Geschäftsbericht 2014

Transkript

1 Geschäftsbericht 2014

2 Performance der Aktie im Überblick Unternehmensergebnis CHF Mio Gesamtperformance: Kursveränderung plus Ausschüttung an Aktionäre plus Bezugsrechte aus Kapitalerhöhung in Prozent des Kurses am 1. Januar Unternehmensergebnis inkl. Neubewertungseffekt Unternehmensergebnis exkl. Neubewertungseffekt Marktwerte und Leerstandsquote CHF Mio % 6% 4% 2% Abgewickeltes Projektvolumen und EBIT Generalunternehmung CHF Mio Renditeliegeschaften Anlageliegenschaften im Bau Leerstandsquote in Prozent Abgewickeltes Projektvolumen Generalunternehmung EBIT Generalunternehmung

3 Immobilien im Überblick 2014 bzw * 2013 bzw * Veränderung in Prozent 1 Renditeliegenschaften Wohnliegenschaften Anzahl Geschäftsliegenschaften Anzahl Marktwert am Stichtag CHF Mio Durchschnittlicher Marktwert pro Objekt CHF Mio Ertrag aus Vermietung CHF Mio Leerstandsquote 2 % Liegenschaftenaufwand CHF Mio Liegenschaftenaufwand in Prozent des Mietertrags Bruttorendite 3 % Nettorendite 4 % Anlageliegenschaften im Bau Liegenschaften Anzahl Marktwert am Stichtag CHF Mio Geschätztes Investitionsvolumen CHF Mio Entwicklungsliegenschaften Buchwert Entwicklungsreserven am Stichtag CHF Mio Geschätztes Investitionsvolumen Entwicklungsreserven CHF Mio Buchwert angefangene Bauten am Stichtag CHF Mio Geschätztes Investitionsvolumen angefangene Bauten CHF Mio Buchwert fertiggestellte Liegenschaften am Stichtag CHF Mio * Sofern keine weiteren Angaben gemacht werden, betreffen erfolgsrechnungsbezogene Werte das Geschäftsjahr, Bestandswerte die Stichtage bzw Veränderungen von Anzahl und Prozentwerten sind als absolute Differenz dargestellt 2 In Prozent des Soll-Mietertrags, kumuliert per Stichtag 3 Ertrag aus Vermietung Anlageliegenschaften in Prozent des fortgeführten Marktwerts am 1. Januar 4 Erfolg aus Vermietung Anlageliegenschaften in Prozent des fortgeführten Marktwerts am 1. Januar

4 Kennzahlen im Überblick 2014 bzw * 2013 bzw * Veränderung in Prozent 1 Gruppe Gesamtleistung 2 CHF Mio Betriebsergebnis (EBIT) inkl. Erfolg aus Neubewertung CHF Mio Unternehmensergebnis inkl. Erfolg aus Neubewertungseffekt CHF Mio Betriebsergebnis (EBIT) exkl. Erfolg aus Neubewertung CHF Mio Unternehmensergebnis exkl. Erfolg aus Neubewertungseffekt CHF Mio Geldfluss aus betrieblicher Geschäftstätigkeit CHF Mio Eigenkapitalrendite inkl. Neubewertungseffekt % Eigenkapitalrendite exkl. Neubewertungseffekt % Eigenkapitalanteil am Stichtag % Net Gearing 3 am Stichtag % Durchschnittszinssatz auf Finanzverbindlichkeiten am Stichtag % Durchschnittliche Dauer der Zinsbindung auf Finanzverbindlichkeiten am Stichtag Monate Abgewickeltes Projektvolumen Generalunternehmung CHF Mio Erfolg aus Generalunternehmung 4 CHF Mio Operative Marge Generalunternehmung 5 % Personalbestand am Stichtag Anzahl Vollzeitstellen Allreal Holding AG Jahresgewinn CHF Mio Aktienkapital CHF Mio Aktie Unternehmensergebnis je Aktie inkl. Neubewertungseffekt CHF Unternehmensergebnis je Aktie exkl. Neubewertungseffekt CHF Eigenkapital (NAV) je Aktie vor latenten Steuern am Stichtag CHF Eigenkapital (NAV) je Aktie nach latenten Steuern am Stichtag CHF Ausschüttung je Aktie 6 CHF Börsenkurs am Stichtag CHF Dividenden-/Ausschüttungsrendite 6 % Bewertung am Stichtag Börsenkapitalisierung 7 CHF Mio Enterprise Value (EV) 8 CHF Mio * Sofern keine weiteren Angaben gemacht werden, betreffen erfolgsrechnungsbezogene Werte das Geschäftsjahr, Bestandswerte die Stichtage bzw Veränderungen von Anzahl und Prozentwerten sind als absolute Differenz dargestellt 2 Ertrag aus Vermietung Anlageliegenschaften und Liegenschaftenverwaltung plus abgewickeltes Projektvolumen Generalunternehmung 3 Verbindlichkeiten aus Finanzierung abzüglich liquide Mittel in Prozent des Eigenkapitals 4 Ertrag aus Realisation Generalunternehmung, Verkauf Entwicklung, aktivierten Eigenleistungen und diversen Erträgen abzüglich direkter Aufwand aus Realisation Generalunternehmung und Verkauf Entwicklung 5 EBIT exklusive Neubewertung und Wiedereinbringung Wertkorrekturen auf Projekten in Prozent des Erfolgs aus Geschäftstätigkeit (Saldogrösse aus betrieblicher Ertrag, direkter betrieblicher Aufwand, aktivierte Eigenleistungen und Erfolg aus Verkauf Anlageliegenschaften) 6 Antrag des Verwaltungsrats CHF 5.50 pro Aktie für Geschäftsjahr 2014 in Form einer Rückzahlung von Reserven aus Kapitaleinlagen 7 Börsenkurs der Aktie am Stichtag multipliziert mit der Anzahl ausstehender Aktien 8 Börsenkapitalisierung plus Netto finanzschulden

5 Jahresbericht 2 Vorwort 6 Marktumfeld 8 Geschäftsmodell und Strategie 10 Nachhaltigkeit 14 Organe 18 Geschäftsfeld Immobilien 22 Geschäftsfeld Generalunternehmung 27 Ausblick 28 Corporate Governance Vergütungsbericht 43 Vergütungsbericht 48 Bericht der Revisionsstelle zum Vergütungsbericht Finanzbericht 65 Finanzkommentar 69 Konzernrechnung der Allreal-Gruppe 141 Bericht der Revisionsstelle zur Konzernrechnung 143 Bericht des Liegenschaftenschätzers Jahresrechnung der Allreal Holding AG 150 Jahresrechnung der Allreal Holding AG 157 Bericht der Revisionsstelle zur Jahresrechnung Ergänzende Informationen 158 Informationen für Investoren und Analysten 166 Glossar immobilienspezifische Fachbegriffe 168 Organisation und Termine 1

6 Vorwort Solides Unternehmensergebnis Markantes Wachstum des Liegenschaftenportfolios Generalunternehmung behauptet sich in anspruchsvollem Umfeld Vorteilhafte Finanzierung ermöglicht Nutzung von Opportunitäten Antrag auf unveränderte Ausschüttung von CHF 5.50 pro Aktie Mit einem Unternehmensergebnis exklusive Neubewertungseffekt von CHF Millionen erwirtschaftete Allreal im Geschäftsjahr 2014 ein solides Resultat. Dank höherer Mieterträge und eines tieferen betrieblichen Aufwands lag der operative Gewinn lediglich 6 Prozent unter dem von ausserordentlichen Verkaufsgewinnen geprägten Vorjahreswert. Das Portfolio der Anlageliegenschaften erfuhr in der Berichtsperiode eine in der Summe negative Wertkorrektur um CHF 5.9 Millionen. In der Folge belief sich das Unternehmensergebnis inklusive Neubewertungseffekt auf CHF Millionen und lag damit 14.3 Prozent unter dem Wert des Vorjahrs. Die Erträge aus Vermietung und Verwaltung und das abgewickelte Projektvolumen ergaben eine Gesamtleistung von CHF Millionen. Am Stichtag belief sich die Zahl der in Basel, Bern, Cham, St. Gallen und Zürich beschäftigten Mitarbeitenden auf 376 Personen. Die Anpassung der personellen Kapazitäten an das aufgrund des Abschlusses mehrerer Grossprojekte rückläufige Projektvolumen führte zu einer Verringerung des Mitarbeiterbestands um 23 auf 348 Vollzeitstellen. Sie erfolgte über natürliche Fluktuation. Festhalten an der anlegerfreundlichen Ausschüttungspolitik Am 31. Dezember 2014 schloss die Allreal-Aktie bei CHF Der Jahresendkurs lag damit 11 Prozent über dem Wert des Vorjahrs. Die positive Kursentwicklung und die Ausschüttung von CHF 5.50 pro Aktie ergaben für das Geschäftsjahr 2014 eine erfreuliche Gesamtperformance von 15.5 Prozent. An der Generalversammlung vom 17. April 2015 wird der Verwaltungsrat eine gegenüber dem Vorjahr unveränderte Ausschüttung von CHF 5.50 pro Aktie beantragen, was einer Barrendite von 4 Prozent entspricht. Die Auszahlung wird wie bereits in den Vorjahren aus den Reserven aus Kapitalanlagen erfolgen und für Privatanleger steuerfrei sein. Geschäftsfeld Immobilien mit steigenden Mieterträgen Der fortgesetzte Ausbau des Portfolios der Renditeliegenschaften führte in der Berichtsperiode zu einer Zunahme der Mieterträge um 7.2 Prozent auf CHF Millionen. Trotz gestiegener Leerstandsquote und eines gegenüber dem Vorjahr höheren Liegenschaftenaufwands lag die mit dem Liegenschaftenportfolio erzielte Nettorendite bei im Marktvergleich guten 4.5 Prozent. Der Ausbau des Portfolios der Renditeliegenschaften erfolgte ausschliesslich durch Umklassierung von im Geschäftsjahr 2014 fertiggestellten Anlageliegenschaften im Bau. Dabei handelte es sich um zwei Mehrfamilienhäuser in Gland VD, eine Wohnüberbauung und ein Bürogebäude in Wallisellen, 2

7 ein Wohnhochhaus in Zürich, zwei Geschäftsliegenschaften in Zürich und ein Bürogebäude in Opfikon. Aus dem Verkauf dreier Renditeliegenschaften im Gesamtwert von rund CHF 54 Millionen resultierte ein Gewinn vor Steuern von CHF 3.1 Millionen. Veräussert wurden eine ältere Wohnliegenschaft in Schlieren und zwei Geschäftsliegenschaften in Zürich. Am Stichtag umfasste das Portfolio der Renditeliegenschaften 20 Wohn- und 44 Geschäftsliegenschaften. Anteil der Geschäftsfelder am operativen Betriebsergebnis 2014 Immobilien XX.X% 74.1% Generalunternehmung 25.9% Das Portfolio der Anlageliegenschaften im Bau verzeichnete in der Berichtsperiode den Zugang eines in Realisation befindlichen sechsgeschossigen Wohn- und Geschäftshauses mit einer Nutzfläche von rund Quadratmetern in Zürich-West sowie den Abgang von sieben Liegenschaften durch Umklassierung zu den Renditeliegenschaften. Per 31. Dezember 2014 zählte das Portfolio der Anlageliegenschaften im Bau damit noch eine Liegenschaft. Die Bewertung des Portfolios der Anlageliegenschaften durch den externen Liegenschaftenschätzer resultierte in einer in der Summe negativen Wertveränderung um CHF 5.9 Millionen. Während die Wohnliegenschaften eine positive Wertveränderung verzeichneten, erfuhren vor allem die Geschäftsliegenschaften eine Abwertung. Der Liegenschaftenschätzer zog dabei in erster Linie die von einem Überangebot geprägte Marktsituation bei den Geschäftsflächen im Grossraum Zürich in Betracht. Per 31. Dezember 2014 betrug der Gesamtwert des Portfolios CHF 3.51 Milliarden. Dies entspricht einer Zunahme gegenüber dem Vorjahr um CHF 67.8 Millionen. Geschäftsfeld Generalunternehmung überzeugt mit stabilem Ergebnis Mit einem Erfolg aus Geschäftstätigkeit von CHF Millionen vermochte sich das Geschäftsfeld Generalunternehmung in einem sehr anspruchsvollen Marktumfeld gut zu behaupten. Wesentlich zum unter dem Vorjahreswert liegenden Ergebnis haben die Verkäufe von Entwicklungsliegenschaften beigetragen. Die mit tieferen Personalkosten einhergehende Verringerung des Betriebsaufwands vermochte den Rückgang der Vergabegewinne und der Honorare nahezu auszugleichen. Zur Aufwandminderung wesentlich beigetragen hat eine erfolgswirksame Gutschrift von CHF 4.5 Millionen im Zusammenhang mit dem Rechnungslegungsstandard IAS 19 (Personalvorsorgeverpflichtung). Mit CHF 46.2 Millionen lag das Betriebsergebnis (EBIT) 2.2 Prozent über dem Vorjahreswert. Die Sparte Projektentwicklung bearbeitete im Geschäftsjahr 2014 Eigen- und Drittprojekte mit einem konstant hohen potenziellen Auftragsvolumen von rund CHF 1 Milliarde. Zu den grössten und wichtigsten Entwicklungen, die in der Berichtsperiode weiter vorangetrieben wurden, zählten ein mehrheitlich bereits vermietetes Bürogebäude (Nutzfläche m 2 ) auf dem Escher-Wyss-Areal in Zürich-West, zwei Geschäftshäuser (Nutzfläche rund 3

8 m 2 ) auf dem Bäuler-Areal in Rümlang ZH, das Bülachguss-Areal (rund 450 Wohnungen und Gewerbe) in Bülach ZH, das Neuwisen-Areal (rund 200 Wohnungen und Gewerbe) in Dielsdorf ZH sowie das Gebiet Dietlimoos-Moos (rund 400 Wohnungen und Gewerbe) in Adliswil ZH. Bei den 2014 an die Sparte Realisation übergebenen Projekten handelte es sich um die Überbauung Pfruendmattstrasse in Mettmenstetten ZH mit 35 Reiheneinfamilienhäusern und das Wohn- und Geschäftshaus Schiffbaustrasse in Zürich-West mit 23 Mietwohnungen und Gewerbeflächen im Erd- und im ersten Obergeschoss. Das von der Sparte Realisation in der Berichtsperiode abgewickelte Projektvolumen belief sich auf CHF Millionen. Der 19.9 Prozent unter dem Vorjahr liegende Wert widerspiegelt in erster Linie den Abschluss mehrerer Grossprojekte. Vom abgewickelten Projektvolumen entfielen 62.8 Prozent auf Drittprojekte, 20.9 Prozent auf Eigenprojekte und 16.3 Prozent auf Entwicklungsprojekte für den Verkauf an Dritte. Nach einer Bauzeit von knapp fünfeinhalb Jahren erfolgte per 1. Mai 2014 die Übergabe des mehrheitlich von zwei Fachhochschulen genutzten Toni- Areals an den Kanton Zürich. Die Realisation des Grossprojekts erwies sich als ausgesprochen komplex und anspruchsvoll. Die Aufnahme des Schulbetriebs erfolgte wie geplant im September Der von Allreal mit dem Kanton Zürich abgeschlossene Mietvertrag hat eine Laufzeit von mindestens 20 Jahren. Im Oktober 2014 übernahm UPC Cablecom das Bürogebäude Richtiring auf dem Richti-Areal in Wallisellen. Damit fand die zweite Etappe des gemischt genutzten Neubauquartiers zwischen Bahnhof Wallisellen und Zentrum Glatt ihren Abschluss. Auf dem Quadratmeter grossen Grundstück entwickelte und realisierte Allreal drei Mehrfamilienhäuser, ein Wohn- und Geschäftshaus, ein Bürohochhaus sowie zwei Bürogebäude. Das Investitionsvolumen von Richti Wallisellen betrug insgesamt über CHF 800 Millionen. Am Stichtag belief sich der gesicherte Arbeitsvorrat auf rund CHF 820 Millionen. Er sichert die Auslastung während rund zwölf Monaten. Starke Kapitalbasis ermöglicht Finanzierung von Investitionen und Projekten Die Finanzierung der laufenden Projekte für das eigene Portfolio führte in der Berichtsperiode zu einer Zunahme der Finanzschulden um rund CHF 131 Millionen auf CHF 1.75 Milliarden. Die Refinanzierung erfolgte mit einer im ersten Halbjahr 2014 begebenen 1.25%-Obligationenanleihe im Umfang von CHF 125 Millionen. Der Betrag für die am 9. Oktober 2014 zurückbezahlte 2.125%-Wandelanleihe belief sich auf CHF Millionen. Mit einem gegenüber dem Vorjahr nochmals tieferen durchschnittlichen Zinssatz für Fremdkapital von 1.93 Prozent und einer nur geringfügig kürzeren durchschnittlichen Zinsbindung von 50 Monaten blieb das Unternehmen vorteilhaft finanziert. Die frei und kurzfristig verfügbaren Kreditlimiten von über CHF 543 Millionen ermöglichen die Finanzierung der laufenden Projekte und weiterer Inves - 4

9 titionen, insbesondere den Erwerb geeigneter Grundstücke und Liegen - schaften. Am Stichtag betrug die Verschuldungskapazität CHF 1.3 Milliarden. Aufgrund des leichten Rückgangs der Eigenkapitalquote auf 47.6 Prozent verzeichnete das Net Gearing per 31. Dezember 2014 eine Zunahme auf 87.9 Prozent. Mit 5.4 Prozent lag die Eigenkapitalrendite exklusive Neubewertungseffekt 0.8 Prozentpunkte unter dem Vergleichswert des Vorjahrs. Von Unwägbarkeiten geprägte Einschätzung der Zukunftsaussichten Die anspruchsvolle Marktsituation akzentuiert sich sowohl bei den Immobilien als auch bei der Generalunternehmung. Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen bleiben deshalb anspruchsvoll. Es gilt jedoch zu berücksichtigen, dass 2015 nur wenige Mietverträge zu erneuern oder zu verlängern sind. Hinzu kommt, dass Allreal dank vorhandener Entwicklungsliegenschaften und gesicherter Grundstücke über die Möglichkeit zur Entwicklung und Realisation von Eigenprojekten verfügt. Für diese besteht die Option eines späteren Verkaufs an private oder institutionelle Investoren. Trotz Herausforderungen und Unwägbarkeiten geht das Unternehmen davon aus, im Geschäftsjahr 2015 ein operatives Unternehmensergebnis zu erzielen, das mit demjenigen des Berichtsjahrs mindestens vergleichbar ist. Verwaltungsrat und Gruppenleitung danken allen Mitarbeitenden für ihren Beitrag zum soliden Geschäftsergebnis 2014 und den Aktionären für das Vertrauen und die Unterstützung. Dr. Thomas Lustenberger Präsident des Verwaltungsrats Bruno Bettoni Vorsitzender der Gruppenleitung 5

10 Marktumfeld Immobilien Wohneigentum erfreut sich weiterhin einer regen Nachfrage. Diese beschränkt sich jedoch zunehmend auf tief- und mittelpreisige Angebote an zentrumsnahen oder gut erschlossenen Lagen. Teurere Liegenschaften sind dagegen immer schwieriger abzusetzen. Zum einen, weil in diesem Segment das Angebot die Nachfrage immer deutlicher übersteigt, andererseits wegen der verschärften Bedingungen bei der Vergabe von Hypotheken. Die stetige Warnung vor einer Immobilienblase hat dazu geführt, dass die kreditgebenden Banken dem Niederstwertprinzip folgend höherpreisiges Wohneigentum tendenziell eher konservativ bewerten. Käufer von Wohneigentum müssen deshalb in der Regel mehr Eigenkapital aufbringen und die Hypotheken schneller amortisieren. In der Folge hat sich das Preiswachstum deutlich abgeschwächt; in gewissen Regionen ist sogar eine rückläufige Entwicklung festzustellen. Deutlich längere Absorptionszeiten und höhere Vermarktungskosten bringen die Verkaufsgewinne zusätzlich unter Druck. Da bei den Mietwohnungen das Angebot an hochpreisigem Wohnraum die Nachfrage ebenfalls übersteigt, nimmt der Leerwohnungsbestand in dieser Kategorie weiter zu. Zusätzlich erschwert wird die Vermietung teurerer Wohnungen durch die beträchtliche Zahl der von zum Zweck der Weitervermietung von Privaten erworbenen Eigentumswohnungen. Liegenschaften mit Mietwohnungen im unteren und mittleren Preissegment erfreuen sich jedoch insbesondere bei institutionellen Anlegern einer unverändert hohen Nachfrage. Die Preise für zur Entwicklung und Realisation von Wohnraum geeigneten Grundstücken verharren auf hohem Niveau, und Anzeichen für eine Trendwende sind nicht zu erkennen. Entsprechend anspruchsvoll bleibt der Erwerb von Bauland für die Realisation von Projekten mit risikogerechter Rendite. Bei den Geschäftsliegenschaften nehmen die Leerstände weiter zu. Diese Entwicklung verstärkt die Zurückhaltung auf Investorenseite und führt zu einer spürbaren Abkühlung im Transaktionsmarkt. Büro- und Geschäftshäuser bleiben zwar nach wie vor gefragt, das Interesse beschränkt sich jedoch auf neuere, langfristig und möglichst vollständig vermietete Liegenschaften an guten Lagen. Für Eigentümer von Geschäftsliegenschaften erweisen sich Erst-, Weiter- und Wiedervermietung als gleichermassen anspruchsvoll. Der Abschluss von Verträgen bedingt in der Regel längere mietfreie Perioden und zulasten des Vermieters gehende Aus- und Umbauten. Bei älteren Gebäuden lässt sich eine Wiedervermietung ohne umfassende Sanierung in der Regel nicht mehr bewerkstelligen. Das Mietzinsniveau ist je nach Region tendenziell eher stabil bis leicht rückläufig. Aufgrund des sich schweizweit abzeichnenden Überangebots an Geschäftsflächen dürfte der Druck auf die Mieten mittelfristig weiter zunehmen. Generalunternehmung Die Unsicherheit über den weiteren Konjunkturverlauf, das Überangebot bei den Geschäftsflächen und die abflachende Dynamik im Miet- und Wohneigentumsmarkt werden sich zwangsläufig negativ auf die zurzeit noch lebhafte Hochbautätigkeit auswirken. Ein Rückgang des Hochbauvolumens würde den bereits bestehenden Druck auf die Margen in der gesamten Branche zusätzlich verstärken und eine wirtschaftlich erfolgreiche 6

11 Geschäftstätigkeit zwangsläufig weiter erschweren. Sollte diese Entwicklung tatsächlich eintreten, wäre eine Konsolidierung in der Baubranche durchaus möglich. Das könnte allenfalls dazu führen, dass professionelle Bauherren vermehrt Wert auf eine gesunde Finanzierung und eine gute Bonität der an Bauvorhaben beteiligten Unternehmen legen. Dies nicht zuletzt auch darum, weil die sorgfältige Risikobeurteilung einen immer grösseren Stellenwert geniesst. Kapitalkräftige Anbieter von baubezogenen Leistungen und dazu gehören in jedem Fall finanziell gut aufgestellte Generalunternehmungen dürften von dieser Entwicklung voraussichtlich zunehmend profitieren. Falls die Hochbautätigkeit ihren Zenit tatsächlich überschritten hat, werden die heute noch voll ausgelasteten Unternehmen des Bauhaupt- und -nebengewerbes in absehbarer Zeit zwangsläufig über freie Kapazitäten verfügen. Falls diese nicht abgebaut werden, würde dies dazu führen, dass Unternehmer zwecks besserer Auslastung wieder tiefer offerieren. In diesem Fall hätten Generalunternehmer wieder vermehrt die Möglichkeit, Vergabegewinne zu realisieren. Es steht ausser Zweifel, dass der massive Kosten- und Termindruck im Baugewerbe die Einhaltung der vertraglich festgelegten Qualitätsstandards zusätzlich erschwert. Zudem erhöht sich dadurch das Risiko von Lohndumping und anderen Verstössen gegen arbeits- und sozialversicherungsrechtliche Vorschriften. Um die daraus resultierenden Haftungsrisiken zu minimieren und die Qualität der vergebenen Arbeiten sicherzustellen, müssen die Generalunternehmer ihre Aufsichts- und Kontrollpflicht mittels der dafür geeigneten Konzepte und Massnahmen konsequenter wahrnehmen. Der damit verbundene administrative, organisatorische und technische Mehraufwand bindet zusätzliche Ressourcen und verursacht massiv höhere Kosten, die die Gewinnmöglichkeiten zusätzlich einschränken. 7

12 Geschäftsmodell und Strategie Allreal kombiniert ein ertragsstabiles Immobilienportfolio mit der Tätigkeit des Generalunternehmers (Projektentwicklung und Realisation). Mit diesem Geschäftsmodell kann Allreal die ganze Wertschöpfungskette einer Immobilie abdecken: von der Projektentwicklung über die Realisierung bis hin zur langfristig rentablen Immobilienanlage. Von den Synergien, die sich aus der Kombination der beiden Geschäftsfelder Immobilien und Generalunternehmung ergeben, profitieren sowohl die Auftraggeber wie auch das Unternehmen. Da Allreal weder im Bauhaupt- noch im Baunebengewerbe tätig ist und keinerlei derartige Beteiligungen hält, sind Unabhängigkeit und Transparenz bei Auftragsvergaben jederzeit gewährleistet. Diese erfolgen ausschliesslich aufgrund sachlicher und wirtschaftlicher Kriterien. Die wichtigsten operativen und finanziellen Zielwerte sind wie folgt definiert: Eigenkapitalrendite exkl. Neubewertungseffekt 6 7% p. a. Anteil des Segments Wohnen am Total der Mieterträge 20% Nettorendite auf Investitionen und Renditeliegenschaften 5% (zu Anschaffungskosten) Eigenkapitalanteil 35% Net Gearing (Verhältnis Nettofinanzschulden zu Eigenkapital) 150% Zinsdeckungsgrad 2.0 Fremdkapitalanteil bei Anlage- und Entwicklungsliegenschaften 70% Ausschüttungspolitik 80% des Unternehmensergebnisses (exkl. Neubewertungseffekt) Geschäftsfeld Immobilien Die aktive Bewirtschaftung und der kontinuierliche Ausbau des Bestands an Wohn- und Geschäftsliegenschaften sichern eine langfristig stabile Wertschöpfung. Einzelne Immobilien oder ganze Immobilienportfolios werden gekauft, ertragsoptimiert und je nach Zielsetzung und Marktlage gehalten oder verkauft. Mit Hammer Retex verfügt Allreal über eine vor allem in der Zentralschweiz und im Raum Zürich gut verankerte Liegenschaftenverwaltung, die einen Teil der Renditeliegenschaften verwaltet sowie Leistungen für Dritte erbringt. Darüber hinaus arbeitet Allreal in der Regel mit lokal und regional verankerten Liegenschaftenverwaltungen zusammen. Zu den weiteren Aktivitäten zählen der Verkauf von Wohneigentum aus eigener Entwicklung und Realisation für das Geschäftsfeld Generalunternehmung sowie die Beratung von Privatpersonen, Unternehmen und institutionellen Anlegern bei Liegenschaftengeschäften. Die Anlageliegenschaften von Allreal liegen mehrheitlich in den Wirtschaftszentren der Schweiz, insbesondere im Grossraum Zürich. Das Segment Wohnen soll mindestens 20 Prozent des Totals der Mieterträge ausmachen. Allreal verfügt derzeit über das drittgrösste Immobilienportfolio der kotierten Schweizer Immobiliengesellschaften. 8

13 Geschäftsfeld Generalunternehmung Das Geschäftsfeld Generalunternehmung erbringt Dienstleistungen in der Projektentwicklung und in der Realisation von Liegenschaften. Das Angebot umfasst sämtliche Leistungen, die die Entwicklung und Realisation von Neubauten, Umbauten oder Renovationen mit marktgerechter Rendite und optimaler Wertschöpfung ermöglichen. Dabei werden ökonomisch und ökologisch ausgewogene Projekte auf Basis einer ganzheitlichen Betrachtungsweise entwickelt und realisiert. Diese Dienstleistungen erbringt das Geschäftsfeld Generalunternehmung für Dritte, auf eigene Rechnung (Weiter verkauf) oder auf Rechnung des Geschäftsfelds Immobilien. Mit den Standorten Basel, Bern, Cham, St. Gallen und Zürich gehört das Geschäftsfeld Generalunternehmung zu den grössten Anbietern in der Deutschschweiz. Im Grossraum Zürich hat die Generalunternehmung eine marktführende Stellung. Immobilien Portfoliomanagement Generalunternehmung Bewirtschaftung Verkauf/ Vertragswesen Erfahrung Wertschöpfung Fachwissen Projektentwicklung Realisation 9

14 Nachhaltigkeit Bei Allreal bestimmen verantwortliches unternehmerisches Handeln und eine nachhaltige Unternehmensführung die Denk- und Arbeitsweise. Das Unternehmen ist sich der Verantwortung gegenüber Umwelt und Gesellschaft bewusst und nimmt diese auch wahr. Der für die gesamte Allreal-Gruppe verbindliche Verhaltenskodex (Code of Conduct) beschreibt das von Mitarbeitenden, Auftragnehmern und Lieferanten erwartete Verhalten und definiert damit die Leitplanken, die ohne Ausnahmen und Einschränkungen zu respektieren und zu beachten sind. Die eigenverantwortliche Einhaltung ethischer Verhaltensstandards und die strikte Befolgung aller für das Unternehmen relevanten Gesetze bilden dabei die Grundlage allen unternehmerischen Handelns. Ökonomische Verantwortung Allreal ist bestrebt, den Aktionären regelmässig eine mit direkten Immobilienanlagen vergleichbare Rendite zu ermöglichen und die Eigentümer dadurch am wirtschaftlichen Erfolg des Unternehmens partizipieren zu lassen. Das Geschäftsmodell kombiniert ein ertragsstabiles Liegenschaftenportfolio mit der Tätigkeit des Generalunternehmers. Bis zu 80 Prozent der aus dem operativen Geschäft resultierenden Gewinne werden in der Regel an die Aktionäre ausgeschüttet. Dank der klaren Strategie, des überlegten Umgangs mit Risiken, der soliden Finanzierung und der hohen Ertragskraft verfügt Allreal über beste Voraussetzungen für die kontinuierliche Steigerung des Unternehmenswerts. Ökologische Verantwortung Bei der Realisation und beim Betrieb von Liegenschaften lässt sich die Belastung der Umwelt zwar minimieren, aber nicht gänzlich eliminieren. Die Bemühungen, die Umwelt so wenig wie möglich zu belasten, führen in der Regel zu höheren Gestehungskosten. Mittel- bis langfristig werden diese durch tiefere Betriebs- und Unterhaltskosten sowie durch eine längere Lebensdauer in der Regel mehr als nur kompensiert. Bei der Betrachtung der gesamten Lebensdauer einer Immobilie zeigt sich, dass umweltbewusst und ressourcenschonend geplante und realisierte Projekte als langfristig rentable Liegenschaften durchaus im Einklang mit den wirtschaftlichen Interessen stehen können. Bei Allreal basieren Entwicklung, Planung und Realisation aller Projekte auf der Prämisse eines möglichst sparsamen Umgangs mit Ressourcen und einer minimalen Beeinträchtigung der Umwelt. Daraus resultieren die konsequente Einhaltung aller umweltrechtlichen Vorschriften, der sorgsame Einsatz nicht erneuerbarer Energieträger sowie die Umsetzung energiesparender Massnahmen bei der Realisation und beim Betrieb von Liegenschaften. Das Ergebnis sind ökologisch und ökonomisch ausgewogene Projekte für Dritte, für den Verkauf von Wohneigentum oder für das eigene Portfolio. In diesem Zusammenhang hat sich Allreal einen Namen geschaffen als Pionier und Wegbereiter bei der Entwicklung, Planung und Ausführung ökologisch wegweisender Projekte. Seit dem Jahr 2000 hat das Unternehmen rund 88 Minergie-Bauten erstellt, darunter auch die mit dem Schweizer Solarpreis und dem Watt d Or ausgezeichnete Null-Heizenergie-Wohnüberbauung 10

15 Eulachhof in Winterthur. Mit Richti Wallisellen realisierte Allreal die schweizweit erste Arealüberbauung, die die Anforderungen aus der Vision der 2000-Watt-Gesellschaft erfüllt, sowie in Mönchaltorf ZH eine der ersten Minergie-A-Wohnsiedlungen im Kanton Zürich. Energiebilanz Renditeliegenschaften Auch beim Betrieb und beim Unterhalt der eigenen Renditeliegenschaften hält Allreal die Belastung der Umwelt so gering wie möglich. Auf Basis der international anerkannten Empfehlungen der European Public Real Estate Association EPRA erfasst, misst und analysiert Allreal den Energie- und Wasserverbrauch der Renditeliegenschaften. Das seit dem Geschäftsjahr 2012 systematisch erfasste Datenmaterial ermöglicht die Aufnahme des Ist- Zustands sowie die auf dem Mehrjahresvergleich basierende Definition, Umsetzung und Kontrolle von Massnahmen zur nachhaltigen Senkung des Energieverbrauchs und der damit verbundenen Reduktion des Schadstoffausstosses. Für die Berechnung des Energie- und Wasserverbrauchs werden Renditeliegenschaften berücksichtigt, für die die Daten einer zwölfmonatigen Abrechnungsperiode verfügbar sind. Im Geschäftsjahr 2014 handelte es sich dabei um 16 Wohnliegenschaften mit einem summierten Marktwert von CHF 490 Millionen und 38 Geschäftsliegenschaften mit einem summierten Marktwert von CHF Millionen (2013: 15 Wohn- / 39 Geschäftsliegenschaften). Die Vergleichbarkeit ist jedoch nur beschränkt gegeben, da sowohl die Zusammensetzung des erfassten Portfolios als auch die Rahmenbedingungen sich von Jahr zu Jahr unterscheiden. Der gesamte Energieverbrauch (Allgemeinstrom und Wärme) der erfassten Liegenschaften belief sich in der Berichtsperiode auf total 61.3 Millionen Kilowattstunden, was einem Durchschnittsverbrauch pro erfasster Liegenschaft von 1.14 Millionen Kilowattstunden entspricht. Diese Werte entsprechen einem CO 2 -Äquivalent von total Tonnen beziehungsweise durchschnittlich rund 310 Tonnen (2013: t / 350 t). Hauptgründe für den tieferen Energieverbrauch sind der im Mehrjahresvergleich relativ milde Winter sowie das tiefere Durchschnittsalter der erfassten Liegenschaften. Der Wasserverbrauch der erfassten Liegenschaften betrug insgesamt Kubikmeter, was einem durchschnittlichen Verbrauch pro Liegenschaft von Kubikmeter entspricht Der höhere Wasserverbrauch (gesamt und pro Liegenschaft) resultiert aus der erstmals vollständig konsolidierten Erfassung des industriellen Verbrauchs (vor allem Escher-Wyss- Areal) und des gewerblichen Verbrauchs (vor allem Center Eleven). 11

16 Gesamtenergieverbrauch Anzahl Renditeliegenschaften Allgemeinstrom in kwh Wärme in kwh Total in kwh Gesamtwasserverbrauch der erfassten Liegenschaften in m Total vermietbare Fläche in m Durchschnittlicher Energieverbrauch pro Liegenschaft Allgemeinstrom in kwh Wärme in kwh Total in kwh Durchschnittlicher Wasserverbrauch pro Liegenschaft in m Durchschnittliche vermietbare Fläche in m Energiemix in kwh 16 Wohnliegenschaften Marktwert CHF 490 Mio. 38 Geschäftsliegenschaften Marktwert CHF Mio. Allgemeinstrom Fernwärme Erdgas Heizöl Holzschnitzel Gesellschaftliche und soziale Verantwortung Leistungsfähige, kompetente und erfahrene Mitarbeitende sind für eine langfristig erfolgreiche Geschäftstätigkeit von grosser Bedeutung. Deshalb legt Allreal grosses Gewicht auf die kontinuierliche und systematische Ausund Weiterbildung der Mitarbeitenden auf allen hierarchischen Stufen und bei allen Tätigkeiten. Im Geschäftsjahr 2014 beliefen sich die Drittkosten für die interne und externe Aus- und Weiterbildung pro Mitarbeitenden auf durchschnittlich CHF 840 (2013: CHF 780). Zudem bildet Allreal regelmässig Lehrlinge in verschiedenen Lehrberufen aus, per Stichtag deren acht. 12

17 Eine zweimal jährlich durchgeführte Befragung aller Mitarbeitenden bietet Gewähr, dass allenfalls vorhandene Konfliktpotenziale frühzeitig erkannt und entsprechende Massnahmen zeitgerecht definiert und umgesetzt werden. Das 2013 konzipierte und eingeführte neue Managementsystem PAQ wurde in der Berichtsperiode ergänzt und weiter optimiert. Das von der Schweizerischen Vereinigung für Qualitäts- und Management-Systeme SQS im Geschäftsjahr 2014 auf Basis von PAQ durchgeführte Audit hat Allreal erfolgreich bestanden. Einen besonders grossen Stellenwert hat bei Allreal die klare und unmissverständliche Regelung aller die Sicherheit am Arbeitsplatz und auf den Baustellen betreffenden Aspekte. Die Einhaltung der geltenden Sicherheitsbestimmungen wird regelmässig überprüft. Der in der Baubranche herrschende Preis- und Termindruck erhöht das Risiko von Lohndumping und weiterer Verstösse gegen arbeits- und sozialversicherungsrechtliche Bestimmungen. Damit verbunden sind erhebliche Qualitätsrisiken; insbesondere, wenn Arbeiten entlang einer Unternehmerkette weitergegeben und schliesslich von ungelernten und nicht gesetzeskonform angestellten Handwerkern ausgeführt werden. Um die Qualität der vergebenen Arbeiten dennoch sicherstellen und darüber hinaus die Haftungs- und Reputationsrisiken minimieren zu können, hat Allreal in der Berichtsperiode eine Reihe von Massnahmen definiert und umgesetzt. Dazu zählen die vertiefte Überprüfung von Erst- und Subunternehmern hinsichtlich Einhaltung der geltenden arbeits- und sozialversicherungsrechtlichen Vorschriften, verschärfte Kontrollen auf den Baustellen, eine Ausweispflicht für Bauhandwerker auf Grossbaustellen, die Anpassung der Vertragsbedingungen mit den Unternehmern sowie eine Beschränkung der Zahl möglicher Subunternehmer. Allreal pflegt den kontinuierlichen Dialog mit den verschiedenen Anspruchsgruppen wie auch den Kontakt und Gedankenaustausch mit Vertretern von Politik, Behörden, Parteien und Interessenverbänden. Grundlage dafür bildet eine offene und transparente Kommunikation gegenüber allen Dialogpartnern. Im Rahmen langfristig getroffener Vereinbarungen unterstützt Allreal zahlreiche kulturell und sozial tätige Institutionen wie zum Beispiel das Internationale Opernstudio und die Vereinigung zur Unterstützung krebskranker Kinder. Von Mitarbeitenden in der Freizeit unentgeltlich geleistetes Engagement zum Nutzen der Gesellschaft wird begrüsst und gegebenenfalls unterstützt. Zur gesellschaftlichen und sozialen Verantwortung bekennt sich das Unternehmen zudem durch die Mitgliedschaft in verschiedenen überparteilichen beziehungsweise parteiunabhängigen Organisationen. Dazu zählen neben anderen die Stiftung Avenir Suisse sowie die Stiftung Öffentlichkeit und Gesellschaft. Ein bedeutendes und über das Unternehmen hinaus ausstrahlendes kulturelles Engagement ist die Sammlung zeitgenössischer Architekturfotografie. Bei den Aufnahmen handelt es sich sowohl um Ankäufe als auch um Auftragsarbeiten. Dabei werden nach Möglichkeit immer auch junge beziehungsweise in einem frühen Stadium ihres künstlerischen Schaffens stehende Fotografen berücksichtigt. 13

18 Organe Die folgende Tabelle enthält Informationen zu den Mitgliedern des Verwaltungsrats der Gesellschaft, die alle Wohnsitz in der Schweiz haben. Verwaltungsrat Dr. Thomas Lustenberger (*1951, CH) Präsident, Mitglied seit 1999 Dr. iur., LL.M. Seit 1980 Partner in der Rechtsanwaltskanzlei Meyerlustenberger Lachenal, Zürich VR-Mitglied Calida Holding AG, Oberkirch (Präsident), sowie weiterer nicht kotierter Gesellschaften Dr. Ralph-Thomas Honegger (*1959, CH) Vizepräsident, Mitglied seit 2012 Dr. rer. pol. Seit 2002 Bereichsleiter Anlagen (CIO) und Mitglied der Geschäftsleitung der Helvetia Gruppe (bis 2005 Helvetia Patria Gruppe) Verschiedene leitende Funktionen bei Helvetia Patria Versicherungen und Mitglied der Geschäftsleitung Schweiz Verschiedene leitende Funktionen bei Patria Versicherungen Albert Leiser (*1957, CH) Mitglied seit 2005 Eidg. diplomierter Immobilientreuhänder Seit 2004 Direktor der Hauseigentümerverbände Stadt und Kanton Zürich Bereichsleiter Liegenschaften und Hypotheken der Rentenanstalt/Swiss Life Verschiedene leitende Funktionen bei Renten anstalt/swiss Life Tätigkeit bei verschiedenen Immobilienunternehmen VR-Mitglied dreier nicht kotierter Gesellschaften Mitglied SVIT Zürich Gemeinderat der Stadt Zürich 14

19 Olivier Steimer (*1955, CH) Mitglied seit 2013 Lic. iur Seit 2002 Präsident des Verwaltungsrats der Banque Cantonale Vaudoise CEO Private Banking International der Credit Suisse Group Mitglied der Geschäfts leitung Private Banking der Credit Suisse Group Verschiedene Funktionen bei der Credit Suisse Group / Schweizerische Kreditanstalt VR-Mitglied ACE Limited, Zürich, sowie weiterer nicht kotierter Gesellschaften Peter Spuhler (*1959, CH) Mitglied seit 2013 Seit 1989 Inhaber, Präsident des Verwaltungsrats und CEO der Stadler Rail Group VR-Mitglied Rieter Holding AG, Winterthur; Autoneum Holding AG, Winterthur VR-Mitglied Aebi Schmidt Holding AG (Präsident), Frauenfeld; Gleisag Gleis- und Tiefbau AG (Präsident), Goldach; Walo Bertschinger AG, Zürich, sowie weiterer nicht kotierter Gesellschaften Mitglied LITRA (Vizepräsident), Bern, sowie zahlreicher weiterer Institutionen Bruno Bettoni (*1949, CH) Mitglied seit 2014 Seit 1999 Vorsitzender der Allreal Gruppenleitung Geschäftsführer der Oerlikon-Bührle Immobilien AG Mitglied der Geschäftsleitung der Oerlikon- Bührle Immobilien AG Verschiedene Funktionen bei der Oerlikon- Bührle Immobilien AG Bankrat Schweizerische Nationalbank SNB (Vizepräsident), Zürich und Bern Mitglied ETH-Rat, Zürich; Stiftungsrat Swiss Finance Institute (Präsident), Zürich; Mitglied Vorstands ausschuss Economiesuisse, Zürich; Funktionen bei zahlreichen weiteren Institutionen Die Mitglieder des Verwaltungsrats der Gesellschaft sind mit Ausnahme von Bruno Bettoni nicht exekutiv bei Allreal tätig und haben mit Ausnahme der offengelegten Mandate insbesondere keine amtlichen oder politischen Funktionen inne. Keines der Verwaltungsratsmitglieder hatte mit Ausnahme von Bruno Bettoni in der Vergangenheit operative Geschäftsleitungsfunktionen innerhalb von Allreal inne. Es bestehen zwei Verwaltungsratsausschüsse (Risk and Audit-Ausschuss und Nominierungs- und Entschädigungsausschuss). Die Mitglieder des Verwaltungsrats werden jeweils einzeln für eine Amtszeit von einem Jahr bis zur nächsten ordentlichen Generalversammlung gewählt. 15

20 Gruppenleitung Bruno Bettoni (*1949, CH) Vorsitzender der Gruppenleitung seit Geschäftsführer der Oerlikon-Bührle Immo bilien AG Mitglied der Geschäftsleitung der Oerlikon-Bührle Immobilien AG 1973 Eintritt in die Oerlikon-Bührle Immobilien AG als Projektleiter SKU-Lehrgang für ganzheitliche Unternehmens führung Diverse betriebswirtschaftliche Weiterbildungskurse Zusatzlehre als Maurer Lehre als Hochbauzeichner Hans Engel (*1955, CH) Leiter Investitionen, Mitglied der Gruppen leitung seit 1999 Eidg. diplomierter Immo bilientreuhänder Mitglied der Geschäfts leitung der Oerlikon-Bührle Immobilien AG 1981 Eintritt in die Oerlikon-Bührle Immobilien AG als Spezialist für Vertragswesen sowie für den Kauf, den Verkauf und die Entwicklung von Liegenschaften Urkunds-, Konkurs- und Grundbuchbeamter in zwei Notariaten im Kanton Zürich Diverse berufsbezogene Weiter bildungskurse Kaufmännische Lehre Roger Herzog (*1972, CH) Leiter Finanzen, Mitglied der Gruppen leitung seit 2004 Betr. oec. HWV, dipl. Wirtschaftsprüfer 2003 Eintritt in die Allreal General unternehmung AG als Leiter Rechnungswesen PricewaterhouseCoopers, Manager Wirtschaftsprüfung und -beratung Zürcher HWV, Ausbildung zum Betriebsökonomen Schweizerische Kreditanstalt, Mitarbeiter Devisenhandel und kommerzielle Kredite Kaufmännische Lehre 16

21 Alain Paratte (*1964, CH) Leiter Immobilien, Mitglied der Gruppen leitung seit 2013 Dipl. Arch. ETH/SIA, NDS ETH in Gesamtleitung von Bauten 2009 Eintritt in die Allreal Generalunternehmung AG als Leiter Portfolio management Pensimo Management AG, Portfoliomanager Immo bilien-anlagestiftung Turidomus Projektentwickler bei der Oerlikon-Bührle Immo bilien AG/ Allreal Generalunternehmung AG ETH Zürich, Nachdiplomstudium in Gesamtleitung von Bauten Planpartner AG, Mitarbeiter Raumplanung Architekturstudium an der ETH, Zürich Nigel Woolfson (*1958, CH) Leiter Projektentwicklung, Mitglied der Gruppen leitung seit 2013 Dipl. Bauökonom und dipl. Raumplaner, MBA 2006 Eintritt in die Allreal Generalunternehmung AG als Teamleiter Projekt entwicklung Karl Steiner AG, Bereichsleiter Projektentwicklung Steigerpartner Architekten AG, Mitarbeiter Projektleitung und Immobilienberatung Suter + Suter, Mitarbeiter Immobilienberatung und Projektentwicklung South African Transport Services, Mitarbeiter Bauökonomie und Projektentwicklung Bauökonomiestudium an der University of Natal, Durban, Südafrika Raymond Cron (*1959, CH) Leiter Realisation, Mitglied der Gruppen leitung seit 2013 Dipl. Bau-Ing. ETH/SIA, NDS Technische Betriebswissenschaften 2013 Eintritt in die Allreal Generalunternehmung AG als Spartenleiter Realisation Orascom Development Holding AG, COO Bundesamt für Zivilluftfahrt, Direktor Batigroup Holding AG und Vorgängerfirmen, Mitglied der Gruppenleitung VR-Mitglied nicht kotierter Gesellschaften Ingenieurstudium an der ETH, Zürich Die Mitglieder der Gruppenleitung haben mit Ausnahme der offengelegten Mandate und von VR-Mandaten innerhalb von Allreal keine weiteren solchen Ämter inne und üben mit Ausnahme der offengelegten Mandate keine amtlichen Funktionen oder politischen Ämter aus. Zeichnungsberechtigung Die Mitglieder des Verwaltungsrats und der Gruppenleitung zeichnen kollektiv zu zweien für die Gesellschaft. Revisionsstelle Ernst & Young AG, Zürich Externer Liegenschaftenschätzer Jones Lang LaSalle AG, Zürich 17

22 Geschäftsfeld Immobilien Renditeliegenschaften CHF Mio Der im Geschäftsjahr 2014 fortgesetzte Ausbau des Portfolios der Renditeliegenschaften führte in der Berichtsperiode zu einem Anstieg der Mieterträge um 7.2 Prozent auf CHF Millionen (2013: CHF Mio.). Zum Ertragswachstum wesentlich beigetragen haben sowohl die im Geschäftsjahr 2014 erstmals voll ertragswirksamen Liegenschaften Neunbrunnenstrasse in Zürich Oerlikon und der Hauptsitz von Allianz in Wallisellen als auch die in der Berichtsperiode verzeichneten Neuzugänge mit einem jährlichen Soll-Mietertrag von insgesamt CHF 48 Millionen. Dass die Zunahme der Mieterträge nicht noch deutlicher ausgefallen ist, ist den höheren leerstandsbedingten Ertragsausfällen und den 2013 und 2014 getätigten Verkäufen von Anlageliegenschaften geschuldet. Am Stichtag belief sich der Anteil der Wohnliegenschaften am Total der Mieterträge auf 17.5 Prozent, jener der Geschäftsliegenschaften auf 82.5 Prozent. Bei den Nutzungsarten kam es in der Berichtsperiode nur zu geringfügigen Veränderungen. Auf Büro/Dienstleistung entfielen 57 Prozent, auf Wohnen 20 Prozent, auf Verkauf 6 Prozent, auf Gewerbe/Lager 7 Prozent, auf Parking 6 Prozent und auf übrige Nutzungen 4 Prozent. Die befristeten Mietverträge für Geschäftsliegenschaften verzeichneten eine durchschnittliche Laufzeit von 8.7 Jahren (2013: 6.8 Jahre). Der Anteil der im Geschäftsjahr 2015 zu erneuernden Verträge lag am Stichtag bei tiefen 4.1 Prozent (2013: 9.4%). Der Anteil der zehn grössten Mieter am gesamten Ertrag aus Vermietung von Geschäftsliegenschaften belief sich auf 51.1 Prozent (2013: 50.4%). Das Überangebot bei den Geschäftsflächen und beim höherpreisigen Wohnraum hat sich in der Berichtsperiode weiter akzentuiert. Entsprechend anspruchsvoll und aufwendig gestaltete sich der Abbau von Leerständen. Regionale Verteilung Wohn- und Geschäftsliegenschaften in Prozent des Marktwerts per 31. Dezember Stadt Zürich 53.5% Kanton Zürich 34.6% Übrige Regionen 11.9% Trotz grosser Anstrengungen und zahlreicher Vermietungserfolge stieg die kumulierte Leerstandsquote auf 7.9 Prozent (2013: 4.7%). Zur Zunahme beigetragen haben insbesondere die Anfangsleerstände in den 2014 zu den Renditeliegenschaften umklassierten Anlageliegenschaften im Bau sowie je eine Bestandsliegenschaft in Winterthur und in Zürich Oerlikon, deren Mietverträge in der Berichtsperiode ausliefen. Zusätzlich zum Abschluss von Mietverträgen für kleinere und mittlere Flächen kam es zur Verlängerung des Mietvertrags mit MAN Turbo Schweiz AG um mindestens zehn Jahre. 18

23 Ertrag aus Renditeliegenschaften CHF Mio Das Unternehmen nutzt auf dem Escher-Wyss-Areal in Zürich eine Fläche von Quadratmetern und zählt damit zu den fünf grössten Mietern von Allreal. Der jährliche Mietzins beläuft sich auf über CHF 9 Millionen. In der Berichtsperiode verzeichnete der Liegenschaftenaufwand eine Zunahme auf CHF 25.1 Millionen (2013: CHF 22.3 Mio.), entsprechend einer am Mietertrag gemessenen Liegenschaftenaufwandsquote von 15.8 Prozent. Insbesondere bei den Geschäftsliegenschaften ist der gute Zustand des Gebäudes zunehmend Voraussetzung für eine erfolgreiche Vermietung. Deshalb ist auch zukünftig von einer Aufwandsquote von 15 bis 17 Prozent auszugehen. Zu den Liegenschaften, die in der Berichtsperiode grössere Investitionen auslösten, zählten unter anderem das Escher-Wyss-Areal in Zürich, das Dreieck- Areal in Winterthur, die Geschäftsliegenschaften Baarermatte und Oberdorfstrasse in Baar sowie das Bürogebäude Kalchbühlstrasse in Zürich. Die im Geschäftsjahr 2014 mit der Vermietung von Wohn- und Geschäftsliegenschaften erzielte Nettorendite lag trotz höherer Leerstände und Liegenschaftenaufwendungen bei im Marktvergleich guten 4.5 Prozent. Mit der Verwaltung, Bewirtschaftung und Vermarktung von Wohn- und Geschäftsliegenschaften erwirtschaftete Hammer Retex einen Ertrag von CHF 6.6 Millionen (2013: CHF 6.8 Mio.). Gemessen am Marktwert aller Renditeliegenschaften belief sich der Anteil der von Hammer Retex verwalteten Aufteilung Wohn- und Geschäftsliegenschaften nach Nutzungsart in Prozent des Soll-Mietertrags 2014 Büro/Dienstleistung 57% Gewerbe/Lager 7% Wohnen 20% Parking 6% Verkauf 6% Übrige 4% Allreal-Liegenschaften am Stichtag auf rund 36 Prozent. Die durch Übertragung an die eigene Verwaltung erzielte Einsparung bei den Dritthonoraren belief sich auf CHF 1.1 Millionen. In der Berichtsperiode verzeichnete das Portfolio der Renditeliegenschaften sieben Zu- und drei Abgänge. Bei den Zugängen handelt es sich ausschliesslich um umklassierte Anlageliegenschaften im Bau. Dazu zählen zwei Mehrfamilienhäuser der Wohnsiedlung Eikenøtt in Gland VD mit insgesamt 57 Wohnungen, von denen am Stichtag 51 vermietet waren 19

24 Kumulierter Leerstand Renditeliegenschaften in Prozent des Soll-Mietertrags das Mehrfamilienhaus Favrehof auf dem Richti-Areal in Wallisellen mit 118 Mietwohnungen, von denen am Stichtag 117 vermietet waren das Wohnhochhaus Escher-Terrassen in Zürich-West mit 51 Mietwohnungen, von denen am Stichtag 30 vermietet waren. Bei den neu ins Portfolio der Renditeliegenschaften übernommenen Geschäftsliegenschaften handelte es sich um das an den Kanton Zürich vermietete und von zwei Fachhochschulen genutzte Toni-Areal in Zürich-West mit einer Nutzfläche (inkl. 100 Mietwoh nungen) von Quadratmetern und einem Vermietungsstand am Stichtag von 96 Prozent ein siebengeschossiges Bürogebäude an der Herostrasse in Zürich Altstetten mit einer Nutzfläche von Quadratmetern und einem Vermietungsstand am Stichtag von 57 Prozent Mieteranteile Geschäftsliegenschaften in Prozent des Ertrags aus Vermietung Grösster Mieter 16% Viert- und fünftgrösster Mieter 11% Übrige 49% Zweit- und drittgrösster Mieter 15% Sechst- bis zehntgrösster Mieter 9% das sechsgeschossige Geschäftshaus Lilienthal im Glattpark Opfikon mit einer Nutzfläche von Quadratmetern und einem Vermietungsstand am Stichtag von 51 Prozent das an UPC Cablecom vermietete sechsgeschossige Bürogebäude Richtiring in Wallisellen mit einer Nutzfläche von Quadratmetern und einem Vermietungsstand am Stichtag von 96 Prozent. Aus den im Geschäftsjahr 2014 getätigten Verkäufen einer älteren Wohnliegenschaft in Schlieren ZH (per 1. Dezember 2014) und je einer Geschäftsliegenschaft in Zürich Altstetten (per 1. April 2014) und in Zürich Seebach (per 15. Dezember 2014) resultierte ein 6.1 Prozent über dem bilanzierten Marktwert liegender Gewinn vor Steuern von CHF 3.1 Millionen. In der Berichtsperiode verzeichnete das Portfolio der Anlageliegenschaften im Bau den Zugang eines in Realisation befindlichen Wohn- und Geschäftshauses an der Schiffbaustrasse in Zürich-West sowie sieben Abgänge durch Umklassierung. Damit bestand das Portfolio der Anlageliegenschaften per 31. Dezember 2014 aus insgesamt 64 Renditeliegenschaften 20 Wohn- und 44 Geschäftsliegenschaften und einer Anlageliegenschaft im Bau. 20

25 Die Bewertung der 65 Anlageliegenschaften (2013: 67 Liegenschaften) durch den externen Liegenschaftenschätzer resultierte in einer in der Summe negativen Wertkorrektur vor Steuern um CHF 5.9 Millionen (2013: CHF +8.1 Mio.). Wohnliegenschaften Wohnungsmix nach Wohnungsgrössen per 31. Dezember ½ Zimmer 4% 4½ Zimmer 28% 2½ Zimmer 21% 5 Zimmer 7% 3½ Zimmer 40% Die Wohnliegenschaften verzeichneten eine positive Wertveränderung um CHF 23.0 Millionen. Demgegenüber erfuhren die Geschäftsliegenschaften eine Abwertung um 28.2 Millionen. Bei der einzigen Anlageliegenschaft im Bau kam es zu einer geringfügigen Abwertung um CHF 0.7 Millionen. Die in der Summe negative Wertveränderung widerspiegelt sowohl die allgemein anspruchsvolle Situation bei der Vermietung von Geschäftsflächen als auch die marktbedingt höheren Leerstände. Die Wertkorrektur entspricht 0.17 Prozent des Marktwerts des Gesamtportfolios. Per 31. Dezember 2014 resultierten die Veränderungen im Bestand und die vorgenommene Wertkorrektur in einem Gesamtwert aller Anlageliegenschaften von CHF 3.51 Milliarden (2013: CHF 3.45 Mia.). Davon entfielen CHF Millionen auf die Renditeliegenschaften und 4.0 Millionen auf die Anlageliegenschaft im Bau. Der durchschnittliche Marktwert der 64 Renditeliegenschaften betrug CHF 54.8 Millionen (2013: CHF 43.5 Mio.). Der Anteil der Wohnliegenschaften am Portfolio der Renditeliegenschaften lag bei Millionen beziehungsweise 19.7 Prozent, jener der Geschäftsliegenschaften bei Millionen beziehungsweise 80.3 Prozent. Wegen der 2014 erfolgten Umklassierung des Toni-Areals und aufgrund zahlreicher weiterer Neuzugänge ergab sich bei der geografischen Verteilung der Renditeliegenschaften gemessen am Marktwert ein gegenüber den Vorjahren verändertes Bild: Per 31. Dezember 2014 belief sich der Anteil der Stadt Zürich auf 53.5 Prozent (2013: 50.5%), jener des übrigen Kantons Zürich auf 34.6 Prozent (2013: 34.8%), auf die beiden Basel entfielen 6.1 Prozent (2013: 8.1%), auf die Kantone Genf und Waadt 3.9 Prozent (2013: 4.2%) und auf den Raum Zug 1.9 Prozent (2013: 2.4%) betrug der Anteil des Geschäftsfelds Immobilien am Unternehmensergebnis exklusive Neubewertungseffekt 72.6 Prozent. 21