Ansiedlung eines FOCs in Duisburg-Marxloh

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1 Ansiedlung eines FOCs in Duisburg-Marxloh Fachliche Bewertung vorliegender Gutachten Im Auftrag der Niederrheinischen Industrie- und Handelskammer Duisburg Wesel Kleve zu Duisburg Stadtforschung Planung Dortmund, Juni 2010

2 Ansiedlung eines FOCs in Duisburg-Marxloh Fachliche Bewertung vorliegender Gutachten Im Auftrag der Niederrheinischen Industrie- und Handelskammer Duisburg Wesel Kleve zu Duisburg Julia Hagemann Rolf Junker Stefan Kruse Stadtforschung Planung Markt Dortmund Tel Fax info@junker-kruse.de Juni 2010

3 Im Sinne einer einfacheren Lesbarkeit verzichten wir darauf, stets männliche und weibliche Schriftformen zu verwenden. Selbstverständlich sind immer gleichzeitig und chancengleich Frauen und Männer angesprochen. Der Endbericht sowie die Entwurfsvorlagen unterliegen dem Urheberrecht ( 2 Absatz 2 sowie 31 Absatz 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte). Soweit mit dem Auftraggeber nichts anderes vereinbart wurde, sind Vervielfältigungen, Weitergabe oder Veröffentlichung (auch auszugsweise) nur nach vorheriger Genehmigung und unter Angabe der Quelle erlaubt.

4 Inhalt 1 Ausgangslage / Aufgabenstellung Allgemeine Analyse und Bewertung des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes Fixierung von Zentren im Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Duisburg Absatzwirtschaftliche Berechnungen des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes Analysefokus Hauptzentrum Hamborn / Marxloh Bisher gültige Zentrenkonzepte Städtebauliche Gestalt und städtebauliche Perspektiven eines neuen Zentrums Der zentrale Versorgungsbereich Alt-Hamborn / Marxloh im Spiegel der Kriterien der aktuellen Rechtsprechung Plausibilitätsprüfung der Verträglichkeitsanalyse Flächenproduktivität und Verkaufsflächen des Vorhabens Angebots- und Nachfrageanalyse Einzugsbereich des Ansiedlungsvorhabens und Kunden- / Umsatzherkunft Umsatzumverteilungsberechnung und Darstellung der Auswirkungen des Vorhabens Umschlagen der absatzwirtschaftlichen in städtebauliche Auswirkungen Fazit Resümee

5 1 Ausgangslage / Aufgabenstellung Im Februar 2010 hat das Büro Stadt und Handel aus Dortmund ein Einzelhandelsund Zentrenkonzept im Auftrag der Stadt Duisburg 1, im September 2009 eine Verträglichkeitsuntersuchung für ein Factory Outlet Center (FOC) am Standort Duisburg - Marxloh/Hamborn 2 im Auftrag der Immobilien-Management Duisburg (IMD) vorgelegt. Beide Gutachten stehen nicht nur in einem engen zeitlichen, sondern auch in einem unmittelbaren inhaltlichen Zusammenhang: Im Einzelhandelskonzept wird der Innenstadt Duisburgs attestiert, dass sie nicht in der Lage ist, die oberzentrale Funktion und Stellung allein wahrzunehmen, und dass daher ein zweites Hauptzentrum in der Stadt nötig sei 3. Dabei wird in diesem Werk vorgeschlagen, ein solches neues Zentrum im Stadtbezirk Hamborn vorzusehen. Es soll sich aus den bisherigen Stadteilzentren Marxloh und Alt-Hamborn sowie der verbindenden Duisburger Straße / Weseler Straße (B 8), einschließlich deren benachbarter Gebäude und Grundstücke zusammensetzen 4. Im Verträglichkeitsgutachten wird ein Vorhaben, das im neuen Hauptzentrum in Hamborn angesiedelt werden soll, auf seine städtebaulichen und absatzwirtschaftlichen Auswirkungen hin überprüft. Es handelt sich um ein Factory Outlet Center in der Größenordnung mit bis zu m 2 Verkaufsfläche 5 am Standort der heutigen Rhein-Ruhr Halle, unmittelbar an der B 8 6. Damit liegt diese Einrichtung inmitten des neuen Hauptzentrums und exakt zwischen den bisherigen Nebenzentren Marxloh und Alt-Hamborn. Das Gutachten kommt abschließend zu dem Ergebnis, dass das zu bewertende Vorhaben in der Zusammenschau mit den Ergebnissen der landesplanerischen Einschätzung [...] als verträglich i. S. der Vorgaben des 11 Abs. 3 BauNVO zu bewerten ist 7. Im Folgenden wird im Auftrag der Niederrheinischen Industrie- und Handelskammer Duisburg - Wesel - Kleve zu Duisburg zum einen die Sinnhaftigkeit dieser planerischen Setzungen untersucht, zum anderen werden die Annahmen und Berechnungen der Verträglichkeitsanalyse überprüft. Gleichzeitig besteht ein weiterer enger inhaltlicher wie räumlicher Bezug zu dem Regionalen Einzelhandelskonzept Stadt und Handel GbR, Dortmund; Stadt Duisburg, Amt für Stadtentwicklung und Projektmanagement (Hrsg.): Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Duisburg. Duisburg 2010 Stadt und Handel GbR, Dortmund: Verträglichkeitsanalyse zur Beurteilung der städtebaulichen und landesplanerischen Auswirkungen eines Factory Outlet Centers in der Stadt Duisburg. Dortmund 2009 Stadt und Handel GbR, Dortmund:...Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Duisburg, S.60 Stadt und Handel GbR, Dortmund:...Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Duisburg, S.73ff Stadt und Handel GbR, Dortmund: Verträglichkeitsanalyse..., S.1 Stadt und Handel GbR, Dortmund: Verträglichkeitsanalyse..., S.8 Stadt und Handel GbR, Dortmund: Verträglichkeitsanalyse..., S.78 5

6 für das Westliche Ruhrgebiet und Düsseldorf 8. Auch die dort formulierten Kriterien und Empfehlungen sind im Hinblick auf ihre Kompatibilität mit dem Duisburger Einzelhandels- und Zentrenkonzept als auch mit dem Verträglichkeitsgutachten zu bewerten. Nicht eingegangen wird hierbei auf die im Raum stehende Frage, ob es sich bei der Definition und Abgrenzung von zentralen Versorgungsbereichen um einen strategisch planerischen Schachzug zur Überwindung ansonsten sehr hoher planungsrechtlicher Hürden handelt. Es ist zudem ausdrücklich nicht Gegenstand dieser Ausführungen, eine eigenständige Verträglichkeitsanalyse zu dem o. a. Planvorhaben durchzuführen. 8 Arbeitsgemeinschaft Stadtforschung Stadtplanung, Dortmund; Dr. Donato Acocella, Stadt- und Regionalentwicklung, Lörrach: Regionales Einzelhandelskonzept für das Westliche Ruhrgebiet Dortmund / Lörrach

7 2 Allgemeine Analyse und Bewertung des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes Im Folgenden werden die Aussagen des neuen Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes der Stadt Duisburg analysiert und bewertet. Dabei werden zunächst die gesetzten stadtentwicklungsplanerischen Prämissen behandelt, anschließend werden die absatzwirtschaftlichen Berechnungen gewürdigt. 2.1 Fixierung von Zentren im Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Duisburg Stadtzentren und Stadtteilzentren sind seit Jahrzehnten fester Bestandteil des städtischen Versorgungs- und Zentrennetzes. Im Zuge der Stadterweiterungen, ungesteuert und quasi von selbst, zum Teil aber auch planerisch entstanden, gelten sie zumindest in fachlich damit befassten Kreisen fast ungefragt als Ausdruck urbanen Lebens. Seit vielen Jahren ist allerdings zu beobachten, dass in Deutschland keine neuen Zentren mehr entstehen, sondern dass sie im Gegenteil immer mehr unter Druck geraten. Dabei können viele Stadtteilzentren die ihnen zugedachte Rolle als kleine Hauptzentren in der Stadt nur noch bedingt ausfüllen. Hierfür sind große Trends im gesellschaftlichen und vor allem im Einzelhandelsbereich verantwortlich, der durch seine raumprägende Kraft die Zentrenentwicklung massiv beeinflusst. Grundsätzlich könnte die vorgenommene Höherstufung zweier B-Zentren zu einem A-Zentrum als Mittel verstanden werden, die Abwärtstendenzen in den Stadtteilzentren zu stoppen. Dies ist ein ambitionierter Schritt. Dagegen sprechen jedoch alle Erfahrungen: Eine funktionierende bipolare Hauptzentrenstruktur ist in Deutschland, ob historisch gewachsen oder geplant, nur in Berlin zu finden. Die Regel sind, so sie denn überhaupt auftreten, problematische Situationen in einem oder sogar in beiden Hauptzentren. Sie werden in der Regel als schwierige Altlasten der Stadtgeschichte gesehen. Bekannteste Beispiele hierfür sind die Städte Oberhausen, Wuppertal oder in kleinerem Maßstab Leonberg, Rheda-Wiedenbrück oder Steinfurt. Fast alle Städte begnügen sich mit einem Hauptzentrum und sind bemüht, dieses und die Nebenzentren attraktiv zu halten und zu gestalten sowie die bestehende Hierarchie zu sichern. Vor diesem Hintergrund ist es verwunderlich, dass eine grundsätzlich schrumpfende und in eine große Agglomeration eingebundene Stadt wie Duisburg, die zudem in den vergangenen Jahren Verkaufsflächenzuwächse bei gleichzeitigen Kaufkraftverlusten zu verzeichnen hat, mit dem Einzelhandels- und Zentrenkonzept auf ein neues Hauptzentrum setzt. Hier wird festgestellt, dass die City nicht das Potential aufweist, um die oberzentrale Funktion und Stellung der Stadt allein wahrnehmen zu können und weiter... Eine solche Position und die Steigerung der Bedeutung der Stadt kann aber auch 7

8 durch eine Neuorientierung der Zentrenstruktur mit einer Ausrichtung auf ein zweites Hauptzentrum erreicht werden 9. Als Begründung für diese klare Ausrichtung wird auf eine Szenariobetrachtung verwiesen, die in qualitativer Weise verschiedene Entwicklungsmodelle beschreibt 10. Einer Kombination der im Konzept entwickelten Szenarien 2 Mehrere Hauptzentren und 4 Gegliederte Zentrenentwicklung wird dann attestiert, dass sie der Stadt Duisburg bestmöglich entspricht 11. Für diese Auswahl werden allerdings keine Begründungen, sondern nur Zielerreichungsgrade hinsichtlich folgender Punkte angeführt 12 : Steigerung der gesamtstädtischen Ausstrahlung nach außen, Etablierung des Innenstadtzentrums im regionalen Wettbewerb, Stärkung und Profilierung des Zentrums Hamborn/Marxloh als zweites Hauptzentrum, Sicherung und Entwicklung einer bestehende Strukturen aufgreifenden und gegliederten Zentren- und Standortstruktur. Zu diesen Zielsetzungen ist Folgendes festzuhalten: Es fehlt an einer schlüssigen und zumindest teilweise quantitativ untermauerten Ableitung der Vorteilhaftigkeit der gewählten Szenarien. Es handelt sich bei den Szenarien um rein modelltheoretische Betrachtungen, die keinen Bezug zur räumlichen Situation in Duisburg herstellen. Die reale Situation wird völlig negiert. Die beabsichtigte Neuorientierung der Zentrenstruktur, mit einer Ausrichtung auf ein zweites Hauptzentrum, wird durch die Ausführungen nicht abgeleitet oder gar belegt, sondern nur mit weiteren Zielformulierungen unterfüttert. Die neu entworfene Zentrenstruktur ist also nicht fachlich abgeleitet, sondern politisch-programmatisch gesetzt. Es fehlt bei der Feststellung, die City habe nicht das alleinige Potenzial die o- berzentrale Funktion auszufüllen, eine Ableitung und Darstellung, welche Einrichtungen bzw. Gegebenheiten denn vorhanden sein müssten, um die oberzentrale Funktion und Stellung für die Duisburger Innenstadt zu erreichen. Da das angemahnte Defizit nicht dargestellt wird, wird also ohne (offen gelegten) Maßstab geurteilt. Die Feststellung bleibt so eine unbegründete Behauptung. 9 Stadt Duisburg, Amt für Stadtentwicklung und Projektmanagement (Hrsg.); Stadt und Handel GbR, Dortmund: Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Duisburg. Duisburg 2010, S Stadt Duisburg,... Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Duisburg, S Stadt Duisburg,... Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Duisburg, S Stadt Duisburg,... Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Duisburg, S.60 8

9 In diesem Zusammenhang fehlt auch eine Begründung dafür, dass in der Duisburger City kein ausreichendes Potenzial (meint wahrscheinlich Flächenpotenzial) zur weiteren Zentralitätssteigerung vorhanden ist. Hierbei sei daran erinnert, dass nach vielen Jahren der Agonie, die City eine erhebliche Belebung und Aufwertung, verbunden mit deutlichen Flächenerweiterungen, erlebt: Nach den Investitionen am Innenhafen sind es aktuell vor allem neue Freizeitund Einkaufscenter an der Königstraße, das City-Palais, das Forum Duisburg sowie die gerade neu entstehende Königsgalerie. Hinzu kommen die Neugestaltung des König-Heinrich-Platzes / Opernplatzes sowie die Projekte Stadtfenster, Umbau Duisburger Hof, Sanierung des Bahnhofs sowie die Überdeckelung der A59. Das Einzelhandels- und Zentrenkonzept steht im Widerspruch zum beschlossenen Masterplan Innenstadt des Büros Foster + Partners. Hier werden Areale genannt, die in ihrer Gesamtheit eine innerstädtische Säule und einen Kern bilden, der in entwickelter Form groß genug ist eine urbane Identität zu stiften und für einen konzentrischen Ausbau genügend Strahlkraft zu entfalten 13. Das Einzelhandels- und Zentrenkonzept widerspricht also den beschlossenen Zielen des Masterplans Innenstadt. Insgesamt ist festzuhalten, dass das Einzelhandels- und Zentrenkonzept 1. die Einführung eines zweiten Zentrums nicht ansatzweise planerisch begründen kann. Sie bleibt eine politische Setzung ohne offen gelegte Maßstäbe. 2. dem vom Rat am einstimmig beschlossenen Masterplan Innenstadt widerspricht. Ungeklärt bleibt zudem, ob die formulierten Zielsetzungen vor dem Hintergrund der ökonomischen und demographischen Rahmenbedingungen und angesichts des Städtegefüges im westlichen Ruhrgebiet angemessen erscheinen. Dies wird an anderer Stelle dieser Expertise behandelt. 2.2 Absatzwirtschaftliche Berechnungen des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes Die Empfehlungen zur Entwicklung eines zweiten Hauptzentrums im Bereich Marxloh / Alt-Hamborn im Einzelhandels- und Zentrenkonzept basieren auf der grundlegenden Annahme, dass die Stadt Duisburg derzeit aufgrund ihrer geringen Zentralität ihrer Stellung als Oberzentrum mit regionaler Versorgungsfunktion nicht gerecht wird. Gemäß den Berechnungen im Rahmen des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes der Stadt Duisburg beläuft sich die gesamtstädtische Zentrali- 13 Innenstadt Duisburg, Entwicklungsgesellschaft mbh: Innenstadt Duisburg. Der Masterplan. Duisburg o.j., S.8 9

10 tät 14 derzeit auf 103 % 15. Anzustreben sei eine Erhöhung dieses Wertes auf 120 % 16. Konkrete Verkaufsflächenspielräume werden im Rahmen des Konzeptes zwar nicht benannt, lassen sich jedoch auf Basis der Angaben im Gutachten zu derzeitigen Verkaufsflächen, Umsätzen, einzelhandelrelevanter Kaufkraft Zielzentralitäten 17 näherungsweise ermitteln. Sie belaufen sich insgesamt auf über m² Verkaufsfläche; davon entfallen allein auf die Branche Bekleidung über m² sowie weitere rd m² auf die Branchen Schuhe / Lederwaren, Glas / Porzellan / Keramik / Haushaltswaren, Spielwaren und Sportartikel. Im Folgenden wird die Plausibilität sowohl der derzeitigen als auch der Ziel- Zentralität geprüft. Hierzu ist im Einzelnen auszuführen: Zielzentralität von 120 % Diese Zielgröße wird neben den Zentralitätswerten der umliegenden Oberzentren vor allem mit den im regionalen Einzelhandelskonzept regional abgestimmten Rahmenbedingungen 18 begründet: Das regionale Einzelhandelskonzept für das westliche Ruhrgebiet sieht für Oberzentren eine anzustrebende Vollversorgung erst dann als erreicht an, wenn die Zentralität 120 % erreicht. 19 Hierzu ist festzustellen, dass die Inhalte des REHK Westliches Ruhrgebiet 20 im Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Duisburg unzutreffend wiedergegeben werden. Als Beleg sei zunächst die relevante Textstelle aus dem REHK zitiert Künftig wird das Westliche Ruhrgebiet und Düsseldorf - wie auch das gesamte regionale Umfeld - mit deutlichen Bevölkerungsrückgängen konfrontiert sein. [...] Entsprechend entstehen von der Nachfrageseite kaum Impulse für weitere Zuwächse im Einzelhandel. Aus diesem Grund wurde vorgeschlagen, dass Einzelhandelsansiedlungen künftig der Regel folgen sollten: Nur noch in Städten, die derzeit in der entsprechenden Branche keine Vollversorgung erreichen. Dabei wird Vollversorgung so definiert, dass zunächst jede Stadt sortimentsweise eine Selbstversorgung, d.h. eine Bindungsquote von 100%, erreichen soll. In den Oberzentren der Region wird eine Vollversorgung (mit Ausnahme der nahversorgungsrele- 14 Die Zentralität ist das Verhältnis zwischen dem errechneten Einzelhandelsumsatz und dem lokal vorhandenen einzelhandelsrelevanten Kaufkraftpotenzial. Sie zeigt an, wie viel der vorhandenen einzelhandelsrelevanten Kaufkraft am Standort durch den niedergelassenen Einzelhandel gebunden werden kann. Ein Wert von 100 bedeutet, dass der Einzelhandelsumsatz genau so groß ist wie die lokal vorhandene einzelhandelsrelevante Kaufkraft im entsprechenden Sortiment; Werte über 100 deuten auf Zuflüsse von außen hin. 15 Stadt Duisburg,... Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Duisburg, S Stadt Duisburg,... Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Duisburg, S vgl. Stadt Duisburg,... Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Duisburg, S. 30ff 18 Stadt Duisburg,... Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Duisburg, S Stadt Duisburg,... Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Duisburg, S Arbeitsgemeinschaft / Dr. Donato Acocella: Regionales Einzelhandelskonzept für das Westliche Ruhrgebiet und Düsseldorf. Dortmund / Lörrach

11 vanten Sortimente) erst dann als erreicht angesehen, wenn die Bindungsquote [Zentralität] 120% erreicht. 21 Dies bedeutet zum Einen, dass eine Zentralität von 120 gemäß REHK nicht etwa ein von jeder Kommune zu erreichendes Ziel, sondern vielmehr eine einzuhaltende Obergrenze darstellt, um vor dem Hintergrund einer bereits ausgeprägten regionalen Konkurrenzsituation und künftig stagnierender bzw. rückläufiger einzelhandelsrelevanter Kaufkraft einer ruinösen Verkaufsflächenspirale vorzubeugen. Gleichzeitig bezieht sich dieser Wert nicht etwa auf die Gesamtzentralität eines Oberzentrums, sondern ausschließlich auf die Branchen der mittel- und langfristigen Bedarfsstufe, in denen Oberzentren eine Versorgungsfunktion für ihr Umland zukommt. In den nahversorgungsrelevanten Branchen wie z. B. Lebensmittel oder Drogerieartikel ist hingegen eine Eigenversorgung auch kleinerer Kommunen unterer Hierarchiestufe anzustreben, so dass umgekehrt auch für Mittel- oder Oberzentren hier eine Orientierungsgröße von 100 % gelten muss. Die nahversorgungsrelevanten Branchen machen typischerweise etwas über die Hälfte des einzelhandelsrelevanten Kaufkraftvolumens aus, woraus Folgendes resultiert: Selbst wenn in allen Branchen der mittel- und langfristigen Bedarfsstufe in einer Kommune eine Zentralität von 120 % erzielt würde, läge, bei einer Zentralität von 100 % in den nahversorgungsrelevanten Branchen, die Gesamtzentralität eine Kommune bei maximal ca. 110 %. Das Vorgehen des Büros Stadt und Handel, umgekehrt eine durchschnittliche gesamtstädtische Zielzentralität von 120 für die Stadt Duisburg zu definieren und auf dieser Basis für die Branchen der mittel- und langfristigen Bedarfsstufe Werte von bis zu 140 % herzuleiten, ist vor diesem Hintergrund als fehlgeleitet zu bewerten und in keinster Weise mit dem REHK kompatibel. Derzeitige Zentralitäten Die Zentralität gibt das Verhältnis zwischen dem errechneten Einzelhandelsumsatz und dem lokal vorhandenen einzelhandelsrelevanten Kaufkraftpotenzial wieder und wird demnach durch diese beiden Faktoren determiniert. Die kritische Überprüfung der verwendeten Zahlen konzentriert sich im Folgenden auf die Branche Bekleidung, die sowohl als FOC-Hauptsortiment als auch als Innenstadtleitbranche im Fokus der Untersuchung steht. Einzelhandelsrelevante Kaufkraft: Die im Einzelhandels- und Zentrenkonzept ausgewiesene Kaufkraft in der Branche Bekleidung von 207,2 Mio. Euro 22 wird hierbei grundsätzlich nicht in Frage gestellt, ist jedoch mit der Quelle BBE 2008 nicht ganz aktuell. Der Abgleich mit der aktuell (2010) von der BBE für die Stadt Duisburg in dieser Branche ausgewiesenen Kaufkraft von nur 195,0 Mio. Euro verdeutlicht die oben angesprochene Problematik der rückläufigen Kaufkraftentwicklung auf signifikante Weise. Setzt man den im Einzelhandels- 21 Arbeitsgemeinschaft / Dr. Donato Acocella: Regionales Einzelhandelskonzept für das Westliche Ruhrgebiet und Düsseldorf. Dortmund / Lörrach 2004, S Stadt Duisburg,... Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Duisburg, S

12 und Zentrenkonzept ausgewiesenen Umsatz in der Branche Bekleidung von 233,4 Mio. Euro 23 in Verhältnis zu dieser aktuellen Kaufkraftangabe, erhöht sich die aktuelle Zentralität der Stadt auch ohne einen Quadratmeter weitere Verkaufsfläche von 113 % auf 120 %. Des Weiteren sind die den Berechnungen zugrunde liegenden Umsatzzahlen kritisch zu hinterfragen, die auf Basis der ermittelten Verkaufsflächen unter Zugrundelegung von durchschnittlichen Flächenproduktivitäten der Betriebsformen 24 ermittelt wurden. Für die Branche Bekleidung wurde im Rahmen des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes eine durchschnittliche Flächenproduktivität in der Stadt Duisburg von nur Euro / m² zugrunde gelegt, wie sich auf Basis des angegeben Umsatzvolumens von 233,4 Mio. Euro und der Verkaufsfläche von m² 25 errechnen lässt. Verglichen mit den branchenspezifischen Durchschnittswerten, die typischerweise bei über Euro / m² liegen 26, handelt es sich hierbei um einen zu niedrigen Wert. Dies gilt auch vor dem durchaus begrüßenswerten Hintergrund, dass sich der ganz überwiegende Teil der Verkaufsflächen des Oberzentrums Duisburg innerhalb der Zentren hier vor allem dem Hauptgeschäftszentrum befindet, wo typischerweise höhere Flächenproduktivitäten erzielt werden als an anderen Standorten. Eine Thematisierung und Begründung dieser auffällig geringen und erklärungsbedürftigen Werte wird jedoch im Konzept nicht gegeben. In diesem Zusammenhang ist auch der Abgleich mit den Umsatz- und Verkaufsflächenangaben aus der Verträglichkeitsanalyse für das FOC 27, die vom selben Gutachter erstellt wurde, aufschlussreich, denn aus dieser Analyse lassen sich auch die Flächenproduktivitäten einzelner Zentren ablesen. Für das Hauptgeschäftszentrum von Duisburg wurde hierbei eine ebenso geringe Flächenproduktivität von ca Euro / m² zugrundegelegt 28, die somit zwar kompatibel mit den Zahlen des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes ist, jedoch deutlich unter den Zahlen liegt, die seitens des Gutachters für die Hauptgeschäftszentren der Oberzentren in der Region zugrunde gelegt wurden. Zum Vergleich: In den Hauptgeschäftszentren der Städte Bochum, Düsseldorf, Essen, Mülheim, Krefeld und Oberhausen liegt die durchschnittliche Flächenproduktivität gemäß Stadt und Handel in der Branche bei ca Euro pro m² 29, 23 Stadt Duisburg,... Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Duisburg, S ergänzt durch spezifische Kennwerte einzelner Anbieter; vgl. Stadt Duisburg,... Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Duisburg, S Stadt Duisburg,... Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Duisburg, S vgl. u. a. Handelsjournal: Factbook Einzelhandel Neuwied 2009, S. 112ff. 27 Stadt und Handel GbR, Dortmund: Verträglichkeitsanalyse..., S. 26ff. 28 Flächenproduktivität errechnet aus den Umsatz- und Verkaufsflächenangaben gemäß Stadt und Handel GbR, Dortmund: Verträglichkeitsanalyse..., S. 26ff. 29 Flächenproduktivität errechnet aus den Umsatz- und Verkaufsflächenangaben der Hauptgeschäftszentren der genannten Städte gemäß Stadt und Handel GbR, Dortmund: Verträglichkeitsanalyse..., S. 26ff. 12

13 was grundsätzlich als plausibler Wert einzuschätzen ist. Dass die Flächenproduktivität in der Stadt Duisburg in der Branche Bekleidung mit nur Euro / m² selbst im Hauptgeschäftszentrum so stark unterhalb der üblicherweise erzielbaren Werte liegen sollte, ist hingegen nicht nachvollziehbar bzw. plausibel. Im Resultat wird das Umsatzvolumen der Stadt Duisburg in der Branche Bekleidung systematisch unterschätzt, was sich auch auf die Zentralitätsberechnung mindernd auswirkt 30. Auch der im Einzelhandels- und Zentrenkonzept vorgenommene Vergleich der Zentralitätswerte der Stadt Duisburg mit denen der o. g. Oberzentren in der Region 31 wird vor dem Hintergrund dieser zumindest zum Teil nachweislich deutlich abweichenden Rechengrundlagen in seiner Aussagekraft eingeschränkt. Auch der Abgleich der Umsatzangaben im Einzelhandels- und Zentrenkonzept mit den Datengrundlagen des REHK Westliches Ruhrgebiet 32 belegt die fehlende Plausibilität der deutlich zu geringen Umsatzannahmen für die Stadt Duisburg in der Branche Bekleidung. Trotz der, seit Erstellung des REHK Westliches Ruhrgebiet in der Stadt Duisburg um rd. 25 % bzw m², gestiegenen Bekleidungsverkaufsfläche, die u. a. auf die in verschiedene Neuansiedlungen im Hauptgeschäftszentrum (vgl. Kapitel 2.1) zurückzuführen ist, liegt der Umsatz der Branche Bekleidung gemäß Einzelhandels- und Zentrenkonzept 33 mit nur rd. 233 Mio. Euro mehr als 15 % unter den Werten aus dem Jahr Zur Illustration sei ein kurzes Rechenbeispiel gegeben: Bei einer innerstädtischen Gesamtverkaufsfläche von m² in der Branche Bekleidung im Hauptgeschäftszentrum Duisburg gemäß Stadt und Handel (Verträglichkeitsanalyse, S. 26) würde sich der Umsatz unter Zugrundelegung einer Flächenproduktivität von ca Euro / m² (als realistischer Näherungswert) zu rd. 195 Mio. Euro berechnen. Dieser Wert liegt fast 60 Mio. Euro über dem von Stadt und Handel auf Basis einer Flächenproduktivität von ca Euro / m² errechneten von 136 Mio. Euro (Verträglichkeitsanalyse, S. 26). In Relation zur einzelhandelsrelevanten Kaufkraft in der Branche Bekleidung von 207,2 Mio. Euro gemäß Stadt Duisburg (Einzelhandels- und Zentrenkonzept, S. 30) würde allein durch diesen zusätzlichen Umsatz des Hauptgeschäftszentrums von 59 Mio. Euro eine Zentralitätserhöhung der Gesamtstadt in der Branche Bekleidung von 113 % gemäß Stadt Duisburg (Einzelhandels- und Zentrenkonzept, S. 30) um ca. 29 Prozentpunkte auf 141 % induziert. Selbst die Zentralität der Gesamtstadt über alle Branchen würde sich durch diesen Zuwachs spürbar von 103 % gemäß Stadt Duisburg (Einzelhandels- und Zentrenkonzept, S. 30) auf dann ca. 106 % erhöhen. 31 Stadt Duisburg,... Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Duisburg, S Arbeitsgemeinschaft / Dr. Donato Acocella: Regionales Einzelhandelskonzept für das Westliche Ruhrgebiet und Düsseldorf. Dortmund / Lörrach Stadt Duisburg,... Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Duisburg, S Im Rahmen der Erstellung des REHK Westliches Ruhrgebiet aus dem Jahr 2004 wurde in der Branche Bekleidung in der Stadt Duisburg eine Verkaufsfläche von ca m² erhoben und ein Umsatzvolumen von rd. 280 Mio. Euro errechnet. Die Werte sind im REHK Westliches Ruhrgebiet als Verhältniszahlen in Relation zur Einwohnerzahl von seinerzeit rd Einwohnern dargestellt (vgl. S. 22 und 27). 13

14 Zwischenfazit Verkaufsflächenspielräume Der im Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Duisburg ermittelte quantitative Entwicklungsbedarf des Einzelhandels der Stadt Duisburg, basiert, wie anhand der Branche Bekleidung veranschaulicht wurde, auf unplausiblen, zu geringen Eingangswerten (Zentralitäten), sowie auf fehlerhaft hergeleiteten und überhöhten Zielgrößen. Eine Begründetheit und Plausibilität der ermittelten erheblichen Spielräume, die eine der wesentlichen Begründungsgrundlagen für die Ausweisung eines zweiten Hauptzentrums Alt-Hamborn / Marxloh, darstellen, ist aufgrund der fehlenden Plausibilität der Grundannahmen somit nicht gegeben. 14

15 3 Analysefokus Hauptzentrum Hamborn / Marxloh Das im Einzelhandels- und Zentrenkonzept neu installierte Hauptzentrum Hamborn / Marxloh soll im Stadtbezirk Hamborn, im Duisburger Norden, verortet werden. Dem abgegrenzten zentralen Versorgungsbereich sind rund Einwohner zugeordnet. Er setzt sich aus den bisher eigenständigen Zentren Alt-Hamborn und Marxloh sowie aus einem mischgenutzten, etwa 750 Meter langen Verbindungsband entlang der B 8 (Duisburger Straße / Weseler Straße) zusammen. Es entsteht somit eine weitgehend lineare Struktur des neuen Zentrums. Die Flächengröße liegt bei ca. 80 ha, die Distanz zwischen den Mittelpunkten der bisherigen Stadtteilzentren beträgt ca Meter, die Gesamtlänge der Zentren damit deutlich über zwei Kilometer. 3.1 Bisher gültige Zentrenkonzepte Mit der dargestellten Zentrenordnung entfernt sich die Stadt Duisburg klar und bewusst von ihren bisherigen Ordnungsvorstellungen. In den Plänen, die in den letzten Jahrzehnten zu diesem Thema aufgestellt worden sind, wird eine solche Möglichkeit nicht erwähnt, in einem Konzept wird sie sogar explizit für unmöglich erklärt. Anfang der 1980er Jahre ordnete die städtische Planung die Situation im Stadtbezirk Hamborn als zwei-polig mit zwei ausgedehnten, räumlich getrennt voneinander liegenden Kernbereichen Marxloh und Hamborn ein 35. Als Perspektive wurde aufgezeigt, dass die Zentren eine Vorrangstellung im Duisburger Norden genießen, dass aber die Struktur des zwei-poligen Kerns auch in Zukunft erhalten bleiben muss, da die vorhandene Zäsur zwischen Marxloh und Alt-Hamborn städtebaulich nicht überbrückbar ist 36. Das Einzelhandels- und Zentrenkonzept aus dem Jahr 2001 formuliert als vorrangiges Ziel die überörtliche Profilierung der Duisburger City 37 sowie die nachhaltige Absicherung der Stadtbezirkszentren, u.a. auch die in Hamborn und Marxloh Stadt Duisburg, Planungsstab Kommunale Entwicklungsplanung: Räumlich-funktionales Nutzungskonzept und Siedlungsschwerpunkte in Duisburg. Duisburg 1981, S.23 (Untersuchungen zur Stadtentwicklung, Band 14) 36 Stadt Duisburg, Planungsstab Kommunale Entwicklungsplanung: Räumlich-funktionales Nutzungskonzept, S Stadt Duisburg (Auftr.); GfK Prisma, Institut für Handels-, Stadt- und Regionalforschung, Düsseldorf: Einzelhandels- / Zentrenkonzept für die Stadt Duisburg. Düsseldorf 2001, S ebenda S.74 15

16 Zwei Jahre später wird im Regionalen Einzelhandelskonzept für das Westliche Ruhrgebiet der Duisburger Innenstadt regionale und den Stadtteilzentren Hamborn und Marxloh überörtliche Ausstrahlung attestiert 39. Gleichzeitig werden die Zentren als jeweils solitäre Räume, jedoch großzügig abgegrenzt. Die Distanz zwischen diesen Zentren liegt danach bei über 750 Metern 40. Diese jahrelang gültige und eingespielte Zentrenordnung wird mit dem aktuellen Zentrenkonzept plötzlich aufgegeben. Die Stadtentwicklung vollzieht hier also eine völlig neue Richtung, ohne sie allerdings, wie in Kapitel 2.1 dargestellt, ausreichend fachlich zu begründen. 3.2 Städtebauliche Gestalt und städtebauliche Perspektiven eines neuen Zentrums Den Betrachtungen vorausgeschickt sei, dass Zentren nach allgemein anerkannter Auffassung ihren Bedeutungsüberschuss nicht nur durch ihre zentralen Einrichtungen aufbauen, sondern ebenso stark auch durch ihre städtebauliche Gestalt und Dichte sowie durch ihre gesellschaftliche und funktionale Vielfalt 41. Im Folgenden wird das Gefüge des neuen Hauptzentrums, vor allem bezüglich der Ausführungen im Einzelhandels- und Zentrenkonzept kurz dargestellt und charakterisiert. Hinsichtlich der räumlichen Großform handelt es sich um eine zweipolige Struktur, mit den bisherigen Stadtteilzentren Hamborn im Süden und Marxloh im Norden sowie dem Straßenband Duisburger Straße / Weseler Straße als Verbindungsachse. Diese gegenwärtige städtebauliche Situation, wichtiger Ansatzpunkt für die Möglichkeiten ein Zentrum aufzubauen, wird im Einzelhandels- und Zentrenkonzept im Rahmen des Sonderteils Hamborn beleuchtet 42. Dies geschieht in standardisierter, knapper Form, getrennt für die bisherigen Stadtteilzentren, die als Standortbereiche bezeichnet werden. Der Standortbereich Alt-Hamborn 43 wird in eine Haupt-, in eine Nebenlage sowie in eine funktionale Ergänzungslage gegliedert, die sich vom historischen Rathaus entlang der Duisburger Straße über mehr als 600 Meter 39 Arbeitsgemeinschaft Stadtforschung Stadtplanung, Dortmund; Dr. Donato Acocella, Stadt- und Regionalentwicklung, Lörrach: Regionales Einzelhandelskonzept für das Westliche Ruhrgebiet Dortmund / Lörrach 2004, S.118/ Gemessen von den jeweils dem anderen Zentrum zugewandten Rändern. 41 Vgl. z. B.: Netzwerk Innenstadt NRW, Münster (Hrsg.): Kurs Innenstadt NRW. Positionen, Ansprüche und Forderungen aus dem Netzwerk Innenstadt NRW. Münster Stadt Duisburg, Amt für Stadtentwicklung und Projektmanagement (Hrsg.); Stadt und Handel GbR, Dortmund: Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Duisburg. Kurzfassung mit Sonderteil Hamborn, Duisburg 2010, S.49ff 43 Stadt Duisburg...Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Duisburg. Kurzfassung mit Sonderteil Hamborn, S.50 16

17 bis zur Brücke der BAB 59 erstreckt. Es wird darauf hingewiesen, dass dieser Bereich mehrere Bildungseinrichtungen sowie die Rhein-Ruhr-Halle umfasst 44. Weiter wird im Gutachten auf das Vorhandensein mehrerer zentrenergänzender Funktionen sowie einiger großer Einzelhandelsbetriebe verwiesen 45. Insgesamt wird der Standortbereich positiv hinsichtlich des Vorhandenseins von Fußgängerzone und Wochenmarkt sowie der guten Verkehrsanbindung gesehen, negativ schlagen vor allem Trading-Down-Tendenzen zu Buche. Der Standortbereich Marxloh 46 wird in ähnlicher Weise gegliedert. Das südliche Ende des Standortbereichs an der Weseler Straße markiert die Dahlmannstraße 47. Positiv werden das Marxloh-Center, Fußgängerzone, Wochenmarkt, ÖPNV- Anbindung und die vielen spezialisierten Fachgeschäfte erwähnt. Negativ werden die starken Trading-Down-Tendenzen entlang der Kaiser-Wilhelm-Straße und der teilweise nicht ansprechend gestaltete öffentliche Raum erwähnt. Hinsichtlich der Abgrenzung ist festzustellen, dass sich im Rahmen der Einzeldarstellung der beiden Standortbereiche kein zusammenhängendes Zentrum ergibt. Es besteht hier ein Bereich, der nicht den Zentren zugewiesen ist, von ca. 200 Metern. Allerdings wird dieser Abschnitt dann bei den Betrachtungen der Standortmerkmale des Hauptzentrums Hamborn / Marxloh als Erweiterungsfläche zur zukünftigen Erweiterung des zentralen Versorgungsbereichs definiert und so nachträglich definitorisch in das neue Hauptzentrum einbezogen 48. Zu Erläuterung sei an dieser Stelle darauf hingewiesen, dass sich in diesem Zwischenbereich eine großzügige Straßenkreuzung mit dem Straßenzug Willy-Brandt-Ring / Stockholmer Straße und eine Autobahnabfahrt befindet, die beide sicherlich längerfristig Bestand haben werden. Ergänzt wird dieses markante Verkehrsensemble durch Vor- und Restflächen von Industriebetrieben. 44 ebenda S ebenda S Stadt Duisburg...Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Duisburg. Kurzfassung mit Sonderteil Hamborn, S ebenda S ebenda S.67 17

18 Karte 1: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches Quelle: eigene Darstellung Diese Zuweisung eines Hauptzentrums und deren Abgrenzung ist aus mehreren Gründen fragwürdig. Diese Einordnung bezieht sich vor allem auf den Umgang mit der Achse Duisburger Straße / Weseler Straße Sie basiert ausschließlich auf dem Vorhandensein zentrenergänzender Einrichtungen. Eine sachgerechte Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs ist nicht erkennbar. 2. Sie vernachlässigt die städtebaulichen Gegebenheiten, also die der Straße und die der Randnutzungen. 49 Die Darstellung der bisherigen Stadtteilzentren ist im Wesentlichen zutreffend zu sehen. Die insgesamt nicht einfache Situation dieser Zentren wird herausgearbeitet. 18

19 3. Sie unterlässt, was in dieser städtebaulichen Situation unerlässlich wäre, ein Vorstellungsbild von dem zukünftigen Zentrum zu geben und das sowohl hinsichtlich der Größe als auch der Gestalt. zu 1.: Zentrenergänzende Einrichtungen In dem über 750 Meter langen Verbindungsstück zwischen den Stadtteilzentren Hamborn und Marxloh gemäß REHK Westliches Ruhrgebiet (vgl. Kapitel 3.1) bestehen zwei autokundenorientierte Einzelhandelsbetriebe, der Verbrauchermarkt Kaufland und ein Aldi-Markt. Jedoch existieren laut Gutachter an der Achse Duisburger Straße / Weseler Straße auch außerhalb der Zentrenabgrenzungen gemäß REHK Westliches Ruhrgebiet weitere sogenannte zentrenergänzende Funktionen. Hierbei ist festzustellen, dass es sich bei einem großen Teil der im Gutachten kartographisch dargestellten, zentrenergänzenden Funktionen 50 um öffentliche Gebäude handelt. Eine zentrenkonstituierende Funktion der jeweiligen Nutzungen ist bei ihnen jedoch funktional teilweise nicht oder nur sehr eingeschränkt gegeben. Dies betrifft u. a. die Justizvollzugsanstalt, das vorhandene große Schulzentrum sowie das seit mehreren Jahren leerstehende Stadtbad und die ebenfalls nicht mehr genutzte Rhein-Ruhr-Halle 51. Darüber hinaus wurde auch der autokundenorientierten ( Drive In ) Systemgastronomie der Betreiber Mc Donald s und Burger King eine zentrenergänzende Funktion attestiert. Insgesamt wird hier ein Hauptzentrum abgegrenzt, dass in keiner Weise auch wegen der städtebaulichen Gegebenheiten (vgl. unten) - den Ansprüchen an ein solches Gefüge genügt. zu 2.: Städtebauliche Gegebenheiten Für die städtebauliche Einordnung der Ausweisung eines Hauptzentrums ist in diesem Zusammenhang weniger die Betrachtung der bestehenden Stadtteilzentren, als vielmehr die genauere Analyse der Verbindungsachse des zukünftigen Hauptzentrums von Bedeutung. Während die bestehenden Zentren, zwar schwache, aber durchaus übliche Strukturen aufweisen, sind insbesondere hier deutlich zentrenfremde städtebauliche Situationen bestimmend. Die Straße ist heute für den Individual- und den Öffentlichen Personennahverkehr optimiert ausgebaut. Sie ist durchgehend vier-spurig, mit im Mittelstreifen liegenden Straßenbahngleisen, ausgebaut. Mit großzügig bemessenen Fuß- und Radwegen misst sie auf der normalen Strecke Meter. An einigen Kreuzungsbereichen weitet sie sich durch zusätzliche Fahrspuren weiter auf. Fahrbahnen und der im Schotterbett liegende Gleiskörper üben eine große Trennwirkung für Fußgänger aus. Zudem wird die Straße stark von weiteren großen Verkehrsanlagen tangiert. 50 vgl. Stadt Duisburg...Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Duisburg. Kurzfassung mit Sonderteil Hamborn, S Im Gutachten angeführt werden zudem das Amtsgericht Hamborn und das Hamborner Rathaus angeführt, diese sind aber im Zentrum Alt-Hamborn lokalisiert und somit kein verbindendes E- lement. 19

20 So wird sie von der wichtigen West-Ost-Verbindung Willy-Brandt-Ring Stockholmer Straße gekreuzt und die Bundesautobahn 59 überquert sie in Hochlage, eine Zu- und eine Abfahrt der Autobahn in bzw. aus Richtung Süden ergänzen das Bild. Weitere kleinere, aber dennoch verkehrlich optimierte Einmündungen kommen hinzu. Die an die Straße angrenzende Bebauung wird im Wesentlichen durch zwei Epochen geprägt. 20

21 Impressionen Duisburger Straße

22 Eine industriell bestimmte Vor- und Nachkriegsbebauung mit Industrie-, Verwaltungs-, Schul- und Freizeitanlagen, die zum Teil leer stehen. (Zu nennen sind das Stadtbad, die Rhein-Ruhr-Halle und einige Gebäude auf dem Grillo- Gelände.) In den vergangenen 20 Jahren sind, quasi als zweite Bebauungsschicht, vor allem einfache Zweckbauten hinzu gekommen. Sie beherbergen eine Tankstelle, die Einzelhandelsbetriebe Kaufland und Aldi sowie die Gastronomieanbieter Mc Drive und Burger Drive. Zwischen diesen Gebäuden liegen oft ungepflegte Grünflächen. Alle Einrichtungen haben eine klare Autokundenorientierung. Die Passantenfrequenz geht an der Straße daher gegen Null. Nur zwischen dem nördlichen Teil des Zentrums Hamborn, repräsentiert vor allem durch den MediMax und den genannten Fast-Food-Angeboten, bewegen sich einige Fußgänger. Die mangelnden Frequenzen sind jedoch nicht nur auf die Randnutzungen zurückzuführen, sondern auch auf die Entfernung zwischen den heutigen Hauptlagen. (Wie bereits erwähnt, liegen zwischen den bisher abgegrenzten Rändern der Versorgungsbereiche etwa 750 Meter. Die Entfernung zwischen den Mittelpunkten der Zentren, in Marxloh, die Pollmannkreuzung, und in Hamborn, der Hamborner Altmarkt, beträgt rund Meter.) Diese historisch gewachsene Struktur erscheint gestalterisch und funktional wenig geordnet. Vergleicht man diese Struktur mit planerischen Vorstellungen zur Qualität und Struktur von Zentren 52, so sind diese Kriterien nicht einmal in Ansätzen vorhanden und mit großer Sicherheit auch nicht herstellbar. Der Charakter der B 8 als Ausfallstraße und die insgesamt heterogene Randbebauung, in Verbindung mit nicht immer einfach zu regelnden Grundstücksfragen, erschweren die Entwicklung eines klassischen Hauptzentrums massiv. Die Errichtung eines städtebaulich attraktiven Zentrums würde massive Eingriffe in die Substanz verlangen. Ob die Planer eine andere, neue Form eines Zentrums im Auge haben, wird nicht erläutert (vgl. Punkt 3). Insgesamt ist festzuhalten, dass mit einem Hauptzentrum Hamborn / Marxloh die notwendigen qualitativen Maßstäbe für ein Oberzentrum nicht erfüllt würden. Der aktuell positive Ansatz zur Neuaufstellung der Duisburger Innenstadt durch den Masterplan von Lord Norman Foster und die Bemühungen des Stadtmarketings in diesem Zusammenhang würden konterkariert. 52 aktuell z. B.: Netzwerk Innenstadt NRW, Münster (Hrsg.): Kurs Innenstadt NRW. Positionen, Ansprüche und Forderungen aus dem Netzwerk Innenstadt NRW. Münster

23 zu 3.: Vorstellungsbild vom zukünftigen Zentrum Größe und städtebauliche Ausgangsstruktur in Hamborn verlangen, um die Sinnhaftigkeit der Ausweisung einordnen zu können, zwingend ein hinreichend nachvollziehbares Vorstellungsbild vom neuen Zentrum: Die Größe des neuen Hauptzentrums erreicht mit rund 80 ha fast die der bereits relativ weitläufig abgegrenzten Duisburger Innenstadt. Auch der Vergleich mit den Hauptgeschäftszentren von Dortmund (knapp 80 ha), Bochum (60 ha) und Köln (150 ha) 53 veranschaulicht die enorme Ausdehnung des zweiten Duisburger Hauptzentrums. Die gegebene städtebauliche Situation mit der oben dargestellten vorhandenen Weitläufigkeit und Unstrukturiertheit bietet ein solch großes Entwicklungs- und damit Veränderungspotenzial, dass in einem Abschnitt des Konzepts zumindest grob auf die Vorstellungen von dem zukünftigen Zentrum und die Umsetzbarkeit hätte eingegangen werden müssen. Dies nicht nur bezogen auf die städtebauliche Gestalt, sondern auch bezogen auf die angestrebten Einrichtungen und zukünftigen Verkaufsflächenangebote des neuen Hauptzentrums. Hinsichtlich der zukünftigen städtebaulichen Grundform kommen nur zwei Typen in Frage: 1. Soll ein attraktives Zentrum im klassischen Sinn entstehen, verlangt die oben geschilderte räumliche Struktur eine massive Nachverdichtung. Dies wäre u.a. verbunden mit neu zu schaffenden Einkaufseinrichtungen im Bereich der Duisburger Straße und einem deutlichen Rückbau der Straße. Unmittelbar straßenbegleitend stehen hierfür auf brachgefallenen und unbebauten Grundstücken rund m 2 zur Verfügung. Ob ein Rückbau realistisch erscheint, kann an dieser Stelle nicht geprüft werden. Insgesamt werden die Möglichkeiten einer solchen Umsetzung, allein wegen der städtebaulichen Ausgangssituation jedoch als begrenzt eingeschätzt. Die Folgen eines damit verbundenen Flächenwachstums wären darzustellen (vgl. auch Kapitel 3.2). 2. Die gegebenen Strukturen lassen jedoch vermuten, dass ein Zentrum eher amerikanischen Typs angestrebt ist. Hier bieten die vorhandenen Freiflächen und untergenutzten bzw. leerstehenden Gebäude gute Handlungsmöglichkeiten. Auch hierfür stehen die o.g. Flächen zur Verfügung. Wenn eine gewisse Strahlkraft des neuen Zentrums angestrebt wird, müssten sie auch bebaut werden. Die Folgen eines damit verbundenen Flächenwachstums wären ebenfalls darzustellen (vgl. auch Kapitel 3.2). Insgesamt wird im Konzept nicht nachgewiesen, dass in Marxloh die Voraussetzungen zum Aufbau eines funktional und gestalterisch attraktiven Zentrums bestehen. Der Hinweis auf das Vorhandensein einer Reihe zentrenrelevanter Einrichtungen ist völlig unzureichend und darf nicht darüber hinwegtäuschen, dass es heute an jeglicher stadträumlichen Qualität und an einer hinreichend zusammenhängenden räumlichen Struktur mangelt. Zudem werden Größe, Struktur und Form des 53 Eigene Berechnungen auf Basis der konzeptionellen Zentrenabgrenzungen der genannten Kommunen 23

24 zukünftigen Zentrums nicht thematisiert. Um nicht die Katze im Sack zu kaufen, ist vor dem Beschluss eines solchen Konzeptes die angestrebte Größen- und Zentrentypenvielfalt zwingend zu thematisieren. Das Konzept ist in dieser Form eine reine politische Setzung. Sie verbleibt planerisch auf der Ebene einer reinen Abgrenzungsübung für ein neues Hauptzentrum. Es lässt in weiten Teilen eine sachgerechte Abwägung und qualifizierte Analyse, wie es bei einer qualifizierten Entwicklungsplanung üblich ist, vermissen. Insgesamt ist sie nicht als Basis für eine zukunftsweisende Zentrenentwicklung der Stadt Duisburg geeignet. 3.3 Der zentrale Versorgungsbereich Alt-Hamborn / Marxloh im Spiegel der Kriterien der aktuellen Rechtsprechung Zu beachten ist im dargestellten Zusammenhang auch die rechtliche Dimension der Begriffskategorie zentraler Versorgungsbereich. Unter zentralen Versorgungsbereichen sind räumlich abgrenzbare Bereiche einer Kommune zu verstehen, denen aufgrund von Einzelhandelsnutzungen häufig ergänzt durch diverse Dienstleistungen und gastronomische Angebote eine Versorgungsfunktion über den unmittelbaren Nahbereich hinaus zukommt. 54 Ein Urteil des OVG NRW vom 11. Dezember 2006 (7 A 964/05) trifft verschiedene maßgebliche Aussagen zur Definition von zentralen Versorgungsbereichen. Hier heißt es auf S. 25f (eigene Hervorhebungen): "Zentrale Versorgungsbereiche" sind räumlich abgrenzbare Bereiche einer Gemeinde, denen auf Grund vorhandener Einzelhandelsnutzungen - häufig ergänzt durch diverse Dienstleistungen und gastronomische Angebote - eine bestimmte Versorgungsfunktion für die Gemeinde zukommt. Ein "Versorgungsbereich" setzt mithin vorhandene Nutzungen voraus, die für die Versorgung der Einwohner der Gemeinde - ggf. auch nur eines Teiles des Gemeindegebiets - insbesondere mit Waren aller Art von Bedeutung sind. [...] Das Adjektiv "zentral" ist nicht etwa rein geografisch in dem Sinne zu verstehen, dass es sich um einen räumlich im Zentrum der jeweiligen Gemeinde gelegenen Bereich handeln muss, es hat vielmehr eine funktionale Bedeutung. Der Zusatz "zentral" geht über die Bedeutung des Wortteils Versorgungs"bereich" hinaus, so dass eine bloße Agglomeration von Einzelhandelsnutzungen in einem räumlich abgrenzbaren Bereich diesen allein noch nicht zu einem "zentralen" Versorgungsbereich macht. Dem Bereich muss vielmehr die Bedeutung eines Zentrums für die Versorgung zukommen. Dies ist zu bejahen, wenn die Gesamtheit der auf eine Versorgung der Bevölkerung ausgerichteten baulichen Nutzungen in dem betreffenden Bereich auf Grund der Zuordnung dieser Nutzungen innerhalb des räumlichen Bereichs und auf Grund ihrer verkehrsmäßigen Erschließung und verkehrlichen Anbindung die Funktion eines 54 vgl. u.a. BverwG, Urteil vom 11. Oktober C

25 Zentrums mit einem bestimmten Einzugsbereich hat, nämlich die Versorgung des gesamten Gemeindegebiets oder eines Teilbereichs mit einem auf den Einzugsbereich abgestimmten Spektrum an Waren des kurz-, mittel- oder langfristigen Bedarfs funktionsgerecht sicherzustellen. Wie die obigen (vgl. Kapitel 3.2) funktionalen und städtebaulichen Analysen veranschaulicht haben, sind die an einen zentralen Versorgungsbereich anzulegenden Kriterien einer Zuordnung der Funktionen zueinander sowie des Vorliegens einer städtebaulichen Einheit für den abgegrenzten Gesamtbereich Alt-Hamborn / Marxloh nicht in Ansätzen erfüllt und auch nicht herstellbar. Es handelt sich bei den bestehenden Stadtteilzentren Alt-Hamborn und Marxloh um zwei klar voneinander separierte Bereiche, dessen mehrere Hundert Meter langes Zwischenstück unter städtebaulichen wie funktionalen Gesichtspunkten kaum Ansatzpunkte für die Herstellung einer zukünftigen Verknüpfung aufweist. 25

26 4 Plausibilitätsprüfung der Verträglichkeitsanalyse Im Folgenden wird herausgearbeitet, in wie weit der fachliche und methodische Aufbau dieser Arbeit und die darin getroffenen Annahmen plausibel sind. Dabei werden insbesondere die wesentlichen Stellschrauben einer solchen Auswirkungsanalyse untersucht. 4.1 Flächenproduktivität und Verkaufsflächen des Vorhabens Stadt und Handel ermittelt bei einer Gesamtverkaufsfläche des Vorhabens von m² unter Zugrundelegung einer durchschnittlichen Flächenproduktivität von bis zu rd Euro / m² Verkaufsfläche einen Gesamtumsatz von bis zu 120,5 Mio. Euro. Die warengruppenspezifischen Verkaufsflächen, Flächenproduktivitäten und Umsätze stellen sich folgendermaßen dar: Tabelle 1: Verkaufsflächen und Umsatz des Vorhabens FOC Duisburg nach Stadt und Handel Branchen Verkaufsfläche in m² Flächenproduktivität in Euro / m² VKF Umsatz in Mio. Euro Bekleidung ,0 77,5 Schuhe / Lederwaren ,5 13,5 Sportartikel ,0 9,0 GPK / Hausrat / Einrichtungszubehör ,0 7,0 Uhren / Schmuck ,0 4,5 Sonstige Sortimente ,0 9,0 Gesamt* ,5 120,5 * Haus- / Bett- und Tischwäsche, Spielwaren und Neue Medien Quelle: Stadt und Handel GbR, Dortmund: Verträglichkeitsanalyse..., S. 36 Die für das Vorhaben im rechtlich relevanten Worst Case-Ansatz zugrunde gelegten Flächenproduktivitäten sind als angemessen zu bewerten. Dies gilt jedoch nur bedingt für die der Umsatzberechnung zu Grunde liegenden sortimentsspezifischen Verkaufsflächen, geben diese doch lediglich eine idealtypische Verkaufsflächenaufteilung 55 wieder und stellen somit keine Maximalwerte dar. Eine dezidierte Untersuchung der sonstigen Sortimente wie u. a. Spielwaren und Neue Medien fehlt, obwohl für die einzelnen Branchen keine Verkaufsflächenobergrenzen benannt werden und der Gesamtrahmen von immerhin 55 Stadt und Handel GbR, Dortmund: Verträglichkeitsanalyse..., S

27 2.000 m² Verkaufsfläche hier jeweils erhebliche Verkaufsflächengrößen auch im großflächigen Spektrum ermöglichen würde. 4.2 Angebots- und Nachfrageanalyse Im Gutachten von Stadt und Handel finden sich steckbriefartige, auf eigenen Erhebungen und Begehungen bzw. vorliegenden Gutachten basierende Analysen der zentralen Versorgungsbereiche im Untersuchungsraum. Enthalten sind auch tabellarische Darstellungen zum Einzelhandelsbestand in den einzelnen Branchen sowie den ermittelten Umsätzen. Laut Gutachter wurden die Haupt- und größeren Nebenzentren der Kommunen in die Untersuchung eingestellt, nicht jedoch Nahversorgungszentren und kleinere Stadtteilzentren. 56 Die Auswahl der untersuchten Standorte und Zentren ist zum Teil nicht nachvollziehbar bzw. wirkt inkonsistent. Während jedoch für einige Kommunen wie z. B. Marl auch vergleichsweise kleine Stadtteilzentren berücksichtigt werden, erfolgt für andere Kommunen wie Bochum nicht einmal eine Betrachtung der Stadtbezirkszentren. 57 Es bleibt im Einzelnen teilweise unklar, in welchem Umfang Sekundärdaten herangezogen wurden. So führt der Gutachter bezüglich der verwendeten Umsatzzahlen aus: Auf dieser Datenbasis [der erhobenen Verkaufsflächen] wird eine Umsatzschätzung der einzelnen Betriebe und Sortimente durchgeführt bzw. auf entsprechende Werte der vorliegenden kommunalen Rahmenplanungen zurückgegriffen. 58 Eine übersichtliche Darstellung, für welche Kommunen in welchem Umfang eigene und fremde Zahlen verwendet wurden, fehlt jedoch. Im Hinblick auf die Quelle der zugrunde liegenden Verkaufsflächenzahlen werden im Text zwar konkrete Angaben gemacht 59 ; diese weichen zum Teil jedoch von den Quellenangaben der Verkaufsflächen- und Umsatztabellen 60 ab. Gerade im Rahmen einer Auswirkungsanalyse sollte bezüglich der Flächenproduktivitäten des Bestandes generell mit eher vorsichtigen Annahmen (im Sinne geringerer Produktivitäten) operiert werden, da zu hoch geschätzte Bestandsumsätze als Eingangsgröße der Wirkungsanalyse die Gefahr einer Reduzierung der prozentualen Auswirkungen bergen. Diese Maßgabe wird überwiegend erfüllt. Für einzelne Zentren fällt jedoch auf, dass die Flächenproduktivitäten seitens des Gutachters sehr hoch angesetzt wurden. So wird beispielsweise für 56 Stadt und Handel GbR, Dortmund: Verträglichkeitsanalyse..., S. 15f 57 ebenda S. 26ff 58 ebenda S. 17, eigene Einfügung 59 ebenda S ebenda S. 26ff 27