03/16 Planung Galgenbuck, Baden-Dättwil; Phase 2, Erarbeitung eines Entwicklungsrichtplans mit Partizipationsmodell; Planungskreditabrechnung

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1 Baden, 14. Dezember 2015 Der Stadtrat an den Einwohnerrat 03/16 Planung Galgenbuck, Baden-Dättwil; Phase 2, Erarbeitung eines Entwicklungsrichtplans mit Partizipationsmodell; Planungskreditabrechnung Antrag: Die Abrechnung des Planungskredits für das Projekt "Galgenbuck, Baden-Dättwil; Phase 2, Entwicklungsrichtplan mit Partizipationsmodell", schliessend mit CHF 342'943.45, sei zu genehmigen. Sehr geehrter Herr Präsident Sehr geehrte Damen und Herren 1 Sachverhalt/Ausgangslage Der Einwohnerrat hat an der Sitzung vom 23. Juni 2009 für die Phase 2 der Planung Galgenbuck, Baden-Dättwil, die Erarbeitung eines Entwicklungsrichtplans mit Partizipationsmodell, einen Planungskredit von CHF 280'000 (Preisstand Juni 2009) und an der Sitzung vom 27. März 2012 einen Zusatzkredit von CHF 64'000 (Preisstand Januar 2012) bewilligt. Der bewilligte Kredit beträgt damit insgesamt CHF 344'000. Ausgehend vom städtebaulichen Konzept des Ateliers für Städtebau, Van de Wetering, Zürich, (Studienverfahren, 2008) sollten die Entwicklungsziele, Kennwerte und Rahmenbedingungen für das neue Quartier Galgenbuck in einem behördenverbindlichen Entwicklungsrichtplan (ERP) festgehalten werden. Weil die Eigentumsverhältnisse für die Entwicklung neu geregelt werden müssen, ist ein Partizipationsmodell entwickelt worden, das die Zuordnung der anrechenbaren Geschossflächen, die Landumlegung und die Pflichtbeiträge der Grundeigentümer an die Infrastruktur (Erschliessung) ermittelt und festlegt.

2 2 Vorgehen und Projektablauf 2.1 Organisation Projektsteuerung und Projektleitung lagen bei der Abteilung Entwicklungsplanung. Die Begleitkommission bestand aus Mitgliedern des Einwohnerrats, Vertretungen verwaltungsinterner Stellen und externen Fachexperten. Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt, mit den Abteilungen Raumentwicklung und Verkehr, die Kantonsarchäologie, der Dorfverein Dättwil und die Gemeinde Fislisbach wurden miteinbezogen. Im November 2010 wurden die Vorstände der IG Dättwil und des Dorfvereins Dättwil informiert. Am 1. April 2011 wurde an der Versammlung des Dorfvereins über den aktuellen Stand der Planung informiert. Die Eigentümer erhielten periodisch Informationen über den Planungsstand. 2.2 Teilaufgaben Entwicklungsrichtplan (ERP) (2009 bis 2011) Das Dokument besteht aus ERP-Bestimmungen, Plänen und Erläuterungen. Für das weitere Planungsverfahren wurde ein Planungsbericht nach 41 des Raumplanungsgesetzes erarbeitet. Der Stadtrat hat den ERP im Juni 2011 vorläufig und im März 2013 definitiv beschlossen. Erschliessung (2009 bis 2010) Die Studie "Mellingerstrasse K268; Auswirkungen der Planung Galgenbuck, verkehrstechnische Analyse", Ingenieur- und Planungsbüro Bühlmann, Zollikon, ist als Anfang der Lösungssuche zu betrachten und hat die Diskussion mit dem Kanton sowie den benachbarten Gemeinden eingeleitet. Die Machbarkeit der im ERP vorgeschlagenen Brücke über die Bahngleise wurde überprüft und bestätigt, sowie eine Kostenschätzung vorgenommen. Begleitstudien Mit der Ausrichtung des Wohnangebots auf die adäquaten Zielgruppen war das Büro Fahrländer Partner AG, Zürich, beauftragt (Positionierung Galgenbuck, Sozialraum- und Wohnungsmarktanalyse, Mikrolage, Zielgruppen). Das Büro Matousek, Baumann & Niggli, Baden, hat ein Gutachten zur Versickerung erstellt. Landumlegung und Zuteilung der anrechenbaren Geschossfläche (2010 bis 2013) Das städtebauliche Konzept bzw. die daraus resultierende Siedlungsstruktur und die anrechenbaren Geschossflächen mussten in Einklang mit den Eigentumsverhältnissen und individuellen Interessen der Eigentümer gebracht werden. Die Aufgabe übernahm das Badener Büro Scheidegger + Partner AG. Es wurde eine neue Eigentumsstruktur (Baufelder) entworfen. Jeder Eigentümer erhält ein Baufeld mit entsprechenden anrechenbaren Geschossflächen zugeteilt. Vom ursprünglichen Landbesitz werden rund 40 % für die öffentlichen Frei- und Grünräume abgezogen. Diese Flächen gehen nach der rechtskräftigen Landumlegung ins Eigentum der Einwohnergemeinde Baden über. Neben der Landabtretung ist ein Beitragsplan für die strassen- und abwassertechnische Erschliessung des Areals erstellt worden. Seite 2 von 5

3 Partizipationsmodell mit bilateralen Verträgen (2011 bis 2014) Nach Vorliegen der Entwürfe des ERP und der Landumlegung wurden die Verhandlungen mit den Landeigentümern eingeleitet. Die Zuteilung der Bruttogeschossflächen bzw. der Baufelder erwies sich als komplex und aufwändig. Für den Abschluss des "Öffentlich-rechtlichen Vertrags betreffend die Entwicklung des Gebiets Galgenbuck" waren mehrere Verhandlungsrunden mit den Eigentümern notwendig. Zudem mussten auch der Landabtausch zwischen der Ortsbürgerund der Einwohnergemeinde geregelt und Lösungen für die drei Liegenschaften mit bestehenden Hochbauten gefunden werden. Die Anwaltskanzlei Voser Rechtsanwälte, Baden, war dabei federführend. 2.3 Kreditabrechnung Das Projekt schliesst mit einem Gesamtaufwand von CHF 342' Der bewilligte Gesamtkredit von CHF 344'000 wurde somit um CHF 1' (0.3 %) unterschritten. Die Kosten teilen sich wie folgt auf: Arbeitsbereich/Teilaufgabe 1 Entwicklungsrichtplan Galgenbuck (ERP); Bestimmungen, Pläne ERP I bis IV, Erläuterungen und Planungsbericht nach 41 des Raumplanungsgesetzes. Van de Wetering, Atelier für Städtebau, Zürich und Seiler & Seiler GmbH, Zürich 2 Erschliessung des Areals Studie "Mellingerstrasse K268; Auswirkungen der Planung Galgenbuck, verkehrstechnische Analyse", Ingenieur und Planungsbüro Bühlmann, Zollikon "SBB-Überführung, Machbarkeitsstudie", APT Ingenieure GmbH, Zürich. "Arealinterne Erschliessung", MRS Partner AG, Zürich 3 Begleitstudien "Positionierung Galgenbuck, Sozialraumanalyse", Fahrländer Partner AG, Zürich. "Gutachten Versickerung", Matousek, Baumann + Niggli AG, Baden 4 Landumlegung und Zuteilung der anrechenbaren Geschossfläche Scheidegger + Partner AG, Baden 5 Partizipationsmodell mit bilateralen Verträgen Voser Rechtsanwälte, Baden 6 Projektorganisation, Spesen und Honorare Ernst Basler& Partner AG, Zürich Total Kosten CHF 106' ' ' ' ' ' ' Die Ausgaben für den Entwicklungsrichtplan, die Erschliessung und Begleitstudien liegen im Rahmen der Kostenschätzung der Kreditvorlage. Aufwändiger als angenommen war, aufgrund der Verhandlungen mit den Eigentümern, die Erarbeitung des Partizipationsmodells und der Verträge, weshalb 2012 der Zusatzkredit von CHF 64'000 beantragt werden musste. 3 Ergebnis "Dossier Planung Galgenbuck" Im November 2011 wurden die Verhandlungen in allen Bereichen abgeschlossen. Der Stadtrat hat den ERP im Juni 2011 vorläufig und im März 2013 definitiv beschlossen. Die Ergebnisse der Arbeit sind im "Dossier Planung Galgenbuck" zusammengefasst. Seite 3 von 5

4 Das Dossier, Stand Mai 2013, besteht aus folgenden Teilen: Öffentlich-rechtlicher Vertrag zwischen der Einwohnergemeinde Baden und den Landeigentümern im Planungsperimeter Galgenbuck, 10. Mai 2013, Entwicklungsrichtplan Galgenbuck, Stadtratsentscheid vom 11. März 2013, Entwurf der Landumlegung Galgenbuck mit der Zuordnung von Baufeldern und anrechenbaren Geschossflächen, Arbeitsbericht, Mai 2013, Beitragsplan Galgenbuck, strassen- und abwassertechnische Erschliessung, Arbeitsbericht, Mai Die Grundeigentümer haben, mit Ausnahme einer Partei, dem "Öffentlich-rechtlichen Vertrag betreffend die Entwicklung des Gebiets Galgenbuck" bzw. dem "Dossier Planung Galgenbuck" zugestimmt. Der Entwicklungsrichtplan ist auf der Homepage der Stadt zugänglich. 4 Stand der Planung Galgenbuck 4.1 Bisherige Schritte Revision des Kantonalen Richtplans: Anfangs 2012 wurde beim Departement Bau, Verkehr und Umwelt auf der Grundlage des ERP der Antrag zur Revision des Kantonalen Richtplans gestellt. Für die künftige Einzonung musste das Gebiet aus dem Inventar der Fruchtfolgeflächen entlassen und dem Siedlungsgebiet zugeteilt werden. Der Grosse Rat hat die entsprechende Anpassung des Richtplans im Gebiet Galgenbuck am 17. September 2013 beschlossen. Teilrevision der Bau- und Nutzungsordnung: Die Teilrevision der BNO wurde 2013 eingeleitet. Im März 2014 musste das Verfahren aufgrund der Annahme der Revision des Raumplanungsgesetzes sistiert werden. Der kantonale Richtplan durchläuft zurzeit das Genehmigungsverfahren beim Bund. Die Genehmigung wird im Sommer 2016 erwartet. Danach wird die BNO-Teilrevision fortgesetzt. 4.2 Ausblick Das Gebiet Galgenbuck ist mit der Revision des Richtplans 2013 verbindlich in die kantonale Siedlungsfläche aufgenommen worden und kann eingezont werden. Die Annahme der Revision des Raumplanungsgesetzes durch das Schweizer Volk hat die Rechtsgrundlage für die Planung Galgenbuck verändert. Neben der verbindlichen Festlegung der Siedlungsfläche in den kantonalen Richtplänen wird ein Ausgleich der Planungsvorteile bei Ein- und Umzonungen (Mehrwertabgabe) von mindestens 20 % eingeführt werden. Das kantonale Baugesetz (BauG) und die Bauverordnung (BauV) werden zurzeit revidiert. Man muss vom Bundesminimum von 20 % des Mehrwerts ausgehen. Wie die neue gesetzliche Bestimmung in den Planungsprozess Galgenbuck (öffentlich-rechtlicher Vertrag und laufende BNO-Revision) integriert wird, ist zurzeit noch offen. Eine weitere Voraussetzung der Einzonung ist der Nachweis der Erschliessung nach 46 BauV. Dies wird, aufgrund der beschränkten Kapazität der Mellingerstrasse (K268), nur unter Bedingungen bzw. der Umsetzung baulicher Massnahmen möglich sein. Der Kanton (Abteilung Tiefbau) erarbeitet diese zurzeit unter Mitwirkung der Stadt Baden. Die Ergebnisse werden nicht vor 2017 erwartet. Seite 4 von 5

5 Voraussichtlicher weiterer Planungsverlauf: 1 Genehmigung des kantonalen Richtplans und Revision Baugesetz ca. Mitte Fortsetzung der BNO-Teilrevision Galgenbuck; Anpassung des Vertrags; Regelung Mehrwertabgabe u.a. ab Mitte 2016 (12 bis 18 Mt.) 3 Rechtskraft der BNO-Teilrevision Galgenbuck ca Erarbeitung Gestaltungsplan mit Landumlegung 2018 (ca. 16 Mt.) 5 Schlussbetrachtung Mit dem Entwicklungsrichtplan (ERP) und den weiteren getroffenen Massnahmen sind die Weichen für eine nachhaltige Entwicklung des Areals Galgenbuck und des Quartiers Dättwil gestellt. Der ERP hat sich bis heute als zuverlässige Planungsgrundlage erwiesen. Der Planungsprozess dauert bedingt durch die Verhandlungen mit den Grundeigentümern und der neuen Rechtslage auf Bundes- sowie kantonaler Ebene länger als ursprünglich angenommen. * * * * * Auflageakten: Abrechnungsdossier Entwicklungsrichtplan Galgenbuck, Mai 2013 Seite 5 von 5

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