Gewerbeimmobilienmarkt Oberbayern und Schwaben

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1 Gewerbeimmobilienmarkt Oberbayern und Schwaben Einzelhandels-, Büro-, Industrie- und Lagerflächen für die Großräume München, Ingolstadt, Rosenheim und Augsburg Oktober 2007

2 Verfasser Herausgeber Ludwig-Maximilians-Universität München Lehrstuhl für Wirtschaftsgeographie Luisenstr München Prof. Dr. Hans-Dieter Haas Projektleitung: Dr. Johannes Rehner Süddeutsche Zeitung GmbH Sendlinger Straße München Telefon: Telefax: Internet: Stand Oktober 2007 Sueddeutsche.de GmbH Sendlinger Straße München Telefon: Telefax: Internet: IHK für München und Oberbayern Max-Joseph-Straße München Telefon: Telefax: Internet: IHK Schwaben Stettenstraße Augsburg Telefon: Telefax: Internet: Foto Schutzgebühr JupiterImages 10,- zzgl. 19 % MwSt. für die pdf-version 20.- zzgl. 7 % MwSt. für die Printversion Alle Rechte vorbehalten. Nachdruck oder Vervielfältigung auf Papier und elektronischen Datenträgern sowie Einspielungen in Datennetze nur mit Genehmigung des Herausgebers. Alle Angaben wurden mit größter Sorgfalt erarbeitet und zusammengestellt. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit des Inhalts sowie für zwischenzeitliche Änderungen übernehmen die Herausgeber und Verfasser keine Gewähr.

3 1 EINLEITUNG ANLASS METHODIK UND DATENGRUNDLAGE MAKROUMFELD GENERELLE TRENDS DER GEWERBEIMMOBILIEN DIE ENTWICKLUNG UND AUSBLICK MARKTUMFELD BÜROIMMOBILIEN Konjunkturelles Umfeld und Flächenentwicklungen Preisentwicklungen MARKTUMFELD EINZELHANDELSIMMOBILIEN Konjunkturelles und gesellschaftliches Umfeld Betriebsformen und Einzelhandelsflächen Preisentwicklungen MARKTUMFELD PRODUKTIONS- UND LOGISTIKFLÄCHEN BÜROIMMOBILIEN IN SÜDBAYERISCHEN STÄDTEN BÜROMARKT MÜNCHEN Flächenumsätze Angebotslage Preisniveau BÜROMARKT AUGSBURG Flächenumsätze und Bürostandorte in Augsburg Preise BÜROMARKT INGOLSTADT BÜROMARKT ROSENHEIM MIETPREISNIVEAUS BÜROIMMOBILIEN IM VERGLEICH ANGEBOTSPREISE BÜROIMMOBILIEN IM VERGLEICH EINZELHANDELSIMMOBILIEN IN SÜDBAYERISCHEN STÄDTEN ÜBERSICHT GROßFLÄCHIGER EINZELHANDEL EINZELHANDELSIMMOBILIEN IN MÜNCHEN EINZELHANDELSIMMOBILIEN IN AUGSBURG EINZELHANDELSIMMOBILIEN IN INGOLSTADT EINZELHANDELSIMMOBILIEN IN ROSENHEIM PREISNIVEAU EINZELHANDELSIMMOBILIEN IM VERGLEICH ANGEBOTSPREISE EINZELHANDELSIMMOBILIEN IM VERGLEICH PRODUKTIONS-, LAGER- UND LOGISTIKFLÄCHEN IN SÜDBAYERISCHEN STÄDTEN PRODUKTIONS-, LAGER- UND LOGISTIKFLÄCHEN IN MÜNCHEN PRODUKTIONS-, LAGER- UND LOGISTIKFLÄCHEN IN AUGSBURG PRODUKTIONS- UND LOGISTIKFLÄCHEN IN INGOLSTADT PRODUKTIONS-, LAGER- UND LOGISTIKFLÄCHEN IN ROSENHEIM ANGEBOTSPREISE PRODUKTIONS-, LAGER- UND LOGISTIKFLÄCHEN IM VERGLEICH LITERATUR ANHANG

4 Abbildungsverzeichnis Abbildung 1: Flächenumsatz und Leerstände München (inkl. Umland)...16 Abbildung 2: Leerstand, Neubau und geplante Büroflächen im Großraum München Abbildung 3: Verteilung der Büroleerstände im Großraum München nach Lagekategorie..19 2

5 Tabellenverzeichnis Tabelle 1: Auswahl aktueller Mietvertragsabschlüsse (Büro) in München...17 Tabelle 2: Aktuelle Büroimmobilienprojekte in München (Auswahl)...21 Tabelle 3: Aktuelle Büroimmobilienprojekte im Münchener Umland (Auswahl)...23 Tabelle 4: Mietpreise Büro und deren Entwicklung in den Münchner Stadtteilen...25 Tabelle 5: Preisbeispiele einzelner Büro-Objekte in München...26 Tabelle 6: Büroimmobilienprojekte in Augsburg (Auswahl)...27 Tabelle 7: Mittlere Büromietpreise in München, Augsburg, Ingolstadt und Rosenheim nach Nutzungswert...29 Tabelle 8: Angebotspreise Büromieten, nach Standort ( / m²)...30 Tabelle 9: Angebotspreise Büromieten, nach Standort und Lage ( /m²)...31 Tabelle 10: Angebotspreise Büromieten, nach Qualität ( /m²)...31 Tabelle 11: Angebotspreise Büromieten, nach Standort und Qualität ( /m²)...32 Tabelle 12: Angebotspreise Bürokauf nach Standort ( /m²)...33 Tabelle 13: Shoppingcenter und Fachmarktzentren nach Standorten...34 Tabelle 14: Fachmarktzentren, -agglomerationen und großflächiger Einzelhandel in München (Auswahl)...37 Tabelle 15: Fachmarktagglomerationen und großflächiger Einzelhandel im Münchener Umland (Auswahl)...37 Tabelle 16: Fachmarktagglomerationen und großflächiger Einzelhandel in Augsburg, Ingolstadt und Rosenheim (Auswahl)...39 Tabelle 17: Mietpreise in Top-Lagen im Vergleich...41 Tabelle 18: Mietpreisniveau Einzelhandelsimmobilien, nach Lage und Betriebsgröße...42 Tabelle 19: Angebotspreise Einzelhandelsflächen zur Miete ( /m²)...43 Tabelle 20: Angebotspreise Einzelhandelsflächen zur Miete, nach Betriebsgröße ( /m²)...44 Tabelle 21: Angebotspreise Einzelhandelsflächen zur Miete, nach Lage und Standort ( /m²)...44 Tabelle 22: Angebotspreise Einzelhandelsflächen zur Miete, nach Lage und Größe ( /m²).45 Tabelle 23: Angebotspreise Einzelhandelsflächen zur Miete, nach Qualität ( /m²)...46 Tabelle 24: Angebotspreise Einzelhandelsflächen zur Miete, nach Lage und Qualität ( /m²)...46 Tabelle 25: Angebotspreise Einzelhandelsflächen zum Kauf ( /m²)...47 Tabelle 26: Angebotspreise Einzelhandelsflächen zum Kauf, nach Größe ( /m²)...47 Tabelle 27: Gewerbeflächen in München und Umland (Auswahl)...49 Tabelle 28: Gewerbeflächen in Augsburg und Umland (Auswahl)

6 Tabelle 29: Mietpreisniveau Produktions- und Lagerflächen in Augsburg nach Qualität...52 Tabelle 30: Gewerbeflächen in Ingolstadt und Umland (Auswahl)...53 Tabelle 31: Gewerbeflächen in Rosenheim und Umland (Auswahl)...54 Tabelle 32: Angebotspreise Produktions-, Lager- und Logistikflächen zur Miete, nach Standort ( /m²)...55 Tabelle 33: Angebotspreise Produktions-, Lager- und Logistikflächen zur Miete, nach Qualität ( /m²)...56 Tabelle 34: Angebotspreise Produktions-, Lager- und Logistikflächen zum Kauf ( /m²)...56 Tabelle 35: Anzahl der analysierten Angebotsanzeigen nach Standort und Objektart...60 Tabelle 36: Räumlicher Umgriff der untersuchten Großräume

7 Einleitung 1.1 Anlass Die Immobilienbranche ist ein wichtiger Teil der Dienstleistungswirtschaft. Investitionen der Wirtschaft fließen in hohem Maße in Immobilien. Der Markt für Gewerbeimmobilien beleuchtet somit besonders die Attraktivität der Europäischen Metropolregion München (EMM). Deshalb haben sich die IHK für München und Oberbayern, die IHK Schwaben, die Süddeutsche Zeitung GmbH sowie die sueddeutsche.de GmbH das Ziel gesetzt, die Transparenz im Gewerbeimmobilienmarkt in Südbayern zu verbessern. Bisher wurden gemeinsam zwei Marktberichte Gewerbeimmobilienmarkt Oberbayern und Schwaben herausgegeben. Diese Publikationen aus den Jahren 2004 und 2006 zielten auf flächendeckende Informationen zu den Städten und Landkreisen Oberbayerns und Schwabens ab. Dieser Zwei-Jahres-Rhythmus soll auch zukünftig beibehalten werden. Der vorliegende Bericht ist eine Kurzversion zu den vier größten Wirtschaftszentren Südbayerns, den Großräumen München, Augsburg, Ingolstadt und Rosenheim. Diese Kurzversion soll ebenfalls alle zwei Jahre, in den Zwischenjahren zur flächendeckenden Berichterstattung, erscheinen. Präsentiert wird der Marktbericht Gewerbeimmobilienmarkt Oberbayern und Schwaben jeweils auf der Immobilien- Fachmesse Expo Real, der zentralen Plattform für Investment, Business und Projekte in Europa. Die vorliegende Analyse wurde vom Lehrstuhl für Wirtschaftsgeographie der Ludwig- Maximilians-Universität München erarbeitet und beruht auf vielfältigen wissenschaftlichen und branchenspezifischen Quellen, der Beobachtung des Marktgeschehens sowie einer statistischen Analyse der Anzeigendatenbank von sueddeutsche.de, welche um weitere Immobilienangebote ergänzt wurde. Der Bericht gliedert sich in vier Hauptteile: Im ersten werden die gesamtwirtschaftlichen und gesellschaftlichen Rahmenbedingungen und Entwicklungstrends, in deren Kontext das Marktgeschehen auf dem Immobilienmarkt im Zeitraum 2005 bis 2007 zu interpretieren ist, skizziert. Die folgenden drei Hauptkapitel widmen sich den Teilmärkten Büroimmobilien, Einzelhandelsimmobilien sowie Industrie- und Logistikflächen, für welche jeweils die aktuelle Marktlage und die herrschenden Preisniveaus in den vier genannten Städten analysiert werden. 5

8 1.2 Methodik und Datengrundlage Bei der Erarbeitung der Analysen kamen verschiedene Methoden zum Einsatz: Die Anzeigen des Immobilienportals sueddeutsche.de wurden im Zeitraum Ende Mai bis Ende Juli 2007 in zweiwöchigem Abstand ausgelesen und zur Analyse zur Verfügung gestellt. Hierbei traten wegen der zeitlich relativ engen Wiederholung der Datenbankabfrage, aber auch durch Mehrfachschaltungen häufige Doppelungen von Anzeigen auf. Diese wurden durch einzelne Überprüfungen eliminiert. Zudem waren die Anzeigen räumlich relativ stark auf den Großraum München konzentriert. Um dieser räumlichen Verzerrung entgegenzuwirken, wurden die Datensätze in geringem Umfang durch anderweitig veröffentlichte Immobilienanzeigen ergänzt. Die aktuelle Marktlage wurde auf der Basis verschiedener Marktberichte folgender Anbieter erarbeitet: Immobilienverband Deutschland IVD Süd e. V., DEGI Deutsche Gesellschaft für Immobilienfonds mbh, Immobilien-Kontor Schauer & Schöll GmbH, Jones Lang LaSalle GmbH, AtisReal GmbH, DB Real Estate AG und der COMFORT Gesellschaft für Geschäftsflächen- und Unternehmensvermittlung mbh. Stellenweise wurden Daten aus diesen Berichten nachrichtlich übernommen. Wir möchten uns an dieser Stelle bei den genannten Unternehmen und Verbänden für ihre freundliche Unterstützung bedanken. Die durch eigene Analysen auf der Basis der genannten Datenbank ermittelten Preise sind Angebotspreise und als solche im Tabellentitel gekennzeichnet. Die in den Tabellen zu Mietpreisen enthaltenen Werte geben die Monatsmiete ohne Nebenkosten in /m² an. Diese Werte können von den nachrichtlich übernommenen Angaben (Durchschnittswerte oder Spitzenpreisniveaus) abweichen, da sie die in aktuellen Immobilienangeboten enthaltenen Preise wiedergeben. Momentan gegebene Angebotsdefizite oder Überangebote in bestimmten Preis- und Qualitätssegmenten können erhebliche Abweichungen von den berichteten Durchschnittswerten bewirken. Die Angaben zu Angebotspreisen sind aber für ansiedlungswillige oder expandierende Betriebe wertvoll, um sich einen Überblick über die aktuelle Angebotslage zu verschaffen. In den Tabellen sind jeweils dargestellt: Durchschnittlicher Mietpreis (ungewichtetes arithmetisches Mittel aller erfassten Werte in /m²) und die Standardabweichung als Indikator für die Streuung des ermittelten Wertes. Wir empfehlen den auch optisch hervorgehobenen Median als Indikator für das mittlere Preisniveau der aktuellen Angebotssituation, da er wesentlich stabiler gegenüber Ausreißern ist als das arithmetische Mittel. Liegen nur geringe Fallzahlen vor, was für einige Teilbereiche des Marktes bei kleinräumiger Betrachtung unvermeidlich ist, ist das arithmetische Mittel sehr anfällig für zufällige Ereignisse, z. B. einzelne, hochmodern ausgestattete Flächen. Der hervorgehobene Median stellt den mittleren Wert der beobachteten Angebotspreise dar, d. h. die eine Hälfte der Angebote ist billiger, die andere ist teurer als der angeführte Wert. Somit stellt er in Kombination mit dem ebenfalls angegebenen arithmetischen Mittelwert und der Spannweite einen Orien- 6

9 tierungsrahmen für die aktuelle Angebotssituation dar. Hierbei kann nicht berücksichtigt werden, inwiefern Anbieter bereit sind, auf Preisverhandlungen einzugehen, oder ob sie zusätzliche Incentives bieten. Der Bericht wurde mit größtmöglicher Sorgfalt und nach wissenschaftlichen Kriterien erarbeitet, dennoch sind fehlerhafte Angaben nicht vollständig auszuschließen. Eine Haftung für die Richtigkeit der Angaben kann somit nicht übernommen werden. Die erarbeiteten Preislisten stellen nur einen Orientierungsrahmen für die aktuelle Marktlage zur Jahresmitte 2007 dar. 7

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