2. Absenkung der Kappungsgrenzen von 20 auf 15 Prozent bei Bestandsmieten

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1 Wichtige Entscheidungen der Landesregierung, um die Versorgung mit bezahlbaren Mietwohnungen zu verbessern - eine Übersicht. In vielen Ballungsgebieten und Zuzugsgemeinden ist günstiger Wohnraum schwer zu finden das gilt auch in besonderem Maße für unseren Landkreis. Die grün-geführte Landesregierung hat darum wichtige Entscheidungen getroffen, um die Versorgung mit bezahlbaren Mietwohnungen verbessern. Hier eine Übersicht über die aktuellen Maßnahmen der Landesregierung und bestehende Regelungen: 1. Umsetzung der Mietpreisbremse Durch Bundesgesetz der schwarz-roten Koalition in Berlin kann die Landesregierung eine Mietpreisbremse für Neuvermietungen erlassen. Die Mietpreisbremse bedeutet, dass die Neumieten in den betroffenen Kommunen bei einer Neuvermietung nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen dürfen. Voraussetzung dafür ist, dass die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde gefährdet ist. Um die gefährdetem Gebiete herauszufiltern, wurde in einem ersten Schritt der Wohnungsversorgungsgrad ermittelt. In den so herausgefilterten Städten und Gemeinden wurde in einem zweiten Schritt die Warmmietenbelastungsquote (Anteil der Warmmiete am monatlichen Haushaltsnettoeinkommen) bei Angebotsmieten herangezogen. Die Belastung liegt in einer Durchschnittswohnung von 74,76 m² in Baden-Württemberg bei ca. 18 Prozent. Diese weiteren Kriterien haben dazu geführt, dass im Ergebnis in 68 Städten und Gemeinden der Wohnungsmarkt als angespannt angesehen wird und als Gebiet im Sinne des 556d Abs. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches bestimmt wird. Derzeit befindet sich die Verordnung in der Anhörung und betrifft in unserer Region die Städte Tübingen und Reutlingen und die Gemeinde Kirchentellinsfurt. 2. Absenkung der Kappungsgrenzen von 20 auf 15 Prozent bei Bestandsmieten Das Maßnahmenpaket II für mehr bezahlbaren Wohnraum enthält zwei Teile: eine Verordnung über die Absenkung der Kappungsgrenzen und eine Verlängerung der Kündigungs-sperrfrist. Die Kappungsgrenze ist quasi die Mietbremse für bestehende Mietverhältnisse. Mit der Kündigungssperrfrist wird sichergestellt, dass einem Mieter nicht unmittelbar gekündigt werden darf, wenn eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird. Für beide Verordnungen muss das Land ein Gebiet definieren, in der Wohnraummangel herrscht. Die dafür notwendigen Daten wurden aus den Zensusdaten 2013 entwickelt. Das Paket ist seit in Kraft.

2 Durch die Kappungsgrenze dürfen bisher Mieten innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren nur um 20 Prozent, maximal aber auf die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete angehoben werden. Durch die Kappungsgrenze soll verhindert werden, dass es bei einem großen Unterschied zwischen der Vertragsmiete und der ortsüblichen Vergleichsmiete binnen eines kurzen Zeitraums zu übermäßigen Mietsteigerungen kommt. Nach Beschluss der damaligen schwarz-gelben (!) Koalition im Bund können die Landesregierungen nun die Kappungsgrenze auf 15 Prozent absenken in Gemeinden und Teilen von Gemeinden, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Preisen gefährdet ist. Dies setzt Grün-Rot nun um. 3. Verlängerung der Kündigungssperrfrist nach Umwandlung von Miet- und Eigentumswohnungen Zum Schutz von Mietern bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen und anschließendem Verkauf wird es eine Verordnung zur Kündigungssperrfrist geben. Die Verordnung verlängert die geltende Sperrfrist von 3 Jahren auf 5 Jahre. Wird also eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt, kann dem Mieter vorausgesetzt alle gesetzlichen Anforderungen sind erfüllt 5 Jahre nicht gekündigt werden. Wie werden die beiden Instrumente Kappungsgrenze und Kündigungssperrfrist berechnet? Die Berechnungen zum Wohnungsversorgungsgrad (Verhältnis des Wohnungsbestandes zu den Wohnhaushalten) bilden die Grundlage der Ermittlung der Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten. Zurückgegriffen wurde dabei auf die Daten des Statistischen Landesamtes der Gebäude- und Wohnungszählung des Zensus 2011 in der Fortschreibung der Daten mit Bezugsdatum 31. Dezember Für die Berechnung des Wohnungsversorgungsgrades wurden bei den Daten des Statistischen Landesamtes Korrekturen vorgenommen Der Wohnungsbestand wurde um die wohnungswirtschaftlich weitgehend anerkannte Fluktuationsreserve von drei Prozent reduziert. Dies ist eine aus Mietersicht positive Annahme. Die Zahl der Wohnhaushalte wurde um fünf Prozent erhöht, um dem Umstand der Existenz mehrerer wirtschaftlicher Haushalte in einer Wohnung gerecht zu werden. Auch dies ist eine aus Mietersicht positive Annahme. Für eine für Vergleichsberechnungen hinreichend verlässliche Aussage zum Wohnungsversorgungsgrad ist eine Mindestmenge an Datensätzen erforderlich, so dass die Gemeinden mit einem Wohnungsbestand von weniger als Wohnungen nicht berücksichtigt wurden.

3 In diesem ersten Schritt wurde bei einer Unterschreitung des Wohnungsversorgungsgrades von 100 Prozent eine Anspannung des örtlichen Wohnungsmarktes angenommen. Bei einem günstigeren Verhältnis wurde dagegen nicht von einer Anspannung ausgegangen. Bei den so herausgefilterten Städten und Gemeinden wurde in einem zweiten Schritt das Kriterium der Warmmietenbelastungsquote bei Bestandsmieten im Vergleich zum Landesdurchschnitt herangezogen, um die besondere Gefährdung der Wohnungsversorgung zu angemessenen Bedingungen festzustellen. Im Ergebnis wird in 44 Städten und Gemeinden der Wohnungsmarkt als angespannt angesehen wird und diese als Gebiet im Sinne des 558 Abs. 3 Satz 2 BGB bestimmt. Bei der Kappungsgrenze fließen Bestandsmieten in die Berechnung ein, bei der Mietpreisbremse sind es Neumieten. Da diese Bestandsmieten geringer sind, ist die Gebietskulisse für die Kappungsgrenze kleiner, d.h. es sind weniger Kommunen betroffen. Für die grün-rote Landesregierung war wesentlich, dass für alle Städte und Gemeinden des Landes ein nach einheitlichen Grundsätzen ermitteltes örtliches Haushaltsnettoeinkommen verwendet wurde. In der Region Neckaralb betrifft auch dies die beiden Städte Tübingen und Reutlingen sowie die Gemeinde Kirchentellinsfurt. 4. Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum Mit dem Wohnungspolitischen Maßnahmenpaket I hat die Landesregierung den Kommunen zwei Instrumente an die Hand gegeben, um gegen steigende Mieten vorzugehen: Das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum sowie die Erschwerung der Umwandlung von Mietwohnraum in Eigentumswohnungen. Mit dem Zweckentfremdungsverbot gibt das Land den Gemeinden mit Wohnraummangel die Möglichkeit, nach eigenem Ermessen für ihr Gebiet - ganz oder in Teilen - durch Satzung ein Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum festzulegen. Die Satzungen können eine Geltungsdauer von höchstens fünf Jahren haben. Das Gesetz dürfte insbesondere für Großund Universitätsstädte interessant sein. Eine Zweckentfremdung liegt vor, wenn Wohnraum länger als sechs Monate leer steht, abgerissen oder überwiegend für gewerbliche oder berufliche Zwecke verwendet wird. Auch eine, nicht nur vorübergehend gewerbliche oder gewerblich veranlasste, Nutzung für Zwecke der Fremdenbeherbergung soll als Zweckentfremdung gelten (Ferienwohnungen).Grundsätzlich werden Kommunen die Möglichkeit haben, Ausnahmegenehmigungen für Zweckentfremdungen zu erteilen. Das kann dann geschehen, wenn öffentliche Interessen oder schutzwürdige private Interessen das Interesse an der Erhaltung des Wohnraums überwiegen. Dann kann z.b. Erhaltung des Wohnraums durch Ausgleichsmaßnahmen in verlässlicher und angemessener Weise Rechnung getragen werden. Dies kann durch Bereitstellung von Ersatzwohnraum oder durch eine Ausgleichszahlung geschehen. Das Zweckentfremdungsverbotsgesetz ist seit in Kraft.

4 5. Umwandlungsverordnung Per Rechtsverordnung gibt die Landesregierung Kommunen die Möglichkeit, die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen zu erschweren. Dazu müssen Kommunen für die relevanten Gebiete eine Erhaltungssatzung erlassen. Bisher konnte z.b. der Verkauf von Wohnungsbeständen an große Investoren dazu führen, dass Mieter durch die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen verdrängt wurden. "Umwandlungsspekulationen" führen dazu, dass alteingesessene Mieter sich ihre Wohnung nicht mehr leisten können oder diese in der Folge der Geltendmachung von Eigenbedarf seitens des Erwerbers verlieren oder deswegen das Quartier verlassen müssen. Als Folge geht in den betroffenen Gemeinde- oder Stadtteilen die alteingesessene Wohnbevölkerung verloren. Alle Fälle, in denen Gebäude, die ganz oder teilweise zu Wohnzwecken bestimmt sind, zu Eigentumswohnungen oder gewerblich genutzten Räumen werden sollen, unterliegen per Rechtsverordnung einem Genehmigungsvorbehalt. Die Umwandlungsverordnung ist seit dem 19. Dezember 2013 in Kraft. 6. Landeswohnraumförderprogramm Das Landeswohnraumförderprogramm ist ein Baustein zur Wohnraumversorgung im Land und wurde von der grün-roten Koalition 2013 neu ausgerichtet. Der Schwerpunkt liegt klar auf der Schaffung von sozial gebundenem Mietwohnraum betrug das Programm 63,2 Mio. Euro, 2011 waren es noch 48,5 Mio. Für die Jahre 2015 und 2016 stehen jeweils 75 Mio. Euro zur Verfügung. Von den 75 Mio. des Jahres 2015 fließen 47,5 Mio. in die Förderung von sozial gebundenem Mietwohnraum, 21 Mio. in die Förderung von selbst genutztem Wohneigentum und rund 6 Mio. in die neu entwickelte Modernisierungsförderung für Wohnungseigentümergemeinschaften vorgesehen. Die Förderung des sozial gebundenen Mietwohnungsbaus, bei der die Mietvergünstigung minus 33% von der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt, wird seit 2013 statt eines definierten Nachteilsausgleichs, der über Zinsverbilligungen an die bauende Wohnungsbaugesellschaft ausgereicht wird, werden nun eine offene Subvention angeboten. Der Subventionswert wurde in etwa vervierfacht und beträgt nun z.b. bei 15 Jahre Miet- und Belegungsbindung bis zu 644 Euro pro Quadratmeter. Seit 2015 werden die berücksichtigungsfähigen Gesamtkosten auf 3000 Euro pro qm angehoben. Die Förderung von energetischer Sanierung, der Umbau für altersgerechtes Wohnen sowie die Förderung innovativer Bauvorhaben bleiben auch weiter Bestandteile des Programms. Neu ist in der Förderung 15/16, dass es die Möglichkeit der mittbaren Belegung gibt. Damit muss der soziale Mietwohnraum nicht im geförderten Objekt geschaffen werden, sondern kann auch in gleichwertiger Form an anderem Ort in der Kommune zur Verfügung gestellt werden. Damit wurde eine wichtige Forderung der Wohnungsbauunternehmen umgesetzt, die die Bau- und Renovierungstätigkeit weiter steigern soll.

5 Neu ist auch die Förderung zum Ankauf von Genossenschaftsanteilen. Die Drucksache 15/5950 Wohnraumförderung 2015/2016 Bericht und Leitlinien zur Wohnraumförderung in Baden-Württemberg ist hier abrufbar: (Eine Übersicht über die Maßnahmen ist auf Seite 14 zu finden) 7. Förderung von Wohnungen für Flüchtlinge Im Landesförderprogramm Wohnraum für Flüchtlinge stehen 2015 und 2016 jeweils 15 Mio. bereit. Die Mittel können für den Erwerb und die Schaffung von neuem Wohnraum verwendet werden. Zudem werden Änderungs- und Erweiterungsmaßnahmen bezuschusst, die zu zusätzlichem Wohnraum führen, zum Beispiel der Umbau von früheren Hotels. Antragsberechtigt sind Kommunen (nicht: Wohnungsunternehmen). Das Land erteilt einen verlorenen Baukostenzuschuss 25 Prozent der Kosten. Daher ist es ein im Verhältnis recht großzügiges Förderprogramm. Voraussetzung ist u.a. eine Zweckbindung über zehn Jahre. Das bedeutet, dass der Wohnraum für diese Zeitspanne für Flüchtlinge, Wohnungslose oder andere sozial Unterbringung zur Verfügung stehen muss. Das Landesförderprogramm Wohnraum für Flüchtlinge war Teil des Maßnahmenpakets des ersten baden-württembergischen Flüchtlingsgipfels im Oktober Es war sofort sehr nachfragt, so dass auch die ursprünglich für 2016 vorgesehenen Mittel größtenteils verausgabt wurden. Eine Fortsetzung oder ein alternatives Instrument wird für den zweiten Flüchtlingsgipfel am vorbereitet und dort hoffentlich vorgestellt. Weiter Informationen zum Programm Wohnraum für Flüchtlinge finden sich hier: 8. Verbilligte Abgabe von Landesgrundstücken Zur Förderung des sozial orientierten Wohnraums ist seit Juli 2014 eine neue Verwaltungsvorschrift des Landes über die verbilligte Abgabe von landeseigenen Grundstücken in Kraft. Die Kaufpreisermäßigung kann gewährt werden, wenn auf dem Grundstück zu mindestens 20% sozial gebundener Mietwohnraum geschaffen wird. Dies kann nach den Maßgaben des Landeswohnraumförderungsprogramms des Landes oder entsprechender Programmen von Kommunen erfolgen. Die Kaufpreisermäßigung beträgt 30 Prozent des Verkehrswertes des Grundstücks. Sie kann in begründeten Ausnahmefällen auf bis zu 50 Prozent erhöht werden.

6 9. Novellierung der Landesbauordnung Seit 1. März 2015 ist die neue Landesbauordnung in Kraft. Die Neuregelungen führen zu mehr Barrierefreiheit, unterstützen den Fahrradverkehr und erleichtern die Nutzung regenerativer Energien sowie die Verwendung von Holz als Baustoff. Bei Neubauvorhaben soll künftig der Anteil barrierefreier Wohnungen erhöht werden. Auch in Mischgebäuden sind künftig Abstellflächen für Kinderwagen und Gehhilfen vorzusehen. Und die Anzahl der Fahrradstellplätze für neue Wohn- und andere Gebäude soll in angemessener Weise erhöht werden. Gleichzeitig sollen die Gemeinden durch Ortsbaurecht auch weniger als einen baurechtlich notwendigen Kfz-Stellplatz pro Wohnung vorschreiben können. Insgesamt wird die nachhaltige Mobilität erleichtert. Die mit den Neuregelungen verbundenen Mehrkosten für Bauherrinnen und Bauherren bleiben dabei in überschaubaren Grenzen. Zusätzlich werden mit Regelungen zur Begrünung baulicher Anlagen und zur erleichterten Nutzung regenerativer Energien Anreize für einen ökologisch hochwertigen Baustil gesetzt. Die erweiterten Verwendungsmöglichkeiten von Holz als Baustoff dienen auch dem Klimaschutz. Indem die Maßnahmen zur Schonung endlicher Ressourcen beitragen, unterstützen sie die Entwicklung zu nachhaltigem Bauen. Eine wichtige verfahrensrechtliche Änderung ist die Beschränkung des Kenntnisgabeverfahrens auf Bauvorhaben, die die Festsetzungen des Bebauungsplans genau einhalten. Wenn isolierte Entscheidungen über Abweichungen, Ausnahmen oder Befreiungen notwendig seien, habe sich dieses Verfahren nicht bewährt. Durch die vorgesehene Neuregelung wird ein deutlicher Rückgang der Kenntnisgabeverfahren zugunsten des (vereinfachten) Baugenehmigungsverfahrens erwartet. Eine Übersicht über die wesentlichen Änderungen bei der Novellierung der Landesbauordnung hat das Ministerium für Verkehr und Infrastruktur erstellt und ist hier zu finden.