Aktuelle Situation und Perspektiven der Immobilienfinanzierungsmärkte. Dr. Benedikt Kiesl Eurohypo AG Wiesbaden am

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1 Aktuelle Situation und Perspektiven der Immobilienfinanzierungsmärkte Dr. Benedikt Kiesl Eurohypo AG Wiesbaden am

2 Agenda Aktuelles Geschäftsumfeld: Wirtschaft, Zinsen & Renditen Internationale Immobilienmärkte: Büro & Einzelhandel Investmentaktivitäten Immobilienfinanzierung Ausblick 1

3 Aktuelles Geschäftsumfeld: Stimmungsbarometer der Europäischen Kommission Gleichzeitiger Absturz der Stimmung der Wirtschaft während des Jahreswechsels 2008/2009, der aber scheinbar nun einen Boden findet. Kleiner Hoffnungsschimmer, dass der Schrumpfprozess der Wirtschaft sich zumindest verlangsamen könnte. Pessimismus in UK and Spanien am deutlichsten. Indikator (März 2006=100) EU 27 Deutschland Schweden UK Frankreich Spanien Polen 50 Quelle: Datastream Mrz 06 Sep 06 Mrz 07 Sep 07 Mrz 08 Sep 08 Mrz 09 2

4 Aktuelles Geschäftsumfeld: Abschwung der US-Wirtschaft verlangsamt sich Reales BIP-Wachstum 6,0 4,0 2,0 0,0-2,0-4,0-6,0-8, q-o-q y-o-y US Wirtschaft befindet sich nicht mehr in freiem Fall. Privater Konsum hat sich stabilisiert und der Häusermarkt scheint, einen Boden zu finden. Stimmungsindikatoren nehmen wieder Fahrt auf. Wirtschaftsleistung wird bis zum Jahresende weiter sinken. Anstieg der Arbeitslosigkeit auf 11% erwartet. BIP-Rückgang von 3,5% für 2009 sowie leichte Erholung für 2001 (Wachstum von 1%) erwartet. US-Wirtschaft wird Folgen der Krise voraussichtlich besser meistern als Europa, da der US Arbeitsmarkt flexibler ist. Quelle: Global Insight, Commerzbank Economic Research 3

5 Aktuelles Geschäftsumfeld: Eurozone folgt den USA zeitverzögert Reales BIP-Wachstum 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0-0,5-1,0-1,5-2,0-2, ,0 3,0 2,0 1,0 0,0-1,0-2,0-3,0-4,0-5,0-6,0 Der rasante Absturz scheint sich im 2. Quartal zu verlangsamen. Trotzdem wird das BIP im Jahresverlauf zunächst noch weiter fallen. Erst im 2. Halbjahr werden sich die Zinssenkungen der EZB und die weitreichenden staatlichen Hilfsprogramme auswirken. Die Anpassungsprozesse infolge der Krise werden auch das Wachstum 2010 weitestgehend bestimmen. q-o-q (l) y-o-y (r) Quelle: Global Insight, Commerzbank Economic Research 4

6 Aktuelles Geschäftsumfeld: Deutschland mit abnehmender Fallgeschwindigkeit Reales BIP-Wachstum 2,0 1,0 0,0-1,0-2,0-3,0-4, q-o-q (l) y-o-y (r) 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0-1,0-2,0-3,0-4,0-5,0-6,0-7,0-8,0 Deutschland ist aufgrund der Exportabhängigkeit von der Wirtschaftskrise mit am stärksten betroffen. Nach einem desaströsen ersten Quartal gibt es nun Anzeichen, dass sich der BIP- Rückgang zumindest verlangsamt. Trotzdem ist davon auszugehen, dass die Arbeitslosigkeit bis 2010 stark ansteigen und den privaten Konsum beeinträchtigen wird. Das BIP wird wahrscheinlich um 6 bis 7% zurückgehen. Die Wachstumsaussichten für 2010 sind mit 0,5% mehr als bescheiden. Kein schneller Aufschwung erwartet, nur leicht positive Seitwärtsbewegung. Quelle: Global Insight, Commerzbank Economic Research 5

7 Aktuelles Geschäftsumfeld: US-Zinsen: schwache Wirtschaft drückt auf die Renditen Renditeentwicklung 10-jähriger Treasury Bonds 5,5 5,0 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1, Kurzfristig weiteres Potenzial für noch niedrigere Renditen. Diese Entwicklung wird auch unterstützt durch das Rückkaufprogramm der FED für Treasury Bonds. Die US-Wirtschaft schrumpft weiter stark, die Unsicherheiten auf den Finanzmärkten bleiben groß und die Inflationsraten fallen weiter. Die Renditen sollten daher gegen Jahresmitte die Talsohle erreichen. Wir erwarten leicht höhere Zinsen, sobald die staatlichen Maßnahmen greifen und die Inflationsraten wieder positiv werden. Quelle: Federal Reserve, Commerzbank Economic Research 6

8 Aktuelles Geschäftsumfeld: Euro-Zinsen: schwache Wirtschaft drückt auf die Renditen Renditeentwicklung 10-jähriger Bundesanleihen 5,00 4,50 4,00 3,50 3,00 2,50 2, Wir erwarten weiterhin niedrige Zinsen aus folgenden Gründen: Weitere auch unkonventionelle EZB- Maßnahmen sind zu erwarten. Inflation keine Gefahr in den nächsten Jahren, da kurzfristig kein klassischer Aufschwung zu erwarten ist. Schwache Wirtschaftsdaten. Renditen in der EU-Zone dürften deutlich stärker fallen als in den USA. Falls die US-Renditen Mitte des Jahres wieder anziehen sollten, würde die Eurozone sicherlich folgen. Quelle: Global Insight, Commerzbank Economic Research 7

10 Internationale Immobilienmärkte: Fast gleichzeitiger Abschwung der Büromärkte Der gleichzeitige Abschwung über alle beobachteten Märkte hinweg hält an. Der deutsche Büromarkt ist immer noch nicht so stark betroffen wie andere Märkte. Im Ergebnis lassen v.a. die westeuropäischen Büromärkte eine starke Verschlechterung erwarten. Veränderungen (%) Q Q Q Q Q Quelle: Eurohypo RAC ( Real estate appraisal and consulting ) Alle Eurohypo Märkte Westeuropa Europa CEE Lateinamerika, A/P Deutschland USA 9

11 Internationale Immobilienmärkte: Stimmungsindex zeigt Verschlechterung an Die allgemeine Verschlechterung auf den Bürovermietungsmärkten spiegelt sich in einem weiteren Absinken des RAC Büro Stimmungsindexes wider. Das Schlimmste ist noch nicht vorüber. Der Abschwung ist vor allem durch eine stark fallende Situationskomponente geprägt. Veränderungen (%) Situation Erwartungen Gesamtindex -100 Quelle: Eurohypo RAC Q Q Q Q Q

12 Internationale Immobilienmärkte: Büromarktausblick bis 2013 Quelle: Eurohypo RAC 11

13 Internationale Immobilienmärkte: Einzelhandelsumsätze unter Druck Einzelhandelsumsätze stagnierten in den letzten Monaten. Spanien zeigt den deutlichsten Rückgang. Auswirkungen staatlicher Stabilisierungsmaßnahmen sind nicht vor dem 2. HJ 2009 zu erwarten. 140 Index (Feb 2006=100) EU 27 Euroraum Deutschland Schweden UK Frankreich Spanien Polen Quelle: Datastream Feb-06 Aug-06 Feb-07 Aug-07 Feb-08 Aug-08 Feb-09 12

14 Internationale Immobilienmärkte: Einzelhandelsumsätze in ausgewählten Märkten außerhalb Europas Einzelhandelsumsätze sind außerhalb Europas stärker eingebrochen. Starker Rückgang in USA und Japan spiegelt die Verschlechterung der Inlandsnachfrage wider, hervorgerufen durch Verschlechterung der Einkommenssituation und Rückgang des Konsumentenvertrauens. 140 Index (Dec 2005=100) Mexico USA Brasilien Japan Quelle: Datastream Dec-05 Jun-06 Dec-06 Jun-07 Dec-07 Jun-08 Dec-08 13

16 Investmentaktivitäten: International erste Anzeichen für Bodenbildung (Europa, USA, Asien) Aktuelle Investmentaktivitäten Investmentaktivitäten in den nächsten 3 Monaten 100% 100% 80% 80% 60% 40% überdurchschnittlich unauffällig schwach 60% 40% zunehmend stabil abnehmend 20% 20% 0% 0% Q2 08 Q3 08* Q4 08 Q1 09 Ausblick Q2 09 Obwohl die Investmentaktivitäten in den letzten Quartalen überwiegend schwach oder unauffällig beurteilt wurden, haben sich die kurzfristigen Aussichten für Q2 09 stabilisiert. Quelle: Eurohypo RAC 15

17 Investmentaktivitäten: Stimmungsumschwung in Sicht? Aktuelle Situation auf den Investmentmärkten verschlechtert sich. Erwartungen verbessern sich von niedrigem Niveau kommend deutlich. Gesamtindex für Investmentmärkte steigt Veränderungen (%) Situation Erwartungen Gesamtindex -100 Q Q Q3 2008* Q Q * seit Q3 08 inkl. USA Quelle: Eurohypo ZRP RAC 16

18 Investmentaktivitäten: Stabilisierung am ehesten in Deutschland Bodenbildung der fallenden Investmentumsätze in allen Ländergruppen zu beobachten. In deutschem Markt und im US-Markt ist die Stabilisierung am deutlichsten Veränderungen (%) Q Q Q Q Q Quelle: Eurohypo RAC Alle Eurohypo Märkte Westeuropa Europa CEE Lateinamerika, A/P Deutschland USA 17

19 Investmentaktivitäten: Entwicklung des Transaktionsvolumens in Deutschland (Mrd. EURO) Wohnportfolios Gewerbe Gesamt (?) Quelle: E&Y, Atisreal, JLL, DEKA 18

20 Investmentaktivitäten: Eigenkapitalstarke Käufer dominieren aktuell den Markt Käufer Privatinvestoren, Family Offices Institutionelle Fonds, Versicherungen und Pensionskassen Staatsfonds Zum Teil und wieder vermehrt: Offene Fonds Vereinzelt: Opportunity Fonds / Private Equity Fonds Verkäufer Opportunity Fonds / Private Equity Fonds Immobilien-AGs / REITs Geschlossene Fonds Nach wie vor: Unternehmen, Banken, öffentliche Hand 19

22 Immobilienfinanzierung: Immobilienfinanzierungsmärkte vor der Krise 100% N.R. BB+ A- AA AAA 85% 75% 55% 40% Vermarktung von Darlehenstranchen mit unterschiedlichem Risikoprofil an Investoren mit unterschiedlicher Risikoneigung führt zu höherer Preiseffizienz und niedrigeren Margen. Anzapfen des weltweiten Kapitalmarktes durch Weitergabe von Kreditrisiken zwischen Banken sowie an Nichtbanken (Institutionelle, Versicherungen, Pensionskassen) als Anleger erhöht die Liquidität. 21

23 Immobilienfinanzierung: Entwicklung des Syndizierungsmarktes für Immobiliendarlehen (Neuabschlüsse in Mrd. EURO) USA Europa Japan Sonstige Märkte Global (gesamt) (YTD) Quelle: Eurohypo, Dealogic, Loanware 22

24 Immobilienfinanzierung: Entwicklung des Syndizierungsmarktes für Immobiliendarlehen (Anzahl Neugeschäftstransaktionen) USA Europa Japan Sonstige Märkte Global (gesamt) (YTD) Quelle: Eurohypo, Dealogic, Loanware 23

25 Immobilienfinanzierung: Entwicklung der Verbriefung gewerblicher Immobiliendarlehen / CMBS (Neuemissionen in Mrd. USD) ,1 315, ,4 64,1 50 9,6 29,6 17,4 18, (Q1) Quelle: CMSA USA Europa Sonstige Märkte Global (gesamt) 24

26 Immobilienfinanzierung: Neugeschäft und Bestand gewerbliche Immobilienfinanzierung Eurohypo (Mrd. EURO) ,7 72,9 74,5 78, , ,2 35,5 36, ,3 13, , (Plan) Quelle: Eurohypo Neugeschäft Bestand (31.12.) 25

27 Immobilienfinanzierung: Grenzen der Kreditvergabe für Banken Kreditrisiken Eigenkapital Liquidität Refinanzierung 26

28 Immobilienfinanzierung: Liquidität und Refinanzierung aktuelle Situation der Banken Geldmarkt und Interbankenhandel: stark von EZB abhängig Kein ausreichend funktionierender Interbankenhandel Aktuelle Kurzfristrefinanzierung über EZB (u.a. Einlieferung von ABS-Papieren) Pfandbriefmarkt: zeigt sich robust Steigende Emissionstätigkeit Sinkende Refinanzierungskosten, allerdings von hohem Niveau kommend EZB-Ankäufe (Programm über EURO 60 Mrd. angekündigt) stimulieren Ungedeckte Schuldverschreibungen (Bankanleihen): im Markt aktuell kaum absetzbar Geringe Emissionsvolumina, Konkurrenz durch staatlich garantierte Anleihen Sehr hohe Refinanzierungskosten Syndizierungsmarkt: stark eingebrochen, fast nur noch Konsortialgeschäft (Club Deals) Verbriefungsmarkt / CMBS: kaum Aktivität Primärmarkt: Transaktionen nur zur Einlieferung bei EZB Sekundärmarkt: kaum Handel, Angebot und Nachfrage finden sich noch (?) nicht 27

29 Immobilienfinanzierung: Kreditrisiken aktuelle Situation der Banken Kreditrisiken nehmen im aktuellen gesamtwirtschaftlichen Umfeld zu Strikte Kontrolle des Kreditexposures erforderlich Vorausschauendes Kreditrisikomanagement im Bestand Selektives Neugeschäft mit guter Kreditrisikoqualität: Gute Objektqualitäten (v.a. Lage, techn. Zustand, lange Mietverträge mit guten Mietern) Keine Finanzierung aggressiver Businesspläne Geringere Risikoneigung auch im Hinblick auf Transaktionsstrukturen Geringere Kredithöhen (Beleihungsausläufe) Höhere Margen (v.a. wegen gestiegenen Liquiditäts- und Eigenkapitalkosten) Kürzere Laufzeiten 28

30 Immobilienfinanzierung: Eigenkapital aktuelle Situation der Banken Im aktuellen Marktumfeld vermehrt Herabstufung der Ratings von bestehenden Krediten erforderlich Schlechtere Ratings erfordern höhere Eigenkapitalunterlegung Höhere Eigenkapitalunterlegung erfordert höhere Margen (Eigenkapitalkosten) und Bereitstellung von mehr Eigenkapital Beschränkte Verfügbarkeit von zusätzlichem Eigenkapital, d.h. Kreditbestand kann nicht mehr beliebig ausgeweitet werden, sondern muss unter Umständen sogar reduziert werden Gesetzgeberische Maßnahmen zur Abmilderung dieses Verstärkungseffektes (Prozyklizität von Basel II) in Diskussion 29

31 Immobilienfinanzierung: Rückkehr zum pfandbriefgestützten Finanzierungsgeschäft 100% Eigenkapital 60% BLW (~50 % MW) Darlehen 30

32 Immobilienfinanzierung: Margenentwicklung Aktuelle Margen geprägt von höheren Liquiditätskosten gestiegene (inzwischen wieder etwas gesunkene) Refinanzierungskosten im Pfandbriefmarkt stark gestiegene Refinanzierungskosten und sehr eingeschränkte Liquidität im Markt für ungedeckte Bankschuldverschreibungen (notwendig zur Refinanzierung von Außerdeckungsdarlehen) praktisch keine Refinanzierung über Syndizierung und/oder Verbriefung Marge Aktuelle Margen Margen Basel II höheren Eigenkapitalanforderungen höhere Eigenkapitalunterlegung aufgrund von Rechtsverschiebung der Ratings von Kundenforderungen im Bestand adäquate Eigenkapitalverzinsung notwendig geringer Risikoappetit im aktuellen Umfeld Margen Alte Welt (vor Basel II) AAA A-... BB- AAA Rating 31

33 Immobilienfinanzierung: Perspektive Pfandbriefdeckungsfähiges Immobiliendarlehen als Kernprodukt mit Rennaissance Banken mit Pfandbrieflizenz werden Immobilienfinanzierungsmärkte dominieren Margen strukturell bedingt b.a.w. hoch Marktzyklus bedingt konservative Kreditbedingungen Finanzierungen darüber hinaus (Nachrangdarlehen, Mezzanine) b.a.w. nur eingeschränkt verfügbar Wiederbelebung der Kapitalmärkte (Tranchierung, Verbriefung, Syndizierung) kurzfristig kaum realistisch, perspektivisch aber notwendig (einfachere, transparentere Strukturen) Mehr Eigenkapital und weniger Fremdkapital ( Leverage, Gearing ) 32

35 Ausblick: Wann ist die Finanzkrise zu Ende? Wiederherstellung einer ausreichenden Funktionsfähigkeit der Banken- und Kapitalmärkte Interbankenhandel Kapitalmarkt (Bankanleihen, Pfandbriefe, Covered Bonds) Syndizierungsmarkt Kreditverbriefungsmarkt: Her mit dem Teufelszeug! (FTD ) US-Programm TALF zur Wiederbelebung des Verbriefungsmarktes Notwendigkeit von Belebungsmaßnahmen auch von staatlichen Stellen in Europa und Deutschland erkannt (Tenor KfW-/TSI-Symposium : Krise ist vorbei, wenn die Verbriefungsmärkte wieder anspringen! ) Konsolidierung und Rekapitalisierung aller Marktteilnehmer Rückkehr zu langfristigem Wachstum nur durch Innovation und Fortschritt Verfügbarkeit von Risikokapital (Eigenkapital, Nachrangdarlehen, Mezzanine) zur Finanzierung von Innovationen von elementarer Bedeutung 34