Der Glaucha-Effekt. Ergebnisse der wissenschaftlichen Evaluierung

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1 1 Der Glaucha-Effekt Ergebnisse der wissenschaftlichen Evaluierung

2 2 Inhalt Anlass der Studie Untersuchungsdesign Ausgangssituation Zentrale Untersuchungsergebnisse (I) Zentrale Untersuchungsergebnisse (II) Handlungsempfehlungen und Ausblick Autorenverzeichnis Abbildungsnachweise Kontakt

3 3 Anlass der Studie Die Stadt Halle (Saale) hat im Rahmen des IBA- Projekts Glaucha ein Quartiersmodell für ein Altbau-Management unter den Bedingungen des Stadtumbaus entwickelt und im Stadtquartier Glaucha umgesetzt. Dieses Modell zielte mit den drei Bausteinen Eigentümermoderator, bauliche Gebäudesicherung mit Mitteln aus dem Programm Stadtumbau Ost und Imageaktivitäten, Kunst und Kultur als Instrument der Stadtentwicklung auf ein Stoppen der Abwärtsspirale, die flächenhafte Aktivierung verfallsbedrohter Altbauten, den Erhalt stadtbildprägender Gebäude, die Reduzierung des Wohnungsleerstandes und die Verbesserung des Quartiersimages. Der Zeitraum der größten Aktivitäten im Quartier begann im Oktober 2008 mit dem Tag des offenen Glaucha und dem Beginn der Eigentümermoderation und fand zum Jahresende 2012 mit dem Auslaufen der Sicherungsförderung und der Sanierung zahlreicher ehemals verfallsbedrohter Altbauten einen vorläufigen Schlusspunkt. Da sich bereits zu Beginn des Jahres 2012 erste positive Ergebnisse des Quartiersmodells in Glaucha zeigten, wurden die Effekte der Förderung untersucht. Das Institut für Strukturpolitik und Wirtschaftsförderung ggmbh, Halle (isw) führte die Befragung der privaten Hauseigentümer, die in Glaucha Gebäude gesichert oder saniert haben, sowie die Erfassung von Gebäude- und Wohnungsmerkmalen durch. Die Auswirkungen der stattgefundenen Maßnahmen auf die Quartiersbevölkerung, die Veränderung des Wohngebiets in der Wahrnehmung der Bewohnerinnen und Bewohner sowie die Analyse der Merkmale und Motive der nach Glaucha Zugezogenen wurden von Tobias Jaeck vom Zentrum für Sozialforschung in Halle e.v. an der Martin-Luther- Universität Halle-Wittenberg (MLU) erforscht. In diesem Booklet sind die Ausgangssituation in Glaucha im Jahr 2007, zentrale Ergebnisse der beiden Untersuchungen und Handlungsempfehlungen zusammengefasst dargestellt. Weiterführende Informationen können den Studien des isw Evaluierung der Effekte der Eigentümermoderation im Quartier Glaucha Teil Immobilien und Eigentümer und der MLU Bürgerumfrage Glaucha 2012 Das Wohnquartier aus Sicht seiner Bewohner entnommen werden. Untersuchungsdesign Beide Untersuchungsteile wurden im Zeitraum Februar-Juni 2012 im Quartier Glaucha (zwischen Saale, Hochstraße, Steinweg und Torstraße) durchgeführt (vgl. Karte S. 6-7). Der den nachfolgenden Analysen zu Grunde liegende Datensatz wurde mit Hilfe einer postalischen Bürgerumfrage in Glaucha realisiert. Es wurden 527 Personen angeschrieben, von denen insgesamt 247 auswertbare Fragebögen vorliegen. Das entspricht einer Rücklaufquote von ca. 47 %, welche für postalische

4 4 Umfragen als außerordentlich hoch zu bewerten ist, so dass repräsentative Ergebnisse vorliegen. Die Befragten setzen sich einerseits aus der Bestandsbevölkerung ( Glaucha 2012 Bestand ) und andererseits aus den neu Zugezogenen in die sanierten Gebäude zusammen. Als Vergleich dient die Bürgerumfrage Halle von 2009 mit der damaligen Sonderauswertung des Wohnquartiers Glaucha. Um den Rücklauf und die Qualität zu erhöhen, wurden die Befragten dreimal kontaktiert und parallel Pressearbeit betrieben. Zusätzliche Informationen liefern amtliche Statistiken für das Wohnquartier Glaucha. Grundlagen der Untersuchungen im Teil Immobilien und Eigentümer waren eine Auswertung der über das Quartier und Modell Glaucha vorliegenden Literatur sowie eine flächendeckende Kartierung relevanter Gebäudemerkmale der etwa 400 Gebäude im Untersuchungsgebiet. Intensiv ausgewertet wurden die vorliegenden Angaben zu den etwa 30 Gebäuden, die aus Mitteln der Sicherungsförderung saniert wurden. Deren Eigentümer sowie die für den Sicherungs- /Sanierungsprozess Verantwortlichen wurden schriftlich befragt. Expertengespräche ergänzten die Untersuchung. Analysiert wurden die Akteursprofile und Akteurstypen (z.b. Privateigentümer vs. Investoren), die Herkunft und Bindung zu Glaucha, die Motivation der Eigentümer zur Sanierung, finanzielle Motive der Eigentümer usw. (vgl. Abbildung S. 9). Ausgangssituation Das Quartier Glaucha gehört zum Stadtviertel Südliche Innenstadt und zum gleichnamigen Stadtumbaugebiet, grenzt südlich direkt an die Altstadt von Halle und umfasst ca. 42 ha Fläche. Die gründerzeitliche Stadtstruktur mit geschlossener viergeschossige Blockrandbebauung ist weitgehend erhalten und nur im nördlichen und westlichen Teil durch Plattenbauten überformt. Drei der vier in Ost- West-Richtung ausgerichteten Straßenzüge weisen ein- oder beidseitiges Straßenbegleitgrün bzw. Vorgärten auf. Die in Nord-Süd- Richtung führenden Straßen und kleine Nebenstraßen haben weder Straßengrün noch Abstandsflächen zwischen Häusern, Gehwegen und Straßen. Das Quartier ist von stark befahrenen Hauptverkehrsstraßen umschlossen, so dass die Randbereiche starken Belastungen durch Lärm und Luftverschmutzung ausgesetzt sind. Seit den 1990er Jahren nahmen Leerstand und Verfall in Glaucha stetig zu, da das Altbauviertel mit seinen vielen privaten Einzeleigentümern weder vom Sanierungsboom und den Zuzügen der 90er Jahre noch von den Fördermitteln der Stadtsanierung und des Stadtumbaus profitierte. In den Jahren 2006/2007 hatte das Gebiet Glaucha einen neuerlichen Tiefpunkt erreicht: Während sich andere gründerzeitliche Gebiete konsolidierten, waren in Glaucha erst ca. 50 % der Häuser saniert: Die Bevölkerung war entgegen dem Innenstadttrend - von etwa Einwohnern (2000) auf etwa im Jahr 2007 geschrumpft. Die Mittelschicht

5 5 war ausgezogen, mehr als ein Viertel der Wohnungen stand leer und jedes fünfte Gebäude war vom Verfall bedroht, so die nüchterne Zustandsbeschreibung zu Beginn des IBA-Projektes 2007/2008. Der Bevölkerungsrückgang im Gebiet setzte sich fort, überdurchschnittlich viele Bewohner/-innen waren von Arbeitslosigkeit betroffen oder bezogen Transferleistungen. Glaucha war und ist gekennzeichnet durch eine disperse Eigentümerstruktur. Neben zahlreichen privaten Einzeleigentümern halten hier einige Wohnungsunternehmen Bestände, wobei die Gründerzeithäuser überwiegend in Privatbesitz sind. In den letzten Jahren sind in Glaucha etliche Altbauten des kommunalen Wohnungsunternehmens verkauft worden, in der Regel über Auktionen. Gleichzeitig verfügt das Quartier über eine Vielzahl positiver Standortfaktoren wie z.b. die zentrumsnahe Lage, eine gute infrastrukturelle Anbindung, diverse Einkaufsmöglichkeiten in Quartiersnähe oder die Nähe zu Ärzten und anderen Gesundheitseinrichtungen. Dennoch war das Wohnquartier, vor allem in der Wahrnehmung der Bewohnerinnen und Bewohner, weiterhin von unsanierten und leer stehenden Gebäudezeilen, verschmutzten Hauswänden, maroden Straßenzügen und einem daraus resultierenden schlechten Ruf innerhalb Halles geprägt. Um die Spirale von Leerstand, Verfall und Wegzug zu stoppen, wurden ab 2008 imageverbessernde Aktivitäten in Glaucha gestartet. Im Jahr 2008 nahm der Eigentümermoderator seine Tätigkeit auf, mit dem Ziel, die Eigentümer verfallsbedrohter Altbauten zum Erhalt ihres Gebäudes zu motivieren bzw. einen Eigentümerwechsel zu initiieren, um so eine neue Dynamik in das Sanierungsgeschehen zu bringen. Parallel dazu stellte die Stadt Halle Sicherungsfördermittel aus dem Programm Stadtumbau Ost bereit. Durch erste Erfolge der Eigentümermoderation konnten seit 2009 Sicherungsfördermittel ausgezahlt werden. Drei Mio. aus öffentlicher Hand zogen insgesamt 30 Mio. private Investitionen nach sich.

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8 Einwohner 8 Zentrale Untersuchungsergebnisse (I) Glaucha hat sich in den letzten Jahren stark verändert. Wie die begleitende Studie des ISW zeigen konnte, wurden zahlreiche leerstehende und zum Teil bestandsgefährdete Gebäude aufwendig saniert, gesichert bzw. im Fall der Steg-Hochhäuser abgerissen wurde zudem eine für Wohnviertel übliche und einwohnerfreundliche Tempo-30-Zone eingeführt. Der Wandlungsprozess ist bis heute noch nicht abgeschlossen und wird weitergehen. Dieser, für jeden sichtbare positive äußerliche Wandel des Wohnquartiers, ist in den Köpfen seiner Bewohner nur zum Teil angekommen. Personen, die bereits längere Zeit in Glaucha wohnen, nehmen diese positive Trendwende ihres Viertels stärker war. In ihren Einstelllungen lässt sich bereits ein leichter Imagewechsel ablesen. Hervorzuheben ist, dass trotz einer eher geringen Zufriedenheit mit der Wohnumgebung Glaucha von der überwiegenden Mehrheit seiner Bewohner (ca. 67 %) uneingeschränkt als Wohngebiet weiterempfohlen wird. Das liegt nicht zuletzt daran, dass insbesondere die neuen Glauchaer fest an eine weitere positive Entwicklung des Quartiers glauben. So sind die neuen Bewohner insbesondere wegen der gehobenen Wohnungsausstattung der sanierten Gebäude nach Glaucha gezogen. Die Zuziehenden kamen zu mehr als einem Drittel von außerhalb Halles und zu 54 % aus anderen Stadtvierteln, vor allem aus benachbarten Innenstadtvierteln. Die Wohnzu- friedenheit der neuen Bewohner erreicht mit 49 % (sehr hoch) und 33 % (hoch) die Spitzenwerte anderer Stadtviertel, wie Kröllwitz, Giebichenstein und Paulusviertel. Sie liegt damit deutlich über dem Niveau der Bestandsbevölkerung. Der Zuzug wirkt sich zudem positiv auf die Bevölkerungsstruktur des Quartiers aus. Es steigt nicht nur die Zahl der jungen Erwachsenen im Ausbildungs- und Berufseinstiegsalter (18-30 Jahre), wie es für Innenstadtviertel ohnehin typisch ist. Erstmals seit Jahrzehnten wächst auch die Anzahl der Kinder (0-18 Jahre) und die mittlere Erwachsenengeneration (30-45 Jahre) im Erwerbsund Familienbildungsalter, welche grundlegend für eine langfristige Stabilisierung des Quartiers sind (siehe Abbildung). Die typischen Zuwanderer in die sanierten Wohnungen sind jung, mit hohem Ausbildungsabschluss, erwerbstätig, mit höherem Einkommen und Kindern in fast jedem zweiten Haushalt. Damit unterscheiden sie sich nicht nur von der Bestandsbevölkerung, sondern auch von der verbreiteten Vorstellung der Hallenser über die Glauchaer. Die positive Entwicklung der Einwohnerzahlen (siehe Abbildung unten), die optimistische Grundeinstellung bezüglich des Viertels und das hohe Engagementpotenzial der Bewohner im Zusammenspiel mit der Kooperationsbereitschaft der Eigentümer, können in Glaucha zu einem weiteren Aufschwung und fortschreitenden Imagewandel beitragen u. älter Jahr

9 9 9 Zentrale Untersuchungsergebnisse (II) Der Aufwertungsprozess in Glaucha zeigte dank des gewählten Maßnahmenbündels und günstiger finanzieller Rahmenbedingungen in einem kurzen Zeitraum enorme Erfolge. Zahlreiche vom Verfall bedrohte, stadtbildprägende Altbauten wurden bzw. werden inzwischen saniert (58 von ehemals 70 Gebäuden) oder zumindest in der Substanz gesichert (vgl. Karte S. 6-7). Die sanierten Objekte sind nahezu voll belegt. Sowohl der Eigentümermoderator als auch die Sicherungsförderung sind als entscheidende Impulsgeber für die Sanierungsmaßnahmen zu werten. 45% 2% Sicherungsmittel Kredite 6% andere Fördermittel 13% 32% Beide haben maßgeblich zur Aufwertung in Glaucha beigetragen. Der Wohnungsleerstand im Quartier ist seit Beginn der Maßnahmen merklich gesunken, von ehemals fast 30 % auf ca. 22 %. Insgesamt flossen im Schnitt pro Gebäude in die Sicherung und Sanierung, das entspricht ca /m². Diese Kosten haben zwischen den Gebäuden stark variiert. Somit ist in Glaucha ein breites Spektrum an verfügbaren Wohnungen entstanden, mit verschiedener Ausstattung, Größe und daraus resultierenden unterschiedlichen Mietpreisniveaus, von etwa 4,00-7,00 /m². Damit hat Glaucha bei Neuvermietungen das Innenstadtniveau erreicht. Dabei zeigt sich eine deutliche Binnendifferenzierung des Quartiers in einen städtebaulich stark aufgelockerten, dennoch weitgehend gut genutzten westlichen Teil, einen noch durch die Konzentration von Leerstand 2% Bauspardarlehen KfW-Darlehen sonstige und Verfallsprozessen gekennzeichneten mittleren Teil sowie einen östlichen Teil, in dem sich die Sanierungsobjekte konzentrieren und der Gebäudenutzungsgrad deutlich überdurchschnittlich ist. Bei den Finanzierungsbausteinen (siehe Abbildung links) nahmen die Sicherungsmittel einen Finanzierungsanteil von 13 % ein. Dies wird vom Wertumfang zwar von den häufig genutzten KfW-Darlehen (45 %) deutlich übertroffen, ist als Zuschuss aber der vermutlich entscheidende Sanierungsimpuls (siehe Abbildung zu Sanierungsmotiven unten). Die zum Teil vermutete Mitnahmemotivation der Sicherungsförderung ist daher weitgehend zu verneinen. Ebenso konnten keine negativen Effekte auf die Sozialstruktur der Bewohner festgestellt werden, da sich wie erwähnt ein differenziertes Wohnungsangebot entwickelt hat. Verdrängungseffekte durch neue Bewohner waren nicht nachweisbar, da größtenteils bis dato leer stehende Wohnungen bezogen worden sind. Im Zuge der Eigentümermoderation wurden vor allem Bauträger, Projektentwickler und Investoren als Akteure des Sanierungsprozesses in Glaucha gewonnen. Abwartendes Investorenverhalten konnte als Ursache für eine stagnierende Entwicklung im Gebietskern Glauchas diagnostiziert werden, welcher sich negativ auf das Gesamtquartier auswirkt. Verfügbarkeit von Fördermitteln günstige Baufinanzierungszinsen Steuersparmodell Immobilie als sichere Geldanlage günstige Gelegenheit des Immobilienerwerbs positiv veränderte Einschätzung Wohnungsmarkt Glaucha Ansprache durch Eigentümermoderator ohnehin geplante Maßnahme positiv veränderte Einschätzung Wohnungsmarkt Halle Marketing der Stadtverwaltung, des Stadtplanungsamts finanziell andere 16 Anzahl

10 10 Handlungsempfehlungen und Ausblick Die deutliche Aufwertung von privaten Wohnungen und Wohngebäuden mit Hilfe öffentlicher Förderung kann in Glaucha als erfolgreich abgeschlossen betrachtet werden. Das Hauptaugenmerk liegt nun in der Aufwertung des öffentlichen Raums, da dieser wie in der Studie festgestellt werden konnte inzwischen das Hauptproblem Glauchas darstellt (geringe Zufriedenheit mit der Wohnumgebung, schwach ausgeprägte Verbundenheit mit dem Wohnquartier, hohe Umzugsbereitschaft). Dazu ist es notwendig, in Glaucha so genannte Pull-Faktoren zu schaffen, die zu einer höheren Identifikation, Verbundenheit und vor allem zu einem Verbleib im Viertel beitragen können. Mögliche Handlungsspielräume wären die Schaffung von Spielplätzen, die Gestaltung und bessere Nutzung der Grünanlagen bzw. die Beseitigung von eingeschränkt oder nicht nutzbaren Brachen (Gebiet der ehemaligen Steg-Hochhäuser, alte Wäscherei), sowie die Förderung weiterer kultureller Aktivitäten und Einrichtungen. In den Augen der Bevölkerung fehlt es vor allem an einer stilvollen Café- und Kneipenszene, wie sie sich beispielsweise in der Nähe des Reilecks etabliert hat. In diesen Prozess kann durch die öffentliche Hand allerdings nicht eingegriffen werden, auch hier ist eine zunehmende Identifikation mit dem Quartier förderlich. Die Entwicklung Glauchas befindet sich derzeit in einem sehr schnellen Wandlungsprozess. Zusätzliche Studien zu einem späteren Zeitpunkt sind daher eine Voraussetzung, um die weitere Entwicklung des Viertels genau nachzeichnen zu können. Aus der Bewertung des Gesamtprozesses lassen sich einige Handlungsempfehlungen ableiten: Insgesamt sollte die Zusammenarbeit mit aktiven und willigen Eigentümern - und auch Bewohnerinnen und Bewohnern - weiter forciert werden (z.b. durch eine Fortsetzung der Aktivitäten der Eigentümerstandortgemeinschaft) mit dem Ziel, eine positivere Wahrnehmung des Wohnumfeldes und langfristig eine stärkere Quartiersbindung der Bevölkerung zu erreichen. Dass die Voraussetzungen dafür gegeben sind, konnte in beiden Studien festgestellt werden. Für das Quartier Glaucha sollte eine Ansprechstelle benannt werden, die nach dem Auslaufen der Sicherungsförderungsmaßnahmen und der Eigentümermoderation die Aktivitäten und Interessen bündelt und bürgerschaftliches Engagement koordiniert (z.b. bei Sponsoringaktionen wie Baumpatenschaften oder Pflegepatenschaften für Grünflächen). Es wird angeregt, einen regelmäßigen Runden Tisch mit Akteuren und interessierten Bewohner/-innen einzurichten. Es sollte gezielt versucht werden, eine höhere Zahl selbstnutzender Eigentümer für das Quartier zu gewinnen und damit langfristig eine stärkere soziale Mischung der Eigentümerstrukturen im Quartier zu erreichen (z. B. Gründung einer Selbstnutzerinitiative bzw. gezielte Ansprache durch Eigentümermoderator). Am Steintor - Medizinerviertel Glaucha

11 11 Herausgeber: Stadt Halle (Saale) Der Oberbürgermeister Verantwortlich: Uwe Stäglin, Beigeordneter Geschäftsbereich Stadtentwicklung und Umwelt Projektbetreuung Glaucha: Dr. Steffen Fliegner Fachbereich Planen Die Autoren: Dr. Mario Kremling isw Institut für Strukturpolitik und Wirtschaftsförderung gemeinnützige Gesellschaft mbh Dipl.-Geogr. Martina Gapp isw Institut für Strukturpolitik und Wirtschaftsförderung gemeinnützige Gesellschaft mbh Dipl.-Soz. Tobias Jaeck Zentrum für Sozialforschung Halle e.v. an der Martin-Luther-Universität Halle-Wittenberg Abbildungsnachweise Titelbild: Hirtenstraße 8 nach der Sanierung - isw S. 2: oben: Banner für geförderte Sicherungsobjekte im IBA-Projekt unten: Hirtenstraße 8 vor der Sanierung S. 3: Poster Offenes Glaucha S. 4: li: Schwetschkestraße 1 vor der Sanierung re: Schwetschkestraße 1 nach der Sanierung S. 5: li: Schwetschkestraße 3 vor der Sanierung re: Schwetschkestraße 3 nach der Sanierung S. 6f.: Karte Glaucha Gebäudenutzungsgrad und Sanierungsstand - isw S. 8: Entwicklung der Einwohnerzahlen in Glaucha nach Altersgruppen - zsh S. 9: li: Finanzierungsbausteine sanierter Objekte - isw re: Motive für Sanierungsmaßnahme - isw

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