GWG Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft der Stadt Linz GmbH; Follow up Überprüfung

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1 Linz Wirkungsbereich der Landeshauptstadt Linz GWG Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft der Stadt Linz GmbH; Follow up Überprüfung Die GWG Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft der Stadt Linz GmbH setzte von drei abgegebenen Empfehlungen des RH aus dem Jahr 2005 eine fast vollständig und zwei teilweise um. Die Geschäftsanteile der Minderheitsgesellschafter konnten fast vollständig übernommen werden. Bei der Neuausschreibung von Versicherungsverträgen wurden zwar bessere Prämiensätze erzielt, die Verbesserung der bestehenden Prämiensätze von Altverträgen konnte jedoch trotz Verhandlungen nicht erreicht werden. Die Vergabeverfahren zu den Darlehensaufnahmen waren bis Februar 2008 nicht transparent. Kurzfassung Ziel war die Überprüfung der Umsetzung der zugesagten Maßnahmen zu drei Empfehlungen, die der RH bei einer vorangegangenen Gebarungsüberprüfung im Jahr 2005 gegeben hatte. (TZ 1) Die von der Landeshauptstadt Linz bekundete Absicht, die Geschäftsanteile der fünf Minderheitsgesellschafter zurückzukaufen, wurde fast vollständig umgesetzt. Lediglich mit einem der fünf Minderheitsgesellschafter konnte bis September 2008 keine Einigung über den Rückkauf der Anteile erzielt werden. (TZ 2) Die Empfehlung des RH, bei der Vergabe von Versicherungsleistungen für eine möglichst breite Wettbewerbsbasis zu sorgen und bei bestehenden Verträgen Verhandlungen über eine Prämiensenkung aufzunehmen, wurde teilweise umgesetzt. Die Gesellschaft erreichte bei Neuausschreibungen erheblich günstigere Konditionen als bei Altverträgen. Eine Senkung der Prämien bei den Altverträgen konnte nicht erreicht werden. (TZ 3) Bis zur Follow up Überprüfung durch den RH kam die Gesellschaft der Empfehlung, auch bei der Vergabe von Darlehen ein transparentes Vergabeverfahren zu gewährleisten, nicht nach. Die Geschäftsführung fasste jedoch noch während der Follow up Überprüfung den Beschluss, diese Empfehlung umzusetzen. (TZ 4) Oberösterreich 2008/3 3

2 Kenndaten der GWG Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft der Stadt Linz GmbH Gesellschafter Landeshauptstadt Linz 90 % der Geschäftsanteile Immobilien Linz GmbH & Co KEG 5 % der Geschäftsanteile IMMORENT Aktiengesellschaft 5 % der Geschäftsanteile dividendenberechtigtes Stammkapital gemäß Art Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz 7,12 Mill. EUR Gebarung in Mill. EUR Umsatz 53,87 54,61 64,23 57,47 61,46 Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 3,48 3,12 5,22 4,65 4,89 Bilanzgewinn 0,58 0,40 0,74 0,67 0,68 zum Bilanzstichtag aushaftende Darlehen (mit Wohnbauförderungen) 270,66 288,08 294,17 300,47 307,90 Anzahl Mitarbeiter durchschnittlich (ohne Hausbesorger) zum Bilanzstichtag verwaltete Wohnungen Prüfungsablauf und gegenstand 1 Der RH überprüfte im Februar 2008 die Umsetzung der zugesagten Maßnahmen zu drei Empfehlungen, die er im Jahr 2005 bei einer Gebarungsüberprüfung der GWG Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft der Stadt Linz GmbH (GWG) gegeben hatte. Der in der Reihe Oberösterreich 2005/2 veröffentlichte Bericht wird in der Folge als Vorbericht bezeichnet. Schwerpunkte der Follow up Überprüfung waren die von der GWG und der Landeshauptstadt Linz zugesagten Umsetzungen von drei Empfehlungen des Vorberichtes. Diese betrafen die Gesellschafterstruktur der GWG, die Abschlüsse neuer Versicherungsverträge bzw. Verhandlungen über die Konditionen bestehender Versicherungsverträge und die Ausschreibung neu aufzunehmender Bankdarlehen der GWG. Der RH übermittelte das Prüfungsergebnis im Mai Zu den im Juni 2008 eingelangten Stellungnahmen der GWG und der Landeshauptstadt Linz erstattete der RH im Juli 2008 seine Gegenäußerung. 4 Oberösterreich 2008/3

3 Linz GWG Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft der Stadt Linz GmbH Gesellschafterstruktur 2.1 Die GWG stand zur Zeit des Vorberichtes zu 75 % im Eigentum der Landeshauptstadt Linz. Die übrigen 25 % der Gesellschaftsanteile hielten fünf Unternehmen aus dem Banken bzw. Versicherungsbereich. Der RH hatte kritisch angemerkt, dass die Aufnahmen von Bankdarlehen zu 72 % und die Abschlüsse von Versicherungsverträgen zu 97 % bei diesen Gesellschaften erfolgt waren. Die Landeshauptstadt Linz hatte daraufhin ihre Absicht bekundet, die Geschäftsanteile der Minderheitsgesellschafter zurückzukaufen. Mit diesem Schritt sollte der Vermutung von Vermengungen von externen Interessen mit jenen der GWG bzw. ihrer Mieter der Boden entzogen werden. Die Landeshauptstadt Linz hatte bis September 2008 die Anteile von drei 5 % Gesellschaftern bereits rechtswirksam übernommen. Die Anteile eines 5 % Gesellschafters hatte die Immobilien Linz GmbH & Co KEG übernommen, welche über die Beteiligung einer anderen Gesellschaft im alleinigen Eigentum der Stadt Linz stand. Lediglich mit einem 5 % Gesellschafter (IMMORENT Aktiengesellschaft im Vorbericht Erste Bank Beteiligungen GmbH) konnte die Landeshauptstadt Linz bis September 2008 noch keine diesbezügliche Einigung erzielen. 2.2 Die Landeshauptstadt Linz setzte die im Jahr 2005 bekundete Absicht bezüglich des Erwerbs der Anteile der fünf Minderheitsgesellschafter fast vollständig um. 2.3 Laut Stellungnahme der GWG sei aufgrund der veränderten Beteiligungsverhältnisse der Abschluss von Finanzierungs bzw. Versicherungsgeschäften mit Gesellschaftern nicht mehr möglich. Die Landeshauptstadt Linz teilte ergänzend mit, dass ihr Anteil an der GWG inzwischen auf 90 % gestiegen sei. 5 % der Anteile hielt die Immo bilien Linz GmbH & Co KEG, bei der die Landeshauptstadt Linz Alleingesellschafterin der Komplementärgesellschaft und einzige Kommanditistin sei. Die übrigen 5 % hielt die IMMORENT Aktiengesellschaft, eine 100 % Tochter der Erste Bank Gruppe und der Sparkassen. Oberösterreich 2008/3 5

4 Versicherungen 3.1 Der RH hatte in seinem Vorbericht empfohlen, bei der Vergabe größerer Versicherungsleistungen Überlegungen hinsichtlich eines offenen Verfahrens mit einer unbeschränkten Anzahl von Anbietern anzustellen, um damit für eine möglichst breite Wettbewerbsbasis zu sorgen. Weiters sollten mit der Versicherungsgesellschaft, mit der rd. 97 % der bestehenden Versicherungsverträge (Altverträge) abgeschlossen waren, Verhandlungen über eine Prämiensenkung aufgenommen werden. Der RH hatte ein Einsparungspotenzial von jährlich rd. 0,26 Mill. EUR durch die Senkung der Prämiensätze bei Altverträgen von 01,16 auf 0,99 des Versicherungswertes aufgezeigt. Laut damaliger Stellungnahme der GWG seien aufgrund der erfolgten rückläufigen Schadensentwicklung bereits im Dezember 2004 mit den Versicherungen Verhandlungen über Vertrags bzw. Prämienänderungen aufgenommen worden. Laut damaliger Stellungnahme der Landeshauptstadt Linz als Hauptgesellschafterin würde jedenfalls auf einen verstärkten Wettbewerb bei der Vergabe von Versicherungsleistungen gedrängt werden. Mögliche Varianten wären demnach Nachverhandlungen in Richtung Prämiensenkung bis hin zur Neuausschreibung sämtlicher Versicherungsleistungen gewesen. Bei den zwischenzeitig erfolgten Verhandlungen erzielte die GWG eine Senkung jener Versicherungswerte bei Altverträgen, die aufgrund zu hoch angenommener Gebäudewerte fälschlich angewendet worden waren. Eine Rückzahlung für in der Vergangenheit zu viel bezahlte Versicherungsprämien sowie eine weitere Senkung der Prämien dieser Verträge, die den größten Teil der GWG Gebäude betrafen, konnte trotz Verhandlungen nicht erreicht werden. Die Versicherung war bis Ablauf der nicht kündbaren zehnjährigen Laufzeit der Verträge im Jahr 2011 zu keiner weiteren Prämiensenkung bereit. Die GWG führte in den Jahren 2005 bis 2007 drei Ausschreibungen von Versicherungsleistungen durch. Von den jeweils sechs zur Angebotsabgabe eingeladenen Versicherungen gaben bei allen Ausschreibungen drei Versicherungen Angebote ab. Dies führte zu Neuverträgen mit erheblich günstigeren Prämiensätzen von bis zu 0,64 des Versicherungswertes. Die jährliche Gesamtversicherungsprämie der GWG sank in den Jahren 2005 bis 2007 um rd. 0,15 Mill. EUR. Diese Senkung war nur auf die Herabsetzung des Versicherungswertes bei Altobjekten und die besseren Konditionen bei den Neuverträgen zurückzuführen. Einsparungen durch Prämienreduktionen bei Altverträgen konnte die GWG nicht erreichen. 6 Oberösterreich 2008/3

5 Versicherungen Linz GWG Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft der Stadt Linz GmbH 3.2 Die GWG setzte die Empfehlungen des RH teilweise um. Der RH empfahl, eine noch größere Anzahl von Versicherungen zur Angebotsabgabe einzuladen, um damit auch den von der Landeshauptstadt Linz im Vorbericht zugesagten verstärkten Wettbewerb zu forcieren. 3.3 Laut Stellungnahme der GWG sei nach ihren Ausschreibungsbedingungen für eine korrekte Schadensabwicklung ein Büro der Anbieter in Linz erforderlich, weil in den meisten Schadensfällen GWG Kunden betroffen waren. Daher seien nur Versicherungen zur Angebotslegung eingeladen worden, welche über ein Büro in Linz verfügten. 3.4 Der RH entgegnete, dass ein Büro des Versicherers am Wohnort des Geschädigten keine Voraussetzung für eine korrekte Schadensabwicklung ist. Er empfahl daher, unter Sicherstellung einer korrekten Schadensabwicklung auch Versicherungsunternehmen zur Angebotsabgabe einzuladen, die kein Büro in Linz haben. Darlehen 4.1 Der RH hatte in seinem Vorbericht empfohlen, bei der Aufnahme von Bankdarlehen die günstigsten Konditionen durch eine möglichst breite Wettbewerbsbasis zu suchen. Zumindest bei größeren Darlehensaufnahmen empfahl der RH, Überlegungen über ein offenes Verfahren anzustellen. Die GWG führte in den Jahren 2005 bis 2007 sieben Ausschreibungen für die Aufnahme von Bankdarlehen durch, zu welchen sie statt bisher drei bis sechs bis zu 11 Banken und damit eine größere Anzahl von Banken als bisher einlud. Die Ausschreibungen für jeweils zwischen ein und vier Einzeldarlehen wurden elektronisch per E Mail durchgeführt und auch die Angebote sollten per E Mail gelegt werden. Die Angebote langten zu unterschiedlichen Terminen teilweise per E Mail, teilweise per Brief ein. Das Ausschreibungsverfahren war daher wie bereits zum Zeitpunkt des Vorberichtes nicht transparent. Der RH wies noch während der Gebarungsüberprüfung auf das weiterhin nicht transparente Ausschreibungsverfahren hin. Daraufhin fasste die Geschäftsführung der GWG schriftlich den Beschluss, die Ausschreibung der Darlehen der GWG künftig auf Basis eines strikt nachvollziehbaren Angebotsverfahrens durchzuführen. 4.2 Die GWG kam der Empfehlung des RH bis zur Follow up Überprüfung im Februar 2008 nicht nach. Mit dem Beschluss der Geschäftsführung vom Februar 2008 zur Durchführung eines strikt nachvollziehbaren Angebotsverfahrens setzte die GWG jedoch einen Schritt zur Umsetzung der Empfehlung. Oberösterreich 2008/3 7

6 Schlussbemerkung/Schlussempfehlung 5 Der RH stellte fest, dass von den drei überprüften Empfehlungen des Vorberichtes eine fast vollständig und zwei teilweise umgesetzt wurden. Er hob die nachfolgende Empfehlung hervor. Bei der Ausschreibung von Versicherungsleistungen wäre eine noch größere Anzahl von Anbietern einzuladen. (TZ 3) Wien, im Dezember 2008 Der Präsident: Dr. Josef Moser 8 Oberösterreich 2008/3

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