Patrimonium Real Estate Funds

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1 Patrimonium Real Estate Funds Umbrella-Immobilienfonds schweizerischen Rechts zurzeit mit dem Teilvermögen Patrimonium Swiss Real Estate Fund Oktober 2010 Prospekt mit Fondsvertrag Fondsleitung Swiss & Global Asset Management AG Hohlstrasse 602 CH-8010 Zürich Depotbank Bank Julius Bär & Co. AG Bahnhofstrasse 36 Postfach CH-8001 Zürich Anlageverwalterin Patrimonium Property Advisors AG Zugerstrasse 74 CH-6340 Baar 1

2 Teil I - Prospekt Dieser Prospekt mit integriertem Fondsvertrag, der vereinfachte Prospekt und der letzte Jahres- bzw. Halbjahresbericht (falls nach dem letzten Jahresbericht veröffentlicht) sind Grundlage für alle Zeichnungen von Anteilen der Teilvermögen. Gültigkeit haben nur Informationen, die im Prospekt, im vereinfachten Prospekt, im Fondsvertrag oder in einem der im Prospekt aufgeführten Dokumente enthalten sind. Der Umbrella-Immobilienfonds ist in der Schweiz durch die Aufsichtsbehörde, die Eidgenössische Finanzmarktaufsicht FINMA, genehmigt worden und kann in der Schweiz im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen ohne Einschränkungen vertrieben werden. Vertriebsbewilligungen in anderen Staaten bestehen zurzeit keine und werden auch nicht angestrebt. Der Verteilung dieses Prospektes und dem Angebot und Verkauf von Anteilen der Teilvermögen können in einzelnen Rechtsordnungen Schranken gesetzt sein. Jede Person, die in den Besitz dieses Prospektes mit integriertem Fondsvertrag, des vereinfachten Prospekts und/oder eines Zeichnungsscheins des Umbrella-Immobilienfonds gelangt, hat sich selbst über die massgeblichen Gesetzesbestimmungen (einschliesslich der Steuergesetzgebung) der betroffenen Rechtsordnungen zu informieren, namentlich über diejenigen ihres jeweiligen Wohnsitz- und Heimatstaates. Die Fondsleitung, die Depotbank sowie die weiteren durch diese eingesetzten Vertriebsträger können Zeichnungen zurückweisen, insbesondere wenn sie der Auffassung sind, dass diese von Personen stammen, die mit der Abgabe der Zeichnung die Gesetze einer auf sie anwendbaren Rechtsordnung verletzen. 2

3 1. Informationen über den Umbrella-Immobilienfonds 1.1 Hauptbeteiligte Fondsleitung: Depotbank und Zahlstelle: Anlageverwalterin und Hauptvertriebsträgerin: Swiss & Global Asset Management AG Hohlstrasse 602 Postfach CH-8010 Zürich Telefon: +41 (0) Bank Julius Bär & Co. AG Bahnhofstrasse 36 Postfach CH-8001 Zürich Telefon: +41 (0) Fax: +41 (0) Patrimonium Property Advisors AG Zugerstrasse 74 CH-6340 Baar Prüfgesellschaft: KPMG AG Badenerstrasse 172 Postfach CH-8026 Zürich 1.2 Weitere Informationen im Überblick Aufgelegtes Teilvermögen: Patrimonium Swiss Real Estate Fund Anteilsklassen dieses Teilvermögens: Das Teilvermögen ist zur Zeit nicht in Anteilsklassen unterteilt. Rechnungseinheit: Schweizer Franken (CHF) Mindestanlage: 1 Anteil Anteile Die Anteile werden nicht verbrieft, sondern ausschliesslich buchmässige geführt. Es werden Anteilsbruchteile auf drei Stellen nach dem Komma ausgegeben. Rechnungsjahr: 1. April bis 31. März Laufzeit: Die Laufzeit des Teilvermögens ist unbegrenzt. Ausschüttungen: Ausschüttungen der Erträge: im Juni nach Abschluss des Rechnungsjahres. Preispublikationen: Auf der elektronischen Plattform und der Website " Publikationsorgane: Mitteilungen an die Anleger erfolgen durch Publikation im Schweizerischen Handelsamtsblatt (SHAB) und auf der elektronischen Plattform " 3

4 Verkaufsbeschränkungen: USA Valorennummer ISIN CH Allgemeine Angaben zum Umbrella-Immobilienfonds Der "Patrimonium Real Estate Fund" ist ein vertraglicher Umbrella-Immobilienfonds schweizerischen Rechts gemäss Art. 25 i.v.m. Art. 70 und Art. 92 f. des Bundesgesetzes über die kollektiven Kapitalanlagen vom 23. Juni 2006 ("KAG"). Der Fondsvertrag wurde von der Swiss & Global Asset Management AG (vormals Julius Bär Investmentfonds-Dienstleistung AG) als Fondsleitung aufgestellt und mit Zustimmung der Bank Julius Bär & Co. AG, Bahnhofstrasse 36, 8001 Zürich, als Depotbank der Eidgenössischen Bankenkommission (heute Eidgenössische Finanzmarktaufsicht FINMA) unterbreitet und von dieser erstmals am 31. Oktober 2007 genehmigt. Der Patrimonium Real Estate Fund wurde ursprünglich als Anlagefonds für qualifizierte Anleger aufgelegt. Mit Fondsvertragsänderung vom 1. Oktober 2010 wurde er für das gesamte Anlegerpublikum geöffnet. Der Umbrella-Immobilienfonds weist folgendes Teilvermögen auf: - Patrimonium Swiss Real Estate Fund Der Umbrella-Immobilienfonds basiert auf einem Kollektivanlagevertrag (Fondsvertrag), in dem sich die Fondsleitung verpflichtet, den Anleger nach Massgabe der von ihm erworbenen Anteile am entsprechenden Teilvermögen zu beteiligen und dieses gemäss den Bestimmungen von Gesetz und Fondsvertrag selbständig und im eigenen Namen zu verwalten. Die Depotbank nimmt nach Massgabe der ihr durch Gesetz und Fondsvertrag übertragenen Aufgaben am Fondsvertrag teil. Der Anleger ist nur am Vermögen und am Erfolg desjenigen Teilvermögens berechtigt, an dem er beteiligt ist. Für die auf das einzelne Teilvermögen entfallenden Verbindlichkeiten haftet nur das entsprechende Teilvermögen. Das Teilvermögen Patrimonium Swiss Real Estate Fund ist zur Zeit nicht in Anteilsklassen unterteilt. Gemäss Fondsvertrag steht der Fondsleitung jedoch das Recht zu, mit Zustimmung der Depotbank und Genehmigung der Aufsichtsbehörde für jedes Teilvermögen jederzeit verschiedene Anteilsklassen zu schaffen, aufzuheben oder zu vereinigen. Alle Anteilsklassen berechtigen zur Beteiligung am ungeteilten Vermögen des entsprechenden Teilvermögens. Diese Beteiligung kann aufgrund anteilsklassenspezifischer Kostenbelastungen oder Ausschüttungen oder aufgrund anteilsklassenspezifischer Erträge unterschiedlich ausfallen und die verschiedenen Anteilsklassen eines Teilvermögens können deshalb einen unterschiedlichen Nettoinventarwert pro Anteil aufweisen. 1.4 Anlageziel und Anlagepolitik des Teilvermögens Patrimonium Swiss Real Estate Fund Das Anlageziel dieses Teilvermögens besteht hauptsächlich in der Erzielung langfristiger Werterhaltung und Wertsteigerung durch Substanzverbesserung sowie angemessener Erträge durch Anlage in ein Portfolio von Schweizer Immobilien mit Schwerpunkt Wohnbauten und 4

5 Bauten mit gemischter Nutzung. Die Fondsleitung bietet nicht Gewähr für die Erreichung des Anlageziels. Das Teilvermögen investiert in: (a) Grundstücke in der Schweiz; (b) Grundpfandrechte auf Schweizer Grundstücken in Schweizer Franken, bis höchstens 10% des Vermögens; (c) Immobiliengesellschaften, die Grundstücke in der Schweiz halten; (d) inländischen Immobilienfonds und inländische Immobilieninvestmentgesellschaften, bis höchstens 10% des Vermögens des Teilvermögens. Direkte Anlagen erfolgen mindestens zur Hälfte in Wohnbauten und Bauten mit gemischter Nutzung. Daneben können direkte Anlagen in kommerziell genutzte Bauten erfolgen. Die wesentlichen Risiken des Teilvermögens bestehen in der Abhängigkeit des Immobilienmarktes von der allgemeinen konjunkturellen Entwicklung, allgemeinen oder regionalen Nachfrageeinbrüchen im Immobiliensektor, der beschränkten Liquidität des Schweizer Immobilenmarktes, namentlich bei grösseren Objekten oder sekundären Regionen, Änderung des Kredit- und Hypothekarmarktes, Änderungen der rechtlichen, insbesondere der miet- und baurechtlichen Rahmenbedingungen, der nicht voll objektivierbaren Bewertung von Immobilien, den Risken der Erstellung von Bauten sowie Umweltrisiken, namentlich solche von Altlasten. Aus steigenden Anteilskursen kann kein Schluss auf die künftige Entwicklung gezogen werden und Anteilskurse, Nettoinventarwerte und die auf den Anteilen erzielten Erträge können sowohl zu- wie auch abnehmen. Ergänzende Risikohinweise bezüglich des Handels finden sich in Ziff. 5.2 unten. Durch das Teilvermögen gehaltene zur Deckung von Verpflichtungen gehaltene Forderungswertpapiere, Forderungswertrechte sowie Geldmarkinstrumente müssen auf den Schweizer Franken lauten, können aber durch Emittenten weltweit begeben sein. Kurzfristig verfügbare müssen auf den Schweizer Franken lauten. Sie können bei Banken in der Schweiz und anderen europäischen Ländern gehalten werden. Die Derivate werden ausschliesslich zur Absicherung von Anlagepositionen eingesetzt. Da zur Zeit keine geeigneten Derivate zur Absicherung der Risiken von Anlagen in Grundstücken, Immobiliengesellschaften und Grundpfandrechten bestehen, beschränkt sich die Verwendung von Derivaten auf die Absicherung von Anlagen in Effekten und auf Guthaben. Derivaten kommt im Rahmen der Anlagepolitik des Teilvermögens keine erhebliche Bedeutung zu. Es dürfen nur Derivat-Grundformen verwendet werden, d.h. Call- oder Put-Optionen, Swaps und Termingeschäfte (Futures und Forwards), wie sie im Fondsvertrag näher beschrieben sind (vgl. 13), sofern deren Basiswerte gemäss Anlagepolitik als Anlage zulässig sind. Die Derivate können an einer Börse oder an einem anderen geregelten, dem Publikum offen stehenden Markt gehandelt oder OTC (over-the-counter) abgeschlossen sein. Derivate unterliegen neben dem Markt- auch dem Gegenparteirisiko, d.h. dem Risiko, dass die Vertragspartei ihren Verpflichtungen nicht nachkommen kann und dadurch einen finanziellen Schaden verursacht. Die Verwendung von Credit Default Swaps (CDS) ist nicht zulässig. 5

6 Der Einsatz dieser Instrumente darf auch unter ausserordentlichen Marktverhältnissen weder eine Hebelwirkung (sog. Leverage) auf das Vermögen des Teilvermögens ausüben noch einem Leerverkauf entsprechen. 1.5 Profil des typischen Anlegers Der Fonds eignet sich für Anleger mit einem mittel- bis langfristigen Anlagehorizont, die in erster Linie Wertehaltung, Wertzunahmen und einen angemessenen laufenden Ertrag suchen. Die Anleger können zeitweilige Schwankungen des Marktkurses und der Fondsanteile in Kauf nehmen und sind nicht auf einen bestimmten Termin hin auf eine Realisierung der Anlage angewiesen Für den Umbrella-Immobilienfonds relevante Steuervorschriften Anlagefonds besitzen in der Schweiz keine Rechtspersönlichkeit. Allerdings unterliegen die Erträge und Kapitalgewinne aus direktem Grundbesitz sowohl eidgenössisch wie kantonal der Besteuerung auf der Ebene der Teilvermögen. Sie sind dagegen bei in der Schweiz domizilierten Anlegern steuerfrei. Das Teilvermögen Patrimonium Swiss Real Estate Fund ist zur Zeit nahezu ausschliesslich direkt in Immobilienwerte investiert. Die übrigen Erträge und Kapitalgewinne werden nicht auf der Ebene der Teilvermögen besteuert. Ertragsausschüttungen der Teilvermögen, die nicht aus direktem Grundbesitz stammen, unterliegen der Eidgenössischen Verrechnungssteuer (Quellensteuer von 35% auf dem Betrag des beweglichen Kapitalvermögens). Kapitalgewinne aus der Veräusserung von Beteiligungs- und Forderungswertpapieren und wertrechten sind verrechnungssteuerfrei, sofern sie mit separatem Coupon ausgeschüttet oder in der Abrechnung an den Anleger gesondert ausgewiesen werden. Die in einem Teilvermögen auf den inländischen Erträgen abgezogene Eidgenössische Verrechnungssteuer kann von der Fondsleitung für Rechnung des entsprechenden Teilvermögens vollumfänglich zurückgefordert werden. Ausländische Erträge und Kapitalgewinne können den jeweiligen Quellensteuerabzügen des Anlagelandes unterliegen. Soweit möglich, werden diese Steuern von der Fondsleitung aufgrund von Doppelbesteuerungsabkommen oder entsprechenden Vereinbarungen für die Anleger mit Domizil in der Schweiz zurückgefordert. Der in der Schweiz domizilierte Anleger kann die in Abzug gebrachte Verrechnungssteuer durch Deklaration in der Steuererklärung resp. durch separaten Verrechnungssteuerantrag zurückfordern. Der im Ausland domizilierte Anleger (nachfolgend "ausländischer Anleger" genannt) kann die Verrechnungssteuer nach dem allfällig zwischen der Schweiz und seinem Domizilland bestehenden Doppelbesteuerungsabkommen zurückfordern. Bei fehlendem Abkommen besteht keine Rückforderungsmöglichkeit. Das zurzeit ausgegebene Teilvermögen wird die Voraussetzungen der Freistellung ausländischer Anleger von der Verrechnungssteuer gegen Abgabe der Bankenerklärungsverfahrens 6

7 (Affidavit) voraussichtlich nicht erfüllen. Aufgrund der Richtlinie 2003/48/EG des Rates der Europäischen Union vom 3. Juni 2003 im Bereich der Besteuerung von Zinserträgen (die "Richtlinie") werden Erträge und Kapitalgewinne auf Anlagen, welche "Zinsen" im Sinne der Richtlinie abwerfen und an natürliche Personen mit Ansässigkeit in einem anderen EU-Mitgliedstaat (der "EU-Anleger") von einer in einem EU-Mitgliedstaat niedergelassene Zahlstelle ausgerichtet werden, von der sog. EU-Zinsbesteuerung erfasst. Je nach EU-Mitgliedstaat kommt ein Melde- oder ein Abzugsverfahren zur Anwendung. Soweit ein Abzugsverfahren vorgesehen ist, steht es dem Anleger frei, statt der Quellensteuer auf den Zinserträgen die Meldung an die Steuerbehörde seines Ansässigkeitsstaates zu verlangen. Aufgrund einer von der EU-Zahlstelle auszustellenden Bescheinigung über den erfolgten Quellensteuerabzug kann der EU-Anleger in seinem EU- Ansässigkeitsstaat eine Anrechnung an seine Einkommenssteuer verlangen. Aufgrund von Staatsverträgen mit der Europäischen Union wenden auch Drittstaaten Regelungen an, die der EU-Zinsbesteuerung gleichwertig sind. Laut Staatsvertrag der Schweizerischen Eidgenossenschaft mit der Europäischen Gemeinschaft vom 26. Oktober 2004 über Regelungen, die den in der Richtlinie 2003/48/EG des Rates im Bereich der Besteuerung von Zinserträgen festgelegten Regelungen gleichwertig sind (das "Abkommen"), fallen schweizerische Anlagefonds, welche - wie dies für das gegenwärtig aufgelegten Teilvermögen voraussichtlich zutrifft - die Kriterien für die Befreiung von der Verrechnungssteuer gegen Bankenerklärung (Affidavit) nicht erfüllen und so der Eidgenössischen Verrechnungssteuer unterliegen, nicht in den Anwendungsbereich des Abkommens, weshalb Schweizer Zahlstellen auch keinen Steuerrückbehalt erheben. Die Besteuerung und die übrigen steuerlichen Auswirkungen für den Anleger beim Kaufen, Halten und Verkaufen von Anteilen des Teilvermögens richten sich nach den steuerlichen Vorschriften im Sitz- oder Ansässigkeitsstaat des Anlegers. Davon ausgenommen ist die Erhebung einer Quellensteuer auf Zinszahlungen durch eine in der Europäischen Union (EU) ansässige Zahlstelle, welche sich nach der Richtlinie bzw. nach den darauf basierenden einzelstaatlichen Regelungen richtet. Gleiches gilt für den Steuerrückbehalt von Zahlstellen, welche in einem Staat niedergelassen sind, mit welchem die Europäische Union (EU) einen Staatsvertrag über gleichwertige Massnahmen im Bereich der Zinsbesteuerung abgeschlossenen hat. Interessierte Anleger sollten sich über die steuerlichen Normen, die für die Zeichnung, den Kauf, den Besitz und den Verkauf von Anteilen an ihrem Sitz, Wohnsitz oder am Sitz der Zahlstelle Anwendung finden, informieren und beraten lassen. Zu prüfen ist namentlich die steuer- und doppelbesteuerungsrechtliche Behandlung von Erträgen und Kapitalgewinnen auf direkten Immobilienanlagen, die im Sinne der vorstehenden Erläuterungen in der Schweiz auf der Ebene des Teilvermögens eine Besteuerung erfahren. Die vorgehenden steuerlichen Ausführungen gehen von der derzeit bekannten Rechtslage und, soweit publiziert, Praxis in der Schweiz aus. Änderungen der Gesetzgebung, Rechtsprechung oder der Erlasse und Praxis der Steuerbehörden bleiben ausdrücklich vorbehalten. 7

8 2. Informationen über die Fondsleitung 2.1 Fondsleitung Für die Fondsleitung zeichnet die Swiss & Global Asset Management AG, mit Sitz in Zürich, verantwortlich. Seit der Gründung im Jahre 1990 als Aktiengesellschaft ist die Fondsleitung im internationalen Fondsgeschäft tätig, seit 15. Juni 1995 u.a. als Fondsleitung der Julius Bär Fonds. Das vollständig einbezahlte Aktienkapital der Fondsleitung belief sich am 31. Dezember 2009 auf CHF 1.20 Mio., eingeteilt in 120'000 Namenaktien à CHF Die Fondsleitung ist eine 100%-ige Tochtergesellschaft der Swiss & Global Asset Management Holding AG, mit Sitz in Zürich, welche wiederum eine 100%-ige Tochtergesellschaft der GAM Holding AG ist. Der Verwaltungsrat besteht zur Zeit aus den Herren Martin Jufer, Head Products & Services von Swiss & Global Asset Management AG, Michele Porro, Head Sales & Distribution von Swiss & Global Asset Management AG, Stefan Angele, Head Investment Management von Swiss & Global Asset Management AG sowie Roman Aschwanden, Head of Portfolio Management von GAM (Schweiz) AG. Die Geschäftsführung obliegt Herrn Thomas von Ballmoos als Geschäftsführer sowie Herrn Christoph Widmer als stellvertretender Geschäftsführer. Die weiteren Geschäftsleitungsmitglieder sind, Frau Scilla Huang Sun sowie die Herren Daniel Koller, Beat Egger und Rolf Aeberhard. Die Fondsleitung verwaltet in der Schweiz am 31. Dezember 2009 insgesamt 109 Anlagefonds, wobei sich die Summe der verwalteten Vermögen auf CHF 36.8 Milliarden belief. 2.2 Delegation von Anlage- und Liegenschaftsverwaltung Die Fondsleitung hat folgende Aufgaben an die Patrimonium Property Advisors AG, mit Sitz in Zug ("die Anlageverwalterin"), delegiert: (a) Entscheide über den Kauf und Verkauf von Immobilienwerten, im Rahmen der durch die Fondsleitung festgelegten Anlagestrategie. (b) Die Finanzierungsplanung und Liquiditätsplanung aller Immobilienanlagen. (c) Die Liegenschaftsverwaltung, umfassenden den technischen Unterhalt, die Vermietung, die Administration der Liegenschaft und der Mietverhältnisse und die operative Betreuung der Immobilienwerte. (d) Die laufende Betreuung der Planung und Ausführung von Bauprojekten. (e) Die Sicherstellung der Erfassung der steuerlich relevanten Aspekte der einzelnen Immobilienwerte. (f) Die laufenden Anlageentscheide bezüglich der Finanzanlagen des Fonds (Guthaben, Forderungswertpapiere und wertrechte) Die Anlageverwalterin wurde am 1. Oktober 2007 als Aktiengesellschaft gegründet. Die Anlageverwalterin ist Vermögensverwaltungsgesellschaft und unterliegt als solche in der Schweiz der Aufsicht durch die Eidgenössische Finanzmarktaufsicht FINMA. D Anlageverwalterin ist 8

9 auf Immobilienanlagen spezialisiert. Die Ausführung des Auftrages regeln zwei zwischen der Fondsleitung und dem Vermögensverwalter abgeschlossener Verträge. Die Fondsleitung kann auf Vorschlag des Liegenschaftsverwalters die Liegenschaftsverwaltung gemäss lit. c oben für einzelne Immobilienwerte an andere qualifizierte Beauftragte, die im jeweiligen Belegenheitskanton der Liegenschaft tätig sind, übertragen. Diese Beauftragten sind jeweils im Jahresbericht ausgewiesen Delegation weiterer Teilaufgaben Fondsbuchhaltung Die Fondsleitung hat Teile der Fondsbuchführung an eine spezielle Fondsadministrationsgruppe der RBC Dexia Investor Services Bank S.A., Esch sur Alzette, Zweigniederlassung Zürich ("der Buchführungsbeauftragte") delegiert. Die Ausführung des Auftrages regelt ein zwischen der Fondsleitung und der Buchführungsbeauftragten abgeschlossener Vertrag. 2.5 Ausübung von Gläubigerrechten Die Fondsleitung übt die mit den Anlagen der verwalteten Teilvermögen verbundenen Gläubigerrechte unabhängig und ausschliesslich im Interesse der Anleger aus. Die Anleger erhalten auf Wunsch von der Fondsleitung Auskunft über die Ausübung der Gläubigerrechte. Bei anstehenden Routinegeschäften ist es der Fondsleitung freigestellt, die Gläubigerrechte selber auszuüben oder die Ausübung an die Depotbank oder Dritte zu delegieren. Bei allen sonstigen Traktanden, welche die Interessen der Anleger nachhaltig tangieren könnten, wie namentlich bei der Ausübung von Gläubigerrechten, welche der Fondsleitung als Aktionärin oder Gläubigerin der Depotbank oder sonstiger ihr nahestehender juristischer Personen zustehen, übt die Fondsleitung das Stimmrecht selber aus oder erteilt ausdrückliche Weisungen. Sie darf sich dabei auf Informationen abstützen, die sie von der Depotbank, der Anlageverwalterin oder Dritten erhält oder aus der Presse erfährt. Der Fondsleitung wird freigestellt, auf die Ausübung der Gläubigerrechte zu verzichten. 3. Informationen über die Depotbank Als Depotbank fungiert die Bank Julius Bär & Co AG, mit Sitz in Zürich. Die Anfänge der Bank Julius Bär & Co AG gehen auf das Jahr 1890 zurück. Sie besteht heute als schweizerische Aktiengesellschaft und ist eine hundertprozentige Tochtergesellschaft der Julius Bär Holding AG. Per 31. Dezember 2009 wies die Depotbank eigene Mittel von rund CHF 3.2 Milliarden und ein Aktienkapital von CHF 575 Mio. aus. Die Depotbank kann Dritt- und Sammelverwahrer im In- und Ausland mit der Aufbewahrung von Effekten des Vermögens der Teilvermögen beauftragen. Zudem kann die für die laufende Verwaltung von Immobilienanlagen verwendeten Konti können mit Einverständnis der Depotbank durch die Fondsleitung und ihre Beauftragten auch bei Drittbanken im In- und Ausland 9

10 oder der Schweizer Post geführt werden. Sie haftet dabei für die gehörige Sorgfalt bei deren Wahl und Instruktion sowie bei der Überwachung der dauernden Einhaltung der Auswahlkriterien dieser Beauftragten. Die Dritt- und Sammelverwahrung bringt es mit sich, dass die Fondsleitung an den hinterlegten Wertpapieren nicht mehr das Allein-, sondern nur noch das Miteigentum hat. 4. Informationen über Dritte 4.1 Zahlstelle Zahlstelle ist die Depotbank die Bank Julius Bär & Co. AG, Bahnhofstrasse 36, Postfach, CH Zürich. 4.2 Vertriebsträger Patrimonium Property Advisors AG, Baar, fungiert als Hauptvertriebsträgerin. Ausführungen zur Gesellschaft finden sich in Ziff. 2.2 oben. Die Hauptvertriebsträgerin ist berechtigt, weitere Vertriebsträger einzusetzen. 4.3 Prüfgesellschaft Als Prüfgesellschaft amtet die KPMG AG, Badenerstrasse 172, CH-8026 Zürich. 4.4 Ständige unabhängige Schätzungsexperten Die Fondsleitung hat mit Genehmigung der Aufsichtsbehörde Christoph Zaborowski und Andreas Ammann als ständige unabhängige Schätzungsexperten beauftragt. Die Schätzungsexperten sind Mitarbeiter der Wüest & Partner AG, Gotthardstrasse 6, CH-8002 Zürich, und zeichnen sich durch langjährige Erfahrung im schweizerischen Liegenschaftssektor aus. Die genaue Ausführung des Auftrages regelt ein zwischen der Fondsleitung und den Schätzungsexperten abgeschlossener Vertrag. 5. Weitere Informationen: 5.1 Bedingungen für die Ausgabe und Rücknahme von Fondsanteilen Die Ausgabe von Anteilen eines Teilvermögens ist jederzeit möglich. Sie darf nur tranchenweise erfolgen. Die Fondsleitung bestimmt die Anzahl der neu auszugebenden Anteile, das Bezugsverhältnis für die bisherigen Anleger des Teilvermögens, die Emissionsmethode für das Bezugsrecht und die übrigen Bedingungen in einem separaten Emissionsprospekt. Der Anleger kann seinen Anteil jeweils auf das Ende eines Rechnungsjahres, unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 12 Monaten kündigen. Die Fondsleitung kann unter bestimmten Bedingungen die während eines Rechnungsjahres gekündigten Anteile eines Teilvermögens vorzeitig zurückzahlen (vgl. 17 Ziff. 1 Fondsvertrag). Falls der Anleger die vorzeitige Rückzahlung wünscht, so hat er dies bei der Kündigung schriftlich zu verlangen. Die ordentliche wie 10

11 auch die vorzeitige Rückzahlung erfolgt innerhalb von zwei Monaten nach Abschluss des Rechnungsjahres (vgl. 5 Ziff. 5 Fondsvertrag). Der Nettoinventarwert eines Teilvermögens wird zum Verkehrswert auf Ende des Rechnungsjahres und bei jeder Ausgabe von Anteilen berechnet. Der Nettoinventarwert eines Anteils eines Teilvermögens ergibt sich aus dem Verkehrswert des Vermögens des Teilvermögens, vermindert um allfällige Verbindlichkeiten des Teilvermögens sowie um die bei einer allfälligen Liquidation des Teilvermögens wahrscheinlich anfallenden Steuern, dividiert durch die Anzahl der im Umlauf befindlichen Anteile. Er wird auf einen Rappen gerundet. Der Ausgabepreis ergibt sich aus dem im Hinblick auf die Ausgabe berechneten Nettoinventarwert, zuzüglich der Ausgabekommission. Die Höhe der Ausgabekommission ist aus der nachfolgenden Ziff. 5.3 ersichtlich. Der Rücknahmepreis ergibt sich aus dem im Hinblick auf die Rücknahme berechneten Nettoinventarwert, abzüglich der Rücknahmekommission. Die Höhe der Rücknahmekommission ist aus der nachfolgenden Ziff. 5.3 ersichtlich. Die Nebenkosten für den An- und Verkauf der Anlagen (Handänderungssteuern, Notariatskosten, Gebühren, marktkonforme Courtagen, Abgaben usw.), die einem Teilvermögen aus der Anlage des einbezahlten Betrages bzw. aus dem Verkauf eines dem gekündigten Anteil entsprechenden Teils der Anlagen erwachsen, werden dem entsprechenden Teilvermögen belastet. Es werden Anteilsbruchteile auf drei Stellen nach dem Komma ausgegeben. Die Anteile werden nicht verbrieft, sondern buchmässig geführt. Die Fondsleitung kann die Ausgabe der Anteile eines Teilvermögens jederzeit einstellen sowie Anträge auf Zeichnung oder Umtausch von Anteilen eines Teilvermögens zurückweisen. 5.2 Kotierung der Anteile an der SIX Swiss Exchange Die Anteile des Teilvermögens Patrimonium Swiss Real Estate Fund werden im Standard für Kollektive Kapitalanlagen der SIX Swiss Exchange kotiert. Das Regulatory Board der SIX Swiss Exchange hat die beantragte Kotierung der Anteile des Patrimonium Swiss Real Estate Fund am 21. Oktober 2010 bewilligt. Der Handel der Anteile dieses Teilvermögens über die SIX Swiss Exchange wird per 1. November 2010 aufgenommen und erfolgt in der Rechnungseinheit Schweizer Franken. Die Kotierung der Anteile an der SIX Swiss Exchange hat zum Ziel, den Anlegern zusätzlich zur Möglichkeit, Anteile nach Massgabe der Bestimmungen von Ziff. 5.1 oben bei der Fondsleitung respektive deren Vertriebsträgern zu zeichnen oder zurückzugeben, den Kauf und Verkauf der Anteile an einem liquiden und regulierten Sekundärmarkt, d.h. über die Börse, zu ermöglich. Das Clearing erfolgt über die SIX SIS AG, Zürich. 11

12 Die Kotierung ersetzt den bisherigen ausserbörslichen Handel der Immobilienfondsanteile über die Bank Julius Baer & Co. AG als Market Maker. Es ist zu beachten, dass die sich marktmässig bildenden Kurse von den Nettoinventarwerten der Anteile abweichen können. Hinzu tritt, dass die Entwicklung der Marktpreise der Anteile häufig die allgemeine Entwicklung der Kapital- und Immobilienmärkte, nicht die spezifische Entwicklung des Immobilienportefeuilles des entsprechenden Teilvermögens reflektiert. 5.3 Vergütungen und Nebenkosten Vergütungen und Nebenkosten zulasten der Anleger (Auszug aus 18 des Fondsvertrags) Ausgabekommission zugunsten der Fondsleitung, Depotbank und/oder Vertriebsträgern im In- und Ausland höchstens 5% Rücknahmekommission zugunsten der Fondsleitung, Depotbank und/oder Vertriebsträgern im In- und Ausland zur Zeit höchstens 2% Vergütungen und Nebenkosten zulasten des Teilvermögens Patrimonium Swiss Real Estate Fund (Auszug aus 19 i.v.m. 32 A des Fondsvertrags) Verwaltungskommission der Fondsleitung höchstens 1.05% p.a. Diese wird verwendet für die Leitung, das Asset Management und den Vertrieb des Teilvermögens sowie die Entschädigung der Depotbank für die Verwahrung des Vermögens der Teilvermögen, die Besorgung des Zahlungsverkehrs der Teilvermögen und der sonstigen in 4 des Fondsvertrages aufgeführten Aufgaben. Zusätzlich können dem Immobilienfonds die weiteren in 19 i.v.m. 32A des Fondsvertrags aufgeführten Vergütungen und Nebenkosten in Rechnung gestellt werden. Die im Rahmen der Maximalkommissionen der 19 und 32A effektiv angewandten Sätze sind jeweils aus dem Jahres- und Halbjahresbericht ersichtlich. Die Fondsleitung kann aus dem Bestandteil Vertrieb an die folgenden institutionellen Anleger, welche bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise die Fondsanteile für Dritte halten, Rückvergütungen bezahlen: Lebensversicherungsgesellschaften Pensionskassen und andere Vorsorgeeinrichtungen Anlagestiftungen Schweizerische Fondsleitungen Ausländische Fondsleitungen und -gesellschaften Investmentgesellschaften Sodann kann die Fondsleitung aus dem Bestandteil Vertrieb an die nachstehend bezeichneten Vertriebsträger und -partner Vertriebsentschädigungen bezahlen: bewilligte Vertriebsträger 12

13 Fondsleitungen, Banken, Effektenhändler, die Schweizerische Post sowie Versicherungsgesellschaften Vertriebspartner, die Fondsanteile ausschliesslich bei institutionellen Anlegern mit professioneller Tresorerie platzieren Vermögensverwalter Anlagen in verbundene Zielfonds Bei Anlagen in Anteile eines anderen Immobilienfonds, welche die Fondsleitung unmittelbar oder mittelbar selbst verwaltet, oder die von einer Gesellschaft verwaltet werden, mit der die Fondsleitung durch eine gemeinsame Verwaltung, Beherrschung oder durch eine direkte oder indirekte Beteiligung von mehr als 10 Prozent des Kapitals oder der Stimmen verbunden ist, wird keine Ausgabe- und Rücknahmekommission belastet. Total Expense Ratio Der Koeffizient der gesamten, laufend dem Vermögen des Teilvermögens belasteten Kosten (Total Expense Ratio, TER) betrug: 2007/08: 0.99% 2008/09: 1.29% 2009/ % Gebührenteilungsvereinbarungen und geldwerte Vorteile ( soft commissions ) Die Fondsleitung hat keine Gebührenteilungsvereinbarungen geschlossen. Die Fondsleitung hat keine Vereinbarungen bezüglich so genannten soft commissions geschlossen. 5.4 Publikationen des Umbrella-Immobilienfonds und die Teilvermögen Weitere Informationen über den Umbrella-Immobilienfonds und die Teilvermögen sind im letzten Jahres- bzw. Halbjahresbericht enthalten. Zudem können aktuellste Informationen im Internet unter abgerufen werden. Mit Bezug auf die Kotierungsvorschriften werden die aktuellsten Jahres- und Halbjahresberichte als Bestandteil dieses Prospektes erklärt. Der Prospekt mit integriertem Fondsvertrag, der vereinfachte Prospekt und die Jahres- bzw. Halbjahresberichte können bei der Fondsleitung, der Depotbank und allen Vertriebsträgern kostenlos bezogen werden. Bei einer Fondsvertragsänderung, einem Wechsel der Fondsleitung oder der Depotbank sowie der Auflösung der Teilvermögen erfolgt die Veröffentlichung durch die Fondsleitung im Schweizerischen Handelsamtsblatt (SHAB) sowie auf der elektronischen Plattform " 13

14 Der Ausgabe und Rücknahmepreis bzw. der Nettoinventarwert mit dem Hinweis "exklusiv Kommissionen" wird bei jeder Ausgabe und Rücknahme von Anteilen eines Teilvermögens publiziert. Zudem wird der Nettoinventarwert aller Anteile per Jahresende publiziert. Preisveröffentlichungen erfolgen bei jeder Ausgabe und Rücknahme von Anteilen eines Teilvermögens, die letzten Ausgabe- und Rücknahmepreise und die aktuellen Handelspreise gemäss Ziff. 5.2 werden am ersten Bankarbeitstag einer Woche in Zürich auf der elektronischen Plattform " sowie auf der Website publiziert. Angaben zu den Nettoinventarwerten Ausgabepreis (Nettoinventarwert bei Lancierung) per : CHF Nettoinventarwert per : CHF Nettoinventarwert per : CHF Nettoinventarwert per : CHF Versicherungen der Immobilien Die sich im Eigentum dieses Immobilienfonds befindlichen Immobilien sind grundsätzlich gegen Feuer- und Wasserschäden sowie Schäden infolge haftpflichtrechtlich relevanter Ursachen versichert. Mietertragsausfälle als Folgekosten von Feuer- und Wasserschäden sind in diesem Versicherungsschutz eingeschlossen. Nicht versichert sind jedoch Erdbebenschäden und deren Folgen. 5.6 Verkaufsrestriktionen Bei der Ausgabe und Rücknahme von Anteilen der Teilvermögen dieses Umbrella- Immobilienfonds im Ausland kommen die dort geltenden Bestimmungen zur Anwendung. (a) (b) Eine Vertriebsbewilligung liegt allein für die Schweiz vor. Anteile dieses Immobilienfonds dürfen innerhalb der USA weder angeboten, verkauft noch ausgeliefert werden. Die Fondsleitung und die Depotbank können gegenüber natürlichen oder juristischen Personen in bestimmten Ländern und Gebieten den Verkauf, die Vermittlung oder Übertragung von Anteilen untersagen oder beschränken. 5.7 Ausführliche Bestimmungen Alle weiteren Angaben zum Immobilienfonds wie zum Beispiel die Bewertung des Vermögens der Teilvermögen, die Aufführung sämtlicher dem Anleger und dem Immobilienfonds belasteten Vergütungen und Nebenkosten sowie die Verwendung des Erfolges gehen im Detail aus dem Fondsvertrag hervor. 5.8 Verantwortlichkeit für den Prospekt Die Fondsleitung, Swiss & Global Asset Management AG, Zürich, und die Depotbank, Bank Julius Bär & Co. AG, Zürich, übernehmen die Verantwortung für den Inhalt dieses Prospektes gemäss Schema A Ziff. 4 des Kotierungsreglements der SIX Swiss Exchange. Gemäss Wis- 14

15 sen der Fondsleitung und der Depotbank sind die Angaben richtig und keine wesentlichen Umstände ausgelassen. 15

16 Fondsvertrag A. Allgemeiner Teil I. Grundlagen 1 Bezeichnung; Firma und Sitz von Fondsleitung und Depotbank; Market Maker 1. Unter der Bezeichnung "Patrimonium Real Estate Funds" besteht ein vertraglicher Umbrella- Immobilienfonds schweizerischen Rechts der Art "Immobilienfonds" ("der Umbrella- Immobilienfonds") im Sinne von Art. 25ff. i.v.m. Art. 58ff. und i.v.m. Art. 92f. des Bundesgesetzes über die kollektiven Kapitalanlagen vom 23. Juni 2006 ("KAG"). Zusätzlich zu diesem Allgemeinen Teil sind für jedes Teilvermögen ergänzende Bestimmungen in einem Besonderen Teil festgelegt. Der Allgemeine Teil und die ergänzenden Bestimmungen des Besonderen Teils bilden insgesamt den Fondsvertrag dieses Umbrella-Immobilienfonds. 2. Zurzeit ist das folgende Teilvermögen ausgegeben: - Patrimonium Swiss Real Estate Fund 3. Fondsleitung ist die Swiss & Global Asset Management AG, mit Sitz in Zürich. 4. Depotbank ist die Bank Julius Bär & Co. AG, mit Sitz in Zürich. 5. Die Anteile der Teilvermögen müssen entweder börslich oder ausserbörslich regelmässig gehandelt werden. Die Depotbank und/oder eine andere Bank oder ein Effektenhändler mit Sitz oder Niederlassung in der Schweiz nimmt dabei für die Teilvermögen des Umbrella- Immobilienfonds die Funktion eines Market Makers wahr. Es können auch mehrere Market Maker ernannt werden. II. Rechte und Pflichten der Vertragsparteien 2 Der Fondsvertrag Die Rechtsbeziehungen zwischen Anlegern einerseits und Fondsleitung sowie Depotbank andererseits werden durch den vorliegenden Fondsvertrag und die einschlägigen Bestimmungen der Kollektivanlagengesetzgebung geordnet. 3 Die Fondsleitung 1. Die Fondsleitung verwaltet die Teilvermögen für Rechnung der Anleger selbständig und in eigenem Namen. Sie entscheidet insbesondere über die Ausgabe von Anteilen, die Anlagen sowie deren Bewertung. Sie berechnet den Nettoinventarwert der Teilvermögen und setzt Ausgabeund Rücknahmepreise sowie Gewinnausschüttungen fest. Sie macht alle zum Umbrella- Immobilienfonds bzw. den Teilvermögen gehörenden Rechte geltend. 2. Die Fondsleitung und ihre Beauftragten unterliegen der Treue-, Sorgfalts- und Informationspflicht. Sie handeln unabhängig und wahren ausschliesslich die Interessen der 16

17 Anleger. Sie treffen die organisatorischen Massnahmen, die für eine einwandfreie Geschäftsführung erforderlich sind. Sie gewährleisten eine transparente Rechenschaftsablage und informieren angemessen über diesen Umbrella-Immobilienfonds bzw. die Teilvermögen. 3. Die Fondsleitung kann für alle oder einzelne Teilvermögen die Anlageentscheide, die Verwaltung und die technische Betreuung der Immobilienwerte sowie weitere Teilaufgaben delegieren, soweit dies im Interesse einer sachgerechten Verwaltung liegt. Sie beauftragt ausschliesslich Personen, die für die einwandfreie Ausführung der Aufgaben qualifiziert sind, und stellt die Instruktion sowie Überwachung und Kontrolle der Durchführung des Auftrags sicher. Sie ist auch berechtigt, die Fällung der laufenden Anlageentscheide für alle oder einzelne Teilvermögen an die Depotbank zu delegieren, sofern deren Interessen nicht mit denen der Fondsleitung oder der Anleger kollidieren können. Für Handlungen ihrer Beauftragten haftet die Fondsleitung wie für eigenes Handeln. 4. Die Fondsleitung kann mit Zustimmung der Depotbank eine Änderung dieses Fondsvertrags bei der Aufsichtsbehörde zur Genehmigung einreichen (vgl. 26) sowie mit Genehmigung der Aufsichtsbehörde weitere Teilvermögen eröffnen. 5. Die Fondsleitung kann einzelne Teilvermögen mit anderen Teilvermögen oder mit anderen Immobilienfonds gemäss den Bestimmungen von 24 vereinigen oder gemäss den Bestimmungen von 25 auflösen. 6. Die Fondsleitung haftet dem Anleger dafür, dass die Immobiliengesellschaften, die zum Umbrella-Immobilienfonds gehören, die Vorschriften der Kollektivanlagengesetzgebung und des Fondsvertrages einhalten. 7. Die Fondsleitung sowie deren Beauftragte und die ihnen nahe stehenden natürlichen und juristischen Personen sind nicht berechtigt, Immobilienwerte von den Teilvermögen zu übernehmen oder an diese zu übertragen. 8. Die Fondsleitung hat Anspruch auf die in den 18 und 19 vorgesehenen Vergütungen, auf Befreiung von den Verbindlichkeiten, die sie in der richtigen Erfüllung ihrer Aufgaben eingegangen ist, und auf Ersatz der Aufwendungen, die sie zur Erfüllung dieser Verbindlichkeiten gemacht hat. Die persönliche Haftung des Anlegers ist ausgeschlossen; die Ansprüche werden aus den Mitteln des entsprechenden Teilvermögens erfüllt. 4 Die Depotbank 1. Die Depotbank bewahrt das Vermögen der Teilvermögen, insbesondere auch unbelehnte Schuldbriefe sowie die Aktien der Immobiliengesellschaften. Sie besorgt die Ausgabe und Rücknahme der Fondsanteile sowie den Zahlungsverkehr für die Teilvermögen. 2. Die Depotbank und ihre Beauftragten unterliegen der Treue-, Sorgfalts- und Informationspflicht. Sie handeln unabhängig und wahren ausschliesslich die Interessen der Anleger. Sie treffen die organisatorischen Massnahmen, die für eine einwandfreie Geschäftsführung erforderlich sind. Sie gewährleisten eine transparente Rechenschaftsablage und informieren angemessen über diesen Umbrella-Immobilienfonds bzw. der Teilvermögen. 17

18 3. Die Depotbank kann Dritt- und Sammelverwahrer im In- oder Ausland mit der Aufbewahrung des Vermögens der Teilvermögen beauftragen. Die für die laufende Verwaltung von Immobilienanlagen verwendeten Konti können mit Einverständnis der Depotbank durch die Fondsleitung und ihre Beauftragten auch bei Drittbanken im In- und Ausland oder der Schweizer Post geführt werden. Die Depotbank haftet für gehörige Sorgfalt bei der Wahl und Instruktion der Dritten sowie bei der Überwachung der dauernden Einhaltung der Auswahlkriterien. Der Prospekt enthält Ausführungen zu den damit verbundenen Risiken. 4. Die Depotbank sorgt dafür, dass die Fondsleitung das Gesetz und den Fondsvertrag beachten. Sie prüft, ob die Berechnung des Nettoinventarwertes und der Ausgabe- und Rücknahmepreise sowie die Anlageentscheide Gesetz und Fondsvertrag entsprechen und ob der Erfolg nach Massgabe des Fondsvertrags verwendet wird. Für die Auswahl der einzelnen Anlagen, welche die Fondsleitung im Rahmen der Anlagevorschriften trifft, ist die Depotbank nicht verantwortlich. 5. Soweit die Anlage des Vermögens eines Teilvermögens in Anteilen von anderen Zielfonds erfolgt, obliegt die Verwahrung von deren Vermögenswerten den jeweiligen Zielfonds. Die Depotbank haftet, sofern sie nicht gleichzeitig Depotbank des Zielfonds ist, nicht für die Aufbewahrung des Vermögens der einzelnen Zielfonds. 6. Die Depotbank hat Anspruch auf die in 18 und 19 vorgesehenen Vergütungen, auf Befreiung von den Verbindlichkeiten, die sie in richtiger Erfüllung ihrer Aufgaben eingegangen ist, und auf Ersatz der Aufwendungen, die sie zur Erfüllung dieser Verbindlichkeiten gemacht hat. 7. Die Depotbank sowie deren Beauftragte und die ihnen nahe stehenden natürlichen und juristischen Personen sind nicht berechtigt, Immobilienwerte von den Teilvermögen zu übernehmen oder an diese zu übertragen. 5 Die Anleger 1. Die Anleger erwerben mit Vertragsabschluss und Einzahlung in bar eine Forderung gegen die Fondsleitung auf Beteiligung am Vermögen und am Ertrag eines Teilvermögens. Die Forderung der Anleger ist in Anteilen, gegebenenfalls einer Anteilsklasse eines Teilvermögens begründet. 2. Die Anleger sind nur zur Einzahlung des von ihnen gezeichneten Anteils in das entsprechende Teilvermögen verpflichtet. Ihre persönliche Haftung für Verbindlichkeiten des Umbrella- Immobilienfonds bzw. des entsprechenden Teilvermögens ist ausgeschlossen. 3. Die Anleger sind nur am Vermögen und am Erfolg desjenigen Teilvermögens berechtigt, an dem sie beteiligt sind. Für die auf das einzelne Teilvermögen entfallenden Verbindlichkeiten haftet nur das entsprechende Teilvermögen des Fonds. 4. Die Anleger erhalten bei der Fondsleitung jederzeit die erforderlichen Auskünfte über die Grundlagen für die Berechnung des Nettoinventarwertes pro Anteil. Machen die Anleger ein Interesse an näheren Angaben über einzelne Geschäfte der Fondsleitung geltend, so erteilt ihnen die Fondsleitung auch darüber jederzeit Auskunft. Die Anleger können beim Gericht am Sitz der Fondsleitung verlangen, dass die Prüfgesellschaft oder eine andere sachverständige Person den abklärungsbedürftigen Sachverhalt untersucht und ihnen darüber Bericht erstattet. 18

19 5. Die Anleger können den Fondsvertrag unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 12 Monaten jeweils auf Ende eines Rechnungsjahres kündigen, indem sie die Auszahlung ihres Anteils am entsprechenden Teilvermögen in bar verlangen. Die Fondsleitung kann unter bestimmten Bedingungen die während eines Rechnungsjahres gekündigten Anteile gemäss 17 Ziff. 1 vorzeitig zurückzahlen. Die ordentliche wie auch die vorzeitige Rückzahlung erfolgen innerhalb von maximal zwei Monaten nach Abschluss des Rechnungsjahres. 6. Die Anleger sind verpflichtet, der Fondsleitung, der Depotbank und ihren Beauftragten gegenüber auf Verlangen nachzuweisen, dass sie die gesetzlichen oder fondsvertraglichen Voraussetzungen für die Beteiligung an einem Teilvermögen oder einer Anteilsklasse erfüllen bzw. nach wie vor erfüllen. Überdies sind sie verpflichtet, die Fondsleitung, die Depotbank und deren Beauftragte umgehend zu informieren, sobald sie diese Voraussetzungen nicht mehr erfüllen. 7. Die Anteile eines Anlegers müssen durch die Fondsleitung in Zusammenarbeit mit der Depotbank zum jeweiligen Rücknahmepreis zwangsweise zurückgenommen werden, wenn: (a) (b) dies zur Wahrung des Rufes des Finanzplatzes, namentlich zur Bekämpfung der Geldwäscherei, erforderlich ist; die Anleger die gesetzlichen oder vertraglichen Voraussetzungen zur Teilnahme an einem Teilvermögen oder einer Anteilsklasse nicht mehr erfüllen. 8. Zusätzlich können die Anteile eines Anlegers durch die Fondsleitung in Zusammenarbeit mit der Depotbank zum jeweiligen Rücknahmepreis zwangsweise zurückgenommen werden, wenn: (a) (b) (c) die Beteiligung des Anlegers an einem Teilvermögen oder einer Anteilsklasse geeignet ist, die wirtschaftlichen Interessen der übrigen Anleger massgeblich zu beeinträchtigen, insbesondere wenn die Beteiligung steuerliche Nachteile für den Umbrella- Immobilienfonds bzw. ein Teilvermögen oder dessen bzw. deren Anleger im In- oder Ausland zeitigen kann; Anleger ihre Anteile in Verletzung von Bestimmungen eines auf sie anwendbaren in- oder ausländischen Gesetzes, dieses Fondsvertrags oder des Prospekts erworben haben oder halten; die wirtschaftlichen Interessen der Gesamtheit der Anleger beeinträchtigt wird oder beeinträchtigt werden kann. 9. Anstelle einer zwangsweisen Rücknahme kann der betroffene Anleger in Absprache mit der Fondsleitung und der Depotbank einen börslichen (bei Kotierung der Anteile) oder einen ausserbörslichen Verkauf seiner Anteile vornehmen. 19

20 6 Anteile und Anteilsklassen 1. Die Fondsleitung kann mit Zustimmung der Depotbank und Genehmigung der Aufsichtsbehörde für jedes Teilvermögen jederzeit verschiedene Anteilsklassen schaffen, aufheben oder vereinigen. Alle Anteilsklassen eines Teilvermögens berechtigen zur Beteiligung am ungeteilten Vermögen des entsprechenden Teilvermögens, welches seinerseits nicht segmentiert ist. Diese Beteiligung kann aufgrund klassenspezifischer Kostenbelastungen oder aufgrund klassenspezifischer Erträge unterschiedlich ausfallen und die verschiedenen Anteilsklassen eines Teilvermögens können deshalb einen unterschiedlichen Nettoinventarwert pro Anteil ausweisen. Für klassenspezifische Kostenbelastungen haftet das Vermögen des entsprechenden Teilvermögens als Ganzes. 2. Die Schaffung, Aufhebung oder Vereinigung von Anteilsklassen wird in den Publikationsorganen bekannt gemacht. Nur die Vereinigung gilt als Änderung des Fondsvertrages im Sinne von Die verschiedenen Anteilsklassen können sich namentlich hinsichtlich Kostenstruktur, Referenzwährung, Währungsabsicherung, Ausschüttung oder Thesaurierung der Erträge, Mindestanlage sowie Anlegerkreis, einschliesslich des steuerlichen Status, unterscheiden. Vergütungen und Kosten werden nur derjenigen Anteilsklasse belastet, der eine bestimmte Leistung zukommt. Vergütungen und Kosten, die nicht eindeutig einer Anteilsklasse zugeordnet werden können, werden den einzelnen Anteilsklassen im Verhältnis zum Vermögen des Teilvermögens belastet. 4. Es bestehen gegebenenfalls je Teilvermögen die im Besonderen Teil aufgeführten Anteilsklassen. 5. Die Anteile werden nicht verbrieft, sondern ausschliesslich buchmässig geführt. Der Anleger ist nicht berechtigt, die Aushändigung eines Anteilscheins zu verlangen. Es werden Anteilsbruchteile auf drei Stellen nach dem Komma ausgegeben. 6. Eine allfällige Mindestanlage der Anleger je Teilvermögen und gegebenenfalls je Anteilsklasse ist im Prospekt genannt. 7. Die Fondsleitung ist verpflichtet, Anleger, welche die Voraussetzungen zum Halten einer Anteilsklasse nicht mehr erfüllen, aufzufordern, ihre Anteile innert 30 Kalendertagen im Sinne von 17 zurückzugeben, an eine Person zu übertragen, die die genannten Voraussetzungen erfüllt oder in Anteile einer anderen Klasse umzutauschen, deren Bedingungen sie erfüllen. Leistet der Anleger dieser Aufforderung nicht Folge, kann die Fondsleitung in Zusammenarbeit mit der Depotbank entweder einen zwangsweisen Umtausch in eine andere Anteilsklasse dieses Immobilienfonds oder, sofern dies nicht möglich ist, eine zwangsweise Rücknahme im Sinne von 5 Ziff. 7 der betreffenden Anteile vornehmen. Vorbehalten bleiben die Bestimmungen von 5 Ziff

21 III. Richtlinien der Anlagepolitik A. Anlagegrundsätze 7 Einhaltung der Anlagevorschriften 1. Die Fondsleitung legt die Mittel der Teilvermögen unter Wahrung des Grundsatzes der Risikoverteilung in die nachfolgend genannten Anlagen an. Dabei sind Gesichtspunkte wie Nutzungsart, Alter, Bausubstanz und Lage angemessen zu berücksichtigen. Teilvermögen können ihre Anlagen indes nach Massgabe der Bestimmungen des Besonderen Teils auf Wohnbauten oder auf kommerzielle Bauten fokussieren, sofern bei einer Gesamtbetrachtung der verschiedenen Faktoren eine angemessene Risikoverteilung erzielt wird. 2. Bei der Auswahl der einzelnen Anlagen jedes Teilvermögens und zur Umsetzung der Anlagepolitik gemäss 8 und den sachbezüglichen Bestimmungen des Besonderen Teils beachtet die Fondsleitung im Sinne einer ausgewogenen Risikoverteilung die nachfolgenden und für die Teilvermögen jeweils im Besonderen Teil ergänzten Grundsätze und prozentualen Beschränkungen. Diese beziehen sich auf das Vermögen der einzelnen Teilvermögen zu Verkehrswerten und sind ständig einzuhalten. Die Teilvermögen müssen die Anlagebeschränkungen zwei Jahre nach dem Liberierungsdatum der Erstemission (Lancierung) des entsprechenden Teilvermögens erfüllen. 3. Werden die Beschränkungen gemäss Ziff. 2 durch Marktveränderungen oder Veränderungen des Vermögens des entsprechenden Teilvermögens über- bzw. unterschritten, so müssen die Anlagen unter Wahrung der Interessen der Anleger innerhalb einer angemessenen Frist auf das zulässige Mass zurückgeführt werden. Werden Beschränkungen in Verbindung mit Derivaten gemäss 13 nachstehend durch eine Veränderung des Deltas verletzt, so ist der ordnungsgemässe Zustand unter Wahrung der Interessen der Anleger innerhalb von drei Bankwerktagen wieder herzustellen. 8 Anlageziel und Anlagepolitik 1. Das Anlageziel jedes Teilvermögens ist im Besonderen Teil dieses Fondsvertrags genannt. 2. Die Fondsleitung kann das Vermögen der Teilvermögen grundsätzlich in die nachfolgenden Anlagen investieren, wobei der Besondere Teil dieses Fondsvertrages die jeweils zulässigen Anlagen präzisiert: (a) (b) Grundstücke, einschliesslich Zugehör, umfassend (aa) Wohnbauten (ab) Kommerziell genutzte Bauten (ac) Bauten mit gemischter Nutzung (ad) Stockwerkeigentum (ae) Bauland, unbebaut (af) Bauland, incl. Abbruchobjekte und angefangene Bauten; (ag) Baurechtsgrundstücke. Grundpfandrechte (Schuldbriefe und andere vertragliche Grundpfandrechte). 21

22 (c) Indirekte Anlagen in Immobilien (ca) Beteiligungen an und Forderungen gegen Immobiliengesellschaften, deren Zweck einzig der Erwerb und Verkauf, die Vermietung und Verpachtung eigener Grundstücke ist, sofern mindestens zwei Drittel ihres Kapitals und ihrer Stimmen im entsprechenden Teilvermögen vereinigt sind. (cb) Anteile an anderen Immobilienfonds, einschliesslich Real Estate Investment Trusts (REITS), die an einer Börse oder an einem anderen geregelten, dem Publikum offen stehenden Markt gehandelt werden. (cc) Aktien von und Zertifikate auf in- und ausländischen Immobilieninvestmentgesellschaften, die an einer Börse oder an einem anderen geregelten, dem Publikum offen stehenden Markt gehandelt werden. (d) Bei den Anlagen gemäss litt. a und b sowie bei den indirekten Anlagen in Immobilien gemäss lit. ca oben kann es sich um ausländische Grundstücke bzw. Grundpfandrechte auf solchen handeln, sofern der Wert der Grundstücke hinreichend beurteilt werden kann. (e) In- und ausländische Immobilienfonds und Immobilieninvestmentgesellschaften gemäss lit. cb und cc oben können ganz oder teilweise ausländische Grundstücke halten. Sofern solche Anlagen eine indirekte Beteiligung an ausländischen Grundstücken umfassen, ist dies für ein Teilvermögen jeweils im Besonderen Teil ausdrücklich zu erwähnen. (f) Die Fondsleitung darf unter Vorbehalt von 19 Ziff. 7 unten Anteile von Zielfonds erwerben, die unmittelbar oder mittelbar von ihr selbst oder von einer Gesellschaft verwaltet werden, mit der sie durch gemeinsame Verwaltung oder Beherrschung oder durch eine direkte oder indirekte Beteiligung von mehr als 10% des Kapitals oder der Stimmen verbunden ist. 3. Als kommerziell genutzte Bauten gemäss Ziff. 2 lit. ab gelten solche, bei denen der kommerzielle Anteil des Liegenschaftsertrages mindestens 60%, als gemischt genutzte Bauten gemäss Ziff. 1 lit. ac solche, bei denen dieser mehr als 20%, aber weniger als 60% ausmacht. 4. Unbebautes Bauland i.s. von Ziff. 2 lit. ae muss erschlossen und für eine umgehende Überbauung geeignet sein. 5. Immobilienanlagen in gewöhnlichem Miteigentum (d.h. nicht im Stockwerkeigentum) sind zulässig, wenn die Fondsleitung einen beherrschenden Einfluss ausübt, indem sie über die Mehrheit der Miteigentumsanteile und Stimmen verfügt und die weiteren Voraussetzungen von Art. 88 Ziff. 2 und 3 KKV erfüllt sind. Vorbehalten bleiben überdies Miteigentumsanteile an Gemeinschaftsanlagen in Zusammenhang mit Grundstücken, die zu einer Gesamtüberbauung gehören (Art. 88 Abs. 4 KKV). B. Risikoverteilung und Risikobeschränkung von direkten und indirekten Immobilienanlagen 9 Die Anlagen sind nach Objekten, deren Nutzungsart, Alter, Bausubstanz und Lage zu verteilen; der Besondere Teil kann jedoch für einzelne Teilvermögen eine Fokussierung auf eine spezifische Nutzungsart vorsehen. Die Fondsleitung beachtet bei der Verfolgung der in 8 beschrie- 22