Swiss Finance & Property Investment AG

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1 HalbjahresBERICHT 2013 Swiss Finance & Property Investment AG

2 2 Kennzahlen Kennzahlen Erfolgsrechnung Einheit 1. Januar bis 30. Juni Januar bis 30. Juni 2012 Total Betriebsertrag vor Neubewertung CHF Erfolg aus Neubewertung CHF Betriebsergebnis (EBIT) CHF EBIT Marge % Reingewinn inkl. Bewertungserfolge 1) / latenten Steuern CHF Reingewinn exkl. Bewertungserfolge 1) / latenten Steuern CHF Bilanz 30. Juni Dezember 2012 Bilanzsumme CHF Eigenkapital CHF Eigenkapitalquote % Zinspflichtiges Fremdkapital CHF Zinspflichtiges Fremdkapital in % der Bilanzsumme % Fremdfinanzierungsgrad % Fremdbelehnung der Liegenschaften % Eigenkapitalrendite inkl. Bewertungserfolge (annualisiert) 2) % Eigenkapitalrendite exkl. Bewertungserfolge (annualisiert) 3) % Portfoliokennzahlen 30. Juni Dezember 2012 Anzahl Liegenschaften Anzahl Total Liegenschaftenportfolio CHF Bruttorendite 4) % Gewichteter realer Diskontsatz der Portfoliobewertung % Gewichteter nominaler Diskontsatz der Portfoliobewertung % Leerstandsquote Periodenende % Bestandesliegenschaften Leerstandsquote Periodenende % Entwicklungsliegenschaften Leerstandsquote Periodenende % Laufender Leerstand Berichtsperiode % Durchschnittlicher Zinssatz % Durchschnittliche Zinsbindung Jahre Kennzahlen pro Aktie 30. Juni Juni 2012 Net asset value (NAV) pro Aktie à CHF 7.57 / 8.17 CHF Net asset value (NAV) pro Aktie à CHF / CHF Net Asset Value (NAV) pro Aktien à CHF 7.57 / 8.17 vor latenter Steuern CHF Net Asset Value (NAV) pro Aktien à CHF / vor latenter Steuern CHF Aktienkurs CHF Prämie (+) bzw. Discount ( ) gegenüber NAV % Januar bis 30. Juni Januar bis 30. Juni 2012 Gewinn pro Aktie (EPS) à CHF 7.57 / 8.17 nominal inkl. Neubewertung CHF Gewinn pro Aktie (EPS) à CHF / nominal inkl. Neubewertung CHF Gewinn pro Aktie (EPS) à CHF 7.57 / 8.17 nominal exkl. Neubewertung CHF Gewinn pro Aktie (EPS) à CHF / nominal exkl. Neubewertung CHF ) Erfolg aus Neubewertung 2) Gewinn in Relation zum durchschnittlichen Eigenkapital 3) Gewinn abzüglich Bewertungserfolge (aus Bewertung Liegenschaften und Derivativen Finanzinstrumenten) zuzüglich zurechenbare latente Steuern im Verhältnis zum durchschnittlichen Eigenkapital 4) Bruttorendite entspricht dem Mietertrag (SOLL) in Prozent des Marktwertes (Fair Value) (ohne Entwicklungsliegenschaften)

3 Inhalt 3 Inhalt Kennzahlen 2 Inhalt 3 Halbjahresbericht 4 Finanzielle Berichterstattung 10 Halbjahresrechnung per 30. Juni 2013 nach IFRS (ungeprüft) 10 Anhang zum Halbjahresbericht per 30. Juni 2013 (ungeprüft) 15 Bericht des unabhängigen Schätzungsexperten 30 Zusätzliche Informationen 36 Liegenschaftenportfolio 36 Portfoliostruktur 46 Kontakte & wichtige Daten 48 Halbjahresabschluss 2013 Der Halbjahresabschluss ist als PDF auf abrufbar. Grafik / Tabellen Aufgrund von Rundungen kann die Summe der aufgelisteten Einzelpositionen grösser / kleiner als 100% sein. Weitere Publikationen und Informationen finden sich auf Titelbild: Bürglistrasse 6 10, Zürich

4 4 Halbjahresbericht Halbjahresbericht Wirtschaft & Konjunktur 2013 ist bislang in den meisten westlichen Industrieländern deutlich hinter den hoffnungsvollen Erwartungen zu Jahresbeginn geblieben. Wie gehabt tritt die Konjunktur in den meisten westlichen Industrieländern immer noch auf der Stelle, vielleicht mit Ausnahme der Schweiz und von Deutschland. Gleichzeitig ist jedoch die Sorge vor einem erneuten Rückfall in die Rezession deutlich geringer geworden. Mario Draghi, Präsident der Europäischen Zentralbank (EZB), hat wohl mit seiner Londoner Rede vom Juli 2012 insofern Erfolg gehabt, als dass die Zinsen für die konjunkturell und fiskalisch am meisten gefährdeten Länder stark gesunken sind, ohne dass die EZB auch nur einen Euro an offiziellen Stützkäufen ausgegeben hat. Allein die Ankündigung einer unbeschränkten Intervention hat ausgereicht, die Zinsmärkte in Ländern wie Italien, Spanien und Portugal zu beruhigen. Leider ist es immer noch so, dass die sehr hohe staatliche und private Verschuldung, die daraus resultierende restriktive Fiskalpolitik und die aus all dem resultierende investive Zurückhaltung sich noch nicht so stark verbessert haben, als dass dem periodisch geäusserten Optimismus auch tatsächlich messbare Ausgaben folgen würden. Die mit grossen Hoffnungen lancierte, äusserst expansive Geldpolitik hat die hochstehenden Erwartungen ebenfalls noch nicht erfüllt. Ganz im Gegenteil, je länger einerseits diese aussergewöhnlichen geldpolitischen Massnahmen andauern, und andererseits je länger die immensen liquiden Mittel nicht in die Realwirtschaft investiert werden, umso mehr kommt die Sorge auf, dass dies in einer Art vorweg genommener Reaktion zu einer Inflation der realen Vermögenswerte wie Aktien und Immobilien führen könnte, bevor es zu konjunkturbedingten Preissteigerungen kommen würde. Und dies wiederum könnte die Erwartungen auf höhere Zinsen beflügeln, so dass die Realzinsen deutlich steigen würden, lange bevor der private Konsum und die Investitionen Zeit gehabt hätten, ihren positiven Part in der konjunkturellen Erholung zu spielen. Zuletzt ist nun Japan erneut vehement in diesen Prozess der exorbitanten Geldmengenvermehrung eingestiegen. Der Ausgang ist mehr als ungewiss. Die auf absehbare Zeit unveränderte Dominanz der expansiven Geldpolitik wird deshalb die Zinsen auf längere Sicht aussergewöhnlich tief halten. Damit geht die Gratwanderung für den Schweizer Immobilienmarkt weiter. Die tiefen Zinsen werden auf der einen Seite zweifellos als Stimulanz fungieren, während auf der anderen Seite die Sorge vorherrscht, dass das inzwischen erreichte Preisniveau sich im Falle höherer Zinsen letztlich doch als stark überhöht erweisen könnte. Angesichts der immer noch sehr tiefen Leerstandsquoten und einer nachlassenden Dynamik im Wohnbausektor, sehen wir darin jedoch nur eine geringe Gefährdung. Dementsprechend kommt es für uns nicht überraschend, wenn statt des Preisniveaus nunmehr die Tragbarkeit der Immobilienfinanzierungen und damit indirekt das Kreditrisiko der Banken in den Vordergrund des politischen Interesses gerückt ist. Für die Schweizer Konjunktur und damit auch indirekt für den Bausektor viel ausschlaggebender ist die zukünftige Wechselkurspolitik der Schweizerischen Nationalbank gegenüber dem Euro. Weiterhin gilt, dass die Schweizer Nationalbank ihre Zinsen kaum vor der Europäischen Zentralbank wird erhöhen können. In dieser Hinsicht ist die Schweizer Nationalbank völlig von der konjunkturellen Entwicklung in Europa abhängig, und die ist noch weit von einer generellen Trendwende zum Besseren entfernt. Solange die Schweizer Nationalbank deshalb das deflationäre Risiko

5 Halbjahresbericht 5 einer Kursfreigabe höher einschätzt als die inflationären Tendenzen der expansiven Geldpolitik und das tut sie nach jüngsten Aussagen ihres Präsidenten Thomas Jordan immer noch solange wird sich an dieser Situation nichts ändern: die SNB wird über den Wechselkurs die Beschäftigung stützen, dies wird die Zinsen auf sehr tiefem Niveau halten und der Anreiz, in Immobilien zu investieren, wird bleiben. Solides Halbjahresergebnis 2013 Im ersten Halbjahr 2013 konnte die Swiss Finance & Property Investment AG die positive Entwicklung des Vorjahres fortsetzen und den Reingewinn exkl. Bewertungserfolg / latenten Steuern sowie den Wert des Portfolios steigern: n Zunahme des Portfolios von 39 im Dezember 2012 auf 42 Liegenschaften im Juni 2013, wobei vier Liegenschaften neu erworben wurden und eine veräussert wurde n Zunahme des Liegenschaftsertrags von TCHF auf TCHF (+9%) n Zunahme des Reingewinns exkl. Bewertungserfolg / latenten Steuern von TCHF auf TCHF (+10%) n Abnahme des EBIT von TCHF auf TCHF ( 9%) n Abnahme des Reingewinns inkl. Bewertungserfolg/ latenten Steuern von TCHF auf TCHF ( 10%) Der Portfoliowert von insgesamt TCHF per 31. Dezember 2012 ist im Berichtsjahr 2013 um TCHF auf TCHF angestiegen. Die Veränderung ist massgeblich im Zukauf von vier Liegenschaften in Zürich von insgesamt TCHF , dem Verkauf der Liegenschaft in Rheinfelden von TCHF 998, sowie durch getätigte Investitionen in Rendite- und Entwicklungsliegenschaften von TCHF und Bewertungseffekten von TCHF (31. Dezember 2012: TCHF ) begründet. Von den insgesamt 42 Liegenschaften trugen deren 26 mit TCHF positiv und 12 mit TCHF negativ zur Bewertungsveränderung bei den Bestandesliegenschaften bei. Die 4 neu zugekauften Liegenschaften trugen durch Einwertungserfolge von insgesamt TCHF ebenfalls positiv zum Bewertungsergebnis bei. Im April 2013 fand die Eigentumsübertragung des Grundstückes in der Manegg statt, das für TCHF erworben werden konnte. Der Fremdfinanzierungsgrad stieg im ersten Halbjahr 2013 auf 47.99% (31. Dezember 2012: 42.93%). Das Portfolio ist per 30. Juni 2013 mit 43.36% durch Hypotheken finanziert (31. Dezember 2012: 37.42%). Der Liegenschaftsertrag im ersten Halbjahr 2013 konnte im Vergleich zum ersten Halbjahr 2012 um 9% von TCHF auf TCHF gesteigert werden. Der Leerstand auf Entwicklungsliegenschaften beträgt 10.29% (31. Dezember 2012: 11.57%). Der Leerstand bei Bestandesliegenschaften blieb praktisch unverändert und beträgt per 30. Juni %, per 31. Dezember 2012 betrug dieser 2.30%. Der Verwaltungsaufwand in der Berichtsperiode stieg im Vergleich zur Vorjahresperiode um 20% an. Die Management Fee für den Asset Manager berechnet sich auf Basis des durchschnittlichen Net Asset Value (NAV). Im ersten Halbjahr 2012 wurde auf dem Teil des NAV, der durch die Kapitalerhöhung vom April 2012 bedingt war, keine Management Fee verrechnet. Im ersten Halbjahr 2013 verzichtete der Manager auf Management Fees in der Höhe von TCHF 80. Zudem erhöhte sich aufgrund der Zukäufe die Vergütung an die Liegenschaftenverwaltung.

6 6 Halbjahresbericht Die Abnahme des EBIT und des Reingewinns inkl. Bewertungserfolg / latenten Steuern sind hauptsächlich durch die tieferen Neubewertungseffekte von TCHF zu begründen. Der Reingewinn exkl. Bewertungserfolg / latenten Steuern stieg um 10% von TCHF im ersten Halbjahr 2012 auf TCHF im ersten Halbjahr Dies ist einerseits begründet durch die Zukäufe im Portfolio aber auch durch weitere Verbesserung bei der Vermietung. Die volle Ertragskraft des Portfolios wird im Berichtsjahr 2014 nach Abschluss und Vermietung der drei Entwicklungsprojekte erwartet. Am 24. Juni 2013 wurde die Kapitalherabsetzung durch Nennwertrückzahlung von TCHF vollzogen. Diese wurde durch die Generalversammlung vom 10. April 2013 beschlossen. Der Gewinn im ersten halben Jahr 2013 betrug TCHF und die positiven Effekte aus der Neubewertung der Cashflow Hedges (Zinsabsicherungen) betrugen insgesamt TCHF Damit nahm das Eigenkapital im ersten halben Jahr 2013 um TCHF zu. Ausbau des Portfolios in Zürich, Rückzug aus Rheinfelden Im ersten Halbjahr 2013 konnte die Liegenschaft Bürglistrasse 6 10 in Zürich erworben werden. Diese freistehende Liegenschaft zeichnet sich durch ihre ruhige aber dennoch äusserst zentrale Lage oberhalb des Bahnhofs Enge aus. Ein Grossteil der 14 Wohnungen besticht durch ihre Fernsicht über die Stadt Zürich, die Gewerberäume werden durch langjährige Mieter belegt. Die grosse Anzahl an Parkplätzen gewährt eine gute Abdeckung der Individualverkehrsbedürfnisse. Die ebenfalls im ersten Halbjahr 2013 erworbene Brandschenkestrasse 171 in Zürich liegt am Rand des Hürlimann-Areals und ist nur wenige Gehminuten von der Bürglistrasse entfernt. Diese reine Wohnliegenschaft ist einseitig angebaut und weist sowohl Ausbau- als auch Erhöhungspotenzial bei den Mieten auf. Die Arrondierung an der Badenerstrasse 427, 429 und 431 konnte mit dem Erwerb der Nummer 425 abgeschlossen werden. Die gewünschten Grundstücke konnten somit alle erworben werden und im zweiten Halbjahr soll wie geplant die Ausarbeitung eines Baueingabeprojekts in die Hand genommen werden. Die baugesetzlichen Bestimmungen dazu wurden im ersten Halbjahr abgeklärt. Zudem fand die Handänderung des Grundstückes in der Manegg statt. Es ist geplant, das Grundstück in Zusammenarbeit mit Steiner AG zu überbauen. Die Entwicklung auf dem Grundstück wird vollumfänglich durch die Steiner AG getragen. Im Juni 2013 konnte die Stockwerkseinheit an der Marktgasse 10 in Rheinfelden über dem Marktwert an die Stadt Rheinfelden verkauft werden. Diese wird das zur Zeit bestehende Restaurant zur Unterbringung der Stadtbibliothek umnutzen und somit den öffentlichen Charakter beibehalten. Diese Zukäufe und der getätigte Verkauf waren weitere Schritte bei der Umsetzung der Strategie. Der Standort Zürich und die Wohnnutzung konnte ausgebaut und der Anteil Gastronutzung abgebaut werden.

7 Halbjahresbericht 7 Renovationen, Umnutzungen, Projekte und Vermietung Im Projekt «Hubertus» am Letzigraben 101, Albisriederstrasse 170 / 172 wurde im Februar 2013 der Rohbau fertig gestellt und die Innenausbauten sind in vollem Gange. Die Sondierungs- und Rückbauarbeiten beim Altbau wurden ebenfalls im 2012 abgeschlossen und in Zusammenarbeit mit der Denkmalpflege konnten die Erneuerungsarbeiten definiert werden, welche im Moment umgesetzt werden. Die im 4. Quartal 2012 gestartete Vermarktung ist weitgehend abgeschlossen und bis auf wenige Nebenobjekte sind alle Flächen auf den Bezugstermin zum 1. November 2013 vermietet. Nachdem das Baurekursgericht die Einsprache gegen das Sanierungs- und Erweiterungsprojekt an der Witikonerstrasse 15 in Zürich abgewiesen hatte und dieses Urteil nicht angefochten wurde, lag Anfangs 2012 eine rechtskräftige Baubewilligung vor. Im Rahmen der Planungsarbeiten wurde beschlossen, das Projekt um einige Elemente zu erweitern und umzustrukturieren. Die Gespräche mit den Mietern betreffend die Planung der Arbeiten laufen und es wird unverändert damit gerechnet, dass im Jahr 2014 die Arbeiten umgesetzt werden können. Mit den Mietern der im ersten Halbjahr 2011 erworbenen Liegenschaft am Zeltweg 67 in Zürich konnten individuelle Vereinbarungen über den Auszug aus der Liegenschaft im Laufe des Jahres 2012 getroffen werden. Die Baufreigabe für die Repositionierung und erweiterte Nutzung der Liegenschaft liegt vor, und die Bauarbeiten verlaufen wunschgemäss. Die Erneuerung der Fassade ist zu einem grossen Teil abgeschlossen, die Arbeiten im Inneren des Gebäudes sind in vollem Gange. Der Bezug ist ab dem 1. Dezember 2013 möglich. Die Sanierung der Liegenschaft Klausstrasse 4 in Zürich erfolgt in offener Abrechnung mit einem Generalplaner, die Fertigstellung ist auf Ende 2013 geplant. Um eine optimale Vermarktung der Flächen zu gewährleisten, ist sowohl eine Single- als auch eine Multitenant-Aufteilung möglich. Dies wird mittels Umgestaltung des Gebäudekerns erreicht. Gleichzeitig erfolgen eine Erweiterung der Mietflächen und ein Grundausbau mit Doppelboden. Veränderung der Leerstandsstruktur Per 31. Dezember 2012 wurde ein totaler Leerstand von 2.30% ausgewiesen, welcher per Bilanzstichtag 30. Juni 2013 praktisch unverändert 2.29% beträgt. Der Anteil des Leerstandes, der aus Entwicklungsliegenschaften resultiert, reduzierte sich von 11.57% auf 10.29%.

8 8 Halbjahresbericht Ausblick für das zweite Halbjahr 2013 Vermietung Die Vermietung der drei Entwicklungsprojekte in Zürich, Klausstrasse 4, Zeltweg 67 und Letzigraben 101, Albisriederstrasse 170 / 172 (Hubertus). Akquisition Prüfung von Objekten, welche die Erfordernisse erfüllen. Dr. Hans-Peter Bauer Präsident des Verwaltungsrates

9 Letzigraben 101, Albisriederstrasse 170 / 172, Zürich «Hubertus» Klausstrasse 4, Zürich Zeltweg 67, Zürich

10 10 Finanzielle Berichterstattung Finanzielle Berichterstattung Konsolidierte HalbJahresrechnung per 30. Juni 2013 nach IFRS Konsolidierte Bilanz (ungeprüft) Aktiven in CHF Juni Dezember 2012 Anhang Umlaufvermögen Flüssige Mittel Wertschriften 392 Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Übrige Forderungen Aktive Rechnungsabgrenzungen Total Umlaufvermögen Anlagevermögen Kaufrecht Renditeliegenschaften Derivative Finanzinstrumente Latente Steuerguthaben Total Anlagevermögen Total Aktiven Passiven Kurzfristiges Fremdkapital Kurzfristige Bankverbindlichkeiten Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten Amortisationsverbindlichkeit Hypotheken Vorauszahlungen Steuerverbindlichkeiten Passive Rechnungsabgrenzungen Passive Rechnungsabgrenzungen (Nahest.) Total kurzfristiges Fremdkapital Langfristiges Fremdkapital Derivate Finanzinstrumente Hypotheken / Rollover Kredite Latente Steuern Total langfristiges Fremdkapital Total Fremdkapital Eigenkapital Aktienkapital Kapitalreserven Cashflow Hedge Reserven Gewinnreserven Total Eigenkapital Total Passiven Der Anhang ist Bestandteil dieser Jahresrechnung. Die in der Erfolgsrechnung, Bilanz und den Tabellen aufgeführten Beträge sind gerundet. Das Total kann deshalb von der Summe der einzelnen Werte abweichen.

11 Finanzielle Berichterstattung 11 Konsolidierte Gesamtergebnisrechnung (ungeprüft) in CHF Januar bis 30. Juni Januar bis 30. Juni 2012 Anhang Liegenschaftsertrag Übriger Ertrag Erfolg aus Verkauf von Renditeliegenschaften 102 Total Betriebsertrag vor Neubewertung Neubewertung Renditeliegenschaften Total Betriebsertrag nach Neubewertung Unterhalt und Reparaturen Betriebsaufwand Liegenschaften Verwaltungsaufwand Übriger Betriebsaufwand Total Betriebsaufwand Betriebsergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (EBIT) Finanzertrag Finanzaufwand Gewinn vor Steuern (EBT) Steuern Reingewinn den Aktionären der SFPI 1) zuzurechnen Gewinn pro Aktie nominal (verwässert/unverwässert) 8 Gewinn pro Aktie (EPS) à CHF / nominal inkl. Neubewertung Konsolidierte Gesamtergebnisrechnung (ungeprüft) Reingewinn den Aktionären der SFPI 1) zuzurechnen Positionen, die nachträglich in die Gewinn- und Verlustrechnung umgegliedert werden: n Veränderung Zinsabsicherungen n Steuereffekt Zinsabsicherungen Positionen, die nicht nachträglich in die Gewinn- und Verlustrechnung umgegliedert werden: n Kapitalerhöhungskosten n Latente Steuern auf Kapitalerhöhungskosten 504 Gesamtergebnis den Aktionären der SFPI 1) zuzurechnen Der Anhang ist Bestandteil dieser Jahresrechnung. Die in der Erfolgsrechnung, Bilanz und den Tabellen aufgeführten Beträge sind gerundet. Das Total kann deshalb von der Summe der einzelnen Werte abweichen. 1) Swiss Finance & Property Investment AG

12 12 Finanzielle Berichterstattung Konsolidierte Geldflussrechnung (ungeprüft) in CHF Januar bis 30. Juni Januar bis 30. Juni 2012 Anhang Reingewinn den Aktionären der SFPI 1) zuzurechnen Finanzertrag Finanzaufwand Steuern Neubewertung Renditeliegenschaften Erfolg aus Verkauf von Renditeliegenschaften 101 Veränderung Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 21 5 Veränderung übrige Forderungen Veränderung aktive Rechnungsabgrenzung Veränderung Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Veränderung übrige kurzfristige Verbindlichkeiten 6 12 Veränderung Vorauszahlungen Veränderung passive Rechnungsabgrenzungen Übrige Veränderungen des Nettoumlaufvermögens Bezahlte Steuern Geldfluss netto aus operativer Geschäftstätigkeit Kauf von Renditeliegenschaften Kaufnebenkosten von Renditeliegenschaften Wertvermehrende Investitionen Verkauf von Renditeliegenschaften Verkaufsnehebenkosten von Renditeliegenschaften 7 Erhaltene Zinsen Kauf von Wertschriften / Derivaten Verkauf von Wertschriften / Derivaten Geldfluss netto aus Investitionstätigkeit Aufnahme Rollover Kredit Aufnahme von Hypotheken Aufnahme Fester Vorschuss Amortisation von Hypotheken Amortisation Fester Vorschuss Kapitalerhöhung durch Barliberierung Agio aus Kapitalerhöhung Kapitalerhöhungskosten Sonderzahlung Kapitalerhöhung Rückzahlung Sonderzahlung Kapitalerhöhung Aktienkapitalrückzahlung Bezahlte Zinsen Geldfluss netto aus Finanzierungstätigkeit Zu- (+) / Abnahme ( ) flüssige Mittel Flüssige Mittel Anfang der Berichtsperiode Flüssige Mittel Ende der Berichtsperiode Zu- (+) / Abnahme ( ) flüssige Mittel Der Anhang ist Bestandteil dieser Jahresrechnung. Die in der Erfolgsrechnung, Bilanz und den Tabellen aufgeführten Beträge sind gerundet. Das Total kann deshalb von der Summe der einzelnen Werte abweichen. 1) Swiss Finance & Property Investment AG

13 Finanzielle Berichterstattung 13 Konsolidierter Eigenkapitalnachweis (ungeprüft) in CHF Aktienkapital Kapitalreserven Eigene Aktien Gewinnreserven Reserve für Cashflow Hedges Total Eigenkapital Bestand am 1. Januar Gesamtergebnis Total im EK erfasste Gewinne/ Verluste 1. HJ Kapitalerhöhung Nennwertreduktion Bestand am 30. Juni Bestand am 1. Januar Gesamtergebnis Total im EK erfasste Gewinne/ Verluste 1. HJ Kapitalerhöhung Nennwertreduktion Bestand am 30. Juni Der Anhang ist Bestandteil dieser Jahresrechnung. Die in der Erfolgsrechnung, Bilanz und den Tabellen aufgeführten Beträge sind gerundet. Das Total kann deshalb von der Summe der einzelnen Werte abweichen.

14 14 Finanzielle Berichterstattung Bürglistrasse 6 10, Zürich

15 Finanzielle Berichterstattung 15 ANHANG ZUR HALBJAHRESRECHNUNG per 30. Juni 2013 nach IFRS (UNgeprüft) 1. Allgemeines Die Swiss Finance & Property Investment AG hat ihren Sitz an der Seefeldstrasse 275, 8008 Zürich (Schweiz). Swiss Finance & Property Investment AG ist eine Immobilienaktiengesellschaft nach Schweizerischem Recht. Ihre Aktivitäten umfassen hauptsächlich die Entwicklung und Bewirtschaftung ihres Immobilienportfolios. Sie investiert dabei in Wohn-, Geschäfts- und Entwicklungsliegenschaften. Daneben kann die Gesellschaft ihre flüssigen Mittel durch den Kauf entsprechender kotierter Wertschriften in indirekte inländische Immobilienwerte investieren. 2. Rechnungslegungsgrundsätze Der ungeprüfte Zwischenbericht für das erste Halbjahr 2013 entspricht den International Financial Reporting Standards (IFRS) des International Accounting Standards Board (IASB) und entspricht dem schweizerischen Gesetz. Der Halbjahresbericht 2013 wurde gemäss den Anforderungen von IAS 34 «Zwischenberichterstattung» erstellt und umfasst jeweils den Zeitraum vom 1. Januar bis zum 30. Juni. Die verkürzte Halbjahresrechnung enthält daher nicht alle Informationen und Offenlegungen, welche im Rahmen der jährlichen Berichterstattung verlangt werden und sollte daher zusammen mit der Jahresrechnung per 31. Dezember 2012 gelesen werden. Die darin beschriebenen Grundsätze der Rechnungslegung sind unter Berücksichtigung folgender Anpassungen per 1. Januar 2013 unverändert gültig und wurden konsistent angewendet. Per 1. Januar 2013 trat folgender überarbeiteter IFRS Standard / Interpretation in Kraft: n IAS 1: Darstellung von Bestandteilen des sonstigen Ergebnisses Die Positionen im Gesamtergebnis sind neu in zwei Kategorien zu gliedern, je nachdem, ob die entsprechenden Beträge in einer späteren Periode wieder in die Erfolgsrechnung zurück fliessen oder nicht. Diese Anpassung hat keinen wesentlichen Einfluss auf die Darstellung der Jahresrechnung der Swiss Finance & Property Investment AG. n IAS 19: Leistungen an Arbeitnehmer Der Standard enthält die Bilanzierungsvorschriften für Leistungen an Arbeitnehmer einschliesslich kurzfristiger Leistungen (Lohn und Gehalt, vergüteter Urlaub), Leistungen nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses wie beispielsweise Pensionen, anderer langfristiger Leistungen (z.b. Sonderurlaub für langjährige Dienste) und Abfindungsleistungen. Mit dem Standard wird das Prinzip etabliert, dass die Kosten für die Zurverfügungstellung von Leistungen an Arbeitnehmer in der Periode zu erfassen sind, in denen die Leistungen von den Arbeitnehmern verdient werden, und nicht in der Periode, in der sie geleistet werden oder zu leisten sind. Die Swiss Finance & Property Investment AG wird von diesem Standard nicht tangiert, da sie über kein eigenes Personal verfügt.

16 16 Finanzielle Berichterstattung n IAS 34: Zwischenberichterstattung IAS 34 ist anzuwenden, wenn ein Unternehmen einen Zwischenbericht erstellt. Es wird darin nicht vorgeschrieben, wann ein Unternehmen einen solchen Bericht zu erstellen hat. Mit dem Standard wird gestattet, weniger Informationen zu berichten als in einem Jahresabschluss enthalten sind, wobei die berichteten Informationen auf denen des Jahresabschlusses aufbauen und eine Aktualisierung dieser darstellen müssen. Im Halbjahresbericht wird nun auch der Fair Value für die Finanzinstrumente veröffentlicht. Zum Jahresende werden ausserdem die Immobilien in die Darstellung mit eingeschlossen. n IFRS 7: Offenlegung von Saldierungen von finanziellen Vermögenswerten und Verbindlichkeiten Diese Änderung steht im Zusammenhang mit der nachfolgend erläuterten Anpassung von IAS 32 und verlangt Offenlegungen hinsichtlich der Auswirkungen von Nettingvereinbarungen für Finanzinstrumente. Falls in der Bilanz eine Nettodarstellung von Finanzinstrumenten erfolgt, sind im Anhang u.a. die Bruttopositionen sowie allfällige Deckungen offenzulegen. Die Swiss Finance & Property Investment AG bilanziert die (derivativen) Finanzinstrumente derzeit brutto. n IFRS 10: Konzernabschlüsse Beherrschung und Konsolidierung Der Standard ersetzt die in IAS 27 enthaltenen Leitlinien über Beherrschung und Konsolidierung. IAS 27 wird in separate Abschlüsse umbenannt. Der Standard verlangt, dass Beherrschungsverhältnisse gemäss Verfügungsgewalt und Rückflüssen zu bilanzieren sind. Der Standard enthält eine angepasste Definition des Kontrollprinzips. Dies kann einen Einfluss auf den Konsolidierungskreis der Gesellschaft haben. Für die Swiss Finance & Property Investment AG hat diese Änderung keine Auswirkungen, da die Manegg AG eine hundertprozentige Tochtergesellschaft ist. n IFRS 11: Gemeinschaftliche Vereinbarungen Bilanzierung gemeinschaftlicher Tätigkeiten und Gemeinschaftsunternehmen Der Standard unterscheidet gemeinschaftliche Tätigkeiten und Gemeinschaftsunternehmen. Gemeinschaftliche Tätigkeiten sind nach Art und Weise, wie die Rechte und Pflichten auf die Partner verteilt werden, zu bilanzieren. Gemeinschaftsunternehmen sind nach der Equity-Methode gemäss IAS 28 «Anteile an assoziierten Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen» zu bilanzieren. Diese Anpassung hat keine Auswirkung auf die Halbjahresrechnung. n IFRS 12: Angaben zu Anteilen an anderen Unternehmen Der Standard legt die erforderlichen Angaben für Unternehmen fest, die in Übereinstimmung mit den beiden neuen Standards IFRS 10 «Konzernabschlüsse» und IFRS 11 «Gemeinschaftliche Vereinbarungen» bilanziert und ersetzt die derzeit in IAS 28 «Anteile an assoziierten Unternehmen» enthaltenen Angabepflichten. Diese Anpassung hat keine Auswirkung auf die Halbjahresrechnung. n IFRS 13: Bewertung zum beizulegenden Zeitwert Der Standard beschreibt, wie der beizulegende Zeitwert zu bestimmen ist und ersetzt die bisher in IAS 40 enthaltenen Grundsätze zur Ermittlung des Fair Values von Renditegesellschaften. Neu wird zudem das «Highest & Best Use» Prinzip für die Bewertung von nicht finanziellen Aktiven eingeführt. Die Auswirkungen des neuen Standards sind in Anhang 4. Renditeliegenschaften dargestellt. Die Anwendung des «Highest & Best Use» Prinzips führte zu einer positiven Marktwertanpassung von CHF

17 Finanzielle Berichterstattung 17 Folgende Standards treten nach dem Berichtsjahr 2013 in Kraft oder werden überarbeitet: n IAS 32: Saldierung finanzieller Vermögenswerte und Verbindlichkeiten (zwingend anwendbar ab 1. Januar 2014) Dieser Standard präzisiert, unter welchen konkreten Voraussetzungen eine Nettodarstellung von Finanzaktiven und -passiven zulässig ist. n IFRS 9: Finanzinstrumente Klassifizierung und Bewertung (zwingend anwendbar ab 1. Januar 2015) Der Standard verlangt, das Finanzaktiven so klassifiziert werden, dass sie und die daraus resultierenden Geldströme dem Geschäftsmodell des Unternehmens entsprechen bzw. entsprechend bewirtschaftet werden können. Dabei wird bei Finanzaktiven neu nur noch zwischen «Finanzaktiven zu amortisierenden Kosten» und solchen «zu Marktwerten» unterschieden. Die neuen Rechnungslegungsstandards und Interpretationen werden nicht vorzeitig angewendet. Allfällige Auswirkungen werden somit erst in den jeweiligen Geschäftsjahren ab Übernahme berücksichtigt. Aus heutiger Sicht erwartet die SFPI keine wesentlichen Auswirkungen aus der künftigen Umsetzung von IAS 32 und IFRS 9. Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze Die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden sind unverändert zum Vorjahr angewandt worden. Die im Jahresbericht 2012 beschriebenen Grundsätze zum Einsatz von Derivaten zur Absicherung von Anlagetransaktionen sind unverändert gültig und wurden konsistent angewandt. Per 30. Juni 2013 wurden fünf Zinssatz Swaps unter Hedge Accounting nach IAS 39 geführt. Alle Swaps erfüllten die Anforderungen des Hedge Accounting und waren effektiv. Die am 8. Dezember 2010 gegründete Swiss Finance & Property Manegg AG ist ebenso wie im Jahresbericht 2012 in der konsolidierten Jahresrechnung der Swiss Finance & Property Investment AG enthalten. Auch in der vorliegenden Halbjahresrechnung wurden sämtliche Aktiven und Passiven sowie Aufwendungen und Erträge nach der Methode zur Vollkonsolidierung übernommen. Alle konzerninternen Beziehungen sowie Zwischengewinne auf konzerninternen Transaktionen und Beständen wurden eliminiert. Der Verwaltungsrat genehmigte den Zwischenbericht für das 1. Halbjahr 2013 am 30. August 2013.

18 Bürglistrasse 6 10, Zürich Klausstrasse 4, Zürich Brandschenkestrasse 171, Zürich

19 Finanzielle Berichterstattung Finanzinstrumente zu Fair Value Die Finanzinstrumente werden entsprechend der Vorschriften von IFRS 7 nach folgender Fair Value Hierarchie ausgewiesen: n Level 1: Ermittlung auf Basis gestellter Preise an gehandelten Märkten n Level 2: Ermittlung aufgrund von Angaben, welche keine fixen Marktpreise sind, aber am Markt zu beobachten. Dies entweder in direkter Form (als Preis) oder in indirekter Form (aus Preisen hergeleitet). n Level 3: Angaben für Aktiven oder Passiven, welche nicht am Markt beobachtbar sind Folgende Tabelle zeigt die Finanzinstrumente, für welche der Fair Value ermittelt wurde: Finanzielle Vermögenswerte in CHF Level 1 Level 2 Level 3 Wertschriften Derivative Finanzinstrumente Total Vermögenswerte Finanzielle Vermögenswerte in CHF Level 1 Level 2 Level 3 Wertschriften 392 Derivative Finanzinstrumente 99 Total Vermögenswerte Finanzielle Verbindlichkeiten in CHF Level 1 Level 2 Level 3 Derivative Finanzinstrumente Total Verbindlichkeiten Finanzielle Verbindlichkeiten in CHF Level 1 Level 2 Level 3 Derivative Finanzinstrumente Total Verbindlichkeiten Bei den Finanzinstrumenten, die zum Fair Value bewertet werden, handelt es sich um Wertschriften im Level 1 und Derivative Instrumente (Zinssatzswaps) im Level 2. Wertschriften werden mit dem letzgehandelten Preis am Hauptmarkt bewertet. Bei der Bewertung der Swaps wird die Discounted Cash Flow Methode angewendet. Wesentliche Inputparameter sind hierbei die für die Laufzeit relevanten Zinssätze des Fix bzw. Floating Legs der Zinssatzswaps. Die Swiss Finance & Property Investment AG hält zur Zeit keine Level 3 Instrumente.

20 20 Finanzielle Berichterstattung 4. Renditeliegenschaften in CHF Wohnliegenschaften Wohn- und Geschäftsliegenschaften Geschäftsliegenschaften Entwicklungsliegenschaften Anlagebestand OR 1. Januar Total Neubewertungseffekte 1. Januar Anlagebestand IFRS 1. Januar Umklassierungen Investitionen Zukäufe Verkäufe Realisierte Gewinne / Verluste Positive Wertveränderungen Negative Wertveränderungen Anlagebestand IFRS 31. Dezember Anlagebestand OR 1. Januar Neubewertungseffekte 1. Januar Anlagebestand IFRS 1. Januar Umklassierungen Investitionen Zukäufe Verkäufe Realisierte Gewinne / Verluste Positive Wertveränderungen Negative Wertveränderungen Gewinne / Verluste Einkäufe Anlagebestand IFRS 30. Juni Die Marktwertanpassungen bei den Anlageliegenschaften erfolgen aufgrund periodischer (halbjährlicher) Neubewertungen nach der Discounted-Cash-Flow-Methode und werden erfolgswirksam in der Erfolgsrechnung ausgewiesen. Die Grundlagen sowie Annahmen für die Bewertung finden sich im Bewertungsbericht des externen, unabhängigen Schätzungsexperten Wüest & Partner auf den Seiten 30 bis 35 des Geschäftsberichtes. Bei der Bewertung der Anlageliegenschaften ergab sich per 30. Juni 2013 ein Bewertungserfolg von TCHF (30. Juni 2012: TCHF 4 335). Bei den Bestandesliegenschaften trugen 25 zu einem positiven Bewertungserfolg von TCHF und 10 zu einem negativen Bewertungserfolg von TCHF 975 bei. Die Entwicklungsliegenschaften trugen insgesamt mit TCHF 952 und die im ersten Halbjahr 2013 zugekauften Liegenschaften mit TCHF zum Bewertungserfolg bei. Der durch die Anwendung von IFRS 13 (Highest & Best use) erfasste Bewertungserfolg beträgt im ersten Halbjahr 2013 TCHF

21 Finanzielle Berichterstattung 21 Im ersten Halbjahr 2013 wurden folgende Liegenschaften ge- bzw. verkauft: Käufe Miteigentum Eigentumsantritt Kaufpreis in TCHF Zürich, Brandschenkestrasse % 25. April Zürich, Bürglistrasse 6, 8, % 30. Juni Zürich, Badenerstrasse % 1) 13. Juni Zürich, Manegg 100% 2. April Total Verkäufe Miteigentum Eigentumsabtritt Verkaufspreis in TCHF Rheinfelden, Marktgasse % 25. Juni Total ) Das Miteigentum besteht mit der Ledermann Immobilien AG Folgende Liegenschaften sind per 30. Juni 2013 als Entwicklungsliegenschaften klassiert: Liegenschaft Beschreibung Projekt Projektstand (Bewilligung, Bauten, Verkauf/Vermietung) Geschätzter Fertigstellungszeitpunkt Zürich, Klausstrasse 4 Totalsanierung bestehender Rohbau abgeschlossen, Fertigstellung und Vermietung Büroliegenschaft Projektverlauf nach auf Ende 2013 geplant Terminprogramm Zürich, Letzigraben 101, Albisriederstrasse 170 / 172 Sanierung unter Denkmalschutz stehender Altbau, Neubau mit Rohbau Neubau abgeschlossen, Ausbau Neu- und Altbau Bezug beider Liegenschaften per November 2013 geplant 24 Wohnungen und Gewerbeanteil angelaufen auf dem Areal Zürich, Zeltweg 67 Umbau des bestehenden Die Fenster im OG ausge- Fertigstellung und Vermietung Bürogebäudes in ein wechselt, Treppenhausverglasung auf Dezember 2013 geplant Wohn- und Geschäftshaus fertiggestellt, Ausbauarbeiten Attikageschoss laufen Zürich, Manegg Auf erworbenem Grundstück ist in Zusammenarbeit mit der Steiner AG eine Überbauung geplant Für laufende Bauprojekte sind vertragliche Verpflichtungen von rund TCHF ausstehend. Die Swiss Finance & Property Manegg AG Zug in Zug hat von der Steiner AG im Berichtsjahr 2010 ein Kaufrecht über eine Grundstücksparzelle zum Preis von CHF erworben und am ausgeübt. Die Eigentumsübertragung des Grundstückes fand im April 2013 statt. Auf dem erworbenen Grundstück ist eine Überbauung in Zusammenarbeit mit der Steiner AG geplant. Weitere gemäss der Richtlinie betreffend Rechnungslegung der SIX Swiss Exchange geforderte Angaben finden sich auf den Seiten 42 bis 47. (Diese Angaben sind Bestandteil des Anhangs der konsolidierten Jahresrechnung.)

22 22 Finanzielle Berichterstattung 5. Derivative Finanzinstrumente Zur Zeit bestehen die folgenden Zinsderivate: 30. Juni 2013 Wiederbeschaffungswert Zinssatz in % Laufzeiten Fälligkeitsjahr in CHF Volumen 1) Payer Receiver Payer Receiver J 6M J 1M J 1M J 3M J 3M Total Forwards n/a 9J 1M ) n/a 11J 1M Total Total inkl. Forward Dezember 2012 Wiederbeschaffungswert Zinssatz in % Laufzeiten Fälligkeitsjahr in CHF Volumen 1) Payer Receiver Payer Receiver J 6M J 1M J 1M J 3M J 3M Total Forwards n/a 9J 1M Total Total inkl. Forward ) exkl. Marchzins 2) Neu hinzugekommen im 1. Halbjahr 2013 Bei allen Interest Rate Swaps (pay fix / receive floating) sind die Voraussetzungen für die Anwendungen von Hedge Accounting erfüllt. Die Festzinsbasis bei den per Ende 30. Juni 2013 bestehenden Interest Rate Swaps beträgt gleich wie im Vorjahr zwischen 1.16% und 2.04%. Die variable Verzinsung basiert auf dem CHF-Libor. Die Wertveränderung (steuerbereinigt) der Interest Rate Swaps werden exkl. Marchzinsen erfolgsneutral direkt im konsolidierten Eigenkapital verbucht. Die Marchzinsen werden direkt im Finanzerfolg erfasst, weshalb sich keine Umbuchungen zwischen Eigenkapital und Finanzerfolg ergeben. Die Effektivität der Interest Rate Swaps ist im Berichtsjahr gegeben. Mit der ZKB besteht eine Rahmenvereinbarung OTC, welche vorsieht, dass der Halb- bzw. Jahresbericht bis zum bzw abgegeben werden muss. Darüber hinaus dürfen keine Bilanzierungsrichtlinien geändert werden und der EK-Anteil muss mindestens 35% der Bilanzsumme ausmachen. Die Covenants waren am Bilanzstichtag eingehalten.

23 Finanzielle Berichterstattung Hypothekenverbindlichkeiten Nach Gläubiger in CHF Juni Dezember 2012 UBS Total lang- und kurzfristige Hypothekarschulden Vertragliche Laufzeiten Rückzahlung Hypotheken < 3 Monate bis 12 Monate bis 5 Jahre > 5 Jahre Total lang- und kurzfristige Hypothekarschulden Die Rückzahlungen in der Position < 3 Monate beinhaltet feste Vorschüsse, die zum Berichtszeitpunkt gezogen waren. Diese Vorschüsse sollen im folgenden Halbjahr in eine langfristige Hypothek umgewandelt werden. Die Rückzahlungen in der Position 3 bis 12 Monate und 1 bis 5 Jahre beinhalten ausschliesslich Amortisationsverpflichtungen, auch die der festen Vorschüsse. Zinsbindung (inkl. SWAP) < 3 Monate bis 12 Monate 1 bis 5 Jahre > 5 Jahre Total lang- und kurzfristige Hypothekarschulden Zinssätze Durchschnittliche Verzinsung (Periode) 1.41% 1.47% Verzinsungsbandbreite 0.38% 2.04% 0.38% 2.04% Durchschnittliche Zinsduration in Jahren Das Zinsrisiko wurde mit Interest Rate Swaps (pay fix / receive floating) abgesichert (siehe Anhang 5). Mit der UBS besteht eine Rahmenkreditvereinbarung per über TCHF Der Kreditvertrag sieht vor, dass die jährlichen Netto-Mietzinserträge mindestens TCHF betragen müssen. Darüber hinaus müssen die jährlichen Netto-Mietzinserträge mindestens 8.5% der Kreditlimite betragen. Die Amortisationsverpflichtungen betragen pro Jahr 2% des benützten Nominalhypothekarvolumens. Sämtliche Covenants waren am Bilanzstichtag eingehalten.

24 24 Finanzielle Berichterstattung 7. Aktienkapital Anzahl Namenaktien in Stück Nominalwert pro Namenaktie in CHF Nominelles Aktienkapital in CHF Ausgegebenes, voll einbezahltes Aktienkapital 1. Januar Ausstehende Aktien à 8.74 CHF per 01. Januar Kapitalherabsetzung durch Nennwertreduktion Ausstehende Aktien à CHF per 01. Januar Kapitalherabsetzung durch Nennwertreduktion Kapitalerhöhung durch Barliberierung Aktien à nominal CHF Kapitalerhöhung durch Barliberierung Aktien à nominal CHF Ausstehende Aktien à 8.17 CHF per 31. Dezember Ausstehende Aktien à CHF per 31. Dezember Ausgegebenes, voll einbezahltes Aktienkapital 31. Dezember Ausgegebenes, voll einbezahltes Aktienkapital 1. Januar Ausstehende Aktien à 8.17 CHF per 01. Januar Kapitalherabsetzung durch Nennwertreduktion Ausstehende Aktien à CHF per 01. Januar Kapitalherabsetzung durch Nennwertreduktion Ausstehende Aktien à 7.57 CHF per 30. Juni Ausstehende Aktien à CHF per 30. Juni Ausgegebenes, voll einbezahltes Aktienkapital 30. Juni Anlässlich der ordentlichen Generalversammlung der Swiss Finance & Property Investment AG vom 10. April 2013 wurde beschlossen, das Aktienkapital durch Nennwertrückzahlung um TCHF zu reduzieren. Dabei wurden der Nennwert jeder Namenaktie à nominal CHF um CHF 3 auf CHF und der Nennwert jeder Namenaktie à nominal CHF 8.17 um CHF 0.60 auf CHF 7.57 reduziert. Die Nennwertrückzahlung wurde im Juni 2013 vollzogen. Durch die Kapitalerhöhung im Jahr 2012 entstanden folgende Kosten: Kapitalerhöhungskosten in CHF Beratungskosten 932 Platzierungskosten 569 Diverses Gebühren 206 Total Kapitalerhöhungskosten Emissionsabgabe 639 Total Kapitalerhöhungskosten inkl. Emissionsabgabe Das Aktienkapital ist in zwei Aktienkategorien eingeteilt. Die Aktienkategorie mit einem Nennwert von nominal CHF ist an der SIX Swiss Exchange kotiert. Bei der Aktienkategorie mit einem Nennwert von CHF 7.57 sind Stimmrechtsaktien, die im alleinigen Besitz von Dr. Hans-Peter Bauer sind. Herr Dr. Hans-Peter Bauer hält per 30. Juni % des Kapitals und 62.44% der Stimmrechte. Die UBS Fund Management AG hält Namenaktien à je nominal CHF 37.85, was einem Anteil von 5.53% der Stimmen und 11.06% des Kapitals entspricht. Zudem hält die Aargauische Pensionskasse mit Namenaktien à je nominal CHF mit einem Anteil von 4.17% der Stimmen und 8.34% des Kapitals und die AXA Leben Namenaktien à CHF 37.85, was einem Anteil von 3.06% der Stimmen und 6.11% des Kapitals entspricht.

25 Finanzielle Berichterstattung Kennzahlen pro Aktie in CHF Juni Juni 2012 Reingewinn Reingewinn exkl. Neubewertungseffekte Anzahl ausstehende Aktien (gewichteter Durchschnitt) Reingewinn pro Aktie à nominal CHF 7.57 / 8.17 exkl. Neubew. in CHF 1) Reingewinn pro Aktie à nominal CHF 7.57 / 8.17 inkl. Neubew. in CHF Reingewinn pro Aktie à nominal CHF / exkl Neubew. in CHF 2) Reingewinn pro Aktie à nominal CHF / inkl Neubew. in CHF ) Reingewinn abzüglich Bewertungseffekte auf Renditeliegenschaften und langfristigen Fremdfinanzierungen vor latenter Steuern. 2) Reingewinn abzüglich Bewertungseffekte auf Renditeliegenschaften und langfristigen Fremdfinanzierungen vor latenter Steuern pro Aktie. Der Gewinn pro Aktie wird berechnet, in dem der ausgewiesene Reingewinn auf die durchschnittliche Anzahl der Aktien gewichtet entsprechend der Höhe des Nominalwerts geteilt wird. Das Eigenkapital pro Aktie hat sich wie folgt verändert: 30. Juni Juni 2012 Eigenkapital in CHF Latente Steuern in CHF Anzahl ausstehende Aktien à nominal CHF 7.57 / Anzahl ausstehende Aktien à nominal CHF / Eigenkapital pro Aktie à CHF 7.57 / Eigenkapital pro Aktie à CHF / Eigenkapital pro Aktie à CHF 7.57 / 8.17 vor latenten Steuern in CHF Eigenkapital pro Aktie à CHF / vor latenten Steuern in CHF

26 26 Finanzielle Berichterstattung 9. Bereichsinformationen Geschäftsbereiche 1. Halbjahr 2013 in CHF Wohnliegenschaften Gemischt genutze Liegenschaften Gewerbsund Büroliegenschaften Entwicklungsliegenschaften Corporate 3) Überleitung Liegenschaftsertrag Übriger Ertrag Erfolg aus Verkauf von Renditeliegenschaften Total Betriebsertrag vor Neubewertung Neubewertung Renditeliegenschaften Total Betriebsertrag nach Neubewertung Unterhalt und Reparaturen Betriebsaufwand Liegenschaften Verwaltungsaufwand Übriger Betriebsaufwand Betriebserfolg vor Zinsen und Steuern (EBIT) Finanzergebnis (netto) Steueraufwand Reingewinn den Aktionären der SFPI 1) zuzurechnen Total Regionen in CHF Zürich Bern Basel Romandie Übrige Total Liegenschaftsertrag Erfolg aus Verkauf von Renditeliegenschaften Neubewertung Renditeliegenschaften Bereichsvermögen 2) ) Swiss Finance & Property Investment AG 2) Bereichsvermögen = Renditeliegenschaften, Forderungen, Flüssige Mittel und Wertschriften 3) Die Finanzierung der Immobilien erfolgte für das gesamte Portfolio und kann daher nicht auf die einzelnen Objekte zugeteilt werden. Dasselbe gilt für den zentralen Verwaltungs- und den Steueraufwand. Operative Segmente Das interne Reporting weist keine Unterscheidung nach Nutzungsarten der Gebäude auf. Auch der Bereich «Corporate» wird nicht ausgeschieden. Die interne Berichterstattung erfolgt in Form von Gesamtunternehmenszahlen. Demnach verfügt die Gesellschaft über keine operativen Segmente im Sinne von IFRS 8.5ff. Die Gesellschaft publiziert jedoch auf freiwilliger Basis eine Aufgliederung nach den Bereichen «Wohnliegenschaften», «Wohn- und Geschäftsliegenschaften», «Gewerbs- und Büroliegenschaften» sowie «Entwicklungsliegenschaften».

27 Finanzielle Berichterstattung 27 Geschäftsbereiche 1. Halbjahr 2012 in CHF Wohnliegenschaften Gemischt genutze Liegenschaften Gewerbsund Büroliegenschaften Entwicklungsliegenschaften Corporate 3) Überleitung Liegenschaftsertrag Übriger Ertrag Erfolg aus Verkauf von Renditeliegenschaften Total Betriebsertrag vor Neubewertung Neubewertung Renditeliegenschaften Total Betriebsertrag nach Neubewertung Unterhalt und Reparaturen Betriebsaufwand Liegenschaften Verwaltungsaufwand Übriger Betriebsaufwand Betriebserfolg vor Zinsen und Steuern (EBIT) Finanzergebnis (netto) Steueraufwand Reingewinn den Aktionären der SFPI 1) zuzurechnen Total Regionen in CHF Zürich Bern Basel Romandie Übrige Total Liegenschaftsertrag Erfolg aus Verkauf von Renditeliegenschaften Neubewertung Renditeliegenschaften Bereichsvermögen 2) ) Swiss Finance & Property Investment AG 2) Bereichsvermögen = Renditeliegenschaften, Forderungen, Flüssige Mittel und Wertschriften 3) Die Finanzierung der Immobilien erfolgte für das gesamte Portfolio und kann daher nicht auf die einzelnen Objekte zugeteilt werden. Dasselbe gilt für den zentralen Verwaltungs- und den Steueraufwand.

28 28 Finanzielle Berichterstattung 10. Finanzergebnis in CHF Juni Juni 2012 Zinsertrag Realisierte Gewinne aus Wertschriften 1) 159 Unrealisierte Gewinne aus Wertschriften 1) 56 Wertschriftenertrag 2 Netto Ertrag aus Änderungen des Fair Value designiert Total Finanzertrag Zinsaufwand Realisierte Verluste aus Wertschriften 1) 6 Unrealisierte Verluste aus Wertschriften 1) 8 Wertschriftenaufwand 1 7 Netto Aufwand aus Änderungen des Fair Value designiert Übriger Finanzaufwand Total Finanzaufwand Total Finanzerfolg (netto) ) Der Gewinn und Verlust stammt aus dem Kauf und Verkauf von Aktien kotierter Schweizer Immobilienaktien und -fonds. Der unrealisierte Gewinn und Verlust aus Bewertungskorrekturen von Wertschriftenbeständen. Per Bilanzstichtag 30. Juni 2013 bestehen keine zum Fair Value bilanzierten Hypotheken. Der realisierte und unrealisierte Nettogewinn aus erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewerteten Wertschriften / Derivaten betrug im Rechnungsjahr TCHF 0 (Vorjahr: TCHF 105). Der Netto-Zinsaufwand erhöhte sich im Berichtsjahr auf TCHF (Vorjahr: TCHF 991), einerseits aufgrund höheren durchschnittlichen zinstragenden Verbindlichkeiten und andererseits aufgrund des leicht höheren Fremdfinanzierungszinssatzes von durchschnittlich 1.41% (Vorjahr: 1.38%).