VICTOR Prime Office. Valuation Performance Indicator. Big 5 Update Q Erschienen im Mai Indikatorstand: 143,8

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1 VICTOR Prime Office Big 5 Update Q Erschienen im Mai 2016 Valuation Performance Indicator Indikatorstand: 143,8 Wertveränderung (Quartal): +1,3 %

2 JLL VICTOR Valuation Performance Indicator Mai Valuation & Transaction Advisory bei JLL bedeutet Fachkompetenz und Professionalität Das Valuation & Transaction Advisory Team Wir sind Jones Lang LaSalle, Deutschlands Marktführer in der Immobilienbewertung. Unser Valuation & Transaction Advisory Team besteht aus rund 100 Mitarbeitern deutschlandweit mit 80 qualifizierten Bewertern. Unter unseren Bewertern befinden sich Spezialisten für alle Assetklassen, damit wir unsere Kunden fundiert und effizient beraten können. Durch unsere fünf optimal positionierten Standorte, betreuen wir alle Kunden deutschlandweit flexibel vor Ort, mit Zugriff auf einen nationalen Ressourcenpool. Durch diese Struktur und Größe sind wir in der Lage, für unsere Kunden ein jährliches Gesamtvolumen von ca. 130 Mrd. Euro, bei 100 %iger Terminsicherheit, zu bewerten. Wir liefern eine unangefochten hohe und gleichbleibende Qualität, und bieten je nach Anforderung unseres Kunden alle marktüblichen Bewertungsstandards. Diese stellen wir durch die entsprechenden Zertifizierungen unserer Mitarbeiter, wie beispielsweise für internationale Standards (z.b. RICS, TEGOVA, IVSC), nationale Bewertungsstandards (z.b. ImmoWertV, BelWertV), und BaFin konforme Vorgehensweisen, sicher. Die Bewertungsabteilung ist innerhalb der Jones Lang LaSalle GmbH technisch und organisatorisch unabhängig aufgestellt. Im Rahmen länderübergreifender Bewertungsmandate können wir auf unser gesellschaftsinternes, internationales Netzwerk von zertifizierten Gutachtern zurückgreifen. Standorte Bewertungen deutschlandweit aus den Standorten: Frankfurt/Main Berlin Düsseldorf Hamburg München Kundenbezogenes KnowHow Bewertungen u.a. für folgende Kunden im In- und Ausland: Banken Investoren Deutsche Fonds Internationale Fonds Immobilien AGs Versicherungen Pfandbriefbanken Private Equity Corporates Mieter Andere Bewertungszwecke Bewertungen für die gängigen Zwecke wie beispielsweise: Ankaufsbewertung Verkaufsbewertung Beleihungswertermittlung (HypZert) Bilanzbewertung (IFRS, US-GAAP) AIFM / KAGB konforme Fondsbilanzierung Finanzierungsbewertung Nutzungsklassen Bewertungen für alle Assetklassen wie: Büro Einzelhandel Wohnen Logistik Industrie Healthcare Betreiberimmobilien (z.b. Hotels) Andere (Spezialimmobilien wie Studentenwohnheime, Parkhäuser, Self Storage, Datacenter,...)

3 JLL VICTOR Valuation Performance Indicator Mai Marktkommentar Q Der Performance Indikator wächst weiterhin ungebrochen und kann im ersten Quartal um +1,3 % zulegen. Es kann davon ausgegangen werden, dass der Performancerückgang (+2,5 % in Q3 2015, +1,8 % in Q4 2015) temporär und der üblichen Fluktuation geschuldet ist. Momentan notiert der Index bei 143,8 Punkten, was einen neuen Höchststand in der Betrachtungsperiode bedeutet. Das Wachstum in diesem Quartal wird überwiegend durch die Nachfrage von Hamburger Top-Immobilien getragen. Alle übrigen Märkte entwickeln sich im Vergleich verhalten. Auf dem Hamburger Investmentmarkt sind mit dem besten Jahresauftak nach 2007 auch die Spitzenrenditen weiter nach unten getrieben worden. Core-Objekte werden zu Höchstpreisen gehandelt. Die Spitzenrendite ist innerhalb eines Jahres von 4,3 % auf 3,75 % zurückgegangen, im ersten Quartal 2016 um 15 Basispunkte. Der Performanceanstieg fällt für Hamburg damit bemerkenswert aus: +4,3 % auf 157,6 Punkte. Dies schiebt die Hansestadt weiter in Richtung der nach wie vor führenden deutschen Immobilienhochburg München (158,5 Punkte nach einer Nullrunde beim Wachstum). Deutlich niedriger zwar als in Hamburg, aber allesamt im positiven Bereich liegen die Entwicklungen in den Spitzenlagen von Berlin (+1,2 % auf 143,2 Punkte), Düsseldorf (+1,2 % auf 131,4 Punkte) und Frankfurt (+0,9 % auf 134,4 Punkte). Sowohl die nordrheinwestfälische Landeshauptstadt als auch die hessische Immobilienhochburg hatten im Vorquartal noch eine nachlassende Performance ausweisen müssen. Die Frankfurter Innenstadt profitierte im ersten Quartal von einigen hochpreisigen Vermietungen sowie der Anmietung größerer Flächen der EZB. Die Vermietungsmärkte in den übrigen Lagen konnten keine deutlichen Wachstumsimpulse setzen. Hinzu kommt, dass das verringerte Transaktionsvolumen in den Spitzenlagen bedingt durch deutlich unterschiedlicher Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern die Spitzenrenditen nicht weiter absinken lässt. Lage Cash Flow Rendite (NIY) Q Q Wertänderungsrendite (YoY) Total Return* Q Berlin 4,5 % 13,9 % 18,4 % Düsseldorf 4,5 % 2,5 % 7,0 % Frankfurt 4,6 % 1,3 % 5,9 % Hamburg 4,3 % 11,7 % 16,0 % München 4,2 % 9,2 % 13,4 % Prime Office 4,4 % 6,9 % 11,3 % (Q4 2015: +7,3 %). Im abgelaufenen Jahr zeigt sich die Berliner Innenstadt mit +13,9 % als stärkste Lage vor Hamburg (+11,7 %) und München (+9,2 %). Abgeschlagen sind die Spitzenlagen von Düsseldorf (+2,5 %) und Frankfurt (+1,3 %). Das JLL-PRP steigt im Quartalsvergleich von 396 Basispunkten in Q auf 437 Basispunkte. Die im Vergleich gleichbleibenden internen Zinsfußerwartungen der Investoren bei Immobilieninvestments (IRR) sowie die erneut leicht sinkenden Zinssätze deutscher Staatsanleihen sorgen für eine ungebrochene Attraktivität von Immobilieninvestments. Trotzdem sinkt das Transaktionsvolumen, auch aufgrund rückläufiger Tätigkeiten von internationalen Investoren. Insgesamt scheinen die Investoren nicht länger gewillt die hohen Preisanforderungen der Verkäufer eingehen zu wollen. Die Suche nach einer Preisobergrenze hält an, was auch durch die Eindrücke im ersten Quartal bestätigt wird. Durch die Fokussierung der Investoren auf B- und C-Lagen der Topstandorte ist es ungewiss ob die Performance des Indikators weiterhin deutlich ansteigt. Es gibt jedoch nach wie vor keine adäquaten Investmentalternativen mit ähnlichem Preis-Risikoprofil. Die Jahresperformance ist durch das Ergebnis in München gedämpft, erreicht jedoch mit +6,9 % fast den Wert aus dem Vorquartal * Total Return: Beobachtete Jahresperformance des Indikators zuzüglich des erwarteten Returns auf den Cash-Flow (Nettoanfangsrendite des Vorjahres)

4 JLL VICTOR Valuation Performance Indicator Mai VICTOR Q Prime Office Berlin

5 JLL VICTOR Valuation Performance Indicator Mai VICTOR Q Düsseldorf Frankfurt

6 JLL VICTOR Valuation Performance Indicator Mai VICTOR Q Hamburg München

7 JLL VICTOR Valuation Performance Indicator Mai VICTOR Valuation Performance Indicator Konzeption Immobilienmärkte weisen zyklische Schwankungen auf, von denen sich auch die deutschen 1A-Bürolagen nicht lösen können. Die Volatilität der Wertentwicklung verdeutlicht umso mehr, wie wichtig ein transparenter Marktindikator ist. In diesem Kontext analysiert JLL die Wertentwicklung der 1A-Bürolagen in den Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München. Immobilienbestandshaltern und potentiellen Investoren soll die Möglichkeit eröffnet werden, mehr Transparenz für klar definierte Teilmärkte zu erhalten sowie Entwicklungen und Trends schneller erkennen und danach handeln zu können. Der Indikator analysiert die folgenden Teilmärkte mit einer Gesamtfläche von ca. 12 Mio. m 2 : Berlin Charlottenburg 1A/Mitte 1A/Potsdamer Platz und Leipziger Platz Düsseldorf Bankenviertel Frankfurt Bankenlage Hamburg Innenstadt München Innenstadt In diesen Teilmärkten wird die Wertentwicklung des vermietbaren Büroflächenbestandes untersucht. Die Analyse zeigt die Wertveränderungen des Büroflächenbestands auf und stellt deren Performance (Wertänderungsrendite) im Zeitverlauf dar. In der Gesamtbetrachtung (VICTOR Top-5) wurde die Wertenwicklung aller oben genannten 1A-Büromärkte ungewichtet gemittelt. Aufgrund der unterschiedlichen Bestandsflächen bzw. Wertvolumina der einzelnen Teilmärkte werden diese mit jeweils 20 % Gewichtung im Top-5 Indikator berücksichtigt. Der Indikator wird seit dem 31. Dezember 2003 quartalsweise ermittelt und zukünftig auf Quartalsbasis fortgeschrieben. Die kurzen Betrachtungsintervalle ermöglichen eine adäquate Abbildung von kurzfristigen Marktschwankungen und eine realistische Darstellung von aktuellen Markttrends. In dieser Hinsicht stellt der Valuation Performance Indicator VICTOR ein wertvolles Benchmarking-Instrument und Trendbarometer für die analysierten Teilmärkte dar. Methodik Die stichtagsbezogene Marktwertermittlung der Teilmärkte erfolgt nach internationalen Wertermittlungsrichtlinien und basiert auf der Datenbasis von JLL. Die Modellannahmen beziehen sich auf reale Marktdaten sowie auf die Einschätzung von JLL Professionals. Modelltechnisch beziehen wir uns auf fixe Bestandsflächen der Teilmärkte, stichtagsbezogene, reale Leerstandsquoten und Flächenstrukturanteile. Dies gewährleistet eine realitätsnahe Abbildung der Vermietungssituation und eine zeitliche Vergleichbarkeit der Indikatorwerte.Die Berechnung basiert auf einem Discounted Cash Flow Model, welches alle marktüblich relevanten Bewertungsparameter berücksichtigt. Die Inflationserwartung, sowie das von JLL erwartete Marktmietwachstum, wurden explizit in der Analyse berücksichtigt. Das Wachstum der Vertragsmieten wurde anhand einer marktüblich unterstellten Indexierungsregelung auf Basis der realen Inflationsraten angepasst. Die Marktmieten der 1A-Bürolagen werden von JLL quartalsmäßig analysiert und fließen in das Modell ein. Die Vertragsmieten werden über historische Zeitreihen ermittelt, sodass eine Aussage über den jeweiligen Over-/Underrent-Status getroffen werden kann. Zusätzlich werden im Zahlungsstrom explizit laufende Gebäudekosten, punktuelle Vermietungskosten und Mietincentives sowie geschätzte Leerstands- und Wiedervermietungszeiten berücksichtigt. Die im Modell verwendeten Kapitalisierungs- und Diskontierungszinssätze basieren auf der Analyse von realen Markttransaktionen bzw. sind von Erwartungsrenditen der am Markt aktiven Investoren abgeleitet.

8 Kontakte Ralf Kemper Head of Valuation & Transaction Advisory Germany Frankfurt tel +49 (0) Helge Scheunemann Head of Research Germany Hamburg tel +49 (0) Autor Andreas Dickert Associate Director, Valuation & Transaction Advisory Frankfurt tel +49 (0) jll.de Alle Informationen rund um JLL finden Sie auf unserer Unternehmenswebseite jll.de/research Alle Research-Berichte finden Sie auch auf unserer Unternehmenswebsite COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of JLL. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We would like to be told of any such errors in order to correct them. JLL does not sponsor, sell or promote any JLL index-based investment product.