Privates Baurecht - Grundlagenwissen

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1 Privates Baurecht - Grundlagenwissen Robert Schulze Rechtsanwalt Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Kanzlei Augsburg Kanzlei München Bergiusstr Augsburg Tel.: / Fax: / schulze@meidert-kollegen.de Franziska-Bilek-Weg 9 (Theresienhöhe) München Tel.: 0 89 / Fax: 0 89 / muenchen@meidert-kollegen.de RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb Hochschule Augsburg Seite 1

2 Neufassung des BGB- Werkvertragsrechts Titel 9 Werkvertrag und ähnliche Verträge (gesetzliche Leitbilder) Untertitel 1 - Werkvertragsrecht Kapitel 1 Allgemeine Vorschriften Kapitel 2 Bauvertrag (betr. Herstellung, Wiederherstellung, Beseitigung oder Umbau eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon) Kapitel 3 Verbraucherbauvertrag (betr. Verträge, die der Unternehmer von einem Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Baumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet) Kapitel 4 Unabdingbarkeit Untertitel 2 Architektenvertrag und Ingenieurvertrag Untertitel 3 Bauträgervertrag RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb Hochschule Augsburg Seite 2

3 Der Bauvertrag als eigener Vertragstyp Definition des Bauvertrags (vgl. 650a BGB n.f.) Vertrag über die Herstellung, die Wiederherstellung, die Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon sowie Instandhaltung (Oberbegriff über Instandsetzung oder Wartung, vgl. 2 Abs. 9 HOAI) eines Bauwerks (nicht einer Außenanlage), wenn das Werk für die Konstruktion, den Bestand oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch von wesentlicher Bedeutung für das Bauwerk Gesetzgeber geht von einem auf längerfristige Zusammenarbeit angelegten Vertrag aus. (Im Zweifel vertraglich regeln!) RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb Hochschule Augsburg Seite 3

4 Der Verbraucherbauvertrag als eigener Vertragstyp ( 650i BGB n.f.) Anwendung nur (!) auf Bau eines neuen Gebäudes ( schlüsselfertiges Bauen ) und erhebliche Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude (Kernsanierung) Nicht für Einzelleistungen wie Fensterbau, Elektroinstalation, Dacheindeckung, Dachstuhl etc. RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb Hochschule Augsburg Seite 4

5 Vollmachtsfragen RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb Hochschule Augsburg Seite 5

6 Die Vollmacht im Bauablauf Der Architekt/Bauleiter kann den AG nicht uneingeschränkt vertreten, sondern er hat ohne spezielle Regelung nur eingeschränkte Vollmacht: Er darf i.d.r (!?) ein gemeinsames, den Bauherrn (technisch) bindendes Aufmaß aufnehmen die technische Abnahme vollziehen Stundenlohnzettel entgegennehmen (aber nicht Stundenlohnleistungen anerkennen) Weisungen auf der Baustelle erteilen Mängel rügen Angebote u. Schlussrechnung (nicht aber Mahnungen) entgegennehmen Ausführungsunterlagen von Handwerkern in technischer Hinsicht genehmigen RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb Hochschule Augsburg Seite 6

7 Die Vollmacht im Bauablauf Der Architekt/Bauleiter darf i.d.r. nicht die rechtsgeschäftliche Abnahme nach 640 BGB, bzw. 12 VOB/B vornehmen die Vertragsstrafe bei der Abnahme vorbehalten den Auftrag selbst an den Auftragnehmer oder an Sonderfachleute erteilen (evtl. Ausnahme: kleine Zusatzaufträge) vertragliche Vereinbarungen zwischen Bauherrn und Bauunternehmer ändern auf Gewährleistungsansprüche verzichten RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb Hochschule Augsburg Seite 7

8 Die Vollmacht im Bauablauf Kurzformel: Die Architekten/Bauleitervollmacht hört auf, wo das Portemonnaie des Bauherrn anfängt! Praxishinweis und Formulierungsvorschlag: Der Architekt/Bauleiter ist zur Vergabe von Zusatzleistungen oder Vertragsänderungen und zur Entgegennahme von das BV betreffenden Erklärungen wie Bedenkenanmeldungen und Behinderungsanzeigen O nicht berechtigt O berechtigt bis zu einem Wert von...% der Auftragssumme. RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb Hochschule Augsburg Seite 8

9 Werkvertragsrecht im BGB Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) Vertragliche Pflichten Werkunternehmer: (Auftragnehmer) Besteller: (Auftraggeber) Herstellung des versprochenen Werkes, d.h. die Herbeiführung eines bestimmten Erfolges tatsächlicher Natur Abnahme des vertragsgemäßen Werkes und Bezahlung des Werklohns RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb Hochschule Augsburg Seite 9

10 Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen VOB VOB Teil A Allgemeine Bestimmungen für die Vergabe von Bauleistungen VOB Teil B Allgemeine Vertragsbedingungen für die Ausführung von Bauleistungen DIN 1961 VOB Teil C Allgemeine technische Vertragsbedingungen für Bauleistungen DIN RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb Hochschule Augsburg Seite 10

11 Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen VOB In der VOB Teil C sind u.a. folgende DIN-Normen aufgeführt: DIN Allgemeine Regelungen für Bauarbeiten jeder Art DIN Mauerarbeiten DIN Beton- und Stahlbetonarbeiten DIN Zimmer- und Holzbauarbeiten DIN Trockenbauarbeiten DIN Tischlerarbeiten DIN Parkettarbeiten DIN Beschlagarbeiten DIN Rollladenarbeiten DIN Metallbauarbeiten, Schlosserarbeiten DIN Verglasungsarbeiten DIN Maler- und Lackierarbeiten DIN Bodenbelagarbeiten DIN Gas-, Wasser- und Abwasser-Installationsarbeiten innerhalb von Gebäuden DIN Elektrische Kabel- und Leitungsanlagen in Gebäuden RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb Hochschule Augsburg Seite 11

12 VOB/B-Privilegierung ist weggefallen Rechtsnatur der VOB/B als AGB Einbeziehung Privilegierung hinsichtlich der Inhaltskontrolle nach dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen - AGB ( 305 ff BGB): Vergleich mit gesetzlichem Leitbild RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb Hochschule Augsburg Seite 12 12

13 VOB/B-Privilegierung ist weggefallen Rspr. bis Juli 2004 Ausgewogenheitsvermutung Privilegierung, sofern kein Eingriff in Kernbereich ( Kernbereichstheorie ) Rspr. bis Juli 2008 jede Abweichung zerstört Vermutung der Ausgewogenheit Rspr. seit Juli 2008 (auch für damals schon lfd. Verträge) Differenzierung nach Vertragspartner des Verwenders: - ggü. Verbrauchern: Volle Inhaltskontrolle, auch wenn 1:1 übernommen - ggü. Rest: keine nähere Kontrolle, wenn VOB/B ohne jede Abweichung So nun auch geltende Gesetzeslage für Neuverträge seit RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb Hochschule Augsburg Seite 13 13

14 VOB/B-Privilegierung ist weggefallen Altverträge bis wegen BGH-Rspr. Neuverträge ab wegen FoSiG Viele vereinbarte VOB/B- Klauseln nichtig, sofern vom AN gestellt AN-ungünstige Klauseln bleiben bestehen RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb Hochschule Augsburg Seite 14 14

15 VOB/B-Privilegierung ist weitestgehend entfallen seit : Bauverträge ggü. Verbrauchern: Keine Verwendung der VOB/B! Sonstige Bauverträge: wenn selbst Verwender der VOB/B, dann nur ohne jede Abweichung! Besser: Gestaltung und Verwendung eigener gewerks- und unternehmensspezifischer Vertragsbedingungen/AGB unter strikter Beachtung der Rechtsprechung RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb Hochschule Augsburg Seite 15 15

16 Vertragstypen nach VOB Einheitspreisvertrag Leistung in aufgegliederten Einheiten bzw. Preis je Mengeneinheit (Maß, Gewicht, Stückzahl oder Zeit) Pauschalpreisvertrag Stundenlohnvertrag (Überwiegende Lohnkosten und nicht kalkulierbarer Materialeinsatz) RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb Hochschule Augsburg Seite 16

17 Vertragstypen nach VOB Detail-Pauschalvertrag ( pauschalierter Einheitspreisvertrag ) Pauschalierung des Preises bei genauer Leistungsbeschreibung Beauftragung zusätzlicher Leistungen, die in der Leistungsbeschreibung bislang nicht enthalten waren, führt zu zusätzlicher Vergütungspflicht 2 Nr. 6 VOB/B RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb Hochschule Augsburg Seite 17

18 Vertragstypen nach VOB Globalpauschalvertrag Auftragnehmer trägt nicht nur das Mengenermittlungs-, sondern auch das Vollständigkeitsrisiko Leistungserfolg nur durch funktionales Leistungsziel definiert (Preis und Leistung pauschaliert kein oder nur unvollständiges LV) Beispiel schlüsselfertig, fachgerechte Dachsanierung Zusätzlichkeit anderer Leistungen wegen Pauschalierung problematisch Preisanpassung und Unzumutbarkeit 2 Nr. 7 VOB/B Opfergrenze, einzelfallabhängig % Jedenfalls bei Globalpauschalvertrag problematisch RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb Hochschule Augsburg Seite 18

19 Regiearbeiten Vorher ausdrückliche Vereinbarung von Stundenlohnarbeiten: Vergütungsvereinbarung für Personal gestaffelt nach Qualifikation Vergütungsvereinbarung für Geräte (Typ, Ausstattung), sonst ggfs. nicht verrechenbar Vereinbarte Preisliste für Materialeinsatz : Vor Ausführungsbeginn Anzeige zur Kontrolle Tägl./wöchentl. Stundenzettel vorlegen ( 15 Abs. S. 2 VOB/B), sonst ortsübliche Vergütung Anerkenntnisfiktion bzgl. Art und Umfang nach 6 Werktagen ( 15 Abs. 3 S. 5 VOB/B) bloße Abzeichnung von Stundenzetteln führt in der Regel nicht zu nachträglicher Stundenlohnvereinbarung, jedenfalls nicht ohne entspr. Vertretungsmacht des Unterzeichnenden RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb Hochschule Augsburg Seite 19

20 Grundlegendes zum Thema Mängel Das geschuldete Bausoll Vereinbarte Beschaffenheit anerkannte Regeln der Technik Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorgaben Kurzformel: Mangel = Abweichung der Ist-Beschaffenheit von der Soll-Beschaffenheit RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb Hochschule Augsburg Seite 20 20

21 Regeln der Technik Fachregelwerke DIN-Normen Unfallverhütungsvorschriften der BG etc. RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb Hochschule Augsburg Seite 21 21

22 Grundlegendes zum Thema Mängel Abgrenzung Mängelhaftung - Garantie Mängelhaftung/Gewährleistung: direkt aus dem Gesetz abzuleiten Garantie ist keine Gewährleistung sondern freiwillig vereinbarte Verpflichtung eines Garanten Im Handel ist die Garantie eine zusätzlich zur gesetzlichen Gewährleistungspflicht gemachte freiwillige und frei gestaltbare Dienstleistung eines Händlers oder Herstellers gegenüber dem Kunden RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb Hochschule Augsburg Seite 22 22

23 Grundlegendes zum Thema Mängel Das geschuldete Bausoll Ob die Abweichung vom Bau-Soll zu einer Gebrauchstauglichkeitsminderung führt oder sich in irgendeiner Weise schädlich auswirkt, ist unerheblich! RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb Hochschule Augsburg Seite 23 23

24 Mängelrechte des Bestellers nach Abnahme 1. Nacherfüllung (somit Recht auf eine 2. Chance!) Nach Wahl des Werk-Unternehmers (bei Werkverträgen) entweder: durch Beseitigung des Mangels oder : durch Herstellung eines neuen Werks RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb Hochschule Augsburg Seite 24 24

25 Mängelrechte des Bestellers nach Abnahme 2. Nach erfolglos gesetzter angemessener Frist oder bei zu Unrecht endgültig verweigerter Nacherfüllung: Schadensersatz Minderung Rücktritt Selbstvornahme inkl. Anspruch auf Vorschuss RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb Hochschule Augsburg Seite 25 25

26 Mängelrechte des Bestellers nach Abnahme 3. Bis zur Nacherfüllung: Recht auf angemessenen Mängeleinbehalt 641 Abs. 3 BGB angemessen ist in der Regel das Doppelte der für die Beseitigung des Mangels erforderlichen Kosten nicht zu verwechseln mit vertraglich zu vereinbarendem Sicherheitseinbehalt RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb Hochschule Augsburg Seite 26 26

27 Vertragliche Gewährleistungssicherheit Vertraglich vereinbartes Recht auf Sicherheitseinbehalt 17 Abs. 5 VOB/B nicht zu verwechseln mit Einbehalt wegen tatsächl. Mängel (Druckzuschlag) ohne Extra-Vereinbarung kein Gewährleistungseinbehalt wahlweise Hinterlegung durch Einzahlung auf ein Sperrkonto (Und-Konto) oder Bürgschaft Wahlrecht einzelvertraglich abdingbar, Problem in AGB etwaige Zinsen stehen dem AN zu 17 Bürgschaft, 17 Abs. 4 VOB/B; keine Bürgschaft auf erstes Anfordern Die Regellaufzeit der Gewährleistungsbürgschaft beträgt 2 Jahre, falls nicht länger vereinbart. RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb Hochschule Augsburg Seite 27

28 Keine klassischen Mängelrechte im BGB-Vertrag vor Abnahme Anspruch auf mangelfreie Erfüllung, 631 Abs. 1 BGB Anspruch auf Schadensersatz, 280 Abs. 1 BGB Anspruch auf Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung, 280 Abs. 2 BGB i.v.m. 286 BGB Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung, 280 Abs. 3 BGB i.v.m. 281 ff BGB Ausnahme Abrechnungsverhältnis (z.b. nach Kündigung) RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb Hochschule Augsburg Seite 28 28

29 Grundlegendes zum Thema Mängel Das geschuldete Bausoll Ob die Abweichung vom Bau-Soll zu einer Gebrauchstauglichkeitsminderung führt oder sich in irgendeiner Weise schädlich auswirkt, ist unerheblich! RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb Hochschule Augsburg Seite 29 29

30 Keine Mängelrechte des Bestellers vor Abnahme BGB-Vertrag Anspruch auf mangelfreie Erfüllung, 631 Abs. 1 BGB Anspruch auf Schadensersatz, 280 Abs. 1 BGB Anspruch auf Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung, 280 Abs. 2 BGB i.v.m. 286 BGB Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung, 280 Abs. 3 BGB i.v.m. 281 ff BGB Ausnahme: Abrechnungsverhältnis RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb Hochschule Augsburg Seite 30 30

31 Mängelrechte des Bestellers vor Abnahme VOB-Vertrag Im Prinzip gleiche Rechte wie BGB aber: Anspruch auf kostenlosen Ersatz, 4 Abs. 7 VOB/B Kündigung des Vertrages, 5 Abs. 4 i.v.m. 8 Abs. 3 VOB/B Ersatzvornahmekosten erst nach (unter Fristsetzung angedrohter) Auftragsentziehung RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb Hochschule Augsburg Seite 31 31

32 Abgrenzung Mangel Verschleiß Mit der Gewährleistung übernimmt der Auftragnehmer nur die Gewähr, dass seine Leistung "zur Zeit der Abnahme" (beim BGB Werkvertrag wie auch nach 13 Abs. 1 VOB/B) mangelfrei ist. Für neue, nach Abnahme auftretende Probleme übernimmt der Auftragnehmer somit keine Haftung. Gewährleistung für nachträgliche Veränderungen durch Verschleiß, Verwitterung oder sonstige nachträgliche Beschädigungen wie Unwetter oder Hagel ist daher ausgeschlossen. Auch für Schäden aufgrund falscher Reinigung kann der Auftragnehmer nicht verantwortlich gemacht werden. ABER: Aufklärungspflicht bzgl. Instandhaltungsmaßnahmen RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb Hochschule Augsburg Seite 32 32

33 Abgrenzung Mangel Verschleiß Pflege- oder Instandhaltungsarbeiten sind daher kostenpflichtige Leistungen, die mit der ursprünglichen Leistung in keinem direkten Zusammenhang stehen und gesondert vergütet werden müssen. RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb Hochschule Augsburg Seite 33 33

34 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb Hochschule Augsburg Seite 34