Inhaltsverzeichnis. Vorwort Benützerhinweise Abkürzungsverzeichnis

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1 Vorwort Benützerhinweise Abkürzungsverzeichnis Inhaltsverzeichnis Seite V VI XIII I. Allgemeiner Teil A. Kündigung 1 B. Außergerichtliche Aufkündigung 2 C. Gerichtliche Aufkündigung 3 D. Kündigungsklage 4 II. Besonderer Teil A. Verfahren über die gerichtliche Aufkündigung 7 1. Parteien des Kündigungsverfahrens 7 a) Kündigung durch den Vermieter 7 aa) Aktivlegitimation - Vermietermehrheit 7 bb) Passivlegitimation - Mietermehrheit 9 b) Kündigung durch den Mieter Zuständigkeit Formerfordernisse 12 a) Schriftform oder protokollarisches Anbringen 12 b) Zeitpunkt der Einbringung 14 c) Zurückziehung der Aufkündigung Inhaltserfordernisse 17 a) Beschreibung des Bestandgegenstandes 17 b) Kündigungstermin 19 c) Kündigungsfrist 21 d) Kündigungsgründe. 24 e) Antrag auf Auftrag zur Übergabe oder Übernahme Zustellung der Aufkündigung Kosten Einwendungen 32 a) Formerfordernisse 33 b) Inhaltserfordernisse Verfahren nach Erhebung von Einwendungen Entscheidung 38 a) Räumungsfrist 38 b) Verlängerung der Räumungsfrist Exekutionsverfahren 41 a) Umfang der Vollstreckbarkeit 44 aa) Räumungsaufschub 45 VII

2 bb) Innehalten der Exekution - Räumungsschutz des Scheinuntermieters 47 b) Außerkrafttreten von Exekutionstiteln 48 B. Kündigung und andere Beendigungs- und Auflösungsmöglichkeiten Einverständliche Auflösung Vorzeitige Auflösung 53 a) Durch den Mieter 53 b) Durch den Vermieter Beendigung durch Befristung Untergang des Objektes Enteignung Vereinigung der Position des Vermieters und des Mieters Untermietverhältnis - Beendigung des Hauptmietvertrages 61 C. Kündigungsgründe im Mietrecht Generalklausel ( 30 Abs 1 MRG) 62 a) Vertragsverletzung 63 b) Bedarf an einer Hausbesorger-Dienstwohnung 64 c) Öffentliches Interesse 65 d) Änderungskündigung 65 e) Einzelfälle 67 f) Beweis Mietzinsrückstand ( 30Abs2Zl MRG) 72 a) Mahnung 73 b) Nachfrist 73 c) Mietzinsrückstand 74 e) Verzicht 74 f) Maßgeblicher Zeitpunkt 75 g) Beweis Nichterbringung von Dienstleistungen ( 30 Abs 2Z2MRG) 76 a) Dienstmietvertrag 76 b) Verweigerung der Dienstleistung 77 c) Verzicht 78 d) Maßgeblicher Zeitpunkt 78 e) Beweis Erheblich nachteiliger Gebrauch ( 30 Abs 2 Z 3 MRG) 79 a) Vernachlässigung des Mietgegenstandes ( 30 Abs 2Z3,1. Fall MRG) 79 aa) Vertragsverletzung 80 bb) Verletzung von Interessen des Vermieters 80 cc) Verletzung der Substanz 81 dd) Verschulden 83 b) Unleidliches Verhalten ( 30 Abs 2 Z 3,2. Fall MRG) aa) Rücksichtsloses, anstößiges oder grob ungehöriges Verhalten bb) Verleiden des Zusammenwohnens 86 cc) Gestörte Mitbewohner 88 dd) Verschulden 88 c) Strafbare Handlung ( 30 Abs 2 Z3,3. Fall MRG) aa) Strafbarkeit 93 bb) Geringfügigkeit 94 VIII

3 d) Verhalten dritter Personen 95 e) Verzicht 96 f) Maßgeblicher Zeitpunkt 96 g) Beweis Weitergabe des Mietgegenstandes ( 30 Abs 2 Z4 MRG) 96 a) Verhältnis 30 Abs 2 Z 4 zu Z 6 MRG 97 b) Weitergabe von Geschäftsräumen 97 aa) Unternehmensveräußerung 98 bb) Verpachtung 99 c) Gänzliche Weitergabe ( 30 Abs 2Z4,1. Fall MRG) 100 aa) Weitergabe zur Gänze 100 bb) Teilweise Weitergabe ohne Bedarf an zurückbehaltenem Teil cc) Dringender Bedarf in naher Zukunft 102 dd) Weitergabe an Eintrittsberechtigte 103 d) Unverhältnismäßig hohe Gegenleistung ( 30 Abs 2 Z4,2. Fall MRG) 105 aa) Unverhältnismäßige Gegenleistung 105 e) Kündigungsverzicht 107 f) Konkludenter Verzicht 108 g) Maßgeblicher Zeitpunkt 109 h) Beweis Tod des Mieters ( 30 Abs 2 Z 5 MRG) 122 a) Wohnung 122 b) Tod des Mieters 123 c) Eintrittsberechtigung 124 d) Dringendes Wohnbedürfnis 125 e) Verzicht 127 f) Maßgeblicher Zeitpunkt 128 g) Beweis Nichtbenützung einer Wohnung ( 30 Abs2Z6 MRG) 132 a) Wohnung 133 b) Regelmäßige Verwendung 133 c) Dringender Bedarf (schutzwürdiges Interesse) 136 d) Abwesenheit zu Kur-, Unterrichts* oder Berufszwecken 138 e) Verzicht 138 f) Maßgeblicher Zeitpunkt 139 g) Beweis Nichtbenützung eines Geschäftslokals ( 30 Abs2Z7MRG) 147 a) Gleichwertige Betätigung 147 b) Regelmäßige Verwendung 149 c) Schutzwürdiges Interesse 150 d) Verzicht 150 e) Maßgeblicher Zeitpunkt 151 f) Beweis Eigenbedarf I ( 30 Abs 2 Z8 MRG) 155 a) Wohnung 156 b) Vermieter 156 c) Dringender Eigenbedarf 156 d) Interessenabwägung 159 IX

4 X Inhaltsverzeichnis e) Neuerwerb 160 f) Maßgeblicher Zeitpunkt 160 g) Beweis Eigenbedarf II ( 30 Abs 2 Z 9 MRG) 165 a) Dringender Bedarf 166 b) Ersatzbeschaffung 167 c) Abgrenzung zwischen 30 Abs 2 Z 8 und Z 9 MRG 167 d) Hälfteeigentum 167 e) Maßgeblicher Zeitpunkt 167 f) Beweis Eigenbedarf für Betriebsangehörige ( 30 Abs 2 Z10 MRG) 169 a) Frühere Dienstwohnung des Betriebes 169 b) Dringender Bedarf 170 c) Hälfteeigentum 170 d) Verzicht 170 e) Beweis Eigenbedarf der öffentlichen Hand ( 30 Abs 2 Z11 MRG) 172 a) Eigentumsverhältnisse 173 b) Verwaltungszwecke 173 c) Ersatzbeschaffung 173 d) Interessenabwägung Untermieten ( 30 Abs 2 Z12 MRG) 174 a) Maßgebliches Interesse 175 b) Dringender Bedarf 176 c) Unzumutbarkeit der Wohngemeinschaft 176 d) Wirtschaftliche Untermiete 177 e) Verzicht 177 f) Maßgeblicher Zeitpunkt Vereinbarter Kündigungsgrund ( 30 Abs 2 Z13 MRG) 179 a) Schriftlichkeit 180 b) Spezifizierung des Inhalts \ 180 c) Wichtiger und bedeutsamer Umstand 181 d) Maßgeblicher Zeitpunkt Abbruchreife ( 30 Abs 2 Z14 MRG) 186 a) Erhaltungsaufwand 187 b) Finanzierbarkeit 187 c) Abbruchbewilligung 188 d) Ersatzbeschaffung 188 e) Verzicht ^gg 16. Interessenbescheid ( 30 Abs 2 Z15 MRG) 190 a) Umbau oder Abbruch des Miethauses 190 b) Sicherstellung des Neu-oder Umbaus 191 c) Öffentliches Interesse 191 aa) Verkehrsrücksichten 192 bb) Assanierungsbedürftigkeit 192 cc) Beseitigung eines quantitativen Wohnungsbedarfes oder qualitativen Wohnungsfehlbestandes 192 dd) Öffentliches Interesse aus anderen Gründen 194

5 d) Interessenbescheid 194 e) Ersatzbeschaffung Verweigerung der Standardanhebung ( 30 Abs 2 Z16 MRG) 197 a) Standardanhebung 197 b) Enteignungsverfahren 198 c) Ersatzbeschaffung 198 d) Beweis 198 D. Teilkündigung ( 31 MRG) Eigenbedarfskündigung 199 a) Dringender Bedarf 200 b) Abgesonderte Benutzbarkeit 200 c) Verbleibender Teil des Mietgegenstandes 201 aa) Wohnung 201 bb) Geschäftsräumlichkeit Teilkündigung aus anderen Kündigungsgründen 202 a) Kündigungsgrund des 30 Abs 2 Z 3 MRG 203 b) Kündigungsgrund des 30 Abs 2 Z 5 MRG 203 c) Kündigungsgründe des 30 Abs 2 Z 6 und 7 MRG Abänderung in Teilkündigung Nebenräume, Nebenflächen, sonstiges Zubehör Teilkündigung durch den Mieter Rechtsfolgen der Teilkündigung 207 a) Aufgabe des Mietobjektes 207 b) Mietzinsminderung 207 c) Kostentragung Beweis 208 E. Ersatzbeschaffung ( 32 MRG) Vorbehalt des Ersatzanbotes Inhalt des Ersatzanbotes 214 a) Geschäftsräumlichkeit 214 b) Wohnung 214 c) Ersatzbeistellung Fortsetzung des Verfahrens Entschädigung in Geld Endentscheidung Übersiedlungskosten 219 F. Aufhebung der Kündigung ( 33Abs2MRG) Grobes Verschulden Nachträgliche Zahlung des Rückstandes Feststellung des geschuldeten Betrages durch Gerichtsbeschluss Kostentragung Beweis 229 G. Ersatz des Ausmietungsschadens ( 36 MRG) Berechtigende Kündigungsgründe Höhe des Ersatzanspruchs 234 XI

6 III. Kündigungsrechtliche Übergangsbestimmungen A. Übungsplätze des Bundesheeres ( 49 Abs 1 MRG) 237 B. Frei finanzierter Neubau ( 49 Abs 2 MRG) Neu geschaffene Räume Öffentliche Mittel Zeitvertrag oder Vereinbarung von Kündigungsschutz Anbot eines Zeitvertrages 239 C. Untermietverträge ( 49 Abs 3 MRG) 240 Sachregister 243 XII