I M M O B I L I E N G E S C H Ä F T - P R Ü F U N G S S A T Z III

Transkript

1 I M M O B I L I E N G E S C H Ä F T - P R Ü F U N G S S A T Z III 1

2 2 1 Immobiliengeschäft Aufgaben Bearbeitungszeit: 120 Minuten, 100 Punkte Aufgabe 1: Bauträgerfinanzierung Bauträgerfinanzierungen gewinnen bei Banken immer mehr an Bedeutung. a) Beschreiben Sie die Besonderheit einer Bauträgerfinanzierung. b) Bauträgermaßnahmen sind mit einer Reihe von Risiken verbunden. Nennen Sie insgesamt fünf Risiken und entsprechende Maßnahmen, um die von Ihnen genannten Risiken zu verhindern. Aufgabe 2: Erbbaurecht Die Beleihung von Erbbaurechten wird u.a. davon abhängig gemacht, ob der Grundstückseigentümer eine Stillhalteerklärung erteilt. a) Erläutern Sie den Inhalt einer solchen Stillhalteerklärung. b) Neben der Stillhalteerklärung spielt bei der Beleihung von Erbbaurechten auch die Laufzeit des Erbbaurechts eine wichtige Rolle. Erläutern Sie in diesem Zusammenhang zwei Arten, die zu einer Beendigung des Erbbaurechts führen. c) Grenzen Sie gegenüber der Beendigung des Erbbaurechts den Heimfall ab. Aufgabe 3: Grundbuchbelastungen Typische Belastungen in Abteilung II der Grundbücher sind Dienstbarkeiten. Diese können den Grundstückswert in erheblicher Weise beeinträchtigen. a) Erläutern Sie, was aa) unter Grunddienstbarkeiten und ab) unter beschränkt persönlichen Dienstbarkeiten zu verstehen ist und nennen Sie passende Beispiele. b) Neben den Dienstbarkeiten führen auch Reallasten zu Beeinträchtigungen des Grundstückswertes. Beschreiben Sie, was unter Reallasten zu verstehen ist und grenzen Sie diese Belastung gegenüber dem Nießbrauchrecht ab.

3 3 Aufgabe 4: Objektanalyse In dem Beratungsgespräch mit Ihrem Kunden, Herrn Clausen, erfahren Sie, dass dieser ein Grundstück käuflich erworben hat. Er möchte dieses mit einem Einfamilienhaus bebauen, in das er und seine Frau einziehen werden. Die obere Etage soll als eigenständige Wohnung vermietet werden. Auf dem Grundstück soll ferner eine Doppelgarage erstellt werden. Ermitteln Sie anhand der Ihnen vorliegenden Angaben a) den Sachwert und b) den Ertragswert des Objektes. c) Setzen Sie den Beleihungswert fest und begründen Sie Ihre Entscheidung. Größe des Objektes: 1350 m³ Herstellungskosten: 285,00 EUR je m³ Grundstückswert: ,00 EUR Wohnfläche Haus ohne Wohnung: 185 m² Wohnfläche Wohnung: 65 m² Baunebenkosten: ,00 EUR Außenanlagen: ,00 EUR Doppelgarage: ,00 EUR ortsübliche Miete: 7,50 EUR je m² Wohnfläche Sicherheitsabschlag: 15% Bewirtschaftungskosten: 25% Kapitalisierungszinssatz p.a.: 5,50% Aufgabe 5: Steuern Im Beratungsgespräch mit den Eheleuten Schneider erwähnen Sie, dass beim Objektkauf Grunderwerbsteuer anfällt. Herr Schneider hat von dieser Steuer noch nichts gehört. Er kennt nur die Grundsteuer. Erläutern Sie den Eheleuten den Unterschied zwischen der Grunderwerbsteuer und der Grundsteuer anhand folgender Kriterien. Anlass Steuerart Steuersatz Bemessungsgrundlage Besonderheiten Ausnahmen von der Steuerpflicht Aufgabe 6: Zwangsvollstreckung Herr Petersen, der bereits drei Jahre Kunde Ihrer Bank ist, möchte im Zwangsversteigerungsverfahren ein Einfamilienhaus erwerben. Er bittet Sie, ihm den Ablauf des Versteigerungstermins zu erläutern.

4 4 2 Immobiliengeschäft Lösungshinweise Aufgabe 1: Bauträgerfinanzierung a) Ein Bauträger erstellt gewerbsmäßig auf eigenen Namen und auf eigene Rechnung Bauwerke und verkauft diese zu einem Endpreis an den Erwerber. Der Bauträger kauft das Grundstück und vergibt die Bauaufträge an Bauunternehmer. Der Bauträger trägt das finanzielle Risiko. Ein Erwerber kauft alles aus einer Hand. Der Erwerber und der Bauträger vereinbaren einen Festpreis. Die festgelegten Bauleistungen und Mindestausstattungen werden vertraglich vom Bauträger garantiert. Sonderwünsche werden gesondert berechnet und führen zu Mehrkosten. Die Erwerber müssen i.d.r. Zahlungen je nach Baufortschritt leisten, die über die Makler- und Bauträgerverordnung abgesichert sind. Die Bauträgerkredite dienen der Vor- bzw. Zwischenfinanzierung der Kosten, mit denen der Bauträger in Vorlage treten muss. Die Rückführung erfolgt aus den Verkaufserlösen. Bei der Bauträgerfinanzierung gibt es vier verschiedene Finanzierungsvarianten: 1. Finanzierung des Bauträgers mit einem Objektkredit und mit einem Avalkredit gem. 7 MaBV. 2. Finanzierung des Bauträgers mit einem Avalkredit gem. 7 MaBV. 3. Finanzierung nur des Erwerbers gegen Bürgschaft nach 7 MaBV. 4. Finanzierung des Bauträgers und des Erwerbers. b) Risiko der Nichtbebaubarkeit Abhilfen: - Vorlage der Baugenehmigung - Bodengutachten Fertigstellungsrisiko Abhilfen: - Überprüfung der Handwerker - Vorlage einer Fertigstellungsgarantie der Bank der Handwerker Risiko der Baukostenkalkulation Abhilfen: - Prüfung, ob alle Kosten berücksichtigt worden sind - die Baukostenkalkulation muss auf Plausibilität hin überprüft werden - Einplanung eines Risikopuffers Vermarktungsrisiko Abhilfen: - Analyse der örtlichen Wettbewerbssituation - Analyse des Immobilienmarktes (ist überhaupt Bedarf vorhanden?) - aktive Ansprache der Zielgruppe Verwendung der Baugelder Abhilfen: - Vorlage von entsprechenden Rechnungen - Kreditvalutierung erst nach Rechnungsvorlage

5 5 Aufgabe 2: Erbbaurecht a) Inhalt der Stillhalteerklärung: Zustimmung des Grundstückseigentümers zur Veräußerung und/oder Belastung des Erbbaurechtes Zustimmung des Grundstückseigentümers zu einer möglichen Zwangsversteigerung des Erbbaurechts Erklärung, dass der Grundstückseigentümer auf seine vorrangigen Rechte verzichtet bei einer Zwangsversteigerung wird der vorrangige Erbbauzins durch einen Kapitalwert befriedigt Erklärung, dass der Erbbauzins und das Vorkaufsrecht erhalten bleiben der Erbbauzins wird nicht zu einem Ablösebetrag kapitalisiert ein neuer Käufer des Grundstücks muss die Inhalte der Stillhalteerklärung übernehmen b) Aufhebung: Die Aufhebung ist nur mit Zustimmung des Grundstückseigentümers möglich. Diese ist dem Grundbuchamt oder dem Erbbauberechtigten gegenüber zu erklären. Zeitablauf: Die übliche Laufzeit eines Erbbaurechts beträgt 99 Jahre; vereinzelt werden auch kürzere Fristen vereinbart. Folgen: das Erbbaurecht erlischt automatisch die Bestandteile des Erbbaurechts werden Bestandteil des Grundstücks, d.h. der Grundstückseigentümer wird automatisch Eigentümer des Gebäudes der ehemalige Erbbauberechtigte hat ein Entschädigungsanspruch (Geldanspruch) gegenüber dem ehemaligen Erbbaurechtsgeber bestehen noch Grundschulden, so haftet nicht mehr das Bauwerk, sondern nur noch der Entschädigungsanspruch c) Beim Heimfall ist der Erbbauberechtigte verpflichtet, das Erbbaurecht bei bestimmten Voraussetzungen auf den Grundstückseigentümer gegen Zahlung einer Entschädigung zu übertragen. = Rückübertragung des Erbbaurechts an den Grundstückseigentümer vor Ablauf der Laufzeit des Erbbaurechts. Gründe für den Heimfall sind z.b.: Insolvenz des Erbbauberechtigten Zwangsvollstreckung in das Erbbaurecht Aufgabe des Versicherungsschutzes Nichtzahlung des Erbbauzinses (Voraussetzung: Rückstand von mind. 2 Jahren) Vernachlässigung der Instandhaltung des Bauwerks

6 6 Aufgabe 3: Grundbuchbelastungen a) aa) Dienstbarkeiten sind dinglich grundbuchlich gesicherte - Rechte an Grundstücken Nutzungsdienstbarkeit - Untersagung bestimmter Handlung Unterlassungsdienstbarkeit - Duldung bestimmter Bauwerke Duldungsdienstbarkeit Ein Grundstück (dienendes Grundstück) ist zugunsten des Eigentümers eines anderen Grundstücks (herrschendes Grundstück) belastet. Die Grunddienstbarkeit ist ein vererbbares und veräußerliches Recht. Beispiele: - Nutzungsdienstbarkeit: Wegerecht Bebbauungsrecht Leitungsrecht Überfahrrecht Fensterrecht - Unterlassungsdienstbarkeit: Bebbauungsverbot / Bebauungseinschränkung Beschränkungen in der Gestaltung und Farbgestaltung - Duldungsdienstbarkeit Grenzbebauungsrecht Es räumt einem Grundstücksnachbarn das Recht ein, ein Gebäude direkt an der Grundstücksgrenze zu erstellen. Ob das Grenzbebauungsrecht wertmindernd ist, ist immer individuell zu prüfen. ab) Bei einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit ist ein Grundstück zugunsten einer bestimmten Person belastet. Das Recht ist nicht vererbbar und nicht veräußerlich. Beispiele: Leitungsduldungsrechte: Rechte von Elektrizitätsversorgern oder sonstigen Energiegesellschaften. Überquerung des Grundstücks mit Energieleitungen Tankstellenrechte: Rechte von Treibstoffgesellschaften zur Lagerung und Vertreibung von Treibund Schmierstoffen Wohnungsbesetzungsrechte: Verpflichtung der Grundstückseigentümer gegenüber der öffentlichen Hand, bestimmte Wohnungen zur Verfügung der Darlehensgeber zu halten und sie nur an Personen zu vermieten, die die Darlehnsgeber benennen. dingliches Wohnrecht: Recht der berechtigten Person, ein Objekt oder eine Wohnung kostenfrei zu nutzen.

7 7 b) Die Reallast ist eine Verpflichtung, an den jeweiligen Begünstigten oder an den Eigentümer eines anderen Grundstücks regelmäßig wiederkehrende Leistungen zu erbringen. Form: Geld oder Naturalien Reallast: Recht einer bestimmten Person: Recht des Eigentümers: - nicht vererbbar bzw. veräußerbar - vererbbar und veräußerbar Die Leistung ist fest und regelmäßig sowie unabhängig von der eigenen Arbeit oder der Grundstücksleistung. Der Grundstückseigentümer hat noch sein Nutzungsrecht. Bleibt die Leistung aus, kann der Berechtigte die Zwangsvollstreckung betreiben. Im Gegensatz hierzu ist das Nießbrauchrecht nicht vererbbar und veräußerlich. Der Ertrag ist von der eigenen Arbeit bzw. der Grundstücksleistung abhängig. Das Grundstück wird i.d.r. unverwertbar, da der Eigentümer von der Nutzung des Grundstücks ausgeschlossen ist. Aufgabe 4: Objektanalyse a) Bodenwert: Grundstückskosten: ,00 EUR Bauwert: Baukosten: ,00 EUR Baunebenkosten: ,00 EUR Garage: ,00 EUR Außenanlagen: ,00 EUR = angemessenen Herstellungskosten ,00 EUR abzgl. Sicherheitsabschlag: ,50 EUR = Bauwert ,50 EUR Sachwert: Bodenwert + Bauwert = ,50 EUR b) Miete p.a.: ,00 EUR = Jahresrohertrag ,00 EUR abzgl. Bewirtschaftungskosten: 5.625,00 EUR = Jahresreinertrag ,00 EUR * Kapitalisierungsfaktor = Gebäudeertragswert ,18 EUR c) Da es sich um ein Einfamilienhaus mit einer eigenständigen Wohnung handelt, steht die Erzielung einer angemessenen Rendite nicht im Vordergrund. Aus diesem Grund ist der Beleihungswert nach dem Sachwert festzusetzen. Beleihungswert: ,50 EUR

8 8 Anlass Aufgabe 5: Steuern Grunderwerbsteuer Kauf oder Übertragung von Immobilien; z.b. Kauf-, Tausch-, Auseinandersetzungs- und Übergabeverträge Grundsteuer Realsteuer, die jährlich anfällt Steuerart Es ist eine Rechtsverkehrssteuer Es ist eine Realsteuer, Gemeindesteuer und Jahressteuer Steuersatz 3,50% von der Gegenleistung = Kaufpreis (seit : 4,5% in Berlin und seit dem : 4,5% in Hamburg) Je nach Hebesatz der Gemeinde Bemessungsgrundlage Kaufpreis * Steuersatz Wert des Grundstücks in Verbindung mit dem Hebesatz der jeweiligen Gemeinde Grundlage ist der Objektwert; das Einkommen des Grundstückeigentümers ist nicht relevant Besonderheiten Ausnahmen von der Steuerpflicht: Wird nur das Grundstück erworben und dieses später bebaut, so fällt die Steuerbelastung nur für das Grundstück an. Ausnahme: Es werden weitere Aufträge an Bauträger oder an Fertighaushersteller vergeben, die als wirtschaftliche Einheit gesehen werden. - Objekt mit Kaufpreis bis zu EUR 2.500,00 - Kauf durch den Ehegatten - Kauf durch Verwandte gerader Linie - Kauf durch Miterben aus dem Nachlass -- i.d.r. keine Ausnahmen

9 9 Aufgabe 6: Zwangsvollstreckung I. Vorbereitungsphase: 1. Aufruf zur Sache : Hier werden die Objektdaten des zu versteigernden Grundbesitzes verlesen. - der Stand des Grundbuches wird bekannt gegeben - Lage, Größe Wirtschaftsart, Vermessungsbezirk - Flur und Flurstück - Nutzungsangaben und Belastungen - Auflagen, Beschränkungen und Baulasten 2. Bekanntgabe: - festgesetzter Verkehrswert - Anmeldungen - Beschlagnahmungszeitpunkt - Namen der betreibenden Gläubiger - Ansprüche der betreibenden Gläubiger - Versteigerungsbedingungen gem. 49 ff ZVG: * in dem Verteilungstermin muss das Bargebot bar gezahlt werden * das Bargebot ist ab dem Zuschlag mit 4% zu verzinsen * der zukünftige Eigentümer muss die Kosten des Zuschlagsbeschlusses tragen * der zukünftige Eigentümer muss die Rechte, die dem betreibenden Gläubiger vorausgehen (bestehen bleibende Rechte) übernehmen 3. Feststellung des geringsten Gebotes Das geringste Gebot ist ein Mindestgebot. Es darf in keinem Versteigerungstermin unterschritten werden. 4. Belehrungen durch das Gericht - über die Bedeutung eines abgegebenen Gebotes - über den Gefahrenübergang - über die mögliche Sicherheitsleistung - über Sachverhalte, die bei den Anwesenden nicht vorausgesetzt werden können 5. Aufforderung zur Abgabe von Geboten II) Versteigerungsphase: Die Bieterstunde beträgt mindestens 30 Minuten. Sofern ein Gebot abgegeben wird, erfolgt die Identitätsprüfung des Bieters. Im Anschluss kann von dem Bieter die Stellung einer Sicherheitsleistung verlangt werden. Nach Identifizierung und Leistung der Sicherheitsleistung erfolgt die Zulassung und Verkündung des letzten Gebotes (= Meistgebot). Der Rechtspfleger fordert auf, weitere Gebote abzugeben. Die Bieterstunde endet nachdreimaligem Aufrufen des Meistgebotes durch das Gericht (Rechtspfleger). Sofern in der Bieterstunde keine Gebote abgegeben werden, erfolgt die einstweilige Einstellung des Verfahrens von Amts wegen. Eine Fortsetzung erfolgt nur durch einen Fortsetzungsantrag des betreibenden Gläubigers. In dem dann folgenden Termin sind auch die 5/10 und die 7/10 Grenze zu beachten. Werden dann in dem 2. Termin auch keine Gebote abgegeben, wird das Verfahren endgültig aufgehoben.

10 10 III) Zuschlagsentscheidung: I. Versagung des Zuschlags - Nichterreichung von Wertgrenzen a) Meistgebot < 5/10 des Verkehrswertes: Gericht darf Zuschlag nicht erteilen b) Meistgebot < 7/70 des Verkehrswertes: Ein Gläubiger kann die Versagung des Zuschlags beantragen, wenn er bei Einhaltung dieser Grenze bessergestellt wäre. 2. Versteigerungstermin wenn im 1. Termin der Zuschlag versagt wurde 5/10 Grenze gilt nicht mehr 7/10 Grenze gilt nicht mehr nur das geringste Gebot ist zu beachten - Beantragung der einstweiligen Einstellung durch den bestbetreibenden Gläubiger II. Erteilung des Zuschlags durch Zuschlagsbeschluss durch den Rechtspfleger IV. Abschluss des Zwangsversteigerungsverfahrens Wirkungen des Zuschlagsbeschlusses: - Übergang des Eigentums - der neue Eigentümer hat die vorausgehenden Rechte zu übernehmen - es erfolgt ein sofortiger Gefahrenübergang mit allen Nutzen, Lasten und Risiken Bestimmung des Verteilungstermins. a) Der neue Eigentümer zahlt. Es erfolgt dann die Verteilung an die Gläubiger. b) Der neue Eigentümer zahlt nicht. Für die zuteilungsberechtigten Gläubiger wird von Amts wegen eine Sicherungshypothek eingetragen. Im Anschluss erfolgt die Wiederversteigerung.

11