Grußwort des Stadtbaurats Dieter Peters

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1 B A U I N F O B A D V I L B E L P L A N E N U N D B A U E N I N D E R S T A D T D E R Q U E L L E N

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3 Grußwort des Stadtbaurats Dieter Peters Liebe Mitbürgerinnen und Mitbürger, ein Haus zu bauen, ist heute noch der Wunsch vieler Menschen. Bevor jedoch ein solcher Wunsch verwirklicht werden kann, sind eine Reihe von Hürden zu überwinden - dazu gehört unter anderem auch die Baugenehmigung. Unter welchen Voraussetzungen eine solche Baugenehmigung zu erteilen ist, regelt eine Vielzahl von Rechtsvorschriften. Auch die Frage, ob überhaupt eine Baugenehmigung erforderlich ist wäre zu beantworten. Die baurechtlichen Vorschriften gliedern sich in das Bauplanungsrecht und das Bauordnungsrecht. Das Bauplanungsrecht regelt zunächst, ob überhaupt, was und wieviel gebaut werden Altes Rathaus Bad Vilbel darf. Das Bauordnungsrecht regelt, wie im einzelnen gebaut werden darf. Die wichtigsten Vorschriften des Bauplanungsrechtes sind das Baugesetzbuch (BauGB), das zum neu gefaßt wurde und die Baunutzungsverordnung (BauNVO). Das Bauordnungsrecht findet sich wieder in Gestalt der Landesbauordnung (Hessische Bauordnung HBO) für das Land Hessen wieder. Die Auswirkungen der genannten Vorschriften auf das Baugenehmiungsverfahren sind für viele wegen der Komplexität der einzelnen Vorschriften nicht mehr durchschaubar und erzeugen daher bei vielen Bauwilligen einen Informationsbedarf, dem wir mit Hinweisen zum Thema Planen und Bauen in der Stadt der Quellen mit dieser Broschüre entgegenkommen wollen. Bauen bedeutet, in einer vorhandenen Landschaft, einer Siedlung und Nachbarschaft etwas hinzuzufügen und diese gewachsene Struktur damit zu verändern. Dabei werden immer Flächen beansprucht und Rohstoffe verbaut. Wohnbauland und Rohstoffe sind beide nicht vermehrbar, und deshalb ist ein sorgfältiger Umgang mit diesen Ressourcen unabdingbar, damit wir unsere Kulturlandschaft unseren Kindern und Enkeln in der noch heute vorhandenen Qualität vererben können. Dabei soll eine Vielzahl von Gesetzen und Vorschriften helfen, sowohl diese Allgemeingüter als auch die Individualrechte jedes einzelnen Bürgers in Einklang zu bringen. Diese Gesetze bei der Bearbeitung von Bauanträgen und Bauvoranfragen anzuwenden, ist Aufgabe der Bauaufsichtsbehörde des Wetteraukreises und des Fachbereiches Technische Dienste Bauwesen bei der Stadt Bad Vilbel. Wir wollen Ihnen daher helfen und möchten Ihnen mit dieser Broschüre wichtige Hinweise und Informationen geben, damit die Zusammenarbeit mit der Bauaufsichtsbehörde und den sonstigen mit dem Bau befaßten Stellen reibungslos funktioniert. Ich hoffe sehr, dass diese Broschüre dazu beiträgt, Ihr persönliches Bauziel so reibungslos wie möglich zu erreichen. Darüber hinaus soll sie Verständnis für die Qualität unserer Kulturlandschaft wecken und dazu beitragen, die Baukultur sowie das energie- und ressourcensparende Bauen zu fördern. Ihrem Bauvorhaben wünsche ich ein gutes Gelingen. Mit freundlichen Grüßen, Ihr Stadtbaurat Dieter Peters Seite 3

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5 Kurzportrait der Stadt Bad Vilbel Bad Vilbel Die Stadt der Quellen Mit den bei der Gebietsreform in den Jahren 1971 und 1972 eingegliederten Nachbargemeinden Dortelweil, Gronau und Massenheim zählt Bad Vilbel heute rd Einwohner. Bad Vilbel ist mit zahlreichen Mineralquellen, darunter 2 Heilquellen, Handwerks-, Industriebetrieben und einer wachsenden Anzahl von Betrieben im Dienstleistungssektor ein wesentlicher wirtschaftlicher Standort in der südlichen Wetterau und ein Hauptort der deutschen Mineralwasserindustrie. Den Heilquellen verdankt die Stadt das im Jahre 1948 verliehene Prädikat Bad. Das Wachstum der Stadt ist z. B. beim Baugebiet Dortelweil-West, das für ca Einwohner ausgelegt ist, nicht zu übersehen. Dortelweil-West steht aber nicht nur für den Wohnungsbau. Betriebe wie die Gesellschaft für Zahlungssysteme (Eurocard), die Firma Lahmeyer International und Dresdner Bauspar AG zeugen von den Vorzügen des Standortes Bad Vilbel. Diese Ansiedlungen brachten zusammen über Arbeitsplätze in die Wetterau. Weitere Entwicklungsgebiete werden im Bereich der Krebsschere und Am Stock liegen. Das Gebiet umfaßt eine Fläche von ca. 90 ha mit einer Mischung aus Gewerbe, Grünzonen und Wohnen. Sport- u. Freizeitangebote: Sportmöglichkeiten: Frei- und Hallenbad, Minigolf, Tennis, Golf, Turn- und Sporthallen, Trimmpfad, Spazier- und Wanderwege, Radwege entlang Nidda und Erlenbach. Sehenswürdigkeiten: Kurpark mit Wasserburg, historisches Rathaus, Ausstellung Eigenheim und Garten. Unterhaltung: Burgfestspiele, regelmäßige Theateraufführungen bekannter Bühnen und Künstler, Sommerkulturprogramm, Konzerte, Kleinkunst, Kino und Openairkino. Auskünfte: Stadtverwaltung Bad Vilbel, Kur- und Bäderverwaltung Parkstraße Bad Vilbel Tel kurbuero@bad-vilbel.de Internet: Wasserburg Bad Vilbel Seite 5

6 Branchenverzeichnis Architekten 33 Architekturbüro 8, 33 Banken und Sparkassen 6, 23 Baudekoration 15 Bauelemente U4 Baufinanzierung 9, 23 Baumanagement 33 Bausparen 9 Bauspenglerei 10 Baustellenunterkünfte 6 Bauträger U2 Bauunternehmen U2, 15 Brandschutz 6 Container - Raumcontainer 6 Containerdienst 4 Dachdecker 15 Elektrotechnische Anlagen 15 Energieunternehmen 6 Entsorgung 4 Fenster-Technik U4 Finanzierungen 9, U3 Fliesenfachgeschäft 7 Fliesenverlegung 10 Garten- und Landschaftsgestaltung 8 Hausverwaltungen 8 Hub- u. Kranwagenverleih 15 Ingenieurbüro für Brandschutz 8 Ingenieurbüro 8 Ledermöbelreinigung 15 Sparkasse Wetterauª Kompetenz.Vertrauen.Nähe. Wir schaffen Raum. HORI Seite 6

7 Branchenverzeichnis Maler- und Lackiererbetrieb U3 Planen u. Schlüsselfertiges Bauen 10 Planungsgesellschaft 33 Qualitätssicherung 33 Raumstudio 15 Rechtsanwälte 33, U3 Reinigungs- und Hausmeister- Service U3 Schädlingsbekämpfung 15 Schlosserei U3 Sonnenschutz 15 Stadtwerke 10 Steuerberater 23 Steuerbüro 23 Tankreinigung 10 Tankschutz 10 Versicherungen 9, U3 Wärme u. Haustechnik 10 Wohnungen 22 Wohnungseigentumsverwaltung 22 Fliesenfachgeschäft Peter Nies Peter Nies (links) freut sich über die Urkunde, die ihm Peter Domaschka im Auftrag der Handwerkskammer Wiesbaden zum 50-jährigen Firmenbestehen überreichte. I m p r e s s u m WEKA info verlag gmbh Seite 7

8 Architekten - Ingenieure achim preuß dipl - ing architekt beratung entwurf planung nidderring bad vilbel tel fax web.de wohnungsbau gewerbebau umbauten sanierungen Planung Bauleitung Altbausanierung Denkmalschutz Wertermittlung Beratung Dipl. Ing. Jürgen Doil A r c h i t e k t Wilhelmstr. 23 A Bad Vilbel Telefon ( ) Telefax ( ) Ihr Berater für vorbeugenden baulichen Brandschutz Erzweg Bad Vilbel Tel.: / Fax: / Mobil: / ibbrandschutzm@t-online.de Hausverwaltungen Garten- und Landschaftsgestaltung Theodor-Heuss-Straße 23 A Bad Vilbel Seite 8

9 Inhaltsverzeichnis Grußwort des Stadtbaurats 3 Kurzportrait der Stadt Bad Vilbel 5 Branchenverzeichnis 6 / 7 Impressum 7 Inhaltsverzeichnis 9 1. Verwaltungsstruktur Denkmalschutz und Denkmalpflege Grundstückskauf Die Bebaubarkeit eines Grundstücks Bauvorschriften in Grundzügen Die wichtigsten Festsetzungen 16 in einem Bebauungsplan 7. Das Bebauungsrecht Der Bebauungsplan Das Bauordnungsrecht Verfahrensarten Bauüberwachung und Durchführung von Bauzustandsbesichtigungen Aufgaben und Befugnisse der Bauaufsichtsbehörde Ordnungswidrigkeiten Boden- und Umweltschutz Die am Bau Beteiligten Die Bauausführung Bauen mit der Sonne Das Nachbarrecht Denkmalschutz und Denkmalpflege Archäologische Denkmalpflege Umwelt-, Natur- und Landschaftsschutz Bauen mit der Natur Bund für Umwelt und Naturschutz Deutschland (BUND) Belange des Wasserrechts Abwasserentsorgung 37 Seite 9

10 Bad Vilbel Stadt mit Zu kunft Gute Noten heimst die Stadt Bad Vilbel ein, die Auf stei ger stadt der Re gi on. So be schei nig te das Wirt schafts ma ga zin Capital, Bad Vilbel habe ge wal tig auf ge holt und bie te eine komplette In fra struk tur. Zu ähn lich gu ten Ur tei len kom men die Frank fur ter Neue Pres se und die Frank fur ter All ge mei ne Zei tung. Bürogebäude Brunnencenter qm moderne, ef fi zi en te Bü ro flä chen sind im Bau. Der Weg ist am pel frei bis zum Flug ha fen. Fertigstellung Ende August 2004, 11,50 Euro/qm. Kontakt: Eigenbetrieb Stadtwerke Bad Vilbel, Theodor-Heuss-Stra ße 51, Bad Vilbel, Telefon: 06101/ , Wir bauen wunschgemäß: Renovierung, Kellersanierung, Bauplanung und Bauleitung, Rohbau, Gartenbau, schlüsselfertige Erstellung von Wohnhäusern Erzweg Bad Vilbel Tel.: 0700 / Fax: 0700 / info@planen-schluesselfertigbauen.de POMPE Über die B 3 und die A 661 er reich bar, ver fügt Bad Vilbel über eine her vor ra - gen de Ver kehrs ver bin dung, wel che die Nähe zu Frank furt am Main voll zur Gel tung bringt. Von Stadt mit te zu Stadt mit te sind es nur 8 km. Die ge plan ten 3. und 4. S-Bahn- Gleise wer den die S-Bahn-Verbindung stark be schleu ni gen. Erfolge in der Stadt sa nie rung ha ben die In nen stadt sehr stark auf ge wer tet. Wei te re Sa nie rungs pro jek te lau fen an. Die Infrastruktur ist her vor ra gend. Durch ein neues Kul tur- und Sport fo rum sowie durch einen ma le risch ge le ge nen, mo der nen Golf platz konn te die Attraktivität ge stei gert wer den. In den letzten Jah ren ist viel für die Kul tur ge macht wor den: Burgfestspiele, Som mer kul tur-programm, Kul tur zen trum Alte Müh le, Mu sik - schu le und Kam mer or che ster ha ben Bad Vilbel be kannt ge macht. Die Natur ist in takt: Stadt wald, Niddaaue, idyl li sche Obst baum fel der, aus ge - dehn te Park an la gen, sau be re Kalt luft strö me und na tür lich das gute Bad Vilbeler Was ser. Dies alles hat Bad Vilbel zu ei ner der be gehr te sten Wohn la gen in der Re gi on ge macht. Glück li cher wei se ver fügt Bad Vilbel auch noch über das Neu bau ge biet Dortelweil-West und eine Bau land re ser ve in der Re gi on Krebs sche re. Da mit sind die Zu kunft und die Pro spe ri tät Bad Vilbels ge si chert. Und noch eines: Die Finanzen der Stadt sind ge ord net, die Steu er sät ze sind gün stig. Das fand so gar das Lob des Bun des der Steu er zah ler. Die Stadt Bad Vilbel tut etwas. In Bad Vilbel gibt es gün sti ges Bau land, und es wird preisbewusst gebaut. Ich bedanke mich bei allen Inserenten für die gute Zusammenarbeit. Ihr WEKA-Berater Peter Harbia Tankschutz Gleibs Tankreinigung Fachbetrieb WHG 19 TRBF 503 Kreisstraße Bad Vilbel 4 Fax 06101/ Mobil (06101) Seite 10

11 1 Verwaltungsstruktur im Baubereich und Zuständigkeiten 1.1 Genehmigungsbehörde Zuständig für die Behandlung von Bauanträgen für alle Gemeinden und Städte im Wetteraukreis ist der Landrat als untere Bauaufsichtsbehörde mit dem Kreisbauamt. 1.2 Der Landrat Leiter der Kreisverwaltung und als solcher Dienstherr sämtlicher Bediensteter ist Landrat Gnadl. 1.3 Fachdienst Bauordnung Die Leitung des Fachdienstes Bauordnung liegt in den Händen von Herrn Lich. Herr Lich ist Ansprechpartner für alle bauordnungsrechtlichen Fragen, die bei Bauvoranfragen und Bauanträgen noch Schwierigkeiten bereiten: Telefon: / Im Fachdienst Bauordnung werden Ihre Bauvoranfragen und Bauanträge bearbeitet und Baugenehmigungen erteilt. Außerdem finden hier Bauüberwachungen, Brandverhütungsschauen und regelmäßige Überprüfungen von Geschäftshäusern, Versammlungsstätten, fliegenden Bauten u. ä. statt. Die für Sie im Bauantrags- bzw. Genehmigungsverfahren unmittelbar zuständigen Mitarbeiterin/Mitarbeiter entnehmen Sie bitte der nachfolgenden Übersicht (Änderungen vorbehalten); Aufgaben-/ Zuständigkeitsbereich Sachbearbeiter/in Zimmer-Nr. Tel.: Sachgebietsleiter Herr Pink / Sachbearbeiter Herr Hinkel / Frau Nadler / Denkmalschutz und Denkmalpflege 2.1 Behörden und Zuständigkeiten Aufgabe des Landes Hessen ist es, Kulturdenkmale zu schützen, zu pflegen und wissenschaftlich zu erforschen. Der Wetteraukreis wirkt bei der Wahrnehmung von Denkmalschutz und Denkmalpflege als untere Denkmalschutzbehörde mit. Der Kreis ist für die Genehmigung von Baumaßnahmen an Kulturdenkmalen im Kreisgebiet zuständig und berät in rechtlichen, baulichen, finanziellen und steuerlichen Fragen, die den Denkmalschutz betreffen. Bei der unteren Denkmalschutzbehörde erfahren Sie auch, ob es sich bei Ihrem Gebäude oder Garten um ein Kulturdenkmal handelt und ob es als solches wegen seiner besonderen Bedeutung in das Denkmalbuch eingetragen wurde bzw. als Garten dem gesetzlichen Schutz unterliegt. Örtliche Zuständigkeit der Stadt Bad Vilbel Die Stadt Bad Vilbel stellt die Bebauungspläne, nach deren Vorgaben Gebäude errichtet werden können auf und führt die notwendigen Verfahren durch. Ebenfalls wird von der Stadt die planungsrechtliche Beurteilung von Bauvorhaben durchgeführt. Sie ist wichtig, da ohne Zustimmung der Stadt eine Baugenehmigung nur in Ausnahmefällen von der Bauaufsicht erteilt werden können. Name und Anschrift Telefon Sprechzeiten Auskunft erteilt: Dezernat IV / nach telef. Vereinbarung Herr Höfer FB techn. Dienste/Bauwesen Friedbergertrasse 6, Bad Vilbel Seite 11

12 3 Grundstückskauf 3.1 Auswahl eines Grundstücks Die Auswahl eines Baugrundstücks ist der erste entscheidende Schritt zur Verwirklichung Ihres Bauvorhabens, mit der Sie zumeist eine langfristige Bindung an einen Standort eingehen. Bei der Auswahl können Sie nicht sorgfältig genug vorgehen. Sie sollten deshalb vor einem Erwerb das Grundstück so genau wie möglich kennen lernen. Es empfehlen sich Besuche zu verschiedenen Zeiten. Auch können Auskünfte von Nachbarn des ins Auge gefassten Grundstücks hilfreiche Aufschlüsse geben. 4 Die Bebaubarkeit eines Grundstückes 4.1 Voraussetzung für eine Bebaubarkeit Der Grundstückseigentümer und/oder käufer sollte sich zunächst bei dem zuständigen FB tech. D/Bauwesen der Gemeinde oder Bauaufsichtsbehörde (Kreisbauamt) erkundigen, ob das Grundstück nach den planungsrechtlichen Eigenschaften und dem Stand der Erschließung tatsächlich ein Baugrundstück ist und wie es bebaut werden darf. Kann auf dem ins Auge gefaßten Grundstück überhaupt das geplante Bauvorhaben verwirklicht werden? Hierbei sollte den folgende Fragen besondere Beachtung schenken werden: - Welche Möglichkeiten der Bebauung bestehen hinsichtlich der Grundstückslage, der Grundstücksgröße und des Zuschnitts? - Welche Festsetzungen und Baubeschränkungen trifft der Bebauungsplan oder die Gestaltungssatzung, falls vorhanden? - Welche Baubeschränkungen ergeben sich durch die Umgebungsbebauung, falls kein Bebauungsplan vorliegt (Einfügen in die Eigenart der vorhandenen Bebauung)? - Liegt es evtl. im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplanes, ausserhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteiles. - Wie sieht es mit der Baureife und der Erschließung des Grundstücks aus, ist eine ausreichend ausgebaute Zufahrtsstraße vorhanden, können Anschlüsse an die Versorgungs- und Entsorgungsleitungen (Gas, Strom, Wasser, Abwasser) kurzfristig hergestellt werden, was lässt sich in Bezug auf die Tragfähigkeit des Baugrunds und die Grundwasserverhältnisse feststellen? Gegebenenfalls ist vor Baubeginn ein Baugrundgutachten einzuholen. - In welcher Höhe sind Zahlungen für Erschließungsbeiträge zu erwarten? - Tangieren durchgehende Versorgungsleitungen (unterirdisch oder als Freileitung) das Baugrundstück? - Wie ist das Grundstück im Grundbuch belastet? (z. B. durch Grunddienstbarkeiten, die die Bebauungsmöglichkeiten einschränken können). - Sind für das Baugrundstück Baulasten eingetragen? Das Baulastenverzeichnis wird beim Kreisbauamt geführt. - In welcher Entfernung befinden sich der Arbeitsplatz, die Schule, der Kindergarten, die erforderlichen Einkaufsmöglichkeiten und wie ist die Verkehrsverbindung dorthin? - Falls über die Bebaubarkeit eines Grundstückes Zweifel bestehen, empfiehlt es sich, Kontakt mit den Mitarbeiterinnen oder Mitarbeitern des FB tech. Dienste/Bauwesen aufzunehmen und ggf. eine Bauvoranfrage einzureichen. - Welche Störungen sind zu erwarten? Industrie, Gewerbe, landwirtschaftliche Betriebe, Straßen in der Nähe des Baugrundstücks können zu Beeinträchtigungen führen. Bestehen Planungen, die zu Belästigungen führen können oder sind solche zu erwarten. Sie sollten fragen, welche Planungen in der Nähe des Baugrundstücks vorgesehen sind. Erschließung Ein wesentlicher Punkt für die Bebaubarkeit eines Grundstücks ist die gesicherte Erschließung, d. h. das Grundstück muss in angemessener Breite an einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche liegen oder mit einer öffentlich-rechtlich gesicherten Zufahrt daran anliegen. Des Weiteren müssen die Wasserversorgungsanlagen und Abwasseranlagen benutzbar und die Abwasserbeseitigung entsprechend den wasserrechtlichen Vorschriften gewährleistet sein. 4.2 Risiko-Altlasten Vor einem Grundstückskauf sollte man sich gründlich informieren, ob Verunreinigungen aus vergangenen Jahrzehnten im Boden lauern. Umfangreiche Recherchen machen sich angesichts des großen - auch finanziellen - Risikos immer bezahlt. Die Detektivarbeit beginnt mit einer Reise in die Geschichte des Grundstücks. Ist auf dem Gelände vielleicht einmal Ton oder Kies abgebaut worden? Wurde die Fläche früher gewerblich genutzt? Fanden hier Bodenbewegungen statt? Seite 12

13 Antworten auf diese Fragen können erste Hinweise auf mögliche Altlasten liefern. Beim Planungsverband Frankfurt Region Rhein Main ( PVFRM Tel.: 069 / ) kann nachgefragt werden, ob über das Grundstück bereits Informationen vorliegen. Hier wird ein Kataster über Flächen mit bekannten oder vermuteten Altlasten und sonstigen kontaminierten Flächen geführt. Findet sich hier nichts über das gesuchte Grundstück, heißt dies deshalb noch nicht, daß dort tatsächlich keine Schadstoffe im Boden schlummern. Die vorhandenen Listen haben keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Sie werden laufend aktualisiert. Klare vertragliche Absprachen zwischen Grundstückskäufer und -verkäufer sind nach der umfassenden Information über das Grundstück die zweitwichtigste Altlastenvorsorge. Egal, ob zum Zeitpunkt des Kaufes ein Altlastenverdacht besteht oder nicht: Für den Fall der Fälle sollte vertraglich festgehalten werden, wer für welche Untersuchungen und Maßnahmen zahlen muß. 4.3 Baulasten Durch die Eintragung einer Baulast kann sich die/der Grundstückseigentümer(in) zu bestimmten Dingen, die sein Grundstück betreffen, verpflichten, Die Verpflichtung ist freiwillig und kann von der Bauaufsichtsbehörde nicht eingefordert werden. Typische Fälle, die eine Baulast erforderlich machen, sind Bauvorhaben, die auf einem Grundstück errichtet werden sollen, das wegemäßig nicht erschlossen ist, also nicht direkt an einer öffentlichen Straße liegt. Hier ist der Zugang bzw. die Zufahrt über ein anderes Grundstück durch eine Baulast zu sichern. Weiterhin können z. B. Abstandflächen und notwendige PKW-Stellplätze Gegenstand einer Baulast sein, wenn sie von der Bauherrin/dem Bauherrn nicht auf dem eigenen Grundstück nachgewiesen werden können. Des Weiteren können mehrere Grundstücke durch eine Baulast zu einem Baugrundstück vereinigt werden, um eine Bebaubarkeit zu ermöglichen. Nicht zu verwechseln mit der Baulast ist die Grunddienstbarkeit, die im Grundbuch des Amtsgerichtes eingetragen ist. Die Eintragung einer Baulast setzt in der Regel einen Lageplan mit Darstellung der einzutragenden Baulastfläche (grüne Schraffur) voraus. Dieser Lageplan muss in der Regel entweder vom Kataster- und Vermessungsamt oder von einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur angefertigt werden (amtlicher Lageplan). Mit der Eintragung in das Baulastenverzeichnis, das bei der Bauaufsichtsbehörde geführt wird, wird die Baulast wirksam und gilt auch gegenüber den Rechtsnachfolgern des Erklärenden. Ansprechpartner ist hier das Kreisbauamt ( Herr Koch / ) 4.4 Wohnungseigentum Baugrundstücke können auch mit Bauwerken bebaut werden, an denen Miteigentum zu bestimmten Anteilen nach dem Wohnungseigentumsgesetz gebildet wird. Mit dem Miteigentum ist ein Sondereigentumsrecht z. B. an einer sich abgeschlossenen Wohnung oder einem Teileigentum z. B. einem Garagenplatz verbunden. 4.5 Teilung von Grundstücken Die Teilung, sowohl eines bebauten, als auch eines unbebauten Grundstückes, bedarf seit der Novellierung des Baugesetzbuches im Jahre 1998 und der Landesbauordnung im Jahre 2002 keiner behördlichen Genehmigung mehr. Die Einhaltung der bauordnungsrechtlichen Vorschriften bei der Teilung eines bebauten Grundstückes wurde in die Verantwortung des Grundstückseigentümers übertragen. Da das Kreisbauamt vorgenommene Grundstücksteilungen, die gegen geltendes Baurecht verstoßen beanstanden kann, sollten sich der/die Bauherr/in im eigenen Interesse vor der Durchführung einer Grundstücksteilung beraten lassen. Dadurch kann man sich unnötige Kosten und Ärger ersparen. Bei der Teilung eines Grundstückes, ist für die Umschreibung im Grundbuch darüber hinaus ein Negativattest von der Stadt erforderlich. 4.6 Abgeschlossenheitsbescheinigungen Nach dem Wohnungseigentumsgesetz können in bestehenden oder neu zu errichtenden Gebäuden Eigentumswohnungen geschaffen werden, die dann getrennt veräußerbar sind. Es ist ebenfalls möglich, an nicht zu Wohnzwecken dienenden Nutzungseinheiten (Büros, Läden, Gewerbebetriebe) Sondereigentum zu bilden. Das Wohnungs- bzw. Sondereigentum wird über den Notar begründet und bedarf der Eintragung im Wohnungsgrundbuch. Voraussetzung für die Begründung von Wohnungseigentum ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung, die beim zuständigen Kreisbauamt beantragt werden muss. Mit dem Antrag auf Abgeschlossenheitsbescheinigung sind Bauzeichnungen mit Kennzeichnung der abgeschlossenen Wohnungs- oder Sondereigentumseinheiten vorzulegen. Seite 13

14 5 Bauvorschriften in Grundzügen 5.1 Das Baurecht Das öffentliche Baurecht unterscheidet zwei grundsätzliche Bereiche: - Das Bauplanungsrecht - geregelt im Baugesetzbuch (BauGB) und durch Bebauungspläne als Ortsrecht in Verbindung mit der Baunutzungsverordnung (BauNVO) - beschäftigt sich damit, wo und was gebaut werden darf. - Das Bauordnungsrecht - geregelt in der Bauordnung des Landes XYZ - klärt, wann und wie gebaut werden darf, konzentriert sich also auf die Ausführung des Bauvorhabens auf dem Grundstück. 5.2 Bauplanungsrecht Die aus dem Selbstverwaltungsrecht der Gemeinde als Gebietskörperschaft des öffentlichen Rechts abzuleitende Planungshoheit beinhaltet das Recht und die Pflicht, für eine geordnete städtebauliche Entwicklung im Gemeindegebiet zu sorgen. Die Planungshoheit übt die Gemeinde mit den Instrumenten der Bauleitplanung aus. Die Bauleitplanung vollzieht sich in zwei Stufen. Dementsprechend umfasst die Bauleitplanung den Flächennutzungsplan als vorbereitenden und den Bebauungsplan als verbindlichen Bauleitplan ( 1 Abs. 2 BauGB). In Bad Vilbel ist der Planungsverband Frankfurt Region Rhein Main für die Verabschiedung des Flächennutzungsplanes verantwortlich. 5.3 Flächennutzungsplan Der Flächennutzungsplan umfasst das gesamte Gemeindegebiet und ordnet den voraussehbaren Flächenbedarf für die einzelnen Nutzungen, wie z. B. für Wohnen, Arbeiten, Verkehr, Erholung, Landwirtschaft und Gemeindebedarf. Aus dem Flächennutzungsplan entsteht keinerlei Anspruch auf die dargestellte Nutzung, jedoch kann ein Bebauungsplan regelmäßig nur aus dem Flächennutzungsplan entwickelt werden. 5.4 Bebauungsplan Die Gemeindevertretung beschließt die Aufstellung eines Bebauungsplanes, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Im Bebauungsplan werden insbesondere die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die Verkehrsflächen festgesetzt. Weitere Festsetzungen sind je nach Bedarf möglich bzw. erforderlich. Es wird also geregelt was, wie und wo gebaut werden darf. Das Baugesetzbuch sieht eine frühzeitige Beteiligung der Bürger bei allen Planungen vor. Vorgebrachte und zugeschickte Anregungen werden festgehalten und der Gemeindevertretung mitgeteilt. Die betroffenen Träger öffentlicher Belange werden zu dem Entwurf gehört. Die Gemeindevertretung entscheidet anschließend wie weit Anregungen von Bürgern und Behörden den Bebauungsplanvorentwurf beeinflussen. Der Entwurf des Bebauungsplanes, der aus der Planzeichnung, den textlichen Festsetzungen und der Begründung besteht, wird einen Monat lang öffentlich ausgelegt. Dies wird rechtzeitig vorher ortsüblich bekanntgegeben und mit dem Hinweis versehen, dass Anregungen während der Auslegungsfrist vorgebracht werden können. Bei der Aufstellung von Bebauungsplänen ist die Gemeinde verpflichtet, die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen. Die Gemeindevertretung prüft auf der Grundlage einer Vorlage der Verwaltung die fristgemäß vorgebrachten Anregungen und beschließt den Bebauungsplan als Satzung. Mit der Veröffentlichung wird der Bebauungsplan rechtskräftig; er ist für alle Behörden und Einzelpersonen bindend. Eine Einsichtnahme ist bei der Gemeinde bzw. bei dem zuständigen Fachbbereich Technische Dienste und Bauwesen möglich. Für die Änderung oder Aufhebung eines Bebauungsplanes gilt grundsätzlich ebenfalls das hier dargelegte Verfahren. Seite 14

15 Inh. Franz Mayer Inhaber Frankfurter Straße Bad Vilbel Telefon / Telefax / Internet: info@inneneinrichtung-mayer.de Telefon ( ) Telefax ( ) Inhaber: Ing. Kurt Lukas Südl. Hauptstr. 31a. Tel.: / Fax: / Sind Ihre guten Ledermöbel fleckig, speckig, ausgebleicht oder wieder wie neu! Kostenloses Angebot vor Ort. Seite 15

16 6 Die wichtigsten Festsetzungen in einem Bebauungsplan: Überbaubare Fläche Baulinie Die überbaubare Fläche ist die Fläche, in der das Gebäude errichtet werden darf. Sie wird durch Baugrenzen bzw. Baulinien umgrenzt. Die Baulinie ist eine im Bebauungsplan festgesetzte Bauflucht, auf der die Gebäude zwingend zu errichten sind. Die Baulinie trennt die überbaubare von der nicht überbaubaren Grundstücksfläche. Baugrenze Die Baugrenze ist eine im Bebauungsplan festgesetzte Bauflucht, die mit Gebäuden und anderen baulichen Anlagen nicht überschritten werden darf. GRZ z. B. 0,4 Grundflächenzahl der Bebauung Die Grundflächenzahl ist eine relative Zahl, die das Verhältnis zwischen der Fläche des Baugrundstückes und der zulässigen Grundfläche bestimmt. Die GRZ gibt an, wieviel Quadratmeter Grundfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind ( 19 Abs. 1 BauNVO). Z. B qm Grundstück GRZ 0,4, 400 qm können bebaut werden. GFZ z. B. 0,8 Geschossflächenzahl Die Geschossfläche ist die Summe der Grundflächen aller Vollgeschosse im Gebäude. Sie gibt an, wieviel qm Geschossfläche je qm Grundstücksfläche zulässig sind ( 20 Abs. 2 BauNVO). II Zahl der zulässigen Vollgeschosse o offene Bauweise In der offenen Bauweise werden die Gebäude mit seitlichem Grenzabstand als Einzelhäuser, Doppelhäuser oder als Hausgruppen errichtet. g geschlossene Bauweise In der geschlossenen Bauweise werden die Gebäude zu den seitlichen Grundstücksgrenzen ohne Grenzabstand errichtet. a abweichende Bauweise Eine abweichende Bauweise kommt immer in Frage, wenn die Festsetzung einer offenen oder geschlossenen Bauweise aus städtebaulichen Gründen nicht ausreicht. TH Traufhöhe Unter der Traufhöhe ist die Schnittkante zwischen den Außenflächen des aufgehenden Mauerwerks und der Dachhaut zu verstehen (nicht die Dachrinne). FH Firsthöhe Höhe des Dachfirstes E Einzelhäuser Einzelhäuser sind allseitig freistehende Gebäude, die über ein selbstständiges Erschließungselement verfügen. D Doppelhäuser Doppelhäuser sind zwei selbstständige, aneinander gebaute Gebäude, die durch eine Brandwand auf der Grundstücksgrenze getrennt sind. H Hausgruppen Hausgruppen sind mind. 3 aneinander gebaute Gebäude ohne Grenzabstand von höchstens 50,00 m Länge, deren Endhäuser einen einseitigen Grenzabstand einhalten Seite 16

17 Baugebiet Kurzbezeichnung Rechtsgrundlage Zweckbestimmung Kleinsiedlungsgebiet WS 2 BauNVO Wohnen in Form von Kleinsiedlungen, landwirtschaftliche Nebenerwerbsstellen, die der Versorgung dienenden Läden und Schank- und Speisewirtschaften, nicht störende Handwerksbetriebe. Reines Wohngebiet WR 3 BauNVO Wohnbäude: Ausnahmsweise: Läden, nicht störende Handwerksbetriebe sowie Anlagen für soziale, kirchliche, kulturelle, gesundheitliche und sportliche Zwecke. Allgemeines Wohngebiet WA 4 BauNVO Wohngebäude, Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störende Handwerksbetriebe, soweit sie dem Gebiet dienen. Ausnahmsweise: Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe. Besonderes Wohngebiet WB 4a BauNVO Wohngebäude, Läden, Schank- und Speisewirtschaften, Kirchen, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Anlagen, sonstige Gewerbebetriebe. Ausnahmsweise: Zentrale Einrichtungen der Verwaltung etc. Dorfgebiet MD 5 BauNVO Land- und forstwirtschaftliche Betriebe, Kleinsiedlungen, sonstige Wohngebäude, Verarbeitungsbetriebe, Einzelhandel, Wirtschaften, Handwerksbetriebe, nicht störende Gewerbebetriebe, kirchliche, kulturelle soziale, gesundheitliche sportliche Einrichtungen, Gärtnereien, Tankstellen. Mischgebiet MI 6 BauNVO Wohngebäude, Geschäfts- und Bürogebäude, Einzelhandel, Wirt schaften, nichtt störendes Gewerbe, Verwaltung, soziale Einrichtun gen, Gärtnereien, Tanksstellen und nicht kerngebietstypische Ver gnügungsstätten. Kerngebiet MK 7 BauNVO Geschäfts-, Büro-, Verwaltungsgebäude, Einzelhandel, Wirtschaften, Beherrbergung, Vergnügungsstätten, nicht wesentlich störendes Gewerbe, Kirche, Kultur usw., Tankstellen, Wohnungen für Bereit schaft, sonstige Wohnungen, Ausnahmsweise: Tankstellen und besondere Wohnungen. Gewerbegebiet GE 8 BauNVO Gewerbe, nicht erheblich belästigend, Geschäfts-, Büro-, Verwaltungs- Gebäude, Tankstellen, Anlagen für sportliche Zwecke. Ausnahmsweise: Wohnungen für Betriebsangehörige, soziale Einrich tungen, Vergnügungsstätten. Industriegebiet GI 9 BauNVO Industriebetriebe, Tankstellen. Ausnahmsweise: Wohnungen für Betriebspersonal und soziale Einrichtung Sondergebiete SO 10 BauNVO Insbesondere: -Wochenendhäuser -Ferienhäuser -Campingplätze Gebiete mit besonderer Zweckbestimmung, wie Hochschul-, Klinik-, Kur-, Hafenoder Ladengebiete 7 Das Bauplanungsrecht 7.1 Im Zusammenhang bebaute Ortsteile Innenbereich 34 BauGB Es gibt zahlreiche Bereiche im Stadtgebiet, für die keine Bebauungspläne aufgestellt worden sind, Dies hat unterschiedliche Gründe. Meist sind diese Gebiete in früheren Zeiten ohne Bebauungspläne entstanden. Auch ist hier häufig nicht mit der Aufstellung von Bebauungsplänen zu rechnen, weil sie nicht für erforderlich gehalten werden. Hier richtet sich die Zulässigkeit einer Bebauung innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteiles (Innenbereich) nach den Vorschriften des 34 BauGB, Dort ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Im Innenbereich bestimmt also die Umgebungsbebauung die Kriterien für das Einfügen eines Vorhabens und somit für seine Zulässigkeit; je homogener sich eine vorhandene Bebauung darstellt, um so mehr Anpassung an diese Bebauung ist zu verlangen. Baugebiet Dortelweil Seite 17

18 7.2 Außenbereich Der Außenbereich soll von Bebauung grundsätzlich freigehalten werden, um diesen Bereich für die Erholung der Bevölkerung sowie für die land- und forstwirtschaftliche Nutzung zu reservieren. Das Bauplanungsrecht erlaubt im Außenbereich eine Bebauung nur, wenn das Vorhaben zu den so genannten privilegierten Vorhaben rechnet, die wegen ihrer Zweckbestimmung dort errichtet werden müssen. Hierzu zählen in erster Linie land- und forstwirtschaftlich Betriebe, öffentliche Ver- und Entsorgungseinrichtungen und bestimmte gewerbliche Nutzungen, die besondere Anforderungen an die Umgebung stellen oder nachteilige Auswirkungen hervorrufen. Ferner dürfen in gesetzlich genau festgelegtem Umfang bestehende Gebäude im Außenbereich geändert oder erweitert werden, wenn keine öffentliche Belange beeinträchtigt werden. Hierunter versteht das Baugesetzbuch u. a. die Darstellung des Flächennutzungsplanes, die Darstellungen des Landschaftsplanes, die Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege, Für die Änderung oder Aufhebung eines Bebauungsplanes gilt grundsätzlich ebenfalls das hier dargelegte Verfahren. Bebauungspläne können jedoch in einem vereinfachten Verfahren geändert werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden oder die Änderung für die Nutzung der betroffenen und benachbarten Grundstücke nur von unerheblicher Bedeutung sind. Diese vereinfachte Änderung setzt jedoch die Zustimmung der betroffenen Grundstückseigentümer wie auch der berührten Träger öffentlicher Belange voraus. Auf die Aufstellung, Änderung, Ergänzung oder Aufhebung eines Bebauungsplanes besteht kein Rechtsanspruch. die Belange der Denkmalpflege, die Belange der Wasserwirtschaft, das Verbot zur Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung, Fazit: Ein Grundstück ist grundsätzlich bebaubar, wenn es im Einklang mit dem Bebauungsplan steht und die Erschließung Verkehr, Wasserversorgung und Kanal) gesichert ist ( 30 BauGB); zwar nicht im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplanes, aber innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils liegt, sich in die Eigenart der Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist ( 34 BauGB); Die nebenstehende Skizze zeigt die wesentlichen planungsrechtlichen Fallkonstellationen: 30 BauGB Bebauungsplan; 34 BauGB Innenbereich; 35 BauGB Außenbereich Seite 18

19 8 Der Bebauungsplan Der Inhalt der Bauleitpläne, der die zulässige Bebauung auf den Grundstücken bestimmt, wird im wesentlichen in der Baunutzungsverordnung - BauNVO - geregelt. Sie gibt den Gemeinden einen einheitlichen Rahmen. Sie regelt im wesentlichen: 8.1 Art der baulichen Nutzung Die zulässige Art der baulichen Nutzung (z. B. Wohngebäude, Gewerbebetriebe) wird durch die Lage der Grundstücke in einem bestimmten Baugebiet festgelegt. Die Baunutzungsverordnung unterscheidet zwischen Bauflächen, welche die allgemeine Art der baulichen Nutzung bezeichnen, und Baugebieten, welche die besondere Art der baulichen Nutzung festlegen. Bei der Festsetzung eines Baugebietes kann gewählt werden zwischen den zehn Baugebietstypen der BauNVO. In den Vorschriften über die Baugebiete ist geregelt, welche Nutzungen im jeweiligen Baugebiet allgemein und ausnahmsweise zulässig sind. Mit der Festsetzung eines Baugebietes nach der BauNVO im Bebauungsplan werden damit automatisch auch die entsprechenden Vorschriften der BauNVO über die Zulässigkeit von Vorhaben Inhalt des Bebauungsplanes, soweit die Gemeinde bei der Übernahme in den Bebauungsplan nicht von den in beschränktem Umfang zulässigen Veränderungen der Nutzungskataloge Gebrauch macht. Maßgebend ist insoweit der Textteil zum Bebauungsplan 8.2 Maß der baulichen Nutzung Durch das Maß der baulichen Nutzung wird im Bebauungsplan festgesetzt, in welchem Umfang ein Grundstück genutzt werden darf. Das Maß der Nutzung eines Grundstücks wird bestimmt durch: die Grundflächenzahl die Geschoßflächenzahl oder die Baumassenzahl die Zahl der Vollgeschosse die Höhe baulicher Anlagen in Ausnahmefällen. Die BauNVO ordnet jedem Baugebietstyp Obergrenzen für die bauliche Dichte zu. Die planende Gemeinde kann diese Werte nach eigenem Ermessen verändern. 8.3 Bauweise Die Bauweise legt fest, wie die Bebauung auf dem Grundstück zu erfolgen hat (Einzelhäuser, Doppelhäuser, Hausgruppen usw.). Im Bebauungsplan kann eine offene, eine geschlossene oder eine sonstige, hiervon abweichende Bauweise festgesetzt werden. Bei der offenen Bauweise müssen die Gebäude einen seitlichen Grenzabstand zur Grundstücksgrenze einhalten. Die Mindestbreite ist in der Bauordnung vorgeschrieben und beträgt 3 m oder mehr. Zur offenen Bauweise gehören neben den freistehenden Einzelhäusern auch Doppelhäuser und Hausgruppen bis zu 50 m Länge. Der Bebauungsplan kann auch vorschreiben, daß nur eine oder zwei dieser Hausformen zulässig sind. Bei der geschlossenen Bauweise müssen die Gebäude ohne seitlichen Grenzabstand unmittelbar an die Grundstücksgrenze, Wand an Wand, gebaut werden. Bei der abweichenden Bauweise kann es sich beispielsweise um eine Bebauung handeln, die im Erdgeschoß auf die Grund-stücksgrenze baut, im Obergeschoß aber zurückspringt. Die Gemeinde muß eine solche abweichende Bauweise im Bebauungsplan, ggf. durch eine besondere zeichnerische Darstellung, zweifelsfrei und eindeutig festsetzen. 8.4 Überbaubare Grundstücksfläche Die überbaubare Grundstücksfläche ist der Grundstücksteil, der von baulichen Anlagen überdeckt werden darf. Sie wird durch Baulinien und Baugrenzen bestimmt. Ist im Bebauungsplan eine Baulinie festgesetzt, so muß auf dieser Linie gebaut werden. Seite 19

20 9 Das Bauordnungsrecht 9.1 Allgemein Baumaßnahmen unterliegen in der Regel der Genehmigungspflicht. Welche Anlagen und Einrichtungen hiervon freigestellt sind, wird durch die Landesbauordnung ( hier die Hessische Bauordnung, HBO) bestimmt. Das Bauordnungsrecht hat die Vermeidung von Gefahren zum Inhalt, die bei der Errichtung und dem Betrieb baulicher Anlagen entstehen können. Demzufolge stellt das Bauordnungsrecht, das sich aus dem Polizeirecht ableitet, vor allem an die Standsicherheit, Verkehrssicherheit und an den Brandschutz von baulichen Anlagen besondere Anforderungen. Es ist in den Bauordnungen der Länder sowie in den Sonderbauverordnungen abschließend geregelt. Der Staat als Bauaufsichtsbehörde bedient sich ausschließlich der Vorschriften, die zum Bürogebäude Friedberger Straße öffentlichen Baurecht gehören. Private Rechtsbeziehungen, etwa zwischen dem Bauherren und dem Grundstückseigentümer/in oder den Nachbarn, werden in der Regel nicht in die behördlichen Entscheidungen einbezogen. Demzufolge ist eine Baugenehmigung immer dann zu erteilen, wenn einem Vorhaben öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht entgegenstehen. Nach den Bauordnungen der Länder ergeht sie unbeschadet privater Rechte Dritter. Außerdem regelt die HBO die Genehmigungsverfahren. 9.2 Begriff der baulichen Anlage Der Begriff der baulichen Anlage ist in den Bauordnungen der Länder definiert. Danach sind bauliche Anlagen mit dem Erdboden verbundene, aus Baustoffen und Bauteilen hergestellte Anlagen. Zu den baulichen Anlagen gehören auch Anlagen, die nicht fest mit dem Erdboden verbunden sind, aber durch ihre eigene Schwere auf dem Boden ruhen oder auf ortsfeste Bahnen nur begrenzt beweglich sind. Maßgebend ist, dass sie nach ihrem Verwendungszweck dazu bestimmt sind, überwiegend ortsfest, d. h. am selben Standort, genutzt zu werden. Zu diesen Anlagen können auch Wohnwagen, Verkaufsstände und Wohncontainer gehören. Zu den baulichen Anlagen auch: - Aufschüttungen und Abgrabungen - Lagerplätze - Zelt- und Campingplätze - Stellplätze und deren Zufahrten - künstliche Hohlräume unter der Erdoberfläche - Sport- und Spielplätze - Bolz- und Kinderspielplätze - Sportboothäfen - Gerüste und Hilfseinrichtungen zur statischen Sicherung von Bauzuständen Nach der Generalklausel der Bauordnung sind bauliche Anlagen so zu errichten, zu unterhalten und abzubrechen, dass die öffentliche Sicherheit, insbesondere Leben, Gesundheit oder die natürlichen Grundlagen des Lebens, nicht gefährdet werden. 9.3 Nutzungsänderung Eine Nutzungsänderung liegt vor, wenn einer baulichen Anlage, einem Gebäude oder einzelnen Räumen eine neue Zweckbestimmung gegeben wird. Beispiele: - Umnutzung von Nebenräumen zu Aufenthaltsräumen - Umnutzung von Wohnräumen in Gewerberäume - Umnutzung eines Schweinestalles zu Ferienwohnungen Nach der Landesbauordnung werden an die neue Nutzung vor allem Anforderungen an den Wärmeschutz, Schallschutz, Brandschutz und Immissionsschutz gestellt. Auch kann durch die Nutzungsänderung eine zusätzliche Stellplatzverpflichtung entstehen, wenn die neue Nutzung einen größeren Kraftfahrzeugverkehr erwarten lässt. Seite 20

21 9.7 Das Baugenehmigungsverfahren Auslöser für das Baugenehmigungsverfahren ist der Bauherr/ die Bauherrin. Er/sie beauftragt im allgemeinen einen bauvorlageberechtigten Architekten, der auf der Grundlage des Baurechts die Bauantragsunterlagen fertigt und zusammenstellt. Grundlage für die notwendigen Unterlagen ist die Bauvorlagenverordnung; im allgemeinen werden - je nach Antragsgegenstand - Unterlagen benötigt. Der Umfang der Unterlagen ist mit dem Kreisbauamt abzustimmen. Von der Vollständigkeit der Antragsunterlagen hängt auch die Bearbeitungszeit ab. Es gilt folgender Grundsatz, daß nur vollständige Anträge bearbeitet werden können. Auch für die mit der Landesbauordnung 2001 eingeführten Verfahren - Anzeigeverfahren (Baugenehmigungsfreistellung) und vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren - gilt, daß Antragsunterlagen vollständig einzureichen sind. Der Bauherr bzw. Architekt reicht die unterschriebenen kompletten Antragsunterlagen bei dem Wetteraukreis ein. Der Antrag wird dann in der Bauaufsichtsbehörde registriert, d.h. er bekommt ein Aktenzeichen und wird der Vorprüfstelle vorgelegt. Im Rahmen der Vorprüfung wird die Vollständigkeit der Antragsunterlagen, ausreichender Darstellungsgrad sowie Bauvorlageberechtigung geprüft. Bei Unvollständigkeit der Unterlagen werden von hier die fehlenden Angaben nachgefordert und bei Vollständigkeit eine Eingangsbestätigung zugesandt. In der nächsten Prüfungsphase findet die sogenannte Standortprüfung bzw. planungsrechtliche Zulässigkeitsprüfung statt. Hier wird geprüft und entschieden, ob das Bauvorhaben grundsätzlich zulässig ist. Dabei spielen die Bestimmun- Seite Bauvoranfrage Die Bauvoranfrage dient überwiegend dazu, abzuklären, ob ein Vorhaben planungsrechtlich zulässig ist. Der Antrag auf Bauvorbescheid ist nur zweckmäßig, wenn die Klärung einzelner bauplanungsrechtlicher oder anderer städtebaulicher Vorgaben für die Realisierung des Vorhabens von grundsätzlicher Bedeutung ist, so dass zunächst ein Baugenehmigungsverfahren zu riskant wäre. Als Anwendungsfälle sind insbesondere zu nennen die Klärung der grundsätzlichen Bebaubarkeit eines Grundstückes zulässigen Art und Maß der baulichen Nutzung Möglichkeit einer Ausnahme oder Befreiung Der Bauvorbescheid erzeugt eine Bindungswirkung. Er bietet somit dem Bauherrn hinsichtlich seiner weiteren Planung eine verlässliche Grundlage. Die Bindungswirkung beträgt 3 Jahre und kann auf schriftlichen Antrag innerhalb dieser Frist jeweils um ein Jahr verlängert werden. Sie gilt auch, wenn sich die Rechtslage innerhalb dieser Zeit verändert hat. Vor Erteilung der Baugenehmigung darf jedoch keinesfalls mit dem Bauvorhaben begonnen werden. Ein Verstoß zieht ein ordnungsrechtliches Verfahren nach sich und kann mit einem Bußgeld geahndet werden. 9.5 Der Bauantrag Zeitgewinn durch vollständige Unterlagen Bauanträge sind beim Wetteraukreis einzureichen. Nur ein vollständiger Bauantrag kann schnell bearbeitet werden. Was zu einem vollständigen Bauantrag gehört, ist in der Landesbauordnung und der Bauvorlagenverordnung gesetzlich geregelt. Die Bauaufsichtsbehörde kann die Prüfung erst einleiten, wenn alle erforderlichen Unterlagen vorliegen. Dies ist kein übertriebener Bürokratismus. Erst die gesamten Antragsunterlagen ergeben ein abgerundetes Bild über den Bauantrag. Die Bauaufsichtsbehörde wird die vollständigen Anträge zügig behandeln. 9.6 Genehmigungsfreie Vorhaben Hier empfiehlt sich in jedem Fall eine Nachfrage bei dem Kreisbauamt des Wetteraukreis. Ansprechpartner ist hier Herr Pink, /

22 gen des Baugesetzbuches und der Baunutzungsverordnung eine entscheidene Rolle; so ist z.b. abzuklären, ob: - die Festsetzungen eines Bebauungsplanes eingehalten werden oder - das Bauvorhaben sich in einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil (Innenbereich) befindet und es sich nach bestimmten Kriterien einfügt oder - eine Außenbereichslage gegeben ist und damit die hierfür relevanten Bestimmungen abgeprüft werden müssen. Im Rahmen der Standortprüfung sind auch die Fachbehörden zu hören, deren Belange durch das Vorhaben berührt werden. Diesen Service übernimmt die Bauaufsichtsbehörde für den Bauherrn. So sind z.b. bei Bauvorhaben: - im Außenbereich bzw. Landschaftsschutzgebiet die untere Naturschutzbehörde - in der Nähe von Landes- oder Bundesstraßen die Straßenbauverwaltung - zur Errichtung von Gewerbebtrieben die Gewerbeaufsicht Die Stellungnahmen sind von der zuständigen Sachbearbeiterin oder dem Sachbearbeiter in der Bauaufsichtsbehörde in dem Sinne auszuwerten, daß keine gegenläufigen Aussagen in den später zu fertigenden Bescheid aufgenommen werden. Begründung hierfür ist, daß jede Fachbehörde die Stellungnahme nur auf ihre fachspezifischen Belange stützen kann. Auch ist darauf zu achten, daß bei besonders belastenden Auflagen einzelner Fachbehörden die jeweilige Rechtsgrundlage mit anzugeben ist. Stadthaus Friedberger Straße Sprechstunden: Dienstag u. Donnerstag von bis Uhr Wohnungen mit Dauernutzungsvertrag Verwaltung von Eigentumswohnungen Seite 22

23 Steuern + Finanzen Versicherungen Dipl. Kfm. Knut Kroner Steuerberater Rudolf Kroner Steuerbevollmächtigter DIPL.-FINANZWIRT STEUERBERATER C.KOLBE STEUERBERATER I.STEPPAN-SCHLOESSER JESCHKENWEG BAD VILBEL TELEFON ( ) STB-C.KOLBE@T-ONLINE.DE Pfarrwiese Bad Vilbel Tel.: Fax: StB-Kroner@t-online.de Bernd Weiß GmbH Steuerberatungsgesellschaft Am Feldbach Bad Vilbel Telefon / Fax / weiss-bad@t-online.de KLAUS J. BOLLER Steuerberater Frankfurt/M. (Bergen-Enkheim) Telefon: / Marktplatz Bad Vilbel Tel.: Fax Seite 23

24 10 Verfahrensarten 10.1 Baufreistellung bei Wohngebäuden und Nebenanlagen Die Errichtung, Änderung, Erweiterung und der Abbruch von Wohngebäuden geringer Höhe und der dazugehörigen notwendigen Stellplätze und Garagen, Abstellanlagen für Fahrräder und Nebenanlagen innerhalb des Geltungsbereichs eines Bebauungsplanes oder Vorhaben- und Erschließungsplanes kann von der Baugenehmigungspflicht freigestellt werden, wenn das Bauvorhaben den Festsetzungen des Bebauungsplanes nicht widerspricht und die Erschließung des Vorhabens gesichert ist. Die Freistellung entbindet nicht von der Verpflichtung, vor Baubeginn die Bauvorlagen in der erforderlichen Qualität und Anzahl einzureichen. Den Bauvorlagen sind evtl. erforderliche Genehmigungen, Erlaubnisse oder Zustimmungen nach anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften beizufügen. Die Bauvorlagen sind von einem Entwurfsverfasser, der nach der jeweils geltenden Bauordnung bauvorlageberechtigt ist und der Berufshaftpflicht unterliegt, aufzustellen. Die Verantwortung für die Übereinstimmung mit den öffentlich-rechtlichen Vorschriften hat der Entwurfsverfasser zu tragen. Mit der Ausführung des Vorhabens darf einen Monat nach Eingang der bezeichneten Bauvorlagen und Erklärungen bei der Stadt und der Bauaufsichtsbehörde begonnen werden, es sei denn, die Stadt verlangt ein Genehmigungsverfahren. Weil im Baufreistellungsverfahren die Konzentrationswirkung des Baugenehmigungsverfahrens fortfällt, ist der Bauherr gehalten, die nach sonstigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften erforderlichen anderen Genehmigungen, Zustimmungen, Bewilligungen und Erlaubnisse einzuholen. Bei dieser Aufgabe wird der/die Entwurfsverfasser/in behilflich sein. Eine Neuregelung in der Bauordnung ermöglicht es dem Bauherrn, wahlweise anstelle des Baufreistellungsverfahrens das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren durchführen zu lassen. Hierzu bedarf es keines gesonderten Antrages, es genügt, wenn der Bauherr durch Antragstellung das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren eröffnet Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren Im vereinfachten Genehmigungsverfahren werden die Errichtung, Änderung, Erweiterung und der Abbruch baulicher Anlagen mit Ausnahme der Sonderbauten behandelt. In diesem Verfahren überprüft die Bauaufsichtsbehörde nur eingeschränkt die Übereinstimmung des Bauvorhabens mit den öffentlich-rechtlichen Vorschriften. Hinsichtlich der bautechnischen Einzelheiten liegt die Verantwortung für das Bauvorhaben in allen Planungs- und Bauphasen bei den am Bau Beteiligten. Durch den reduzierten Prüfumfang wird eine zügige Bearbeitung ermöglicht. Wasserwerkensemble Dortelweil Die Bauaufsichtsbehörde hat über den Bauantrag spätestens innerhalb einer Frist von drei Monaten nach Eingang der Bauvorlagen bei ihr, bei unvollständigen Bauvorlagen innerhalb einer Frist von drei Monaten nach Eingang der noch einzureichenden Bauvorlagen zu entscheiden. Die Genehmigung gilt als erteilt, wenn sie nicht innerhalb der vorgenannten Frist versagt wird Normales Baugenehmigungsverfahren Unterliegt eine Baumaßnahme weder der Freistellung noch dem vereinfachten Baugenehmigungsverfahren oder wird dies vom Bauherrn so gewünscht, so prüft die Bauaufsichtsbehörde die Übereinstimmung mit den öffentlich-rechtlichen Vorschriften uneingeschränkt. Im normalen Baugenehmigungsverfahren gibt es also keinen Bereich, der von der Prüfung ausgenommen bleibt. Die im Bauantrag enthaltene Konzentrationswirkung verpflichtet die Bauaufsichtsbehörde, alle für das Bauvorhaben sonst erforderlichen Genehmigungen usw. nach anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften einzuholen und mit der Baugenehmigung auszuhändigen. Wegen des umfassenden Prüfauftrages des Antrages dauert das normale Baugenehmigungsverfahren länger als das vereinfachte. Es besteht aber die Möglichkeit, diese Dauer zu verkürzen, indem die Entwurfsverfasserin/der Entwurfsverfasser in allen Phasen des Verfahrens eng mit der Bauaufsichtsbehörde zusammenarbeitet. Seite 24