JLL Büroimmobilienuhr Q3 2015

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1 JLL Büroimmobilienuhr Q EMEA Offices Research Europas Büroflächenmärkte weiter auf Wachstumskurs Europäischer Mietpreis-Index mit Plus von 1,2 % im 3. Quartal 2015 Büroflächenumsatz im Jahresvergleich um 29% höher bestes jemals verzeichnetes 3. Quartal Europäische Leerstandsquote um 20 Basispunkte auf 9,1% gesunken Die Uhr zeigt, wo sich die Büromärkte nach Einschätzung von JLL innerhalb ihrer Mietpreis-Kreisläufe Ende September 2015 befinden. Der lokale Markt kann sich in der Uhr in verschiedene Richtungen und mit verschiedenen Geschwindigkeiten bewegen. Die Uhr ist eine Methode zum Vergleich der Positionen der Märkte in ihrem Kreislauf. Die Positionen sind nicht zwingend repräsentativ für den Investment- und Projektentwicklungsmarkt. Die Positionen der Märkte beziehen sich auf die Spitzenmieten. Es gibt Märkte, die keinem konventionellen Zyklus folgen und sich eher zwischen 9 und 12 Uhr bewegen. In diesem Fall repräsentiert 9 Uhr einen Mietanstieg nach einer Periode der Mietstabilität.

2 Europäische Nutzermärkte Die Zahlen auf Europas Büroflächenmarkt sprechen eine deutliche Sprache: die Erholung der Wirtschaft in der Eurozone und relativ gesunde Aussichten sorgen für eine weiter verbesserte Stimmung unter den Nutzern mit deutlich erhöhten Anmietungsaktivitäten. Weder ein möglicher Zinsanstieg in den USA, noch eine drohende Bankenkrise in China, weder zunehmende Börsenschwankungen, noch geopolitische Konflikte trüben die Grosswetterlage. Fakt bleibt aber auch, dass sich die Entwicklungen in den einzelnen Märkten mit unterschiedlichem Tempo vollziehen. Europäischer Mietpreisindex von JLL mit weiterem Anstieg Der europäische Mietpreisindex von JLL ist auch im 3. Quartal gestiegen. Nach einem bescheideneren Wachstum im 2. Quartal (+0,3%) lag der Zuwachs über die Monate Juli bis Ende September bei 1,2 %. Das Mietwachstum konzentriert sich dabei aber weiter auf ein paar wenige grosse Märkte. In der Tat zeigten von den 24 Index-Städten* lediglich sechs (London, Paris, Dublin, Barcelona, Madrid und Mailand) ein Mietpreiswachstum im Vergleich zum vorangegangenen Quartal. In den übrigen Märkten blieben die Mietpreise stabil. Moskau aussen vorgelassen, wo die Währungsvolatilität durch die Berechnung der Mieten in US-Dollar deutliche Auswirkungen auf die Mietpreise hat, konnte im 3. Quartal gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres europaweit ein Mietpreiswachstum von 3,1% notiert werden. Das ist der stärkste prozentuale Jahreszuwachs innerhalb der letzten neun Monate. Der wichtigste Motor dieses beschleunigten Wachstums waren die Mietsteigerungen in den grösseren europäischen Märkten Paris und London. Die französische Hauptstadt, die am Ende des 1. Halbjahres 2015 zwei Quartale in Folge rückgängige Mieten zu verzeichnen hatte, weist im 3. Quartal bei den Spitzenmieten ein Plus von 2,8% auf. Die Nachfrageseite zeigt sich erholt. In London sorgte eine angespannte Angebotsseite bei gleichzeitig anmietungsfreudigen Mietern für einen Anstieg der Spitzenmieten in der City um 3,8 % und im West End um 2,1 %. Beide Märkte befinden sich nun auf der 9 Uhr-Position (vom beschleunigten zum verlangsamten Mietpreiswachstum). Es gibt keine Anzeichen, dass die Spitzenmieten abflachen, im Gegenteil: starke Wachstumsaussichten werden auch für 2016 und 2017 prognostiziert. Dublin war im 3. Quartal einmal mehr Tabellenführer: die Spitzenmieten legten gegenüber dem vorangegangenen Quartal um 10% zu. Die Marktsituation in Dublin ist gekennzeichnet durch eine extreme Verknappung qualitativ hochwertiger Büroflächen. Zwar stieg das Flächenangebot sehr * Der Index umfasst die Städte Amsterdam, Barcelona, Berlin, Brüssel, Budapest, Den Haag, Dublin, Düsseldorf, Edinburgh, Frankfurt, Hamburg, London, Luxemburg, Lyon, Madrid, Mailand, Moskau, München, Paris, Prag, Rotterdam, Stockholm, Utrecht und Warschau. moderat, bleibt aber so niedrig wie zuletzt vor 15 Jahren. Und daran wird sich auch 2016 nichts ändern: es wird das sechste Jahr in Folge sein, in dem keine neuen Bürogebäude auf den Markt kommen werden. Auch im südlichen Europa zeigen sich erfreuliche Mietpreis- Entwicklungen: Barcelona kommt nach vier Quartalen mit einem Anstieg auf ein Plus von 2,6 % über das 3. Quartal. Madrid notiert zum sechsten Mal in Folge positiv (Q 3 gegenüber Q 2: 1,9%). Die Spitzenmieten in den sieben deutschen Immobilienhochburgen haben sich im dritten Quartal allesamt auf Halbjahresniveau stabilisiert. Im Jahresvergleich zeigen Berlin mit einem Plus von 4,5 % und München mit 3,1% die stärksten Entwicklungen. Bis Ende Dezember wird ein über diese Big 7 aggregierter Anstieg von 1,5 % erwartet, bei einem Zuwachs in Hamburg, München und Stuttgart jeweils um 50 Cent und in Berlin sogar um einen weiteren Euro/m²/Monat. Höchster Umsatz in einem 3. Quartal Mehr als 3 Mio. m² Büroflächen wurden im 3. Quartal europaweit vermietet. Noch nie lag der Umsatz zwischen Juli und Ende September so hoch. Im Jahresvergleich ist ein Plus von 29 % zu notieren. Insgesamt schlägt damit im Dreivierteljahreszeitraum ein Volumen von 8,3 Mio. m² zu Buche. Auf Basis eines starken letzten Quartals ist in 2015 ein Ergebnis von um die 11,5 Mio. m² möglich, ein Plus von 8% gegenüber 2014, der 5- und 10-Jahresschnitt wären damit um 13,2 % bzw. 5,4 % übertroffen. Auch im nächsten Jahr könnte sich das Wachstum fortsetzen, wenn immer mehr Märkte von besseren Konjunkturdaten profitieren und damit auch der Arbeitsmarkt und im Gefolge der Bedarf an zusätzlichen modernen Flächen. Nicht unerheblich für das bemerkenswerte Volumen ist der Anteil der Umsatzaktivitäten in Paris. Die legten nach einem relativ schwachen ersten halben Jahr deutlich zu, und zwar um 39 % (Q gegenüber Q3 2014). Angesichts der sich verbessernden Konjunkturaussichten dürfte die Dynamik auch in den nächsten 12 Monaten anhalten. Auch der deutsche Büroflächenmarkt hat an Fahrt zugelegt. Von den sieben Immobilienhochburgen konnte für das 3. Quartal im Jahresvergleich ein Zuwachs in Berlin (+ 90 %), Düsseldorf (+ 100 %), Frankfurt (+ 9 %) und München (+ 89%) registriert werden. Trotz der gleichzeitigen Rückgänge in Hamburg (- 37 %) und den beiden kleineren Märkten Köln (-14 %) und Stuttgart (- 43 %) stellt das aggregierte Big 7- Umsatzvolumen zwischen Juli und Ende September mit m² das beste Quartal insgesamt seit Jahresende 2011 dar.

3 JLL Büroimmobilienuhr Q Die robuste Nachfrageseite hatte die meisten deutschen Büroflächenmärkte in den letzten Jahren auf die Wachstums- Seite in der Immobilienuhr befördert, in die beiden Quadranten Beschleunigtes und Verlangsamtes Mietpreiswachstum. Mit Ausnahme von Düsseldorf befinden sich im 3. Quartal 2015 Berlin, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart zwischen 9 und 12 Uhr. 17 der 24 analysierten europäischen Büroflächenmärkte verzeichneten im 3. Quartal 2015 ein Umsatzwachstum gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres, darunter nicht zuletzt Barcelona (Q gegenüber Q3 2014: +135%) und Madrid (+74%). Erste Anzeichen einer Erholung sind auch in Moskau wahrnehmbar. Fertigstellungsvolumen legt zu - Leerstandsquote relativ unbeeindruckt Die meisten europäischen Büroflächenmärkte weisen Ende des 3. Quartals rückläufige Leerstandsquoten auf. Lediglich Rotterdam (+ 80 Basispunkte auf 18,2%), Luxemburg (+ 40 Basispunkte auf 4,2 %) und Den Haag (+ 10 Basispunkte auf 11,5 %) verzeichneten einen Anstieg. Die europaweit aggregierte Leerstandsquote hat während des Quartals leicht um 20 Basispunkte auf 9,1% nachgegeben. Teilweise kann dies auf die stärker werdende Nachfrage zurückgeführt werden, teilweise auf das bis dato moderatere Fertigstellungsniveau. Ein Dreivierteljahresvolumen von 2,6 Mio. m² Bürofläche entspricht einem Rückgang von 25% gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres. Allerdings: bis Ende des Jahres könnten noch einmal 2,5 Mio. m² auf den Markt kommen (wenn sich einige Fertigstellungen nicht ins kommende Jahr verschieben) und damit die Leerstandsquote leicht ansteigen lassen (um 10 Basispunkte). Während sich die Leerstandsquote insgesamt immer noch deutlich über dem letzten Höchststand (7,1% im 2. Quartal 2008) bewegt, zeigen einige Märkte annähernd Rekord- Tiefstände bei Flächen erstklassiger Qualität. So zum Beispiel in London, Dublin, München, Hamburg und Berlin. Ein Mangel an Flächen erstklassiger Qualität hat in diesen Städten insbesondere denn auch zu einem Mietpreiswachstum beigetragen. Insgesamt dürften die zunehmende Dynamik auf den Nutzermärkten und der Mangel an spekulativen Fertigstellungen die bereits angespannte Angebotssituation in vielen Büromärkten Europas 2016 weiter unter Druck setzen.

4 Europäischer Spitzenmietpreisindex Nominaler Mietpreisindex, 1980 = 100 Spitzenmietpreise Q (EUR / m² / Jahr) Veränderungen der Spitzenmietpreise Q3 / Q (%) London West End* London City* Genf Zürich Moskau Paris* Dublin* Luxemburg* Manchester Stockholm* Mailand* Oslo Edinburgh* Frankfurt/M* Istanbul München* Rom Amsterdam* Madrid* Kiew Düsseldorf* Helsinki Lyon* Hamburg* St. Petersburg Warschau* Berlin* Brüssel* Köln Kopenhagen Budapest* Prag* Stuttgart Barcelona* Bukarest Lissabon Athen * Indexstädte '200 1'500 1'800 Dublin* London City* Paris* Barcelona* London West End* Mailand* Madrid* Manchester Lissabon Luxemburg* Berlin* München* Kopenhagen Stuttgart Hamburg* Edinburgh Frankfurt/M* Helsinki Budapest* Athen Rom Prag Brüssel* Lyon* Köln Istanbul Zürich Stockholm* Bukarest Oslo Amsterdam* Düsseldorf* Warschau* Kiew Moskau Genf St. Petersburg * Indexstädte Anmerkung: Veränderungen der Spitzenmieten basieren auf lokaler Währung.

5 JLL Büroimmobilienuhr Q Definitionen Spitzenmiete Stellt die höchstmögliche Miete, die auf dem freien Markt für eine fiktive Büroeinheit von höchster Qualität und Ausstattung in bester Lage zum Zeitpunkt der Erhebung (in der Regel am Ende des jeweiligen Quartals) erreicht werden könnte. Die angegebene Miete bezieht sich auf Spitzenbüroeinheiten mit mehr als 500 m² vermietbarer Fläche und schliesst Mieten mit einem Mietpreisaufschlag für kleine Flächeneinheiten aus. Die Spitzenmiete basiert auf einen für den lokalen Markt standardmässigen Mietvertrag. Es handelt sich um eine Nominalmiete, ohne Berücksichtigung von Incentives, Nebenkosten und lokalen Steuern. Die Spitzenmiete stellt die Einschätzung der Marktlage von JLL dar und beruht auf einer Analyse/Betrachtung tatsächlicher Transaktionen für Spitzen- Büroflächen, ausgenommen nicht-repräsentativer Transaktionen. Wo nicht genügend Transaktionen für Spitzen-Büroflächen zum Abschluss kamen, wird anhand allgemeiner Transaktionen eine Einschätzung des Mietniveaus im Markt vorgenommen, die so angepasst wird, dass sie dem Spitzenmietpreisniveau entspricht. Flächenumsatz Der Flächenumsatz ist die Summe aller Flächen, die innerhalb eines Erhebungszeitraums (in der Regel drei Monate) in einem Markt (vor)vermietet, verleast oder an einen Eigennutzer verkauft oder von ihm oder für ihn realisiert werden. Für die Registrierung als Umsatz gilt der Zeitpunkt des Abschlusses eines rechtlich bindenden Vertrages bzw. des Baubeginns (in Ausnahmefällen auch bei Bekanntwerden des Bauvertragsabschlusses) bei Projektentwicklungen für die Eigennutzung. Jährliche Nettoabsorption Die Nettoabsorption beschreibt die Veränderung der in einem Markt belegten Bürofläche während eines Jahres. Die Nettoabsorption wird auf Grundlage einer Top-Down - Schätzung belegter Flächen berechnet, indem leerstehende Büroflächenbestände vom Gesamtbestand abgezogen werden. Flächen, die leer stehen und nicht zur Vermietung angeboten werden normalerweise im Rahmen von Neuentwicklungen oder Sanierungen sind ausgenommen. Leerstandsquote Die Leerstandsquote beschreibt das prozentuale Verhältnis der Summe der leerstehenden Büroflächen, inklusiver untervermieteter Flächen, in allen fertiggestellten Gebäuden, zum Büroflächenbestand zum Zeitpunkt der Erhebung (in der Regel am Ende des jeweiligen Quartals). Fertigstellungen Bürofertigstellungen beinhaltet alle Flächen, die innerhalb eines Erhebungszeitraums fertig gestellt wurden. Die Fertigstellungen umfassen sowohl Neubauten als auch Flächen, die umfangreich saniert wurden. Eine Büroeinheit gilt als fertiggestellt, wenn der Projektentwickler keine weiteren Arbeiten bis auf den späteren Mieterausbau vornehmen wird. In der Mehrheit der Fälle heisst dies, dass die wesentliche Gebäudetechnik, Hängeböden und Beleuchtung installiert sind. Einige Projektentwicklungen werden ebenfalls als fertiggestellt gezählt, wenn der shelland-core -Stand erreicht ist, wenn die Flächen zur Vermarkung in diesem Entwicklungsstand vorgesehen sind. Zukünftige Fertigstellungen Zukünftige Fertigstellungen ist die Gesamtheit der Büroflächen, in Neubau oder Sanierung, entweder im Entwurf, in Planung oder bereits im Bau, innerhalb eines Jahres oder im Rest eines laufenden Jahres (etwa am Ende des 1. Quartals für die Quartale zwei, drei und vier). Berücksichtigt werden alle Flächen, deren Fertigstellung von hoher Wahrscheinlichkeit ist, weil sie bereits im Bau sind, eine Baugenehmigung erhalten haben oder aus anderen Gründen eine hohe Wahrscheinlichkeit der Fertigstellung besteht.. JLL Kontakt Alexander Colpaert Associate Director EMEA Offices Research London +31 (0) alex.colpaert@eu.jll.com JLL Büroimmobilienuhr Q COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We would like to be told of any such errors in order to correct them.