Vor einem Immobilienkauf: Am besten früh beraten lassen

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1 Beratung vor Immobilienkauf 1 Vor einem Immobilienkauf: Am besten früh beraten lassen Mit mehr Wissen zu Ihrer späteren Finanzierung und zur Rendite Ihres Projektes ist die Immobiliensuche deutlich effektiver. Für den schnellen Leser vorab Auch wenn Sie noch kein konkretes Objekt haben, lohnt sich ein Vorgespräch >> Wir ermitteln mit Ihnen den Finanzierungsbedarf nach Ihren Ideen und Möglichkeiten. >> Sie bekommen wertvolle Informationen über die Darlehensarten und Darlehensgeber die für Sie am besten geeignet sind (Geschäfts-, Hypothekenbanken, öffentliche Mittel usw.) >> Möglichkeiten, sich die aktuell niedrigen Zinsen für später zu sichern, gehören auch dazu, z.b. mit Forwarddarlehen (bei vorhandenen Objekten) oder anderen Möglichkeiten >> Und Sie bekommen Rechenregeln zur Objektbewertung, mit denen die Kaufverhandlungen für Sie deutlich leichter werden >> Dabei dient die Mietrendite zur Schätzung eines angemessenen Kaufpreises, auch wenn Sie selbst gar nicht vermieten wollen >>

2 Beratung vor Immobilienkauf 2 1. Beratung unverbindlich nutzen Kauf oder Bau lohnen sich zur Zeit fast immer, denn die Bauzinsen sind aktuell sehr niedrig. Aber auch wenn es noch gar nicht so weit ist, also auch wenn Sie jetzt noch gar keine Immobilie kaufen können - wenn Sie z.b. wegen beruflich notwendiger Mobilität oder aus anderen Gründen noch nicht aktiv werden können, ist es sinnvoll, sich früh genug zusammen zu setzen. Das gilt sogar ohne ein konkretes Objekt. Denn mehrere Punkte sollten Sie frühzeitig bedenken, wenn Sie später eine Immobilie planen. 2. Was frühzeitig zu bedenken ist Das ist zum einen der tatsächliche Finanzierungsbedarf. Das heißt, wir besprechen mit Ihnen Ihre Vorstellungen und Möglichkeiten im Bezug auf Art (Wohnung, Art des Hauses, evtl. Einliegerwohnung) Ort, Lage, Zeitpunkt mit Bezug zu Ihrer persönlichen Planung Preis und Nebenkosten Eigenkapital und was davon wie eingesetzt werden kann und ermitteln mit Ihnen die Größenordnung des voraussichtlich notwendigen Darlehenshöhe. Dazu besprechen wir, welche Darlehensgeber, also Banken (Geschäfts- Hypotheken-, Genossenschafts-, Direktbanken, Sparkassen) Bausparkassen oder Versicherungen, Verwandte oder Arbeitgeber, öffentliche Mittel (KfW, Riester...) dazu für Sie am besten in Frage kommen (Anm: Lesen Sie dazu auch unseren Artikel Wie man Finanzierungen vergleicht ).

3 Beratung vor Immobilienkauf 3 Und wir besprechen mit Ihnen die verschiedenen, für Ihre Konstellation sinnvollen Möglichkeiten zum Beschaffen des nötigen Kapitals mit Darlehen (Vor- und Nachteile der einzelnen Arten) Eigenkapital mit Ansparmöglichkeiten öffentlichen Förderprogramme (familiäre Voraussetzungen) So bekommen Sie bereits vor der Immobiliensuche ein Gefühl dafür und Sie erfahren, was bei welchem Darlehensgeber machbar ist und was nicht. Um Ihnen die aktuell günstigen Konditionen zu sichern, können wir dabei zum Beispiel auch die Möglichkeiten eines Bausparvertrages oder (falls Sie bereits ein beleihungsfähiges Objekt haben) auch die eines Forward - Darlehens besprechen. Solche Informationen geben Ihnen eine angenehme Planungssicherheit schon vor dem Suchen nach einem für Sie geeigneten Objekt. Auch schon ohne konkretes Objekt Häuser und Wohnungen leicht bewerten Ein wichtiger Punkt bei Kaufverhandlungen ist auch die richtige Einschätzung des Objektwertes. Damit Sie wissen, ob ein Ihnen vorliegendes Angebot günstig oder zu teuer ist. Immobilienmakler haben dazu eine Methode, wie man mit etwas Übung mal eben schnell im Kopf aus der örtlichen möglichen Miete zu jeder Wohnung oder jedem Haus einen angemessenen Objektwert

4 Beratung vor Immobilienkauf 4 berechnen kann. Und der stimmt dann meist auch noch mit den besten Wertgutachten der teuersten Bausachverständigen ziemlich genau überein. Für eine solche Schätzung vergleicht man den Objektkauf mit einer Anlage in ein Investment (z.b. einem Sparbuch oder einem Investmentfonds). Man betrachtet das, was man reinsteckt im Verhältnis zu dem was dabei herauskommt (oder bei Vermietung herauskommen könnte). Das eine der Bruttokaufpreis und das andere die Nettokaltmiete. Und daraus ergibt sich die zur Berechnung wichtige Mietrendite des Objektes. Diese ist zur Bewertung wichtig, selbst wenn Sie gar nicht vermieten wollen. Im nächsten Absatz zunächst zum Bruttokaufpreis. Einen angemessenen Wert finden ist leicht möglich Der Bruttokaufpreis Wenn man also ein Objekt kauft, ist das, was man alles beim Kauf reinsteckt, der Bruttokaufpreis. Dieser ist die Summe aus Kaufpreis Grunderwerbsteuer Nebenkosten des Notars für den Kaufvertrag Nebenkosten des Amtsgerichts (Grundbuchamt) für die Eigentums - Umschreibung Provision für den Immobilienmakler (falls vorhanden) Also einfach alles das zusammen, was man dann aufbringen muss, wenn man sich dazu gar kein Geld leihen müsste. Dieser Bruttokaufpreis ist unabhängig davon, wie man finanziert (Eigenkapital,

5 Beratung vor Immobilienkauf 5 Fremdkapital, Geschenktes, Geliehenes oder was auch immer). Und auch unabhängig davon, welche Förderungen oder Steuervorteile man bekommt. Das ist wichtig zu wissen, denn in vielen professionellen Kaufangeboten sind bereits Finanzierungskosten, Zinsen und Förderungen mit eingerechnet. Was aber manchmal eher nur der Verwirrung des Käufers dienen soll... Beispiel für den Bruttokaufpreis Bei einem Kaufpreis von ,- liegt die Grunderwerbsteuer je nach Bundesland zwischen 3,5 % (Bauern und Sachsen) und 5,0 % (Schleswig- Holstein, ab 1.Januar 2014 : 6,5%) d.h. bei 8.750,- bis ,-. Die Nebenkosten von Notar und Gericht liegen bei ca. 1,2 % ( 3.000,-) und ein Immobilienmakler will auch bis zu 5,0 % (mit Mehrwertsteuer 5,95 %) haben, also noch mal bis zu ,-. Zusammen muss man also bis zu 13,65 % (ca ,-) zusätzlich zum Kaufpreis aufbringen. In diesem Beispiel also z.b ,-. Anm.: Sie können diese Zahlen für jedes Objekt mit unserem Rechentool Miete oder Kauf auf unserer Homepage unter Service leicht und schnell selbst berechnen Und diesen Bruttokaufpreis setzt man dann ins Verhältnis zur Nettojahreskaltmiete Die Nettojahreskaltmiete Zur Ermittlung der Nettojahreskaltmiete ist die tatsächlich erzielte oder wahrscheinlich erzielbare monatliche Kaltmiete des Objektes wichtig (die Nebenkosten wie Heizung, Müllabfuhr usw. zählen nicht dazu). Bei bestehenden Objekten kann man diesen Wert zum Beispiel vom bisherigen Mieter oder von Nachbarn mit ähnlichen Objekten in der Umgebung aus deren Mieten erfahren. Oder man informiert sich über die ortsübliche Vergleichsmiete. Das ist ein Durchschnittswert, den man pro Quadratmeter auf dem Katasteramt für jeden Ortsteil und jede Strasse (in manchen Gemeinden allerdings kostenpflichtig) erfragen kann.

6 Beratung vor Immobilienkauf 6 Beispiel für die ortsübliche Vergleichsmiete Die ortsübliche Vergleichsmiete nehmen wir für das o.g. Beispiel mit 9,00 pro qm an. Mit der Wohnfläche des Objektes (angenommen 110 qm) ergibt sich die voraussichtliche Nettokaltmiete pro Monat (hier 990,-). Von der dann bekannten Kaltmiete zieht man dann die voraussichtlichen überschlägigen laufenden Instandhaltungskosten ab. Letztere kann man an Hand der Quadratmeterzahl und des Objektalters mit Durchschnittswerten abschätzen. Zum Beispiel bei neuen Objekten mit ca. 1,00 älteren Objekten mit ca. 2,00 bis 2,50 pro Quadratmeter und Monat. Diese Werte nimmt man mit der Wohnfläche des Objektes mal und bekommt die monatlichen Instandhaltungskosten. Beispiel für die monatlichen Instandhaltungskosten Wenn man bei dem oben genannten (angenommen) recht neuen Objekt 1,50 pro qm abzieht (110 qm x 1,50) sind das 165,- monatlich bzw. knapp 2.000,- erwartete laufende Instandhaltungen pro Jahr. Die Nettokaltmiete dieses Objektes beträgt dann pro Monat ( 990,- minus 165,- =) 825,- bzw. pro Jahr 9.900, Die berechnete Mietrendite zur Wertermittlung Das Verhältnis von Nettojahreskaltmiete zum o.g. Bruttokaufpreis ist dann die Mietrendite. Für relativ neue Wohnobjekte sind Mietrenditen von ca. 4,0 % der Durchschnitt.

7 Beratung vor Immobilienkauf 7 Für solche Durchschnittswerte gilt: Bei älteren Objekten höher, bei jüngeren niedriger. Zum Beispiel bei Altbauwohnungen liegt sie bei bis zu ca. 6,0 %. Eine weitere Regel gilt (eingeschränkt) auch für kleinere Objekte: Die Mietrendite hilft beim Schätzen des angemessenen Wertes Je kleiner das Objekt, desto höher die Mietrendite. Deutlich höher als bei Wohnobjekten liegen Mietrenditen bei gewerblichen Objekten (Läden, Büros): Dort können sie durchaus bei über 10 % liegen. Sollten die Mietrendite bei 3,0 % oder darunter liegen (manchmal auch verursacht durch überhöhte Nebenkosten), ist der Kaufpreis fast immer zu hoch angesetzt. Bei fremd finanzierten und vermieteten Objekten kann es dann sogar sein, dass man dann sogar gar nicht in die Gewinnzone kommt. Beispiel für die Berechnung der Mietrendite Im o.g. Bespiel liegt die Mietrendite (mit 9.900,- zu ,-) bei 3,49 %. Das ist also gegenüber den durchschnittlichen 4,0 % ein recht kleiner Wert. Was macht man nun mit diesem Wert? Man kann ihn gut bei Preisverhandlungen einsetzen.

8 Beratung vor Immobilienkauf Bei Preisverhandlungen einsetzen Sie können die berechnete Mietrendite zum überschlägigen Berechnen eines angemessenen Kaufpreises und damit auch für ein angemessenes Angebot zu Ihrer künftigen Immobilie nutzen. Beispiel für die Ermittlung eines angemessenen Angebotes Im o.g. Fall ist der Kaufpreis im Verhältnis zur tatsächlich erzielbaren Miete zu hoch. Wenn 9.900,- die genannten, durchschnittlichen 4,0 % sein sollen, müssten 100 % dann das 25 - fache sein, also ca ,- als Bruttokaufpreis. Wenn man dann noch 13,7 % Nebenkosten des Kaufes abzieht, ist man bei einem angemessenen Nettokaufpreis von ca ,- (statt der angebotenen ,-). Diese Immobilie wird also ca ,- bzw. über 14 % zu teuer angeboten. Und mit diesem Wissen können Sie nun auch mit einiger Sicherheit z.b ,- bieten. Und Sie können mit dem Wissen um solche Berechnungen Ihr Gebot auch mit der Mietrendite gut begründen. Was bei professionellen Verkäufern einige interessante Nebenwirkungen haben kann: Der Verkäufer kann dann nämlich z.b. versuchen, den Immobilienmakler zu drücken, so dass der vielleicht nur noch 4,0 % oder 3,0 % nimmt und er wird evtl. selbst auch mit seiner Kaufpreisforderung runtergehen. Oder wenn es sich z.b. um ein noch zu erstellendes neues Objekt handelt, welches man von einem Bauträger kauft, kann der wegen der Vorgaben seiner Bank zwar meist eher nicht mit dem Kaufpreis runtergehen, wird Ihnen aber vielleicht stattdessen einige Luxusausstattung (Glastüren, Parkett, edlere Fenster, eine teurere Küche o.ä.) zusätzlich anbieten - und dann seine Handwerker oder Zulieferer entsprechend unter Druck setzen und diese Leistungen aus denen rausquetschen. Interessant ist auch, dass solch eine Berechnung unabhängig von den Besonderheiten des Objektes gilt. Sie lösen sich damit also von dem (von Immobilienmaklern oft gepredigten) Lage, Lage, Lage... als wichtigstem Punkt zur Objektbewertung. Wenn man Ihnen so et-

9 Beratung vor Immobilienkauf 9 was sagt, können Sie antworten, dass die Miete, Miete, Miete... eben genauso wichtig sei. Denn mit der Miete können Sie so jedes Objekt bewerten (auch Exoten wie Lofts, Penthäuser, Lagerhallen, Geschäfte oder was immer sie bewerten wollen...). Wenn Sie zufällig einmal Angebote für gewerbliche, vermietete Immobilien ansehen, werden Sie feststellen, dass dort meist sogar schon die Mietrendite genannt wird. So bringt Ihnen das gewonnene Wissen also eine sehr gute Grundlage für erfolgreiche Kaufverhandlungen. In unserem Beispiel könnten Sie die Immobilie vermutlich für ,- bis ,- bekommen. Und Sie hätten ggf. bis zu ,- zzgl. Neben- und Finanzierungskosten eingespart. Renditeberechnungen sind die Grundlage für erfolgreiche Kaufverhandlungen 4. Fazit Mit dem Know - How aus einem solchen Vorgespräch wissen Sie besser über das Machbare für Ihre Finanzierung, über geeignete Finanzierungspartner und über angemessene Kaufpreise bescheid. Mit den ersten beiden Informationen wissen Sie dann, wie weit Sie gehen können und mit dem Wissen über Immobilienwerte können Sie sicher in Kaufverhandlungen einsteigen, können Angebote einschätzen und für sich das Optimale rausholen.

10 Beratung vor Immobilienkauf 10 Wir stehen Ihnen natürlich nicht nur vorher, sondern auch in der Phase des Suchens oder Finanzierens gern mit unserem Rat zur Seite. Und wir finden bei der eigentlichen Finanzierung aus unseren ca. 300 Anbietern auch den für Sie optimalen Zins. Haben Sie weitere Fragen? Zögern Sie nicht, uns anzurufen. Wir beraten Sie gern. Ihr BFFM - Team Normannenweg Hamburg Bildnachweis: pixelio.de: Ortsschild Eigenheim (Lichtkunst73), Bewertungs-Button (Windorias) Freedigitalphotos.net Berater mit Tafel (Stockimage), Hausmodell darauf (jscreationz), Haus mit Prozenten (Salvatore Vuono), Händeschütteln (adamr)