Der deutsche Logistikmarkt

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1 Logistikimmobilien Report 2011 Der deutsche Logistikmarkt Logistikstandort Deutschland Allgemeine Trends im Logistiksektor Der Vermietungsmarkt für Lager-/Logistikflächen Der Investmentmarkt für Logistik-/Industrieimmobilien

2 On Point Logistikimmobilien Report Inhaltsverzeichnis Vorwort 3 Logistikstandort Deutschland 4 Allgemeine Trends im Logistiksektor 5 Der Vermietungsmarkt für Lager-/Logistikflächen 6 Angebot 6 Grundstücksverfügbarkeit 7 Lager-/Logistikfächenumsatz 8 Umsatz nach Branchen 10 Umsatz nach Größenklassen 10 Mietvertragslaufzeiten 11 Regionale Schwerpunkte 13 Exkurs: Umsatz in Neubauten/Projektentwicklungen 13 Mieten 16 Der Investmentmarkt für Logistik-/Industrieimmobilien 17 Art der Immobilie 17 Umfeld 17 Transaktionsvolumen 17 Art und Herkunft der Investoren 19 Art und Herkunft der Verkäufer 19 Entwicklung der Renditen 19 Ausblick 20

3 On Point Logistikimmobilien Report Vorwort Unser sechster Logistikimmobilien Report erscheint in einem Umfeld deutlich verbesserter Konjunktur- und Vermietungsmärkte im Aufschwungjahr 2010 wurde ein Rekordflächenumsatz von 4,3 Mio. m 2 verzeichnet während die Logistikinvestmentmärkte noch deutlich unter ihren Rekordjahren liegen. Auch Jones Lang LaSalle konnte von dem insbesondere in der zweiten Jahreshälfte stark anziehenden Markt profitieren. Unser Unternehmen hat im Logistikbereich (Lager- und Büroflächen) im vergangenen Jahr Anmietungen von rund m 2 begleitet und konnte damit seinen Vermietungsumsatz gegenüber 2009 verdoppeln. Im 1. Quartal 2011 setzte sich die Dynamik fort. An einigen Top-Standorten werden Flächen bereits wieder knapp und die Chance für nutzerspezifische Projektentwicklung durch Entwickler steigt. Nicht immer decken sich jedoch die Wünsche der Mieter hinsichtlich Gebäudeanforderungen, Mietvertragslaufzeiten und Standorten mit den Profilen der Entwickler und Investoren. Spekulative Projektentwicklung wird trotz der Flächenknappheit die Ausnahme bleiben und auf wenige Big 5-Ballungsräume wie Frankfurt und Hamburg beschränkt bleiben. Die vielen einzelnen Logistikimmobilienmärkte in Deutschland müssen differenziert betrachtet werden. Sprechen Sie mit unseren regionalen Spezialisten über die Chancen Ihrer Projekte. Wir wünschen Ihnen eine interessante Lektüre und würden uns über Ihr Feedback zu unserem Report freuen. Ihr Rainer Koepke im März 2011 Leiter Industrie Immobilien Deutschland Jones Lang LaSalle GmbH

4 On Point Logistikimmobilien Report Der Logistikstandort Deutschland Mit 3,6 % lag das preisbereinigte Wachstum des Bruttoinlandsproduktes 2010 nicht nur wieder deutlich im positiven Bereich, es markiert auch das höchste Wachstum der letzten zehn Jahre. Somit fand die Erholung nach der bisher größten Wirtschaftskrise der Nachkriegszeit, die sich 2009 in einem Negativwachstum des preisbereinigten BIP von 4,7 % zeigte (der stärkste Rückgang seit Gründung der Bundesrepublik) schneller statt als noch vor Jahresfrist von den meisten Wirtschaftsforschungsinstituten prognostiziert. Damals wurde ein Wachstum von 1,5 bis 2 % für realistisch gehalten. Für 2011 wurde bisher aufgrund der positiven wirtschaftlichen Rahmenbedingungen mit einem BIP-Wachstum von um die 3 % gerechnet; angesichts der Erdbeben- und Atomkatastrophe in Japan ist die weitere Entwicklung allerdings Mitte März nicht absehbar. Die Logistikbranche ist eng mit der Globalisierung und der Internationalisierung der Märkte und Handelsströme verknüpft. Deutschland ist als exportorientiertes Land in besonderem Maße vom Welthandel abhängig und profitiert von der positiven wirtschaftlichen Entwicklung des letzten Jahres, was sich auch in der Außenhandelsstatistik niederschlägt: Laut einer vorläufigen Schätzung des Statistischen Bundesamtes stiegen die Ausfuhren 2010 bereits wieder um 18,5 % an (nachdem sie noch 2009 um den gleichen Prozentsatz zurückgegangen waren). Aus Deutschland wurden Waren im Gesamtwert von 951,9 Mrd. Euro ausgeführt, der Wert der im selben Zeitraum eingeführten Waren betrug 797,6 Mrd. Euro (+ 20 % im Vergleich zu 2009). Der Branchenverband BGA ging bisher davon aus, dass die positive Entwicklung 2011 anhält und prognostizierte ein überdurchschnittliches Umsatzplus von bis zu 9 % bei den Ausfuhren, womit das Vorkrisenniveau bereits übertroffen wäre, aber er thematisierte auch Risikofaktoren wie z.b. die unsichere US-Konjunktur, die Schuldenkrise in einigen EU-Ländern, die steigenden Rohstoffpreise oder die politischen Unruhen in Nordafrika, die den Welthandel beeinflussen. Hinzu kommen jetzt aus unserer Sicht die möglichen Japan -Auswirkungen. Kennzeichnend für den Logistikstandort Deutschland sind viele anerkannte grundsätzliche Standortvorteile wie z. B. die geographische Lage im Mittelpunkt Europas, ein umfangreiches Bundesstraßen-, Autobahn- und Schienennetz u. a. steht hier das mit ca km längste Autobahnnetz in Europa zur Verfügung. Auch das Informations- und Kommunikationsnetz, das den Einsatz hochwertiger Logistikdienstleistungen erst möglich macht, ist gut ausgebaut. Zudem ist Deutschland mit ca. 82 Mio. Einwohnern das bevölkerungsreichste Land der EU und somit ein attraktiver Absatzmarkt, der im Fokus internationaler Handelsunternehmen steht. Deutschland zählt innerhalb Europas zu einem der Top Standorte für Logistik. Gemäß der aktuellen Studie Die Top 100 der Logistik, Ausgabe 2010/2011, die von der Fraunhofer Arbeitsgruppe für Supply Chain Services SCS durchgeführt wurde, ist die Logistikwirtschaft nach der Automobilwirtschaft die zweitgrößte Branche in Deutschland. Hier wurden mit ca. 200 Mrd. Euro (2009) die höchsten Logistikumsätze innerhalb Europas (insgesamt 880 Mrd. Euro) registriert. Mit deutlichem Abstand folgen Frankreich (ca. 114 Mrd. Euro) und Großbritannien (ca. 98 Mrd. Euro). Laut Studie sind etwa 2,6 Mio. Menschen in Deutschland im Logistiksektor beschäftigt. Der Logistics Performance Index (LPI), der von der Weltbank alle zwei Jahre erstellt wird und anhand verschiedener Indikatoren die Attraktivität von über 150 Staaten als Logistikstandort beurteilt, setzt Deutschland 2010 zum ersten Mal auf Platz 1, vor Singapur und Schweden. Europäische Logistikregionen Helsinki St. Peterburg Oslo Stockholm Moskau Riga Malmö Kopenhagen Wilna Dublin Manchester Danzig Kernmarkt mit hoher Bestandsdichte etablierter Markt in Ausbauphase Markt im Aufbau Hamburg Amsterdam Berlin Posen Warschau London Rotterdam Breslau Brüssel Krakau Frankfurt am Main Prag Paris München Wien Budapest Zagreb Mailand Turin Belgrad Bukarest Kiew Odessa Marseille Sofia Istanbul Ankara Madrid Barcelona Rom Quelle: Jones Lang LaSalle GmbH Lissabon Valencia Neapel Athen

5 On Point Logistikimmobilien Report Allgemeine Trends im Logistiksektor Der weltweite konjunkturelle Aufschwung beeinflusst den Logistiksektor positiv, die anziehende Nachfrage aus dem In- und Ausland und die gute Auftragslage bei Industrie und Handel wirkten sich auch auf die Nachfrage nach Logistikdienstleistungen aus. Wurden in der Rezession Lagerkapazitäten vielfach abgebaut, produzierte die Industrie wieder, nachdem der Zyklus gedreht hatte und die Lager wurden gefüllt. Diese steigende Nachfrage spiegelt sich z.b. auch in den hohen Lagerflächenumsatzzahlen (vgl. Kapitel Lagerflächenumsatz auf Seite 8) wider und im wieder gestiegenen Transportaufkommen im Güterverkehr. Laut der vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten vorläufigen Zahlen zum Transportaufkommen war im Jahre 2010 ein Anstieg um 3,1 % auf 4,1 Mrd. Tonnen zu verzeichnen. Alle Verkehrszweige trugen hierzu bei: der Luftverkehr verzeichnete mit knapp 22 % das höchste Wachstum, gefolgt von der Binnenschifffahrt und dem Güterverkehr der Eisenbahn mit jeweils 14 %. Die Seeschifffahrt verbuchte einen Anstieg um 6 %. Der Straßengüterverkehr, der in Deutschland den höchsten Anteil (ca. 77 %) am Transportaufkommen ausmacht und sich somit auf hohem Niveau bewegt, stieg nur um gut 1 % auf 3,1 Mrd. Tonnen. Das Niveau des Jahres 2008 von insgesamt knapp 4,5 Mrd. Tonnen wurde aber nicht erreicht. gute Standorte und Mieterbonitäten sowie möglichst lange feste Mietvertragslaufzeiten von 7-10 Jahren bei Neubauten. Allgemein ist die Stimmung in der Branche zum Jahresbeginn 2011 positiv. Der BVL/DIW Logistik-Indikator, der auf der quartalsweisen Expertenbefragung von 200 deutschen Unternehmen (darunter Speditionen und andere Logistikdienstleister, aber auch deren Kunden) beruht, meldete als Ergebnis seiner Befragung im Februar 2011 einen Klimawert von 147,8 Zählern, damit liegt der Indikator zwar etwas unter dem Wert des Vorquartals, aber 33,5 Punkte über dem Vorjahreswert. Der auf Logistikunternehmen lastende Kostendruck setzt sich fort. Vielfältige und immer weiterreichende Anforderungen in Bereichen wie Klima-/Umweltschutz und Sicherheit so z.b. die vom Bundesinnenministerium geplante Luftfrachtsicherheitsgebühr sind Kostenpositionen, die kaum vermieden werden können. Auch ständig steigende Transportkosten (Treibstoffkosten) gehören zum Alltag und werden an den Kunden weitergegeben werden müssen. Ein Hauptthema wird auch in den nächsten Jahren die Grüne Logistik / Nachhaltigkeit sein. Die in diesem Bereich zu subsumierenden Maßnahmen sind vielfältig und beinhalten sowohl Neuerungen in der Kraftfahrzeugtechnologie, optimierte Streckenplanungen, Maßnahmen zur Reduzierung von CO 2 -Emissionen oder das Errichten von sogenannten Green Buildings. Viele Entwickler und Investoren achten bereits darauf, dass eine Immobilie mit einem DGNB-/BREEAM oder LEED-Zertifikat ausgezeichnet wird. Der Markt für Projektentwickler für Logistikimmobilien wird angesichts sinkender Leerstände besser, aber auch härter, da durch neue Entwickler, die auf den Markt kommen, ein zunehmender Wettbewerb entsteht. Mieter werden von der wieder besseren finanziellen Aufstellung der Entwickler und sinkenden Renditen und damit Mieten profitieren können. Allerdings konzentrieren sich Entwickler entsprechend der Investorennachfrage auf gute bis sehr

6 On Point Logistikimmobilien Report Der Vermietungsmarkt für Lager- und Logistikflächen Angebot Eine offizielle Statistik über den Bestand oder Leerstand von Lager-/ Logistikgebäuden bzw. flächen gibt es in Deutschland nicht. Der Markt für Logistikimmobilien ist noch relativ intransparent. Im Jahr 2009 hat die Fraunhofer Arbeitsgruppe ATL eine umfangreiche Untersuchung vorgenommen und in ihrer Studie Logistikimmobilien in Deutschland Markt und Standorte einen Bestand für Logistikimmobilien in Deutschland von ca. 330 Mio. m 2 ermittelt. Diese Zahl beinhaltet alle logistisch genutzten Flächen unabhängig von ihrer Größe, ihres Alters, der Gebäudequalität oder ihrer Drittverwendungsfähigkeit. Den Bestand an Logistikimmobilien, der für Investoren interessant ist und gewisse Mindeststandards erfüllt, z.b. größer als m 2 und nach1985 gebaut, beziffert die Studie auf ca. 50 Mio. m 2 deutschlandweit. Zu diesen investorenrelevanten Immobilien zählt auch der von uns in den Big 5 -Ballungsräumen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt inklusive Wiesbaden und Mainz, Hamburg und München erhobene und jährlich fortgeschriebene Bestand, der sich Ende 2010 auf knapp 11,8 Mio. m 2 beläuft. Zählt man noch die Flächen im Ruhrgebiet hinzu, sind es ca. 14,9 Mio. m 2, die sich insgesamt auf ca. 740 Immobilien verteilen. Die erfassten Hallenflächen entsprechen folgenden Kriterien: sie eignen sich für eine logistische Nutzung, sie sind mindestens m 2 groß, verfügen über eine lichte Höhe von mindestens 6,5 m und wurden nach 1985 errichtet. Über den größten Bestand verfügt mit ca. 3,5 Mio. m 2 die Region Hamburg, gefolgt vom Ruhrgebiet mit ca. 3,2 Mio. m 2 und der Region Frankfurt mit knapp 3,0 Mio. m 2. Zum Jahresende 2010 befanden sich in den Big 5 -Ballungsräumen ca m 2 Lagerflächen im Bau ein ähnliches Nivea wie im Vorjahr. Den größten Anteil (70 %) machen Eigennutzer aus, die übrigen Flächen sind zu gleichen Teilen bereits vorvermietet bzw. werden spekulativ errichtet. Die spekulative Bautätigkeit hat sich damit in den Big 5 -Ballungsräumen im Einjahresvergleich verdoppelt, bleibt aber noch deutlich hinter den Jahren 2007 und 2008 zurück, in denen ihr Anteil ein Viertel der im Bau befindlichen Flächen stellte. Regionaler Schwerpunkt der Lagerflächen im Bau ist Ende 2010 mit einem Anteil von ca. 37 % wie auch in den letzten Jahren die Region Hamburg, alle Flächen sind hier bereits vermietet (z.b. Takko) oder werden von Eigennutzern (z.b. Aldi) errichtet. Bestand von Logistikflächen Folgenden Kriterien gelten für die Flächen: sie eignen sich für eine logistische Nutzung, sie sind mindestens m 2 groß, sie verfügen über eine lichte Höhe von mindestens 6,5 m und sie wurden nach 1985 errichtet Abgrenzung der Regionen: Frankfurt: Betrachtet wird die gesamte Region Frankfurt inkl. Wiesbaden und Mainz. Die räumliche Abgrenzung erfolgt im Norden durch Butzbach (Wetterau-Kreis), im Osten durch Hanau (Main-Kinzig-Kreis), im Süden durch Bensheim/Heppenheim (Kreis Bergstraße) und im Westen durch Ginsheim-Gustavsburg (Kreis Groß-Gerau). Hamburg: Betrachtet wird die Stadt Hamburg sowie vier Teilmärkte im Umland: Umland- Nord begrenzt durch Norderstedt, Quickborn, Kaltenkirchen, Henstedt-Ulzburg; Umland-Ost begrenzt durch Bargteheide, Ahrensburg, Trittau, Schwarzenbek, Geesthacht; Umland-Süd begrenzt durch Lüneburg, Winsen (Luhe), Buchholz, Buxtehude; Umland-West begrenzt durch Wedel, Uetersen-Tornesch. Ruhrgebiet: Betrachtet werden Bochum, Bönen, Bottrop, Dortmund, Duisburg, Essen, Gelsenkirchen, Hagen, Hamm, Hattingen, Herne, Herten, Kamen, Lünen, Mülheim, Oberhausen, Schwerte, Unna. Berlin: Betrachtet wird das Berliner Stadtgebiet und das angrenzende Umland München: Betrachtet wird die Region München, die neben der Stadt München die bedeutendsten Städte und Gemeinden der Landkreise Dachau, Ebersberg, Erding, Freising, Fürstenfeldbruck, München sowie Starnberg umfasst. Düsseldorf: Betrachtet werden Düsseldorf, Erkrath, Hilden, Ratingen, Neuss, Krefeld, Kaarst, Haan, Grevenbroich, Korschenbroich, Langenfeld, Meerbusch, Willich. ab m 2 stieg innerhalb eines Jahres von 24 auf 41 %. Auch für die erste Jahreshälfte 2011 erwarten wir eine gute Nachfrage nach Bestandsflächen, in der zweiten Jahreshälfte werden die nutzerspezifischen Projektentwicklungen wieder zunehmen, da dann in den begehrten Lagen kaum noch geeignete Bestandsflächen zur Verfügung stehen werden. Das alles unter der Voraussetzung, dass sich die bisher gute Konjunkturlage fortsetzt. Mit der einsetzenden positiven konjunkturellen Entwicklung konnten vielerorts die Leerstände bereits stark reduziert werden, so wurden 2010 deutlich mehr großvolumige Flächen in Bestandsimmobilien angemietet, als in den Vorjahren: ihr Anteil in der Größenordnung Es gibt Divergenzen zwischen den Wünschen der Mieter nach kurzen Laufzeiten (drei bis fünf Jahre, da insbesondere Unternehmen aus der Kontraktlogistik Mietverträge nur für die Laufzeiten ihrer Dienstleistungsverträge abschließen möchten) und der Bereitschaft

7 On Point Logistikimmobilien Report der Entwickler/Investoren, die eine feste Laufzeit von sieben bis zehn Jahren bevorzugen. Außerdem wünschen die Mieter oft eine auf ihre Anforderungen zugeschnittene Immobilie, Entwickler/Investoren dagegen legen großen Wert auf die Nachnutzbarkeit und bieten daher am liebsten eine nachnutzbare Standardimmobilie an. Der zunehmende Wettbewerb unter den Entwicklern wird hier aber in Zukunft eine Annäherung bewirken. Die Nachvermietbarkeit einer Immobilie, die neben der Lage, der Bonität der Mieter und der Laufzeit der Mietverträge bei Investoren eine große Rolle spielt, ist z. B. durch eine sogenannte Multi- User-Lagerhalle gewährleistet, deren idealtypische Kriterien sich gegenüber dem Vorjahr nicht verändert haben. Anforderungen an eine Logistikimmobilie eingeschossige Halle Hallenhöhe m (min. 10 m UKB = Unterkante Binder) Stützenabstand > 12,5 m Tragkraft Hallensohle min. 5 t/m 2 große Anzahl von Rampen, ein ebenerdiges Tor pro Abschnitt (min. eine Überladebrücke pro m 2 Halle) zweiseitige Andienung bei Umschlagslagern Rangier-/Hoffläche mit einer Mindesttiefe von 35 m Unterteilbarkeit für mehrere Nutzer Sprinkleranlage (z.b. ESFR Sprinklerung, nach Erfordernis Regalsprinkler) Gasheizung vollständige Umzäunung des Grundstücks ausreichend Parkplätze für PKW / LKW und Trailer Büroanteil 5-10 % % überbaute Grundstücksfläche potentielle Erweiterbarkeit flexible Nutzung um die Anpassungsfähigkeit zu gewährleisten Drittverwertbarkeit möglichst mit Flachgründung Betonsohle ohne/wenig Fugen Stahlbetonstützen Dachtragwerk nach wirtschaftlichen Anforderungen flachgeneigte Dachflächen Fassadenelemente aus Betonsandwich-/Metallsand - wichelementen Überladebrücken Tragfähigkeit 6 t/m 2 Hallengrößen min m 2 (ggf. teilbar) Sohlenebenheitstoleranzen nach DIN Tabelle 3, Zeile 3-4 Grundstücksverfügbarkeit Als Folge der Finanzkrise war der spekulative Ankauf von Grundstücken durch Entwickler komplett zum Stillstand gekommen haben vor allem die Eigennutzer mit großflächigen Logistikprojekten den Markt geprägt, 2010 kamen auch wieder einige built-to-suit-projekte hinzu (vergl. Tabelle Seite 11, Top Deals in Projektentwicklungen) bei weiterhin konstanter Aktivität der Eigennutzer. Daher sind Kaufpreise für Logistikgrundstücke 2010 Region in Euro/m 2 von bis Frankfurt München Stuttgart/Heilbronn Hamburg Nürnberg Rhein-Neckar Düsseldorf Köln/Bonn Bremen Hannover/Braunschweig Berlin Ruhrgebiet Kassel/Bad Hersfeld Leipzig/Halle die Grundstücksverfügbarkeiten in den meisten Logistikhubs weiter reduziert, eine Ausnahme bilden die Regionen Berlin und Leipzig wo es noch großflächige Reserven gibt. Bei den built-to-suit-projekten geht der Trend zu immer größeren Hallen, gab es 2009 in diesem Segment keine Anmietung jenseits der m 2, waren es 2010 vier Anmietungen und auch im 1. Quartal 2011 waren bereits drei besonders großflächige Anmietungen zu verzeichnen: Ca m 2 für Schenker/BMW in Leipzig und ca. je m 2 für Amazon in Rheinberg und Graben, alle drei durch den Entwickler Goodman. Während für viele Kommunen der Ansiedlung von Logistikbetrieben attraktiver geworden ist, stehen manche Anwohner einer geplanten logistischen Nutzung in ihrem Umfeld negativ gegenüber, so dass es bei der Neuausweisung von Industriegebieten für Logistik oder der geplanten Umnutzung ehemaliger Industriestandorte immer häufiger zu Bürgerprotesten kommt. Ein weiterer wesentlicher Aspekt für die Ansiedlung einer Logistikimmobilien ist die Lärmschutzthematik: Die hier zu erfüllenden Auflagen

8 On Point Logistikimmobilien Report in den Bebauungsplänen erschweren die vom Betriebsablauf her notwendige und von Entwicklern und Investoren oft geforderte Nutzung/ Andienung der Logistikhallen in 24 Stunden an 7 Tagen in der Woche. dieser Regionen und erfassen so den Lagerflächenumsatz bundesweit. Außerhalb der Big 5 -Ballungsräume betrachten wir nur Lagerflächenumsätze ab einer Mindestgröße von m 2. Je nach Standort bewegen sich die Kaufpreise für Logistikgrundstücke zwischen 20,00 Euro/m 2 (z. B. in einigen Regionen in Ostdeutschland) bis zu 250,00 Euro/m 2 (z. B. in der Region Frankfurt) jeweils in erschlossenem Zustand. Lager-/Logistikflächenumsatz Neben den Big 5 -Ballungsräumen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt inkl. Wiesbaden und Mainz, Hamburg und München) betrachten wir in unseren Untersuchungen seit 2003 auch die Gebiete außerhalb Lagerflächenumsatz Deutschland m 2 * Berlin, Düsseldorf, Frankfurt inkl. Wiesbaden und Mainz, Hamburg, München; In den letzten Jahren war der deutschlandweite Lagerflächenumsatz von kontinuierlichem Wachstum mit Unterbrechungen geprägt. Die jährlichen Steigerungsraten lagen bis 2007 bei bis zu 24 % und 2009 waren Rückgänge von 7 und 10 % zu verzeichnen, dennoch bewegte sich der Umsatz mit je über 3 Mio. m 2 auch in den beiden Krisenjahren auf hohem Niveau übertraf das Umsatzvolumen (Eigennutzer und Vermietungen) erstmals die 4 Mio. m 2 Marke. Mit knapp 4,32 Mio. m 2 lag das Ergebnis um 11 % über dem bisherigen Rekordwert aus dem Jahr 2007, der 5-jährige Mittelwert wurde um 30 % überschritten. Damit hat der Aufschwung der deutschen Wirtschaft 2010 zu einem Boom auf dem Lager- und Logistikflächenmarkt geführt. Differenziert man den Gesamtumsatz nach Vermietungs- und Eigennutzerumsätzen, so haben im Jahresvergleich vor allem die reinen Vermietungsumsätze zugelegt (+ 56 %) hier wurde gut eine Million m 2 mehr angemietet als im Jahr 2009 als sich viele Firmen angesichts der ungewissen wirtschaftlichen Situation noch abwartend verhielten und Anmietungsentscheidungen verschoben. Viele dieser zurückgestellten Vorhaben wurden dann 2010 zum Abschluss gebracht. Das Volumen der Eigennutzerdeals dagegen blieb mit einem Plus von 4 % nahezu stabil. Umsatzstarke Regionen außerhalb der Big 5 -Ballungsräume waren 2010 das Ruhrgebiet mit ca m 2 hier war auch eine der größten Anmietungen des Jahres zu verzeichnen (ca m 2 Lagerflächenumsätze Vermietungen/Eigennutzer bundesweit außerhalb der Big 5 -Ballungsräume* 2005 (m 2 ) 2006 (m 2 ) 2007 (m 2 ) 2008 (m 2 ) 2009 (m 2 ) 2010 (m 2 ) 2010/2009** Vermietungen Eigennutzer Gesamt in den Big 5 -Ballungsräume 2005 (m 2 ) 2006 (m 2 ) 2007 (m 2 ) 2008 (m 2 ) 2009 (m 2 ) 2010 (m 2 ) 2010/2009** Vermietungen Eigennutzer Gesamt Insgesamt 2005 (m 2 ) 2006 (m 2 ) 2007 (m 2 ) 2008 (m 2 ) 2009 (m 2 ) 2010 (m 2 ) 2010/2009** Vermietungen Eigennutzer Gesamt * berücksichtigt sind Abschlüsse m 2 ; ** Vergleich 2010 zu 2009 (in %);

9 On Point Logistikimmobilien Report wurden durch Amazon in Werne angemietet) die Region Stuttgart/ Heilbronn mit ca m 2, die Region Hannover/Braunschweig mit ca m 2 und der Raum Rhein-Neckar (ca m 2 ). Ebenfalls jenseits der m 2 Marke lagen die Regionen Nürnberg und Köln/Bonn. Analysiert man ausschließlich die Umsatzentwicklung in den Big 5 -Ballungsräumen, so erreichte das dort umgesetzte Volumen mit knapp 1,8 Mio. m 2 ebenfalls Rekordniveau. Der Vorjahreswert wurde um 39 % übertroffen, der durchschnittliche Mittelwert der letzten 5 Jahre um 37 %. Dabei konnten alle Regionen ein zweistelliges Umsatzplus im Einjahresvergleich verbuchen. Eine Ausnahme bildet die Region Düsseldorf, die aufgrund deutlicher Umsatzrückgänge bei den Eigennutzern, ein Minus von 7 % zu verzeichnen hatte. Umsatzstärkste Region war wie in den Vorjahren die Region Hamburg, die durch ihren Hafen besonders vom Exportboom, der sich auch im zweistelligen Wachstum des Containerumschlags zeigt, profitierte. Mit m 2 wurde hier jeder dritte Quadratmeter innerhalb der Big 5 umgesetzt und nicht nur das mit Abstand größte Volumen unter den Big 5 generiert, sondern zugleich auch der höchste Umsatz der letzten 10 Jahre. Gefragt waren 2010 in den Big 5 weiterhin vor allem Flächen ab m 2, erstmals übertraf der in dieser Größenordnung generierte Wert die 1 Mio. m 2 Marke, ein Plus von 39 % gegenüber dem Vorjahr. Lagerflächenumsatzentwicklung in den Big 5 -Ballungsräumen * inkl. Wiesbaden und Mainz; Lagerflächenumsätze bundesweit Region 2005 m /2009 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 (Vergleich in %) Berlin Düsseldorf Frankfurt (inkl. Wiesbaden/Mainz) Hamburg München Summe Big 5 -Ballungsräume Außerhalb der Big 5 -Ballungsräume* Gesamt * berücksichtigt sind Abschlüsse m 2 ;

10 On Point Logistikimmobilien Report Umsatz nach Branchen Nachfolgend analysieren wir die Branchenverteilung der Lager-/Logistikflächen, zur besseren Vergleichbarkeit der Regionen innerhalb und außerhalb der Big 5 -Ballungsräume beziehen wir nur die Flächen in der Größenordnung ab m 2 in unsere Analyse mit ein. Insgesamt beträgt der Umsatz in dieser Größenordnung ca. 3,62 Mio. m 2 und verteilt sich auf 264 Einzeldeals (Vermietungen und Eigennutzerumsätze). Umsatz nach Größenklassen Auch bei der Auswertung der Größenklassen analysieren wir nur die Umsätze in der Größenordnung ab m 2. Knapp die Hälfte aller Deals (Vermietungen und Eigennutzer) entfallen auf Flächen in der Größenordnung zwischen und m 2, das damit umgesetzte Volumen erreicht knapp ein Viertel des Gesamtvolumens. Das größte Volumen entfiel auf die Größenklasse ab m 2, die durchschnittliche Flächengröße pro Deal lag hier bei m 2. Drei Branchen Transport/Verkehr/Lagerhaltung, Industrie und Handel teilen den Lager-/Logistikflächenumsatz unter sich auf. Deutschlandweit zeichnen sie für 96 % der umgesetzten Flächen verantwortlich. Mit deutlichem Abstand führen 2010 wieder die Unternehmen aus dem Bereich Transport/Verkehr/Lagerhaltung die Statistik an und konnten im Vergleich zum Vorjahr stark zulegen. 48% des Umsatzes und 53% der Anzahl der Verträge wurde durch sie generiert. Hier zeigt sich, dass Industrie und Handel Logistikdienstleistungen wieder verstärkt fremd vergeben haben. Handelsunternehmen, die 2009 das größte Flächenvolumen umsetzten, folgen mit 28% auf Platz 2. Von Unternehmen aus der Industrie wurde immerhin noch jeder fünfte Quadratmeter umgesetzt. Außerhalb der Ballungsräume wurden in dieser Größenordnung ab m 2 wie in den Vorjahren über 50 % des Volumens umgesetzt. In den Big 5 -Ballungsräumen lag der entsprechende Anteil mit ca. 30 % deutlich niedriger. Signifikante Unterschiede gab es ebenfalls bei der durchschnittlichen Größe einer Vermietung, die lag außerhalb der Big 5 -Ballungsräume bei ca m 2 und in den Big 5 -Ballungsräumen bei ca m 2. Insgesamt fanden 30 % der Umsätze in den Big 5 -Ballungsräume statt. Umsatz von Lagerflächen* nach Größenklassen 2010 Big 5 -Ballungsräume** Umsatz von Lagerflächen m 2 nach Branchen Außerhalb der Big 5 -Ballungsräume Betrachtet man die Branchenverteilung zwischen den Big 5 -Ballungsräumen und den Regionen außerhalb der Big 5 -Ballungsräume, so zeigen sich die Anteile der Branche Tranport/Verkehr/ Lagerhaltung identisch. Absolut betrachtet wurden von dieser Branche allerdings außerhalb der Big 5 -Ballungsräume mehr als doppelt so viele Quadratmeter umgesetzt wie in den Big 5 -Ballungsräumen. Die durchschnittliche Größe der von Unternehmen aus dieser Branche umgesetzten Flächen lag bei ca m 2 (in den Big 5 -Ballungsräumen) bzw. ca m 2 (außerhalb der Big 5 -Ballungsräume), diese Differenz liegt darin begründet, dass in der Regel außerhalb der Big 5 -Ballungsräume größere und preiswertere Flächen zur Verfügung stehen bzw. gebaut werden können. * nur Flächen m 2 ; ** Regionen: Berlin, Düsseldorf, Frankfurt inkl. Wiesbaden/Mainz, Hamburg, München;

11 On Point Logistikimmobilien Report Top Deals in Projektentwicklungen 2010 Vermietungen und Eigennutzer Big 5 -Ballungsräume: Ort m 2 Lagerfläche Mieter / Entwickler Oranienburg (bei Berlin) REWE Group (Eigennutzer) Bargteheide (bei Hamburg) ALDI GmbH & Co. KG (Eigennutzer) Eitting (bei München) REWE Zentral AG (Eigennutzer) Bergkirchen-Feldgeding (bei München) Dirk Rossmann GmbH / Landmark Real Estate GmbH Ludwigsfelde (bei Berlin) Siemens AG / Harder und Partner Hamburg Kühne + Nagel (AG & Co. KG) / AMB Property Germany GmbH Langenbach (bei München) DSV Logistik GmbH / Goodman Germany GmbH Winsen (bei Hamburg) Takko Holding GmbH / SEGRO Germany GmbH Winsen (bei Hamburg) DEDON GmbH / Ixocon GmbH Ludwigsfelde (bei Berlin) Docdata Fulfilment GmbH / ALCARO Invest GmbH Außerhalb der Big 5 -Ballungsräume: Ort m 2 Lagerfläche Mieter / Entwickler Erfurt Eurogate Distribution GmbH / ProLogis Germany Management GmbH/Gieag Hörselgau (bei Erfurt) Rhenus AG & Co. KG (Eigennutzer) Mönchengladbach Esprit Holdings Limited / FIEGE Stiftung & Co. KG/Union Investment Real Estate GmbH Friedrichshafen-Kluftern Stute Verkehrs-Gesellschaft mbh/mtu Friedrichshafen GmbH (Eigennutzer) Malsch (bei Karlsruhe) Seifert Logistik Dienstleistung GmbH/Goodman Germany GmbH Landsberg-Frauenwald EDEKA ZENTRALE AG & Co. KG (Eigennutzer) Uffenheim XXX Lutz GmbH (Eigennutzer) Erfurt-Stotternheim NETTO Supermarkt GmbH (Eigennutzer) Graben (bei Augsburg) Lidl Vertriebs-GmbH & Co. KG (Eigennutzer) Bergheim (bei Bedburg) TK Maxx GmbH & Co. KG / Alpha Industrial GmbH & Co. KG Mietvertragslaufzeiten Die Auswertung der Mietvertragslaufzeiten aller im Jahr 2010 in den Big 5 -Ballungsräumen abgeschlossenen Verträge zeigt wie in den Vorjahren einen eindeutigen Schwerpunkt bei Laufzeiten von drei und fünf Jahren. Knapp 30 % der Verträge wurden für einen Zeit- raum von drei Jahren und 35 % für einen Zeitraum von fünf Jahren abgeschlossen. Immerhin 13 % der Verträge haben nur eine Laufzeit von bis zu einem Jahr 2009 traf dies nur auf 3% der Verträge zu. Die von Entwicklern und Investoren bevorzugten Laufzeiten über sieben Jahre gibt es nur bei 7 % der Abschlüsse. Mietvertragslaufzeiten* der abgeschlossenen Verträge in den "Big5"-Ballungsräumen * Berlin, Düsseldorf, Frankfurt inkl. Wiesbaden/Mainz, Hamburg, München;

12 On Point Logistikimmobilien Report Von Jones Lang LaSalle vermittelte/beratene Anmietungen/Eigennutzerankäufe im Jahr m 2 Mietfläche Ort Eigentümer/Investor (Verkäufer) Mieter (Käufer) Lager m 2 Werne* IKEA Distribution Services GmbH Amazon Fulfillment Germany GmbH Büro/Sozial Neubau Eigennutzerm 2 ankauf Sinsheim Privatinvestor Automobilhersteller Hamburg* AMB Property Germany GmbH Kühne & Nagel (AG & Co) KG x Berlin EH Estate Management GmbH vertraulich Langenbach*, Kreis Freising Goodman Germany GmbH DSV Logistik GmbH x Wunstorf Garbe Logistic AG syncreon Deutschland GmbH x Bücknitz* Deutsche Post AG Bosch Siemens Hausgeräte GmbH Worms Pensionskasse TST GmbH x Gernsheim ProLogis Germany Management GmbH Logi-K GmbH Hockenheim* Monier GmbH LTG Doll KG x x Krefeld* Andritz Küsters GmbH Grafenberger-Metall GmbH x Heilbronn ProLogis Germany Management GmbH Getrag KG x Linden (bei Gießen) ThreadGreen Industrial Limited Produktionsunternehmen Hamburg AMB Property Germany GmbH DSV Solutions GmbH Neu-Isenburg* ING Real Estate Development Germany GmbH Nippon Express (Deutschland) GmbH Hamburg* AMB Property Germany GmbH Stute Verkehrs-Gesellschaft mbh x Nürnberg* Deutsche Post AG Bruder Spielwaren GmbH & Co. KG * im Alleinauftrag;

13 On Point Logistikimmobilien Report Regionale Schwerpunkte In Deutschland haben sich in der Vergangenheit insgesamt 14 Logistikregionen (auch Cluster oder Hubs genannt) herausgebildet. Unterschiedliche Einflussfaktoren haben hierzu beigetragen, z.b. die Nähe zu bevölkerungsreichen Gebieten, die Lage an Verkehrsknotenpunkten oder die zentrale Lage innerhalb Deutschlands. Förderlich war auch die Verfügbarkeit von preisgünstigen Grundstücken, ein entsprechendes Arbeitskräftepotential in der Region, eine gute Verkehrsanbindung (vor allem Autobahnkreuznähe), die Bereitschaft der Kommunen für Logistikansiedlungen oder eine Betriebsgenehmigung ohne wesentliche Lärmeinschränkung an 24Stunden/7 Tage die Woche. Unabhängig von der grundsätzlichen Eignung einer Region als Logistik-Hub oder der Bewertung ihrer Standortvoraussetzungen und Rahmenbedingungen, haben wir untersucht, wie sich die Logistikumsätze (ab m 2 ) in den vergangenen Jahren geographisch verteilt haben und festgestellt, dass von 2007 bis 2010 knapp 70% des insgesamt umgesetzten Volumens und über 70% der Vertragsabschlüsse innerhalb der 14 etablierten Logistikregionen liegen. Regionale Umsatzschwerpunkte bilden in diesem Zeitraum mit je über 1 Mio. m 2 die Region Hamburg und das Ruhrgebiet, die Region Frankfurt folgt mit einigem Abstand auf Platz drei. Exkurs: Umsatz in Neubauten/Projektentwicklungen Deutschlandweit waren in den letzten Jahren vor allem Neubauten gefragt, das hat uns dazu veranlasst die Umsätze in Neubauten/Projektentwicklungen einmal genauer zu analysieren. Wir haben daher die deutschlandweiten Umsätze (Vermietungen und Eigennutzer) von 2007 bis 2010 ab einer Größe von m 2 betrachtet. Insgesamt wurden in den letzten 4 Jahren ca. 12,6 Mio. m 2 Lager-/Logistikflächen vermietet oder von Eigennutzern errichtet, die sich auf rund 850 Einzelabschlüsse verteilen. Insgesamt entfallen 68 % dieses Umsatzvolumens (knapp 8,6 Mio m 2 ) auf Neubauten/Projektentwicklungen. Nach Jahren differenziert schwanken die Anteile zwischen 59 % und 76 %. Deutliche Unterschiede gibt es innerhalb der einzelnen Neubaukategorien (spekulativ, built-to-suit, Eigennutzer). Während 2008 noch 37 % des Gesamtumsatzes auf nutzerspezifische Projektentwicklungen (built-tosuit Developments) entfallen, geht dieser Anteil 2009 auf 17 % zurück. Ein Grund für diese Entwicklung ist in den veränderten Finanzierungsbedingungen zu sehen. 2007/2008 waren vielfach von Entwicklern angebotene nutzerspezifische Projektentwicklungen preiswerter als Bestandsimmobilien. Durch steigende Renditen infolge der Finanzkrise änderten sich die Marktbedingungen und die Entwickler mussten die Mieten erhöhen, was 2009 neben dem wirtschaftlichen Einbruch in den meisten Branchen einen Rückgang der Abschlussbereitschaft der Nutzer zur Folge hatte. Der deutliche Rückgang bei den Vermietungen wird durch die starken Eigennutzerumsätze ausgeglichen, ihr Anteil stieg von 24 % (2008) auf 51 % (2009) und reduzierte sich 2010 wieder auf 35 %. Hauptverantwortlich für diese positive Entwicklung bei den Eigennutzern sind die Aktivitäten der Handelsunternehmen, die als Folge von Übernahmen von Wettbewerbern und weiteren Wachstumserwartungen ihre Logistiknetze neu strukturiert und modernisiert haben. Klassische Eigennutzer, die ihre Lager-/Logistikhallen selbst finanzieren, sind Unternehmen wie Rewe, Edeka, Kaufland, Netto und Lidl. Eine eher untergeordnete Rolle spielen bezogen auf den Gesamtumsatz die Umsätze in spekulativ errichteten Gebäuden, insgesamt erreicht ihr Anteil nur durchschnittlich knapp 6 % ( m 2 ). Betrachtet man die Branchenverteilung so zeigt sich, dass nutzerspezifische Projektentwicklungen vor allem für Unternehmen aus der Branche Transport, Verkehr, Lagerhaltung von Interesse waren, ca. 60 % (sowohl bezogen auf die Anzahl als auch auf das Volumen) des Umsatzes im Betrachtungszeitraum wurden durch diese Branche generiert. Auf Industrieunternehmen entfallen 24 % und auf den Handel 16 % der umgesetzten Flächen. Spekulativ errichtete Flächen wurden ebenfalls hauptsächlich von Unternehmen aus der Branche Transport, Verkehr, Lagerhaltung angemietet (68 % der Fläche und 73 % bezogen auf die Anzahl), da diese Lagerfächenumsatz*: Bestand und Neubauten/Projektentwicklungen * nur Flächen m 2 ;

14 On Point Logistikimmobilien Report Unternehmen häufig auch kurzfristig Flächen benötigen, um Aufträge bearbeiten zu können. Es folgen Industrie- (19 %) und Handelsunternehmen (9 %). Anders die Situation bei den Umsätzen in Neubauten durch Eigennutzer, hier führen mit insgesamt 41 % des Umsatzes die Handelsunternehmen 2009 erreicht ihr Anteil sogar 63 %. Mit einigem Abstand folgen Unternehmen aus dem Bereich Transport, Verkehr, Lagerhaltung (34 %) und der Industrie (24 %). Gemessen an der Anzahl der Deals stehen aber auch hier die Unternehmen aus dem Bereich Transport, Verkehr, Lagerhaltung an erste Stelle (46 %), die durchschnittliche Flächengröße (ca m 2 ) ist allerdings deutlich kleiner als bei den Handelsunternehmen (ca m 2 ). Auch regional ergeben sich bei der Unterteilung des Umsatzes in die verschiedenen Kategorien (spekulativ, built-to-suit, Eigennutzer) einige Unterschiede. Während der Anteil der Eigennutzer in Neubauten in der Region Frankfurt einem typischen von institutionellen Eigentümern geprägten Vermietungsmarkt nur bei ca. 10 % liegt, beträgt er in den übrigen Regionen zwischen 23 % (Bremen) und 71 % (Nürnberg). Die Anteile der Umsätze in nutzerspezifischen Projektentwicklungen variieren von 16 % (Region Köln-Bonn) bis 71 % (Region Frankfurt). Bei den Umsätzen in spekulativ errichteten Flächen führt die Region München, 40 % ( m 2 ) der insgesamt in dieser Region umgesetzten Flächen entfallen auf diese Kategorie. Keine/kaum Umsätze in dieser Kategorie gab es in den Regionen Berlin, Leipzig/Halle und Nürnberg. Gering ist auch der Anteil im Ruhrgebiet, hier dominierten in den letzten Jahren nutzerspezifische Projektentwicklungen. Spekulative Projektentwicklungen hatten kaum eine Chance, da durch das relativ hohe Angebot an freien Grundstücken die Konkurrenz durch ein built-to-suit zu groß war. (Eine detaillierte Unterscheidung je Region finden Sie auf der beigefügten Karte). Insgesamt entfallen 63 % des Umsatzes in Neubauten im betrachteten Zeitraum auf die 14 etablierten Logistikregionen. Interessant ist auch die Auswertung der Neubauflächenumsätze einzelner Branchen nach regionalen Präferenzen. Handels- und Industrieunternehmen setzten je über 55 % des von ihnen angemieteten oder im Eigennutz errichteten Flächenvolumens in einer der 14 etablierten Logistikregionen um. Bei den Handelsunternehmen waren vor allem die Regionen Hamburg und Köln/Bonn mit einem Anteil von je 10 % beliebt. Industrieunternehmen entschieden sich schwerpunktmäßig für Flächenumsätze in den Regionen Kassel/Bad Hersfeld und Stuttgart/ Heilbronn (je 11 %). Über 70 % der Umsätze durch die Branche Transport/Verkehr/Lagerhaltung wurden im Betrachtungszeitraum in den etablierten Regionen getätigt, auf das Ruhrgebiet entfallen dabei 12 %, die Region Hamburg folgt mit 9 %. Lager-/Logistikflächenumsätze* in Bestandsgebäuden und Neubauten/Projektentwicklungen Logistikregion in Bestandsgebäuden (m²) in Neubauten/Projektentwicklungen (m²) Gesamtumsatz in m 2 Hamburg Ruhrgebiet Frankfurt Hannover/Braunschweig Rhein-Neckar Kassel/Bad Hersfeld Berlin Stuttgart/Heilbronn Köln/Bonn Düsseldorf München Bremen Nürnberg Leipzig/Halle Summe Regionen Außerhalb Summe * nur Flächen 5.000m 2 ; Quelle: Jones Lang LaSalle GmbH, Stand: 31. Dezember 2010

15 On Point Logistikimmobilien Report Lager-/Logistikflächenumsatz* in Neubauten/Projektentwicklungen in den Regionen ( ) %-Verteilung des Umsatzes (gerundet) spekulativ built-to-suit Eigennutzer Gesamtumsatz (Q Q4 2010) m² m² m² S C H L E S W I G- H OL S T E I N Logistikregion Autobahn * nur Flächen >= m² Jones Lang LaSalle Research % 23% 70% BREMEN 19% 40% 41% HAMBURG ME C K L E N B U R G- V ORPO MM E R N B R A N D E N B U R G N IE D E R S A C H S E N 60% 15% 25% HANNOVER/ BRAUNSCHWEIG 37% 63% BERLIN 42% 2% 56% 12% DÜSSELDORF 20% 68% KÖLN/ 15% BONN 69% 16% N ORD R H E I N - WE S TFA L E N RUHRGEBIET H E S S E N 10% 19% 71% 35% FRANKFURT 5% 60% KASSEL/ BAD HERSFELD S A C H S E N - A N H A LT TH Ü R I N G E N 33% 67% LEIPZIG/ HALLE S A C H S E N S A A R L A N D R H E I N L A N D - P FA L Z 56% 2% 42% RHEIN- NECKAR 20% 54% 26% NÜRNBERG 29% 71% B AY E R N STUTTGART/ HEILBRONN B A D E N - WÜ R TT E M B E R G 39% 21% 40% MÜNCHEN Kilometer Quelle: Jones Lang LaSalle GmbH

16 On Point Logistikimmobilien Report Mieten Die Spitzenmieten für Lagerflächen von einer Größe von mindestens m 2 bewegen sich in den deutschen Logistikregionen zwischen ca. 4,00 Euro/m 2 /Monat in der Region Leipzig/Halle und 6,00 Euro/ m 2 /Monat in der Region München. Einen Ausreißer, der nicht als marktübliche Spitzenmiete gewertet werden kann, markiert mit 9,50 Euro/m 2 /Monat der Frankfurter Flughafen mit der Cargo City. Im europäischen Vergleich sind die Spitzenmieten nach wie vor wettbewerbsfähig, in London (ca. 11,60 Euro/m 2 /Monat), Amsterdam (ca. 7,50 Euro/m 2 /Monat) oder Barcelona (ca. 7,00 Euro/m 2 / Monat) beispielsweise liegen die Spitzenmieten deutlich über dem deutschen Preisniveau. Die Spitzenmieten für Lagerflächen mit einer Mindestgröße von m 2 blieben den Big 5 -Ballungsräumen in den letzten Jahren weitgehend stabil, während einige europäische Spitzenmieten für Lagerflächen m 2 Regionen im Jahresverlauf 2010 zweistellige Rückgänge hinnehmen mussten (z. B. Moskau, Budapest und Barcelona je ca. 23 %). Berechnet man in den Big 5 - Ballungsräumen die gewichtete Durchschnittsmiete für alle Flächen ab m 2, so ergibt sich ein Wert von 4,29 Euro/m 2 /Monat. Regional differenziert bewegen sich die Durchschnittsmieten zwischen 3,57 Euro/m 2 /Monat in der Region Berlin und 5,73 Euro/m 2 /Monat in der Region München. Neben der Lage einer Immobilie hängt der Mietpreis auch vom Verwendungszweck ab. Hochwertige Kontraktlogistik in einer modernen Logistikimmobilie wird in der Lage sein, Miethöhen von 3,50 Euro/ m 2 /Monat bis 5,50 Euro/m 2 /Monat zu erwirtschaften an Top-Standorten gegebenenfalls auch mehr. Im unteren Mietpreislevel von 2,00 bis 3,00 Euro/m 2 /Monat finden sich ältere Lagerhallen mit niedrigen Deckenhöhen und schlechter Andienung, die schwerpunktmäßig für die Einlagerung und gegebenenfalls den Umschlag von Produkten angemietet werden, häufig in Blocklagerung. Für 2011 erwarten wir, dass die Durchschnittsmieten für Bestandsimmobilien aufgrund knapper werdender Flächen und guter Nachfrage leicht steigen werden. Mieten für built-to-suit Developments werden tendenziell leicht sinken, was auf die Entspannung bei der Finanzierbarkeit, die sinkenden Renditen und die wachsende Konkurrenz unter den Entwicklern zurückzuführen ist. Unklar ist derzeit noch, wie sich in dem Zusammenhang die steigenden Baupreise auf die Mietpreise auswirken. Im Segment der Spitzenmieten ab m 2 rechnen wir aufgrund der geringen spekulativen Bautätigkeit, des weiteren Abbaus der Leerstände und der anhaltenden Nachfrage in einigen Regionen (z.b. Hamburg, München, Berlin) mit leicht steigenden Werten. Mietpreisspanne für Lagerflächen m 2 in den Regionen * inkl. Wiesbaden/Mainz;

17 On Point Logistikimmobilien Report Der Investmentmarkt für Logistik- und Industrieimmobilien 2010 war der deutsche Investmentmarkt für Logistik- und Industrieimmobilien europaweit der zweitstärkste Markt hinter Großbritannien und vor Schweden und Frankreich. Die Erholung auf dem Investmentmarkt für Logistik- und Industrieimmobilien war deutlich spürbar. Insgesamt war das Jahr 2010, wie bereits 2009, gekennzeichnet durch Investitionen in auf Sicherheit ausgerichtete Anlagen mit stabilen Ausschüttungen. Gleichzeitig sind erste Zeichen der Rückkehr der internationalen Investoren zu verzeichnen. Art der Immobilie Wir unterscheiden zwischen den drei übergreifenden Kategorien Logistikimmobilien, Gewerbeparks und Industrieimmobilien, wobei diese noch einzeln untergliedert werden. Logistikimmobilien Lagerhallen Logistik- und Warenverteilzentren Logistikparks Umschlaghallen Hochregallager Speziallager Gewerbeparks Gewerbeparks mit einem Büroanteil < 50 % (Gewerbeparks mit einem höheren Büroanteil werden der Assetklasse Büro zugeordnet) Industrieimmobilien Light Industrial (Leichtproduktion/-montage in Lagerhallen) Produktion Umfeld Die Auswirkungen der globalen Wirtschaftskrise waren auch 2010 noch auf dem Investmentmarkt für Logistik- und Industrieimmobilien zu bemerken. Die Banken finanzieren nach wie vor vorsichtig und die scharfen Restriktionen, die nach der Krise eingeführt wurden, relativierten die positiven Effekte aufgrund der deutlich anziehenden Konjunktur, dem dadurch wachsenden Vertrauen der Marktteilnehmer und der sich aufhellenden Fundamentaldaten auf dem Gewerbeimmobilienmarkt. Transaktionsvolumen Im Jahr 2010 hat das deutschlandweite Transaktionsvolumen wieder die 1 Mrd. Euro Marke übertroffen. Damit hat sich das Volumen im Einjahresvergleich fast verdoppelt. Das Niveau der Jahre 2005 bis Transaktionsvolumen Logistik-/Industrieimmobilien 2009 von durchschnittlich 1,8 Mrd. Euro wird aber weiterhin nicht erreicht. Der Anteil der Investitionen in Logistik- und Industrieimmobilien am gesamtdeutschen Transaktionsvolumen lag insgesamt bei rund 6 %. Verglichen mit dem über alle Assetklassen hinweg notierten bundesweiten Transaktionsniveau (2010: 19,3 Mrd. Euro, entsprechend +87 % gegenüber dem Vorjahr) lag die Zunahme sogar leicht über dem Gesamtdurchschnitt. Portfoliotransaktionen waren auch 2010 wie schon 2009 sehr rar. Im Unterschied zum Vorjahr gab es jedoch mit dem Verkauf des HBI Portfolios (an den britischen REIT Hansteen Holdings) eine Transaktion im dreistelligen Millionenbereich (330 Mio. Euro). Rund 650 Mio. Euro (61 %) entfielen 2010 auf Einzeltransaktionen. Die Anzahl der Transaktionen ab einer Größe von 10 Mio. Euro pro Objekt hat dabei mit 30 % deutlich zugelegt, dies unterstreicht die Belebung auf dem Logistikinvestmentmarkt. Die 14 etablierten Logistikregionen erreichten einen Anteil von 87 % am gesamten Transaktionsvolumen allein 45 % entfielen auf die Big 5 - Ballungsräume. Außerhalb dieser etablierten Regionen wurden nur wenige Investments registriert, die insgesamt nur ein Volumen von ca. 133 Mio. Euro erreichten. Damit spielen die Gebiete außerhalb der etablierten Logistikregionen bei Investoren eine Transaktionsvolumen in Mio. Euro Veränderung 2010/2009 in % Big 5 * außerhalb der Big Gesamt * Regionen: Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München;

18 On Point Logistikimmobilien Report Transaktionsvolumen nach Risikoklassen 2010 deutlich geringere Rolle als bei Mietern bzw. Eigennutzern, die in diesen Gebieten 35 % des Flächenumsatzes (in der Größenordnung ab m²) generierten. Transaktionsvolumen nach Nutzungsart 2010 Die Nachfrage nach möglichst risikoarmen Objekten mit lang laufenden Mietverträgen, einer hervorragenden Ausstattungs- und Standortqualität sowie solventen und bonitätsstarken Mietern hielt auch 2010 an. Dies spiegelt sich in der Auswertung der Transaktionen nach ihrem Risikoprofil wider. Etwa 43 % des investierten Kapitals entfielen auf Core Objekte. Der Anteil der Transaktionen in Value- Add Objekten lag zwar ebenfalls über 40 %, basiert aber in erster Linie auf der oben erwähnten Portfoliotransaktion. Trotz der starken Nachfrage nach Produkten mit langfristigen Mietverträgen wurden rund 55 % (lediglich 40 % im Jahr 2009) des angelegten Kapitals in Objekte mit Mietvertragslaufzeiten unter 7 Jahren investiert. Ganz anders stellt sich die Situation dar, wenn man nach den verschiedenen Objekttypen unterscheidet. Bei der am stärksten und mehrheitlich durch die institutionellen Investoren nachgefragten Objektklasse der klassischen Logistik- und Warenverteilzentren hatten 2010 rund 70 % der gekauften Objekte Mietvertragslaufzeiten von 7 oder mehr Jahren. Da der Vermietungsmarkt nicht ausreichend langfristige Mietverträge zur Verfügung stellt (in den Big 5 Ballungsräumen wurden beispielsweise 2010 nur 8 % der Mietverträge für Laufzeiten von 7 und mehr Jahren abgeschlossen, vgl. auch Seite 11), hatten es Investoren häufig schwer ihre Idealvorstellung zu realisieren. Die am stärksten gefragte Nutzungsart waren wie im Vorjahr die klassischen Logistik- und Warenverteilzentren, die mehr als die Hälfte des Transaktionsvolumens erreichten. Mit deutlichem Abstand folgen Transaktionsvolumen* nach Investorengruppen * Logistik/Lager/Produktion; Basis 2010: 1,06 Mrd. Euro;

19 On Point Logistikimmobilien Report die Lagerhallen einfacher Qualität. Produktionsliegenschaften und Light Industrial-Objekte Lagerhallen mit einer überwiegend nichtlogistischen Nutzung erreichten lediglich einen Anteil von 11 %. Art und Herkunft der Investoren Zwei Investorengruppen zeichnen für über die Hälfte des Transaktionsvolumens verantwortlich. Durch die bereits erwähnte Portfoliotransaktion weist die Gruppe der börsennotierten Aktiengesellschaften 2010 den höchsten Anteil auf. Es folgen die Versicherungen und Pensionskassen mit einem Anteil von rund 20 %. Offene Publikumsund Spezialfonds und Asset/Fund Manager erreichen 18 bzw. 15 %. Auch 2010 bestimmten einheimische Investoren das Marktgeschehen. Allerdings: mit einem Anteil von 41 % am Transaktionsvolumen legten die ausländischen Investoren wieder deutlich zu, nachdem ihr Anteil 2009 nur 14 % betrug. Dies ist als ein eindeutiges Signal zu werten, dass der deutsche Logistikmarkt im internationalen Vergleich wieder an Attraktivität gewonnen hat. Während die deutschen Investoren bei ihren Aktivitäten weiterhin mehrheitlich eine sicherheitsbetonte Strategie mit der Bevorzugung von Top-Objekten und langfristigen Mietverträgen wählen 85 % der gehandelten Core-Immobilien gingen an deutsche Investoren war der Fokus der ausländischen und globalen Player überwiegend auf Produkte abseits der Core- Immobilien gerichtet. Art und Herkunft der Verkäufer Auf der Verkäuferseite dominierten 2010 zwei Investorentypen. Projektentwickler und die Asset/Fund Manager kamen zusammen auf einen Anteil von 76 %. Corporates, 2009 noch die zweitstärkste Verkäufergruppe, folgt mit 12 % etwas abgeschlagen. Differenziert man die Verkäufer nach ihrer Nationalität zeigt sich, dass zwar wie bereits 2008 und 2009 der größte Teil des Volumens auch 2010 von deutschen Eigentümern verkauft wurde, der Anteil aber deutlich rückläufig ist. Bei den ausländischen Bestandshaltern bildeten 2010 Investoren aus Großbritannien die größte Verkäufergruppe. Entwicklung der Renditen Die Nettoanfangsrendite für erstklassige Logistikimmobilien in besten Lagen (Core) erreichte zum Jahresende 2010 in den Big 5 Ballungsräumen einen durchschnittlichen Wert von 7,04 % und sank damit im 12-Monats-Vergleich um 35 Basispunkte. Der Mitte 2007 einsetzende Aufwärtstrend bei den Nettoanfangsrenditen wurde somit nicht nur gestoppt, sondern kehrte sich aufgrund der anziehenden Nachfrage in Verbindung mit dem eingeschränkten Produktangebot sogar wieder um. Von ihrem letzten Tiefpunkt (2007) sind die Renditen aber noch durchschnittlich 72 Basispunkte entfernt. Transaktionsvolumen nach Käufernationalität Spitzenrenditen für Lagerflächen m 2 Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg München 7,40 % 7,00 % 6,90 % 6,90 % 7,00 %

20 On Point Logistikimmobilien Report Einfluss von Mietpreis- und Renditeänderung auf das Wachstum der Kapitalwerte von Logistikimmobilien * Der Kapitalwert wird zum jeweiligen Zeitpunkt von der aktuellen Spitzenmiete und Spitzenrendite abgeleitet: Kapitalwert = Spitzenmiete (als Jahreswert)/Spitzenrendite in % * 100. Er repräsentiert den theoretischen Wert eines Quadratmeters in bester Qualität in bester Lage; Aggregierte Zahlen für Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München; ohne Kombieffekte; Ein weiteres Indiz für die Erholung am Logistikinvestmentmarkt ist die Entwicklung der Kapitalwerte. Nach zwei Jahren mit rückläufigen Kapitalwerten konnten 2010 wieder Zugewinne von rd. 4,6 % verzeichnet werden. Den größten Einfluss hat dabei die oben skizzierte Renditekompression gehabt, während die über alle Big 5 Ballungsräume gemittelten Mieten für Lagerflächen >= 5.000m² im Jahrsvergleich sogar noch leicht gesunken sind und damit einen negativen Beitrag zur Wertentwicklung lieferten. Ausblick Der Logistikimmobilienmarkt hat durch eine deutlich angezogene Konjunktur 2010 enorm profitiert. Diese besonders in den letzten Monaten des Jahres 2010 zu beobachtende Dynamik konnte mit in das laufende Jahr 2011 getragen werden. Da die Nachfrage für Top-Objekte auch 2011 auf ein begrenztes Angebot treffen wird, ist der Spielraum für weiter leicht rückläufige Spitzenrenditen noch nicht ausgereizt. Entscheidend für die Zunahme des Transaktionsvolumens wird 2011 jedoch der Markt im Nicht-Core-Bereich werden. Die Rückkehr der ausländischen Investoren sowie die Entschlossenheit der Verkäufer und Käufer und die Verfügbarkeit von Fremdkapital spielen dabei eine wichtige Rolle.