktien und Partizipationsscheine Das Aktienkapital ist eingeteilt in voll einbezahlte Namenaktien à CHF 50 nominal. Alle ausstehenden Aktien sind Einheitsaktien, und es bestehen keine Vorzugs- oder Stimmrechtsaktien. Alle Aktien sind dividendenberechtigt (Stichtag: Aktienbesitz am Vorabend vor dem Payment Datum). Voraussetzung für die Ausübung der dem Aktionär zustehenden Mitwirkungsrechte ist der Eintrag im Aktienbuch der Gesellschaft. Jede eingetragene Aktie berechtigt an der Generalversammlung zu einer Stimme. Für die Aktien, die die Gesellschaft in ihrem Eigenbestand hält, ruhen die Stimmrechte, und es werden keine Dividenden für diese Aktien ausbezahlt. Die Gesellschaft verfügt über kein Partizipationsscheinkapital. 2.5 Genussscheine Allreal hat keine Genussscheine herausgegeben. 2.6 Beschränkung der Übertragbarkeit und Nominee-Eintragungen Jeder Aktionär kann sich im Aktienbuch der Gesellschaft eintragen lassen. Der Verwaltungsrat kann die Eintragung ablehnen, sofern die Anzahl der vom Erwerber beziehungsweise einer gemeinsam handelnden Aktionärs- Allreal Geschäftsbericht

27 gruppe gehaltenen Namenaktien direkt oder indirekt 5% des Aktienkapitals überschreitet. Nominee-Eintragungen sind unter Vorbehalt der vorerwähnten 5%-Klausel ohne Stimmrechtsbeschränkungen möglich. 2.7 Wandelanleihen und Optionen Die Gesellschaft hat eine 1.875% Wandelanleihe in der Höhe von CHF Mio. (Laufzeit 2. Juni 2006 bis 2. Juni 2010) und eine 2.125% Wandelanleihe in der Höhe von CHF 20 Mio. (Laufzeit 9. Oktober 2009 bis 9. Oktober 2014) ausstehend % Wandelanleihe Infolge Konversion von Wandelobligationen in Aktien im Jahr 2007 und vorzeitigem Rückkauf von Wandelobligationen durch die Gesellschaft im Jahr 2008 hat sich der ursprüngliche Emissionsbetrag von CHF Mio. auf CHF Mio. reduziert. Die Wandelanleihe ist an der SIX Swiss Exchange kotiert (Valor , ISIN CH , Kürzel ALL06). Der Zinscoupon ist jährlich am 2. Juni zahlbar. Die Rückzahlung der Anleihe erfolgt am 2. Juni 2010 zum Nennwert. Jede Inhaberobligation von CHF nominal kann bis 18. Mai 2010 in Namenaktien der Allreal Holding AG gewandelt werden, was einem Wandelpreis von CHF entspricht. Das Bezugsverhältnis und der Wandelpreis wurden infolge der Kapitalerhöhung im November 2007 gemäss Anleihensbedingungen angepasst. Bei einer vollständigen Ausübung der Wandelrechte würden neue Aktien à CHF 50 nominal aus bedingtem Kapital geschaffen, entsprechend einem Aktienkapital von maximal CHF 51.8 Mio. Es bestehen vorzeitige Kündigungsmöglichkeiten sowie für solche Kapitalmarktinstrumente übliche Anleihensklauseln. Darin eingeschlossen ist insbesondere die Möglichkeit zur vorzeitigen Rückzahlung, und zwar entweder jederzeit zu 100% des Nennwerts inklusive aufgelaufener Marchzinsen, sofern mehr als 85% des ursprünglichen Anleihebetrags gewandelt und/oder zurückgekauft worden sind, falls der Schlusskurs der Namenaktie der Allreal Holding AG innerhalb von 30 aufeinanderfolgenden Handelstagen während 20 Handelstagen mindestens den Preis von CHF erreicht. Die Bedingungen zur vorzeitigen Rückzahlung waren per 31. Dezember 2009 nicht erfüllt % Wandelanleihe Die Wandelanleihe ist an der SIX Swiss Exchange kotiert (Valor , ISIN CH , Kürzel ALL09). Der Zinscoupon ist jährlich am 9. Oktober zahlbar. Die Rückzahlung der Anleihe erfolgt spätestens am 9. Oktober 2014 zum Nennwert. Jede Inhaberobligation von CHF nominal kann bis 19. September 2014 in Namenaktien der Allreal Holding AG gewandelt werden, was einem Wandelpreis von CHF entspricht. Bei einer vollständigen Ausübung der Wandelrechte würden neue Aktien à CHF 50 nominal aus bedingtem Kapital geschaffen, entsprechend einem Aktienkapital von maxi- 26 Allreal Geschäftsbericht 2009

28 mal CHF 70.2 Mio. Es bestehen vorzeitige Kündigungsmöglichkeiten sowie für solche Kapitalmarktinstrumente übliche Anleihensklauseln. Darin eingeschlossen ist insbesondere die Möglichkeit zur vorzeitigen Rückzahlung, und zwar entweder jederzeit zu 100% des Nennwertes inklusive aufgelaufener Marchzinsen, sofern mehr als 85% des ursprünglichen Anleihebetrages gewandelt und/oder zurückgekauft worden sind, oder ab dem 9. Oktober 2011, falls der Schlusskurs der Namenaktie der Allreal Holding AG innerhalb von 30 aufeinanderfolgenden Handelstagen während 20 Handelstagen mindestens den Preis von CHF erreicht. Die Bedingungen zur vorzeitigen Rückzahlung waren per 31. Dezember 2009 nicht erfüllt. Per Bilanzstichtag hat die Gesellschaft weder Optionsanleihen noch Optionspläne auf Allreal-Namenaktien begeben. 3 Verwaltungsrat 3.1 Mitglieder des Verwaltungsrates Der Verwaltungsrat der Allreal Holding AG besteht gemäss Statuten aus einem oder mehreren Mitgliedern, zurzeit deren fünf. Für die aktuelle Zusammensetzung sowie Angaben zu den einzelnen Verwaltungsratsmitgliedern vgl. Seite 10 des Geschäftsberichts. Alle Mitglieder sind nicht exekutiv in der Gesellschaft tätig und hatten in der Vergangenheit keine operativen Geschäftsleitungsfunktionen innerhalb der Allreal-Gruppe. Die Allreal-Gruppe bezieht Beratungsdienstleistungen in rechtlichen Angelegenheiten von mehreren Rechtsanwaltskanzleien, u.a. auch von Meyer Lustenberger, in der Dr. Thomas Lustenberger, Präsident des Verwaltungsrates der Allreal Holding AG, einer von 16 Partnern ist. Meyer Lustenberger hat Allreal im Geschäftsjahr 2009 Honorare in der Höhe von CHF 0.21 Mio. in Rechnung gestellt, davon CHF 0.13 Mio. für anwaltschaftliche Tätigkeiten, die im Rahmen der Emission der 2.125% Wandelanleihe angefallen sind. Die Helvetia Gruppe, die 14.1% des Aktienkapitals der Allreal Holding AG hält, ist mit Erich Walser im Verwaltungsrat der Allreal Holding AG vertreten. Allreal ist für die Helvetia Gruppe als Generalunternehmerin in der Projektentwicklung und in der Realisation von Bauprojekten tätig, die zu marktüblichen Konditionen ausgeführt werden. Das abgewickelte Projektvolumen für die Helvetia Gruppe betrug in der Berichtsperiode CHF 25.6 Mio. Im Weiteren bestehen Versicherungsverträge zwischen der Helvetia Gruppe und einzelnen Allreal-Gesellschaften mit einem jährlichen Prämienvolumen von CHF 1.0 Mio. (Gebäude-, Bau- und Kaderversicherungen). Weitere wesentliche Geschäftsbeziehungen zwischen Allreal und den Mitgliedern des Verwaltungsrates bestehen nicht. Allreal Geschäftsbericht

29 3.2 Weitere Tätigkeiten und Interessenbindungen In Bezug auf die weiteren Tätigkeiten und Funktionen der einzelnen Mitglieder des Verwaltungsrates ausserhalb der Allreal-Gruppe vgl. Seite 10 des Geschäftsberichts. 3.3 Wahl und Amtszeit Die Mitglieder des Verwaltungsrates werden auf drei Jahre einzeln durch die Generalversammlung gewählt. Wiederwahl ist zulässig. Die Alterslimite liegt bei 70 Jahren. Die Wahlperiode für Dr. Thomas Lustenberger, Erich Walser und Dr. Rudolf W. Hug endet mit der ordentlichen Generalversammlung Dr. Jakob Baer und Albert Leiser sind für eine Periode bis zur ordentlichen Generalversammlung 2011 gewählt. Dr. Thomas Lustenberger und Erich Walser wurden erstmalig 1999 in den Verwaltungsrat gewählt, Dr. Rudolf W. Hug im Jahr 2003, Dr. Jakob Baer und Albert Leiser im Jahr Interne Organisation Der Verwaltungsrat konstituiert sich selber und hat Dr. Thomas Lustenberger zu seinem Präsidenten und Erich Walser zu seinem Vizepräsidenten bestimmt. Die Funktion eines Delegierten des Verwaltungsrates besteht nicht. Der Verwaltungsrat ist beschlussfähig, wenn mindestens die Hälfte der Mitglieder anwesend ist. Er fasst seine Beschlüsse mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen; der Vorsitzende hat Stichentscheid. Der Verwaltungsrat hält jährlich vier ordentliche Sitzungen ab, die in der Regel einen halben Tag dauern. Eine dieser Sitzungen ist als ausführliche Strategiesitzung gestaltet. Bei Bedarf werden weitere Experten beigezogen. Zu aktuellen Themen können zusätzliche Sitzungen einberufen werden. Im Jahr 2009 wurden insgesamt vier Sitzungen abgehalten, an welchen alle Mitglieder des Verwaltungsrates während der ganzen Zeit teilgenommen haben. Die Mitglieder der Gruppenleitung nehmen für einzelne Traktanden ebenfalls an der Sitzung des Verwaltungsrates teil. Im Weiteren hat der Verwaltungsrat auf dem Zirkularweg mehrere Geschäftsvorfälle abgehandelt. Schwerpunkte der Verwaltungsratssitzungen im Geschäftsjahr 2009 waren: die Überprüfung, Anpassung und Genehmigung der Unternehmensstrategie, der Mittelfristplanung mit verschiedenen Szenarien und des Jahresbudgets 2010 eine Bestandesaufnahme und Diskussion über die strategische Ausrichtung der Allreal-Gruppe unter Einbezug einer Konkurrenzanalyse von börsenkotierten Immobiliengesellschaften und Generalunternehmen sowie eine Markteinschätzung aufgrund der allgemeinen Wirtschaftsentwicklung, Inflation und Zinsprognosen die Diskussion und Genehmigung der Finanzabschlüsse pro Quartal inklusive Liquiditätsstatus, Fremdfinanzierungen und pendente Rechts- 28 Allreal Geschäftsbericht 2009

30 fälle, der Abweichungsanalyse zum Budget 2009 sowie der Prognoserechnung auf das Jahresende 2009 die Behandlung und Genehmigung von Anträgen betreffend Zu- und Verkäufe von Anlage- und Entwicklungsliegenschaften sowie die Diskussion des Auftragsbestandes des Geschäftsfeldes Generalunternehmung am Drittmarkt und der daraus abgeleiteten Akquisitionsstrategie die Diskussion über den Transaktions- und Mietermarkt und die davon abgeleiteten Massnahmen für erfolgreiche Wiedervermietungen von Mietflächen bei Anlageliegenschaften und Abbau von Leerständen die Beurteilung von Chancen und Risiken grosser Eigenprojekte (Entwicklungsliegenschaften bzw. Anlageliegenschaften in Bau) die Überwachung und Einhaltung der Anlagerichtlinien die Beratungen und Beschlussfassungen im Zusammenhang mit der Emission der 2.125% Wandelanleihe im zweiten Halbjahr 2009 die Erstellung, Beratung und Genehmigung eines «Code of Conduct» die Genehmigung der halbjährlichen externen finanziellen Berichterstattung inklusive Medienmitteilungen die Genehmigung der Anträge des Risk and Audit-Ausschusses und des Nominierungs- und Entschädigungsausschusses die Beratungen zum Risikomanagement und zum internen Kontrollsystem (IKS) die Genehmigung von Statutenänderungen infolge Kapitalerhöhungen bei einzelnen Allreal-Tochtergesellschaften die Entwicklung des Aktienkurses und der Aktionärsstruktur in Bezug auf die Einhaltung der Vorschriften der «Lex Koller» die Diskussion und Genehmigung der vorzuschlagenden Traktanden zuhanden der Generalversammlung vom 27. März Der Verwaltungsrat hat zur Behandlung einiger Traktanden an seinen Sitzungen zusätzliche Experten eingeladen, und zwar Vertreter des Lead Managers Zürcher Kantonalbank im Zusammenhang mit der Emission der 2.125% Wandelanleihe sowie Exponenten der Revisionsstelle und des externen Liegenschaftenschätzers für die Erstellung des Halbjahresabschlusses Im Weiteren haben verschiedene Kadermitarbeiter der Allreal-Gruppe dem Verwaltungsrat für Diskussionen über den aktuellen Geschäftsgang im Geschäftsfeld Immobilien sowie in den Sparten Projektentwicklung, Realisation und Kauf/Verkauf der Generalunternehmung an diesen Sitzungen direkt Auskunft gegeben. Der Präsident des Verwaltungsrates übernimmt als Ansprechpartner des Vorsitzenden der Gruppenleitung Sonderaufgaben. Die Wahrnehmung dieser Aufgaben beinhaltet mehrere Sitzungen jährlich und häufige telefonische Kontakte. 3.5 Verwaltungsratsausschüsse Um das Fachwissen und die Erfahrungen der einzelnen Mitglieder des Verwaltungsrates gezielt in die Entscheidungsfindung einfliessen oder zur Wahrnehmung seiner Aufsichtspflicht Bericht erstatten zu lassen, hat der Verwaltungsrat, gestützt auf das Organisationsreglement, zwei Ausschüsse gebildet. Die dem Verwaltungsrat gemäss Organisationsreglement und Ge- Allreal Geschäftsbericht

31 setz zugewiesenen Pflichten und Kompetenzen verbleiben dem Verwaltungsrat als Gesamtgremium, d.h. die beiden Ausschüsse haben keine Entscheidungsbefugnis. Die Vorsitzenden der Ausschüsse informieren den Gesamtverwaltungsrat über die wesentlichen Erkenntnisse aus den Ausschusssitzungen bzw. präsentieren die sich ergebenden Anträge. Risk and Audit-Ausschuss Der Risk and Audit-Ausschuss unterstützt den Verwaltungsrat bei der Beaufsichtigung des Rechnungswesens und der Finanzberichterstattung, der Revisionsstelle und des Konzernprüfers, des externen Liegenschaftenbewerters sowie bei der Kontrolle betreffend die Einhaltung rechtlicher Vorschriften. Die Aufgaben beinhalten die Überprüfung der Ausgestaltung des Rechnungswesen in Bezug auf Angemessenheit, Zuverlässigkeit und Wirksamkeit, die Überprüfung des Jahresabschlusses und der anderen zu publizierenden Finanzinformationen, die Überwachung der Einschätzung der Unternehmensrisiken und die Überprüfung der Praktiken des Risiko-Managements beziehungsweise der Wirksamkeit und Effizienz des internen Kontrollsystems (IKS) sowie der periodischen Überprüfung der Allreal zur Verfügung stehenden Versicherungsdeckung. Dazu obliegt es dem Risk and Audit-Ausschuss, die Geschäftstätigkeit hinsichtlich Einhaltung von Beschlüssen des Verwaltungsrates, interner Reglemente und Richtlinien, unternehmenspolitischer Grundsätze und der einschlägigen Rechtsvorschriften, insbesondere wie sie sich aus dem Börsengesetz ergeben, zu überwachen. Im Weiteren überprüft der Risk and Audit-Ausschuss die Leistung, Unabhängigkeit und Entschädigung der Revisionsstelle sowie des externen Liegenschaftenschätzers. Hierzu gehört insbesondere die Kontrolle der Vereinbarkeit der Revisionstätigkeit mit allfälligen Beratungsmandaten und die Überprüfung der gesamten Honorierung. Die Prüfberichte und die daraus abgeleiteten Feststellungen und Empfehlungen werden mit der Gruppenleitung und der externen Revision im Detail diskutiert und Massnahmen daraus abgeleitet, deren Umsetzung durch den Risk and Audit-Ausschuss überwacht wird. Die Aufgaben, Pflichten und Kompetenzen des Risk and Audit-Ausschusses sind im Organisationsreglement vom 12. Dezember 2007 festgehalten. Der Gesamtverwaltungsrat wird durch den Präsidenten des Risk and Audit-Ausschusses anlässlich der nächstfolgenden Verwaltungsratssitzung über die Tätigkeiten des Ausschusses informiert und entscheidet über sich ergebende Anträge. Der Risk and Audit-Ausschuss setzt sich wie im Vorjahr aus Albert Leiser (Präsident) und Dr. Rudolf W. Hug (Mitglied) zusammen. Der Leiter Finanzen nimmt in der Regel an den Sitzungen teil. Im Jahr 2009 hat der Risk and Audit-Ausschuss zwei Sitzungen abgehalten, um den Jahresabschluss 2008 und den Halbjahresabschluss 2009 in Bezug auf die vorerwähnten Aufgaben hin zu überprüfen. Im Weiteren wurde die Zusammenarbeit mit der externen Revision und der operativen Führung eingehend beurteilt. An den jeweils zweistündigen Sitzungen nahmen alle 30 Allreal Geschäftsbericht 2009

32 Mitglieder des Risk and Audit-Ausschusses und teilweise der Leiter Finanzen teil. Für einzelne Traktanden waren Vertreter der externen Revision und des externen Liegenschaftenbewerters anwesend. Mit beiden führte der Risk and Audit-Ausschuss je separat persönliche Aussprachen. Nominierungs- und Entschädigungsausschuss Der Nominierungs- und Entschädigungsausschuss unterstützt den Verwaltungsrat bei der Aufsicht und der Kontrolle in Bezug auf Selektierung, Entschädigung und Ausbildung der Mitglieder des Verwaltungsrates, der Gruppenleitung und der Geschäftsleitung der Generalunternehmung. Die Aufgaben beinhalten die Leitung des Selektionsprozesses und Antragstellung betreffend neuer Verwaltungsräte sowie die Prüfung der Nominierung von Mitgliedern der Gruppenleitung mit den wesentlichen Bedingungen ihrer Anstellungsverträge (inkl. Interviews in Endselektion). Zuhanden des Gesamtverwaltungsrates werden die Entschädigungen des Verwaltungsrates, der Gruppenleitung und der Geschäftsleitung der Generalunternehmung geprüft und beantragt. Zu den weiteren Aufgaben zählen die Überwachung der Kaderausbildung und der Nachfolgeplanung auf oberer Ebene sowie die Prüfung und Beantragung der vom Vorsitzenden der Gruppenleitung vorgeschlagenen Gehaltspolitik zuhanden des Gesamtverwaltungsrates. Die Aufgaben, Pflichten und Kompetenzen des Nominierungs- und Entschädigungsausschusses sind im Organisationsreglement vom 12. Dezember 2007 festgehalten. Der Gesamtverwaltungsrat wird durch den Präsidenten des Nominierungs- und Entschädigungsausschuss anlässlich der nächstfolgenden Verwaltungsratssitzung über die Tätigkeiten des Ausschusses informiert und entscheidet über sich ergebende Anträge. Der Nominierungs- und Entschädigungsausschuss besteht wie im Vorjahr aus Dr. Thomas Lustenberger (Präsident) und Erich Walser (Mitglied). In der Regel nimmt der Vorsitzende der Gruppenleitung an den Sitzungen teil. Im Jahr 2009 hat der Nominierungs- und Entschädigungsausschuss zwei zweistündige Sitzungen abgehalten, an welchen beide Mitglieder des Nominierungs- und Entschädigungsausschusses und der Vorsitzende der Gruppenleitung anwesend waren. Es wurden alle geplanten wesentlichen Personalveränderungen innerhalb der Allreal-Gruppe besprochen mit Review des Organigramms und der Nachwuchsplanung. Die Entschädigungen für die Mitglieder der Gruppenleitung und der Geschäftsleitung der Generalunternehmung wurden überprüft und dem Verwaltungsrat zur Genehmigung beantragt. Im Weiteren hat sich der Ausschuss mit dem Konzept eines neuen Vergütungsmodells für die Gruppen- und Geschäftsleitung auseinandergesetzt, das in den Folgejahren weiter konkretisiert werden soll. Der Nominierungs- und Entschädigungsausschuss hat auf den Beizug von externen Beratern verzichtet. Allreal Geschäftsbericht

33 3.6 Kompetenzregelung Die Grundsätze der obersten Führung und Kompetenzordnung sind im Organisationsreglement vom 12. Dezember 2007 festgehalten. Während der Verwaltungsrat die Aufgaben eines Aufsichts- und Lenkungsgremiums übernimmt, obliegt das operative Geschäft der Gruppenleitung. Dabei stehen dem Verwaltungsrat gemäss Statuten und Organisationsreglement insbesondere folgende Kompetenzen zu: Oberleitung der Allreal-Gruppe und Oberaufsicht über die mit der Geschäftsleitung betrauten Personen («Compliance») Festlegen der Organisation und Ernennung von Geschäftsleitung und Vertretungsberechtigten, inkl. Salärbestimmung Ausgestaltung von Rechnungswesen, Finanzkontrolle und Finanzplanung Erstellung von Jahresbericht und Jahresrechnung, Vorbereitung der Generalversammlung und Ausführung ihrer Beschlüsse Festlegen der Geschäftspolitik, insbesondere der Investitions- und Finanzpolitik Entscheid über grössere Geschäfte, insbesondere Investitionen und Devestitionen. Alle übrigen Aufgaben sind der Gruppenleitung delegiert. Insbesondere erarbeitet sie auch zur Genehmigung durch den Verwaltungsrat die Mittelfristplanung, das Jahresbudget und Abschlüsse sowie Investitions- bzw. Devestitionsanträge. Sie führt das operative Geschäft. Die Allreal-Gruppe verfügt über keine interne Revision. Für die Überprüfung von Liegenschaftsabrechnungen, die durch externe Liegenschaftsverwaltungen erstellt werden, finden regelmässige Reviews durch Mitarbeitende von Allreal statt. Die Kontrolle der externen Liegenschaftsverwaltungen in Bezug auf mehrwertsteuerliche Belange wird durch eine von Allreal beauftragte Beratungsgesellschaft wahrgenommen. 3.7 Informations- und Kontrollinstrumente (IKS) gegenüber der Gruppenleitung Als Aufsichts- und Kontrollinstrumente stehen dem Verwaltungsrat insbesondere zur Verfügung: Vergleichsrechnung des Jahresbudgets zur Mittelfristplanung und entsprechende Abweichungsanalyse (jährlich) Berichterstattung über die Funktionsfähigkeit und Wirksamkeit des internen Kontrollsystems (IKS) für die finanzielle Berichterstattung (jährlich) Berichte über die Einhaltung der Anlagerichtlinien, basierend auf Instrumenten eines vereinfachten Liabilities Management (vierteljährlich) Quartalsabschlüsse (inkl. Budgetvergleich, Jahresendprognose und entsprechende Abweichungsanalyse) sowie Managementberichte (vierteljährlich) Balanced Score Card betreffend die Allreal-Gruppe und ihre Unternehmensbereiche (vierteljährlich) 32 Allreal Geschäftsbericht 2009

34 detaillierte Berichte der Gruppenleitung über den Geschäftsgang in den einzelnen Geschäftsbereichen mit Nachweis der getätigten Investitionen und Devestitionen (Management Information System/vierteljährlich). 4 Gruppenleitung 4.1 Mitglieder der Gruppenleitung Die Gruppenleitung wird durch den Verwaltungsrat bestimmt. Sie umfasst mit dem Vorsitzenden der Gruppenleitung, dem Leiter Immobilien und dem Leiter Finanzen drei Personen. Die Gruppenleitung hat in der Berichtsperiode keine personellen Änderungen erfahren. Angaben zu den einzelnen Mitgliedern der Gruppenleitung vgl. Seite 11 des Geschäftsberichts. 4.2 Weitere Tätigkeiten und Interessenbindungen In Bezug auf die weiteren Tätigkeiten und Funktionen der einzelnen Mitglieder der Gruppenleitung ausserhalb der Allreal-Gruppe vgl. Seite 11 des Geschäftsberichts. 4.3 Managementverträge Allreal hat keine Managementtätigkeiten an Dritte ausgelagert. 5 Entschädigungen, Beteiligungen und Darlehen 5.1 Inhalt und Festsetzungsverfahren der Entschädigungen und der Beteiligungsprogramme Die Mitglieder des Verwaltungsrates erhalten ein festgelegtes Fixhonorar, das jährlich bestimmt und bar ausbezahlt wird. Die Vergütung berücksichtigt die Beanspruchung und Verantwortlichkeit der einzelnen Mitglieder und ist nicht an Zielvorgaben der Gesellschaft gebunden. Die Mitglieder der Gruppenleitung erhalten neben dem Basissalär einen erfolgsabhängigen, in bar ausbezahlten Bonus, der jährlich neu bestimmt wird. Die Höhe des Bonus ist vom Unternehmensergebnis sowie von der individuellen Leistung abhängig und schwankt von Jahr zu Jahr. Aufgrund der mehrheitlich erreichten Zielvorgaben machte die leistungsabhängige Vergütung für die einzelnen Mitglieder der Gruppenleitung im Jahr 2009 zwischen 26% und 44% der Gesamtentschädigung bzw. zwischen 44% und 88% des Basissalärs aus. Die leistungsabhängige Vergütung wird aufgrund der einzelnen Zielvereinbarungen, der Ausbildung und Berufserfahrung, der Budgeterreichung sowie des prognostizierten Unternehmensergebnisses per Ende Jahr in bar ausbezahlt, mit Ausnahme des Vorsitzenden der Gruppenleitung, bei welchem der Bonus nach Vorliegen des Jahresabschlusses vergütet wird. Die individuellen Zielvereinbarungen enthalten Vorgaben für die Wahrnehmung von Führungs- und Organisationsaufgaben sowie von Prozessoptimierungen. Das Allreal Geschäftsbericht

35 vollständige Verfehlen von Zielvorgaben kann zu einem Wegfall des Bonus führen. Die Entwicklung des Aktienkurses zählt nicht als Komponente zur Festsetzung der Vergütung an die Gruppenleitung. Die Entschädigungen an die Mitglieder der Gruppenleitung setzen sich somit aus einem variablen Teil (Bonus) und einem fixen Teil (Basissalär) zusammen. Die fixen Vergütungen beinhalten Anfang des Jahres festgelegte Grundgehälter und Beiträge an Vorsorgeeinrichtungen (Kaderplan) und werden während der Berichtsperiode nicht angepasst. Es gibt keine Beteiligungspläne für die Mitglieder des Verwaltungsrates oder der Gruppenleitung. Im Falle des Ausscheidens von Personen aus diesen Gremien bestehen keine vertraglich zugesicherten Leistungen und Vorteile zugunsten dieser Personen. Der Nominierungs- und Entschädigungsausschuss schlägt dem Gesamtverwaltungsrat einmal jährlich die Höhe der Vergütungen an die einzelnen Mitglieder des Verwaltungsrates und der Gruppenleitung vor und informiert gleichzeitig über den Ablauf des Festsetzungsverfahrens und den Verlauf des Entschädigungsprozesses. Der Gesamtverwaltungsrat entscheidet abschliessend über die Vergütungen, wobei alle Mitglieder des Verwaltungsrates ein Mitspracherecht haben. Für die Festlegung der Vergütungen wird auf den Beizug von externen Beratern verzichtet. In der Sitzung des Nominierungs- und Entschädigungsausschusses, in welcher die Anträge an den Gesamtverwaltungsrat vorbereitet werden, nimmt der Vorsitzende der Gruppenleitung teil, ausser wenn seine Leistung beurteilt und seine Vergütung festgelegt wird. 6 Mitwirkungsrechte der Aktionäre 6.1 Stimmrechtsbeschränkung und -vertretung Die Mitwirkungsrechte an der Generalversammlung kann nur ausüben, wer durch Eintrag im Aktienbuch ausgewiesen ist. Der Verwaltungsrat kann eine Eintragung ablehnen, sofern die Anzahl der vom Erwerber beziehungsweise einer gemeinsam handelnden Aktionärsgruppe gehaltenen Namenaktien 5% des Aktienkapitals überschreitet. Die Eintragungsbeschränkungen können durch einfachen Mehrheitsbeschluss der Generalversammlung aufgehoben werden. Es bestehen im Weiteren keine Beschränkungen. Der Verwaltungsrat hat im Geschäftsjahr 2009 keine Eintragungen ins Aktienbuch abgelehnt. Jeder Aktionär hat zudem die Möglichkeit, seine Aktien an der Generalversammlung selbst zu vertreten oder sich durch eine schriftlich bevollmächtigte Person, die nicht Aktionär zu sein braucht, vertreten zu lassen. Die Statuten und das Organisationsreglement der Allreal Holding AG sind auf der Homepage von Allreal abrufbar (Pfad: index/main/anleger/cg-allgemein/cg-kapital-grundlagen.htm). 34 Allreal Geschäftsbericht 2009

36 6.2 Statutarische Quoren Es bestehen keine statutarischen Quoren, die über die gesetzlichen Bestimmungen zur Beschlussfassung (Art. 703 und 704 OR) hinausgehen. 6.3 Einberufung der Generalversammlung Für die Einberufung der Generalversammlung gelten die gesetzlichen Bestimmungen (Art. 699 und 700 OR). 6.4 Traktandierung Aktionäre, die einzeln oder gemeinsam mindestens Aktien vertreten, können Traktandierungsbegehren und Anträge schriftlich beim Verwaltungsrat bis 20 Tage vor der Generalversammlung einreichen. Die Traktandenliste in deutscher Sprache wird den Aktionären mit der Einladung zur Generalversammlung zugestellt. Auf Beschluss der Generalversammlung können Verhandlungsgegenstände ohne vorherige Ankündigung zur Diskussion zugelassen werden. Eine Beschlussfassung ist jedoch mit Ausnahme der Einberufung einer ausserordentlichen Generalversammlung oder einer Sonderprüfung erst in der nächsten Generalversammlung möglich 6.5 Eintragungen in das Aktienbuch Die Einladung zur Generalversammlung wird den Aktionären mindestens 20 Tage im Voraus zugestellt. Stimmberechtigt sind die bis zum letzten Versanddatum im Aktienbuch eingetragenen Aktionäre. Stichtag für die 11. ordentliche Generalversammlung vom 26. März 2010 ist der4.märz Kontrollwechsel und Abwehrmassnahmen 7.1 Angebotspflicht Allreal hat in ihren Statuten die börsengesetzliche Angebotspflicht gemäss Art. 32 BEHG ausgeschlossen (Opting Out). Die Bestimmung wurde eingefügt, um Veränderungen im Aktionärspool zu ermöglichen, ohne dass eine Angebotspflicht ausgelöst wird. 7.2 Kontrollwechselklauseln Für den Fall eines Mehrheitswechsels an der Gesellschaft gibt es für die Mitglieder des Verwaltungsrates und der Gruppenleitung keine begünstigenden, vertraglichen Vereinbarungen. Allreal Geschäftsbericht

37 8 Revisionsstelle 8.1 Dauer des Mandats und Amtsdauer des leitenden Revisors Die Revisionsstelle wird jährlich durch die Generalversammlung gewählt. KPMG AG hat im Jahr 2004 das Mandat als Revisionsstelle der Allreal Holding AG und der übrigen Allreal-Gesellschaften übernommen. Die Generalversammlung vom 28. März 2008 hat das Mandat um ein Jahr verlängert. Orlando Lanfranchi, Engagement Partner KPMG AG, hat zum Zeitpunkt der Übernahme des Revisionsmandats im Jahr 2004 die Funktion des leitenden Revisors übernommen. Vorbehältlich der jährlichen Wiederwahl der Revisionsstelle durch die Generalversammlung endet die Amtsdauer des leitenden Revisors mit dem Geschäftsjahr Revisionshonorare Für das Jahr 2009 wurden CHF 0.26 Mio. in Rechnung gestellt und beinhalten die Honorarentschädigungen für die Prüfung der konsolidierten Jahresrechnung, der statutarischen Einzelabschlüsse aller Allreal-Gesellschaften sowie des Reviews für den Halbjahresabschluss. 8.3 Zusätzliche Honorare Für das Erstellen des Comfort Letter und weiterer Beratungsdienstleistungen im Zusammenhang mit der Emission der 2.125% Wandelanleihe im zweiten Halbjahr 2009 wurden CHF 0.15 Mio. an die Allreal-Gruppe verrechnet. Ansonsten wurden keine weiteren Dienstleistungen der KPMG AG beansprucht. 8.4 Informationsinstrumente der externen Revision Der Risk and Audit-Ausschuss nimmt im Rahmen der auf Seite 30 des Geschäftsberichts beschriebenen Aufgaben den Informationsaustausch mit der externen Revision wahr. Die Revisoren haben in der Berichtsperiode während vier Wochen Prüfungen für den Halbjahresabschluss und den Jahresabschluss vorgenommen. Die Resultate wurden mit den Mitgliedern der Gruppenleitung besprochen. Die Revisionsstelle erstellt nebst der gesetzlichen Berichterstattung (Bericht an die Generalversammlung, Erläuterungsbericht an den Verwaltungsrat) halbjährlich einen schriftlichen Management Letter, der zusammen mit weiteren Ergebnissen und Verbesserungsvorschlägen an der Sitzung des Risk and Audit-Ausschusses präsentiert und im Detail besprochen wird. Der Vorsitzende des Risk and Audit-Ausschusses bringt die wichtigsten Resultate aus diesen Besprechungen dem Gesamtverwaltungsrat zur Kenntnis. Der Risk and Audit-Ausschuss hat im Jahr 2009 zwei Sitzungen abgehalten, wobei für einzelne Traktanden Vertreter der externen Revision teilgenom- 36 Allreal Geschäftsbericht 2009

38 men haben. Dabei wurden gesonderte Gespräche ohne Anwesenheit der Gruppenleitung geführt. Es wurden keine Anzeichen festgestellt, dass die Unabhängigkeit der externen Revision nicht gewährleistet ist. Die Höhe des Revisionshonorars für das Jahr 2009 wurde aufgrund eines Budgetvorschlags der externen Revision durch den Risk and Audit-Ausschuss geprüft und dem Gesamtverwaltungsrat zur Annahme vorgeschlagen. Die von KPMG AG ausserhalb der gesetzlichen Pflicht als Revisionsstelle erbrachten Dienstleistungen im Zusammenhang mit der Emission der 2.125% Wandelanleihe werden als zulässig erachtet. Die in Rechnung gestellten Honorare entsprechen dem Umfang der geleisteten Arbeit. In der Berichtsperiode wurde kein Auswahlverfahren für die Bestimmung einer neuen externen Revisionsstelle durchgeführt. 9 Informationspolitik Allreal orientiert zweimal jährlich durch Jahres- bzw. Halbjahresbericht über Geschäftsgang und finanzielle Situation. Die finanzielle Berichterstattung erfolgt in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS) sowie mit den Vorschriften des Kotierungsreglements der SIX Swiss Exchange. Die Konzern- und Jahresrechnung per 31. Dezember entsprechen zudem dem schweizerischen Gesetz. Im Aktienbuch der Gesellschaft eingetragene Aktionäre erhalten halbjährlich den Geschäfts- beziehungsweise Halbjahresbericht zugestellt. Anstelle des ausführlichen Geschäftsberichts können Aktionäre den Kurzbericht zum Geschäftsgang erhalten oder auf die Zustellung der erwähnten Berichte ganz verzichten. Die Traktandenliste mit der Einladung zur Generalversammlung wird den eingetragenen Aktionären auf jeden Fall zugeschickt. Medien- und Analystenkonferenzen finden jährlich beziehungsweise halbjährlich statt. Im Weiteren untersteht Allreal der Pflicht zur Ad hoc-publizität gemäss Art. 53 des Kotierungsreglements. Ad hoc-mitteilungen werden interessierten Personen auf Wunsch per zugesandt. An- und Abmeldung erfolgt über die Homepage der Gesellschaft ( index/main/anleger/anleger-adhoc.htm). Allreal Geschäftsbericht

39 Weitere Informationen über Allreal finden sich auf Die Kontaktadressen sind auf Seite 160 des Geschäftsberichts aufgeführt. Eine Übersicht über wichtige Termine findet sich nachstehend: Generalversammlung März 2010 Halbjahresabschluss August 2010 Jahresabschluss Februar 2011 Generalversammlung März Allreal Geschäftsbericht 2009

40 Allreal Fotosammlung 2009 Aram Tanis William Christenberry Beni Bischof René Burri

41 Aram Tanis Ji Huyn Song No. 10, 2004 Lambda print, cm Rising No. 02, 2006 Lambda print, cm Ji Huyn Song No. 09, 2002 Lambda print, cm Rising No. 03, 2006 Lambda print, cm Ji Huyn Song No. 01, 2004 Lambda print, cm

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46 William Christenberry Building with False Brick Siding, Warsaw, Alabama, 1974 Digital pigment print, 55,9 40,6 cm Building with False Brick Siding, Warsaw, Alabama, 1981 / 1982 / 1984 / 1994 Digital pigment print, 61 50,8 cm

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49 Beni Bischof Castles Added New Protection V, 2009 Digital print, cm Ohne Titel, 2009 Digital print, cm Castles Added New Protection I, 2009 Digital print, cm

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54 René Burri Ohne Titel São Paulo, 1960 C-Print, cm Einweihung der Kapelle Notre-Dame-du-Haut von Le Corbusier, Ronchamp, 1955 C-Print, cm Kapelle Santa Maria degli Angeli von Mario Botta, Monte Tamaro, 1996 C-Print, cm Opéra de la Bastille von Carlos Ott, Paris, 1989 C-Print, cm Einweihungsfeier der Stadt Brasilia von Oscar Niemeyer, Brasilien, 1960 C-Print, cm Cuadra San Cristóbal von Luis Barragán, Los Clubes, Mexico City, 1976 C-Print, cm

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