Mietrecht. Die mietrechtlichen Bestimmungen des ABGB und das Mietrechtsgesetz

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1 Mietrecht Die mietrechtlichen Bestimmungen des ABGB und das Mietrechtsgesetz

2 Vierter Teil Mietzinsrecht (Fortsetzung), Bewirtschaftungskosten Verbotene Vereinbarungen Beendigung, Befristung und Kündigung des Mietvertrags Verfahrens- und Übergangsrecht

3 Nutzfläche Berechnungsgrundlage für Hauptmietzins und Bewirtschaftungskostenanteil gesamte Bodenfläche des Mietobjekts Naturmaß Planmaß (ab 1985) gesetzlicher Aufteilungsschlüssel Abweichender Aufteilungsschlüssel: einstimmige Vereinbarung verbrauchsabhängige Aufteilung Heizkostenabrechnungsgesetz Sonderverbraucher Gemeinschaftsanlagen

4 Hauptmietzinsabrechnung Einnahmen Mietzinseinkünfte Pauschalbeträge für selbst genutzte und leer stehende Objekte Ausgaben Erhaltung und nützliche Verbesserung Investitionsprämie Investitionsersatz an Mieter Pauschale für Steuerlast: je nach Einkommensteuer- oder Körperschaftsteuerpflicht des Vermieters 35 % oder 25 %, wenn im Kalenderjahr keine erhöhten Mietzinse vereinnahmt Mietzinsreserve Mietzinsabgang bloße Rechengrößen Bedeutung nur für 18 ff MRG und die Durchführung von Erhaltungsarbeiten Auflage zur Einsicht im Haus

5 Betriebskosten im Vollanwendungsbereich zwingendes Gesetzesrecht Nur die genannten Kostenelemente darf der Vermieter auf die Mieter überwälzen taxativer Betriebskostenkatalog in 21 Abs 1 MRG, zb Wasserversorgung Rauchfangkehrer, Müllabfuhr Versicherungen Auslagen für die Verwaltung Hausbetreuung öffentliche Abgaben

6 Aufwendungen für Gemeinschaftsanlagen zb Lift, Zentralheizung oder Garten Aufteilungsschlüssel Nutzfläche oder Benützbarkeit (wenn unterschiedlich) Heizkostenabrechnungsgesetz pauschalierte Energiekosteneinhebung

7 Abrechnung der Bewirtschaftungskosten Jahrespauschalverrechnung Akontozahlungen Abrechnung Überschuss zurückzuerstatten aktueller Mieter forderungsberechtigt bzw zahlungspflichtig (berechtigte Kritik daran) auch monatliche Einzelvorschreibung möglich einjährige Präklusivfrist für Beheizung und Warmwasser: bei gemeinsamer Wärmeversorgungsanlage oder Fernwärme nach Heizkostenabrechnungsgesetz

8 Untermietzins im Vollanwendungsbereich: 26 MRG Summe der überwälzbaren Bewirtschaftungskosten und 150 % des zulässig vereinbarten Hauptmietzinses teilweise Untervermietung: anteilige Berechnung Befristungsabschlag Teilnichtigkeit, Präklusion, Verjährung

9 Verbotene Vereinbarungen im Vollanwendungsbereich, auch für Untermiete Nichtigkeit; Kondiktion der vereinbarten und erbrachten Leistung Arten verbotener Vereinbarungen: Leistungen des Mieters ohne gleichwertige Gegenleistung (zb Ablösezahlungen) Zahlung für Verzicht auf Kündigungsgrund übermäßige Maklerprovision Ausnahmen echte Mietzinsvorauszahlungen Kaution bis zu sechs Bruttomonatsmieten Baukostenbeiträge nach WGG Abgeltung für Verzicht auf Kündigung nach 30/2/4 und 6

10 Rechtsfolgen eines Verstoßes Rückforderungsanspruch Ausweisung in der Hauptmietzinsabrechnung trotz Rückzahlung Verwaltungsstrafen gerichtliches Nebenstrafrecht in 27 Abs 6 und 7 MRG

11 Beendigung des Mietverhältnisses Aufkündigung Untergang ohne Wiederherstellungspflicht Ablauf der Vertragsdauer Mieterkündigung nach 1117 ABGB Vermieterkündigung nach 1118 ABGB erster und zweiter Fall einvernehmliche Auflösung Rücktritt, Anfechtung Vereinigung

12 Befristung Befristungsschutz: Beschränkung von Fristverträgen durch ius cogens einheitlicher Befristungstatbestand Voraussetzungen: Vereinbarung des Erlöschens mit Ablauf der bedungenen Zeit Festsetzung eines bestimmten Endtermins Schriftlichkeit der Befristungsabrede bei Wohnungen Untergrenze von 3 Jahren Europäisches Fristenübereinkommen aber in Österreich abweichende Übung (6 Ob 70/09a) ebenso für Verlängerung bei Fehlen einer Voraussetzung Endtermin nicht durchsetzbar Befristungsabschlag

13 Stillschweigende Erneuerung bei stillschweigender Erneuerung einmalige Verlängerung auf genau drei Jahre statt auf unbestimmte Dauer auch bei Geschäftsräumlichkeiten 3 Jahre bei vertraglicher Verlängerung ohne wirksame Befristungsabrede Erneuerung auf unbestimmte Zeit Mieter kann aber jederzeit vorzeitig kündigen jedoch keine revolvierende Befristung ex lege schriftliche Verlängerung innerhalb der drei Jahre möglich Befristungsabschlag; keine Präklusion

14 Vorzeitige Auflösungsmöglichkeit des Wohnungsmieters grundsätzlich beide Vertragsparteien an Vertragsdauer gebunden aber vorzeitige Kündigungsmöglichkeit des Mieters nach 29 Abs 2 MRG nur bei Wohnungsmiete nach Ablauf eines Jahres drei Monate Kündigungsfrist unabdingbar zudem auch nach 1117 ABGB

15 Kündigung 30 MRG nur für unbefristete Verträge auch im Teilanwendungsbereich Mieterkündigung nicht beschränkt Form der Kündigung: grundsätzlich gerichtlich ( 560 ff ZPO) Mieterkündigung auch bloß schriftlich siehe nächste Folie Vermieterkündigung nur aus wichtigem Grund Eventualmaxime demonstrative Aufzählung in 30 Abs 2 MRG auch andere, annähernd gleichgewichtige Umstände zb Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz

16 Reduktion der Formstrenge für die Mieterkündigung Mieterkündigung auch in bloßer Schriftform möglich Wahl zwischen gerichtlicher und schriftlicher Kündigung auch für vorzeitige Auflösung bei Kündigungsschreiben 560 ZPO zu beachten Telefax genügt

17 Kündigungsgründe qualifizierter Mietzinsrückstand erheblich nachteiliger Gebrauch unleidliches Verhalten strafbare Handlung gegen Vermieter oder Mitbewohner Weitergabe des Mietobjekts keine Eintrittsberechtigten nach Tod des Wohnungsmieters Nichtbenützung der Wohnung nicht zumindest gleichwertige Benützung der Geschäftsräumlichkeit Eigenbedarf

18 Eigenbedarf Eigenbedarf ohne Ersatzbeschaffung Interessenabwägung zehnjährige Sperrfrist nach Erwerb unter Lebenden dringender Bedarf allmählicher Judikaturwandel zu geringerer Strenge Eigenbedarf mit Ersatzbeschaffung weder Interessenabwägung noch Sperrfrist ein bzw zwei Ersatzobjekte

19 Weitere Kündigungsgründe Kündigung eines Untermietverhältnisses bei Verletzung wichtiger Interessen nach sonstigen Kündigungsgründen vereinbarter Kündigungsgrund muss an Gewicht den Gründen des 30 Abs 2 MRG zumindest nahe kommen weitere in 30 Abs 2 MRG

20 Kündigungsverfahren nur gerichtliche Kündigung für Vermieter Mandatsverfahren nach 560 ff ZPO grundsätzlich Kündigungsfristen und -termine einzuhalten Wenn Kündigung verspätet zugeht, dann bei gerichtlicher Kündigung 563 ZPO idf ZVN 2009 siehe Stabentheiner, wobl 2009, 97 (113 f) bei schriftlicher Mieterkündigung Wirkung für den nächstmöglichen Termin Abwehr der Vertragsauflösung durch nachträgliche Zahlung Rückstandsbeschluss Benachrichtigung der Gemeinde zur Prävention von Obdachlosigkeit und allenfalls auch der Delogierung Verlängerung der Räumungsfrist; Räumungsaufschub

21 Das mietrechtliche Außerstreitverfahren Katalog außerstreitiger Mietrechtsangelegenheiten in 37 Abs 1 MRG, zb Durchsetzung der Erhaltungspflicht zulässige Höhe des Mietzinses 18 MRG-Erhöhungsverfahren Bewirtschaftungskosten verbotene Leistungen häufig Mehr- oder gar Vielparteienverfahren verfahrensrechtliche Besonderheiten Zustellung durch Anschlag Vertretungsbefugnis von Interessenvertretern Sachbeschluss Kostenersatz nach Billigkeit

22 Schlichtungsstellenverfahren Anrufung der Schlichtungsstelle zwingende Prozessvoraussetzung grundsätzlich nach AVG Entscheidung durch Bescheid sukzessive Kompetenz Abziehen zu Gericht kein Kostenersatz

23 Ausblick Am 8. Januar 2014 können Sie das Gehörte im Rahmen der Klausur nochmals Revue passieren lassen Uhr, im Hörsaal 2 (geändert!) Gutes Gelingen!