Preiswerter Wohnraum in Köln Daten und Fakten zum Bedarf

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1 Der Oberbürgermeister Kölner Statistische Nachrichten 6/2009 Daten und Fakten zum Bedarf

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3 3 Inhalt Vorwort 5 1. Vorbemerkungen Ausgangssituation Gutachten Optimierung der Gebietskulissen für die regionale Differenzierung der Wohnraumförderung in Nordrhein-Westfalen : Einordnung des Kölner Marktes Vorgehen in anderen Großstädten Erläuterungen zum Vorgehen in Köln 7 2. : Ist-Situation Angebotsentwicklung Bedarfsabschätzung Wohnkosten Einfluss hoher Wohnkosten auf den städtischen Haushalt Zwischenfazit Ausblick: Aussagen zur künftigen Entwicklung von Angebot und Bedarf Angebotsentwicklung Bedarfsabschätzung Fazit und Ableitung der Zielzahl im wohnungspolitischen Gesamtkontext 26

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5 5 Vorwort Sehr geehrte Leserinnen und Leser, der Rat der Stadt Köln hat die Verwaltung am im Rahmen der Beschlussfassung zum Wohnungsbauprogramm 2015 beauftragt, den Bedarf an preiswertem Wohnraum zu untersuchen. In Zusammenarbeit mit dem Amt für Wohnungswesen hat das Amt für Stadtentwicklung und Statistik den preiswerten, in der Regel preisgebundenen Teilmarkt analysiert, um Situation und Bedarf in diesem Marktsegment einzuschätzen. Die Untersuchung stützt sich im Wesentlichen auf die thematisch relevanten statistischen und empirischen Daten der Stadt, darüber hinaus sind Daten und Studien Dritter in die Analysen einbezogen worden. Wie in den meisten Städten ist auch der Sozialwohnungsbestand in Köln zuletzt massiv geschrumpft, weil die Mietpreis- und Belegungsbindungen in erheblichem Umfang ausgelaufen sind und die Fertigstellungen zu gering waren, um diesen Verlust zu kompensieren. Dieser Trend wird sich auch in Zukunft fortsetzen. Die Untersuchung, die den städtischen Handlungsbedarf in Form der Verstärkung der Anstrengungen zur Stützung des preiswerten, vor allem preisgebundenen Marktsegments unterstreicht, war die Basis für das Handlungskonzept Preiswerter Wohnungsbau, das das Amt für Wohnungswesen und das Amt für Stadtentwicklung und Statistik der Stadt Köln gemeinsam erarbeitet haben. Unter der besonderen Berücksichtigung der Sozialraumverträglichkeit der Handlungsempfehlungen setzt das Konzept auf ein Bündel von unterschiedlichen, in der Regel kleinteilig wirkenden Maßnahmen. Neben Maßnahmen der Flächenbereitstellung und Öffentlichkeitsarbeit sowie einem Förderanreizsystem sieht das Handlungskonzept unter anderem vor, das Instrument des Ankaufs von Belegungsbindungen aus dem Bestand zu stärken. Zugleich bewegt sich das Mietpreisniveau in der Wachstumsregion Köln im interkommunalen Vergleich auf relativ hohem Niveau, so dass geförderter Wohnraum zur Wohnraumversorgung von einkommensschwächeren Haushalten benötigt wird. Wohnen ist ein Grundbedürfnis, die Wohnraumversorgung gehört zu den Daseinsfunktionen der öffentlichen Hand. Überdies ist die Verfügbarkeit von qualitativ hochwertigem Wohnraum zu angemessenen Preisen ein zentraler Standortfaktor im Wettbewerb und auch von Bedeutung für die Wohnortentscheidung für Auszubildende, Studierende und Berufseinsteiger. Neben den stadtentwicklungspolitischen Aspekten ist die Situation auf dem örtlichen Wohnungsmarkt auch unter fiskalpolitischen Gesichtspunkten von großer Relevanz, zumal hohe Wohnkosten den städtischen Sozialhaushalt, zum Beispiel über die höheren Kosten der Unterkunft der Transferleistungsempfänger, direkt belasten. Jürgen Roters

6 6 1. Vorbemerkungen 1.1 Ausgangssituation Das Abschmelzen von Sozialwohnungsbeständen ist ein genereller Trend in vielen Städten. Die Anzahl der Sozialmietwohnungen und der Anteil der Sozialmietwohnungen am jeweiligen Gesamtwohnungsbestand sind rückläufig, weil Mietpreis- und Belegungsbindungen in erheblichem Umfang auslaufen und die Fertigstellungsvolumina zu gering sind, um den Verlust zu kompensieren. Zugleich führen die stagnierenden bzw. rückläufigen Haushaltseinkommen in vielen Bevölkerungsschichten zu einem hohen Bedarf an preiswertem Wohnraum. So rechnen z. B. die jährlich von der Wohnungsbauförderungsanstalt (Wfa) des Landes Nordrhein-Westfalen (NRW) befragten NRW-Wohnungsmarktexperten in den kommenden Jahren mit weiteren Anspannungstendenzen im öffentlichen geförderten Mietsegment. In keinem anderen Segment wird die Entwicklung ähnlich kritisch gesehen. In den wohnungspolitischen Grundsatzpapieren vieler Kommunen wird das Handlungsfeld der sozialen Wohnraumversorgung als eine der zentralen Herausforderungen der lokalen bzw. regionalen Wohnungspolitik benannt. Vor allem in Städten mit angespannten Wohnungsmärkten wird preisgebundener Wohnraum zur Versorgung von einkommensschwachen Haushalten benötigt, weil ein Ausweichen auf den freien Wohnungsmarkt nur eingeschränkt möglich ist. 1.2 Gutachten Optimierung der Gebietskulissen für die regionale Differenzierung der Wohnraumförderung in Nordrhein-Westfalen : Einordnung des Kölner Marktes Mit dem Ziel, die Wohnraumförderung grundlegend neu auszurichten, hat das Ministerium für Bauen und Verkehr des Landes NRW das Institut F + B (Forschung + Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH, Hamburg) im vergangenen Jahr mit einem systematischen Vergleich der Bedarfs- und Kostenstrukturen auf den Mietwohnungs- und Eigentumsmärkten der Kommunen in NRW beauftragt. In dem Anfang 2009 vorgelegten Gutachten Optimierung der Gebietskulissen für die regionale Differenzierung der Wohnraumförderung in Nordrhein- Westfalen werden der Kölner Mietwohnungs- und Eigentumsmarkt den jeweils höchsten Bedarfs- und Kostenstufen zugeordnet. Aus Sicht der Stadt Köln ist zwar der Ansatz des Landes zu begrüßen, die Förderung stärker an den tatsächlichen Bedarf vor Ort zu orientieren. Das Gutachten weist jedoch eine Vielzahl von Ungereimtheiten auf. 1 Es ist schon allein deshalb kein Ersatz eigener Untersuchungen, weil in dem Gutachten auf die Berechnung von Zielzahlen verzichtet wird. Mit der Differenzierung nach NRW-weit vier Bedarfsstufen bleibt die Einteilung sehr grob. Hinzu kommt, dass das Ministerium die Punktzahlen, die die Kommunen innerhalb dieser Bedarfsstufen erreichen, auch auf Nachfragen nicht veröffentlicht, was auch der Städtetag NRW moniert. Zudem ist die Methodik, vor allem die Auswahl und Gewichtung der Indikatoren und die Datenqualität, kritisch zu hinterfragen. Im Ergebnis erfüllt das Gutachten zwar seinen Zweck als Basis der administrativen Steuerung der Förderpolitik, ist aus städtischer Sicht aber nicht mehr als eine Groborientierung im kommunalen Vergleich ohne Handlungsorientierung. 1 vgl. Mitteilung 1297/2009 an den Ausschuss für Bauen und Wohnen, den Ausschuss für Soziales und Senioren und den Stadtentwicklungsausschuss

7 7 1.3 Vorgehen in anderen Großstädten Die Quantifizierung des Bedarfs an preiswertem bzw. öffentlich gefördertem Wohnraum ist seit jeher problematisch, da es hierzu keinen wissenschaftlich anerkannten methodischen Ansatz gibt. Aus diesem Grund wird in den meisten Städten auf eine Berechnung bzw. Nennung von Zielzahlen oder Zielkorridoren verzichtet. Die Aussagen in den einschlägigen Publikationen bleiben in vielen Fällen sehr allgemein. So gibt z. B. die Stadt Frankfurt zu Protokoll, dass aufgrund der nach wie vor hohen Arbeitslosigkeit und des in den letzten Jahren gewachsenen Anteils an einkommensschwachen und sozial benachteiligten Haushalten [ ] auch in Zukunft ein großer Bedarf an Sozialmietwohnungen besteht. Eine genaue Quantifizierung ist nicht möglich. 2 Die Stadt Düsseldorf stellt mit Hinweis auf die hohen Förderleistungen in der Zeit der 1950er bis 1970er Jahre fest, dass es nicht gelingen wird, die Zahl öffentlich geförderter Wohnungen auf dem heutigen Niveau zu halten. [ ] Gleichwohl stellt die Zurverfügungstellung eines ausreichend und gleichmäßig über das Stadtgebiet verteilten Angebotes an preisgünstigem Wohnraum einen wichtigen Ansatz bei der Prävention von Wohnungsnotfällen dar. 3 Einzig die Stadt München hat den künftigen Bedarf an Sozialmietwohnungen anhand eines selbst entwickelten Prognosemodells berechnet. 4 Nach eingehender Prüfung hat sich die Verwaltung gegen die Anwendung des Münchener Modells entschieden, unter anderem weil sich das Modell sehr stark an der Anzahl der Antragsteller auf einen Wohnberechtigungsschein orientiert. die durchschnittlichen ortsüblichen Vergleichsmieten frei finanzierter Wohnungen gemäß dem Kölner Mietspiegel von November Der Durchschnittsmietpreis (alle Jahrgangsgruppen) frei finanzierter Kölner Wohnungen in mittlerer Lage betrug 7,38 Euro/m 2 (nettokalt), der aller Kostenmieten 4,33 Euro/m 2 (nettokalt). Die Differenz beläuft sich somit auf 3,05 Euro/m 2, ist aber zum Beispiel in den neueren ab 1990 fertig gestellten Objekten mit 4,19 Euro/m 2 höher. Im Gegensatz dazu fällt die Differenz zwischen den preisgebundenen und preisfreien Mieten in den vor 1960 fertig gestellten Wohnungen mit 2,71 Euro/m 2 geringer aus. Die Höhe der Mieten frei finanzierter Wohnungen wird von einer Vielzahl von Faktoren beeinflusst, wie etwa der Lage, der städtebaulichen und architektonischen Qualität, der Ausstattung und Größe der Wohnung etc. Aus diesen Gründen sind die Mieten im frei finanzierten Segment von großen Preisspannen geprägt, kommunal aber kaum zu beeinflussen. Auswertungen verschiedener Quellen 6 haben ergeben, dass die Neubaumieten frei finanzierter Wohnungen in Köln in der Regel (deutlich) über den Bewilligungsmieten der Wohnraumförderung von 5,10 (Typ A) bzw. 6,20 Euro/m 2 (Typ B) liegen. Deshalb hat sich die Verwaltung in den Analysen und im Handlungskonzept Preiswerter Wohnungsbau vornehmlich auf den geförderten Teilmarkt fokussiert auch vor dem Hintergrund der in der fachöffentlichen Diskussion unstrittigen Einschätzung, dass der Kölner Wohnungsmarkt im unteren Preissegment angespannt ist. 1.4 Erläuterungen zum Vorgehen in Köln Vor dem Hintergrund von Wechselwirkungen und Rückkopplungseffekten zwischen den verschiedenen Teilmärkten des Wohnungsmarktes ist eine isolierte Betrachtung nur eines Segments schwierig. Um Einschätzungen zu den Entwicklungen und künftigen Bedarfen im preisgünstigen Wohnen geben zu können, ist deshalb grundsätzlich eine Betrachtung der gesamten Wohnungsmarktentwicklung erforderlich. Ohne der im Jahr 2010 geplanten Evaluation des im Wohnungsgesamtplan 2004 festgelegten strategischen Mengengerüsts vorzugreifen, ist im Rahmen der vorgelegten Analysen in einem ersten Schritt unter anderem ein Abgleich der Mieten im preisgebundenen und preisfreien Markt erfolgt. 5 Danach sind die im Stadtgebiet Köln durchschnittlich erhobenen Kostenmieten öffentlich geförderter Mietwohnungen (1. Förderweg) weitaus günstiger als 2 Wohnungsmarktbericht 2007 der Stadt Frankfurt/Main 3 Stadtentwicklungskonzept Düsseldorf Entwurf (August 2008) 4 Konzept Wohnen in München IV der Landeshauptstadt München (Dezember 2006) 5 Siehe Kapitel Wohnkosten 6 u. a. vom Immobilienverband Deutschland IVD

8 8 Katalog der Angebots-, Bedarfs- und Bilanz -Indikatoren zum preiswerten Wohnen Angebotsindikatoren Bedarfsindikatoren Bewilligungen, Fertigstellungen Bevölkerungs-/Haushaltsentwicklung Ankauf von Bindungen Wirtschafts-/Arbeitsmarktentwicklung Abgang aus baulichen Gründen Haushaltseinkommen (außer)planmäßiger Bindungswegfall Zahl der Anspruchsberechtigten auf einen Bestandsentwicklung Wohnberechtigungsschein (WBS) Belegungsrechtsvertragswohnungen gem. Einkommensstruktur (2004) Ressourcen des Wohnungsversorgungsbetriebs Bedarfsgemeinschaften nach SGB II der Stadt Köln Anzahl/Struktur der WBS-Antragsteller Struktur der Verfügungsberechtigten Wohngeldempfänger Verteilung im Stadtraum Sozialpolitik (ambulant vor stationär) Flächenbereitstellung Prognosen zur Bevölkerungsstruktur etc. etc. Bilanz Mietpreisentwicklung (Bestands-, Mietspiegel- und Angebotsmieten) Vergleich Kostenmieten Mieten auf dem frei finanzierten Markt Nebenkosten Wohnkostenbelastung Fluktuation und Leerstand Freistellungen Kosten der Unterkunft Leistungen der Wohnungsnotfallprävention etc. Auf Basis eines umfangreichen Katalogs von Angebots-, Bedarfs- 7 und Bilanzindikatoren, die die Wohnungsmarktentwicklung im Zusammenspiel von Angebot und Bedarf bzw. Nachfrage beschreiben, ist eine Vielzahl von Daten zusammengetragen und ausgewertet worden. Die Daten sind entweder von den jeweiligen städtischen Dienststellen bereit gestellt worden, oder sie stammen aus externen Quellen. Unter anderem konnten im Rahmen der vorgelegten Untersuchung erstmals Daten der Wohnungsbauförderungsanstalt (Wfa) NRW zu den planmäßig auslaufenden Mietpreis- und Belegungsbindungen der Kölner Sozialwohnungen ausgewertet werden. Empirische Ergebnisse wurden aus der Leben in Köln - Umfrage 2004 (Kommunaler Mikrozensus) 8 des Amtes für Stadtentwicklung und Statistik herangezogen. Im Rahmen der Umfrage sind letztmalig von der Stadt umfassend Fragen zum Thema Wohnen in Köln und hierbei auch zur Mietsituation und -belastung der Kölner Haushalte sowie zu Einkommen gestellt worden. Eine Aktualisierung erfolgt mit der Leben in Köln - Umfrage 2009 und der Bürgerumfrage Demografischer Wandel in Köln. Die vorliegenden Ergebnisse aus der Leben in Köln - Umfrage 2004 zeigen grundlegende Tendenzen auf. Weitere Informationen zu den ausgewerteten Daten und zum methodischen Vorgehen finden sich in den Ausführungen zu den jeweiligen Indikatoren. 7 Die Zahl der Wohngeldempfänger und deren Entwicklung haben keinen Eingang in die Untersuchung gefunden, da die Zeitreihen der Wohngeldstatistik wegen der Auswirkungen der Hartz IV-Reform zum und der Wohngeld-Novellierung zum nur eingeschränkt aussagekräftig sind. Aufgrund einer EDV-Umstellung sind die Wohngeldmieten ebenfalls nicht eingeflossen. 8 Zur Einschätzung der Lebensqualität wird seit 1986 in den regelmäßigen Leben in Köln - Umfragen (Kommunaler-Mikrozensus) die Kölner Bevölkerung zu einer Vielzahl von Informationsbereichen befragt. Die Leben in Köln - Umfrage ist als ein auf Dauerbeobachtung ausgerichtetes Erhebungsinstrument angelegt, mit dem Grundlagen für eine Beschreibung mittel- und langfristiger Entwicklungstrends bei der Wahrnehmung und Bewertung städ-tischer Lebenswelten durch die Bevölkerung geschaffen werden.

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10 10 2. : Ist-Situation 2.1 Angebotsentwicklung Im langjährigen Mittel ( ) sind in Köln knapp 650 Sozialmietwohnungen jährlich bewilligt und rund 680 Sozialmietwohnungen 9 jährlich fertig gestellt worden. Die Zielzahl von neuen Sozialmietwohnungen jährlich gemäß dem 2004 beschlossenen Wohnungsgesamtplan (WGP) der Stadt Köln ist somit deutlich unterschritten worden. Nach den Zielvorgaben des WGP entspricht der Anteil öffentlich geförderter Mietwohnungen an allen fertig gestellten Geschosswohnungen rund 45 Prozent. Tatsächlich erreicht wurden im langjährigen Mittel ( ) 32 Prozent, in den Jahren 2007 und 2008 jedoch nur rund 15 Prozent. 10 Weiter war gemäß dem WGP- Mengengerüst ein Anteil der öffentlich geförderten Mietwohnungen an allen Fertigstellungen 11 von 26 Prozent angesetzt worden. Tatsächlich erreicht wurden im langjährigen Mittel ( ) 24 Prozent, in den Jahren 2007 und 2008 aber nur noch 11 Prozent. Abgesehen vom Jahr 2000 ist die WGP-Zielzahl von insgesamt Baufertigstellungen jährlich unterschritten worden. Während die Fertigstellungen im Geschosswohnungssegment im langjährigen Mittel ( ) fast den Zielvorgaben entsprachen (2.138 Fertigstellungen versus Fertigstellungen gemäß WGP), ist der Zielwert von Fertigstellungen im Ein- und Zweifamilienhaussegment deutlich unterschritten (702 Fertigstellungen durchschnittlich zwischen 2000 und 2008) worden, wodurch sich die Zielunterschreitung insgesamt erklärt. Der Rückgang der Baugenehmigungen bzw. Baufertigstellungen als genereller NRW- bzw. deutschlandweit zu beobachtender Trend ist unter anderem auf eine Verschlechterung förder- und steuerpolitischer Rahmenbedingungen 12 zurückzuführen. Positiv ist in dem Zusammenhang der Anstieg der Wohnungsbautätigkeit in Köln im Jahr 2008 mit Fertigstellungen gegenüber in 2007 zu werten. 9 1., 2. und 3. Förderweg (bis 2002); Fördertyp A und B ab vgl. Mitteilung 5794/2009 Soziale Wohnraumförderung 2008 und Ausblick auf Geschosswohnungen einschließlich Eigentumswohnungen und Ein- und Zweifamilienhäuser 12 Abschaffung der Eigenheimzulage, Abschaffung der degressiven AfA etc. Bewilligte und fertig gestellte Wohnungen im geförderten Mietwohnungsbau in Köln Zielzahl nach Wohnungsgesamtplan: geförderte Mietwohnungen p.a Durchschnitt pro Jahr Bewilligungen Fertigstellungen Quelle: Amt für Wohnungswesen, Amt für Stadtentwicklung und Statistik Statistisches Informationssystem

11 11 Unabhängig davon muss aber festgestellt werden, dass durch die insgesamt gemessen an den errechneten Bedarfen geringen Fertigstellungsvolumina die Angebotsausweitung nicht wie geplant erfolgt ist, wodurch sich der Marktdruck erhöht hat. In den weiteren Analysen beziehen sich die Aussagen zum Angebot an Sozialmietwohnraum ausschließlich auf den so genannten 1. Förderweg bzw. den Fördertyp A. Zum belief sich der Bestand an Sozialwohnungen auf Einheiten, was einem Anteil am gesamten Wohnungsbestand von 8,4 Prozent entspricht. Dieser Anteil ist in den vergangenen Jahren und Jahrzehnten kontinuierlich gesunken, betrug er doch im Jahr 1990 noch über 22 Prozent und im Jahr 2000 immerhin noch 12,5 Prozent. Ursächlich hierfür ist, dass Mietpreisund Belegungsbindungen in erheblichen Umfang ausgelaufen sind. Im Gegenzug waren die Fertigstellungszahlen zu gering, um diesen Verlust zu kompensieren, zumal ein Zugang an Sozialmietwohnraum bisher fast ausschließlich durch Neubaumaßnahmen erfolgt ist. Mit dem Ankauf von Bindungen aus dem Wohnungsbestand ist bislang in Köln kein Mengeneffekt erzielt worden. Der Sozialwohnungsbestand wäre aber auch geschrumpft, wenn jährlich neue Sozialwohnungen errichtet oder Bindungen im Bestand geschaffen worden wären. Denn der Kölner Sozialmietwohnungsbestand (Typ A) hat sich in den Jahren nach 2000 im jährlichen Durchschnitt um mehr als Wohneinheiten netto 13 reduziert. 13 Die Fertigstellungen sind in diesem Wert bereits berücksichtigt Entwicklung des Anteils geförderter Mietwohnungen Typ A/1. Förderweg am Gesamtwohnungsbestand % ,2 21,5 20,8 19,7 17,7 16,8 15,4 14,8 13,5 12,8 12,5 12,2 11,8 11,4 10,8 10,2 9,4 8,8 8,4 25 % 20% 15 % 10% % % Wohnungen gesamt Sozialmietwohnungen Anteil in % am Gesamtwohnungsbestand Quelle: Stadt Köln Amt für Wohnungswesen, Amt für Stadtentwicklung und Statistik Statistisches Informationssystem

12 12 Nach Untersuchungen der Verwaltung ist davon auszugehen, dass die geförderten Mietwohnungen den dort wohnenden Haushalten nach Wegfall der Preisbindungen für einen absehbaren Zeitraum zu einem Mietpreis unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmieten erhalten bleiben. Wenn der Vermieter nach Wegfall der Mietpreisbindung die Mieterhöhungsmöglichkeiten maximal ausschöpft, kann er rein rechnerisch 14 nach etwa acht Jahren die am Markt zu erzielenden Mieten erreichen. Im Fall von neuen Mietvertragsabschlüssen nach dem Bindungswegfall werden hingegen in der Regel die ortsüblichen Vergleichsmieten verlangt. Das Auslaufen der Bindungen führt somit mit zeitlicher Verzögerung zu einem Verlust von preiswertem Wohnraum. Innerhalb des gesamten Sozialwohnungsbestands der Stadt Köln haben die so genannten Belegungsrechtsvertragswohnungen und der Bestand des städtischen Wohnungsversorgungsbetriebs (WVB) einen besonderen sozialpolitischen Stellenwert. Im nordrhein-westfälischen Vergleich ist der Anteil der Wohnungsgenossenschaften und -gesellschaften unter den Verfügungsberechtigten in Köln überdurchschnittlich hoch. Allein die drei Eigentümer mit den größten Sozialwohnungsbeständen, die GAG Immobilien AG, die LEG NRW GmbH 17 und die Sahle Wohnen GbR, verfügten Ende 2008 über knapp 50 Prozent aller geförderten Sozialwohnungen in Köln. Hinzu kommt der Bestand weiterer Gesellschaften und Genossenschaften. Ein hoher Anteil von Sozialwohnungen im Eigentum von Wohnungsunternehmen erhöht den Handlungsspielraum der Stadt unter anderem in Fragen der kooperativen Belegungspolitik. Von entscheidender sozial- bzw. stadtentwicklungspolitischer Bedeutung ist neben rein quantitativen Betrachtungen die Verteilung der Sozialwohnungen im Stadtraum der rund Sozialmietwohnungen waren Ende 2008 Belegungsrechtsvertragswohnungen 15. Die Zahl öffentlich geförderter Belegungsrechtsvertragswohnungen ist seit dem Jahr 2000 relativ konstant, während sich die Anzahl der frei finanzierten Belegungsrechtsvertragswohnungen 16 in demselben Zeitraum um 11 Prozent reduziert hat. Dies belegt, dass öffentlich geförderter Wohnraum als Steuerungsinstrument zur Versorgung von Haushalten, die sich selbst nicht auf dem Markt versorgen können, wichtig ist, zumal auch die Anzahl von Individualgewährleistungen in den vergangenen Jahren größeren Schwankungen unterlag. Die Anzahl der Sozialmietwohnungen im Besitz des WVB belief sich Ende 2008 auf 705. Somit hat sich der Bestand seit 2000 (332 Wohneinheiten) mehr als verdoppelt. Parallel dazu sind die Ressourcen des WVB insgesamt von Einheiten im Jahr 2000 auf im Jahr 2008 geschrumpft, bedingt durch den sukzessiven Umbau von Obdachloseneinrichtungen zu Normalwohnraum. 14 Es ist nicht bekannt, ob die Vermieter die rechtlichen Erhöhungsmöglichkeiten nach dem Auslaufen der Bindungen in vollem Umfang, in Teilen oder überhaupt nicht ausschöpfen und wovon die Entscheidung abhängt. Im genossenschaftlichen Wohnen kann davon ausgegangen werden, dass das Nutzungsentgelt nur teilweise angepasst wird. Wohnungsgesellschaften sind ebenfalls sehr an funktionierenden Nachbarschaften interessiert und legen Wert auf die Erhaltung stabiler Bewohnerstrukturen, auch indem sie die Tragfähigkeit der Mieten bzw. Mieterhöhungen beachten. Rechtsstreitigkeiten, Mietausfallrisiken und Leerstand werden möglichst vermieden. Darüber hinaus ist davon auszugehen, dass auch Privatvermieter, die häufig persönlichen Kontakt zu ihrer Mieterschaft pflegen, am Fortbestand gerade von langjährigen Mietverhältnissen interessiert sind und Mieter mit geringerem Einkommen halten wollen. Im Gegensatz dazu steht zu erwarten, dass die anderen Eigentümergruppen den rechtlichen Rahmen eher ausschöpfen werden und Mieterhöhungen durchsetzen. Ist dies der Fall, so bleiben die Ex- Sozialwohnungen auch nach der dritten Mieterhöhung preiswert, bevor sie nach dem Ende dieser so genannten zweiten Nachwirkfrist rechnerisch im Durchschnitt nach etwa acht Jahren aus diesem Segment herausfallen. 15 Per Belegungsrechtsvertrag erhält die Stadt das Belegungsrecht und übernimmt im Gegenzug unter anderem das Mietausfallrisiko. Die Gewährleistungen der Stadt dienen dazu, den Vermieter vor im Vergleich zum freien Markt erhöhten Risiken zu schützen, und einem Mieter, der sich aus eigener Kraft nicht mit angemessenem Wohnraum versorgen kann, einen geschützten Wohnbereich zu bieten, durchaus auch als Übergang zum normalen Wohnen. Die Belegungsrechtsvertragswohnungen schaffen so die Voraussetzung der Flexibilisierung der Belegungspolitik gemäß der im März 2009 mit den Vertretungen der privaten Vermieter bzw. der Wohnungswirtschaft abgeschlossenen Belegungsvereinbarung. 16 Ende 2008 belief sich der Bestand an frei finanzierten Belegungsrechtsvertragswohnungen auf Die LEG NRW GmbH ist nach dem Verkauf von Geschäftsanteilen des Landes NRW und der NRW.BANK an die zur Whitehall-Gruppe (Immobilienfonds der IB Goldman Sachs) zählende Lancaster GmbH & Co. KG weiterhin grundbuchliche Eigentümerin und Verwalterin und somit Verfügungsberechtigte ihrer Wohneinheiten.

13 13 Die nachfolgenden Karten veranschaulichen, wie sich der Anteil von Sozialmietwohnungen (1. Förderweg bzw. Typ A) am Gesamtbestand zwischen 2000 und 2008 in den verschiedenen Stadtteilen bzw. Stadtbezirken Kölns verschoben hat. Neben dem generellen Bestandsrückgang, erkenntlich an der stärkeren Dominanz der grünblau eingefärbten Flächen in dem 2008er-Ausschnitt, wird deutlich, dass der Sozialwohnungsbestand ungleich im Stadtgebiet verteilt war und ist. Die Bestandsveränderungen zwischen 2000 und 2008 sind zu einem großen Teil das Ergebnis von größeren Sozialwohnungsbauvorhaben in früheren Jahrzehnten. Wenn in Siedlungen nun Bindungen in größerem Umfang wegfallen, nimmt der Druck auf den verbleibenden Sozialwohnungsbestand 18 zu. Damit verbunden ist die Gefahr weiterer sozialer Segregation, die ihrerseits Abwärtsspiralen in Gang setzen kann, die auch langfristig zu sozialen Folgekosten in beträchtlichem Ausmaß führen können. Um der Entstehung bzw. der Verfestigung einseitiger sozialer Strukturen entgegen zu wirken, ist eine gleichmäßige(re) Verteilung von sozialem Wohnraum eine der zentralen Voraussetzungen. In diesem Zusammenhang ist zu bedenken, dass Strukturveränderungen dieser Art in der Regel einen langen zeitlichen Vorlauf haben. 18 Ein hoher Anteil von Sozialwohnungen am Gesamtwohnungsbestand findet sich derzeit, wie aus dem 2008er Kartenausschnitt ersichtlich, vor allem in den Stadtteilen Volkhoven-Weiler, Chorweiler, Seeberg, Ossendorf, Bocklemünd/Mengenich, Ostheim und Finkenberg. Anteil geförderter Mietwohnungsbau (Typ A/1. Förderweg) an allen Wohnungen in Prozent Quelle: Amt für Stadtentwicklung und Statistik

14 Bedarfsabschätzung Einer von mehreren möglichen Bedarfsindikatoren ist die Anzahl der Anspruchsberechtigten auf einen Wohnberechtigungsschein (WBS). Die Verwaltung hat auf Basis der Daten aus dem Kommunalen Mikrozensus 2004 eine Abschätzung der Anzahl bzw. des Anteils der WBS- Berechtigten in Köln vorgenommen 19. Nach den überschlägigen Berechnungen belief sich die Anzahl von Haushalten in Köln, die im Jahr 2004 grundsätzlich zum Bezug einer Sozialwohnung berechtigt waren, auf rund Dies entsprach einem Anteil von 42 Prozent an allen Kölner Haushalten (rund ). Somit war nach den Vorgaben des Landes ein relativ hoher Anteil der Kölner Bevölkerung sozialwohnungsberechtigt. Es handelt sich hier nicht um Randgruppen. Nach der Bereinigung um die Zahl von Eigentümerhaushalten, die in aller Regel nicht zu den potenziellen Bedarfsträgern von Sozialmietwohnungen zählen, verbleiben rund Mieterhaushalte mit WBS-Anspruch, was einem Anteil von 36 Prozent an allen Kölner Haushalten entspricht. Dieser Wert gibt Aufschluss über die Höhe bzw. den Anteil der grundsätzlich Anspruchsberechtigten, sagt jedoch nichts über den tatsächlichen Bedarf aus. Hierzu ist ein Abgleich mit der tatsächlichen Wohnraumversorgung erforderlich: Deshalb ist ebenfalls auf Basis des Mikrozensus 2004 ermittelt worden, von wie vielen Haushalten ein höherer Mietpreis als der Bewilligungsmietpreis geförderter Typ A-Wohnungen in Höhe von seinerzeit 4,80 Euro/m 2 nettokalt gezahlt worden ist. 19 Vor dem Hintergrund der komplexen Methodik, vor allem hinsichtlich der erforderlichen Umrechnungen verschiedener Einkommensarten, können die Berechnungen, die in ähnlicher Form aus keiner anderen Stadt bekannt sind, nur der Ermittlung von Näherungswerten dienen; dies auch angesichts der Erfahrung, dass die im Rahmen von Befragungen gemachten Angaben zum Einkommen tendenziell zu niedrig sind. Im Gegenzug ist zu bedenken, dass die einkommensschwächeren Einwohnerschichten der Bevölkerung im Kommunalen Mikrozensus mit hoher Wahrscheinlichkeit unterrepräsentiert sind. Abschätzung anspruchsberechtigte Haushalte in Köln auf Wohnberechtigungsschein 2004 Haushalte 2004 in Köln rund (100 %) Anspruchsberechtigte Haushalte Nicht anspruchsberechtigte Haushalte rund (42%) rund (58 %) Anspruchsberechtigte Mieterhaushalte Anspruchsberechtigte Eigentümerhaushalte rund (36%) rund (6 %) Nettokaltmiete unter 4,80 EUR je m 2 und Monat Nettokaltmiete über 4,80 EUR je m 2 und Monat rund Haushalte (7% aller Haushalte bzw. rund Haushalte (28 % aller Haushalte bzw. 20 % der anspruchsberechtigten Mieterhaushalte) 80 % der anspruchsberechtigten Mieterhaushalte) Einkommensgrenzen 2006 nach 9 Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) Quelle: Leben in Köln - Umfrage 2004, Amt für Stadtentwicklung und Statistik Statistisches Informationssystem

15 15 Im Ergebnis zeigt sich, dass vier von fünf anspruchsberechtigten Mieterhaushalten einen Mietpreis von mehr als 4,80 Euro/m 2 zahlten. Dies entspricht rund Haushalten bzw. einem Anteil von 28 Prozent an allen Kölner Haushalten. Dieser Näherungswert 20 deutet darauf hin, dass im Jahr 2004 ein zusätzlicher Bedarf an preisgebundenem bzw. preiswertem Wohnraum gegeben war. 21 Geht man davon aus, dass sich der Bedarf in Folge der seither deutlich sinkenden Bestandszahlen zumindest nicht reduziert hat, lässt dies aus heutiger Sicht auf einen Nachholbedarf schließen. 22 Wohnungsbedarfsanalysen und -prognosen erfolgen grundsätzlich unter Einbeziehung der sozio-ökonomischen Rahmenbedingungen, da die Wohnstandortqualität und somit das Wanderungsgeschehen stark von der Situation und der voraussichtlichen künftigen Entwicklung am lokalen bzw. regionalen Arbeitsmarkt abhängen. Mit ihrer in den vergangenen Jahren stabilen und positiven Einwohner- und dynamischen Wirtschaftsentwicklung zählt Köln zu den nordrhein-westfälischen Wachstumsregionen mit entsprechenden Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt. Mit der im Jahr 2010 geplanten Evaluation des Wohnungsgesamtplans werden, eingebunden in den sozio-ökonomischen Gesamtkontext, Aussagen zum künftigen Wohnungsbedarf getroffen und die Zielzahlen in den einzelnen Marktsegmenten daraufhin geprüft und gegebenenfalls angepasst. Die folgenden Analysen beziehen sich deshalb vornehmlich auf Indikatoren mit eindeutigem Bezug zum preiswerten bzw. preisgebundenen Segment. Es darf nicht übersehen werden, dass ein auch im regionalen Vergleich nennenswerter Anteil der Einwohner mit geringen, zum Teil sinkenden Einkommen auskommen muss bzw. auf Transferleistungen 23 angewiesen ist, was zum Beispiel anhand der im nordrhein-westfälischen Vergleich überdurchschnittlichen Arbeitslosigkeit zu belegen ist. Zwar haben sich die verfügbaren Einkommen der Kölner in den vergangenen Jahren moderat erhöht; gemessen an den Entwicklungen in einigen Umlandgemeinden bzw. im nordrhein-westfälischen Vergleich war dieser Anstieg jedoch signifikant unterdurchschnittlich. Ein Beispiel: Ausweislich der Daten des Landesbetriebs Information und Technik des Landes NRW (ehemals Statistisches Landesamt) ist das verfügbare Durchschnittseinkommen der Kölner Einwohner von 2006 auf 2007 nur um 160 Euro (2007: Euro) gestiegen. Damit ist Köln landesweit auf den 137. Platz 24 abgerutscht. Im aktuellen Regionalranking der Initiative Neue Soziale Marktwirtschaft (INSM), die vom Institut der deutschen Wirtschaft, Köln, wissenschaftlich begleitet wird, liegt Köln bezogen auf die Einkommensteuerkraft landesweit auf dem 12., bundesweit auf dem 104.ten Platz. Schlechter fällt die Bilanz hinsichtlich der privaten Verschuldung aus. Nach den Daten der INSM beläuft sich der Anteil der privat Verschuldeten über 18-jährigen in Köln auf 12,9 Prozent (gesamtdeutscher Platz 367). Die Kaufkraftkennziffer der Stadt Köln liegt zwar deutlich über dem gesamtdeutschen und NRW-Durchschnitt, ging indes zwischen 2005 und 2009 von 113,5 auf 109,2 25 (Deutschlanddurchschnitt = 100) zurück. Im gesamtdeutschen Großstadtvergleich positioniert sich Köln gegenwärtig im unteren Mittelfeld vor Berlin und Hamburg, aber hinter München, Düsseldorf, Frankfurt und Stuttgart. 26 Im regionalen Vergleich innerhalb des IHK-Bezirks ist das Bild heterogen: Die Kaufkraft der Bevölkerung im Rhein-Erft-Kreis lag im Mittel auf ähnlichem Niveau wie die der Stadt Köln, mit deutlich positiver Abweichung von Pulheim, während der Referenzwert im Oberbergischen Kreis mit 99,1 nicht einmal den gesamtdeutschen Mittelwert erreicht. Im Gegensatz dazu verfügen die Einwohner in allen Kommunen des Rheinisch- Bergischen-Kreises über eine im Durchschnitt höhere Kaufkraft als die Kölner (Kreisdurchschnitt 122,5). 20 Zu bedenken ist in diesem Kontext, dass durch die Fixierung auf einen festen Grenzwert, hier von 4,80 Euro/m 2, der Bedarf derjenigen Anspruchsberechtigten, deren Mietpreis nur geringfügig darüber liegt, genauso ins Gewicht fällt wie derjenigen mit erheblich höheren Mietpreisen. Erwähnt werden muss in diesem Zusammenhang auch, dass die Zahl der Anspruchsberechtigten auf einen Wohnberechtigungsschein zwar als wohnungspolitischer Orientierungswert dient, dass in Deutschland seit dem Zweiten Weltkrieg aber nie allen formal anspruchsberechtigten Haushalten eine Sozialwohnung zur Verfügung gestellt werden konnte, auch nicht zu Zeiten, in denen Sozialmietwohnungen qua Gesetz (Zweites Wohnungsbaugesetz, II. WoBauG) der Versorgung breiter Schichten der Bevölkerung dienten und der Wohnraumförderung ein viel höherer politischer Stellenwert als derzeit zukam. 21 Während eine Angebotsausweitung im preisgebundenen Segment in der Regel zu Preisdämpfungseffekten in unteren preisfreien Marktsegmenten führt, wirkt ein Mangel an öffentlich gefördertem Mietwohnraum, auf den die vorgelegten Berechnungen zur Situation im Jahr 2004 hindeuten, in umgekehrter Richtung auf das Preisgefüge im so genannten freien Wohnungsmarkt. 22 Die Verwaltung wird nach Vorliegen der Daten aus dem Kommunalen Mikrozensus 2009 erneut eine Abschätzung der Anzahl und des Anteils der Anspruchsberechtigten vornehmen, mit der dann ein Vergleich zwischen 2004 und 2009 möglich sein wird. 23 So haben sich z. B. die Zahl der Hartz IV-Aufstocker und der Anteil der Aufstokker an allen Arbeitslosengeld II empfangenden Personen in den vergangenen Jahren in Köln deutlich erhöht: Darunter fallen etwa die Mini- oder Midijobber, deren Einkommen aus Arbeit unter dem Existenzminimum liegen, weswegen sie zusätzlich vom Staat unterstützt werden, ihren Lohn also aufstocken. 24 von = gesamtdeutscher Durchschnittswert 26 München: 137; Düsseldorf: 120; Frankfurt: 114; Stuttgart: 113.

16 16 Als neuer Indikator in der Diskussion über den Bedarf an preiswertem Wohnraum eignet sich seit dem Inkrafttreten der Hartz IV-Regelungen 27 die Anzahl der Leistungsbezieher nach dem Zweiten Sozialgesetzbuch (SGB II). Wohnungsmarktrelevant ist die Anzahl bzw. Entwicklung der Anzahl der Bedarfsgemeinschaften (BG), die ausweislich der einschlägigen Statistik der Bundesagentur für Arbeit (BA) fast ausschließlich in Mietwohnungen leben. Je höher der Anteil der Bedarfsgemeinschaften nach SGB II an allen Haushalten in einer Stadt ist, umso größer unter sonst gleichen Bedingungen ist der Bedarf an preisgünstigem Wohnraum. Ende 2008 belief sich die Anzahl der BG in Köln auf Dies entspricht einem Anteil von 11,2 Prozent an allen Haushalten 28, mit mitunter erheblichen Schwankungen zwischen den Stadtteilen. So betrug der Anteil der BG an allen Haushalten im Stadtteil Finkenberg Ende Prozent, und den Spitzenwert erreichte der Stadtteil Chorweiler mit über 38 Prozent. Dies unterstreicht, dass Bedürftigkeit ungleich im Stadtgebiet verteilt ist. Der WVB, dessen Unterbringungsressourcen der Wohnraumversorgung obdachloser oder vom Wohnungsmarkt ausgegrenzter Personen dienen und somit ebenso wie die Belegungsrechtsvertragswohnungen einen Sonderstatus haben, schätzt den Bedarf an Wohnraum zur Unterbringung seiner Klientel aufgrund von Erfahrungswerten aus den vergangenen Jahren auf rund Einheiten. Dieser Wert ist in den vergangenen Jahren mit einem Bestand von zuletzt Wohneinheiten kontinuierlich unterschritten worden, der Auslastungsgrad war demnach sehr hoch. Um der städtischen Unterbringungsverpflichtung nachkommen zu können, muss der WVB immer über freie Unterkünfte zur sofortigen Unterbringung von Obdachlosen verfügen. Aufgrund der Ressourcenknappheit musste der WVB in den letzten Jahren zum Teil auf nicht abgeschlossene Wohneinheiten zurückgreifen, die für Familien nicht geeignet sind. Ein weiterer Indikator zur Einschätzung des Bedarfs bzw. der Entwicklung des Bedarfs an öffentlich geförderten Mietwohnungen ist die Zahl der Antragsteller auf einen Wohnberechtigungsschein (WBS) 29. Nach einem stetigen Rückgang seit dem Jahr 2002 ist die Zahl der Antragsteller auf einen WBS im Jahr 2008 erstmals wieder angestiegen: Um 5,5 Prozent auf rund Inwieweit dies als Trendumkehr oder einmaliger Ausreißer zu werten ist, kann erst mit Vorliegen der 2009er-und 2010er-Daten beurteilt werden. Eindeutiger sind die Veränderungen in der Antragstellerstruktur: Zum einen hat sich der Anteil der Minderverdiener 30 auf nunmehr 84 Prozent erhöht, zum anderen hat der Anteil der Antragsteller mit hoher Dringlichkeit 31 zugenommen und beträgt jetzt knapp 30 Prozent. Auch der Antragsüberhang 32 lag Ende 2008 mit über Fällen höher als im Vorjahr, nachdem er ab dem Jahr 2003 stetig rückläufig gewesen war. Es ist abzuwarten, ob sich dieser Trend künftig manifestiert. Die Zahl der Wohnungsvermittlungen 33 hat seit dem Jahr 2003 kontinuierlich abgenommen und belief sich 2008 auf Ursächlich hierfür sind die bautätigkeitsbedingt geringen Erstbelegungszahlen in Verbindung mit den seit 2004 rückläufigen Wiederbelegungszahlen. Die Wiederbelegungszahlen sinken, weil die Fluktuation in dem insgesamt stark schrumpfenden Sozialwohnungsbestand gering ist. 27 zum Zu bedenken ist, dass sich die Auswirkungen der Rezession noch nicht in den hier ausgewerteten Arbeitsmarktstatistiken niedergeschlagen haben. Nachdem die Arbeitgeber in den vergangenen Monaten intensiv von verschiedenen arbeitsmarktpolitischen Instrumenten (wie Kurzarbeit, Überstundenabbau etc.) zur Vermeidung von Arbeitsplatzabbau Gebrauch gemacht haben, erwarten Arbeitsmarktforscher im Jahr 2010 durchweg einen deutlichen Einbruch am Arbeitsmarkt. Auch die Industrie- und Handelskammer Köln (IHK) rechnet mit deutlichen Korrekturen auf dem regionalen Arbeitsmarkt. 29 In vielen Städten stützen sich die Aussagen zum Bedarf an Sozialwohnungen ausschließlich auf die Zahl bzw. Entwicklung der Antragsteller auf einen WBS. Dass dieser Indikator, zumal mit dem Ziel der administrativen Steuerung der Wohnraumförderpolitik und somit der überregionalen Vergleichbarkeit, nicht (mehr) geeignet ist, zeigt sich unter anderem daran, dass auch das Land NRW mit dem so genannten F+B-Gutachten von der alleinigen Orientierung an diesem Indikator Abstand genommen hat. Zu berücksichtigen ist unter anderem, dass nicht alle Antragsteller wirklich Bedarfsträger sind; so ist davon auszugehen, dass ein gewisser Anteil der Antragsteller mit Wohnraum versorgt ist, die Wohnsituation aber gern optimieren möchte, zum Beispiel durch den Umzug in einen anderen Stadtteil oder ähnliches. Umgekehrt ist davon auszugehen, dass nicht alle Personen, die einen Bedarf haben und WBS-berechtigt sind, in dieser Statistik erfasst sind. So kann sich etwa die Einschätzung der Wohnungsmarktsituation durch die potenziellen Antragsteller insoweit auf das Antragsverhalten auswirken, als der Aufwand gescheut wird, wenn die Vermittlungschancen angesichts der generellen Marktanspannung als sehr gering einstuft werden. Auch Arbeitsplatzverlust und -unsicherheit können zu Zurückhaltung potenzieller Antragsteller führen nicht zuletzt, weil die Umzugskosten gescheut werden. Trotz dieser Einschränkungen sind die WBS-Statistiken, gerade in Zeitreihenform, hilfreich, um Tendenzen abzuleiten. 30 Unterschreiten der Einkommensgrenzen um mindestens 20 Prozent 31 Dringlichkeitsstufen 1 6/12 32 Antragsüberhang = Anzahl der WBS-Antragsteller, die nach Erkenntnis des Wohnungsamts zum Jahresende noch nicht mit einer Sozialwohnung versorgt sind 33 Wiederbelegungen und Erstbelegungen

17 Wohnkosten Das Verhältnis von Angebot und Bedarf bzw. Nachfrage beeinflusst die Mietpreisbildung. Grundsätzlich unterliegen die Mieten im frei finanzierten Segment in Abhängigkeit zum Beispiel von Lage, Größe, Ausstattung und dem Baualter bzw. dem Sanierungszustand einer Wohnung, der Wohnumfeldattraktivität und der städtebaulichen Qualität der Umgebung mitunter erheblichen Schwankungen. Es gibt Wohnungen im frei finanzierten Segment, die zu Preisen unterhalb des Niveaus der Kosten- bzw. der Bewilligungsmieten geförderter Wohnungen liegen oder diesem etwa entsprechen. Ausweislich des Kölner Mietspiegels betrug der Nettokaltmietpreis frei finanzierter Wohnungen in der preisgünstigsten Baualtersgruppe (Fertigstellung vor 1960) im Mittel 6,20 Euro/m 2 und lag somit deutlich über der Bewilligungsmiete neuer geförderter Sozialwohnungen von 5,10 Euro/m 2 (Typ A). Nach dem Mietspiegel 2008 zahlten die Kölner Mieter im Durchschnitt einen Nettokaltmietpreis in Höhe von 7,38 Euro/m Die Differenz zwischen den günstigsten, vor 1960 fertig gestellten Wohnungen mit einem durchschnittlichen Preis von rund 6,20 Euro/m 2 und den ab 1990 fertig gestellten Neubauten mit einem durchschnittlichen Preis von 8,80 Euro/m 2 belief sich demnach auf 2,60 Euro/m 2. Eine Zeitreihenbetrachtung zeigt, dass sich das Niveau der Mieten in den vergangenen Jahren mehr und mehr angeglichen hat, was an den aufeinander zu laufenden Linien in dem folgenden Liniendiagramm deutlich wird. Die Mietpreissteigerungen in den Alt- bzw. Nachkriegsbauten waren in den vergangenen Jahren am höchsten, während die Mieten der neueren Wohnungen selbst im langjährigen Vergleich nahezu konstant blieben. Dies führt im Ergebnis dazu, dass der Altbaubestand, der früher preisgünstigen Wohnraum in großem Ausmaß bot, Menschen mit geringem Einkommen bzw. Transferleistungsbezug nur noch in abnehmendem Umfang zur Verfügung steht. Eine Ursache ist, dass ein Teil dieser vielfach in den Nachkriegsjahrzehnten errichteten Wohnungen in den vergangenen Jahren nach den üblichen Modernisierungszyklen saniert und angesichts der aus Klimaschutzgründen höheren gesetzlichen Auflagen energetisch optimiert worden ist. Die hieraus folgenden Mieterhöhungen finden nun ihren Niederschlag im Mietspiegel. 34 Mietspiegel berücksichtigen bei der Fortschreibung nur solche Mieten, die in den letzten vier Jahren vor Erstellung der Mietspiegel neu vereinbart oder geändert worden sind. Nicht einbezogen werden geförderte Wohnungen. 35 Durchschnittswert bezogen auf alle Jahrgangsgruppen und Wohnungen in mittleren Wohnlagen Nettokaltmieten nach Kölner Mietspiegel seit 1994 in Euro je m 2 nach Baualtersgruppe (Mittelwert) Euro/m 2 9,00 8,69 8,69 8,57 8,57 8,60 8,70 8,75 8,80 8,00 7,00 6,00 5,00 5,98 6,06 6,14 5,88 5,68 5,53 5,12 5,24 4,86 6,39 6,14 5,34 6,75 6,35 5,70 7,05 6,65 5,85 7,30 7,30 7,00 7,10 6,15 6,20 4, bis ,6 % von 1961 bis ,4 % von 1976 bis ,1 % ab ,3 % Quelle: Kölner Mietspiegel (Wohnung mit 80 m 2 in mittlerer Wohnlage mit mittlerer Ausstattung (Bad/WC, Heizung) ohne geförderten Wohnungsbau), Amt für Stadtentwicklung und Statistik Statistisches Informationssystem

18 18 Dass das Mietenniveau auf dem Kölner Wohnungsmarkt im NRW- bzw. deutschlandweiten Vergleich hoch liegt, lässt sich anhand verschiedener Untersuchungen belegen. So hat das F+B-Institut in seinem eingangs erwähnten Gutachten zum Beispiel die Mietspiegelmieten von 2007 als einen Indikator zur Abgrenzung der Bedarfsstufen herangezogen. Danach lag Köln mit einem Mietpreis von 7,44 Euro/m 2 36 landesweit mit deutlichem Abstand vor Düsseldorf (7,25 Euro/m 2 ) auf Platz eins. Gemäß dem so genannten F+B -Mietspiegelindex war Köln im vergangenen Jahr die Stadt mit dem deutschlandweit vierthöchsten Mietniveau. Höher liegen die Mieten danach nur in München und dem Münchener Umland. Bezogen auf Köln hat das Institut nach seinem Berechungsmodell einen durchschnittlichen Mietpreis von 7,62 Euro/m 2 bzw. einen Index von 129 errechnet. Die Kölner Mieten lagen demnach um 29 Prozent über dem deutschen Durchschnittswert. Neben den Bestandsmieten sind die Angebotsmieten ein weiterer wichtiger Indikator zur Bewertung der aktuellen Wohnungsmarktsituation. Grundsätzlich gilt: Je höher die Angebotsmieten sind, umso geringer sind die Chancen von einkommensschwachen Haushalten, preisgünstigen Wohnraum anzumieten, und umso dringender wird preisgebundener Wohnraum zur sozialen Wohnraumversorgung benötigt. Zur überregionalen Einordnung des Kölner Mietwohnungsmarkts kann abermals auf das F+B -Gutachten 38 zurückgegriffen werden. Danach ließ sich im genannten Zeitraum in Köln durchschnittlich ein Mietpreis von 7,95 Euro/m 2 erzielen. Köln lag damit wiederum mit deutlichem Abstand auf dem ersten Platz 39 von allen NRW-Kommunen. 36 Bezug: 65 m 2 große Wohnung in normaler Wohnlage mit normaler Ausstattung. 37 Das Institut hat auf Basis von acht Referenzwohnungstypen mehr als 320 Mietspiegel ausgewertet. 38 Die darin genutzten Angebotsmieten basieren auf einer Auswertung der Daten der Immo Daten GmbH aus den Jahren 2005 bis 2007 und beziehen sich auf eine Wohnung zwischen 61 und 90 m 2 Wohnfläche und einer normalen Ausstattung. 39 Referenzwert Düsseldorf = 7,33 Euro/m 2. Angebotspreise Mietwohnungen in Köln 2007 Quelle: Immobilienscout 24 (aus: Wanderungsmotivanalyse 2008 im Auftrag der Stadt Köln, erstellt von InWIS Forschung und Beratung GmbH).

19 19 Eine Auswertung der Angebotsdatenbank Immobilienscout 24 durch die InWIS Forschung und Beratung GmbH, Bochum, im Rahmen einer von der Stadt Köln beauftragten Wanderungsmotivanalyse 40 offenbart die Mietpreisdifferenzen innerhalb der Stadt (siehe Karte S.18). Danach lag der Durchschnittsmietpreis in den Stadtteilen Neustadt-Nord (9,89 EUR/m 2 ), Sülz (9,73 EUR/m 2 ) und Lindenthal (9,71 EUR/m 2 ) am höchsten. Am niedrigsten war das mittlere Niveau der Angebotsmieten in den Stadtteilen Chorweiler (5,11 EUR/m 2 ), Gremberghoven (5,81 EUR/m 2 ) und Seeberg (5,83 EUR/m 2 ). Dies belegt, dass sich das Angebot von Wohnungen, die preislich etwa den Bewilligungsmieten geförderter Mietwohnungen (Typ A) entsprechen, auf einige wenige Stadtteile beschränkt. Im Umkehrschluss bedeutet das, dass viele Haushalte, die ihre Mietkosten reduzieren möchten oder müssen, in ihrer Wohnstandortwahl eingeschränkt sind. In den vergangenen Jahren hat sich der Anteil der Nebenkosten an den gesamten Wohnkosten erhöht. Nach den Daten zum Kommunalen Mikrozensus betrug die Nettokaltmietbelastung im frei finanzierten Segment im Mittel 29 Prozent, die Bruttokaltmietbelastung belief sich auf rund 34 Prozent, die Bruttowarmmietbelastung auf etwa 38 Prozent. In Quadratmeterpreisen ausgedrückt musste ein Kölner Mieterhaushalt im Jahr 2004 nettokalt durchschnittlich 7,35 Euro/m 2 zahlen, bruttowarm aber 9,32 Euro/m 2. Bereits vor fünf Jahren betrug die so genannte Zweite Miete somit 1,97 Euro/m 2. Nach Informationen des Statistischen Bundesamts hat sich der Haushaltsenergiepreis aber gerade in den letzten Jahren überdurchschnittlich stark verteuert. 42 Es ist davon auszugehen, dass die Zweite Miete aufgrund des erwarteten Wiederanstiegs der Energiekosten nach dem Ende der Rezession in Fragen der sozialen Wohnraumversorgung auch künftig von zentraler Bedeutung sein wird Über das Ergebnis der Wanderungsmotivanalyse 2008 wird die Verwaltung die Fachausschüsse informieren. 41 Mit Vorliegen der Daten der Bürgerumfrage Demografischer Wandel in Köln wird ein Vergleich zwischen 2004 und 2009 möglich. 42 Indiziert man die Preisentwicklung auf das Jahr 2005, so sind die Nettokaltmieten in Deutschland bis einschließlich April 2009 nur um 5 Prozent gestiegen, und die Wohnungsbetriebskosten (Wasserversorgung, Müllabfuhr etc.) nahmen mit 5 Prozent ebenfalls nur moderat zu. Der Anstieg im Bereich der Haushaltsenergien lag indes mit 27 Prozent deutlich darüber, selbst unter Einrechnung der 2008 eingesetzten rezessionsbedingten Preissenkungen. 43 Dies belegt auch der Kölner Betriebskostenspiegel, herausgegeben im Frühsommer 2009 vom Kölner Mieterverein, nach dem die Zweite Miete aktuell im Mittel 2,25 Euro/m 2 beträgt. Durchschnittliche Miete pro m 2 und Monat und durchschnittlicher Anteil der Miete am Haushaltsnettoeinkommen im freifinanzierten Wohnungsbau in Köln Euro/m 2 /Monat 45 % 40 % 8,46 EUR 9,32 EUR 38 % 10,00 9,00 35 % 30% 25 % 20 % 15 % 7,35 EUR 29 % 34 % 8,00 7,00 6,00 5,00 4,00 3,00 10% 2,00 5% 1,00 0% 0,00 aus Nettokaltmiete aus Bruttokaltmiete aus Bruttowarmmiete durchschnittliche Mietbelastung durchschnittliche Miete pro m 2 und Monat Quelle: Leben in Köln - Umfrage 2004 (Kommunaler Mikrozensus), Amt für Stadtentwicklung und Statistik Statistisches Informationssystem

20 20 Es gilt zu beachten, dass die genannten Daten dem Kölner Durchschnitt entsprechen. Tatsächlich unterschieden sich die Mietbelastungen der verschiedenen Haushaltsgrößen und -typen kaum; einen erheblichen Einfluss auf die Höhe der Mietbelastung hat hingegen das Haushaltseinkommen in Verbindung mit dem Erwerbsstatus. So belief sich die Mietbelastung der Schüler und Studenten nach den Angaben aus dem Kommunalen Mikrozensus 2004 nettokalt auf 47 Prozent. Eine hohe Wohnkostenbelastung schränkt den finanziellen Spielraum der Mieter insgesamt ein. Davon betroffen sind neben den Einkommensschwachen auch die Durchschnittsverdiener, die die hohen Belastungen an anderen Stellen kompensieren müssen. Im Ergebnis kann dies zu einem Konsumverzicht in anderen Bereichen oder zu einer Reduzierung der Sparquoten führen. Gleichwohl steigt auch die Gefahr der Verschuldung, weil immer mehr Personen der vorausschauenden Haushaltsführung nicht gewachsen sind und sich finanziell übernehmen. Wenn das Wohnen teuer ist bzw. teuer wird, führt das jedoch nicht nur zu Einbußen auf Seiten der Betroffenen. Die lokale Wirtschaft und somit die Stadtgesellschaft sind ebenfalls unmittelbar betroffen, wenn Ausgaben reduziert und Investitionen zurückgestellt werden müssen. Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass sich dies auf eine Vielzahl von Branchen auswirkt (Handel, Gastronomie, Kultur, Tourismus, Mobilität etc.). Die Entscheidungen, wo konkret gespart wird, sind in hohem Maß abhängig vom jeweiligen Milieu. 2.4 Einfluss hoher Wohnkosten auf den städtischen Haushalt Die Höhe der Wohnkosten wirkt sich über die von der öffentlichen Hand übernommenen unterschiedlichen Sozialleistungen direkt auf den städtischen Haushalt aus. Deutlich werden die Auswirkungen vor allem am Beispiel der Kosten der Unterkunft (KdU), die die örtlichen Träger gemäß den Vorgaben des SGB II in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen erstatten, soweit sie angemessen sind. Je höher die Anzahl der Transferleistungsempfänger bzw. der Bedarfsgemeinschaften ist, desto höher sind mit großer Wahrscheinlichkeit die städtischen Belastungen. Bezogen auf den Monat Dezember 2008 beliefen sich die KdU 44 in Köln insgesamt auf rund 27,145 Millionen Euro. Die KdU je Bedarfsgemeinschaft 45 (BG) sind zwischen Dezember 2005 und Dezember von 427,30 auf 456,66 Euro monatlich gestiegen. Dies entspricht einem Zuwachs von 7 Prozent. Mietpreis- und/oder Nebenkostenerhöhungen führen selbst bei unveränderten BG-Zahlen 47 zu zusätzlichen Belastungen der städtischen Finanzen. 48 Ein direkter Zusammenhang zwischen den Wohnkosten und städtischen Unterstützungsleistungen im sozialen Bereich besteht darüber hinaus in der Wohnungsnotfallprävention: Hier sind die größten Positionen, zum einen die Übernahmen von Mietrückständen sowie zum anderen die Übernahmen von Kautionen, Genossenschaftsanteilen, Sicherheitsleistungen etc., direkt von den Miethöhen der unterstützten Personen abhängig. Die finanziellen Leistungen der Stadt Köln im Bereich der Wohnungserhaltung bzw. Wohnungsbeschaffung sind von 2000 bis 2008 um rund 12 Prozent auf nunmehr 7,420 Millionen Euro gestiegen. 44 = die jeweils anerkannten Unterkunfts-, Neben- und Heizkosten; hier nur SGB II 45 etwa 30 Prozent dieser Kosten entfallen auf den Block der Heiz- und der sonstigen Nebenkosten. 46 Monatswert 47 Auf die Entwicklung der Anzahl der BG hat die Stadt allenfalls indirekten Einfluss, zum Beispiel über die Wirtschaftsförderung. Die Arbeitsmarktentwicklung wird derzeit vor allem von der Rezession bestimmt und lässt sich kaum prognostizieren. Arbeitsmarktforscher und die Bundesagentur für Arbeit (BA) rechnen aber für 2010 mit einem deutlichen Einbruch der Beschäftigtenentwicklung, was wiederum die Anzahl der BG und somit die KdU-bedingten Belastungen der Kommunen ansteigen lassen dürfte. 48 Ein enormer Zuwachs der KdU zwischen 2005 und 2007 hat die Stadt Köln dazu veranlasst, zum das Projekt Senkung der KdU ins Leben zu rufen getragen von der Erkenntnis, dass zwar Handlungsbedarf bestehe, dass die Wohnungsmarktsituation in Köln jedoch nur einen behutsamen Weg zur Senkung unangemessen hoher Unterkunftskosten zulasse. Unter Leitung der Fachstelle Wohnen des Amtes für Soziales und Senioren zielt das Projekt nach der Prüfung von Leistungsfällen, in denen der Mietpreis deutlich über den anerkannten Obergrenzen liegt, vor allem auf die Aktivierung von Selbsthilfepotenzialen in Verbindung mit umfangreicher Beratung und Betreuung durch Fallmanager sowie auf die Vermittlung in geförderten oder frei finanzierten Wohnraum ab. Das Projekt ist wirtschaftlich erfolgreich und hat in den ersten beiden Jahren bereits zu Einsparungen von mehr als 1,2 Millionen Euro geführt. Ein weiterer wichtiger Ansatzpunkt, um die KdU zu reduzieren oder zumindest einen weiteren Anstieg zu bremsen, ist die Ausweitung des Angebots an preiswertem bzw. preisgebundenem Wohnraum. Hier greifen die Objekt- und die Subjektförderung der Wohnungspolitik direkt ineinander: Wenn der Bestand an öffentlich gefördertem Wohnraum in Köln weiter schrumpfen wird und sich das Mietpreisniveau in den unteren Segmenten des freien Markts nicht deutlich absenken wird, was unwahrscheinlich ist, führt dies zu Versorgungsengpässen, die über die KdU-Aufwendungen vor allem von den Kommunen zu tragen sind.