BAWO Fachtagung 2015 Menschenrecht WOHNEN

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1 BAWO Fachtagung 2015 Menschenrecht WOHNEN AK 8 Änderungsbedarf im und rund ums Mietrecht: Was braucht es, damit es den Wohnungssuchende und MieterInnen besser geht? (Walter Rosifka, April 2015) Mietrecht Quo vadis Die Arbeitsgruppe im Bundesministerium der Justiz (BMJ) wurde im Regierungsübereinkommen ersucht/aufgefordert zu bestimmten dort genannten Zielen und Maßnahmen, Vorschläge zu erarbeiten. Es ist wohl nicht dem Auftrag entsprechend, Maßnahmen vorzuschlagen, die nicht das im Regierungsübereinkommen ausdrücklich erklärte Ziel leistbares Wohnen berücksichtigen. Vorschläge etwa zur Mietenanhebung, zur Marktliberalisierung (dh. zur Aufhebung des Preisschutzes) oder Aufweichung des Kündigungsschutzes, wie sie von anderen Mitgliedern der Arbeitsgruppe im BMJ gemacht wurden, stellen wohl eine Themaverfehlung dar. Das Ziel des Regierungsübereinkommens ist es, eine bedarfsgerechte Abdeckung des Wohnbedürfnisses sicherzustellen. Dies insbesondere deshalb, da die Preise bzw. Kosten für Wohnraum seit 2005 überproportional stark gestiegen sind. Ein leistbarer Zugang zu Wohnraum im Bestand und Neubau soll gewährleistet werden. Im Regierungsübereinkommen ist unter der Überschrift Ziel: Wohnrechtsreform gerecht, verständlich, transparent und leistbar besonders die Reform des Mietrechts im Bereich des Wohnens mit den Zielen größtmöglicher Vereinheitlichung, besserer Verständlichkeit für die Rechtsanwender, transparenter gesetzlicher Ausgestaltung und Leistbarkeit der Mieten betont. Danach sind dem Grundsatz nach verschiedene Maßnahmen für leistbares Wohnen schlagwortartig angeführt. 1

2 Zu diesen im Regierungsübereinkommen ausdrücklich genannten Maßnahmen soweit sie den Bereich Miete betreffen bzw. in die Kompetenz des BMJ fallen wurden seitens von Mietervertretern nachfolgend genannte Umsetzungen vorgeschlagen: Schaffung eines möglichst einheitlichen Mietrechts durch weitgehende Auflösung der vielseitigen Anwendungsbereiche Für die Rechtsanwender Vertragsparteien, aber auch Gerichte und Parteienvertreter bereitet es im rechtlichen Alltag große Schwierigkeiten, dass Mietverhältnisse in vielen Detailfragen nicht einheitlichen rechtlichen Rahmenbedingungen unterliegen. Diese Zersplitterung der Rechtslage und die unterschiedliche rechtliche Behandlung der Miete ist nur in wenigen Ausnahmefällen sachlich gerechtfertigt, etwa bei der Unterscheidung zwischen dauerhafter Wohnungsmiete und der Miete eines Hotelzimmers. Auch ist etwa die Tatsache, dass Mietverhältnisse sogar im selben Haus (z.b. in einem Altbau) einerseits dem MRG gar nicht unterliegen (z.b. Dienstwohnungen), andererseits dem MRG teilweise (z.b. ein Dachbodenausbau aus dem Jahr 2004) oder voll unterliegen (z.b. die Wohnungen in den unteren Geschoßen) können, sachlich nicht zu rechtfertigen. Wenn so in einem Haus bestimmte Mieter keinen Anspruch auf Betriebskostenabrechnungen haben, andere Mieter aber schon, manche Mieter die zwingenden Erhaltungspflichten der Vermieter z.b. hinsichtlich einer Dachreparatur nicht durchsetzen können, andere Mieter aber schon, ist dies schlichtweg objektiv nicht nachvollziehbar. Ebenso ist es nicht zu rechtfertigen, dass etwa auf gefördert errichtete Mietwohnungen zwar das MRG (oder WGG) voll anwendbar ist (keine Ausnahme isd 1 Abs 4 Z 1 MRG), dieselben Wohnungen dann aber durch bloße Umwandlung in Eigentumswohnungen plötzlich nur einem sehr geringen Teil des MRG unterliegen (Teilausnahme isd 1 Abs 4 Z 3 MRG). Das Mietrecht sollte prinzipiell einheitlich gelten. Daher ist 1 MRG zu ändern: Das Mietrechtsgesetz sollte für alle Mietverhältnisse über Räume gelten, bis auf einige wenige sachlich begründete Ausnahmefälle (zb. Mietverträge im Rahmen von Beherbergungsbetrieben). Durch einen solchen einheitlichen und objektbezogenen Anwendungsbereich würde endlich für die Rechtsanwender die seit Jahrzehnten gewünschte Rechtsklarheit geschaffen werden. 2

3 Eine allenfalls begründbare weitere Differenzierung hinsichtlich bestimmter Vertragsgegenstände (etwa Geschäftsräumlichkeiten, Dachgeschoßausbauten, frei finanzierte Neubauten, die nicht älter als 30 Jahre sind) kann bei einzelnen Bestimmungen des MRG vorgenommen werden. Entfall der Mietvertragsgebühr zumindest für unter 35-Jährige bei erstmaligem Mietvertragsabschluss zwecks Hauptwohnsitzbegründung Wir erachten diesen Vorschlag für zu kompliziert und in der Praxis nicht umsetzbar. Auch verfassungsrechtliche Bedenken sprechen gegen eine nur teilweise Aufhebung der Gebühr. Die Mietvertragsgebühr sollte generell abgeschafft werden. Schaffung einer klaren gesetzlichen Regelung der Erhaltungs- und Wartungspflicht Im Jahr 2009 entschied der Oberste Gerichtshof, dass Vermieter nicht verpflichtet sind, eine kaputt gewordene Heiztherme oder einen defekten Warmwasserboiler zu reparieren oder zu ersetzen. Und das, obwohl diese Ausstattungen bei der Mietzinsberechnung verteuernd eingerechnet, also eingepreist werden. Bisher haben die Gerichte auch gesagt: Wenn die Therme kaputt ist, dann kann der Mieter die Reparatur zwar nicht vom Vermieter direkt erzwingen, aber der Mieter kann ja den Mietzins mindern. Ein neues OGH-Urteil sagt: Wenn die Mieter auf eigene Kosten die Therme reparieren oder neu machen lassen, ist die Mietzinsminderung weg. Die bekommt man nur bis zur Behebung der Beeinträchtigung, durch wen auch immer. Familien mit Kindern werden im Winter kaum mehr als ein paar Tage in einer unbeheizten Wohnung und ohne Warmwasserversorgung leben können; selbst wenn die Mietzinsminderung 70 bis 90 Prozent betragen würde. Wenn sie zwischen Frieren oder Zahlen entscheiden müssen, werden sie sich wohl oder übel dafür entscheiden, eine neue Therme auf eigene Kosten anzuschaffen. Dann dürfen aber die Vermieter wieder die volle Miete verlangen. Die Mieter müssen dann also Miete für eine Heiztherme an Vermieter zahlen, obwohl sie für diese Therme auch schon Anschaffungs- und Montagekosten gezahlt haben. 3

4 Diese Rechtslage ist sozial ungerecht. Mieter, deren Mietverhältnisse dem Vollanwendungsbereich des MRG unterliegen und durch den Richtwertmietzins bzw angemessenen Mietzins eine defacto Marktmiete leisten, haben eine schlechtere Rechtsposition als jene dem Mietrechtsgesetz nicht unterliegenden Mieter. Schaffung einer klaren gesetzlichen Regelung der Erhaltungspflicht des Vermieters für den Mietgegenstand und all seine Einrichtungen und Ausstattungen. Auch diese Regelung kann schnell umgesetzt werden, da es dazu ein ausformuliertes Sozialpartnerpapier aus 2008 ( Sozialpartnerschaftlicher Kompromiss über die Erhaltungspflicht im Inneren des Mietgegenstandes) gibt. Weiters könnten die Probleme von Mietern in WE-Objekten leicht behoben werden, sofern darüber hinaus die Regelung des 4 Abs 3 WEG auch für diese Mieter zur Anwendung gelangt. Einführung einer einfachen und transparenten Mietzinsbildung Unter Berücksichtigung der Präambel im Regierungsprogramm muss zuerst darauf verwiesen werden, dass eine einfache und transparente Mietzinsbildung allein nicht ausreichend sein kann; vielmehr muss auch die Leistbarkeit gewährleistet sein. Die bloße Transparenz von Mietzinsregeln alleine kann das stetige Ansteigen der Mietkosten nicht beenden. Im Jahr 1994 wurde (in 16 Abs 2 ff MRG) das Richtwertmietensystem eingeführt, als taugliche Mietenbegrenzung (so heißt es in Erläuterungen zum Gesetz) gegen Auswüchse des Marktes. In der Praxis ist dieses System zur Begrenzung aber untauglich. Das WIFO hat das in zweifacher Hinsicht bestätigt: 4

5 Wohnungen mit Richtwertmieten sind in Ballungsgebieten (insb. in Wien) gleich teuer (bzw. sogar teurer) als Wohnungen mit freien Mieten; Befristete Mietwohnungen im Richtwertmietensystem sind gleich teuer wie unbefristet vermietete Wohnungen. Obwohl per Gesetz befristete Verträge um 25% billiger sein müssten ( 16 Abs 7). Das Richtwertmietensystem wird der Absicht des Gesetzgebers, eine taugliche Mietenbegrenzung zu sein, leider nicht gerecht. Gründe: keine gesetzliche Definition oder Begrenzung (weder der Art noch der Höhe nach) der Zuschläge zum Richtwert (beträgt ab in Wien 5,39 /m²), die Zuschläge müssen im Mietvertrag nicht angegeben werden, der Mieter weiß nicht, wie sich die Miete zusammensetzt. die gerichtliche Mietzinsüberprüfung ist für den Mieter wegen Intransparenz mit einem Kostenrisiko verbunden; mögliche Zuschläge werden im Verfahren erst im Nachhinein von Gerichtssachverständigen errechnet bzw. geschätzt. der Lagezuschlag ist ohne Beiziehung von Sachverständigen und Gerichtsverfahren der Höhe nach nicht überprüfbar. darüber hinaus darf aber auch nicht übersehen werden, dass der Richtwert in manchen Bundesländern (etwa Salzburg Euro 7,45, Steiermark Euro 7,44, Vorarlberg Euro 8,28) bereits den Marktzins erreicht hat und extrem hoch ist. Auswirkungen: Die Richtwertmieten sind bereits für Durchschnittshaushalte eine enorme finanzielle Belastung: eine AK-Erhebung ergab, dass die bloße Nettomiete ohne zusätzlich überwälzbaren Hausnebenkosten und ohne USt in guten Lagen im Schnitt 10,- Euro und in schlechten Lagen im Schnitt 8,- Euro/m² betragen hat. Das heißt, die Zuschläge betrugen bereits 50% bis 100% des Richtwertes. Unklare Gesetzesbestimmungen führen zu widersprüchlicher Judikatur. Die gesetzlichen Vorschriften sind so ungenügend, dass Mieter, selbst fachkundige Mietervertreter oder Rechtsanwälte kaum beurteilen können, ob der Hauptmietzins korrekt 5

6 berechnet wurde. Damit beinhalten die Normen aber keine wirklich nachvollziehbare Mietzinsbegrenzung. Gesetzwidrig überhöhte Mieten sind die Regel. In der Praxis wird vom Vermieter ohne Rücksicht auf die gesetzliche Beschränkung - einfach der am freien Markt erzielbare Mietzins verlangt. Die Vermieter gehen durch gesetzwidrige Mietzinsvereinbarungen kein Risiko ein; allenfalls droht ihnen die Rückzahlung des rechtswidrig erhaltenen Betrages inkl. gesetzlicher Zinsen. Im Gegensatz dazu scheuen viele Mieter den Gang zu Gericht, dies aufgrund der unklaren Rechtslage und auch wegen des Kostenrisikos eines Mietzinsüberprüfungsverfahrens. In vielen Fällen reicht schon die rein theoretische Gefahr einer Kostenbelastung aus, dass Mieter auch berechtigte Ansprüche nicht durchsetzen und Vermieter mit ihrer gesetzwidrigen Praxis davon kommen. Mieter mit befristeten Mietverhältnissen fürchten überdies um die Verlängerung des Vertrages, wenn sie ihren Vermieter in einem Mietzinsüberprüfungsverfahren zur Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften zwingen. Damit das Richtwertsystem dem Anspruch genügt, ein effektives Mietenbegrenzungssystem zu sein, muss es verbessert werden. Folgende Änderungen sind notwendig: eine gesetzliche Obergrenze für den Hauptmietzins, die 20% über dem Richtwert liegen soll. eine klare gesetzliche Nennung der zulässigen Zuschläge zum Richtwert, der Art und der Höhe nach, Sämtliche Zuschläge sind dem Mieter in Schriftform bis spätestens bei Zustandekommen des Mietvertrages ausdrücklich bekanntzugeben, andernfalls sie nicht verrechnet werden dürfen. Die Höhe des Mietzinses nach 16 Abs 2 darf in Summe nicht mehr ergeben als den Richtwert plus 20%. 6

7 die Beseitigung des Lagezuschlages, (mit diesem Zuschlag würde der Vermieter ja nicht für eigene Leistungen Miete erhalten, sondern für Leistungen von aus Steuermitteln finanzierten öffentlichen Infrastruktureinrichtungen; zb U-Bahn Bau) Befristungsabschlag (Richtwert zuzüglich Zu/Abschläge): 3 bis 5 Jahre -40%; 5 bis 15 Jahre -30%; über 15 Jahre -20%. im Falle, dass Vermieter einen gesetzwidrigen Mietzins vereinbart und kassiert, ist er zu verpflichten, dem Mieter das Doppelte des gesetzwidrig vereinnahmten Betrages zurückzuzahlen. Alternativvorschlag: In obigem Vorschlag wurde der Lagezuschlag wie oben begründet - komplett ausgespart. Sollte aber der politische Wille dahin gehen, einen solchen prinzipiell beizubehalten, schlagen wir folgendes System von Zuschlägen und Abschlägen für die Lage vor, welche den spekulativen Immobilien-Hype gerade bei solchen Grundstücken, die seit Jahrzehnten bebaut sind, ausdrücklich nicht einfließen lässt: Sehr gute Lage +10% Gute Lage + 5% Durchschnittliche Lage +/- 0 Schlechte Lage 5% Sehr schlechte Lage - 10% Insgesamt sind in einer Gemeinde die 5 Lagegebietsklassen so festzulegen 1, dass sie in ihrem Umfang mindestens 15% und max 25% des gesamten Gemeindegebiets umfassen. Befristung: Prüfung der gesetzlichen Möglichkeit einer Warnpflicht des Vermieters vor Vertragsablauf Befristete Mietverhältnisse bedeuten enorme Rechtsunsicherheit, weniger Mieterschutz und verteuern die Wohnkosten (regelmäßig Übersiedlungs-, Maklerkosten, etc.). Während bei Neuvermietungen von Gemeinde- und Genossenschaftswohnungen diese Vertragsform kaum vorkommt, ist Befristung im privaten Bereich mittlerweile die Regel. In Österreich 1 Durch Kundmachung durch die jeweilige Landesregierung. 7

8 werden jährlich etwa 60 bis 65 % der neu abgeschlossenen privaten Mietverträge befristet abgeschlossen! Eine Warnpflicht vor Ablauf des befristeten Mietverhältnisses kann zumindest eine der negativsten Konsequenzen von Befristungen bei Wohnungen (kurzfristige Obdachlosigkeit) hintanhalten; sie ist aber bei weitem nicht ausreichend. Im Mietrechtsgesetz sollte festgelegt werden, dass Befristungen für Mietverhältnisse über Wohnungen nur bei sachlicher Rechtfertigung zulässig sind (vergleichbar der deutschen Rechtslage); das wäre etwa der bei Mietvertragsabschluss bereits absehbare konkrete zukünftige Eigenbedarf des Vermieters für sich, seine Kinder oder Enkel. Alternativvorschlag: Ist es aber politischer Wille, befristete Mietverträge bei Wohnungen prinzipiell nicht einzuschränken, sollte man ähnlich dem Landpachtgesetz Regelungen über Richtmietzeiten (die bedeutend höher als drei Jahre sein sollten) einführen, und Bestimmungen, die dem Mieter das Recht einräumen, über Antrag und Entscheidung im Außerstreitverfahren den Mietvertrag um eine bestimmte Zeit zu verlängern. 2 Die Mindestbefristungsdauer sollte jedenfalls von 3 auf 5 Jahre angehoben werden, um so den Mietern und deren Familien soziale Stabilität zu gewähren. Reform des Betriebskosten-Katalogs Bei den im gesetzlichen Betriebskostenkatalog (in 21 MRG) enthaltenen Positionen Grundsteuer und Versicherungskosten handelt es sich um Kostenarten, welche keine Betriebskosten im eigentlichen Sinn sind. Historisch betrachtet ist die gesetzliche Regelung ( 21 MRG) so zu erklären, dass der Gesetzgeber, welcher 1922/1929 bzw 1981 sehr strikte Hauptmietzinsobergrenzen vorgesehen hat (Friedenszins bzw. Kategoriemietzins), dem Vermieter über einen großzügigen Betriebskostenbegriff einen Ausgleich geben wollte. 2 Bei der Wohnraummiete geht es um mindestens so existentielle Bedürfnisse des Bestandnehmers wie beim Landpachtgesetz. 8

9 Niedrige gesetzliche Hauptmietzinse wollte der Gesetzgeber dadurch ausgleichen, dass es dem Vermieter gestattet wurde, zusätzlich verschiedene Kosten auf die Mieter zu überwälzen, obwohl diese keine echten Betriebskosten darstellen. Dies ist heute nicht mehr notwendig, da die Vermieter selbst im mietzinsgeregelten Bereich erheblich höhere Einnahmen haben. Zur Grundsteuer als Betriebskostenposition : Der Oberste Gerichtshof hat die Grundsteuer unter laufende öffentliche Abgaben subsumiert, welche von den Mietern zusätzlich zum Hauptmietzins zu tragen sei. Dies ist nicht wirklich einsichtig, da doch die Grundsteuer eine Art der Vermögenssteuer ist; und, solange es die echte Vermögenssteuer noch gab, stand im Mietrechtsgesetz, dass die Vermögenssteuer nicht als Betriebskosten auf die Mieter überwälzbar ist. Versicherungskosten als Betriebskosten: Auch das sind Kosten, welche mit dem laufenden Betrieb, also mit der Nutzung durch die Mieter, nichts zu tun haben. Die Kosten der Versicherungen stellen keine echten Betriebskosten dar. Wenn die Mieter die Versicherungsprämien bezahlen, so tragen die Mieter unter dem Titel Betriebskosten eigentlich Reparaturkosten, die eindeutig keine Betriebskosten sind. Versicherungsprämien sind ja Entgelt dafür, dass ein Dritter den Vermieter von Reparaturkosten befreit. Besonders unsachlich ist weiters, dass Mieter die Haftpflichtversicherung des Vermieters als Betriebskosten zahlen müssen. Aus dem gesetzlichen Betriebskostenkatalog sollen alle die Kosten gestrichen werden, die keine Betriebskosten im eigentlichen Sinn sind; was bedeutet: die Grundsteuer und Versicherungskosten sollen nicht mehr als Betriebskosten auf Mieter überwälzt werden dürfen. Nur jene Kosten sollen als Betriebskosten gelten, welche die Mieter unmittelbar verursachen (zum Beispiel Kosten für die Wasserversorgung, Abwasser- und Müllentsorgung). 9

10 bedarfsorientierte und bezirksübergreifende Ausweitung der Schlichtungsstellen im Sinne von Verbesserung für die anspruchsberechtigten Mieter und Prüfung verfahrensrechtlicher Verbesserungsmöglichkeiten. Die Einrichtung der mietrechtlichen Schlichtungsstellen hat sich in der Praxis bewährt und sind diese aus dem Rechtsleben Österreichs nicht mehr wegzudenken. Diese stellen einen besseren Rechtszugang für die Mieter dar. Darüber hinaus kommt es durch diese Einrichtungen zur Entlastung der Gerichte. Es wäre wichtig, in weiteren Gemeinden oder Bezirken neue mietrechtliche Schlichtungsstellen zu installieren aber auch erstmalig bezirks- oder gemeindeübergreifende Schlichtungsstellen zu schaffen, um dadurch den Rechtszugang für viele Mieter zu erleichtern und zu verbessern. In Zeiten, in denen die Mieten stetig steigern, ist ein guter Rechtszugang für die Bürger wichtig. Aufgrund der erheblich großen Vorteile der Schlichtungsstellen ist eine (insbesondere auch eine bezirks- oder gemeindeübergreifende) Ausweitung von mietrechtlichen Schlichtungsstellen, die den Gerichten vorgelagert sind, nur zu befürworten. Dies wäre ein wichtiger Schritt in die richtige Richtung zur Verbesserung des Rechtsschutzes. 10

11 Anhang (Text Regierungsübereinkommen betreffend Wohnen mit farbiger Hervorhebung der Teile, welche die Miete betreffen): Leistbares Wohnen Die Preise bzw. Kosten für Wohnraum sind seit 2005 überproportional stark angestiegen. Es werden daher gezielt Maßnahmen gesetzt, um eine bedarfsgerechte Abdeckung des Wohnbedürfnisses sicherzustellen. Dazu ist ein Maßnahmenmix notwendig, durch den die Bürgerinnen und Bürger unterstützt werden, unabhängig davon, ob sie ein Mietverhältnis, oder eine Liegenschaft im Eigentum anstreben. Dadurch sollen neue Wohneinheiten pro Jahr geschaffen sowie ein leistbarer Zugang zu Wohnraum im Bestand und Neubau gewährleistet werden. Ziel: Wohnrechtsreform gerecht, verständlich, transparent und leistbar Maßnahmen: Reform des Mietrechts im Bereich des Wohnens mit den Zielen größtmöglicher Vereinheitlichung, besserer Verständlichkeit für die Rechtsanwender, transparenter gesetzlicher Ausgestaltung und Leistbarkeit der Mieten. Diese Ziele sollen insbesondere durch folgende Maßnahmen erreicht werden, zu denen die im BMJ eingerichtete Arbeitsgruppe Vorschläge erarbeitet: o Schaffung eines möglichst einheitlichen Mietrechts durch weitgehende Auflösung der vielschichtigen Anwendungsbereiche; o Entfall der Mietvertragsgebühr zumindest für unter 35-Jährige bei erstmaligem Mietvertragsabschluss zwecks Hauptwohnsitzbegründung; o Schaffung einer klaren gesetzlichen Regelung der Erhaltungs- und Wartungspflicht; o Einführung einer einfachen und transparenten Mietzinsbildung; o Befristungen: Prüfung der gesetzlichen Möglichkeit einer Warnpflicht des Vermieters vor Vertragsablauf; o Reform des Betriebskosten-Katalogs; o bedarfsorientierte und bezirksübergreifende Ausweitung der Schlichtungsstellen im Sinne von Verbesserungen für die Normunterworfenen und Prüfung verfahrensrechtlicher Verbesserungsmöglichkeiten. 11

12 Modernisierung des Baurechts im Sinne des ABGB samt Überprüfung der abgabenrechtlichen Attraktivität. Reform des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG) durch Verbesserung der rechtlichen Rahmenbedingungen für den gemeinnützigen Wohnbau mit der gesetzlichen Absicherung der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft, einer Steigerung der Investitionskraft der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft für mehr Neubau und Sanierung, mit Klarstellungen für mehr Rechtssicherheit sowie mit einer Flexibilisierung und Anpassung an aktuelle und künftige Herausforderungen zur Schaffung von leistbarem Wohnraum in einem klar definierten gesetzlichen Rahmen. Berücksichtigung der vereinzelt in der Praxis aufgezeigten Regelungsbedürfnisse im Wohnungseigentumsrecht im Bezug auf die Begründung von Zubehör- Wohnungseigentum, das Ausmaß der Dotierung der Rücklage, die Entscheidungsprozesse in der Hausversammlung und die Rechtsposition der Wohnungseigentümer gegenüber den Verwaltern. Ziel: Schaffung von neuem und leistbarem Wohnraum sowie Sanierung Maßnahmen: Unterstützung bei Schaffung von leistbarem Wohnraum insbesondere durch: o Langfristige Absicherung der Wohnbauförderungsmittel (Bundesbeitrag, Rückflüsse und Landesmittel) sowie deren Zweckwidmung im Rahmen des Finanzausgleichs. Sicherstellung von leistbarem und bedarfsgerechtem Wohnungsangebot insbesondere durch: o Anpassung der gesetzlich normierten Einräumung der Mietkaufoption bei Neu- und Wiedervermietung; o Beibehaltung der steuerlichen Begünstigungen (KESt-Befreiung) für Wohnbauanleihen; o Bundesverfassungsrechtliche Absicherung zur Ermöglichung der Anwendung von baulandmobilisierenden Instrumenten (z.b. Widmungskategorie geförderter Wohnbau ); 12

13 o Nutzung von Kasernenverkäufen für den Zweck der leistbaren Wohnraumschaffung, Reservierung eines bestimmten Anteils der Kasernenflächen für geförderte Wohnungen, sowie Einräumung eines Vorkaufsrechts für den geförderten Wohnbau; o Verankerung des Generationenausgleichs im gemeinnützigen Wohnbau sowie Entwicklung und Förderung von Projekten für intergeneratives Zusammenleben in diesem Wohnsegment; o Ermöglichung zusätzlicher Finanzierungsformen für leistbaren Wohnraum und Sanierungen Schaffung von Sanierungsanreizen insbesondere durch: o Erweiterung des Sanierungsschecks um die Kategorie seniorengerechtes/barrierefreies Wohnen. Getrennte Förderungsmöglichkeit für thermische Sanierung und altersgerechte Sanierung. Fokus insbesondere auf mehrgeschossigen Wohnbau; praxisgerechte Lösung im Zusammenhang mit dem Einstimmigkeitserfordernis der Mieter; o Etablierung eines steuerlichen Anreizmodells der öffentlichen Hand zur Forcierung thermischer Sanierungen. Senkung der Baukosten insbesondere durch: o Bessere Nutzung bestehender Flächen durch verpflichtende Prüfung zur Nachverdichtung. o Durchforstung und möglichst Vereinheitlichung der (technischen und qualitativen) Baustandards, Baunormen, Richtlinien, Wohnbauförderungsvorschriften und Wartungsvorschriften auf Kosteneinsparungspotenziale. o Kostenoptimale Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie. o Etablierung eines bundesweit einheitlichen, kostenoptimalen Zielkriterienkatalogs für Gebäudestandards. o Pragmatische Überprüfung der Auflagen (z.b. Stellplatzverpflichtung, Notkamine) beim Neubau und insbesondere bei Umbauten im Bestand, soferne ihnen keine grundlegenden Sicherheits- oder andere gesellschaftlich notwendige Bedenken zu Grunde liegen. o Novelle des Normengesetzes und Entwicklung einer Normenstrategie; zusätzlich Änderung der Struktur und Finanzierung des Normungsinstituts (ASI), siehe hierzu auch Kapitel Entbürokratisierung und Entlastung. 13