München Münchner Süden Münchner Westen

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1 Marktinformationen 2012/2013 München Münchner Süden Münchner Westen

2 Der Immobilienmarkt in München, im Münchner Süden und Münchner Westen Der Standort Die beständigen Wirtschaftsschaftsdaten zeichnen verantwortlich für die Attraktivität der südlichsten Metropole Deutschlands. Weitere Gründe dafür liegen im anspruchsvollen Kulturangebot, dem unvergleichlichen Freizeitwert und der ausgezeichneten Infrastruktur. In Bezug auf Kaufkraft, Sicherheit und wirtschaftliche Stabilität liegt München an der Spitze der deutschen Städte, denn es verfügt über eine für Deutschland einmalige Unternehmensstruktur: Sieben Dax-Konzerne haben ihren Hauptsitz in München sowie viele mittelständische, sehr gesunde Unternehmen. Die dominierenden Wirtschaftszweige Automobil-, Informations- und Kommunikationstechnologie, Luft- und Raumfahrttechnik sowie Finanzwirtschaft profitieren von den Agglomerationsvorteilen genauso wie von der Nähe zu den Elite- Universitäten (LMU, TU), die den Nachschub an qualifizierten Arbeitskräften langfristig sichern. München hat das bundesweit höchste Kaufkraftniveau (Abb. 1) gepaart mit der niedrigsten Arbeitslosenquote von ca. 4,7 %. Das bestätigt die einmalige Situation der Landeshauptstadt. Marktentwicklung Die kontinuierliche Nachfrage nach Wohnimmobilien hielt auch in den ersten 2 Quartalen 2012 an. Der Münchner Immobilienmarkt erreichte Ende 2011 einen historischen Höchstwert mit einem Transaktionsvolumen von 9,3 Mrd. Euro und lag damit 22 % über dem Vorjahresniveau. Hiervon entfallen ca. 40 %, sprich ca. 3,7 Mrd. auf Wohnimmobilien-Transaktionen. Davon wiederum sind erfahrungsgemäß ca. 25 % Vermittlungen/ Verkäufe im Preissegment überhalb von 1,5 Millionen. Gründe für die konstante Nachfrage nach Wohneigentum sind unter anderem die starke Magnetwirkung Münchens dank der überragenden Wirtschaftsdaten und die stetige Zunahme von Einwohnern. Dies zog eine wesentliche Verteuerung von Wohnraum nach sich. Allein in den vergangenen zwei Jahren stiegen die Preise von Eigentumswohnungen um durchschnittlich 24,6 %, von Einfamilienhäusern sogar um 34,8 % in den Premiumlagen der Münchner Innenstadt, Münchner Westen und des Münchner Südens. Während der letzten fünf Jahre ist die Bevölkerung um 7,9 % bzw Einwohner gewachsen und hat damit erstmalig die 1,4 Millionen Marke überschritten. Damit führt München die Rangliste der am schnellsten wachsenden deutschen Städte an. Experten rechnen mit einem weiteren Zuwachs von 10,9 % bzw Personen bis Diese außergewöhnliche Bevölkerungszunahme resultiert nicht nur aus der Zuwanderung, sondern vor allem aus einer hohen Geburtenrate, welche die der Sterbefälle weit überschreitet. Die starken Geburtenzahlen 2011 gab es Geburten in München stellen 20 % des Bevölkerungswachstums der Stadt dar. Bundesweit gesehen eine einmalige Tendenz. Kaufkraftniveau Abb. 1 Kaufkraft in je Einwohner 2012 Berlin Hamburg Köln Stuttgart Frankfurt a.m München Bayern Deutschland Quelle: acxiom Deutschland GmbH

3 Bevölkerungsentwicklung Abb. 2 Die Bevölkerungsentwicklung Münchens von April 2006 bis September April 2006 Dezember 2006 Dezember 2007 Dezember 2008 Dezember 2009 Dezember 2010 September 2011 Quelle: Statistisches Amt München Demographische Entwicklung München hat mit Einwohnern pro Quadratkilometer schon heute die höchste Bevölkerungsdichte unter den deutschen Metropolen, Tendenz steigend. In den vergangenen sechs Jahren sind in diversen Münchner Stadtteilen die Einwohnerzahlen deutlich gewachsen: so nahm das bereits dicht besiedelte Lehel um weitere 5 % zu. Aber auch Randgebiete wie Schwabing-West (10,8 %) oder Trudering-Riem (25 %) haben zugelegt. Dort entstanden viele Neubauten, die die große Nachfrage nach erschwinglichem Wohnraum decken sollten. Im Münchner Süden sind die Zuwachsraten moderater. Allerdings lässt sich hier ein Generationenwechsel erkennen, gekennzeichnet durch den Bau vieler Doppel- und Reihenhäuser. Neubauprojekt Schwabing

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5 Der Immobilienmarkt in München, im Münchner Süden und Münchner Westen Die begehrtesten Lagen Im Münchner Stadtgebiet zählen seit jeher die Stadtteile Altbogenhausen, Herzogpark, Haidhausen und Lehel sowie das ehemalige Künstlerquartier Schwabing zu den begehrtesten Lagen. Zunehmend nachgefragt werden zurzeit auch die Wohngebiete Max- und Isarvorstadt sowie rund um den Gärtnerplatz im angesagten Glockenbachviertel. Ausschlaggebend für die Nachfrage in diesen Wohngebieten ist vor allem die zentrumsnahe Lage mit hervorragender Nahverkehrsanbindung. Eindrucksvolle Großbauprojekte in der Münchner Innenstadt für 2012/13 sind Zeichen der intensiven Nachfrage nach Wohnraum. Viel Bewegung in den nächsten Jahren wird in der Gegend zwischen Sendlinger Tor, Marien- und Karlsplatz erwartet. Dominiert wird dies durch den Neubau auf dem ehemaligen Gelände der Süddeutschen Zeitung sowie durch den Abriss des Karstadt in der Neuhauser Straße, wo m 2 Geschossfläche geschaffen werden. Außerdem wird die Sendlinger Straße teilweise zu einer Fußgängerzone umgewandelt, was sich auf die Nachfrage und somit auch auf das Preisgefilde auswirken wird. Die Überführung von Gewerbe- und Industrieflächen in Wohnraum ist eine derzeit häufig angewandte Methode, dem Nachfrage-Überhang gerecht zu werden. Der jährliche Neubedarf an Wohnungen lässt sich auf ca beziffern. Dieser kann trotz einer Steigerung der Baugenehmigungen zum Vorjahr von 50 % auf Einheiten nicht erfüllt werden. In den zentral begehrten Lagen werden Objekte neueren Datums oder saniert kaum unter Euro/m 2 angeboten. Rund um den Englischen Garten sind die Preise in den vergangenen 2 Jahren um bis zu 30 % gestiegen. Insbe-sondere entlang der Königinstraße bis hinter zum Isarring werden Spitzenpreise bezahlt. Trotz oder genau wegen des hohen Preisniveaus sollten Käufer sehr genau auf die Mikrolage und das Baujahr achten, denn auch innerhalb der Stadtteile und der Lebenszyklen der Gebäude gibt es enorme Unterschiede. Deshalb ist gerade für Zugezogene aber auch für Interessenten, die nur wenig mit dem Markt vertraut sind, professioneller Rat unabdingbar. Sehr beliebt sind Zwei- und Dreizimmerwohnungen. Im absoluten Premiumsegment übersteigt nach wie vor die Nachfrage das Angebot, weshalb für diese selten am Markt gehandelten Immobilien Liebhaberpreise erzielt werden. Die wohl beliebtesten Wohnlagen im Münchner Westen sind Nymphenburg, Neuhausen und Gern. Kunden konzentrieren ihre Suche teilweise auf einige wenige Straßenzüge. Neben der Lage sind Kriterien wie eine gute Infrastruktur, die Existenz von Bildungseinrichtungen sowie eine gute Anbindung an das öffentliche Nahverkehrsnetz von ausschlaggebender Bedeutung. Die Nachfrage konzentriert sich deshalb vor allem auf zentrale, ortskernnahe Lagen. Vor den Toren Münchens gilt die Gemeinde Gräfelfing als einer der begehrtesten Wohnorte. Ebenfalls sehr gefragt sind Planegg und Krailling. Gauting und Stockdorf werden beide geprägt von einer Vielzahl großzügiger Grünanlagen und denkmalgeschützter (Einfamilien-) Häuser. Die traditionell exklusiven Gemeinden im Münchner Süden erfreuen sich nach wie vor großer Beliebtheit. Vor allem Familien zieht es in die grünen Vororte Grünwald, Pullach, Solln und Harlaching. Hervorzuheben ist dabei die Gemeinde Grünwald, welche seit mehreren Jahren in familienfreundliche Infrastruktur investiert. Durch zusätzliches Kindergeld sowie den Bau des Gymnasiums hat die Gemeinde geschickt den Generationenwechsel gemeistert. Diese, relativ junge Zielgruppe ist insbesondere an Reihen- und Doppelhäusern im Preissegment zwischen und 1,4 Mio. interessiert. Die derzeitige Problematik ist der generelle Mangel an zu verkaufenden Objekten gerade in dieser Preisspanne. Nach wie vor prägen historische wie moderne Prachtbauten das Gemeindebild, was sich folglich im Preisniveau widerspiegelt. Außerdem lässt sich feststellen, dass Wohnungen nach wie vor eine untergeordnete Rolle spielen und beispielsweise in Grünwald nur ca. 10 % des Gesamtvolumens ausmachen. Auch die am westlichen Isarhochufer gelegenen Gemeinden Pullach und Solln wachsen stetig. Ähnlich wie in Grünwald weichen Häuser mit großzügigen Grundstücken, Doppel- und Reihenhäusern, um dem Preisniveau junger Familien gerecht zu werden. Zudem besticht Pullach mit dem dritthöchsten Steueraufkommen pro Einwohner im Landkreis München, einer guten Verkehrsanbindung durch die S7 sowie zahlreichen Kindergärten und Schulen. Diese Vorzüge erkennen immer mehr Menschen weshalb die Preise für Einfamilienhäuser im letzten Jahr um zirka 18 % gestiegen sind.

6 Preistabelle München München Preistabelle Verkauf Standort Einfamilienhäuser ETW (Altbau) ETW (Neubau) in Euro von/bis in Euro/m 2 von/bis in Euro/m 2 von/bis Altbogenhausen/Bogenhausen , , 2.500, , 4.300, , Altstadt keine Angabe 5.400, , 5.000, , Au keine Angabe 3.000, , 3.500, , Cosimapark , , 2.500, , 4.800, , Denning/Englschalking , , 2.500, , 4.800, , Fürstenried , , 2.800, , 3.700, , Freimann , , 3.500, , 4.400, , Gärtnerplatzviertel keine Angabe 4.200, , 4.500, , Glockenbachviertel keine Angabe 4.200, , 4.500, , Haidhausen keine Angabe 2.500, , 4.300, , Herzogpark , , 2.500, , 4.800, , Johanniskirchen , , 2.500, , 4.800, , Lehel keine Angabe 2.500, , 4.300, , Ludwigsvorstadt /Isarvorstadt keine Angabe 4.200, , 4.300, , Maxvorstadt keine Angabe 2.600, , 4.500, , Oberföhring , , 2.500, , 4.800, , Obersendling , , 2.800, , 3.700, , Priel , , 2.500, , 4.800, , Schwabing , , 4.200, , 4.200, , Villa im Herzogpark

7 Preistabelle München München Preistabelle Vermietung Standort Miete (Altbau) Miete (Neubau) in Euro/m 2 von/bis in Euro/m 2 von/bis Altbogenhausen/Bogenhausen 11,50-20, 13, - 24, Altstadt 13,50-23, 15, - 27, Au 12, - 17, 13, - 20, Cosimapark 9, - 16, 10, - 16, Denning/Englschalking 9, - 16, 10, - 16, Fürstenried 9, - 16, 10, - 16, Freimann 9, - 16, 10, - 16, Gärtnerplatzviertel 12,50-20, 14, - 22, Glockenbachviertel 12,50-20, 14, - 22, Haidhausen 11,50-19, 14, - 21, Herzogpark 12, - 20, 14, - 21, Johanniskirchen 12, - 25, 10, - 16, Lehel 11,50-20, 14, - 21, Ludwigsvorstadt /Isarvorstadt 12,50-21, 14, - 25, Maxvorstadt 13, - 22, 14, - 22, Oberföhring 9, - 16, 10, - 16, Obersendling 9, - 16, 10, - 16, Priel 11,50-19, 14, - 21, Schwabing 12,50-21, 14, - 25, Penthouse in Bogenhausen

8 Preistabelle Münchner Süden Münchner Süden Preistabelle Verkauf Standort Einfamilienhäuser ETW (Altbau) ETW (Neubau) in Euro von/bis in Euro/m 2 von/bis in Euro/m 2 von/bis Baierbrunn , , 2.000, , 2.500, , Deisenhofen , , 2.000, , 2.500, , Ebenhausen , , 2.000, , 2.500, , Grünwald , , 2.800, , 3.700, , Harlaching , , 3.000, , 5.200, , Thalkirchen , , 2.800, , 3.700, , Hohenschäftlarn , , 2.000, , 3.500, , Oberhaching , , 2.000, , 2.500, , Pullach , , 2.800, , 3.400, , Schäftlarn , , 2.000, , 3.500, , Solln , , 2.800, , 3.700, , Straßlach , , 2.500, , 3.000, , Icking , , 2.000, , 3.500, , Irschenhausen , , 2.000, , 3.500, , Villa in Solln

9 Preistabelle Münchner Süden Münchner Süden Preistabelle Vermietung Standort Miete (Altbau) Miete (Neubau) in Euro/m 2 von/bis in Euro/m 2 von/bis Baierbrunn 10, - 13, 10, - 14, Deisenhofen 10, - 13, 10, - 14, Ebenhausen 10, - 14, 10, - 15, Grünwald 10, - 15, 10, - 16, Harlaching 11, - 19, 12, - 23, Thalkirchen 11, - 18, 12,50-20, Hohenschäftlarn 10, - 15, keine Angabe Oberhaching 10, - 14, 10, - 14, Pullach 10, - 14, 11, - 14, Schäftlarn 10, - 15, keine Angabe Solln 11, - 18, 12,50-20, Straßlach 10, - 14, 10, - 16, Icking 10, - 15, keine Angabe Irschenhausen 10, - 15, keine Angabe Villa in Grünwald

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11 Preistabelle Münchner Westen München Preistabelle Verkauf Standort Villen / EFH ETW Miete in Euro von/bis in Euro/m 2 von/bis in Euro/m 2 von/bis Nymphenburg/Gern , - keine Angabe 5.000, , 16, - 24, Obermenzing , , 4.000, , 12, - 20, Untermenzing , , 4.000, , 12, - 18, Pasing , , 4.000, , 12, - 18, Moosach , , 3.500, , 11, - 18, Neuhausen , - keine Angabe 5.000, , 14, - 20, Gräfelfing , - keine Angabe 4.000, , 12, - 18, Planegg/Krailling , , 3.500, , 12, - 16, Gauting , , 3.500, , 10, - 16, Laim , , 4.000, , 12, - 18, Hadern , , 4.000, , 12, - 18, Villa in Gräfelfing Impressum: Engel & Völkers München GmbH Lizenzpartner der Engel & Völkers Residential GmbH Ismaninger Str München Tel. +49-(0) Fax +49-(0) Muenchen@engelvoelkers.com München im November 2012

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