Wohnberatung Informations- und Beratungstag , Uhr in der Rathausgalerie

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1 Baugemeinschaften als urbaner Baustein Vergabekriterien für Baugemeinschaften - ein Münchner Weg Wohnberatung Informations- und Beratungstag , Uhr in der Rathausgalerie

2 Vergabekriterien für Baugemeinschaften - ein Münchner Weg 1 Bauen in Gemeinschaft Baugemeinschaften als urbaner Baustein Definition einer Baugemeinschaft 2 Forum für Baugemeinschaften München Ziele und Arbeit des Forums 3 Baugemeinschaften in München Anzahl realisierte Projekte Situation in München 4 Vergabekriterien für München Entwicklung von Kriterien Vergleich und Anregung aus anderen Städten Ziel des Forums Aktuelle Situation und Ausblick

3 Baugemeinschaften als urbaner Baustein Baugemeinschaften leisten einen wichtigen Beitrag zur Schaffung architektonisch wertvoller Stadtquartiere, der Entwicklung von lebendigen und engagierten Nachbarschaften und stabilen sozialen Strukturen in der Stadt. Baugemeinschaften stehen für: Individuelle Architektur mit hohem ökologischen und gestalterischen Anspruch Umsetzung vielfältiger Konzepte und bedarfsgerechte Planung Soziales menschliches Miteinander und lebendige Nachbarschaften Interesse und Verantwortung für das Wohnumfeld Urbanes Wohnen und Arbeiten

4 Definition einer Baugemeinschaft des forum für baugemeinschaften münchen e.v. Eine Baugemeinschaft ist ein Zusammenschluss von Bauwilligen, die selbstgenutztes Wohneigentum schaffen und an der Planung aktiv mitwirken. Eigenorganisation Bauherrenrisiken und -chancen Partizipation Transparenz Baugemeinschaften bilden Zweckgemeinschaften auf Zeit, die sich unter Vereinbarung verbindlicher gemeinsamer Ziele rechtlich organisieren. Jedes Mitglied der Baugemeinschaft trägt das volle Bauherrenrisiko einer Kostenmehrung und die Chance einer Kostenminderung. Es gibt keine Fixtermine. Die Projektplanung erfolgt unter aktiver Mitbestimmung durch alle Mitglieder der Baugemeinschaft bei gleichzeitiger individueller Entscheidungsfreiheit für das eigene Wohneigentum. Alle Bauverträge und Baukosten sind für alle Mitglieder der Baugemeinschaft offen einsehbar und beeinflussbar.

5 Forum für Baugemeinschaften München e.v Ziele des Forums Der Verein hat sich zum Ziel gesetzt, das Thema Baugemeinschaften in der Öffentlichkeit stärker bekannt zu machen. Durch engen Austausch mit Politik und Stadtverwaltung über die Bedürfnisse von Baugemeinschaften sollen die Rahmenbedingungen zur Entstehung weitere Baugemeinschaften in München verbessert und zukünftigen Projekten der Weg erleichtert werden. Das Forum dient als Ansprechpartner für Baugemeinschaftsinteressierte, Stadtplanung und -verwaltung. Als Netzwerk und Plattform für Baugemeinschaftsinitiatoren in München fördert der Verein den Erfahrungsaustausch.

6 Anzahl der Baugemeinschaften 2009: Ackermannbogen München 13 Hamburg 48 Berlin 45 Theresienhöhe Messestadt Riem Entstehung von Baugemeinschaften weitgehend in städtischen Entwicklungsgebieten (große Neubauquartiere) als Mehrfamilienhäuser. Wenige Reihenhausgemeinschaften am Stadtrand. Baugemeinschaften in München

7 Baugemeinschaften in München

8 Baugemeinschaften in München - Situation der Initiatoren Allmähliche Etablierung von Baugemeinschaften im Bewusstsein von Stadtplanung und Verwaltung. Öffentliches Interesse an Baugemeinschaften durch gelungene Beispiele im Stadtgebiet. Stadtplanung und Politik sind offen für Baugemeinschaften und junge Genossenschaften. (Fachgespräche Baugemeinschaften und junge Genossenschaften mit Politik, Verwaltung und Stadtplanung als offene Diskussionsrunden). Politischer Wille, Baugemeinschaften auch zukünftig in München zu ermöglichen. 10% der Wohneinheiten in Entwicklungsgebieten sollen laut Stadtratsbeschluss für Baugemeinschaften ausgeschrieben werden. Dennoch lange Wege und Prozesse zur Entwicklung einer Baugemeinschaft.

9 Vergabekriterien für München Entwicklung von Kriterien Nach Urteil des OLG Düsseldorf Entscheidung der Stadt, Grundstücke separat für Baugemeinschaften auszuweisen. Anwendung ähnlicher Auswahlkriterien wie für Bauträger auch für Baugemeinschaften geplant, bis hin zur Forderung von Architekturbewettwerben nach Grundstückszusage. Erste Vorschläge LHM Die Vorschläge der Kriterien zeigen, was sich eine Stadt von Baugemeinschaften erhofft: Innovative Konzepte, qualitätsvolle Planung Kaufpreisgebot Kooperation mit Nachbarbaugruppen Energiekonzepte Modellcharakter Gemeinschaftsorientiert Quartiersvernetzung

10 Vergabekriterien für München Konsequenzen aus den Kriterien Baugemeinschaften sollen all das leisten, was in konventionellen Bauprojekten nicht umgesetzt wird. Eigentlicher Ansatz einer Baugemeinschaft ist das gemeinsame Bauen. Dieser rückt durch die Kriterien in den Hintergrund. Projekte werden durch die Erfüllung der Kriterien extrem teuer. Kritik an Baugemeinschaften, individuellen Luxus zu fördern, wird berechtigt, da durch die Kriterien eine große Gruppe Bauwilliger bereits durch hohe Kosten ausgeschlossen wird. Kostengünstiges Bauen wird erschwert. Innovative, vielleicht ungeahnte Konzepte, werden durch die Festlegung auf starre Kriterien bereits vor der Bewerbung ausgeschlossen.

11 Vergabekriterien für München Beispiel Hamburg Hoher Aufwand für die Stadt Wenig Kontrolle über Architekturqualität Bedürfnisse von Baugemeinschaften werden im Verfahren berücksichtigt Keine Kosten und Vorleistung vor Grundstückszusage Auswahl in mehreren Schritten: 1. Interessensbekundung der Gruppe 2. Bewerbung mit Konzept (Schriftliches Konzept, keine Planung) 3. Auswahlgespräch mit möglichst der ganzen Gruppe Auswahl nach Kriterien: Gruppenbezogene Kriterien 60% Stabilität der Gruppe, Wirtschaftliches Konzept, Soziales Konzept Objektbezogene Kriterien 40% Kreative Idee, energetisches Konzept, arch. Qualität Ergänzende Kriterien Gruppenspezifische Aspekte stehen im Vordergrund. Agentur für Baugemeinschaften als Anlaufstelle für Bauinteressierte begleitet und unterstützt die Baugemeinschaften bei der Umsetzung.

12 Vergabekriterien für München Beispiel Köln Auswahl der Baugemeinschaften durch Architekturwettbewerb Mehrstufiges Verfahren: 1. Teilnahmeverfahren hoher Aufwand für Stadt und Bewerber Intransparentes Verfahren Hohe Kosten vor Grundstückszusage hohe Schwelle aufgrund von Kosten und Aufwand Art der Kritieren führen zu teuren Bauvorhaben 2. Auswahlverfahren Wettbewerb Kriterien: Angaben zur Baugruppe und Bauvorhaben 15% Städtebauliche, architektonische und freiraumpl. Qualitäten 45% Kaufpreis (Finanzierungszusage) 40% 3. Optionsphase Architektonische Kriterien stehen im Vordergrund

13 Vergabekriterien für München Ziele des Forums Verfahren, welches die dynamische Entwicklung einer Baugemeinschaft begleitet und die individuellen und experimentellen Ansätze unterstützt und dennoch der LHM eine Möglichkeit bei der Mitsprache der Projektentwicklung sichert. Verfahren muss offen sein für alle, auch für ungeahnte Konzepte. Kostengünstiges Bauen muss weiterhin möglich sein. Bauen in Gemeinschaft sollte im Vordergrund stehen Gruppenspezifische Themen müssen bei der Auswahl Berücksichtigung finden. Reduzierung der Hemmschwellen: Ansprechpartner für Baugemeinschaften seitens der Stadt Klare und transparente Verfahren, kurze Auswahlprozesse Geringe Kosten vor Grundstücksoption (kein Architekturwettbewerb)

14 Vergabekriterien für München - Vorschlag eines 3 stufigen Verfahrens Phase 1 - Prüfung der Bewerber Phase 2 - Bewerbung Phase 3 - Optionsphase handelt es sich, um eine echte Baugemeinschaft Darstellung des geplanten Konzepts in freier Form. Bewerbungsgespräch, bei dem Fragen anhand eines Kriterienkatalogs gestellt werden: Kriterien: Baugemeinschaft Partizipation und Planung Wirtschaftlichkeit Ökologie Soziales Gesamtkonzept (Hauptpunkteanteil) Die Stimmigkeit des Gesamtkonzeptes soll bewertet werden und zudem Punkte für Konzepte vergeben werden können, die in den Kriterien nicht vorkommen. Qualitätssicherung Architektur, Prüfung der Zusagen der Baugemeinschaft, Finanzierungsnachweis

15 Vergabekriterien für München Aktuelle Situation und Ausblick Familienförderung Ansprechpartner Zusagen zum Verfahren Die LHM möchte mit Baugemeinschaften vor allem Familien fördern. Offizieller Ansprechpartner für Baugemeinschaften und Aktuelles zu Grundstücken auf neu eingerichteter Unterseite Baugemeinschaften auf Realisierungswettbewerb nur zur Qualitätssicherung auf Schlüsselgrundstücken Bewerbungsverfahren noch offen jedoch: keine Bewerbung in planerischer Form Vermeidung von Kosten vor Grundstückszusage Prüfung der BG in Kriterien aufgenommen Gesamtwertung mit Hauptpunktzahl in Kriterien aufgenommen Unterschiedliche Wertung je nach Gebiet Grundstückskaufpreis spielt in Bewertung untergeordnete Rolle.

16 Vergabekriterien für München noch immer gibt es viel zu tun Stadtplanung Genehmigung Frühzeitige Berücksichtigung in der Stadtplanung: Kleinteilige Parzellierung Geringe Koordination und Abstimmung mit Nachbargruppen Möglichst frühzeitige Kooperation mit der Genehmigungsbehörde zur Abklärung der Realisierbarkeit vor der Baueingabe. Änderung zwischen Baugenehmigung und Aufteilungsplänen muss unbürokratisch möglich sein. Grundstück Zügiger Vollzug des Grundstücksübergangs

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