Jetzt noch steuergünstig innerhalb der Familie übertragen!

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1 Betriebliches Vermögen und Grundbesitz Jetzt noch steuergünstig innerhalb der Familie übertragen! Mehrere geplante Gesetzesänderungen machen den Grundbesitzübergang durch Erbschaft oder Schenkung nach dem Jahreswechsel 2006/2007 teurer. Gravierend sollen auch die Steueränderungen für Unternehmer und Freiberufler ausfallen. Nachfolgend zeigen wir Ihnen daher Gestaltungen für die Übertragung von Immobilien und von betrieblichem Vermögen auf. Gesetzesänderungen geplant Übertragung von Immobilien Derzeit ist bei geschenkten oder vererbten Grundstücken unabhängig von Lage und Ausstattung steuerlich die 12,5-fache Jahreskaltmiete maßgebend. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen kommt ein 20-prozentiger Aufschlag hinzu. Als Altersminderung dürfen pro Jahr 0,5 Prozent abgezogen werden, maximal 25 Prozent. Käufer in Spitzenlagen zahlen aber das 20-Fache der aktuellen Miete (Verkehrswert). Somit ergibt sich im Schnitt eine Differenz zwischen Steuer- und Verkehrswert von 50 Prozent. Günstige Steuerregeln erlauben halbierten Ansatz Diese Rechnung bleibt durch das geplante Jahressteuergesetz 2007 (Entwurf vom ; Abruf-Nr ) sowie das geplante Gesetz zur Erleichterung der Unternehmensnachfolge (Abruf-Nr ) erst einmal unverändert. Einige Details führen aber zu Höherbewertungen: Künftig ist nur die Miete im Zeitpunkt des Übergangs maßgebend und nicht mehr der Durchschnitt der vergangenen drei Jahre. Erhöhungen schlagen also voll auf den Faktor 12,5 durch. Hausschulden dürfen im Erbfall nur noch bis zur Höhe des geringen Steuerwerts abgezogen werden. Bei geerbten Anteilen an Grundstücksgemeinschaften gelten übernommene Schulden als Gegenleistung und lösen damit innerhalb von zehn Jahren ein steuerpflichtiges Spekulationsgeschäft aus. Unbebaute Grundstücke werden mit dem zeitnahen Bodenrichtwert und nicht mehr mit dem vom 1. Januar 1996 berücksichtigt. Vermietete betriebliche Immobilien gelten als unproduktives Vermögen, bisherige Vorteile wie Zusatzfreibetrag und Abschlag entfallen. Beachten Sie: Besonders gravierend wird sich aber erst eine generelle Annäherung der steuerlichen Bemessungsgrundlage an die Verkehrswerte auswirken. Basis hierfür könnte eine frühestens Ende 2006 erwartete Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts werden zur Frage, ob Immobilien deutlich günstiger als Bankguthaben bewertet werden dürfen. Urteil aus Karlsruhe kann massive Nachteile bringen Vermögensbildung professionell

2 Unser Tipp: Wer also höhere Steuern auf Grund der geplanten Gesetzesvorhaben vermeiden will, muss bis zum 31. Dezember 2006 handeln. Die richtige Immobilienschenkung Die aktuell noch moderaten Steuerregeln gelten noch, wenn der Grundbesitz vor In-Kraft-Treten der Gesetzesänderungen übertragen wird. Schenkungsteuer entsteht mit Ausführung der Zuwendung ( 9 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG). Das ist beim Grundbesitz der Zeitpunkt, in dem der Erwerber alles Erforderliche zur Auflassung und Grundbucheintragung unternommen hat. Terminliche Vorsorge für rechtzeitige Übertragung treffen Unser Tipp: Frühester Termin ist also der unterschriebene Vertrag beim Notar, der anschließend sofort das Nötige in die Wege leitet. Damit dies alles noch 2006 gelingt, sollten der Beurkundungstermin vor Weihnachten gelingen und die vertraglichen Formalitäten zuvor fixiert sein. Soll das Grundstück auf minderjährige Kinder übergehen, können die Eltern ihre Kinder bei Vertragsunterzeichnung vertreten. Solche In-Sich-Geschäfte sind zulässig, sofern der Nachwuchs nur Vorteile erhält, etwa das Eigenheim ohne Schulden. Bei Mietshäusern und Eigentumswohnungen ist auf Grund der Gemeinschaftsverpflichtungen oder Belastungen jedoch ein Ergänzungspfleger nötig, um den Vertrag wirksam abzuschließen. Besonderheiten bei minderjährigen Kindern Wichtig: Sofern Eltern bei der Übergabe BGB-Vorschriften missachten, ist die Schenkung zunächst schwebend unwirksam. Fällt dies erst später auf und holen die Eltern dann die Unterschrift eines Ergänzungspflegers nach, kann der Vorgang steuerlich von Beginn an akzeptiert werden (BFH, Urteil vom , Az: IX R 4/04; Abruf-Nr ). Das gilt immer dann, wenn Eltern und Kinder sich stets nach den Vertragsinhalten gerichtet haben. Ausnutzen der Freibeträge Je Kind ist alle zehn Jahre ein Freibetrag von Euro verwendbar. Damit lassen sich Immobilienwerte von rund Euro steuerfrei übertragen (Steuerwert: 50 % x Euro). Selbst bei teurerem Grundbesitz muss die Schenkungsteuer nicht hoch ausfallen, weil der Tarif mit sieben Prozent beginnt und sich nur auf den günstigen Steuerwert bezieht. Bei Enkeln gilt nur ein Freibetrag von Euro, bei Nichten, Neffen und Geschwistern sinkt er auf Euro. Unser Tipp: Die Freibeträge lassen sich jedoch verdoppeln, wenn beide Elternteile schenken. Hierzu wird im ersten Schritt das halbe Grundstück auf den Ehepartner übertragen, der nutzt einen Freibetrag von Euro. Anschließend schenken dann Vater und Mutter ihre Haushälften, so dass der Nachwuchs zwei Freibeträge von Euro erhält. Freibeträge wirken auf den niedrigen Steuerwert Übergang auf Umwegen bringt doppelten Freibetrag Der verheiratete Vater besitzt ein Mietshaus mit einem Verkehrswert von Euro, das der Sohn erhalten soll. Vermögensbildung professionell

3 Schenkung Direkt Über Umweg Steuerwert rund /. Freibetrag./ / Verbleibt Steuersatz 11 Prozent 7 Prozent Schenkungsteuer Euro Euro Bei der Schenkung auf Umwegen zahlt der Sohn Euro weniger Steuern. Damit das Finanzamt eine solche Kettenschenkung nicht als Gestaltungsmissbrauch einstuft, sind ein paar Hürden zu nehmen. Die Mittelsperson darf nicht verpflichtet sein, das erhaltene Geschenk weiterzugeben (BFH, Urteil vom , Az: II R 92/91). Zwischen beiden Schenkungen sollte eine Schamfrist von einigen Monaten liegen (BFH, Urteil vom , Az: II R 54/03; Abruf-Nr ). Zudem sind die Notarverträge separat abzuschließen und sie sollten keinen Bezug zueinander haben. Kettenschenkung kann Gestaltungsmissbrauch darstellen Unser Tipp: Die Kettenschenkung ist auch bei folgenden Gestaltungen lukrativ, weil Freibeträge ausgenutzt werden: Zuwendung an den Lebenspartner über das gemeinsame Kind Schenkung an Enkel über die eigenen Kinder Übertrag des Grundstücks an den eigenen Nachwuchs, der dann die Hälfte an das Schwiegerkind (seinen Ehepartner) weitergibt Vermögensübergabe gegen Versorgungsleistungen Übergeben Eltern dem Nachwuchs ein Grundstück mit der Auflage, ihnen eine lebenslange Rente zu zahlen, brauchen sie anschließend nicht auf Einnahmen zu verzichten. Und familienintern kommt es zu Entlastungen bei der Erbschaft- und Einkommensteuer. Denn der kapitalisierte Barwert der Leistungen gilt als Schuldposten und die laufenden Zahlungen als Sonderausgaben. Die Eltern müssen zwar Einnahmen versteuern, meist haben sie aber eine geringere Progression als die Kinder. Gegenleistung ist zweifach absetzbar Ein 58-jähriger Vater erzielt über ein Mietshaus Jahreseinkünfte von Euro. Er schenkt das Objekt im Verkehrswert von 1 Mio. Euro seiner Tochter im Vorgriff auf die spätere Erbfolge, die ihm hierfür eine lebenslange Rente von monatlich Euro zusagt. Steuerwert der Immobilie (50 Prozent Verkehrswert) Kapitalisierte Rente (4.500 x 12 Monate x 10,987 laut Sterbetabelle)./ Davon 50 Prozent als Verbindlichkeit absetzbar./ Freibetrag für die Tochter./ Steuerpflichtiger Erwerb Vermögensbildung professionell

4 Das Millionenobjekt geht ohne Schenkungsteuer über, die Tochter zieht anschließend in jedem Jahr Euro (12 x 4.500) Sonderausgaben ab, so dass die Mieten von Euro nahezu steuerfrei bleiben. Der Vater muss sonstige Einkünfte in Höhe der bis dahin angesetzten Mieteinkünfte deklarieren und braucht sich nicht mehr um die Hausverwaltung zu kümmern. Damit dieses Modell gelingt, sind folgende vier Voraussetzungen zu beachten (BMF, Schreiben vom , Az: IV C 3 S /04; Abruf-Nr ): Vier Voraussetzungen sind leicht erfüllbar Der Übergabevertrag mit Rücksicht auf die künftige Erbfolge muss zwingend Umfang des Vermögens, Höhe der Versorgungsleistung und Zahlungsmodalitäten sowie -anpassungen enthalten. Anschließend müssen die Inhalte im Wesentlichen eingehalten werden. Empfänger der Immobilie dürfen grundsätzlich nur Kinder sowie erbberechtigte entfernte Verwandte sein. Andere sind bei besonderer persönlicher Beziehung und Interesse an einer lebenslangen Versorgung zulässig, etwa Neffen, Nichten oder der Lebensgefährte. Versorgungsleistungen sind steuerlich nur absetzbar, wenn sie an den Vorbesitzer selbst, seinen Ehepartner, eingetragenen Lebenspartner oder an seine pflichtteilsberechtigten Nachkommen fließen. Das Grundstück muss bei Übergabe zumindest Erträge in Höhe der Zahlungen abwerfen. Erlaubt sind aber anschließend noch Maßnahmen, die zu höheren Mieten oder geringeren Kosten führen. Unser Tipp: Das Steuerspar-Modell funktioniert auch, wenn der Nachwuchs das Haus anschließend mit der Familie selbst bewohnt. Denn die hierdurch eingesparte Miete gilt ebenfalls als Ertrag. Günstige Gestaltung beim Eigenheim Der Sohn erhält anlässlich seiner Hochzeit das bisher von den Eltern vermietete Haus, das er anschließend bezieht. Für ein vergleichbares Objekt müsste er 800 Euro zahlen. Er muss Vater und Mutter monatlich 700 Euro überweisen, die er als Sonderausgabe absetzen darf. Übertrag von betrieblichem Vermögen Soll das Kind als Nachfolger in den Betrieb eintreten, gibt es derzeit gemäß 13a ErbStG einen Freibetrag von Euro sowie einen Bewertungsabschlag von 35 Prozent. Das gilt auch, wenn der Nachwuchs nur beteiligt wird. Dabei werden Aktiva mit den abgeschriebenen Buchwerten, Schulden mit dem vollen Betrag und stille Reserven nicht erfasst. Zudem greift auch der persönliche Freibetrag. Per Saldo lässt sich damit eine Firma im Verkehrswert von bis zu 1 Mio. Euro steuerfrei verschenken. Zusätzliche Abschläge bei Selbstständigen Vermögensbildung professionell

5 Diese Vergünstigungen wirken aber nur, wenn der Nachfolger den Betrieb anschließend fünf Jahre fortführt, was gerade das Ziel der vorweggenommenen Erbfolge ist. Über das Gesetz zur Erleichterung der Unternehmensnachfolge soll der Übergang ab 2007 sogar unabhängig vom Wert komplett steuerfrei bleiben, wenn Firma oder Kanzlei anschließend zehn Jahre im Wesentlichen unverändert betrieben werden. Doch dieses Vorhaben ist nicht immer attraktiv und bringt für viele Familien Nachteile. Grund: Begünstigt ist nur noch das produktive Vermögen wie Maschinen, Firmenhalle oder Fuhrpark. Vermietete Grundstücke sowie der Bestand an Bargeld, Bankguthaben und Wertpapieren wird wie Privatbesitz angesetzt. Ab 2007 Änderungen Nachteile Die Firmenbilanz weist ein vermietetes Grundstück (Steuerwert ), Bankguthaben (50.000), den Maschinenpark (Buchwert ) sowie keine nennenswerten Schulden auf. Schenkung Wert produktives Vermögen Wert unproduktives Vermögen Summe /. Betriebsvermögensfreibetrag./ Verbleibt Abschlag 35 Prozent./ Persönlicher Freibetrag./ / Zu versteuern Steuersatz 15 Prozent Steuer Euro Die Schenkung bleibt 2006 steuerfrei. Für die Schenkung im Jahr 2007 gilt das nur für den Anteil des produktiven Vermögens von 46,3 Prozent ( : ). Somit wird Schenkungsteuer für den nicht produktiven Anteil in Höhe von Euro ( x 53,7 Prozent) sofort fällig, auch wenn der Nachwuchs den Betrieb anschießend zehn Jahre fortführt. Unser Fazit für Sie Die Übergabe von Firma oder Freiberuflervermögen oder einer Beteiligung hieran noch in diesem Jahr ist generell ratsam, wenn nach aktuellem Recht keine Steuer anfällt oder sich das Betriebsvermögen zu einem Großteil aus vermieteten Immobilien und Bankguthaben zusammensetzt noch handeln Vermögensbildung professionell