NEWSLETTER BREIHOLDT & VOSCHERAU, Büschstr.12, Hamburg

Transkript

1 NEWSLETTER, Büschstr.12, Hamburg Ausgabe: 06/2007 Kalte Räumung : Darf der Vermieter nach wirksamer Kündigung die Wasser- und Stromzufuhr unterbrechen? (LG Berlin, Urt. v S 220/06) Sachverhalt: Der Mieter zahlt seit mehr als einem Jahr keine Miete. Der Vermieter kündigt fristlos. Um seiner Kündigung Nachdruck zu verleihen, stellt er in einem nur ihm zugänglichen Kellerraum die Wasserzufuhr ab und unterbricht auch die Stromversorgung. Mit einem Eilantrag an das Gericht wollen die Mieter erreichen, dass der Vermieter verpflichtet wird, die Strom- und Wasserzufuhr wieder herzustellen. Was sagt das Gericht? Das Landgericht Berlin gibt den Mietern nur teilweise Recht: Sie können Wiederherstellung der Stromversorgung verlangen, nicht aber Wiederherstellung der Wasserzufuhr. Die Differenzierung begründet das Gericht wie folgt: Der Strom wurde den Mietern aufgrund ihres Vertrages mit dem Stromversorger geliefert. In diese Vertragsbeziehung hat der Vermieter aktiv eingegriffen, als er die Stromzufuhr unterbrach. Dies ist verbotene Eigenmacht und damit unzulässig. Während das Unterbrechen der Stromzufuhr also ein aktives Tun ist, handelt es sich beim Abdrehen des Wassers um ein Unterlassen. Denn der Vermieter hat ursprünglich die Wohnung mit Wasser versorgt und die Kosten auf die Mieter umgelegt. Nach der Kündigung hat er diese Versorgungsleistung nicht mehr erbracht. Ein solches Unterlassen wäre nur dann verbotene Eigenmacht, wenn eine Pflicht zum Tun bestünde. Und das war hier nicht der Fall: Mit Beendigung des Mietverhältnisses war der Vermieter nicht mehr verpflichtet, die Wohnung mit Büschstr Hamburg

2 Wasser zu versorgen. Deshalb haben die Mieter auch keinen Anspruch auf Wiederherstellung der Wasserversorgung. Praxishinweis: Während der Vermieter die Verträge mit dem Wasserversorger und Fernwärmelieferanten i.d.r. selbst schließt und die Kosten auf die Mieter umlegt, ist Vertragspartei des Stromlieferanten zumeist der Mieter. In eine solche Rechtsbeziehung zwischen dem Mieter und dem Dritten darf der Vermieter nicht eingreifen auch nicht bei erheblichen Zahlungsrückständen. Aber auch die kalte Räumung durch Abdrehen von Wasser und Heizung genügt meist, um den Mieter preisgünstig aus der Wohnung hinauszukomplimentieren. Allerdings sollte immer im Einzelfall eine Interessenabwägung vorgenommen werden. Denn dieses Vorgehen ist nur bei einer besonders schwerwiegenden Verletzung der vertraglichen Pflichten zulässig (hier: Zahlungsverzug über 12 Monate!).. Betriebskostenabrechnung: Müssen Kürzungsbeträge auswiesen sein? (BGH, Urt. v VIII ZR 1/06) Sachverhalt: Die Vermieterin rechnet fristgemäß über die Betriebs- und Heizkosten ab. Von den jeweiligen Gesamtkosten zieht sie die nicht umlagefähigen Kostenanteile ab und verteilt den Rest auf die Mieter. In der Abrechnung ist diese Kürzung bei den meisten Kostenarten angegeben und auch erläutert. Bei den Kostenarten Hauswart, Grundsteuer und Be- bzw. Entwässerung sind hingegen nur die bereinigten Kosten angegeben. Ein Hinweis auf die vorgenommenen Kürzungen fehlt. Die Abrechnung endet mit einem Nachzahlungsbetrag von rd. 130, den der Mieter nicht begleichen will. Er meint, die Abrechnung sei nicht nachvollziehbar. Die Vermieterin erhebt Nachzahlungsklage. Während des Gerichtsverfahrens nach Ablauf der einjährigen Abrechnungsfrist ergänzt sie die Abrechnung um die fehlenden Erläuterungen. Was sagt das Gericht? Es stellt sich auf die Seite des Mieters. Die Vermieterin hat innerhalb der Abrechnungsfrist keine formell ordnungsgemäße Abrechnung vorgelegt. Deshalb hat sie keinen Anspruch auf die Nachforderung. Die Argumentation des Gerichts: Eine Betriebskostenabrechnung muss mindestens alle Gesamtkosten in voller Höhe auflisten, und zwar auch dann, wenn Teile der Kosten gar nicht auf die Mieter umgelegt werden können. Die Angabe bloß der umlagefähigen Kosten genügt nicht. Der Mieter muss schon aus der Abrechnung selbst entnehmen können, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab Büschstr Hamburg

3 abgezogen wurden; dies hat schließlich Einfluss auf die ihm angelasteten Kosten. Im vorliegenden Fall hat die Vermieterin also eine fehlerhafte Abrechnung vorgelegt. Die Korrektur ist nicht rechtzeitig erfolgt. Sie wäre nur innerhalb der einjährigen Abrechnungsfrist möglich gewesen. Zwar ist nicht die ganze Abrechnung mangelhaft, sondern nur drei Einzelpositionen, die sich unschwer herausrechnen lassen. Das hilft der Vermieterin aber nicht. Denn wenn man die unwirksamen Posten herausrechnet, führt die Abrechnung nicht mehr zu einem Nachzahlungsbetrag. Praxishinweis: Die Entscheidung ist von großer Bedeutung, weil sie den weit überwiegenden Teil der Abrechnungen in der Wohn- und Geschäftsraummiete betrifft. In der Praxis rechnen die Verwalter mühsam die nicht umlegbaren Anteile aus den Betriebskosten heraus und lassen diese Operation in der Abrechnung lieber unerwähnt, um unerfreuliche Diskussionen mit den Mietern zu vermeiden. Davon ist in Zukunft dringend abzuraten! Es müssen immer die vollen Gesamtkosten ausgewiesen und die Abzüge erläutert werden. Betriebspflicht im Einkaufszentrum: Ist der Verweis auf gesetzlichen Ladenschlusszeiten statisch oder dynamisch zu verstehen? (BGH, Beschl. v XII ZR 121/04) Sachverhalt: Es geht um ein Fotogeschäft in einem Leipziger Einkaufszentrum. Laut Mietvertrag ist der Mieter verpflichtet, das Geschäft im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen über die Ladenschlusszeiten zu den vom Vermieter festgelegten Öffnungszeiten offen zu halten. Bei Vertragsschluss im Jahr 1994 dürfen Geschäfte wochentags von 7 bis Uhr öffnen. Seit 1996 müssen die Geschäfte erst um 20 Uhr schließen legt der Vermieter fest, dass alle Ladenmieter ihre Geschäfte zwischen 10 und 20 Uhr zu öffnen haben. Der Mieter schließt sein Fotogeschäft jedoch wie bisher um Uhr. Der Vermieter will den Mieter zu Einhaltung der Kernöffnungszeiten verpflichten. Was sagt das Gericht? Das Gericht klärt, wie die Vertragsklausel über die Öffnungszeiten auszulegen ist. Laut BGH sind zwei Sichtweisen möglich: Büschstr Hamburg

4 1. Es handelt sich um eine statische Verweisung auf die im Zeitpunkt des Vertragsschlusses 1994 geltenden Ladenschlusszeiten. 2. Es ist dynamische Verweisung auf die jeweils aktuell gültigen Regelungen. Welche Auslegung richtig ist, hängt davon ab, ob es sich bei der Klausel um eine Formularklausel des Vermieters oder um eine Individualvereinbarung handelt. Formularklauseln müssen im Zweifelsfall zu Ungunsten des Vermieters ausgelegt werden. Hier wäre ein statischer Verweis auf die Ladenschlusszeiten im Jahr 1994 für den Vermieter ungünstiger, weil er dann nicht durchsetzen könnte, dass der Mieter sein Geschäft bis 20 Uhr offen hält. Handelt es hingegen um eine Individualvereinbarung, kann diese ohne weiteres auch dahin ausgelegt werden, dass die jeweils geltenden gesetzlichen Ladenöffnungszeiten maßgeblich sein sollen. Diese Auslegung liegt insbesondere dann nahe, wenn schon bei Vertragsabschluss mit längeren gesetzlichen Öffnungszeiten zu rechnen war. Welche Variante nun richtig ist, lässt der BGH offen. Zwischenzeitlich hatten die Parteien den Mietvertrag einverständlich aufgehoben; eine Entscheidung war also nicht mehr erforderlich. Praxishinweis: Ein höchst aktuelles Problem: Seit der Ladenschluss Ländersache ist, haben die Länder die Ladenöffnungszeiten überwiegend völlig freigegeben (Ausnahme: Sonn- und Feiertage). Dies führt zu Problemen bei alten Mietverträgen, die auf die jeweils geltenden Ladenschlusszeiten verweisen, also eine dynamische Verweisung enthalten. Darf der Vermieter wie im vom BGH entschiedenen Fall die Ladenzeiten bestimmen, muss er dies nach billigem Ermessen tun. Ansonsten muss ermittelt werden, was die Parteien vereinbart hätten, wenn sie die Änderung vorhergesehen hätten. Verwalterhonorar: Steht dem Verwalter auch dann ein Honorar zu, wenn seine Bestellung unwirksam war? (OLG München, Beschl. v Wx 028/06) Sachverhalt: Ein Verwalter wird für den Zeitraum bis bestellt. Einige Eigentümer fechten den Bestellungsbeschluss an. Am verlangen sie schriftlich vom Verwalter, zum eine außerordentliche Eigentümerversammlung einzuberufen. Zweck der Versammlung soll die sofortige Abwahl des Verwalters sein. Der Verwalter beruft die verlangte Versammlung aber Büschstr Hamburg

5 erst rund 3 Monate später zum ein. Er wird dann tatsächlich abberufen und der Verwaltervertrag beendet. Im Dezember 2002 entscheidet das Gericht, dass der Bestellungsbeschluss von Anfang an ungültig war. Der Verwalter verlangt dennoch seine Vergütung für den Zeitraum bis Was sagt das Gericht? Das OLG München spricht dem Verwalter nur einen Teil der verlangen Vergütung zu. Die erfolgreiche Anfechtung des Bestellungsbeschlusses führte zwar dazu, dass die Bestellung rückwirkend unwirksam wurde, der Verwalter also gar kein Amt hatte. Aber auch der amtslose Verwalter kann nach Ansicht des Gerichts grundsätzlich die vereinbarte Vergütung verlangen. Damit die anstehenden Angelegenheiten in der Schwebezeit geregelt werden können, muss der Verwalter ein Mindestmaß an Aufgaben wahrnehmen. Dafür kann er dann auch Vergütung verlangen. Aber: Der Verwalter hat sich treuwidrig verhalten, weil er die beantragte außerordentliche Eigentümerversammlung nicht umgehend einberufen hat. Zwar liegt es grundsätzlich im Ermessen des Verwalters, wann er eine Versammlung einberuft. Wenn es aber um seine eigene Abberufung geht, muss er umgehend zu einem zeitnahen Termin einladen. Hier hätte die Versammlung bereits an dem von den Wohnungseigentümern vorgeschlagenen Termin am stattfinden können und müssen. Hätte der Verwalter seine Einberufungspflicht erfüllt, wäre er schon am abberufen worden. Deshalb ist es rechtmissbräuchlich, wenn er Vergütung für die Zeit nach diesem Termin verlangt. Ein Anspruch besteht somit nur für den Zeitraum bis Praxishinweis: Dass der Verwalter auch bei unwirksamer Bestellung für die Zeit, in der er tatsächlich für die Gemeinschaft tätig war, ein Honorar verlangen kann, liegt auch im Interesse der Wohnungseigentümer. Für sie ist es nämlich nur vorteilhaft, wenn der Verwalter seine Aufgaben und Befugnisse vollständig wahrnimmt, solange nicht geklärt ist, ob die Bestellung wirksam war. Der Vergütungsanspruch des Verwalters ergibt sich in einem solchen Fall aus dem Verwaltervertrag, dessen Gültigkeit von der Wirksamkeit des Bestellungsbeschlusses unabhängig ist. Büschstr Hamburg