Perspektiven der Einzelhandelsentwicklung in der Stadt Northeim Einzelhandels- und Zentrenkonzept

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1 Perspektiven der Einzelhandelsentwicklung in der Stadt Northeim Einzelhandels- und Zentrenkonzept im Auftrag der Stadt Northeim erarbeitet durch Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmensund Kommunalberatung mbh Hamburg, August 2009

2 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Projektnummer 09DLP1158 Exemplarnummer 01 Auftraggeber Stadt Northeim Scharnhorstplatz Northeim Auftragnehmer Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmensund Kommunalberatung mbh Friedrich-Ebert-Damm Hamburg Telefon: 0 40 / Telefax: 0 40 / info@dr-lademann-partner.de Gesamtverantwortung Projektleitung unter Mitarbeit von Uwe Seidel Ulrike Rehr Michael Schmidt Tina Schmidt Das Gutachten ist urheberrechtlich geschützt und unter der Projektnummer registriert. Die im Gutachten enthaltenen Karten und Daten sind urheberrechtlich geschützt und dürfen nicht aus dem Gutachten separiert oder einer anderen Nutzung zugeführt werden. Ausschließlich der Auftraggeber ist berechtigt, das Gutachten im Rahmen der Zwecksetzung an Dritte außer an Mitbewerber der Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbh weiterzugeben. Ansonsten sind Nachdruck, Vervielfältigung, Veröffentlichung und Weitergabe von Texten oder Grafiken - auch auszugsweise - sowie die EDV-seitige oder optische Speicherung nur mit vorheriger schriftlicher Zustimmung der Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbh erlaubt.

3 Inhaltsverzeichnis 1 Grundlagen Ausgangslage und Aufgabenstellung Untersuchungsdesign und Vorgehensweise Allgemeine Entwicklungstrends im Einzelhandel Ökonomische Megatrends Demografischer Wandel Betriebsformenwandel Entwicklungstendenzen im nahversorgungsrelevanten Einzelhandel Fazit Rahmenbedingungen für die Einzelhandelsentwicklung in Northeim Lage im Raum und Verkehrsinfrastruktur Sozioökonomische Eckdaten Nachfragesituation Marktgebiet Nachfragepotenzial Angebotssituation in Northeim Verkaufsflächen- und Branchenstruktur Raumstruktur des Einzelhandels Größenstruktur und Leerstände Umsatzsituation im Einzelhandel Einzelhandelsrelevante Anfragen und Planvorhaben Versorgungslage, Zentralität und Nachfrageverflechtung des Einzelhandels in Northeim Verkaufsflächendichte Nahversorgungssituation Bewertung des innerstädtischen Einzelhandels Zentralitätsanalyse Analyse der Nachfrageverflechtungen SWOT Analyse Einzelhandelsentwicklungs- und Zentrenkonzept...49 I

4 7.1 Tragfähigkeitsrahmen für die Entwicklung des Einzelhandels Antriebskräfte der Einzelhandelsentwicklung und Zentralitätspotenziale Expansionspotenziale Strategische Ordnungsprinzipien Zentrenkonzept für das Mittelzentrum Northeim Hierarchie und Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche Gesamtüberblick Zentrenkonzept für die Stadt Northeim Zur Nahversorgungs- und Zentrenrelevanz der Sortimente ( Northeimer Liste ) Ziel- und Maßnahmenempfehlungen Standortübergreifende Maßnahmen Hinweise zu einzelnen Standortbereichen Innenstadt MEC Sonstige Lagen Ergebnis und abschließende Empfehlungen Anhang...75 Abbildungsverzeichnis Abb. 1: Lebenszyklen der Betriebsformen...7 Abb. 2: Marktanteilsverschiebung im deutschen Einzelhandel...8 Abb. 3: Standortanforderungen REWE Abb. 4: Standortanforderungen Lidl Abb. 5: Verkaufsflächen- und Umsatzentwicklung im LEH Abb. 6: Lage im Raum Abb. 7: Einwohnerentwicklung im Zeitvergleich Abb. 8: Bevölkerungsstruktur (Alter) im Zeitvergleich Abb. 9: Zahl der Übernachtungen in Northeim Abb. 10: Marktgebiet der Stadt Northeim Abb. 11: Entwicklung des Nachfragepotenzials Abb. 12: Verkaufsflächenentwicklung in Northeim II

5 Abb. 13: Verkaufsflächenstruktur des Northeimer Einzelhandels Abb. 14: Verkaufsflächenentwicklung nach Standortbereichen Abb. 15: Räumlich-funktionale Angebotsstruktur Abb. 16: Verkaufsflächenstruktur der Innenstadt Abb. 17: Einzelhandelsbestand Northeim Abb. 18: Umsatzstruktur Abb. 19: Anfragen Einzelhandel Abb. 20: Nahversorgungsrelevante Betriebe Abb. 21: Der Northeimer Innenstadteinzelhandel im Vergleich Abb. 22: Verkaufsflächenanteil der Innenstadt nach Branchen Abb. 23: Nachfragestromanalyse Abb. 24: Hauptansatzpunkte der Flächenentwicklung Abb. 25: Expansionsrahmen Abb. 26: Orientierung der künftigen Einzelhandelsentwicklung Abb. 27: Strategieempfehlung Abb. 28: Einschätzungen zu den Anfragen Abb. 29: Begriffserklärung zentraler Versorgungsbereich Abb. 30: Zentrenmodell Abb. 31: Karte Zentrenstruktur Abb. 32: Innenstadt Abb. 33: Nahversorgungszentrum In der Fluth Abb. 34: Nahversorgungszentrum Einbecker Landstraße Abb. 35: Nahversorgungszentrum Eichstätte/Graf-Otto-Straße Tabellenverzeichnis Tab. 1: Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern im Zeitvergleich Tab. 2: Entwicklung der Arbeitslosenzahlen Tab. 3: Beschäftigtenstruktur in Northeim Tab. 4: Einwohner im Marktgebiet III

6 Tab. 5: Betriebsgrößenstruktur Tab. 6: Umsatzstruktur und Flächenproduktivität Tab. 7: Flächendichte Tab. 8: Northeimer Liste IV

7 1 Grundlagen 1.1 Ausgangslage und Aufgabenstellung Das Mittelzentrum Northeim befindet sich im südlichen Niedersachsen zwischen Solling und Harz unweit des Zusammenflusses von Rhume und Leine. Northeim ist ehemalige Hansestadt und Sitz des gleichnamigen Landkreises. Die Stadt weist insgesamt eine Einwohnerzahl von etwa Personen auf. Das nächstgelegene Oberzentrum ist die Stadt Göttingen in einer Entfernung von etwa 20 km. Durch die Bundesstraße 3 (B 3) ist Northeim über die Anschlussstelle Northeim-Nord an die Bundesautobahn 7 (BAB 7) angebunden. Im Westen gelangt man über die Bundesstraße 241 (B 241) und die Anschlussstelle Northeim-West auf die Bundesautobahn 7 (BAB 7). Nach den Erhebungen aus dem letzten Einzelhandelsgutachten verfügte der Northeimer Einzelhandel in 2002 über rd qm Verkaufsfläche. Davon befanden sich nur rd. 27 % in der Northeimer Innenstadt. Die Stadt Northeim verfolgt nunmehr seit Jahren als Ergebnis der vorliegenden Gutachten (1995, 1996, 1998 und 2002 wurden zuletzt Einzelhandelsgutachten erstellt) eine sehr restriktive Haltung bezüglich der Ansiedlung von Einhandelsbetrieben. Vor dem Hintergrund der demografischen Entwicklung in Stadt und Umland, einer veränderten Flächennachfrage der Betreiber sowie der allgemeinen wirtschaftlichen Lage sollte nunmehr eine Fortschreibung der bestehenden Einzelhandelsgutachten für die Stadt Northeim erarbeitet werden, welche die Veränderungen in der Einzelhandelsstruktur der Stadt Northeim ermittelt und kommentiert, die aktuellen Stärken und Schwächen des Einzelhandels in Northeim aufzeigt sowie Entwicklungspotenziale und ggf. notwendige Einschränkungen in Bezug auf bestimmte Branchen, Betriebsformen oder Sortimente bei zukünftigen Ansiedlungen nach Standortlagen aktualisiert und aufzeigt. Darüber hinaus sollte eine Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche erfolgen, um den Veränderungen im BauGB Rechnungen tragen zu können. Daneben ging es auch um eine Beurteilung des Erfolgs der in den letzten Jahren ergriffenen Maßnahmen und eine Aktualisierung und Anpassung der Empfehlungen. 1

8 1.2 Untersuchungsdesign und Vorgehensweise Das Untersuchungskonzept zur Fortschreibung des Einzelhandelsentwicklungskonzepts umfasst folgende inhaltliche Schwerpunkte: Untersuchungskonzept Analysephase Prognose- und Empfehlungsphase Aktualisierende Strukturanalyse zur Ausgangslage Zusammenfassende Bewertung und SWOT- Analyse Perspektiven der Nachfrageund VKF- Entwicklung Einzelhandelsund Zentrenkonzept Maßnahmenempfehlungen Sozioökonom. Eckdaten und Verkehr Marktgebiet und Nachfragepotenzial Angebotssituation des Einzelhandels Bewertung zentraler Einkaufslagen Vergleichende Bewertung anhand wesentlicher Kennziffern Analyse von Nachfrageströmen Bewertung der Nahversorgung Prognose der Veränderungen des Nachfragepote nzials Qualitativer und quantitativer Entwicklungsrahmen Überprüfen der Entwicklungsstrategie Abgrenzung zentraler Versorg.bereiche Liste zentrenrel. Sortimente Maßnahmenempfehlungen Aktualisierte Einzelhandelsleitlinien DLP Friedrich-Ebert-Damm 311 D Hamburg Tel +49 (0) Fax - 33 A.) Aktualisierende Strukturanalyse zur Ausgangslage des Einzelhandels in Northeim Darstellung allgemeiner Entwicklungstendenzen des Einzelhandels im Hinblick auf soziodemografische und wirtschaftliche Rahmenbedingungen und Nachfragestrukturen sowie Wettbewerbsstrategien wesentlicher Unternehmen; Stand und Entwicklung der sozioökonomischen Eckdaten und Erreichbarkeitsbeziehungen als Rahmenbedingungen für die Einzelhandelsentwicklung in Northeim (Einwohnerbasis und -struktur, Siedlungsstruktur, Erwerbstätigkeit, einzelhandelsrelevantes Kaufkraftniveau, Tourismusaufkommen, Verkehrsinfrastruktur) unter Berücksichtigung eventuell bestehender Entwicklungsplanungen; Einschätzen der einzelhandelsrelevanten Nachfragesituation: Überprüfung der Abgrenzung des Marktgebiets des Einzelhandels der Stadt; Ermitteln des Nachfragepotenzials nach Branchen im Stadtgebiet von Northeim und im Marktgebiet; Ermitteln und Bewerten der Angebots- und Leerstandssituation des Einzelhandels: Ermitteln der einzelhandelsrelevanten Verkaufsflächen (einschließlich Leerständen) nach Lagen/Standorten und Bereichen des Stadtgebiets (Innenstadt/Stadtteile; funktionale Zuordnung), Branchenmix, Betriebsformen, Umsatz und Flächenproduktivität. Darstellung und Bewertung der Veränderungen seit den vergangenen Einzelhandelsuntersuchungen; 2

9 Analyse und Bewertung des bestehenden Zentrensystems der Stadt Northeim mit besonderer Berücksichtigung der Innenstadt hinsichtlich der Struktur, Ausdehnung, Besatzdichte, Branchenmix und Verkehrserschließung der Zentren. B.) Zusammenfassende Bewertung und SWOT-Analyse Bestimmen der zentralörtlichen Position, der Einzelhandelszentralität und Durchführung einer SWOT-Analyse (kombinierte Stärken-/Schwächenanalyse und Chancen- /Risikoanalyse): Analyse von Nachfrageströmen und Zentralitäten insgesamt und nach Branchen sowie Bewertung der Nahversorgungssituation, der Nachfragebindung und - abflüsse der ortsansässigen Bevölkerung sowie der Zuflüsse aus dem Umland; vergleichende quantitative und qualitative Bewertung der Einzelhandelssituation in Northeim (Innenstadt, Stadtteilzentren, Sonstiges Stadtgebiet) bzgl. Betriebsformen, - größe und Branchenmix, Filialisierungsgrad und Verbesserungsvorschläge, Bewertung der Standortlagen nach ihrer Zukunftsfähigkeit; Ermittlung von Angebotslücken. C.) Perspektiven der Nachfrage- und Verkaufsflächenentwicklung in Northeim bis 2015 Prognose der Veränderungen des Nachfragepotenzials (untergliedert nach Branchengruppen) der Verbraucher im Marktgebiet der Stadt Northeim bis 2015 unter Berücksichtigung aktueller Daten zur Bevölkerungsprognose; Ableiten des quantitativen und qualitativen Entwicklungspotenzials (Verkaufsflächen nach Standortbereichen, Branchen und Betriebstypen) für den Einzelhandel in der Kreisstadt Northeim bis zum Prognosehorizont D.) Maßnahmen- und handlungsorientiertes Einzelhandels- und Zentrenkonzept Überprüfen und Formulieren der Einzelhandelsentwicklungsstrategie für die Stadt Northeim einschließlich einer klaren Empfehlung für das anzustrebende Standortprofil und ggf. einzelne zentrale Versorgungsbereiche. Dabei steht die Innenstadt im Fokus der Betrachtungen; funktionale und räumliche Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche im Sinne der aktuellen Rechtssprechung; Empfehlungen für eine spezifische Liste zentrenrelevanter Sortimente ( Northeimer Liste ); Abstimmung des Zentrenkonzepts auf die Nachfrageprognose und die empfohlene Verkaufsflächenentwicklung zum Prognosehorizont (quantitative und qualitative Ausstattung der Einzelhandelsstandorte im Rahmen ihrer Funktion); Identifizierung geeigneter Ergänzungsstandorte für die wohnortnahe Versorgung in den Stadtquartieren; Empfehlungen geeigneter Nutzungen und Betriebsformen (dabei auch Empfehlung zum Umgang mit Verlagerungsvorhaben) und zur Einbindung in das Zentrenkonzept; standortübergreifende Maßnahmeempfehlungen zur Stärkung der mittelzentralen Funktion; standort-, branchen- und betriebsformenbezogene Empfehlungen zur Weiterentwicklung der Einzelhandelsstruktur mit dem Schwerpunkt der Innenstadtentwicklung; 3

10 Empfehlungen zur funktionalen Weiterentwicklung des City Centers Northeim; Empfehlungen zur Entwicklung eines Rundlaufs in der Northeimer Innenstadt; Ableiten von aktualisierten Einzelhandelsleitlinien als Grundlage zur Beschlussfassung im Rat der Stadt. Folgende Primärerhebungen waren insgesamt erforderlich, um das obige Konzept umsetzen zu können: Aktualisierende Bestandserhebung 1 aller Einzelhandelsbetriebe in Northeim u.a. nach Standorten, Branchen/Branchenmix und Betriebstypen; gründliche Begehungen der wesentlichen Standortbereiche des Einzelhandels in Northeim und der wesentlichsten interkommunalen Wettbewerbsstandorte; (telefonische) Expertengespräche mit Vertretern der Stadtverwaltung, der IHK, des Landkreises sowie des Einzelhandelsverbands. 1 Die Bestandserhebung erfolgte als differenzierte, eigene Erhebung (nach dem Angebotsprinzip) aller Einzelhandelsbetriebe in der Stadt Northeim. 4

11 2 Allgemeine Entwicklungstrends im Einzelhandel 2.1 Ökonomische Megatrends Trends im Einzelhandel sind teils kurzlebig. Es gibt jedoch auch Trends, die sich über einen längeren Zeitraum hinweg ziehen und den Einzelhandel nachhaltig beeinflussen. Diese sog. Megatrends sind eine Reihe von übergeordneten Entwicklungstrends, die auch die Perspektiven des Einzelhandels in Deutschland tangieren. Die derzeit wichtigsten ökonomischen Megatrends können wie folgt zusammengefasst werden: Globalisierung: Lange hoffte der Handel, aufgrund seines lokalen Geschäfts würde die Globalisierung ihn kaum betreffen. Was für den Lebensmitteleinzelhandel zutrifft, hat sich im Nonfood-Bereich teils umso stärker ausgewirkt: Über 70 % des Nonfood-Einkaufs werden inzwischen importiert und der Anteil wächst weiter. Der Nonfood-Einzelhandel kauft zwar immer kostengünstiger ein, muss aber in seinem Absatzwettbewerb diese Einkaufsvorteile an seine Kunden wieder weitergeben. Ein Verfall der Preise und Margen trifft einzelne Branchen, wie Textil oder Consumer Electronics, sowie einzelne Standorte, wie Innenstädte und Nebenzentren, überproportional. Marktsättigung: Charakteristisch für viele Konsumgütermärkte in Europa ist der hohe Grad der Marktsättigung. Es herrscht ein anhaltendes, latentes Überangebot. Das Warenangebot ist hoch, nur an kaufkräftigen Konsumenten fehlt es immer öfter. Die Konsumenten kaufen gerade bei Nonfood nicht aus einer Mangelsituation, sondern weil sie Lust auf Konsum haben oder einen anderen klaren Kundennutzen erkennen. Die Markterschließungsfunktion des Einzelhandels wird damit zu einem zentralen Schlüsselfaktor, der erfolgreiche von weniger erfolgreichen Unternehmen unterscheidet. Beschleunigung: Viele Entwicklungen laufen heute schneller ab als in der Vergangenheit und werden sich in Zukunft weiter beschleunigen. Zum einen sinkt die wirtschaftliche Lebensdauer von Produkten, aber auch von Einzelhandelsinvestitionen in die Ladenausstattung ( store erosion ). Dies beschleunigt Wettbewerbsaktionen und -reaktionen. Zum anderen werden viele Prozesse sowohl zwischen Industrie und Handel als auch zwischen Einzelhandel und Endverbraucher schneller. Treiber sind hier sowohl die Entwicklungen der Telekommunikation als auch des Internets, die sich auf das Supply Chain Management, die Sortimentführung (z.b. ECR) oder z.b. auf Multichannelstrategien des Einzelhandels auswirken. Konzentration: Eine Antwort auf Globalisierung und Marktsättigung ist die Konzentration. Das Streben nach Größen- oder Verbundvorteilen ( economies of scale and scope ) vollzieht sich teils auf der Ebene der Verkaufsstellen, teils auf Unternehmensebene, vor allem wenn es Ergebnis einer internationalen Expansionsstrategie ist. In manchen Branchen verdichtet sich der Wettbewerb dadurch auf eine oligopolistische Spitzengruppe; gleichzeitig sind Ansätze zur Vertikalisierung auch im Einzelhandel zu beobachten (Franchisesysteme, Vertikalisten ). 5

12 Differenzierung: Marktsättigung und Globalisierung tragen anhaltend zur Ausdifferenzierung der Konsumentenbedürfnisse bei. Teils als Gegenstrategie zur Konzentration, teils aber auch in Verbindung mit der Verdichtung der Marktstrukturen differenziert sich dadurch auch das Einzelhandelsangebot immer stärker. Gerade im Nonfood-Einzelhandel lassen sich dadurch z.b. immer ausgefallenere Zielgruppenkonzepte beobachten. Dezentralisierung: Das Standortnetz des Einzelhandels dezentralisiert sich weiter. Wenngleich auch gegenläufige Entwicklungen zu verzeichnen sind (Shoppingcenter in Citylagen), entstehen anhaltend neue Standorte im sekundären Netz, also immer noch außerhalb gewachsener Strukturen (primäres Netz). Diese Megatrends überlagern beziehungsweise bedingen teils die einzelnen Trends im Einzelhandel. Ein weiterer Einzelhandelstreiber ist der demografische Wandel, wie in der Folge gezeigt wird. 2.2 Demografischer Wandel Der demografische Wandel stellt den deutschen Einzelhandel vor ganz neue Herausforderungen. Nach Jahrhunderten des Wachstums steht in den nächsten Jahrzehnten erstmals ein Rückgang der Einwohnerzahl bevor. Und während die Lebenserwartung vor 100 Jahren noch durchschnittlich 46 Jahre betrug, wird in einigen Jahren fast die Hälfte der deutschen Bevölkerung 50 Jahre oder älter sein. Für den Einzelhandel bedeutet dies konkret, dass der demografische Wandel sich langfristig und stetig vollzieht, seine Ausprägungen und Auswirkungen nicht grundsätzlich umkehrbar sind, aber durch politische Entscheidungen in Teilen steuerbar. Der Einzelhandel kann sich frühzeitig anpassen und Wettbewerbsvorteile generieren. mit unterschiedlicher Intensität in den einzelnen Regionen sowie auch zeitversetzt voranschreitet. Bundesweit ist ein Bevölkerungsrückgang bei gleichzeitig absoluter Zunahme der über 60-Jährigen zu erwarten. Jedoch leiden die meisten Regionen in den Neuen Ländern stärker unter Bevölkerungsschrumpfung und Überalterung als die Alten Bundesländer, in welchen teilweise starke Einwanderungsüberschüsse (z.b. Achse Frankfurt-Stuttgart) zu verzeichnen sind. Aber auch im Osten bleiben attraktive Ballungsräume für den Einzelhandel vorhanden. je nach regionaler Ausgangslage unterschiedliche Herausforderungen für den Einzelhandel mit sich bringt. So ist in einzelnen Teilen mit starker Urbanisierung, in anderen mit Suburbanisierung zu rechnen. Wieder andere Regionen überaltern stark und andere wiederum ziehen verstärkt jüngeres Publikum an. Daher müssen Standortumfeld und Marketingkonzepte aufeinander abgestimmt werden. Zieht man zusätzlich die soziografischen Tendenzen Absinken des Einzelhandels-Anteils am privaten Verbrauch, Veränderung der Konsumentenbedürfnisse und 6

13 Haushaltstypenverschiebung ( Singlesierung ) mit in Betracht, so folgt daraus ein starker Anpassungsdruck für den Einzelhandel. Da Veränderung auch Chance bedeutet, eröffnet ein geändertes Umfeld auch gleichzeitig neue Märkte. Es gilt also, diejenigen Standorte, die in Kombination mit dem Einsatz der restlichen Instrumente des Handelsmarketings für das eigene Unternehmen zieloptimal sind, frühzeitig zu erkennen und vor der Konkurrenz zu besetzen. 2.3 Betriebsformenwandel Der Einzelhandel in Deutschland sieht sich zahlreichen Veränderungen (demografischer Wandel, ökonomische Megatrends) ausgesetzt. Zum einen sinken neben der Einwohnerzahl auch die einzelhandelsrelevanten Konsumausgaben am privaten Verbrauch, zum anderen überaltert die Gesellschaft zusehends, womit Präferenzverschiebungen bei den Verbraucherbedürfnissen einhergehen. Dieser demografische und sozioökonomische Wandel macht es für den Einzelhandel unumgänglich, neue Konzepte zu entwickeln, um konkurrenz- und somit auch überlebensfähig wirtschaften zu können. Dabei ist zu prüfen, ob der Lebenszyklus (Wandel) einzelner Betriebsformen von temporärer Natur ist (z.b. durch Nachfrageschwäche) oder ob sich hierin bereits Vorzeichen eines (nur hinausschiebbaren) Niedergangs ausdrücken (siehe Abbildung). So z.b. sieht sich die Vertriebsform des SB-Warenhauses ihrem Zenit entgegen und ist gezwungen, sich anzupassen, um so durch Relaunch des Marketingkonzepts den Abschwung zu verhindern. Kleinflächigere Betriebstypen wiederum werden entweder aus dem Markt gedrängt oder müssen sich zunehmend spezialisieren ( Nischenplayer ). Junge Absatzkanäle hingegen wie der B2C E- Commerce sind stark aufstrebend und verfügen über hohes Wachstumspotenzial. Abb. 1: Lebenszyklen der Betriebsformen 7

14 Wirft man einen Blick auf die Marktanteilsverschiebung im gesamten Einzelhandel (Foodund Nonfood-Bereiche), so neigt sich das Gewicht hin zu discountorientierten Konzepten. Von 2000 bis 2007 ist der Marktanteil der Fachmärkte und Lebensmitteldiscounter stark angestiegen - eine Fortsetzung dieses Trends ist mit abgeschwächtem Tempo zu erwarten. Zu den Gewinnern der nächsten Jahre werden neuere Vertriebswege wie der E-Commerce oder agglomerierte Angebotsformen wie Shoppingcenter oder Factory-Outlet-Center gehören (siehe Abbildung). Marktanteilsverschiebung im deutschen Einzelhandel 7,8 % 6,1 % 6,0 % 5,6 % 4,6 % Supermärkte 25,4 % 3,9 % 5,4 % 8,1 % 6,5 % 12,5 % 19,7 % 3,3 % 5,2 % 8,5 % 7,4 % 13,2 % 19,5 % 3,2% 5,1 % 8,5 % 7,4 % 13,2 % 18,6 % 3,0 % 5,1 % 8,4 % 7,5 % 13,3 % 15,8 % 2,7% 5,0 % 8,3 % 7,9 % 13,6 % Traditionelle Fachgeschäfte Kauf-/ Warenhäuser Versandhandel SBW/VM ab m² VM m² Filialisierter Non-Food-Bereich < 800 m² 19,4 % 21,2 % 21,5 % 22,4 % 25,0 % Fachmärkte > 800 m² (inkl. Drogerie- und Getränkefachmärkte) 11,0 % 15,4 % 15,6 % 16,1 % 17,1 % LEH-Discounter P2010 Quelle: Dr. Lademann & Partner auf Basis von AC Nielsen, HDE, Metro Handelslexikon DLP Friedrich-Ebert-Damm 311 D Hamburg Tel +49 (0) Fax - 33 Abb. 2: Marktanteilsverschiebung im deutschen Einzelhandel Mit Blick auf die Betriebsformentheorie ist schließlich auch bemerkenswert, dass es in den vergangenen Jahren statt dem Eintritt neuer Betriebsformen zu einem heftigen Preiswettbewerb und einem weiteren Verfall der Margen gekommen ist. Gerade weil die Discounter, Verbrauchermärkte und SB-Warenhäuser sich nicht assimiliert haben, haben sie offenbar das Reifestadium noch nicht erreicht. Solange dies der Fall ist und die Nahversorger konstitutiv bedingt ihre Wettbewerbsnachteile nicht verringern können, herrscht angesichts der Marktlage ein Verdrängungswettbewerb 2. Dieser Umstand ist hauptverantwortlich für das konstant hohe Flächenwachstum im deutschen Einzelhandel. 2 Quelle: Lademann, R.: Betriebstypeninnovationen in stagnierenden Märkten unter Globalisierungsdruck. 8

15 2.4 Entwicklungstendenzen im nahversorgungsrelevanten Einzelhandel Durch die flächendeckende Einführung der Selbstbedienung haben sich die ursprünglichen Funktionen des Einzelhandels als Verteiler von Waren (i.w.s. Nahversorgung) stark gewandelt. Es ist ein Netz der Filialisierung und Massendistribution mit ganz unterschiedlichen Betriebsformen entstanden. Die Betriebsformen unterscheiden sich in Sortiment, Preisgestaltung, Verkaufsform und Größe. Im Lebensmittelsegment gibt es folgende Betriebsformen: Lebensmittelgeschäft (bis zu 400 qm Verkaufsfläche) Supermarkt (400 bis 800 qm Verkaufsfläche) Verbrauchermarkt (800 bis qm Verkaufsfläche) SB-Warenhaus (ab qm) sowie Discounter 3. Zusätzlich zur Angebotsform wird nach Sortimenten und Branchen differenziert. Das Gesamtsortiment Nahversorgung beinhaltet folgende Sortimentsgruppen mit den entsprechenden Inhalten: Nahrungs- und Genussmittel mit Bäckern, Fleischern, Getränkehandel, Tabakwaren, Kioskanbietern, Reformhäusern sowie den gesamten Lebensmittelhandel und Gesundheits- und Körperpflege mit Drogeriewaren, Wasch- und Putzmitteln sowie das Blumensegment. Ein wesentlicher Faktor in der Nahversorgungsentwicklung ist durch die betriebswirtschaftlich bedingten Maßstabssprünge der durchschnittlichen Betriebsgrößen und einer damit verbundenen abnehmenden Anzahl von Betrieben und Standorten bedingt. So liegt die mindestoptimale Verkaufsfläche für Vollversorger aktuell bei rd bis qm, bei Discountern häufig ebenfalls bei etwa qm. Die Folge ist, dass die Versorgungsfunktion einer ursprünglich großen Anzahl kleinerer Betriebseinheiten von immer weniger, dafür aber größeren Betrieben übernommen wird. Die angestrebten und auch betriebswirtschaftlich notwendigen Einzugsgebiete dieser Betriebe werden größer, was neben dem Wettbewerbsdruck unter den Betreiberfirmen auch zu einer deutlichen Präferenz von PKWorientierten Standorten an wichtigen Verkehrsachsen geführt hat. Im Folgenden sind beispielhaft die Standortanforderungen jeweils eines Verbrauchermarkt- (Vollversorger) und eines Discounter-Betreibers dargestellt: 3 Discounter unterscheiden sich von den übrigen Lebensmittelbetrieben v.a. durch ihre aggressive Preisstruktur und die auf eine beschränkte Artikelzahl fokussierte Sortimentspolitik. 9

16 Zu den Standortanforderungen von Vollversorgern (Beispiel): Citymarkt: Rewe: Anforderungen an den Standort Supermarkt: Verbrauchermarkt: DLP Friedrich-Ebert-Damm 311 D Hamburg Tel +49 (0) Fax - 33 Abb. 3: Standortanforderungen REWE Zu den Standortanforderungen von Discountern (Beispiel): Lidl: Anforderungen an den Standort Einzugsgebiet: mindestens Einwohner Verkaufsfläche: 800 bis qm Grundstücke: ab qm, eher bis 8.000qm Parkplätze: ab 100, ggf. werden aber auch ausnahmsweise weniger akzeptiert Quelle: Lidl Vertriebs-GmbH & Co. KG DLP Friedrich-Ebert-Damm 311 D Hamburg Tel +49 (0) Fax - 33 Abb. 4: Standortanforderungen Lidl 10

17 Größere Lebensmittelanbieter spielen allerdings auch eine wichtige Rolle für Stadtteil- und Wohngebietszentren durch ihre Funktion als Magnetbetriebe und Frequenzbringer. Vor diesem Hintergrund ist eine Integration dieser Betriebe in gewachsene, integrierte Standorte nach Möglichkeit zu fördern. Die Erosion von Nahversorgungsbereichen wird jedoch keineswegs nur durch periphere Standorte ausgelöst oder verstärkt. Hierbei spielen zunehmende Aktivitätskopplungen der Verbraucher zwischen dem Einkauf nahversorgungsrelevanter Sortimente und dem Arbeitsweg eine immer größere Rolle. Dies wird noch durch Suburbanisierungsprozesse forciert, die teils zu einer Demografie- und Präferenzverschiebung 4 der Wohnbevölkerung führen, was wiederum Auswirkungen auf die Nahversorgungsstrukturen im Raum hat. Wie eigene empirische Untersuchungen von Dr. Lademann & Partner gezeigt haben, präferieren die Kunden für ihre Nahversorgung einen Standortverbund von einem leistungsfähigen, aber nicht zu großen Vollversorger und einem Discounter. Eine wesentliche städtebauliche Herausforderung für die Nahversorgung stellt das Vordringen der Lebensmitteldiscounter mit reduzierter Sortimentsvielfalt auf größeren Flächen knapp unter der Grenze der Großflächigkeit dar. Selbst diese Flächen werden immer weniger in oder an zentralen Standortbereichen, sondern an verkehrlich gut erschlossenen Lagen oder in Gewerbegebieten mit der Gefahr der Verdrängung von gewerblichen Nutzungen oder von verkehrlichen Gemengelagen entwickelt. Dabei ist die Verkaufsflächenexpansion der Discounter deutlich dynamischer verlaufen als die Entwicklung der Umsätze, was zu einem Absinken der durchschnittlichen Flächenproduktivitäten (Umsatz je qm Verkaufsfläche) der Discounter geführt hat. In diesem Zusammenhang muss auch auf die gestiegenen Ansprüche der Verbraucher an Convenience (z.b. breitere Gänge) und auf den größeren Flächenbedarf durch Pfandsysteme hingewiesen werden. 4 Durch die soziodemografischen Veränderungen verschieben sich die Ansprüche der Verbraucher an die Nahversorgung. 11

18 Die Verkaufsflächen- und Umsatzentwicklung im nahversorgungsrelevanten Einzelhandel seit 1991 zeigt die Expansionsgeschwindigkeit der Discounter Verkaufsflächen- und Umsatzentwicklung Index DLP Friedrich-Ebert-Damm 311 D Hamburg Tel +49 (0) Fax VKF SB-Warenhaus, Verbrauchermarkt Umsatz SB-Warenhaus, Verbrauchermarkt VKF Discounter Umsatz Discounter VKF Supermarkt Umsatz Supermarkt Abb. 5: Datengrundlage: EHI, Handel aktuell, 2007/2008. Verkaufsflächen- und Umsatzentwicklung im LEH Nicht unerheblich trägt darüber hinaus auch das unternehmerische Potenzial zur Akzeptanz und Stabilität von Nahversorgungsstandorten und -bereichen bei, was stark auch mit der Dynamik mindestoptimaler Ladengrößen mit Blick auf eine Sicherung des Auskommens der Betreiber zusammenhängt. Die Problematik mindestoptimaler Betriebsgrößen wird wiederum durch die ausufernde Sortimentsentwicklung infolge der von den Herstellern betriebenen Produktdifferenzierung forciert, die seit Jahrzehnten zu einer Zunahme der durchschnittlichen Betriebsgrößen geführt hat. Hinzu kommt, dass die Flächenbedarfe durch die gestiegenen Kundenerwartungen an Bequemlichkeit und Warenpräsentation angewachsen sind. Zusammenfassend lassen sich folgende Tendenzen im Lebensmitteleinzelhandel in Deutschland festmachen: Flächenexpansion mit etwas gedämpfter Geschwindigkeit auf weiterhin hohem Niveau; Marktanteilsverschiebung zu Lasten des kleinflächigen Lebensmitteleinzelhandels; Redimensionierung der Formate mit Tendenz zu - kleineren Verkaufsflächen bei SB-Warenhäusern (von qm zu bis qm); - größeren Verkaufsflächen bei Discountern (von 600 bis 700 qm zu bis qm); - einem Vormarsch der großen Verbrauchermärkte (2.500 qm bis qm). 12

19 2.5 Fazit Ökonomische Megatrends und der voranschreitende demografische Wandel beschleunigen den Anpassungsdruck der Unternehmen. Aufgrund der demografischen sowie soziografischen Entwicklung sinkt und verschiebt sich die Einzelhandelsnachfrage, was zu einer erhöhten Betriebsformendynamik führt. Somit ist der Handel gezwungen, die Betriebsform, die Verkaufsfläche, das Sortiment und den Standort an dieses neue Umfeld anzupassen. Für die zukünftige Entwicklung lassen sich somit folgende zentrale Befunde ableiten: Schrumpfung und Überalterung: Sinkende Einwohnerzahlen verringern das Marktpotenzial und Altersstrukturverschiebungen erhöhen den Anpassungsdruck für Handelsbetriebe. Diese Entwicklung verläuft jedoch bundesweit stark heterogen. Einzelne Gebiete werden auch langfristig von einem Bevölkerungszuwachs profitieren können (vorwiegend die Metropolen und die süd-westlichen Regionen, insb. zwischen Frankfurt und Stuttgart). Präferenzverschiebung bei Verbrauchern: Die Altersverschiebung gepaart mit dem neu aufkommenden Image der jungen Alten bringt Veränderungen der Konsumpräferenzen mit sich. Zukünftig entscheidet v.a. im Lebensmitteleinzelhandel nicht die Größe, sondern die Nähe zum Verbraucher. Verschärfter Strukturwandel: Der Konzentrationsprozess im großflächigen Einzelhandel wird sich weiter beschleunigen (Verringerung der Anzahl an Top-Playern in den einzelnen Branchen), während auch die Dynamik der Betriebstypen weiter zunehmen wird (Ausdifferenzierung in Richtung Service oder Preis). Zu den Gewinnern der letzten Jahre zählten v.a. Discounter und Fachmärkte, wobei diese Marktanteilsverschiebung größtenteils zu Lasten des kleinflächigen Einzelhandels ging. Die starke Flächenexpansion der letzten Jahre führte zu einem Absinken der Flächenproduktivitäten. Die Verkaufsflächen/Filiale im Lebensmitteleinzelhandel konvergieren: einerseits Vormarsch der großen Verbrauchermärkte und andererseits Maßstabsvergrößerung bei Discountern. Langfristig ist demnach ein Rückgang des Käuferpotenzials, eine Abnahme der Altersgruppen mit hoher Einkaufsbereitschaft, jedoch eine Zunahme der Altersgruppen mit erhöhtem Service- und Dienstleistungsbedarf zu erwarten. Da sich diese Entwicklungen jedoch bundesweit sehr heterogen vollziehen, ist die regionale Analyse des langfristigen Potenzials des Standorts unabdingbar. Es ist daher von einer Entwertung bzw. Aufwertung einzelner Standorte auszugehen. Über Erfolg oder Misserfolg entscheiden demnach der Weitblick und die Branchenkompetenz der Projektentwickler/Einzelhändler/Standortplaner, welche für die Abschätzung des langfristigen Potenzials bestehender bzw. zukünftiger Standorte verantwortlich sind. Hierbei ist im Besonderen spezifisches Know-how und detaillierte Marktkenntnis von Nöten. Aus diesen Entwicklungstendenzen leiten sich veränderte Rahmenbedingungen für den Einzelhandel ab: Anpassungsdruck steigt; Betriebsformendynamik steigt; Verdrängungswettbewerb und 13

20 Strukturwandel intensivieren sich; Flächenwachstum setzt sich fort, jedoch gebremst und mit absehbarer Stagnation. Daraus ergeben sich folgende Handlungsmöglichkeiten für den Einzelhandel: Gute Standorte (in Bezug auf Kaufkraft, Einzugsgebiet, Grundstück, Verkehrsanbindung, etc.) finden, welche auch langfristig erfolgreich erscheinen (vor allem in Bezug auf die Binnenmigration); Ausdifferenzierung des Angebots in Richtung Service-, Erlebnis- oder Discountorientierung; Entwicklung neuer Handelsformate als Reaktion auf die veränderten Marktbedingungen; permanente Verbraucherforschung, um langfristigen Unternehmenserfolg zu sichern. 14

21 3 Rahmenbedingungen für die Einzelhandelsentwicklung in Northeim 3.1 Lage im Raum und Verkehrsinfrastruktur Die Kreisstadt Northeim liegt im südlichen Niedersachsen im niedersächsischen Bergland und befindet sich ca. 20 km nördlich der Großstadt Göttingen und 16 km südöstlich von Einbeck. Die Stadt liegt im Landkreis Northeim, der insgesamt 12 Gemeinden umfasst. Die Stadt Northeim zählt ca Einwohner (Stand: 2008). Die Stadt gliedert sich neben der Kernstadt in 15 weitere Ortsteile und umfasst dabei ein Gebiet von ca. 145 qkm. Innerhalb des dünn besiedelten Landkreises ist Northeim vergleichsweise zentral gelegen. Das Landes-Raumordnungsprogramm Niedersachsen weist Northeim als Mittelzentrum mit der speziellen Aufgabe aus, zentrale Einrichtungen und Angebote zur Deckung des gehobenen Bedarfs sowie Angebote für den allgemeinen täglichen Grundbedarf bereitzustellen. Das zentralörtliche Gefüge im Untersuchungsraum wird in erster Linie durch die räumliche Nähe Northeims zum Oberzentrum Göttingen geprägt. Der Einfluss des Oberzentrums macht sich auch in einer engen, funktionalen Verknüpfung zwischen Arbeit, Wohnen, Versorgung und Kultur bemerkbar. Eine Vielzahl von Mittelzentren (Einbeck, Bad Gandersheim, Uslar, Osterode am Harz und Duderstadt) begrenzt ebenfalls die Sogkraft Northeims im Raum. Northeim hat über die zentrale Verkehrsader A 7 einen direkten Zugang an das überregionale Verkehrsnetz, wobei sich zwei Anschlussstellen im Stadtgebiet (Northeim Nord und West) befinden. Ferner liegt Northeim im Schnittpunkt dreier Bundesstraßen. Über die A 7 bzw. über die B 3/248 erfolgt die verkehrsmäßige Anbindung in Nord-Süd-Richtung und über die B 241 die Anbindung in Ost-West-Richtung. Charakteristisch für die Verkehrssituation ist, dass die Bundesstraßen innerhalb der Kernstadt verlaufen. Während die B 248 im Norden der Innenstadt in der sog. Nordstadt verläuft und sich dort mit der B 3 kreuzt, durchzieht die B 3 als Hauptverkehrsachse die gesamte Kernstadt und kreuzt sich im Westen der Innenstadt mit der B 241. Die Innenstadt wird durch den Verlauf der B 3 und der B 241 im Norden bzw. Westen begrenzt. Die einzelnen Ortschaften Northeims sind neben den Hauptverkehrsachsen über diverse Landstraßen gut zu erreichen. 15

22 Abb. 6: Lage im Raum Im öffentlichen Nahverkehr ist Northeim an die direkten Umlandgemeinden, aber auch an die weiteren Mittelzentren der Region und an das Oberzentrum Göttingen durch insgesamt neun unterschiedliche Buslinien angebunden, wobei ein zentraler Busbahnhof in der Innenstadt besteht. Die Anbindung an das Streckennetz der Deutschen Bahn AG ist ebenfalls gegeben. Seit 1997 besteht auch eine Park+Ride-Anlage direkt am Bahnhof. 16

23 3.2 Sozioökonomische Eckdaten Die Stadt Northeim weist seit 2004 eine negative Bevölkerungsentwicklung von rd. -0,6 % p. a. auf. In 2008 lag die Einwohnerzahl bei rd Personen. Die umliegenden Städte und Gemeinden weisen ebenfalls Bevölkerungsverluste auf, sodass der Kreis Northeim insgesamt einen Einwohnerrückgang von etwa -0,8 % p.a. zu verzeichnen hatte, während die Einwohnerzahl in Niedersachsen insgesamt stagnierte. Die sozioökonomischen Rahmenb Einzelhandelsentwicklung sind eh Abb. 7: Einwohnerentwicklung im Zeitvergleich 17

24 Für den Zeitraum bis 2015 gehen die Gutachter 5 für die Stadt Northeim von einem anhaltenden Bevölkerungsrückgang in Höhe von -0,5 % p. a. aus, sodass für 2015 mit etwa Einwohnern gerechnet wird. Auch für das direkte Umland der Stadt Northeim wird eine Bevölkerungsabnahme auf gleichem oder höherem Niveau erwartet. Die Entwicklung der Altersstruktur in Northeim ist zudem von einer Tendenz der Überalterung gekennzeichnet, welche sich jedoch nicht signifikant von der der umliegenden Gemeinden im Landkreis unterscheidet. Die Annahmen der Gutachter stützen sich dabei ebenfalls auf die Prognosen der Bertelsmann-Stiftung für den Landkreis Northeim. Sowohl für die Stadt Northeim als auch für den Landkreis insgesamt ist ein deutlicher Zuwachs der Bevölkerungsanteile ab 65 Jahren zu erwarten. Stadt Northeim Landkreis Northeim 100% 100% 90% 80% 22,6 28,1 90% 80% 23,0 29,0 70% 70% 60% 50% 40% 58,3 55,7 ab 65-Jährige Jährige 0-18-Jährige 60% 50% 40% 58,0 55,7 ab 65-Jährige Jährige 0-18-Jährige 30% 30% 20% 20% 10% 19,1 16,2 10% 19,0 15,3 0% % Quelle: Bertelsmann Stiftung, 2008: Wegweiser Kommune. DLP Friedrich-Ebert-Damm 311 D Hamburg Tel +49 (0) Fax - 33 Abb. 8: Bevölkerungsstruktur (Alter) im Zeitvergleich Die Basis für das am Ort bzw. im Marktraum zur Verfügung stehende einzelhandelsbezogene Marktpotenzial bildet neben der Einwohnerzahl die einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer. Das Kaufkraftniveau für die Stadt Northeim liegt bei 101,2 und damit leicht unter dem Durchschnitt des Landes Niedersachsen (101,6). Im regionalen Vergleich liegt das 5 Die Prognose erfolgt dabei in Anlehnung an die Prognosen der Bertelsmann Stiftung ( Demographieübersicht Ein Baustein des Wegweisers Demographischer Wandel. Aktion Demographischer Wandel. Bertelsmann Stiftung ), die mit der aktuellen Entwicklung in der jüngeren Vergangenheit in Beziehung gesetzt wurden. 18

25 Kaufkraftniveau der Stadt Northeim über dem der Städte Einbeck im Norden (99,7) und Uslar im Westen (99,0). Die durchschnittliche Kaufkraft im Landkreis liegt bei 100,3. Quelle: GfK Geomarketing. Tab. 1: Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern im Zeitvergleich Die Beschäftigungssituation in Northeim hat sich in der jüngeren Vergangenheit positiv entwickelt. So ist die absolute Zahl der Arbeitslosen in der Stadt, aber auch im Landkreis seit 2006 zurückgegangen. Der Anteil der Arbeitslosen bezogen auf die Einwohnerzahl 6 ist dabei seit 2006 um einen Prozentpunkt auf etwa 5 % zurückgegangen. Entwicklung der Arbeitslosenzahlen Gebietseinheit Arbeitslose Rückgang Rückgang abs in % Stadt Northeim ,9 Stadt Einbeck ,9 Stadt Uslar ,8 LK Northeim ,4 Quelle: Bundesagentur für Arbeit. Tab. 2: Entwicklung der Arbeitslosenzahlen Einen wichtigen Anhaltspunkt für die Verflechtungsbeziehungen der Stadt Northeim mit ihrem Umland (auch hinsichtlich der zu ermittelnden Einkaufsorientierungen) liefert ein Blick auf die Aus- und Einpendlerströme von und nach Northeim. Bezogen auf die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigen liegt ein Einpendlerüberschuss von rd Personen vor, sodass die Funktion der Kreisstadt Northeim als eigenständiger Wirtschafts- und Arbeitsstandort im Landkreis offensichtlich wird. Insgesamt verfügt der Landkreis Northeim allerdings über einen negativen Pendlersaldo von etwa Personen mit einer schwerpunktmäßigen Orientierung auf die Stadt Göttingen. Unter Berücksichtigung der Tatsache, dass große Teile der Versorgungseinkäufe mit Fahrten von und zum Arbeitsort kombiniert werden, lässt der hohe Auspendleranteil nach Göttingen auf entsprechend intensive Nachfrageverflechtungen schließen. 6 Arbeitslosenquoten liegen für die Stadt Northeim nicht vor. 19

26 Beschäftigtenstruktur Northeims im Vergleich Beschäftigte am Wohnort Beschäftigte am Arbeitsort Saldo Stadt/Landkreis Northeim Einbeck Uslar Landkreis Northeim Quelle: Landesbetrieb für Statistik und Kommunikationstechnologie Niedersachsen. Jeweils sozialversicherungspflichtig Beschäftigte. Tab. 3: Beschäftigtenstruktur in Northeim Der Tourismus in der Stadt Northeim 7 weist in den letzten Jahren eine relativ stagnierende Entwicklung auf; so schwankt die Zahl der Übernachtungen um etwa p.a. und die Anzahl der Ankünfte zwischen und Dazu kommen noch rd Tagesgäste, die jährlich die Stadt besuchen. Zu den geplanten Vorhaben der Stadt Northeim gehört eine Verbesserung der touristischen Infrastruktur der Northeimer Seenplatte: zum einen soll der Erkundungspfad ausgebaut werden, zum anderen ein Rundweg um den Kiessee angelegt werden. Der erste Abschnitt des Uferwegs ist bereits erstellt wurden. Die Zahl der Übernachtungen in Northeim schwankt um p.a. Dazu kommen rd Tagesgäste DLP Friedrich-Ebert-Damm 311 D Hamburg Tel +49 (0) Fax - 33 Abb. 9: Ankünfte Übernachtungen Quelle: Northeim Touristik. Zahl der Übernachtungen in Northeim Die sozioökonomischen Rahmenbedingungen für die Einzelhandelsentwicklung in der Stadt Northeim sind v.a. vor dem Hintergrund der rückläufigen Einwohnerplattform, aber auch der engen Arbeitsplatzverflechtungen mit dem Oberzentrum Göttingen eher als restriktiv zu bewerten. 7 Nach Angaben des Northeim Touristik e.v. 20

27 4 Nachfragesituation 4.1 Marktgebiet Die Ermittlung der Ausdehnung des Marktgebiets (räumliche Grundorientierung der Verbraucher) des Einzelhandels der Stadt Northeim erfolgte auf Basis der Zeit-Distanz- Methode, der Ergebnisse der vorliegenden Untersuchungen zum Einzelhandel in Northeim sowie zahlreicher Expertengespräche. Daneben wurde die spezifische Wettbewerbssituation im Raum berücksichtigt. Abb. 10: Marktgebiet der Stadt Northeim 21

28 Das Marktgebiet des Northeimer Einzelhandels umfasst die Stadt Northeim (Zone 1) sowie Kalefeld, Moringen, Katlenburg-Lindau und Nörten-Hardenberg im Nahbereich (Zone 2) und Kreiensen, Bad Gandersheim und Hardegsen im Fernbereich (Zone 3). Das Marktgebiet einer Stadt ist immer derjenige räumliche Bereich, den die Summe aller Einzelhandelsbetriebe einer Stadt (örtlicher Einzelhandel) anzusprechen vermag. Eine teilweise Überschneidung/Überlappung mit den Marktgebieten benachbarter Zentraler Orte ist dabei immer gegeben. In dem wie beschrieben abgegrenzten Marktgebiet, welches der Einzelhandel von Northeim erreicht, lebten in 2008 etwa Einwohner. Davon entfielen rd. 35 % auf die Stadt Northeim und rd. 65 % auf das Umland. Einwohner im Marktgebiet des Einzelhandels in der Stadt Northeim Bereich Zonen Northeim Zone Nahbereich Zone Fernbereich Zone Einzugsgebiet Zonen Potenzialreserve 5% Gesamt Quelle: Eigene Berechnungen der Dr. Lademann & Partner GmbH. Tab. 4: Einwohner im Marktgebiet Darüber hinaus kann von einer Potenzialreserve von insgesamt 5 % der Grundnachfrage im Marktgebiet (Einwohneräquivalent von rd Personen) ausgegangen werden, die sich überwiegend aus Gelegenheitskunden, Durchreisenden, Touristen und Tagesgästen zusammensetzt. Die Nachfragebasis der Stadt Northeim umfasst somit aktuell ein Kundenpotenzial von rd Personen. Aufgrund der o.g. Bevölkerungsverluste in allen drei Einzugsgebietszonen wird die Nachfrageplattform der Stadt bis 2015 inklusive der Potenzialreserve abnehmen auf gut Personen. 22

29 4.2 Nachfragepotenzial Auf Grundlage der Einwohnerzahlen und der Kaufkraft im Marktgebiet sowie des Pro-Kopf- Ausgabesatzes errechnet sich für 2008 ein einzelhandelsrelevantes Nachfragepotenzial 8 von rd. 422,8 Mio.. Unter Berücksichtigung der schrumpfenden Bevölkerungsplattform im Marktgebiet ergibt sich für das Marktgebiet der Stadt Northeim - einschließlich der Potenzialreserve von 5 % - für den Prognosehorizont 2015 ein einzelhandelsrelevantes Nachfragepotenzial von rd. 404,6 Mio.. Das einzelhandelsrelevante Nachfragepotenzial im Marktgebiet der Stadt Northeim wird bis 2015 um rd. 4 % zurückgehen. (2008: 422,8 Mio., 2015: 404,6 Mio. ) nach Räumen nach Branchengruppen NFP in Mio ,1 20,2 121,2 115,4 141,1 134,3 NFP in Mio ,9 151,8 73,6 145, ,1 185, ,4 134, Northeim - Zone 1 Umland - Zone 2 Umland - Zone 3 Pot.-reserve Periodischer Bedarf Nicht-zentrenrel. Sortimente Zentrenrel. Sortimente DLP Friedrich-Ebert-Damm 311 D Hamburg Tel +49 (0) Fax - 33 Quelle: Eigene Berechnungen (Werte gerundet). Abb. 11: Entwicklung des Nachfragepotenzials Im Marktraum der Stadt Northeim leben aktuell etwa Personen, hinzu kommt eine Potenzialreserve von rd. 5 %. Bis 2015 ist ein Rückgang des einzelhandelsrelevanten Nachfragepotenzials um rd. 4 % zu erwarten. 8 Einschließlich der Potenzialreserve. 23

30 5 Angebotssituation in Northeim 5.1 Verkaufsflächen- und Branchenstruktur Die vollständige Einzelhandelserhebung von Dr. Lademann & Partner im Juli 2009 ergab für die Stadt Northeim eine aktiv betriebene einzelhandelsrelevante Verkaufsfläche (ohne Leerstände) in 190 Ladengeschäften von insgesamt rd qm. Damit ist seit 2002 ein rein quantitativer Rückgang des Einzelhandelsangebots von etwa 6 % zu konstatieren. Die aktiv betriebene Gesamtverkaufsfläche in Northeim ist seit 2002 rückläufig aktuell rd qm rd qm - rd qm Verkaufsfläche in qm Quelle: Dr. Lademann & Partner und KS Consult. DLP Friedrich-Ebert-Damm 311 D Hamburg Tel +49 (0) Fax - 33 Abb. 12: Verkaufsflächenentwicklung in Northeim Die Differenzierung nach Branchengruppen ergibt, dass auf die Sortimente des nahversorgungsrelevanten Bedarfs rd. 27 % (rd qm) der in der Stadt Northeim vorhandenen Verkaufsfläche entfallen. Der entsprechende Wert für die zentrenrelevanten Sortimente beträgt ca. 34 % (rd qm), die nicht-zentrenrelevanten Sortimente haben einen Anteil von etwa 39 % (rd qm) an der Gesamtverkaufsfläche. Die sortimentsseitige Untergliederung ist in nachfolgender Abbildung dargestellt: 24

31 Gesamtverkaufsfläche des Einzelhandels in Northeim 2009: rd qm Periodischer Bedarf Bekleidung/Schuhe/Lederwaren Elektro Sport/Spielwaren sonstige zentrenrel. Sortimente Möbel/Teppiche/Heimtextilien Bau- und Gartenbedarf Quelle: Dr. Lademann & Partner. DLP Friedrich-Ebert-Damm 311 D Hamburg Tel +49 (0) Fax - 33 Abb. 13: Verkaufsflächenstruktur des Northeimer Einzelhandels 5.2 Raumstruktur des Einzelhandels Im Hinblick auf die zentrale Fragestellung des Gutachtens bzgl. der Entwicklungsmöglichkeiten des Einzelhandels an verschiedenen Standortlagen wurden die Daten der Flächenerhebung räumlich wie folgt differenziert: Innenstadt: Zur Innenstadt wird der Bereich innerhalb des Straßenrings Untere Straße (im Westen), Friedrich-Ebert-Wall (im Norden), Mauerstraße (im Osten) sowie Am Zwinger/Obere Straße (im Süden) gezählt. Gewerbegebiet MEC: Hier sind alle Einzelhandelsbetriebe westlich der Göttinger Straße im Bereich Hillerser Straße/Über dem Hellewege zusammengefasst. Restliches Stadtgebiet: In dieser Kategorie wurde der verbleibende Einzelhandelsbesatz in den Wohngebieten der Kernstadt und in den zugehörigen Ortsteilen (Streulagen) zusammengefasst. 25

32 Verkaufsflächenentwicklung in der Stadt Northeim: Nur der Standortbereich MEC kann Zuwächse für sich verbuchen; Innenstadtverkaufsfläche rückläufig rd qm - rd qm rd qm + rd qm sonst. Lagen MEC Innenstadt rd qm - rd qm Quelle: Dr. Lademann & Partner und KS Consult. DLP Friedrich-Ebert-Damm 311 D Hamburg Tel +49 (0) Fax - 33 Abb. 14: Verkaufsflächenentwicklung nach Standortbereichen Bei der räumlich-funktionalen Differenzierung der einzelnen Branchen nach Standortlagen zeigt sich folgendes Bild: Der nahversorgungsrelevante Bedarf wird zu rd. 12 % (rd qm) in der Innenstadt angeboten. Am Agglomerationsstandort MEC beträgt der Verkaufsflächenanteil rd. 27 % (rd qm) und auf das restliche Stadtgebiet entfällt mit rd. 61 % (rd qm) der Großteil der insgesamt am Ort vorhandenen Einzelhandelsfläche im Periodischen Bedarf. Die Sortimente des zentrenrelevanten Bedarfs befinden sich zu rd. 56 % (rd qm) in der Innenstadt Northeims. Im Gewerbegebiet MEC werden die zentrenrelevanten Sortimente zu rd. 23 % (rd qm) und im restlichen Stadtgebiet zu rd. 21 % (rd qm) angeboten. Die flächenextensiven nicht-zentrenrelevanten Sortimente werden schwerpunktmäßig zu rd. 70 % (rd qm) im MEC angeboten. In der Innenstadt werden sie dagegen nur zu rd. 6 % angeboten (rd qm). Der Verkaufsflächenanteil im übrigen Northeimer Stadtgebiet beträgt rd. 24 % (rd qm). Somit ist die nichtzentrenrelevante Sortimentsstruktur funktional richtig geordnet. 26