JLL Büroimmobilienuhr Q3 2014

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1 JLL Büroimmobilienuhr Q EMEA Offices Research Dynamik auf den europäischen Nutzermärkten lässt im dritten Quartal nach Europäischer Mietpreisindex unverändert im 3. Quartal Vermietungsvolumen im Quartalsvergleich um 20% gesunken Leerstand weiterhin stabil bei sich abflachenden Fertigstellungsvolumina Die Uhr zeigt, wo sich die Büromärkte nach Einschätzung von JLL innerhalb ihrer Mietpreis-Kreisläufe Ende September 2014 befinden. Der lokale Markt kann sich in der Uhr in verschiedene Richtungen und mit verschiedenen Geschwindigkeiten bewegen. Die Uhr ist eine Methode zum Vergleich der Positionen der Märkte in ihrem Kreislauf. Die Positionen sind nicht zwingend repräsentativ für den Investment- und Projektentwicklungsmarkt. Die Positionen der Märkte beziehen sich auf die Spitzenmieten. Es gibt Märkte, die keinem konventionellen Zyklus folgen und sich eher zwischen 9 und 12 Uhr bewegen. In diesem Fall repräsentiert 9 Uhr einen Mietanstieg nach einer Periode der Mietstabilität.

2 Europäische Nutzermärkte Während für einige Länder in Europa auch weiter solide Aussichten gelten, allen voran Großbritannien, Skandinavien und einige mittel-und osteuropäische Länder, nehmen die Bedenken zu, dass der Aufschwung in der Eurozone vielerorts ins Stocken geraten könnte. Die jüngste Schwäche des Exports, dem weiter eine Schlüsselrolle zukommt, wird durch äußere Einflüsse wie die Auswirkungen des Ukraine-Konflikts, die Krisen im Nahen Osten oder das langsamere Wachstum in Schwellenmärkten wie China verschärft. Eine schlechter werdende Stimmung unter den Nutzern und eine nicht den Erwartungen entsprechende Performance in einigen wichtigen Immobilienmärkten sind kennzeichnend für das dritte Quartal. Obwohl das Ausbleiben von Strukturreformen und die Gefahr einer Deflation die Risiken einer Abwärtsspirale in der Eurozone erhöhen, geht JLL derzeit davon aus, dass mit dieser Entwicklung kein anhaltend fundamentaler Abschwung verbunden sein wird. Mietpreis-Index stabil Das Wachstum der Spitzenmieten für Büroflächen ist im dritten Quartal zum Stillstand gekommen: da Zuwächse und Rückgänge in den einzelnen Märkten gleichermaßen zu beobachten sind, blieb der gewichtete europäische Büro-Mietpreis-Index von JLL* im Quartalsvergleich unverändert. Von den 24 Index-Städten verzeichneten drei einen Anstieg der Spitzenmieten, angeführt von Mailand mit einem ersten Anstieg seit Mitte 2011 (+4,4%). Dies gilt auch für Amsterdam: hier ist es die erste positive Mietpreisveränderung seit Mitte 2008 (+3,0%) zu verzeichnen. Der dritte im Bund ist Madrid mit einer weiteren Erholung der Spitzenmieten im 3. Quartal um 2 %. Für einen Rückgang der Spitzenmiete über das Quartal sorgte eine getrübte Nutzerstimmung in Lyon und Brüssel (-3,2% bzw. -3,5%). Eine verhaltene Nachfrage im hochpreisigen Segment hat nach den jüngsten Mietpreissteigerungen die Spitzenmieten auch in Düsseldorf im 3. Quartal zurückgehen lassen. Alle anderen analysierten 18 Märkte zeigten keine Veränderung. * Der Index umfasst die Städte Amsterdam, Barcelona, Berlin, Brüssel, Budapest, Den Haag, Dublin, Düsseldorf, Edinburgh, Frankfurt, Hamburg, London, Luxemburg, Lyon, Madrid, Mailand, Moskau, München, Paris, Prag, Rotterdam, Stockholm, Utrecht und Warschau. In Summa fällt der Jahresvergleich trotz des mangelnden Wachstums im dritten Quartal positiv aus: aggregiert bewegen sich die Spitzenmieten in Europa noch 2,4% über dem Wert vor 12 Monaten. Dies verdeutlicht die Immobilienuhr von JLL, in der sich eine große Anzahl der Märkte in den beiden linken ( Mietpreis-Wachstums -) Quadranten bewegen. Die Unterschiede in der Region bleiben insgesamt aber groß: Märkte sind sowohl zwischen beschleunigtem und verlangsamten Mietpreisrückgang als auch beschleunigtem und verlangsamten Mietpreiswachstum zu finden. In Anbetracht der nachlassenden Dynamik im dritten Quartal wird das Mietpreiswachstum 2014 aggregiert voraussichtlich etwas niedriger ausfallen, bleibt aber in den meisten Märkten stabil auf Kurs. Mehr noch: Eine geringe Verfügbarkeit qualitativ hochwertiger Flächen und die Tatsache, dass sich in vielen Märkten die Mieten immer noch deutlich unter ihren Höchstständen bewegen, sorgt tendenziell eher für einen Druck auf die Mieten nach oben. Unterschiedliche Fundamentaldaten sorgen für unterschiedliche Entwicklung der europäischen Märkte: In London ist weiter mit einem starken Wachstum zu rechnen. Eine langsam einsetzende Abschwächung des bisher starken Wachstums dürften die skandinavischen Hot Spots, Oslo und Stockholm, erleben. Aufgrund der prognostizierten Mietpreissteigerungen in Berlin und Hamburg wird sich der deutsche Spitzenmietpreisindex bis Jahresende zwar wieder etwas erholen, dennoch scheint der Zyklus durchweg steigender Spitzenmieten hier zunächst einmal vorbei zu sein. Die Mieten in den Eurozonen-Randlagen dürften sich weiter erholen, in den mittel- und osteuropäischen Märkten wird Warschau mit sinkenden Spitzenwerten zu rechnen sein, Budapest und Prag dürften ihren Tiefststand erreicht haben. Deutlicher Umsatzrückgang im dritten Quartal Die eingetrübte Konjunkturstimmung im dritten Quartal hatte einen Rückgang der Nutzer-Aktivitäten zur Folge. Das europäische Bürovermietungs-Volumen ist im 3. Quartal um 20% gegenüber dem Vorquartal gesunken. Mit insgesamt 2,2 Mio. m² ist das schwächste Quartal seit Anfang 2012 zu notieren, im Jahresvergleich ein Rückgang von 6%, der 5-und 10-Jahresschnitt wurde um 9% bzw. 13% unterschritten. Der Umsatz für das gesamte Dreivierteljahr liegt mit 7,4 Mio. m² zwar unter den Erwartungen, wenngleich auf dem Niveau des Vergleichszeitraums in 2013.

3 Auf regionalem Niveau ließ die zwischen dem 2. und 3. Quartal insbesondere in Westeuropa (-24%) deutlich rückläufige Aktivität das aggregierte Volumen zurückgehen. Die beiden größten Märkte könnten dabei nicht unterschiedlicher sein: London mit einem der stärksten, jemals verzeichneten Quartale. Dort hatten ein Nachfragestau und viele Vorvermietungen die Vermietungsaktivitäten weiter angekurbelt. Paris mit dem schwächsten Quartalsergebnis (- 44%) seit Herbst 2008 aufgrund des schwachen wirtschaftlichen Umfelds und in der Folge einem Mangel vor allem an großen Vermietungen. Auch anderswo schwächelte die Nachfrage mit nachlassenden Umsatzaktivitäten in insgesamt 15 Märkten, darunter Amsterdam, Brüssel, Lyon, Mailand und Stockholm. Unter den deutschen Big 7 waren es mit Berlin, Düsseldorf und München drei Märkte, die im 3. Quartal 2014 unter dem Ergebnis des Vorjahres lagen, die Hauptstadt konnte im Dreivierteljahresvergleich aber noch punkten. Das Volumen in den osteuropäischen Märkten verbesserte sich im 3. Quartal nach einem schwachen Jahresauftakt leicht (+2%) und lag mit m² auf dem Niveau der vorangegangenen drei Monate. Relativ schwach blieben allerdings die Aktivitäten im größten Markt: auch wenn in Moskau mit knapp über m² 15 % mehr Flächen vermietet worden als im 2. Quartal. Sofern es keine weiteren geopolitischen oder makroökonomischen Schocks gibt, dürfte sich der Umsatz 2014 mit rund 10 Mio. m² in etwa auf dem Niveau des Vorjahres bewegen. Für 2015 bleibt der Optimismus einer wieder anziehenden Nutzernachfrage vor allem mit dem klaren Fokus auf moderne Fläche mit effizienter Raumaufteilung in zentralen, gut erreichbaren Lagen. Wegen der Knappheit solcher Flächen weichen die Nutzer auf Anmietungen in Projekten aus das könnte sich in 2015 verstärken mit möglicherweise auch einer zunehmenden Expansions-Nachfrage. Fertigstellungsvolumen bis Jahresende auf 10- Jahresschnitt Leerstandsquote bleibt stabil Leerstandsquote in Den Haag (+180bps), Warschau (+110bps) sowie in Amsterdam, Mailand (beide +90bps) und Moskau (+70 bps). Entweder spielten hohe spekulative Fertigstellungszahlen in den letzten Quartalen eine entscheidende Rolle oder eine Mischung aus Fertigstellungen und alten Flächen, die nach Umzügen von Unternehmen zunächst leer auf dem Markt zurückblieben. Künftig dürfte die Leerstandsquote nur langsam sinken, da zum einen die Nutzer bei Umzügen weiterhin oft mehr Fläche zurücklassen als sie neu angemietet haben, zum anderen die gestiegene Effizienz der neuen Flächen die Gesamt-Flächenanforderungen auch sinken lassen. Dass die Nutzer auf qualitativ hochwertige Flächen setzen, zeigt sich an deren deutlich niedrigeren Leerstandquote. Nach einer schnellen Zunahme des Fertigstellungsvolumens zwischen den ersten drei Monaten und dem 2. Quartal (Q1: m²; Q2: 1,3 Mio. m²) ist das Volumen im 3. Quartal wieder auf ähnlichem Niveau wie im Vorquartal. Gegenüber dem Vorjahr wurden damit in den ersten neun Monaten % mehr Flächen fertig gestellt als im Vergleichszeitraum des Vorjahres, stark beeinflusst von Moskau. Dort sind allein im 3. Quartal annähernd m² neue Flächen auf den Markt gekommen, das höchste Volumen seit dem Frühjahr 2009 und mit 40% gleichbedeutend der europaweiten Fertigstellungen in den Monaten Juli bis Ende September In den anderen europäischen Märkten zeigte sich ein relativ moderates Volumen, selbst in den beiden flächenmäßig größten Märkten London und Paris. Mit m² in der britischen Hauptstadt ist der 5- Jahresschnitt um 16% unterschritten, in der französischen Metropole ist mit m² das Niveau in etwa gleich geblieben. Bis Jahresende dürften europaweit ca. 5,1 Mio. m² auf den Markt gekommen sein. Dies entspricht in etwa den Durchschnittsvolumina zwischen 2009 und Die europaweit aggregierte Leerstandsquote ist mit 9,7% ein weiteres Quartal stabil geblieben, wenngleich einzelne Märkte beträchtliche Veränderungen aufweisen: starke Rückgänge wurden in Dublin (-160bps), Budapest (-140bps) und London (-80 bps) registriert. In diesen drei Märkten befindet sich der Leerstand auf einem Niveau wie zuletzt in den Jahren 2008/09. Dafür sorgten eine starke Erholung der Nachfrage bei gleichzeitig relativ niedrigen Fertigstellungsvolumina in den Krisenjahren. Demgegenüber deutlich zugelegt hat die

4 Spitzenmietpreisindex Nominaler Mietpreisindex, 1980 = 100 Spitzenmietpreis Q (EUR / m² / Jahr) Spitzenmietpreise: Veränderungen Q / Q (%) London West End London City Moskau Genf Paris CBD Zürich Luxemburg Stockholm Oslo Dublin Mailand Istanbul Frankfurt/M Manchester St. Petersburg Rom Edinburgh München Amsterdam Düsseldorf Lyon Helsinki Madrid Kiew Warschau Hamburg Brüssel Köln Berlin Budapest Kopenhagen Prag Stuttgart Bukarest Lissabon Barcelona Athen Dublin München Oslo Madrid Lyon Paris CBD Stuttgart Budapest Stockholm London West End Manchester London City Helsinki Edinburgh Frankfurt/M Istanbul Düsseldorf Luxemburg Köln Berlin St. Petersburg Hamburg Brüssel Amsterdam Rom Bukarest Warschau Athen Lissabon Barcelona Mailand Kopenhagen Genf Zürich Moskau Prag Kiew Anmerkung: Veränderungen der Spitzenmieten basieren auf lokaler Währung.

5 Definitionen Spitzenmiete Stellt die höchstmögliche Miete, die auf dem freien Markt für eine fiktive Büroeinheit von höchster Qualität und Ausstattung in bester Lage zum Zeitpunkt der Erhebung (in der Regel am Ende des jeweiligen Quartals) erreicht werden könnte. Die angegebene Miete bezieht sich auf Spitzenbüroeinheiten mit mehr als 500 m² vermietbarer Fläche und schließt Mieten mit einem Mietpreisaufschlag für kleine Flächeneinheiten aus. Die Spitzenmiete basiert auf einen für den lokalen Markt standardmäßigen Mietvertrag. Es handelt sich um eine Nominalmiete, ohne Berücksichtigung von Incentives, Nebenkosten und lokalen Steuern. Die Spitzenmiete stellt die Einschätzung der Marktlage von JLL dar und beruht auf einer Analyse/Betrachtung tatsächlicher Transaktionen für Spitzen-Büroflächen, ausgenommen nichtrepräsentativer Transaktionen. Wo nicht genügend Transaktionen für Spitzen-Büroflächen zum Abschluss kamen, wird anhand allgemeiner Transaktionen eine Einschätzung des Mietniveaus im Markt vorgenommen, die so angepasst wird, dass sie dem Spitzenmietpreisniveau entspricht. Flächenumsatz Der Flächenumsatz ist die Summe aller Flächen, die innerhalb eines Erhebungszeitraums (in der Regel drei Monate) in einem Markt (vor)vermietet, verleast oder an einen Eigennutzer verkauft oder von ihm oder für ihn realisiert werden. Für die Registrierung als Umsatz gilt der Zeitpunkt des Abschlusses eines rechtlich bindenden Vertrages bzw. des Baubeginns (in Ausnahmefällen auch bei Bekanntwerden des Bauvertragsabschlusses) bei Projektentwicklungen für die Eigennutzung. Jährliche Nettoabsorption Die Nettoabsorption beschreibt die Veränderung der in einem Markt belegten Bürofläche während eines Jahres. Die Nettoabsorption wird auf Grundlage einer Top-Down - Schätzung belegter Flächen berechnet, indem leerstehende Büroflächenbestände vom Gesamtbestand abgezogen werden. Flächen, die leer stehen und nicht zur Vermietung angeboten werden normalerweise im Rahmen von Neuentwicklungen oder Sanierungen sind ausgenommen. Leerstandsquote Die Leerstandsquote beschreibt das prozentuale Verhältnis der Summe der leerstehenden Büroflächen, inklusiver untervermieteter Flächen, in allen fertiggestellten Gebäuden, zum Büroflächenbestand zum Zeitpunkt der Erhebung (in der Regel am Ende des jeweiligen Quartals). Fertigstellungen Bürofertigstellungen beinhaltet alle Flächen, die innerhalb eines Erhebungszeitraums fertig gestellt wurden. Die Fertigstellungen umfassen sowohl Neubauten als auch Flächen, die umfangreich saniert wurden. Eine Büroeinheit gilt als fertiggestellt, wenn der Projektentwickler keine weiteren Arbeiten bis auf den späteren Mieterausbau vornehmen wird. In der Mehrheit der Fälle heißt dies, dass die wesentliche Gebäudetechnik, Hängeböden und Beleuchtung installiert sind. Einige Projektentwicklungen werden ebenfalls als fertiggestellt gezählt, wenn der shelland-core -Stand erreicht ist, wenn die Flächen zur Vermarkung in diesem Entwicklungsstand vorgesehen sind. Zukünftige Fertigstellungen Zukünftige Fertigstellungen ist die Gesamtheit der Büroflächen, in Neubau oder Sanierung, entweder im Entwurf, in Planung oder bereits im Bau, innerhalb eines Jahres oder im Rest eines laufenden Jahres (etwa am Ende des 1. Quartals für die Quartale zwei, drei und vier). Berücksichtigt werden alle Flächen, deren Fertigstellung von hoher Wahrscheinlichkeit ist, weil sie bereits im Bau sind, eine Baugenehmigung erhalten haben oder aus anderen Gründen eine hohe Wahrscheinlichkeit der Fertigstellung besteht. JLL Kontakte Oliver Kummerfeldt Associate Director EMEA Research London oliver.kummerfeldt@eu.jll.com Lee Elliott Director Head of EMEA Research London lee.elliott@eu.jll.com JLL Büroimmobilienuhr Q COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We would like to be told of any such errors in order to correct them.