Entwicklung der europäischen Immobilienmärkte: Status Quo und Ausblick

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1 Entwicklung der europäischen Immobilienmärkte: Status Quo und Ausblick Hela Hinrichs, Director/Head of Operations EMEA Research Jones Lang LaSalle SCOPE CIRCLES Investment Conference Geschlossene Immobilienfonds

2 Scope Circles Investment Conference Geschlossene Fonds 2012 Entwicklung der europäischen Immobilienmärkte: Status Quo und Ausblick Hela Hinrichs Director EMEA Research 13. Juni 2012

3 Agenda Ausgangssituation Der europäische Büromarkt Der europäische Einzelhandelsmarkt Der europäische Logistikmarkt Der europäische Investmentmarkt Ausblick

4 Ausgangssituation

5 Die Immobilienmärkte nach der globalen Finanzmarktkrise Unerwartete Markterholung in allen Immobiliensektoren 2010, aber Abschwächung im Zuge der Griechenland- und PIIGS-Krise seit Mitte 2011 Investoren bleiben risikoscheu und beschränken sich weiterhin auf Core - Immobilien Europäische Schuldenkrise beeinträchtig Markterholung auch in Asien Pazifik und USA

6 Starke Erholung der amerikanischen Märkte Washington DC Veränderung der Bürokapitalwerte Q Q Sao Paulo San Francisco Boston New York Los Angeles Toronto Chicago Mexico City % Wirtschaftliche Erholung und Arbeitsplatzwachstum verlangsamen sich, unterstützen aber grundsätzlich die Büroflächennachfrage Mietwachstum v.a. in den Energie- und Technologiestandorten Sehr geringes spekulatives Bauvolumen im US- Markt lässt Leerstände weiter sinken und sollte die Markterholung in 2012/13 unterstützen Im Vorfeld der Präsidentschaftswahlen deutliche Abschwächung der Büronachfrage in New York und Washington DC Weiterhin starke Nachfrage einheimischer Investoren; Druck auf die CapRates Quelle: Jones Lang LaSalle, Juni

7 Schwächeres Wachstum in Asien Pazifik Peking Shanghai Sydney Hong Kong Mumbai Singapur Tokio Veränderung der Bürokapitalwerte Q Q % Verhaltene wirtschaftliche Erholung in den USA und rezessionale Tendenzen im Euroraum schwächen das Wirtschaftswachstum auch in den Exportnationen Asiens Anhaltende Erholung der australischen und japanischen Märkte nach Naturkatastrophen im Vorjahr in 2012 erwartet Deutlicher Rückgang der Büronachfrage in den Finanzzentren Hong Kong, Singapur und Shanghai Büromieter agieren vorsichtiger, so dass sich bei gleichzeitig hohen Baufertigstellungen das Mietpreiswachstum deutlich verlangsamt hat und erste Rückgänge in Hong Kong und Singapur zu verzeichnen sind Nationale und regionale Investoren dominieren den Investmentmarkt - in 2012 stabile Renditen erwartet Quelle: Jones Lang LaSalle, Juni

8 Wie lang kann die Eurozone noch durchhalten? Fortschritte in 2012: EZB sorgt für Liquidität Weitere Rettungsaktionen für Griechenland Vertrauensindikatoren stabilisieren sich Eurozone Szenarien Aber: Sparhaushalte verlieren an politischer Unterstützung Kein Firewall für Spanien und Italien Märkte belieben skeptisch Das Undenkbare bleibt möglich! Rettung und Erholung (5%) Unwahrscheinlich ohne weitere umfangreiche politische Maßnahmen Quelle: Jones Lang LaSalle, Juni 2012 Überleben (50%) Milde Rezession, sehr langsame Erholung Zusammenbruch (45%) Reicht vom Verlassen der Eurozone einiger weniger Länder bis totaler Zusammenbruch des Euros 7

9 Schwaches Wirtschaftswachstum BIP-Prognose ,6% < 0% 0,0 0,9% 1,0 1,9% 2,0 2,9% > 3,0% 0,6% 0,8% -0,3% -1,0% -0,1% 1,5% 0,7% 1,0% 3,0% 3,7% 0.4% 3,0% -3,7% -1,8% 0,1% -1,7% -0,6% 1,7% 1,1% 1,9% -5,6% Quelle: IHS Global Insight, Mai

10 und Vertrauensindikatoren bleiben negativ Wirtschaftsvertrauen 1. Schweden 2. Deutschland 3. Estland 4. Lettland 5. Litauen 6. Finnland 7. Slowakei 8. Dänemark 9. Österreich 10. Rumänien 11. Großbritannien 12. Bulgarien 13. Frankreich 14. Belgien 15. Malta 16. Polen 17. Ungarn 18. Niederlande 19. Tschechien 20. Spanien 21. Slowenien 22. Luxembourg 23. Italien 24. Zypern 25. Portugal 26. Griechenland Wirtschaft Einzelhandel Dienstleister Industrie Quelle: European Commission, Mai 2012, Irland n/a 9

11 Schwaches Beschäftigtenwachstum in Europa Rückgang der Arbeitsplätze um 1,1% in 2012, Arbeitslosenquote steigt in der Eurozone auf 11% Büroarbeitsplätze werden in 2012 nur noch um 0,3% wachsen Athen, Lissabon, Barcelona und Madrid erwarten Arbeitsplatzrückgänge von -3,0 bis -7,0% in 2012 Weiterhin Arbeitsplatzabbau im öffentlichen und Finanzdienstleistungssektor, aber leichtes Wachstum bei den unternehmensbezogenen Dienstleistungen Einzelhandel und Logistik leiden unter Zurückhaltung der Konsumenten 10

12 Der europäische Büromarkt

13 Abschwächung der Büroflächennachfrage nach einem überraschend starken Vorjahr Büroflächenumsatz, Veränderung 12 Monate bis Q München Lyon Amsterdam Barcelona Paris Düsseldorf Hamburg Brüssel Berlin Dublin Frankfurt Mailand Stockholm Warschau Madrid London Veränderung -50% -40% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% Quelle: Jones Lang LaSalle, Juni m² Büroflächenumsatz pa Westeuropa Zentral- und Osteuropa 10 Jahres-Durchschnitt F 2013 F Westeuropa: Amsterdam, Berlin, Brüssel, Barcelona, Den Haag, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Luxembourg, Lyon, Madrid, Milan, München, Paris, Rotterdam, Stockholm, Utrecht; Zentral- und Osteuropa: Budapest, Moskau, Prag, Warschau 12

14 Leerstandsquoten bleiben hoch 20% Dublin Top 5 Flächenknappheit London Moskau Paris 15% Barcelona Rotterdam Utrecht Frankfurt Amsterdam Warschau Lyon Q % 5% Madrid Den Haag Brüssel Edinburgh Lux Hamburg Lyon Paris Mailand München London Berlin Warschau Dusseldorf Stockholm Luxemburg Top 5 Flächenüberangebot Dublin Moskau Amsterdam 10-Jahres Durchschnitt in % 0% 0% 5% 10% 15% 20% Quelle: Jones Lang LaSalle, Juni 2012 Rotterdam Frankfurt 13

15 Bürospitzenmieten steigen in den meisten Märkten Warschau Paris Lyon Stockholm Hamburg Luxemburg Berlin München London WE Düsseldorf Mailand Prag London City Frankfurt Budapest Amsterdam Edinburgh Barcelona Madrid Brüssel Dublin Veränderung Q Q in % Quelle: Jones Lang LaSalle, Juni

16 aber Incentive bleiben hoch Mietreduzierung in % der Standardmietvertragslaufzeit Luxemburg Hamburg München Stockholm Düsseldorf Berlin Brüssel Mailand Paris Dublin London WE Prag Frankfurt Madrid Warschau Budapest Lyon Barcelona London City Amsterdam Edinburgh Quelle: Jones Lang LaSalle, Juni

17 Gebäudequalität bestimmt die Miethöhe London City London West End Düsseldorf Spitzenmietaufschlag zur Miete in Gebäuden durchschnittlicher Qualität in zentralen Lagen Warschau Berlin Prag Mailand Brüssel Stuttgart Hamburg Paris Frankfurt München 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% Quelle: Jones Lang LaSalle, Juni

18 Europäische Immobilienuhr Q Amsterdam Paris London City, London West End, Zurich Oslo Genf, Helsinki, Moskau Lyon Verlangsamtes Mietpreiswachstum Beschleunigter Mietpreisrückgang Anmerkung Die Uhr zeigt, wo sich die Büromärkte nach Einschätzung von Jones Lang LaSalle innerhalb ihrer Mietpreis-Kreisläufe Ende März 2012 befinden. Der lokale Markt kann sich in der Uhr in verschiedene Richtungen und mit verschiedenen Geschwindigkeiten bewegen. Die Uhr ist eine Methode zum Vergleich der Positionen der Märkte in ihrem Kreislauf. Die Positionen sind nicht zwingend repräsentativ für den Investment- und Projektentwicklungsmarkt. Warschau, Stockholm Düsseldorf, Hamburg, Stuttgart Die Positionen der Märkte beziehen sich auf die Spitzenmieten. Berlin, München Beschleunigtes Mietpreiswachstum Verlangsamter Mietpreisrückgang Köln, Luxemburg Kopenhagen Mailand, St. Petersburg Athen Brüssel, Lissabon, Madrid Barcelona, Budapest Dublin, Rom Bukarest, Edinburgh, Frankfurt, Istanbul, Kiew, Prag Stand: Janurar 2012 Quelle: Jones Lang LaSalle

19 Wie alt wird ein Bürogebäude in 10 Jahren sein? Die drei wesentlichen Einflussfaktoren: 01 Nachhaltigkeit nachhaltig 02 Arbeitsorganisation Wert Nachhaltigkeitslücke 03 Technologie Zeit nicht-nachhaltig 95% der europäischen Fonds Manager glauben, es gibt einen Zusammenhang zwischen Nachhaltigkeitsperformance und der erzielbaren Objekt-Rendite. Noch ist dieser Zusammenhang aber kaum mess- und quantifizierbar.

20 Der europäische Einzelhandelsmarkt

21 Einzelhandels-Umsatzwachstum geht zurück Wachstum der Einzelhandelsumsätze pa Quelle: Oxford Economics (April 2012); IHS Global Insight für Kroatien und Ukraine; Mai

22 aber Einzelhandelsspitzenmieten steigen weiter Veränderung der westeuropäischen Einzelhandelsmieten Veränderung der Einzelhandelsmieten Q Veränderung in % pa Prognose Q/Q J/J Amsterdam 3,5 16,0 Barcelona -3,3-3,3 Berlin 0,0 4,3 Brüssel 2,7 2,7 Dublin 0,0-3, Düsseldorf 0,0 4,2 Frankfurt 0,0 3,7 Hamburg 0,0 8,7 London 0,0 0,0 Madrid 0,0 0,0 Mailand 0,0 0,0 München 0,0 3,2 Paris 6,6 6,6 Stockholm 0,0 1,7 West-Europe 1,5 2,9 Quelle: Jones Lang LaSalle, Juni

23 Der europäische Logistikmarkt

24 Deutschland dominiert den Logistikmarkt Deutschland Polen Russland Frankreich Niederlande Großbritannien Spanien Belgien Italien Umsatz Industrie- und Logistikflächen > in m² Quelle: Jones Lang LaSalle, Februar

25 Logistikmieten geraten unter Druck Veränderung der Spitzenmieten Q Veränderung der westeuropäischen Spitzenmiete Q/Q J/J Brüssel Antwerpen Veränderung in % pa Prognose Barcelona Berlin Düsseldorf Hamburg London -3,6 0,0 Manchester Mailand München Paris Rotterdam Stockholm Amsterdam Madrid Westeuropa Quelle: Jones Lang LaSalle, Juni

26 Der europäische Investmentmarkt

27 Direkte Immobilieninvestitionen entwickeln sich stabil 400 US$ Mrd Americas EMEA Asien Pazifik Prognose Quelle: Jones Lang LaSalle, April 2012

28 Wohin fliesst das Kapital? Top 30 Städte für direkte gewerbliche Immobilien-Investitionen San Francisco Los Angeles San Diego Calgary Chicago Toronto Boston NEW YORK Washington DC Miami Manchester LONDON PARIS Stockholm Hamburg Berlin Frankfurt München Moskau Peking Shanghai HONG KONG Seoul Taipeh TOKIO Singapur >$17 Mrd $10-17Mrd $4-10 Mrd Quelle: Jones Lang LaSalle, Juni 2012 Rio de Janeiro Sao Paulo Auf 30 Städte entfallen rund 50% des globalen Transaktionsvolumens Sydney Melbourne 27

29 Deutsche Bürorenditen überaus attraktiv gegenüber langfristen Staatsanleihen 4,00 Basispunkte 3,00 Deutschland 2,00 1,00 0,00 Frankreich Großbritannien Polen Spanien -1,00-2, Bürospitzenrenditen gegenüber langfristigen Staatsanleihen in Basispunkten Quelle: Jones Lang LaSalle, Oxford Economics; Mai 2012

30 Bürokapitalwerte seit dem Tiefpunkt in Q stark gestiegen Index Q3 2009=100 London WE London City Q1 12 vs. Q London Westend London City Paris Mailand Madrid Amsterdam Stockholm 66% (82%) 51% (66%) 42% 9% -11% 5% 31% (52%) Brüssel Wien Warschau Berlin Frankfurt München Hamburg 11% 21% 26% 17% 8% 14% 18% Paris Stockholm Warschau Hamburg, Berlin Amsterdam Madrid Quelle: Jones Lang LaSalle, Mai 2012 Veränderung in lokaler Währung, in Klammern Veränderung in Euro 29

31 aber die Kapitalwerte liegen noch deutlich unter dem Markthöhepunkt Index Q2 2007= Q1 12 vs. Q London Westend London City Paris Mailand Madrid Amsterdam Stockholm -24% (-39%) -32% (-45%) -27% -12% -57% -13% -6% (-2) Brüssel Wien Warschau Berlin Frankfurt München Hamburg -11% 4% -19% 1% -17% -11% 3% Hamburg München Amsterdam Warschau London WE Paris London City 40 Madrid 20 Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Quelle: Jones Lang LaSalle, Mai 2012 Veränderung in lokaler Währung, in Klammern Veränderung in Euro 30

32 Ausblick 2012

33 Europäische Spitzenkapitalwerte fallen in den meisten Sektoren in Q = Veränderung in % Q1 11 Q1 12 Q4 11 Q1 12 Prognose 2012 Büros 2,9-0,3 0,0 Ladenflächen 4,6 2,5 4,6 Industrieflächen 0,4-0,6-0,3 Shopping Center -1,9-1,3 n/a Fachmarktzentren -2,1-1,2 n/a Büros Q Shopping Center Industrieflächen Ladenflächen Fachmarktzentren Quelle: Jones Lang LaSalle, Juni

34 Ausblick: Welche Märkte lassen den höchsten Kapitalwertzuwachs erwarten? Büro Einzelhandel Logistik Top Oslo Stockholm Stuttgart München Düsseldorf Top Paris London Luxemburg Brüssel München Top Brüssel Düsseldorf Stuttgart Hamburg Frankfurt Top Madrid Stockholm London-City Dublin Glasgow Quelle: Jones Lang LaSalle, Juni 2012 Top London Helsinki Düsseldorf Hamburg Prag Top Dublin Madrid Brüssel Budapest Helsinki 33

35 Ausblick 2012 Die Risiken haben in der Eurozone zugenommen und Investoren wie auch Nutzer bleiben zurückhaltend Geringes Wirtschaftswachstum schwächt die Flächennachfrage in allen Sektoren Mietpreisprognosen wurden nach unten revidiert und bei stabilem kurzfristigen Renditeausblick bleibt das Kapitalwertwachstum in 2012 gering Geringe Baufertigstellungsvolumina auch in den nächsten Jahren sollten bei moderater Nettoabsorption die Büroflächenleerstände um 10% halten Einzelhandelsumsätze steigen nur gering oder fallen in vielen südeuropäischen Ländern zwar fragen Retailer weiterhin beste Lagen nach, aber viele Expansionsstrategien wurden zurückgestellt Spekulative Fertigstellungen gibt es im Industriesektor fast gar nicht mehr und die stabile Nutzernachfrage konzentriert sich auf intermodale Standorte und große Agglomerationen 34

36 Vielen Dank This publication has been prepared without regard to the specific investment objectives, financial situation or particular needs of recipients. No legal or tax advice is provided. Recipients should independently evaluate specific investments and trading strategies. By accepting receipt of this publication, the recipient agrees not to distribute, offer or sell this publication or copies of it and agrees not to make use of the publication other than for its own general information purposes. The views expressed in this publication represent the opinions of the persons responsible for it as at its date, and should not be construed as guarantees of performance with respect to any investment. Jones Lang LaSalle IP, Inc has taken reasonable care to ensure that the information contained in this publication has been obtained from reliable sources but none of Jones Lang LaSalle IP Inc, its parent or any of its affiliates or subsidiaries give any representation or warranty, express or implied, as to the accuracy, completeness or reliability of such information. Neither Jones Lang LaSalle IP Inc, nor its parent nor any of its affiliates or subsidiaries undertakes or is under any obligation to update or keep current the information or content contained in this publication for future events. The forecasts contained in this publication are generated from a range of statistical techniques, including econometric models. They are subject to errors stemming from three main sources: measurement and statistical error which relate to raw data and the econometric model, as well as error arising from assumptions regarding the future behaviour of explanatory variables. As a result, we place greater emphasis on trends and turning points than on precise values. Please note that the forecasts do not include the impact of any commissions, fees or other charges that may be payable. Past performance is not necessarily indicative of future results. In addition the price and/or value of and income derived from any particular investment may vary because of changes in interest rates, foreign exchange rates, operational or financial conditions. Investors may therefore get back less than originally invested. Furthermore, these investments may not be eligible for sale in all jurisdictions or to certain categories of investors. None of Jones Lang LaSalle IP, Inc its parent or any of its affiliates or subsidiaries accept any liability in negligence or otherwise for any loss or damage suffered by any party resulting from reliance on this publication. This publication should not be construed as a solicitation or offer to buy or sell any investment. This publication is the sole property of Jones Lang LaSalle IP, Inc. and must not be copied, reproduced or transmitted in any form or by any means, either in whole or in part, without prior written consent of Jones Lang LaSalle IP, Inc. COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2012

37 SCOPE CIRCLES Geschlossene Immobilienfonds 13. Juni 2012

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