Swiss Issues Regionen Der Standort Uster auf einen Blick

Transkript

1 Swiss Issues Regionen Der Standort auf einen Blick September 2007 Als drittgrösste Stadt des Kantons Zürich nimmt im Gefüge der Zürcher Regionen eine Doppelrolle ein. Mit ihren annähernd 13'000 Beschäftigten übt sie über das Zürcher Oberland hinaus eine wirtschaftliche Zentrumsfunktion aus. Gleichzeitig konnte in den letzten Jahren eine grosse Zahl von Zuzügern verzeichnen, welche die Vorzüge des Wohnorts schätzen, aber täglich zu Arbeits- oder Ausbildungszwecken in die Stadt Zürich oder andere Zentren pendeln. ist somit gleichzeitig eine Wohn- und Arbeitsstadt. Die vorliegende Studie, welche im Auftrag der Stadt erstellt worden ist, betrachtet die Strukturen und Perspektiven des Standorts und der Wirtschaftsregion Oberland- West im Kontext ihrer Nachbarregionen und -standorte. Regionales Profil Eine Viertelstunde per S-Bahn von Zürich entfernt, hoch über dem Greifensee thront das Schloss, das Wahrzeichen der gleichnamigen Stadt. Mit ihrer bewegten Industrie- und Demokratiegeschichte im Rücken entwickelte sich die Stadt in den letzten Jahrzehnten zum modernen Wirtschaftsstandort sowie zum attraktiven Wohnort im Zentrum des Zürcher Oberlandes und inmitten des Metropolitanraumes Zürich. Mit einer Bevölkerung von über 30'000 Personen und rund 13'000 Beschäftigten stellt bevölkerungs- und beschäftigungsmässig rund einen Viertel der Wirtschaftsregion dar. Wirtschaftlich eng verknüpft mit ihrem Umland, steht sie in einem partnerschaftlichen, teilweise aber auch konkurrierendem Verhältnis zu ihren Nachbarstandorten. Tabellen Titel Quelle: Credit Suisse Economic Research

2 Abbildung 1 Demographische und wirtschaftliche Indikatoren Bevölkerung 2006 Arbeitsstätten 2005 Beschäftigte (vollzeitäquivalent) 2005 Anteil 2. Sektor 2005 Anteil 3. Sektor 2005 Arbeitslosenquote 2006 Zupendler 2000 Wegpendler 2000 Pendlersaldo 2000 Wertschöpfung pro Beschäftigten (in CHF) '795 6'134 41' % 58.3% 3.1% 16'327 27'309-10' '300 30'144 1'421 10' % 69.2% 4.2% 6'702 9'491-2'789 n.v. Wetzikon 19'726 1'134 8' % 61.7% 3.6% 6'296 5'256 1'040 n.v. Fehraltorf 5' ' % 55.8% 3.3% 1'435 1' n.v. 135'607 7'586 89' % 75.6% 3.9% 60'954 33'881 27' '700 Dübendorf 22'915 1'162 12' % 80.5% 4.1% 9'189 8' n.v. Volketswil 15' ' % 60.0% 3.8% 6'138 5' n.v. Oberland-Ost 29'699 1'752 6' % 50.3% 2.3% 2'383 8'508-6' '700 Pfannenstiel 100'366 5'164 28' % 67.6% 2.5% 12'115 24'894-12' '000 Kanton Zürich 1'284'052 72' ' % 76.8% 3.4% 108'381 33'281 75' '500 Schweiz 7'508' '921 3'265' % 66.9% 3.3% 134'500 Quelle: BFS, Seco, Credit Suisse Economic Research Die Stadt ist Teil der Wirtschaftsregion, welcher 12 weitere Gemeinden angehören. Als Vergleichsstandorte werden in der vorliegenden Analyse auf Gemeindestufe die Standorte Wetzikon, Fehraltorf, Dübendorf und Volketswil, auf Regionenstufe geeignete Vergleichsregionen im Umfeld s herangezogen. Abbildung 1 stellt die wichtigsten wirtschaftlichen und demographischen Indikatoren zur Stadt, der Wirtschaftsregion und deren Vergleichsregionen dar. Abbildung 2 Erträge der Gemeindesteuern 2005 Nach Steuerarten bzw. pro Einwohner Quelle: Statistisches Amt des Kantons Zürich, Credit Suisse Economic Research, Geostat Die Analyse der Herkunft der Steuererträge erlaubt eine weitere Charakterisierung einer Gemeinde. Schweizweit stammt der Grossteil der Gemeindesteuererträge aus der Besteuerung der natürlichen Personen. Mit ihrer stärkeren Vertretung von Firmen erzielen Zentren und einzelne Agglomerationsgemeinden teilweise hohe Anteile aus der Gewinn- und Kapitalbesteuerung der ansässigen Unternehmen. Die Gemeinde erzielt 12.0% ihrer Erträge von juristischen Personen. Mit 19.4% bzw. 18.6% liegt deren Anteil in Fehraltorf bzw. Volketswil allerdings bereits deutlich höher. Aufgrund der ausgeprägten Volatilität der Unternehmensgewinne ist diese Steuerbasis allerdings weniger stetig als die Einkommen und Vermögen der natürlichen Personen. Die Steuererträge pro Einwohner variieren demzufolge stark je nach Steuersubstrat. Die Stadt Zürich sowie die Seegemeinden rangieren diesbezüglich an der Spitze. Mit 3'089 CHF liegt auf dem 69. Rang der 171 Zürcher Gemeinden. Die Gemeinde Fehraltorf vermag sich auf dem starken 25. Rang zu positionieren, während Wetzikon mit 2'659 CHF auf den 116. Rang fällt. Swiss Issues Regionen 2

3 1. Konjunktur Abbildung 3 Konjunkturbarometer Synthetischer Indikator Quelle: Credit Suisse Economic Research CH ZH Die Schweizer Wirtschaft befindet sich in einer konjunkturellen Hochphase, welche ihresgleichen erst in den frühen Achtzigerjahren findet. Mit einem Wachstum des realen Bruttoinlandprodukts von 3.2% im Jahre 2006 und weiterhin günstigen Aussichten für das laufende Jahr (BIP-Wachstumsprognose der Credit Suisse für 2007: 2.2%) kann aus momentaner Sicht auch der zukünftigen wirtschaftlichen Entwicklung mit Optimismus entgegengeschaut werden. Da keine offiziellen Daten über das kantonale Bruttoinlandprodukt vorliegen, muss die Beurteilung der regionalen Konjunktur auf indirektem Weg erfolgen. Dazu haben wir für die Schweizer Kantone ein vierteljährliches Konjunkturbarometer entwickelt. Es handelt sich dabei um einen synthetischen Indikator, der auf folgenden Grössen beruht: offene Stellen, Importe, Exporte, Logiernächte, Neuzulassungen von Fahrzeugen sowie Baubewilligungen und Baugesuche im Hochbau. Abbildung 4 Konjunkturindikatoren Kanton Zürich Wachstum gegenüber Vorjahresperiode in Prozent, gleitende Durchschnitte; Arbeitslosenquote in Prozent 2006 I 2006 II 2006 III 2006 IV 2007 I Offene Stellen 23.9% 44.0% 57.6% 65.0% 64.7% Arbeitslosenquote 3.9% 3.3% 3.1% 3.0% 3.0% Exporte von Waren -0.1% 3.0% 9.1% 14.2% 15.5% Importe von Waren 7.2% 6.2% 6.2% 12.4% 7.9% Baubewilligungen Hochbau -0.8% -2.6% -0.5% 8.0% 13.8% Baugesuche Hochbau 2.8% 5.0% 5.7% 5.4% -1.2% Logiernächte Hotellerie 10.2% 10.0% 8.0% 8.2% 8.7% Neuzulassungen Fahrzeuge 1.0% 3.4% 2.2% 6.1% 6.2% Das regionale Konjunkturbarometer in Abbildung 3 bildet die konjunkturelle Entwicklung im Kanton Zürich bis zum aktuellen Rand ab. Die Tendenzen der Zürcher Konjunkturentwicklung folgen im Grossen und Ganzen dem gesamtschweizerischen Verlauf. Während Zürich noch im Jahr 2002 dämpfend auf die Schweizer Entwicklung gewirkt hat, hat der Kanton seither die Rolle eines Zugpferdes übernommen. Abbildung 4 veranschaulicht die Teilindikatoren des Konjunkturbarometers. Die hohe Dynamik des Exportsektors, beflügelt unter anderem durch den schwachen Franken, stellt in Kombination mit einem starken Wachstum der Baubewilligungen den stärksten Wachstumstreiber dar. Während auch die übrigen Teilindikatoren hohe Niveaus erreichen, hat sich am aktuellen Rand einzig das Wachstum der Baugesuche im Hochbau leicht gesenkt. Quelle: Credit Suisse Economic Research, Seco, BFS, OZD, Schweizer Baublatt Abbildung 5 Arbeitsmarkt Arbeitslosenquote in Prozent, regionale Daten bis % 5% 4% 3% 2% 1% 0% Quelle: Seco Kanton Zürich Schweiz August 2007 Der Schweizer Arbeitsmarkt mit seiner hohen Flexibilität weist im internationalen Vergleich traditionell tiefe Arbeitslosenquoten auf. Während die Arbeitslosigkeit im Kanton Zürich bis zum Jahr 2001 weitgehend mit dem gesamtschweizerischen Wert übereinstimmte, lag sie in den Folgejahren deutlich höher. Erst am aktuellen Rand findet wieder eine Annäherung der Werte statt. Der konjunkturelle Einbruch im Jahr 2001 hat auf dem Arbeitsmarkt in der Stadt zu einer für Schweizer Verhältnisse hohen Arbeitslosigkeit geführt, von der er sich noch nicht vollständig erholt hat. Während die Wirtschaftsregion bereits 2006 unter das Schweizer Mittel gefallen ist, lag mit 4.2% rund ein Prozentpunkt darüber. Da sich die Entwicklung der Arbeitslosigkeit erfahrungsgemäss zeitverzögert zur Konjunktur verhält, ist allerdings mit einem weiteren Rückgang zu rechnen. Swiss Issues Regionen 3

4 Abbildung 6 Logiernächte in der Hotellerie Index, 1992 = Pfannenstiel Kanton Zürich Wenn auch die Hotellerie in der Wirtschaftsregion Oberland- West nicht zu den am stärksten vertretenen Branchen gehört, so liefert die Entwicklung der Logiernächte dennoch wertvolle Hinweise zum regionalen Konjunkturverlauf. Seit 1992 haben sich die Logiernächte in der Flughafenregion unter den betrachteten Regionen am stärksten entwickeln können. Trotz des Rückgangs infolge der konjunkturellen Schwäche und der Terroranschläge in den USA ab 2001, welche die Reisebranche und die Hotellerie sehr empfindlich getroffen haben, konnte das die Anzahl der Übernachtungen seit 1992 um rund 40% steigern. Entgegen dem kantonalen Verlauf erlitt die Region in den Jahren einen starken Einbruch bei den Übernachtungszahlen. Am aktuellen Rand hat sich die Entwicklung allerdings wieder erholen können, und die Region verzeichnete 2006 einen Zuwachs von 15% gegenüber Ein sinkender Verlauf zeigt sich einzig in der Logiernächtedynamik der Region Pfannenstiel. Swiss Issues Regionen 4

5 2. Standortqualität Abbildung 7 Standortqualität 2007 Synthetischer Indikator, CH = Pfannenstiel Zürich- Stadt Winterthur- Stadt Quelle: Credit Suisse Economic Research Oberland- West Winterthur- Land Oberland- Ost Wil Toggenburg Um die Standortqualität von Schweizer Kantonen und Regionen zu messen und miteinander zu vergleichen, haben wir einen Standortqualitätsindikator entwickelt. Dieser Indikator beruht auf folgenden fünf Standortfaktoren: der Steuerbelastung sowohl von natürlichen als auch juristischen Personen, dem Ausbildungsstand der Bevölkerung, der Verfügbarkeit von Hochqualifizierten sowie der verkehrstechnischen Erreichbarkeit. Die gewählten Faktoren erlauben es, die Regionen objektiv und quantitativ zu vergleichen, und gelten als zentrale Kriterien für Ansiedlungsentscheide. Die Zürcher Regionen erreichen im Vergleich der insgesamt 110 Schweizer Wirtschaftsregionen allesamt überdurchschnittliche Bewertungen. Mit ihrem 11. Gesamtrang reiht sich die Wirtschaftsregion unter die attraktivsten Schweizer Wirtschaftsstandorte ein. Während sie im Osten an Regionen mit tieferer Standortqualität angrenzt, weisen die westlichen Regionen und Pfannenstiel höhere Bewertungen auf. Abbildung 8 Komponenten der Standortqualität 2007 Synthetische Indikatoren, CH = Steuerbelastung der natürlichen Personen Steuerbelastung der juristischen Personen Quelle: Credit Suisse Economic Research Pfannenstiel Winterthur-Land Ausbildungsstand Verfügbarkeit von der Bevölkerung Hochqualifizierten Verkehrstechnische Erreichbarkeit Stärke Schwäche CH-Mittel Ein Blick auf die fünf Komponenten des Standortqualitätsindikators in Abbildung 8 verdeutlicht die unterschiedlichen Attraktivitätsprofile der Stadt und der Vergleichsregionen. In Bezug auf die Steuerbelastung positionieren sich sämtliche Regionen überdurchschnittlich, wobei der Abstand zum Schweizer Mittel in Bezug auf die Besteuerung der juristischen Personen wesentlich geringer ausfällt. Bei den Bildungsindikatoren sticht die Stadt mit einer hohen Verfügbarkeit von Hochqualifizierten heraus und bleibt auch beim Ausbildungsstand über dem Mittelfeld der Schweizer Regionen. weist somit eine attraktive Positionierung als Standort für wissensintensive Branchen auf. Der Vergleich mit der Region Pfannenstiel, welche die zweithöchste Standortqualität aller 110 Wirtschaftsregionen aufweist, verdeutlicht das hohe Niveau, auf welchem der Standortwettbewerb der Regionen im Umfeld Zürichs stattfindet. Mit der Oberlandautobahn sowie der S-Bahn verfügt über direkte Verbindungen nach Zürich, zum Flughafen sowie in die anderen Zürcher Regionen. Die Stadt weist somit eine deutlich höhere verkehrstechnische Erreichbarkeit auf als die anderen Standorte der Region sowie die Nachbarregionen Pfannenstiel und Winterthur-Land. Swiss Issues Regionen 5

6 Abbildung 9 Gemeindesteuerfüsse für natürliche Personen Ohne Berücksichtigung der Kirchensteuern Wetzikon Fehraltorf Dübendorf Volketswil Mit der Festlegung der individuellen Hebesätze zum kantonalen Steuertarif haben die Schweizer Gemeinden das Recht, ihre Steuerbelastung und damit ihre Standortqualität direkt zu beeinflussen. Abbildung 9 stellt den Verlauf der Gemeindesteuerfüsse für natürliche Personen seit 1990 dar. Während Dübendorf zu Beginn der Neunzigerjahre den tiefsten Steuerfuss der Vergleichsgemeinden verzeichnete, konnte Volketswil seine Belastung schrittweise absenken und positioniert sich seither deutlich attraktiver als die anderen Standorte. Mit einem Steuerfuss von 114 liegt im Mittelfeld der Zürcher Gemeinden. Quelle: Statistisches Amt des Kantons Zürich Abbildung 10 Öffentlicher Nahverkehr 2005 Erschliessung mit Bus und S-Bahn Quelle: Statistisches Amt des Kantons Zürich, Credit Suisse Economic Research, Geostat Seit der Gründung des Zürcher Verkehrsverbundes im Jahre 1990 weist der Kanton Zürich eines der dichtesten öffentlichen Verkehrsnetze auf. Mit den S-Bahn-Linien S5, S9, S14 und S15 verfügt über ein sehr breites Angebot an Zugsverbindungen. In Kombination mit dem dicht ausgebauten Busnetz der VZO sind 97% der Bevölkerung auf dem Gemeindegebiet mit dem öffentlichen Verkehr erschlossen. Während Dübendorf bei diesem Wert gleichziehen kann, weisen Volketswil mit 96% sowie Fehraltorf und Wetzikon mit 95% tiefere Erschliessungsgrade auf. Die durchschnittliche Distanz zur nächsten Haltestelle ist mit 175 Metern in ebenfalls tiefer als in den anderen Gemeinden des Oberlands. Der motorisierte Individualverkehr stösst gerade bei Fahrten in die Zentren oder während der Stosszeiten an seine Kapazitätsgrenzen. Vor dem Hintergrund der Bebauung zusätzlicher Flächen an s Gemeindegrenzen sollte diesem Aspekt unbedingt Rechnung getragen werden. Mit den direkten öffentlichen Verkehrsverbindungen ab dem Bahnhof erweist sich das lokale öffentliche Verkehrsangebot als ausbaufähig, so dass die hohe Dichte trotz dem Siedlungswachstum gesichert werden kann. Swiss Issues Regionen 6

7 Abbildung 11 Kinderbetreuung als Parameter der Standortqualität Kinderbetreuungsindex 2006, Beschäftigte in Krippen und Horten 2005 Quelle: Statistisches Amt des Kantons Zürich, BFS, Credit Suisse Economic Research, Geostat Im aktuellen konjunkturellen Aufschwung hat sich die Ausweitung der Erwerbsbevölkerung als eines der wichtigsten Kriterien für das Wirtschaftswachstum erwiesen. Dabei steht neben der internationalen Zuwanderung auch die steigende Erwerbsbeteiligung der Frauen im Vordergrund. Fehlende Kinderbetreuungsangebote stellen dabei allerdings noch einen bedeutsamen Hemmschuh für die Erwerbstätigkeit beider Elternteile dar. Die Verfügbarkeit von öffentlichen oder privaten Kinderbetreuungsangeboten wird somit einerseits zum Kriterium der Wohnortwahl von Familien, andrerseits ermöglicht diese den ansässigen Unternehmen die Schaffung flexibler Anstellungsverhältnisse und dadurch Zugang zu einem höheren Arbeitskräftepotential. Abbildung 11 zeigt eine ausgeprägte Konzentration der Kinderbetreuungsangebote auf die Stadt Zürich sowie Winterthur und die Seeufer. In den ländlichen Gebieten ist das Angebot hingegen wesentlich dünner. Während das Zürcher Oberland ein unterdurchschnittliches Betreuungsangebot aufweist, liegt die Stadt leicht über dem kantonalen Durchschnitt. Als Folge des neuen kantonalen Schulgesetzes sind die Gemeinden verpflichtet, bis zum Schuljahr 2009/2010 ausserschulische Kinderbetreuungsangebote zu schaffen. Neben der steigenden Nachfrage wird dies in Zukunft einen Ausbau der privaten und öffentlichen Angebote bewirken. Abbildung 12 Einkaufsmöglichkeiten 2005 Obere Darstellung: Dichte in Beschäftigten pro 1'000 Einwohner, Standorte Untere Darstellung: Detailhandelsbeschäftigung nach Kategorie In ihrer Rolle als Zentren des Zürcher Oberlandes weisen und Wetzikon eine hohe Detailhandelsdichte auf. Auf 1'000 Einwohner kommen in über 25 vollzeitäquivalent Beschäftigte, in Wetzikon sogar über 37. Während sich das Detailhandelsangebot in weitgehend auf das Zentrum konzentriert, haben sich die Verkaufsgeschäfte in anderen Gemeinden hauptsächlich entlang den Hauptverkehrsachsen angesiedelt. Mit dem breiten Detailhandelsangebot im Stadtkern wurde vom Detailhandelstrend der Suburbanisierung und achsennahen Konzentration schwächer erfasst als beispielsweise Volketswil. Es bleibt abzuwarten, wie sich die absehbare Lückenschliessung der Oberlandautobahn, welche bei optimalem Verlauf 2015 dem Verkehr übergeben werden sollte, auf das Detailhandelsangebot im Oberland etwa auf die Gemeinde Wetzikon auswirken wird Fachgeschäfte Supermärkte und Geschäfte Möbel- und Haushaltsgeschäfte Apotheken und Drogerien Kleidergeschäfte Nahrungsmittelgeschäfte Warenhäuser Wetzikon Fehraltorf Dübendorf Volketswil Wie die Analyse des Beschäftigungsvolumens nach Kategorie der Geschäfte zeigt, konzentriert sich der Grossteil des Angebots in auf Fachgeschäfte und Supermärkte. Im Gegensatz zu den anderen in der Summe etwa gleich grossen Einkaufsstandorten, weist ein höheres Angebot an Kleidergeschäften, Apotheken und Drogerien auf. In Bezug auf Möbel- und Haushaltsgeschäfte bietet die Stadt ein vergleichsweise kleines Angebot, da sich diese Verkaufsgeschäfte vorwiegend entlang den Verkehrsachsen ansiedeln und daher in Dübendorf und Volketswil eine starke Konzentration aufweisen., Geostat Swiss Issues Regionen 7

8 3. Branchenstruktur und Wertschöpfung Abbildung 13 Branchenstruktur der Region 2005 Beschäftigungsanteile in Prozent, vollzeitäquivalent Beschäftigte Gesundheits- und Sozialwesen Bau Detailhandel Maschinenindustrie Unternehmensdienstleistungen Grosshandel Unterrichtswesen Metallerzeugnisse Automobilgewerbe Gastgewerbe Kt ZH CH 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% Die Branchenstruktur ist von zentraler Bedeutung für das Leistungspotential einer Region. Die branchenmässige Zusammensetzung der Wirtschaft, ihre Wettbewerbsfähigkeit und Wachstumsstärke liefern nicht nur Rückschlüsse über die heutige Wirtschaftskraft einer Region, sondern ermöglichen auch Rückschlüsse auf das Wachstumspotential der Wertschöpfung. Die Wirtschaftsregion weist eine weitgehend traditionelle Branchenstruktur auf (Abbildung 13). Der Beschäftigungsanteil der Industrie liegt mit 38% rund 9 Prozentpunkte höher als das Schweizer Mittel und beinahe doppelt so hoch als der kantonale Durchschnitt. Andere wichtige Sektoren sind das Gesundheits- und Sozialwesen sowie die Baubranche und der Detailhandel. Mit einem Beschäftigungsanteil in der Maschinenindustrie von 8.3% verfügt die Region über eine überaus starke Konzentration in einer traditionell stark vertretenen Branche. Ein Teil dieser Unternehmen ist der wertschöpfungsstarken Hightech-Industrie zuzuordnen. Abbildung 14 Regionale Spezialisierung 2005 Spezialisierungskoeffizient, gemessen an der Beschäftigung, nur 2. und 3. Sektor Die regionale Spezialisierung betrachtet die Vertretung einer Branchenkategorie im Vergleich zur durchschnittlichen Branchenstruktur der Schweiz (Abbildung 14). Die Region weist eine starke Spezialisierung in der Spitzenindustrie auf, wobei die Wirtschaftsstruktur der Stadt dazu nur schwach dazu beiträgt. Neben dem Baugewerbe sind die administrativen und sozialen Dienste in der Greifenseestadt stark verankert. Der Standort Fehraltorf hingegen weist mit der Spitzenindustrie, den Handels- und Logistikbranchen sowie den Unternehmensdienstleistungen eine stärkere Spezialisierung von zukunftsträchtigen Branchen auf. Das als Vergleichsregion spezialisiert sich weniger stark auf die traditionelle Industrie und das Baugewerbe, weist dafür Schwerpunkte in den Handels- und Logistikbranchen sowie in den Finanz- und Unternehmensdienstleistungen auf. Traditionelle Industrie Spitzenindustrie Baugewerbe Energie, Bergbau, Brennstoffe Handel, Verkehr, Logistik Information Finanzdienstleistungen Unternehmensdienstleistungen Unterhaltung und Gastgewerbe Administrative und soziale Dienste Wetzikon Fehraltorf Dübendorf Volketswil Oberland-Ost Pfannenstiel Kanton Zürich Schweiz Swiss Issues Regionen 8

9 Abbildung 15 Beschäftigungsentwicklung Index 1985 = 100, Vollzeitäquivalente Fehraltorf Volketswil Wetzikon Dübendorf Kanton Zürich Seit dem Jahr 1985 hat die Beschäftigung in der Wirtschaftsregion einen Zuwachs von 12% verzeichnet (Abbildung 15). An einzelnen Wirtschaftsstandorten erwies sich die Entwicklung allerdings als deutlich dynamischer. Fehraltorf konnte seine Beschäftigung mehr als verdoppeln, und auch die er Standorte erreichten Zuwächse zwischen 30 und 50%. Die Stadt konnte die Beschäftigung um 15% steigern und lag damit noch immer deutlich über dem kantonalen (4.5%) und nationalen Durchschnitt (5.8%) Abbildung 16 Branchenentwicklung Beitrag zum Beschäftigungswachstum in Vollzeitäquivalenten in Prozent, nach Spezialisierungskategorie 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% Fehraltorf Traditionelle Industrie Baugewerbe Handel, Verkehr, Logistik Finanzdienstleistungen (FIRE) Unterhaltung und Gastgewerbe Dübendorf Volketswil Wetzikon Spitzenindustrie Energie, Bergbau und Brennstoffe Information Unternehmensdienstleistungen Administrative und soziale Dienste Kanton Zürich Schweiz Pfannenstiel Oberland-Ost Das Beschäftigungswachstum geht einher mit einem ausgeprägten Strukturwandel, welcher sich in der Entwicklung der einzelnen Branchen widerspiegelt (Abbildung 16). Auf Ebene der Schweiz und des Kantons Zürich haben in den betrachteten 10 Jahren einzig die Unternehmensdienstleistungen, die administrativen und sozialen Dienste sowie die Finanzdienstleistungen netto ein Beschäftigungswachstum verzeichnet. Das Wachstum in diesen Branchen hat die Beschäftigungsverluste in den anderen Wirtschaftsbereichen allerdings überkompensiert. An den einzelnen Wirtschaftsstandorten folgt die Entwicklung jedoch eigenen Regeln. Das Beschäftigungswachstum in den Städten und Wetzikon entfällt grösstenteils auf die administrativen und sozialen Dienste. Innerhalb dieser Kategorie weisen dabei die Branchen des Gesundheitswesens die grössten Zuwächse auf. In konnten darüber hinaus auch die Unternehmensdienstleistungen und die Handels-, Verkehrsund Logistikbranchen einen starken Wachstumsbeitrag leisten. Die Gemeinde Fehraltorf weist allerdings ein deutlich breiter abgestütztes Beschäftigungswachstum als und Wetzikon auf, welches hauptsächlich auf den Unternehmensdienstleistungen, den Handelsbranchen und der Spitzenindustrie beruht. Unter den er Standorten fallen die Beschäftigungszunahmen in der Finanzindustrie in Dübendorf sowie in der Spitzenindustrie in Volketswil auf. Bei der mer Entwicklung lässt sich beobachten, dass nur wenige Branchengruppen negative Wachstumsbeiträge aufweisen. Der wirtschaftliche Wandel findet demnach stärker auf der Zuwachsseite als auf der Verlustseite statt. Swiss Issues Regionen 9

10 Abbildung 17 Chancen-Risko-Profil der Branchenstruktur 2007 Wirtschaftsregion, nur 2. und 3. Sektor Branchenbewertung hoch niedrig Maschinenindustrie Automobilgewerbe Öffentliche Verwaltung Unterrichtswesen Gastgewerbe Grosshandel Detailhandel Gesundheits- und Sozialwesen Elektroindustrie Metallerzeugnisse Bau Kunststoffindustrie Unternehmensdienstleistungen Präzisionsinstrumente Informatikdienste Dienstleistungen Bau und Industrie Öffentlicher Sektor -4% -2% 0% 2% 4% 6% 8% Beschäftigung: Abweichung vom Landesdurchschnitt Die Bedeutung der Branchenstruktur für das Wachstumspotential der Wertschöpfung einer Region hängt von deren Wettbewerbsfähigkeit ab. Abbildung 17 stellt das Chancen-Risiko- Profil der ansässigen Branchen (Vertikale) ihrer anteilsmässigen Vertretung in der Region im Vergleich zum Landesdurchschnitt (Horizontale) gegenüber. Die Grösse der Kugeln stellt ihren Beschäftigungsanteil dar. Im rechten oberen Quadranten befinden sich somit diejenigen Branchen, welche in der Wirtschaftsregion überdurchschnittlich vertreten sind und ein günstiges Chancen-Risiko-Profil aufweisen. Neben der Maschinen-, Elektro- und Kunststoffindustrie sind dies auch die Herstellung von Präzisionsinstrumenten und Metallerzeugnissen. Bei den Dienstleistungsbranchen fallen das Automobilgewerbe, der Grosshandel sowie das Gesundheits- und Sozialwesen in diesen Quadranten. Aufgrund des hohen Staatsanteils im Gesundheits- und Sozialwesen entstehen neben der hohen Wertschöpfung allerdings auch Ausgaben für die Gemeinwesen. Abbildung 18 Wertschöpfung nach Wirtschaftssektor 2004 Nominal in CHF, Anteile in Prozent Die Wirtschaftsregion erarbeitet 5.3% der Wertschöpfung im Kanton Zürich. Davon stammen 39.5% aus dem Industriesektor und 59.3% aus Dienstleistungen. Aufgrund ihrer individuellen Branchenstrukturen weisen die Wirtschaftsregionen sehr unterschiedliche Wertschöpfungsprofile auf, wobei der Beitrag des primären Sektors auch in den ländlichen Zürcher Regionen klein und sinkend ist. Ebenso tragen die Dienstleistungen in sämtlichen betrachteten Regionen mehr als die Hälfte zur Wertschöpfung bei. Die Wertschöpfung pro Beschäftigten dient als Mass der Produktivität der ansässigen Branchen. Mit jährlich 123'300 CHF pro Beschäftigten liegt die Wirtschaftsregion leicht unter dem Schweizer Mittel von 134'500 CHF. Die Städte Winterthur und Zürich sowie die Regionen Pfannenstiel und erreichen mit ihren wertschöpfungsstärkeren Branchenstrukturen eine deutlich höhere Produktivität., Geostat Swiss Issues Regionen 10

11 Abbildung 19 Neugründungen Kumulierte Werte nach Spezialisierungskategorie Anteile der Branchenkategorien an der Anzahl neu gegründeter Unternehmungen Neugründungen Beschäftigte Traditionelle Industrie Spitzenindustrie Baugewerbe Energie, Bergbau, Brennstoffe Handel, Verkehr, Logistik Information Finanzdienstleistungen Unternehmensdienstleistungen Unterhaltung und Gastgewerbe Administrative und soziale Dienste 1'022 1' % 3.4% 12.0% 0.1% 24.5% 1.5% 3.3% 39.5% 7.2% 3.1% % 3.2% 9.0% 0.0% 19.5% 1.8% 4.0% 44.0% 9.4% 3.6% Wetzikon % 3.0% 14.0% 0.0% 27.0% 1.5% 3.5% 33.5% 8.5% 4.5% Fehraltorf % 1.6% 12.5% 0.0% 26.6% 1.6% 3.1% 37.5% 3.1% 6.3% 1'569 2' % 2.5% 8.2% 0.1% 24.9% 1.8% 4.3% 46.0% 5.6% 3.2% Dübendorf % 1.3% 7.9% 0.4% 23.4% 0.0% 4.2% 52.3% 6.3% 1.7% Volketswil % 3.1% 13.6% 0.0% 27.8% 1.9% 3.7% 41.4% 3.7% 1.2% Oberland-Ost % 3.2% 16.2% 0.0% 19.8% 0.9% 5.4% 33.8% 7.2% 6.8% Pfannenstiel 1'165 1' % 1.6% 4.8% 0.1% 19.0% 1.0% 7.9% 54.2% 4.8% 4.2% Kanton Zürich 14'850 26' % 2.0% 7.8% 0.0% 21.6% 2.1% 5.6% 47.8% 6.4% 3.5% Abbildung 20 Neugründungsdynamik Die Analyse der neu gegründeten Unternehmungen erlaubt Rückschlüsse auf die zukünftige Branchenstruktur einer Region. Im Kanton Zürich gehört rund die Hälfte aller neu gegründeten Unternehmen den Unternehmensdienstleistungen an. In der Industrieregion liegt dieser Anteil leicht tiefer; dafür verzeichnen die Industriebranchen sowie der Bau höhere Anteile. Die Finanzdienstleistungen, welche etwa in der Region Pfannenstiel 7.9% aller Neugründungen ausmachen, sind im Raum und im hingegen unterdurchschnittlich an der Neugründungsdynamik beteiligt. Quelle: Bundesamt für Statistik (BFS), Credit Suisse Economic Research, Geostat Die Neugründungsrate drückt das durch Gründungen verursachte Wachstum des Unternehmensbestands aus. Die Gemeinden mit der höchsten Rate liegen an den Ufern des Zürichsees. Mit einer jährlichen Rate von 4.2% im Zeitraum verzeichnete einen im Vergleich zum kantonalen Durchschnitt (3.8%) überdurchschnittlichen Wert und konnte seine Beschäftigung allein dadurch um 453 Vollzeitstellen erhöhen. Swiss Issues Regionen 11

12 Abbildung 21 Wachstumspotential der Wertschöpfung 2007 Synthetische Indikatoren, CH = CH-Mittel Branchenbewertung Linthgebiet Toggenburg Wil CH-Mittel Pfannenstiel Zürich-Stadt Zimmerberg Furttal Limmattal Winterthur-Stadt Oberland-Ost Weinland March/Höfe Unterland Winterthur-Land Knonaueramt Standortqualität Während das Chancen-Risiko-Profil der Branchenstruktur Rückschlüsse über das mittelfristige Wachstumspotential der Wertschöpfung erlaubt, wird für die langfristige Betrachtung die Standortqualität der Region herangezogen. Regionen im rechten oberen Quadranten weisen also sowohl mittel- als auch langfristig ein hohes Potential auf, vom Wirtschaftsgang der Schweiz profitieren zu können. Unter den betrachteten Regionen weisen die Region Pfannenstiel und die Stadt Zürich die höchsten Bewertungen auf. Die Region klassiert sich bei der Branchenbewertung nur leicht über dem Schweizer Mittel, verfügt aber in der längerfristigen Perspektive über ein starkes wirtschaftliches Potential. Sie gehört damit zu den Schweizer Regionen mit den besten Aussichten zur Wertschöpfungsentwicklung. Quelle: Credit Suisse Economic Research Swiss Issues Regionen 12

13 4. Bevölkerung und Einkommen Abbildung 22 Bevölkerungsentwicklung Index 1990 = Fehraltorf Volketswil Wetzikon Dübendorf Kanton Zürich In den letzten Jahren ist die Bevölkerung im Kanton Zürich kontinuierlich gewachsen. Die Region gehört dabei zu den starken Wachstumsgebieten und verzeichnet seit 1999 ein jährliches Wachstum von rund 1%. Die Bevölkerung im weist eine ähnliche Entwicklung auf und wächst seit dem Jahr 2000 sogar leicht stärker als diejenige der Region. Unter den Vergleichsstandorten wies in den Neunzigerjahren Fehraltorf die stärkste Dynamik auf, wurde aber zur Jahrtausendwende von Volketswil eingeholt. Die Stadt kann mit der Dynamik dieser Gemeinden beinahe gleichziehen und erreicht seit 1990 ein durchschnittliches jährliches Wachstum von 1.3%, was über dem kantonalen und regionalen Durchschnitt liegt. Während die Entwicklung in Wetzikon weitgehend dem regionalen Durchschnitt folgt, konnte Dübendorf mit der starken Dynamik nicht mithalten und erreicht ein unter dem kantonalen Mittel liegendes Bevölkerungswachstum. Abbildung 23 Bevölkerungswachstum Prognose, durchschnittliches jährliches Wachstum in Prozent 1.6% 1.4% 1.2% 1.0% 0.8% 0.6% CH-Mittel 0.4% Wetzikon Pfannenstiel Volketswil Oberland- West Kanton Zürich Dübendorf Fehraltorf Oberland- Ost Ausgehend von der Struktur der ansässigen Bevölkerung und Annahmen zur Fertilität, Mortalität sowie zu Migrationsbewegungen kann das zukünftige Bevölkerungswachstum prognostiziert werden. Ähnlich der Entwicklung in den vergangenen Jahren wird das Bevölkerungswachstum in den nächsten Jahren in allen betrachteten Regionen über dem Schweizer Mittel liegen. Das weist dabei die höchste zukünftige Wachstumsdynamik auf und wird deutlich stärker wachsen als die Wirtschaftsregionen Pfannenstiel und. Letztere, wie auch die Stadt, wird eine Entwicklung im Rahmen des Kantonsmittels erfahren. 0.2% 0.0% Quelle: Credit Suisse Economic Research Swiss Issues Regionen 13

14 Abbildung 24 Kohortenwachstum Wachstum der 5-Jahres-Kohorten von 2001 in Prozent 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% Kanton Zürich Quelle: Statistisches Amt des Kantons Zürich, Credit Suisse Economic Research Das Wachstum der Alterskohorten erlaubt Rückschlüsse auf die Attraktivität einer Region für Einwohner einer Altersklasse. Eine Kohorte umfasst Einwohner gleichen Jahrgangs. Ihr Umfang in einer bestimmten Region schwankt im Laufe der Zeit je nach Wanderungsbewegungen, Geburten- und Sterblichkeitsraten. Um die Migrationsdynamik verschiedener Altersklassen besser beobachten zu können, wurden fünfjährige Altersklassen gebildet und deren Entwicklung über fünf Jahre betrachtet. Das schwache Wachstum in den jüngeren Altersklassen der Stadt deutet auf eine geringe Attraktivität für Familien hin. Diese lassen sich vermehrt in den anderen Gemeinden des Oberlands nieder. Im Gegensatz dazu weist eine hohe Dynamik bei Personen im jungen Erwerbsalter auf. Diese bevorzugen die Stadt hauptsächlich aufgrund des Arbeitsplatzangebots oder aber wegen der guten Verkehrsverbindungen in die Umgebung, die anderen Einzugsgebiete und das Grosszentrum Zürich. Abbildung 25 Reale Haushaltseinkommen Wirtschaftsregionen, durchschnittliches jährliches Wachstum in Prozent 3.0% 2.5% 2.0% 1.5% 1.0% 0.5% 0.0% Pfannenstiel Kanton Zürich Oberland- West Oberland-Ost Schweiz Neben der allgemeinen konjunkturellen Lage und einer günstigen Standortqualität spielen Wachstum und Struktur der Bevölkerung eine entscheidende Rolle für die Entwicklung der regionalen Einkommen. Eine starke Vertretung sowie eine dynamische Entwicklung in den Altersklassen der 25- bis 65- Jährigen bilden die Grundlage für eine günstige Einkommensentwicklung. Für die Haushaltseinkommen in der Wirtschaftsregion prognostizieren wir ein jährliches Wachstum von real 1.9%, was deutlich über dem Schweizer Mittel von 1.4% liegt. Dennoch vermögen andere Zürcher Regionen diese Dynamik noch zu übertreffen und erreichen bis 2008 jährliche Wachstumsraten über 2%. Es sind dies etwa die Regionen Pfannenstiel, und die Stadt Zürich. Abbildung 26 Alterslastquotient 2006 Verhältnis zwischen der Bevölkerung im Rentenalter zur Erwerbsbevölkerung 35% 30% 25% 20% Volketswil Fehraltorf 15% 10% 5% 0% CH-Mittel Oberland- Ost Quelle: Statistisches Amt des Kantons Zürich Oberland- West Dübendorf Wetzikon Kanton Zürich Pfannenstiel Der globale Megatrend der alternden Gesellschaft hat auch die Zürcher Regionen erfasst. Infolge steigender Lebenserwartung und gleichzeitig sinkender Geburtenraten steht der Bevölkerung im Erwerbsalter eine grösser werdende Gruppe von Personen im Rentenalter gegenüber. Im Vergleich zum Schweizer Mittel weisen und die Region relativ tiefe Alterslastquotienten auf. Das starke Bevölkerungswachstum in Fehraltorf und Volketswil, welches hauptsächlich auf der Zuwanderung Erwerbstätiger, aber auch auf einem Geburtenüberschuss beruht, hat eine Verjüngung der Altersstruktur zur Folge gehabt. Die Alterslastquotienten liegen in diesen Gemeinden unter 15%. Dem gegenüber steht die Wirtschaftsregion Pfannenstiel mit einem deutlich höheren und im nationalen Vergleich überdurchschnittlichen Alterslastquotienten von 31%. Swiss Issues Regionen 14

15 Abbildung 27 Soziale Belastung der Gemeinden 2007 Synthetischer Indikator, Kanton Zürich = 112 Quelle: Bildungsdirektion des Kantons Zürich, Geostat Soziale und kulturelle Merkmale von Schülerinnen und Schülern haben einen grossen Einfluss auf deren schulische Leistungen. Bei gleicher Begabung weisen Kinder aus einem anspruchsvolleren sozialen Umfeld tendenziell schwächere schulische Leistungen auf. Entsprechend sind Schulgemeinden mit einer sozial benachteiligten Schülerschaft stärker gefordert als Schulgemeinden mit einer sozial gutgestellten Schülerschaft. Um diese Unterschiede zu messen, hat die Bildungsdirektion des Kantons Zürich den Sozialindex entwickelt, welcher auf den Faktoren Arbeitslosigkeit, Ausländerquote, Einfamilienhausquote sowie Sesshaftigkeit beruht. Abbildung 27 zeigt eindrücklich die höhere Belastung der Zentrumsgemeinden. Während die meisten Gemeinden der Region durchschnittliche oder unterdurchschnittliche Werte des Sozialindexes aufweisen, werden die sozialen Belastungen der Gemeinden, Wetzikon, Dübendorf und Volketswil aufgrund deren Zentrumsfunktion als überdurchschnittlich eingeschätzt. Abbildung 28 Sozialer Status und Individualisierung 2000 Synthetische Indikatoren, Geostat Die Beurteilung des sozialen Status einer Region ermöglicht einen groben Vergleich der Lebensformen und Bedürfnisse der Einwohner. Diese Erkenntnisse sind im Zusammenhang mit Fragestellungen des Immobilienangebots und der Raumentwicklung von höchstem Interesse. Im Statusindex des Bundesamts für Statistik (BFS) wird der soziale Status durch Einkommen, Ausbildungsstand und Beruf einer Person gekennzeichnet. Die Agglomerationsgemeinden und Teile der Zentren weisen schweizweit den höchsten sozialen Status auf. Die Gemeinde erreicht eine überdurchschnittliche Bewertung, wird diesbezüglich aber von den meisten östlichen und insbesondere westlichen Gemeinden übertroffen. Dem gegenüber steht der Index der Individualisierung der Lebensformen, welcher anzeigt, wie stark die Haushalte in einer Region in ihrer Lebensform vom bürgerlich-traditionellen Familienmodell abweichen. und die Vergleichsgemeinden weisen einen hohen Individualisierungsgrad auf. In ländlicheren Gegenden überwiegt hingegen nach wie vor das traditionelle Familienmodell. Swiss Issues Regionen 15

16 5. Mobilität und Migration Abbildung 29 Pendlerströme 2000 Zu und Wegpendlerströme, Region 1'184 2'311 1'506 6'986 10'773 2'180 3' '554 1'911 Im Gefüge der Zürcher Regionen nimmt die Wirtschaftsregion eine Doppelrolle ein. Einerseits bietet sie Arbeitsstellen für rund 16'000 Zupendler aus anderen Regionen und hat damit eine Zentrumsfunktion. Damit liegt die Zupendlerquote an der Beschäftigung über einem Drittel. Andererseits pendeln täglich rund 27'000 Einwohner in andere Regionen zur Arbeit, womit die Region eine Wohnortsrolle einnimmt. Abbildung 29 stellt die wichtigsten Pendlerströme von und zur Wirtschaftsregion graphisch dar. Mit 37% nimmt die Stadt Zürich nicht überraschend den Grossteil der mer Wegpendler auf (Abbildung 30). Mit den direkten Bahnverbindungen ins Zentrum Zürich weist die Gemeinde eine hohe Attraktivität für Erwerbstätige in der Limmatstadt auf. Weitere 18% pendeln in die nahen Zentren Volketswil, Wetzikon und Dübendorf., Geostat Abbildung 30 Pendlerverhalten der Bevölkerung in 2000 Zielorte der Wegpendler Restliche Schweiz 33% Winterthur 2% Opfikon 2% Pfäffikon 2% Kloten 3% Wallisellen 3% Dübendorf 5% Volketswil 8% Wetzikon 5% Zürich 37% Neben den Pendlerverbindungen üben die Wirtschaftsregionen, und Pfannenstiel eine ungebrochene Anziehungskraft auf Zuzüger aus. Die Region verzeichnete in den letzten Jahren eine Nettozuwanderung zwischen 600 und 1'000 Personen pro Jahr (Abbildung 31). Die Analyse der Binnenmigration nach Ausbildungsstand zeigt für die Region eine im Vergleich zu den Nachbarregionen hohe Zuwanderung von Personen mit einem überdurchschnittlichen Bildungsstand (Abbildung 32). So wies der Grossteil dieser Personen mindestens einen Bildungsstand auf der Sekundarstufe 2 aus. Die höchste Attraktivität für Hochqualifizierte konnte die Region Pfannenstiel verzeichnen. Abbildung 31 Migration Saldo in Personen Abbildung 32 Migrationssaldo nach Ausbildungsstand Saldo in Personen nach höchster abgeschlossener Ausbildung 2'000 1'800 1'600 1'400 1'200 1' Pfannenstiel Tertiärstufe Sekundarstufe 2 Sekundarstufe 1 Keine abgeschlossene Ausbildung Oberland-Ost Pfannenstiel Swiss Issues Regionen 16

17 6. Finanzielle Wohnattraktivität Abbildung 33 Frei verfügbares Einkommen 2006 RDI-Indikator, synthetischer Indikator, CH = 0 Quelle: Credit Suisse Economic Research Das frei verfügbare Einkommen stellt das zentrale Kriterium der finanziellen Wohnattraktivität dar. Es bezeichnet denjenigen Betrag, welcher einem Haushalt nach Abzug sämtlicher Zwangsabgaben und Fixkosten vom Bruttoeinkommen zur Verfügung steht. Der RDI-Indikator (Regional Disposable Income) zeigt die finanzielle Wohnattraktivität der Gemeinden für einen breiten Schweizer Mittelstand und eine Vielzahl von Wohntypen in standardisierter Form an (Abbildung 33). In der Darstellung weisen rot markierte Gemeinden eine unterdurchschnittliche finanzielle Wohnattraktivität auf, blau markierte eine überdurchschnittliche. Während den Haushalten in den Zürichseegemeinden und in der Stadt Zürich unter dem Strich am wenigsten frei verfügbares Einkommen bleibt, können sich die Landgemeinden mit ihren tendenziell tieferen Immobilienpreisen und Krankenversicherungsprämien teilweise deutlich attraktiver positionieren. Die finanzielle Wohnattraktivität der Stadt liegt nur knapp unter dem Schweizer Mittel, ist aber deutlich höher als diejenige der Stadt Zürich oder der Gemeinden in der Region Pfannenstiel. Die Bewertung der Vergleichsgemeinden Dübendorf und Fehraltorf ist mit derjenigen s vergleichbar; Wetzikon und Volketswil hingegen positionieren sich leicht attraktiver. Am Beispiel einer vierköpfigen Familie, welche in einem durchschnittlichen Einfamilienhaus wohnhaft ist, lassen sich die Ursachen dieser Kostendifferenzen erkennen (Abbildung 34). Mit einem Umzug von nach Dübendorf würde die Familie nach Abzug der Zwangsabgaben pro Jahr rund 1'200 CHF sparen. Der Blick auf die Wohnkosten zeigt jedoch, dass dieser Umzug bei gleich bleibender Wohnqualität deutlich höhere Wohnkosten verursachen würde. Unter dem Strich hätte die Familie im Jahr rund 2'300 CHF weniger zur Verfügung. Abbildung 34 Komponenten der finanziellen Wohnattraktivität 2006 Verheiratete mit 2 Kindern, Erwerbseinkommen 150'000 CHF, Vermögen 300'000 CHF, wohnhaft in einem durchschnittlichen Einfamilienhaus (Fremdfinanzierung 80%) Wetzikon Fehraltorf Dübendorf Volketswil Erwerbseinkommen, brutto 150' ' ' ' '000 Transfereinkommen (Prämienverbilligung, Familienzulagen) 4'080 4'080 4'080 4'080 4'080 Vermögenseinkommen 1'680 1'703 1'600 1'543 1'703 Bruttoeinkommen 155' ' ' ' '783 Einkommenssteuer 17'883 17'815 17'627 17'434 16'695 Vermögenssteuer Beiträge 2. Säule 9'750 9'750 9'750 9'750 9'750 Sozialversicherungsbeiträge 11'160 11'160 11'160 11'160 11'160 Prämien der obligatorischen Krankenversicherung 8'873 8'279 8'279 8'873 8'873 Verfügbares Einkommen 107' ' ' ' '142 Wohnkosten 39'454 39'025 40'979 42'075 39'025 Nebenkosten 2'725 2'725 2'725 2'725 2'725 Elektrizitätskosten Frei verfügbares Einkommen 65'101 66'244 64'199 62'785 66'781 Quelle: Credit Suisse Economic Research Swiss Issues Regionen 17

18 Abbildung 35 Differenzen im frei verfügbaren Einkommen 2006 Verheiratete mit 2 Kindern, wohnhaft in einem durchschnittlichen Einfamilienhaus Differenz in CHF 8'000 6'000 4'000 2' '000-4'000 50' ' ' ' ' ' ' '000 Erwerbseinkommen Quelle: Credit Suisse Economic Research Volketswil Wetzikon Fehraltorf Dübendorf Während bei tiefen Einkommen die Wohnkosten den grössten Posten im Haushaltsbudget darstellen, nimmt die Bedeutung der Steuerbelastung mit steigendem Erwerbseinkommen zu. Je nach Einkommen eines Haushalts verschiebt sich demnach die Attraktivität der einzelnen Gemeinden. In Abbildung 35 ist die Differenz im frei verfügbaren Einkommen von im Vergleich zu Volketswil, Wetzikon, Fehraltorf und Dübendorf aufgetragen. Diese Differenz verändert sich je nach erzieltem Erwerbseinkommen. Während der Unterschied im frei verfügbaren Einkommen zwischen und beispielsweise Volketswil bei tiefen Einkommen noch vernachlässigbar ist, hätte die Familie bei einem Erwerbseinkommen von 400'000 CHF in Volketswil pro Jahr rund 6'000 CHF mehr zur Verfügung als in. Die höhere steuerliche Attraktivität der Gemeinden Fehraltorf und Dübendorf führt hingegen auch bei hohen Einkommen nicht zu einem Vorteil gegenüber. Dieses verdankt das höhere frei verfügbare Einkommen hauptsächlich den tieferen Wohnkosten. Abbildung 36 Grenzeinkommen 2006 Frei verfügbarer Anteil an einem zusätzlichen Franken Erwerbseinkommen 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 68.7% 67.9% 67.7% 67.5% 67.4% 67.4% Volketswil Dübendorf Fehraltorf Wetzikon Kanton Zürich 63.1% Schweiz Das Grenzeinkommen stellt denjenigen Anteil eines zusätzlichen Lohn-Frankens dar, welcher einem Haushalt für den Konsum bleibt. Dieser Wert ist ausschliesslich von der Steuerbelastung an einem Standort abhängig und drückt die finanzielle Wohnattraktivität bei steigendem Einkommen aus. Personen, welche in Zukunft Steigerungen des Erwerbseinkommens erwarten, haben demnach einen finanziellen Anreiz, sich in Gemeinden mit einem hohen Grenzeinkommen niederzulassen. Mit Werten über 67% positionieren sich die betrachteten Gemeinden im Vergleich zum Schweizer Mittel von 63.1% attraktiv. Von einem zusätzlichen Franken in der Stadt steht dem Haushalt 4.3 Rappen, in Volketswil 5.6 Rappen mehr zur Verfügung als in der durchschnittlichen Schweizer Gemeinde. Quelle: Credit Suisse Economic Research Swiss Issues Regionen 18

19 7. Immobilienmarkt Abbildung 37 Wohnungsbestand nach Zimmerzahl 2000 Abbildung 38 Wohnungsbestand nach Baujahr 35% 30% Kanton Zürich Schweiz 20% 18% 16% Kanton Zürich Schweiz 25% 14% 20% 12% 10% 15% 8% 10% 5% 6% 4% 2% 0% 1 Zimmer 2 Zimmer 3 Zimmer 4 Zimmer 5 Zimmer 6 Zimmer 0% vor seit 2000 Der Wohnungsbestand in der Stadt ist gekennzeichnet durch einen im kantonalen Vergleich überdurchschnittlichen Anteil von 4- und 5-Zimmer-Wohnungen (Abbildung 37). Auf der anderen Seite sind die Wohnungen mit 1 2 Zimmern nur schwach vertreten. Im Vergleich zur Schweiz und zum Kanton Zürich weist einen sehr jungen Wohnungsbestand auf (Abbildung 38). Über 21% der Bausubstanz wurde in den letzten 10 Jahren erstellt, während dies auf gesamtschweizerischer Ebene nur gerade für 11% gilt. Nach dem Wohnbauschub in den Sechziger- und Siebzigerjahren hat in der zweiten Hälfte der Neunzigerjahre eine zweite Welle der Angebotsausweitung stattgefunden. Im Jahr 2006 wurden in der Wirtschaftsregion 1'000 Baugesuche für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (MFH) eingereicht (Abbildung 39). Nach dem Allzeithoch zu Jahresbeginn hat sich die Dynamik der Baugesuche am aktuellen Rand leicht abgekühlt. Bei den Einfamilienhäusern (EFH) wurde der Höhepunkt Ende der Neunzigerjahre erreicht; seither ist die Entwicklung von einem leichten, stetigen Rückgang geprägt. Gemessen an der Gesamtzahl der Gesuche ist bis Ende 2008 mit einem anhaltenden Strom von Neuzugängen auf dem Wohnungsmarkt zu rechnen. Nach dem Allzeithoch an Baugesuchen im Jahre 2004 gewinnt der Wohnungsbau in seit Mitte 2006 an Fahrt (Abbildung 40). Mit ausstehenden Bauprojekten für rund 400 Wohneinheiten wird sich das Wohnungsangebot in den nächsten Jahren stark ausweiten. Abbildung 39 Baugesuche und Baubewilligungen Gleitende Summe über 12 Monate Abbildung 40 Baubewilligungen und Baugesuche Stadt Gleitende Summe über 12 Monate 1'400 1'200 Gesuche EFH Gesuche MFH Bewilligungen EFH Bewilligungen MFH Gesuche EFH Gesuche MFH Bewilligungen EFH Bewilligungen MFH 1' Quelle: Schweizer Baublatt, Credit Suisse Economic Research Quelle: Schweizer Baublatt, Credit Suisse Economic Research Swiss Issues Regionen 19

20 Abbildung 41 Erwartete Angebotsausweitung 2007 Im Verhältnis zur mittleren Absorption der letzten fünf Jahre Absorption 3.0% 2.5% 2.0% 1.5% 1.0% 0.5% 0.0% Furttal ZG Weinland Winterthur-Land SZ AG TG Pfannenstiel SH ZH Oberland-Ost CH Zürich-Stadt Zimmerberg Winterthur-Stadt Unterland Knonaueramt Limmattal 0.0% 0.5% 1.0% 1.5% 2.0% 2.5% 3.0% Ausweitung Quelle: Schweizer Baublatt, BFS, Credit Suisse Economic Research Die Ausweitung des Wohnungsbestandes in der Region für die nächsten Monate liegt mit 2.1% deutlich über dem Zürcher Mittel von 1.4% und über dem Schweizer Durchschnitt von 1.3% (Abbildung 41). Mit ihrem kräftigen Wachstum liegt diese Region vor den Nachbargebieten und Pfannenstiel und im Bereich der stark wachsenden Kantone Schwyz und Zug. Die Absorption von 1.5% des gesamten Wohnungsbestands in den letzten fünf Jahren weist auf eine grosse Zahl von Wohneinheiten hin, welche vom Markt aufgenommen werden konnten. Die Dynamik der Nachfrage ist somit ebenfalls relativ hoch, konnte aber nicht mit derjenigen des Angebots mithalten. Falls diese Differenz weiter bestehen bleibt, wird dies auf dem Wohnungsmarkt früher oder später zu höheren Leerständen führen. Abbildung 42 Leerwohnungsziffer In Prozent 2.5% 2.0% 1.5% 1.0% 0.5% 0.0% Wetzikon Kanton Zürich Schweiz Die gesamtschweizerische Leerwohnungsziffer hat sich in den letzten Jahren bei einem Wert von rund 1.0% eingependelt. Aufgrund der lokalen Angebots- und Nachfrageunterschiede bestehen bei diesem Indikator erhebliche regionale Abweichungen. Die Leerwohnungsziffer in der Region Oberland- West liegt traditionell über derjenigen im Kanton Zürich. Nachdem die Stadt mehrere Jahre einen unterdurchschnittlichen Leerstand verzeichnete, hat die starke Ausweitungswelle am aktuellen Rand ihren Niederschlag in der Leerwohnungsziffer gefunden. Mit 2.1% weist einen der höchsten Werte unter den grösseren Schweizer Gemeinden auf. Während diese Situation aus der Sicht von Mietern und Umzugswilligen willkommen ist, könnten länger anhaltende Leerstände einen Preisdruck insbesondere auf nicht mehr marktkonforme Mietobjekte erzeugen. Swiss Issues Regionen 20

21 Abbildung 43 Angebot und Insertionsdauer in der Stadt Insertionsdauer in Tagen, Anzahl angebotener Wohnungen Angebot Total (rechte Skala) Insertionsdauer (linke Skala) Jan 04 Jul 04 Jan 05 Jul 05 Jan 06 Jul 06 Jan 07 Quelle: Immovista, Credit Suisse Economic Research Die angebotene Zahl an Wohnungen in ist vom hohen Stand von 450 im letzten Jahr leicht zurückgegangen (Abbildung 43). Die Insertionsdauer drückt aus, wie lange die Inserate durchschnittlich auf den verschiedenen Online- Marktplätzen ausgeschrieben bleiben, und dient als Nachfrageindikator. Der Rückgang der Insertionsdauer vom Höchststand von 60 auf 45 Tage kann als eine klare Verstärkung der Nachfrage interpretiert werden. Die Medianmiete in befindet sich mit 218 CHF pro Quadratmeter im Rahmen der Vergleichsstandorte, wobei das Preisgefüge in Wetzikon mit einem Median von 205 CHF pro Quadratmeter leicht tiefer liegt (Abbildung 44). s Heterogenität des Angebots an Mietobjekten kommt durch die breite Spanne an Mietpreisen zum Ausdruck. Von einigen günstigen Lagen spannt sich der Bogen bis hin zu begehrten und teureren Lagen am Südhang und mit Bergsicht. Der Preis für eine Eigentumswohnung mit mittlerem Ausbaustandard in bewegt sich im Rahmen von 600'000 CHF bis 650'000 CHF (Abbildung 45). Im Vergleich zu den stadtnäheren Gemeinden und den Seegemeinden sind die Immobilienpreise damit durchaus erschwinglich, wenn auch im gesamtschweizerischen Vergleich überdurchschnittlich hoch. Abbildung 44 Mietpreisspektren 2006 Jahresmieten in CHF pro Quadratmeter Abbildung 45 Preise für Stockwerkeigentum 2006 Mittlerer Ausbaustandard, in CHF Median Spanne zwischen 30% und 70% der Gemeindewerte 200 Spanne zwischen 10% und 90% der Gemeindewerte Fehraltorf Wetzikon Dübendorf Volketswil Quelle: Wüest & Partner, Credit Suisse Economic Research Quelle: Wüest & Partner, Credit Suisse Economic Research, Geostat Swiss Issues Regionen 21