AK Kärnten und Land Kärnten ziehen Bilanz: Betriebskosten Wir blicken durch!

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1 Pressegespräch, Mittwoch, 5. Dezember 2018 AK Kärnten und Land Kärnten ziehen Bilanz: Betriebskosten Wir blicken durch! TEILNEHMER: Günther Goach, AK-Präsident Winfried Haider, AK-Direktor Gaby Schaunig, LHStv. Stephan Achernig, Leiter AK-Konsumentenschutz Michael Tschamer, AK-Mietrechtsexperte

2 Pressegespräch: Betriebskosten Wir blicken durch! Klagenfurt, 5. Dezember 2018 AK und Land ziehen Bilanz: Kärntner Konsumenten nutzten Betriebskosten-Check (AK) Die Betriebskostenaktion von AK und Land Kärnten zeigt den enormen Bedarf an Aufklärung und Beratung auf. Von Mai bis Ende Juli 2018 boten die AK-Experten eine kostenlose Überprüfung der Betriebs- und Heizkostenabrechnungen für Miet- als auch Eigentumswohnungen. Fast Kärntner nahmen das Service in Anspruch. In 430 Fällen musste von Seiten der AK interveniert werden. Die AK ist die einzige kostenlose Anlaufstelle in Kärnten, die zum Thema Wohnen und Mieten Auskunft gibt, hebt AK-Präsident Günther Goach hervor. Unter dem Motto Betriebskosten: Wir blicken durch! boten AK und Land Kärnten heuer zum fünften Mal die kostenlose Überprüfung der Betriebs- und Jahreskostenabrechnungen bei Miet- und Genossenschaftswohnungen sowie Eigentumswohnungen an. Die Aktion fand von 2. Mai bis 31. Juli statt, da gemäß Mietrechtsgesetz der Vermieter die fällig gewordenen Betriebskosten und öffentlichen Abgaben eines Kalenderjahres bis spätestens 30. Juni des folgenden Kalenderjahres abzurechnen hat. Das Land unterstützte die Aktion mit Euro. Unsere Experten prüfen die Rechtmäßigkeit der Abrechnung, decken Fehler auf und verhelfen den Mietern zu ihrem Recht, so der AK-Präsident und betont: Im Vergleich zum Vorjahr stiegen die Beratungen von auf also um sechs Prozent. Goach hebt hervor: Durch die jährliche Erhöhung der Miet- und Betriebskosten und die hohen Wohnkosten, kommen viele Mieter an ihre finanzielle Existenz. Die AK ist die einzige kostenlose Anlaufstelle in Kärnten, die allen Mietern in diesen Fragen Auskunft gibt. Unsere Experten sind jährlich mit knapp Anfragen zum Miet- und Wohnrecht konfrontiert. Die Jahr für Jahr steigende Anzahl an Beratungen im Rahmen des Betriebskostenchecks zeigt, wie wichtig diese Beratungsleistung ist, die wir als Land Kärnten gemeinsam mit der Arbeiterkammer Kärnten anbieten. Das Thema Wohnkosten hat für mich hohe Priorität. Es ist uns gelungen, durch vorzeitige begünstigte Rückzahlung der Wohnbaudarlehen, Laufzeitverlängerungen und den Einsatz von Eigenmitteln von Seiten der Bauvereinigungen die Mieten im gemeinnützigen Wohnbau massiv zu senken, sodass Kärnten gemeinsam mit dem Burgenland das niedrigste Mieten-Niveau Österreichs aufweist. Nunmehr wären österreichweite Schritte zu einer generellen Mietenreduktion nötig. Zu erzielen wäre dies etwa über eine Abschaffung der Mehrwertsteuer auf Mieten, sagt Wohnbaureferentin LHStv. Gaby Schaunig. 1/3

3 1.490 Beratungen in drei Monaten Mieter ließen sich von den AK-Mietrechtsexperten beraten. In Fällen konnte im persönlichen bzw. telefonischen Erstgespräch, insbesondere durch Aufklärung und Beratung, eine positive Erledigung erreicht werden. In 430 Fällen (fast 29 Prozent) hat die AK schriftlich Einspruch beim Vermieter bzw. Hausverwalter erhoben, um Einsicht in die Belegsammlung zu bekommen oder es wurde auf eine fehlerhafte Betriebskostenabrechnung hingewiesen, liefert Michael Tschamer, AK-Mietrechtsexperte, eine Zusammenfassung der Aktion. Weitere Interventionen seitens der AK, unter anderem weil viele Vermieter bzw. die Hausverwaltungen auf den Einspruch gegen die Betriebskostenabrechnung unzureichend reagierten, wenn Anträge auf Ratenzahlungen gestellt werden mussten oder gar keine Abrechnung gelegt wurde waren in 26 Fällen, also rund sechs Prozent, notwendig. Sehr viele Mieter waren über Betriebskosten schlecht bis gar nicht informiert. Sie kamen nicht mit gezielten Fragen, sondern wollten sicher gehen, dass sie keine Nachteile erleiden, erklärt Stephan Achernig, Leiter des AK-Konsumentenschutzes. Viele forderten Belegeinsicht Viele Mieter haben auf ihrem Recht, einen Einspruch zu erheben bzw. Einsicht in die Belege zu fordern, beharrt, erklärt Tschamer die häufigsten Anfragen. Generell gab es mit der BUWOG die größten Probleme. Eine Vielzahl an Klienten beschwerte sich über die Unerreichbarkeit der Hausverwaltung. Anfragen via Telefon waren bzw. sind kaum möglich, auch das Betreten der Räumlichkeiten der Hausverwaltung soll den Mietern verwehrt worden sein. Außerdem ist die BUWOG die einzige Hausverwaltung kärntenweit, welche als Betriebskosten Objektaufsicht und Gebäudeaufsicht als zusätzliche Betriebskostenposition zur Verrechnung bringt. Die Kosten dafür belaufen sich bei ca. einem Euro bis 1,5 Euro pro Wohnung und Monat. Diesbezüglich wurden Klagen eingebracht. Förderungen der AK Die AK Kärnten unterstützt ihre Mitglieder beim Thema Wohnen nicht nur mit Beratungen, sondern auch mit dem AK-Wohnbaudarlehen. Die Förderungen im Überblick: Schaffung von Wohnraum : Mit dem AK-Wohnbaudarlehen fördert die AK ihre Mitglieder unter bestimmten Voraussetzungen beim Hausbau, wenn sie eine Eigentums- oder Genossenschaftswohnung anschaffen, bei einer Sanierung oder Investition in alternative Energie. Förderungsbetrag: 800 bis Euro. Junges Wohnen : Für junge Arbeitnehmer bis 35 Jahre gibt es ein eigenes Darlehen in der Höhe bis zu Euro mit geringeren Rückzahlungsraten. Mehr Infos auf: kaernten.arbeiterkammer.at/foerderungen 2/3

4 Kostenlose Beratung und Broschüren Zum Thema Wohnen bietet die AK kostenlose Broschüren: Mietrecht: Für Mieter von Privatwohnungen, Wohnrecht: Für Mieter von Genossenschaftswohnungen sowie Betriebskosten: Mehr Durchblick bei Mietwohnungen! Bestelltelefon: Bei allen Fragen rund um das Miet- und Wohnrecht gibt der Konsumentenschutz der AK telefonische Auskunft oder bietet persönliche Beratungstermine. AK-Telefon: Web: kaernten.arbeiterkammer.at/wohnen ÖFFENTLICHKEITSARBEIT Arbeiterkammer Kärnten 9021 Klagenfurt am Wörthersee Bahnhofplatz 3 Tel oeffentlichkeitsarbeit@akktn.at kaernten.arbeiterkammer.at 3/3

5 Pressegespräch: Betriebskosten Wir blicken durch! Klagenfurt, 5. Dezember 2018 AK Kärnten fordert: Mehr genossenschaftliche Kleinwohnungen und unbürokratische Förderung (AK) AK-Präsident Günther Goach: In Kärnten gibt es Mieter, die mehr als die Hälfte ihres Einkommens fürs Wohnen ausgeben. Die Bundesregierung muss mit einem entlastenden Mietrechtsgesetz entgegenwirken, denn leistbares Wohnen gehört zu den Grundbedürfnissen. Auf Landesebene müsse man laut Goach mit mehr genossenschaftlichen Kleinwohnungen gegensteuern und die Förderungen so unbürokratisch wie möglich gestalten. In Kärnten sind die Miet- inklusive Betriebskosten pro Quadratmeter von 4,76 im Jahr 2007 auf 6,03 Euro im Jahr 2017 gestiegen* also um fast 27 Prozent. Das Medianeinkommen stieg im Vergleich um 21,5 Prozent. Wohnen darf nicht zum Luxus werden! Der gemeinnützige Wohnbau muss sich vor allem auf leistbare kleinere und mittlere Wohnungen fokussieren um heimische Mieter zu entlasten, fordert Goach. Gleichzeitig weist er darauf hin, dass Förderungen vom Land so unbürokratisch wie möglich ausfallen müssen, um Hürden für die Antragssteller zu vermeiden. Zum Schutz und zur Unterstützung heimischer Mieter fordert die AK: Die Genossenschaften müssen verstärkt in kleinere Wohnungen für Singles und Jungfamilien bis 50 Quadratmeter investieren, um hohe Mieten für Privatwohnungen zu senken. Ausbau der Schlichtungsstellen: Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter können derzeit nur in Klagenfurt und Villach kostengünstig gelöst werden. Fälle aus übrigen Bezirken landen vor dem Bezirksgericht. Der Verkauf von Wohnbaudarlehen muss gesetzlich verboten werden. Eine Mietpreisobergrenze muss bundesweit eingeführt werden, welche sich zwar am Richtwertmietzins orientieren kann, aber mit definierten Zu- und Abschlägen. Annuitätensprünge abfedern: Privatisierte Wohnbaugenossenschaften sind aufgefordert, die Laufzeit der Darlehen zu verlängern, damit es nicht zu Mieterhöhungen kommt. *Quelle: Statistik Austria 1/2

6 Einheitliches Mietrechtsgesetz Eine Abschaffung der Mehrwertsteuer auf Mieten. Einheitlicher Betriebskostenkatalog: Grundsteuer und Versicherungskosten sind keine Kosten des Betriebes einer Liegenschaft. Sie sollen als Vermögenssteuer bzw. Aufwand für Reparaturkosten bzw. Absicherung des Haftungsrisikos von Vermietern bezahlt werden. Einfache und transparente Mietzinsbildung: Das derzeit geltende Richtwertsystem soll mit einer klaren gesetzlichen Definition bzw. Begrenzung der Zuschläge als Grundlage für die Berechnung dienen. Der Vermieter soll verpflichtet werden, dem Mieter das Doppelte der gesetzwidrig vereinnahmten Mieten zurückzuzahlen. Anhebung der Mindestbefristungsdauer: Die Mindestbefristung von Wohnungsmietverträgen muss von drei auf fünf Jahre angehoben werden. Bei einem befristeten Mietverhältnis muss die Miete (für alle Wohnungen) gesetzlich um 25 Prozent reduziert werden. Warnpflicht des Vermieters vor Vertragsablauf: Der Vermieter soll mindestens drei Monate vor Vertragsablauf schriftlich bekanntgeben, dass er am Ende der Befristung festhalten möchte. Unterlässt er dies, soll der Mietvertrag um drei Jahre verlängert gelten. Verpflichtende Mieterversammlungen, um Mieter- und Vermieterkonflikte zu mindern. Guthaben vom Vormieter übernehmen: Der Mieter, der eine Wohnung bezieht, erhält die Betriebskostenabrechnung des Vorjahres vorgeschrieben. Nur in den wenigsten Fällen kann ein Nachmieter ein Guthaben, das der Vormieter aufgebaut hat, lukrieren. Im Vergleich: Die Nachzahlungen/Guthaben aus der Heizkostenabrechnung folgen dem Mieter bzw. Wärmeabnehmer in die neue Wohnung. Die gleiche Verrechnungsmodalität wäre fair. Mieter von Maklerprovisionen gesetzlich befreien. ÖFFENTLICHKEITSARBEIT Arbeiterkammer Kärnten 9021 Klagenfurt am Wörthersee Bahnhofplatz 3 Tel oeffentlichkeitsarbeit@akktn.at kaernten.arbeiterkammer.at 2/2

7 Pressegespräch: Betriebskosten Wir blicken durch! Klagenfurt, 5. Dezember 2018 So half die AK: Interventionsfälle aus der Praxis (AK) Fehlerhafte Nutzflächenschlüssel, falsch verrechnete Heiz- und oder Warmwasserkosten, überwälzte Kosten an Mieter, fehlerhafte Annuitätenverrechnung: Mieter haben Schwierigkeiten, sich im Betriebskostendschungel zurechtzufinden. 1. Wasseranalyse miteingerechnet In der Abrechnung einer Genossenschaftswohnung wurde die Wasseranalyse des Landes Kärnten als Betriebskostenposition gelistet. Nach der herrschenden Lehre ist eine Wasseranalyse (mikrobiologische Untersuchung) jedoch über den Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag (EVB) zu begleichen. Dabei handelt es sich um eine Maßnahme, welche dazu dient, eine Gesundheitsgefährdung festzustellen. Aufgrund des AK-Einspruchs war die Hausverwaltung dazu bereit, die Kosten umzubuchen. Im Vergleich dazu hatte eine andere Hausverwaltung die Wasseranalyse bereits im Vorhinein über den EVB abgerechnet. 2. Fehlerhafter Nutzflächenschlüssel Privat vermietet wurde ein Haus mit drei Wohneinheiten. Die Abrechnung erstellte ein Steuerberater. Über Jahre hinweg wurde über den Nutzflächenschlüssel abgerechnet im Mietvertrag wurde hinsichtlich der Betriebskosten das Mietrechtsgesetz vereinbart. Als 2016 eine Mieterin starb und seither die Wohnung leer steht, wurde ein neuer Nutzflächenschlüssel gebildet. Der Steuerberater verteilte manche Positionen nicht mehr ausschließlich über den Nutzflächenschlüssel, sondern teilweise auf die tatsächlich bewohnten Wohnungen somit über einen höheren Schlüssel. Nachdem dies weder vertraglich vereinbart, noch gesetzlich vorgesehen ist, wurde die Abrechnung beanstandet Euro gespart Ein Mietshaus in Ebenthal wurde an einen privaten Investor verkauft. Seither stiegen die Betriebskosten kontinuierlich an. Aus der aktuellen Jahresabrechnung hatten sämtliche Mieter je rund 500 Euro nachzuzahlen. Die Stromkosten waren außergewöhnlich hoch, zudem erfolgte die Aufteilung der Kosten über nicht nachvollziehbare Flächenangaben (Nutzflächen entsprachen nicht den Angaben der Mietverträge). In der Langfassung war außerdem ersichtlich, dass sich einige Positionen bereits auf das Jahr 2018 bezogen. Die Zulässigkeit dieser Nachverrechnungen, die falschen Nutzflächenschlüssel, sowie die Stromkosten wurden im Einspruch in Frage gestellt. Daraufhin kürzte der Vermieter die Kosten pauschal um die Hälfte. 1/2

8 4. Zuviel Strom und Pellets verrechnet In einem Fall wurde die Betriebskostenabrechnung von einem Masseverwalter gelegt. Die Vermieterin (eine GmbH) befand sich seit geraumer Zeit in Insolvenz. Die Abrechnung wies eine Nachzahlung von über Euro auf. Die besorgte Konsumentin, welche zudem die einzig verbliebene Mieterin war, wandte sich völlig ratlos an die AK. Auf den ersten Blick war klar, dass sich die Kosten weit über dem landesweiten Durchschnitt befanden. Dies lag einerseits an einem falschen Nutzflächenschlüssel, sowie an Stromkosten, welche einzelnen Wohnungen zuzuordnen gewesen wären und somit nicht über den Allgemeinstrom hätten verrechnet werden dürfen. Zudem wurde der Konsumentin ein übermäßiger Vorrat an Pellets in Rechnung gestellt. Aufgrund unseres Einspruchs unterbreitete der Masseverwalter das Angebot, die Nachzahlung um die Hälfte zu kürzen. Dieses Angebot konnte durch weitere Intervention nochmals reduziert werden, sodass am Ende nur 250 Euro nachzuzahlen waren. ÖFFENTLICHKEITSARBEIT Arbeiterkammer Kärnten 9021 Klagenfurt am Wörthersee Bahnhofplatz 3 Tel oeffentlichkeitsarbeit@akktn.at kaernten.arbeiterkammer.at 2/2