Tempo und Qualität auf den europäischen Büroflächenmärkten unterschiedlich

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1 Jones Lang LaSalle Büroimmobilienuhr Q Tempo und Qualität auf den europäischen Büroflächenmärkten unterschiedlich Europäischer Mietpreisindex im Quartals- und Jahresvergleich rückläufig Aggregiertes europäisches Vermietungsvolumen büßt gegenüber dem 2. Quartal 6% ein Fertigstellungen nehmen wieder zu Leerstand bleibt stabil Quelle: Jones Lang LaSalle IP, Oktober 2013 Die Uhr zeigt, wo sich die Büromärkte nach Einschätzung von Jones Lang LaSalle innerhalb ihrer Mietpreis-Kreisläufe Ende September 2013 befinden. Der lokale Markt kann sich in der Uhr in verschiedene Richtungen und mit verschiedenen Geschwindigkeiten bewegen. Die Uhr ist eine Methode zum Vergleich der Positionen der Märkte in ihrem Kreislauf. Die Positionen sind nicht zwingend repräsentativ für den Investment- und Projektentwicklungsmarkt. Die Positionen der Märkte beziehen sich auf die Spitzenmieten. Es gibt Märkte, die keinem konventionellen Zyklus folgen und sich eher zwischen 9 und 12 Uhr bewegen. In diesem Fall repräsentiert 9 Uhr einen Mietanstieg nach einer Periode der Mietstabilität.

2 Europäische Nutzermärkte Eine anhaltende Konjunkturerholung hat auf dem europäischen Büroflächensektor für positive Impulse gesorgt. Aufgrund variierender wirtschaftlicher und immobilienwirtschaftlicher Rahmenbedingungen verläuft die Entwicklung allerdings von Markt zu Markt mit einer unterschiedlichen Geschwindigkeit. Während beispielsweise der Londoner Bürovermietungsmarkt schnell an Dynamik gewinnt, liegen die deutschen Immobilienhochburgen bei zwar nach wie vor guter Performance leicht hinter den Umsatzergebnissen des Vorjahres zurück, die Spitzenmieten sind größtenteils stabil. Auch die skandinavischen Zentren nähern sich nach einer Phase schnellen Mietpreiswachstums und guter Umsatzzahlen dem zyklischen Höhepunkt. Der anhaltende wirtschaftliche Gegenwind manifestiert sich deutlich auf dem Pariser Büromarkt. Dessen rückläufige Entwicklungen haben auch Auswirkungen auf das Ergebnis der aggregierten europäischen Marktindikatoren. Die südeuropäischen Index-Städte und die mittel- und osteuropäischen Märkte haben zwar ihren zyklischen Tiefpunkt erreicht oder stehen kurz davor. Anzeichen einer durchgreifenden Erholung sind bei wichtigen Markt-Indikatoren jedoch noch nicht erkennbar. Mietpreisindex mit Quartalsminus Der europäische Mietpreisindex von Jones Lang LaSalle* weist im 3. Quartal - erstmalig in einen Rückgang auf. Minus 1,1% sind Folge sinkender Spitzenmietpreise vor allem in Paris (-7,2%), aber auch Mailand (- 4,2%), Prag (-2,4%) und Barcelona (-1,4%) - Ausdruck schwacher Nachfrage und insgesamt kostenbewusster Nutzer. Gestiegene Spitzenmieten in London (+2,6%), München (+1,6%) und Frankfurt (+1,5%), wo ein Mangel an qualitativ hochwertigen Flächen gepaart mit einer starken Nachfrage den Markt charakterisieren, konnten diese Verluste nicht wettmachen. In den übrigen 17 Index-Städten gab es keine Veränderung bei den Spitzenwerten. Aufgrund dieser Entwicklungen liegen die Spitzenmieten für Büroflächen derzeit im Jahresvergleich um 1,4% niedriger. Mit Märkten in allen vier Quadranten der Immobilienuhr von Jones Lang LaSalle werden die beträchtlichen Unterschiede in Europa widergespiegelt. Nur drei Märkte (St. Petersburg, Frankfurt und Lyon) haben dabei seit dem letzten Quartal gewechselt: vom Beschleunigten zum Verlangsamten Mietpreiswachstum, die Hauptstadt der französischen Region Rhône-Alpes im Südosten Frankreichs vom Beschleunigten zum Verlangsamten Mietpreisrückgang. Insgesamt wird bis Ende des Jahres das aggregierte Mietpreiswachstum im Jahresvergleich eher gering sein. Überdurchschnittlich dürfte weiterhin London performen, moderat * Der Index umfasst die Städte Amsterdam, Barcelona, Berlin, Brüssel, Budapest, Den Haag, Dublin, Düsseldorf, Edinburgh, Frankfurt, Hamburg, London, Luxemburg, Lyon, Madrid, Mailand, Moskau, München, Paris, Prag, Rotterdam, Stockholm, Utrecht und Warschau. zulegen könnten auch Frankfurt, Stuttgart sowie Oslo und Stockholm. In Paris wird es voraussichtlich bis Mitte 2014 dauern, ehe die Spitzenmieten wieder anziehen. Märkte mit einem weiterhin schwierigen wirtschaftlichen Umfeld - wie die südeuropäischen Indexstädte oder Märkte mit Angebotsüberhang wie Warschau könnten in den nächsten drei Monaten leichte Mietpreisrückgänge verzeichnen. London toppt bereits Ende September Jahresergebnis der beiden Vorjahre Trotz der Schwierigkeiten in einigen Märkten hat sich die Stimmung bei den Nutzern im Vergleich zum Jahresende 2012 deutlich gebessert, bleibt aber anfällig für Unwägbarkeiten von außen. Die Nutzer, vor allem die, bei denen Entscheidungen anstehen, verfolgen sehr aufmerksam die Marktentwicklung. Verhandlungen über Flächenanmietungen - Umzug oder Vertragsverlängerung - können mehr Zeit in Anspruch nehmen. Der europaweit aggregierte Büroflächenumsatz im dritten Quartal ist um 6 % gegenüber dem Vorquartal zurückgegangen (Westeuropa: - 6 %, Mittel- und Osteuropa - 5 %). Im Jahresvergleich (Q / Q3 2012) schlägt ein Minus von 9% zu Buche. Damit bewegt sich das Dreivierteljahresvolumen mit 7,2 Mio. m² 4% unter dem Vergleichszeitraum des Vorjahres und 6% unter dem entsprechenden Fünfjahres-Durchschnitt. Die Ergebnisse in Westeuropa wurden dabei stark beeinflusst von der hohen Aktivität im Londoner Bürovermietungsmarkt. Die britische Hauptstadt toppte bereits nach drei Quartalen den Gesamtjahresumsatz von 2011 und 2012 um jeweils 16%. In Deutschland setzt sich die Erholung insgesamt fort. - 21%, -11%, -2% - so lauten die Umsatzrückgänge der Quartale 1 bis 3 des laufenden Jahres im jeweiligen 12-Monatsvergleich. Jedes Quartal wurde der Rückgang damit um (nahezu) 10%-Punkte reduziert. Diese erfreuliche Entwicklung stellt aufgrund des sich weiter verbesserten wirtschaftlichen Umfeldes keine Überraschung dar. Etwas überraschend ist allerdings das Tempo des Aufholprozesses. In der Addition aller sieben Hochburgen wurde bis Ende September die 2 Mio. m²-marke bereits wieder überschritten. Unterschiedliche regionale Umsatzentwicklungen hängen zusammen mit Angebotsmangel und langen Entscheidungsprozessen auf der einen, Großanmietungen auf der anderen Seite. Ein zweistelliges Umsatzplus gab es in Düsseldorf (+ 26 %) und Stuttgart (+36 %), Umsatzminus in Berlin (-18 %) und München (-17%). In Mittel- und Osteuropa verzeichnet Warschau weiter zunehmende Umsatzvolumina (+ 7 % gegenüber einem bereits starken Vorquartal und + 9% gegenüber dem Dreivierteljahresergebnis 2012); deutlich verbessert zeigt sich Budapest (+ 44 % gegenüber Vorquartal und 33% gegenüber dem Dreivierteljahresergebnis2012), in Moskau und Prag entspricht das Umsatzvolumen im dritten Quartal in etwa dem Mittelwert der letzten 10 Jahre.

3 Weiter schwach bleiben Paris, wo die Nutzer Anmietungen verschieben, bestehende Mietverträge neu aushandeln oder ihre Größenanforderungen bei der Mietfläche herunterschrauben, sowie Südeuropa (Mailand, Barcelona, Madrid) und die niederländischen Märkte. Europaweite Leerstandsquote bleibt unter 10 % - Fertigstellungen nehmen zu Im dritten Quartal verzeichneten 14 von 24 Indexstädten einen Rückgang bei den Leerständen, angeführt von Budapest (-100bps), Amsterdam und Utrecht (beide -90bps). Ein Anstieg wurde in neun Indexstädten notiert, mit Rotterdam (+50bps) an der Spitze. Insgesamt waren Änderungen der Leerstandsquote von mehr als +/- 50bps die Ausnahme. Wie schon in den vergangenen Quartalen neutralisierten sich die + oder - -Veränderungen, sodass der aggregierte Büroflächen-Leerstand in der Region das dritte Quartal in Folge unverändert 9,7% beträgt. Die Leerstandsquoten bewegen sich zwischen 5,1% in Lyon und 19,0% in Budapest. Der niedrigste Wert unter den deutschen Immobilienhochburgen liegt bei 5,4 % in Stuttgart, der höchste bei 11,8 % in Düsseldorf. Insgesamt dürfte die europäische Leerstandsquote bis Ende des Jahres und in 2014 hinein stabil unter 10% bleiben. Frei werdende Bestandsflächen halten sich die Waage mit Neuanmietungen. Flächenexpansionen werden kaum zu verzeichnen sein. Für Nutzer stehen Effizienzsteigerungen oder gar weitere Kosteneinsparungen im Fokus. Die Fertigstellungen nehmen zwar zu, bleiben jedoch auf niedrigem Niveau. Nachdem das Volumen im 2. Quartal ein Rekord-Tief erreicht hatte, notierte das 3. Quartal mit 1,3 Mio. m² an fertiggestellten Büroflächen annähernd eine Verdoppelung (+84%), v.a. durch Zuwächse in großen europäischen Metropolen wie Paris, London und Moskau. Die Entwicklung könnte auf einen Wendepunkt nach beinahe 10 Quartalen mit unterdurchschnittlichen Fertigstellungsvolumina hindeuten. Die im 4. Quartal 2013 erwarteten Fertigstellungen kämen einem Zuwachs von 15% (gegenüber den drei Vormonaten) und 12 %, im 12-Monatsvergleich gleich. Gleichwohl: gegenüber dem Fünfjahresdurchschnitt bliebe es bei einem Minus von 20%. In 2014 werden die Fertigstellungen voraussichtlich weiter zunehmen, mehr als 50% der derzeit bis Ende 2014 erwarteten Fertigstellungen sind aber bereits vorvermietet oder zur Eigennutzung vorgesehen. Insgesamt gilt: kosteneffiziente Flächen mit hoher Mitarbeiterdichte und geringeren Nebenkosten in den wichtigen Innenstadt-Lagen sind nach wie vor gefragt, aber häufig knapp. Wo derartige Produkte nicht zur Verfügung stehen oder wo der Kostendruck weiterhin im Vordergrund steht, scheinen die Nutzer die Neuverhandlung bestehender Mietverträge Kompromisslösungen bei einem Umzug vorzuziehen. Daran wird sich auch bis Ende des Jahres nicht viel ändern. Das Umsatzvolumen dürfte sich vor diesem Hintergrund leicht unter dem Vorjahreswert bewegen.

4 Spitzenmietpreisindex Nominaler Mietpreisindex (gewichtet), 1980 = 100 Quelle: Jones Lang LaSalle Spitzenmietpreise Q (Euro / m² / Jahr) Spitzenmietpreise: Veränderungen Q / Q Quelle: Jones Lang LaSalle Anmerkung:Veränderungen der Spitzenmieten basieren auf lokaler Währung. Quelle: Jones Lang LaSalle

5 Definitionen Spitzenmiete Stellt die höchstmögliche Miete, die auf dem freien Markt für eine fiktive Büroeinheit von höchster Qualität und Ausstattung in bester Lage zum Zeitpunkt der Erhebung (in der Regel am Ende des jeweiligen Quartals) erreicht werden könnte. Die angegebene Miete bezieht sich auf Spitzenbüroeinheiten mit mehr als 500 m² vermietbarer Fläche und schließt Mieten mit einem Mietpreisaufschlag für kleine Flächeneinheiten aus. Die Spitzenmiete basiert auf einen für den lokalen Markt standardmäßigen Mietvertrag. Es handelt sich um eine Nominalmiete, ohne Berücksichtigung von Incentives, Nebenkosten und lokalen Steuern. Die Spitzenmiete stellt die Einschätzung der Marktlage von Jones Lang LaSalle dar und beruht auf einer Analyse/Betrachtung tatsächlicher Transaktionen für Spitzen- Büroflächen, ausgenommen nicht-repräsentativer Transaktionen. Wo nicht genügend Transaktionen für Spitzen-Büroflächen zum Abschluss kamen, wird anhand allgemeiner Transaktionen eine Einschätzung des Mietniveaus im Markt vorgenommen, die so angepasst wird, dass sie dem Spitzenmietpreisniveau entspricht. Flächenumsatz Der Flächenumsatz ist die Summe aller Flächen, die innerhalb eines Erhebungszeitraums (in der Regel drei Monate) in einem Markt (vor)vermietet, verleast oder an einen Eigennutzer verkauft oder von ihm oder für ihn realisiert werden. Für die Registrierung als Umsatz gilt der Zeitpunkt des Abschlusses eines rechtlich bindenden Vertrages bzw. des Baubeginns (in Ausnahmefällen auch bei Bekanntwerden des Bauvertragsabschlusses) bei Projektentwicklungen für die Eigennutzung. Jährliche Nettoabsorption Die Nettoabsorption beschreibt die Veränderung der in einem Markt belegten Bürofläche während eines Jahres. Die Nettoabsorption wird auf Grundlage einer Top-Down -Schätzung belegter Flächen berechnet, indem leerstehende Büroflächenbestände vom Gesamtbestand abgezogen werden. Flächen, die leer stehen und nicht zur Vermietung angeboten werden normalerweise im Rahmen von Neuentwicklungen oder Sanierungen sind ausgenommen. Leerstandsquote Die Leerstandsquote beschreibt das prozentuale Verhältnis der Summe der leerstehenden Büroflächen, inklusiver untervermieteter Flächen, in allen fertiggestellten Gebäuden, zum Büroflächenbestand zum Zeitpunkt der Erhebung (in der Regel am Ende des jeweiligen Quartals). Fertigstellungen Bürofertigstellungen beinhaltet alle Flächen, die innerhalb eines Erhebungszeitraums fertig gestellt wurden. Die Fertigstellungen umfassen sowohl Neubauten als auch Flächen, die umfangreich saniert wurden. Eine Büroeinheit gilt als fertiggestellt, wenn der Projektentwickler keine weiteren Arbeiten bis auf den späteren Mieterausbau vornehmen wird. In der Mehrheit der Fälle heißt dies, dass die wesentliche Gebäudetechnik, Hängeböden und Beleuchtung installiert sind. Einige Projektentwicklungen werden ebenfalls als fertiggestellt gezählt, wenn der shell-and-core -Stand erreicht ist, wenn die Flächen zur Vermarkung in diesem Entwicklungsstand vorgesehen sind. Zukünftige Fertigstellungen Zukünftige Fertigstellungen ist die Gesamtheit der Büroflächen, in Neubau oder Sanierung, entweder im Entwurf, in Planung oder bereits im Bau, innerhalb eines Jahres oder im Rest eines laufenden Jahres (etwa am Ende des 1. Quartals für die Quartale zwei, drei und vier). Berücksichtigt werden alle Flächen, deren Fertigstellung von hoher Wahrscheinlichkeit ist, weil sie bereits im Bau sind, eine Baugenehmigung erhalten haben oder aus anderen Gründen eine hohe Wahrscheinlichkeit der Fertigstellung besteht.

6 Oliver Kummerfeldt Associate Director EMEA Research London Dr Lee Elliott Director Head of EMEA Research London Pulse Reports von Jones Lang LaSalle: regelmäßige Marktberichte zu den Immobilienmärkten. COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We would like to be told of any such errors in order to correct them. Printing information: paper, inks, printing process, recycle directive.