Bösensell Ehemalige Hofstelle Brock 17

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1 Gemeinde Senden Aufstellung des Bebauungsplanes Hundeschule Münsterland Ortslage: Plangebiet: Bösensell Ehemalige Hofstelle Brock 17 Begründung Teil A: Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung Verfahrensstand: Vorentwurf Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gem. 3 (1) BauGB sowie der Behörden und der sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. 4 (1) BauGB Verfasser: Drees & Huesmann Planer Vennhofallee 97, Bielefeld Tel ; Fax info@dhp-sennestadt.de

2 INHALTSVERZEICHNIS 1 Räumlicher Geltungsbereich und Bestandteile des Bebauungsplanes 2 2 Anlass und Ziele des Bebauungsplanes 2 3 Verfahren 3 4 Übergeordnete Planungen Regionalplan Flächennutzungsplan Landschaftsplan 5 5 Situationsbeschreibung 5 6 Städtebauliches Konzept 5 7 Planungsrechtliche Festsetzungen Art der baulichen Nutzung Maß der baulichen Nutzung / Bauweise / überbaubare Grundstücksfläche Baugestalterische Festsetzungen 7 8 Verkehr 7 9 Ver- und Entsorgung 7 10 Belange der Umwelt Umweltprüfung Artenschutz Naturschutzrechtliche Eingriffsregelung Immissionsschutz 8 1

3 Begründung zum Bebauungsplan Hundeschule Münsterland Teil A: Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung Ortsteil: Bösensell Plangebiet: Ehemalige Hofstelle Brock 17 Verfahrensstand: Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gem. 3 (1) BauGB sowie der Behörden und der sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. 4 (1) BauGB 1 Räumlicher Geltungsbereich und Bestandteile des Bebauungsplanes Der rd. 1,5 ha große Geltungsbereich des Bebauungsplanes liegt im Süden des Ortsteiles Bösensell in der Gemarkung Bösensell in der Flur 32 und umfasst vollumfänglich das Flurstück 22. Der im Bebauungsplan selbst durch Planzeichen festgesetzte Geltungsbereich wird wie folgt begrenzt: Im Norden: durch die südliche Grenze des Flurstückes 28; Im Osten: durch die westliche Grenze des Flurstückes 32; Im Süden: durch die nördliche Grenze des Flurstückes 21; Im Westen: durch die östliche Grenze des Flurstückes 23 (Baumeisterweg). Der Bebauungsplan besteht aus: Dem Plan mit den zeichnerischen Festsetzungen und den textlichen Festsetzungen. Die Begründung ist gem. 9 (8) BauGB beigefügt. Sie ist unterteilt in: Teil A: Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung Teil B: Umweltbericht (separat, folgt im weiteren Verfahren) 2 Anlass und Ziele des Bebauungsplanes Auf dem Grundstück der ehemaligen Hofstelle Brock 17 in Bösensell befindet sich seit März 2012 die Hundeschule Münsterland. Der Flächennutzungsplan der Gemeinde Senden stellt den Planbereich als Fläche für die Landwirtschaft dar. Da die Nutzung einer Hundeschule nicht zu den privilegierten Vorhaben im Außenbereich nach 35 BauGB gehört, soll die planungsrechtliche Absicherung der Hundeschule an dem Standort erfolgen. Hiermit kann die seit 2012 ausgeübte Nutzung planungsrechtlich legitimiert und dem Grundstückseigentümer Planungssicherheit gegeben werden. Neben der planungsrechtlichen Sicherung des Standortes sollen der Hundeschule Entwicklungsmöglichkeiten gegeben werden, um angesichts stetig steigender Kundenzahlen eine bedarfsgerechte Entwicklung ermöglichen zu können. Der Standort ist für den Betrieb einer Hundeschule gut geeignet, da aufgrund der isolierten Lage im Landschaftsraum keine Immissionskonflikte mit der Nachbarschaft bestehen. Aufgrund der Distanz zu bebauten Flächen stört der Betrieb der Hundeschule auch angesichts lauter Rufe der Hundebesitzer sowie Gebell von Hunden keine Nachbarn. Für das Hundetraining ist zudem wichtig und sinnvoll, dass das eigentliche Gelände regelmäßig verlassen werden kann, um das Gelernte in einer ungewohnten aber dennoch ruhigen Umgebung zu üben. Dies ist an dem vorhandenen Standort gegeben. 2

4 Aus den vorstehenden Gründen hat der Betreiber der Hundeschule bei der Gemeinde einen Antrag auf Einleitung eines Verfahrens zur Aufstellung eines Bebauungsplanes und zur Änderung des Flächennutzungsplanes gestellt. Die Gemeinde Senden macht von der Möglichkeit Gebrauch, durch ihre Bauleitplanung entsprechendes Baurecht zur planungsrechtlichen Sicherung der seit 2012 im Geltungsbereich ausgeübten Nutzung zu schaffen. Dies liegt im zulässigen Spektrum des planerischen Gestaltungsraumes der Kommune, sodass bei einer positiven Reaktion auf bestimmte Ansiedlungs- / Entwicklungswünsche der zugrunde liegenden Planung nicht etwa von vornherein die städtebauliche Rechtfertigung fehlt. Entscheidend für die Frage der Beachtung der Erfordernisse des 1 (3) BauGB ist allein, ob die jeweilige Planung - mag sie nun mittels Antrag von privater Seite initiiert worden sein oder nicht - in ihrer konkreten Ausgestaltung darauf ausgerichtet ist, den betroffenen Raum sinnvoll städtebaulich zu ordnen. Dieses ist hier der Fall. Das Grundstück ist für die ursprünglich ausgeübte Nutzung (Pferdehaltung) bzw. eine landwirtschaftliche Nutzung im Allgemeinen nicht geeignet, da keine Weide- bzw. Ackerflächen zugehörig sind und eine Pacht oder ein Erwerb dieser im Umfeld des Plangebietes nur schwer denkbar ist. Alternative Standorte für die Hundeschule hätten zudem regelmäßig Probleme mit Immissionskonflikten bzw. würden sich zur Vermeidung dieser an gewerblich geprägten Standorten befinden, was wiederum für den reibungslosen Betrieb einer Hundeschule nicht geeignet wäre. Der Standort Brock 17 in Bösensell soll aufgrund seiner Eignung weiterhin Standort für die Hundeschule sein, sodass die Gemeinde Senden mit der Einleitung der Bauleitplanverfahren dem Antrag des Vorhabenträgers stattgegeben hat. 3 Verfahren Der Gemeindeentwicklungsausschuss der Gemeinde Senden hat in seiner Sitzung am den Beschluss zur Aufstellung des Bebauungsplanes Hundeschule Münsterland und zur 24. Änderung des Flächennutzungsplanes (siehe unten 4.2 Flächennutzungsplan) gefasst. Im anstehenden Verfahrensschritt sollen die frühzeitigen Beteiligungen der Öffentlichkeit sowie der Behörden und der sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. 3 (1) und 4 (1) BauGB erfolgen. Der Bebauungsplan wird im Vollverfahren mit Umweltprüfung gem. 2 (4) BauGB aufgestellt. 4 Übergeordnete Planungen 4.1 Regionalplan Bauleitpläne sind gem. 1 (4) BauGB den Zielen der Raumordnung anzupassen. Der Regionalplan Münsterland (Stand: ) stellt das Plangebiet als allgemeinen Freiraum- und Agrarbereich dar. Im Vorfeld der Bauleitplanung geführte Abstimmungen mit der Bezirksregierung Münster haben ergeben, dass die landesplanerische Zustimmung in Aussicht gestellt wird. Im weiteren Verfahren wird die landesplanerische Anfrage nach 34 LPlG formal gestellt. 3

5 Regionalplan Münsterland (Stand: ) - Ausschnitt ohne Maßstab 4.2 Flächennutzungsplan Bebauungspläne sind gem. 8 (2) BauGB aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln. Der rechtswirksame Flächennutzungsplan der Gemeinde Senden stellt sowohl das Plangebiet als auch das Umfeld als Flächen für die Landwirtschaft dar. Dem Entwicklungsgebot des Bebauungsplanes aus dem Flächennutzungsplan kann somit formal nicht entsprochen werden. Aus diesem Grund erfolgt im Parallelverfahren nach 8 (3) BauGB die 24. Änderung des Flächennutzungsplanes, mit dem Ziel, das Plangebiet als Sonderbaufläche mit der Zweckbestimmung Hundeschule darzustellen. 4

6 Flächennutzungsplan - Ausschnitt ohne Maßstab 4.3 Landschaftsplan Das Plangebiet liegt im Geltungsbereich des in der Aufstellung befindlichen Landschaftsplanes Davensberg-Senden des Kreises Coesfeld, der für den betroffenen Bereich keine Festsetzungen trifft. 5 Situationsbeschreibung Das Plangebiet liegt im Süden des Ortsteiles Bösensell südlich der A 43 und westlich der B 235. Die verkehrliche Erschließung des Plangebietes erfolgt von Westen über den Baumeisterweg sowie im weiteren Verlauf nach Norden über die Straße Im Südfeld. Das Umfeld ist landwirtschaftlich geprägt, sodass das Plangebiet allseitig von Ackerflächen umgeben ist. Die ehemalige Hofstelle zur Pferdezucht und Pferdehaltung wird seit 2012 von der ansässigen Hundeschule genutzt. Den baulichen Bestand bilden ein Wohnhaus mit angeschlossener Scheune, eine weitere Scheune sowie eine Halle und zwei überdachte Auslaufflächen. Darüber hinaus sind zwei aus Sand angelegte Übungsplätze vorhanden. 6 Städtebauliches Konzept Die bestehenden Reitplätze / Übungsplätze sollen erhalten bleiben und um einen dritten Übungsplatz erweitert werden. Der Bedarf hierfür ist aufgrund stets steigender Kundenzahlen gegeben, um den Hunden artgerechte und den Haltern attraktive individuelle Ausbildungsmöglichkeiten bieten zu können. Für die stetige Ausbildung auch im Winter sind die bestehende Halle und der überdachte ehemalige Pferdeauslauf im Nordosten angedacht. Eine Ergänzung des Angebotes ist durch die Einrichtung eines Hundehotels geplant, um in Kombination mit der Hundeschule ein umfassendes Leistungspaket von Erzie- 5

7 hung über Betreuung, Auslauf und Spiel bieten zu können. Hierfür soll zunächst ein Umbau der an das Wohnhaus angrenzenden Scheune zu einem Hundehotel erfolgen, das den Hundebesitzern für Urlaube, Dienstreisen o. ä. geeignete Unterbringungsmöglichkeiten für die Tiere bieten soll. Zusätzlich zu dem Hundehotel mit Büro und Empfang ist in der Scheune eine Wohnung für einen Betreuungsmitarbeiter geplant, damit ein Mitarbeiter tags und nachts direkt vor Ort sein kann. Mittelfristig ist bei Fortsetzung der positiven Entwicklung der Hundeschule denkbar, für das Hundehotel im Südosten des Plangebietes einen Neubau zu errichten, der dort ausreichend Auslauffläche bieten könnte. Die im Nordwesten vorhandene Scheune soll zum einen als Abstellmöglichkeit für Fahrzeuge, Hundeanhänger für Mantrailing, Geräte (Rollstühle, Tische, Stühle etc.) für die Therapiehundeausbildung und Agilitygeräte genutzt werden. Darüber hinaus soll in der Scheune ein Seminarraum für ca. 20 Teilnehmer entstehen, der für die Arbeit mit Hunden in geschlossenen Räumen erforderlich ist und für Schulungen in sämtlichen Ausbildungsbereichen genutzt werden soll (Begleithunde, Therapiehunde, Servicehunde, Mantrailing, Staffel und Agility). Das bisherige Wohnhaus soll renoviert und anschließend von den Betreibern der Hundeschule selbst dauerhaft bewohnt werden. 7 Planungsrechtliche Festsetzungen 7.1 Art der baulichen Nutzung Auf der Grundlage des BauGB und der BauNVO wird das Plangebiet als Sonstiges Sondergebiet ( 11 BauNVO) mit der Zweckbestimmung Hundeschule festgesetzt. Zulässig sind angesichts der in Kap. 6 Städtebauliches Konzept beschriebenen Nutzungskonzeption Gebäude / baulichen Anlagen für: - Hundeübungsplätze - Hallen für die Hundeausbildung - Hundehotel - Physiotherapie für Hunde - Seminar- und Schulungsräume - Abstell-, Geräte- und Lagerräume - Abstellräume und -flächen für Fahrzeuge und Anhänger - Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter 7.2 Maß der baulichen Nutzung / Bauweise / überbaubare Grundstücksfläche Der flächenmäßige Anteil des Baugrundstückes, der von baulichen Anlagen überdeckt werden darf, soll mit einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,5 festgesetzt werden. Die nach 17 (1) BauNVO zulässige Obergrenze für Sondergebiete (GRZ 0,8) wird damit aufgrund der Lage des Plangebietes im Landschaftsraum und der vorhandenen Gebietsprägung nicht ausgeschöpft. Die vertikale Ausdehnung baulicher Anlagen soll über die Festsetzung von maximal zwei Vollgeschossen geregelt werden, um eine Flexibilität für die Ausnutzbarkeit des vorhandenen Gebäudebestandes zu ermöglichen. Eine Änderung der Bauweise soll nicht vorgenommen werden. Die vorhandenen Baukörper sind in offener Bauweise errichtet, sodass die offene Bauweise auch im Bebauungsplan festgesetzt werden soll. 6

8 Die überbaubare Grundstücksfläche wird gem. 23 (3) BauNVO durch die Festsetzung von Baugrenzen definiert. Diese orientieren sich an der Bestandsbebauung unter Berücksichtigung geringfügiger Entwicklungsmöglichkeiten. Für den in der Zukunft geplanten Neubau zur Erweiterung des Hundehotels ist im Südosten zudem eine zusätzliche überbaubare Grundstücksfläche vorgesehen. 7.3 Baugestalterische Festsetzungen Als baugestalterische Festsetzungen werden Aussagen zur Dachform, -eindeckung und zum Material der Außenwände vorgenommen, um das derzeitige orts- und standorttypische Erscheinungsbild bei Neu- oder Umbaumaßnahmen zu erhalten. Charakteristisch für die Bestandsbebauung sind Satteldächer, die z. T. mit Schleppdachelementen (vor allem an der ehemaligen Scheune mit Pferdeboxen im Nordwesten des Plangebietes), ergänzt worden sind. Die Halle sowie die überdachte Ausbildungsfläche im Osten sind mit Flachdach ausgebildet. Im Bebauungsplan soll als Dachform für das gesamte Plangebiet das Satteldach festgesetzt werden. Für die östlichen Bereiche, in denen die Halle und die überdachte Ausbildungsfläche (jeweils mit Flachdach ausgebildet) stehen, sowie die im Südosten zusätzlich geplante überbaubare Grundstücksfläche sollen zudem Flachdächer zulässig sein. Dacheindeckungen sollen ausschließlich mit Dachziegeln/-pfannen in roten Farbtönen zulässig sein, um dem ortstypischen Erscheinungsbild zu entsprechen. Bezüglich des Materials der Außenwände ergeht aufgrund der Gebietsprägung mit rot verblendeten Fassaden die bestandsorientierte Vorgabe, dass Fassaden in Verblendung mit roten bis rotbraunen Farbtönen auszuführen sind. 8 Verkehr Die Erschließung des Plangebietes soll angesichts der bestandsorientierten Planungskonzeption auch weiterhin über den Baumeisterweg erfolgen. Um den ruhenden Kundenverkehr in der Planung zu berücksichtigen, wird im Bereich der Zufahrt im Nordwesten eine Fläche für Stellplätze festgesetzt, die für 40 Stellplätze dimensioniert wird (zwei Reihen à 20 Stellplätzen). Mit dieser Festsetzung wird im Eingangsbereich des Plangebietes eine Fläche zur Unterbringung des ruhenden Verkehrs gesichert, sodass der Baumeisterweg entlastet und von ruhendem Kundenverkehr freigehalten werden kann. 9 Ver- und Entsorgung Die Planung hat keine Auswirkungen auf die vorhandene technische Ver- und Entsorgungsinfrastruktur. 10 Belange der Umwelt 10.1 Umweltprüfung Die Darstellung der nach 2 (4) BauGB ermittelten und bewerteten Belange des Umweltschutzes / der voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen (Umweltprüfung) erfolgt im weiteren Verfahren im Umweltbericht als separater Teil B der Begründung. 7

9 10.2 Artenschutz Nach europäischem Recht müssen bei Eingriffsplanungen alle streng geschützten und auf europäischer Ebene alle besonders geschützten Arten berücksichtigt werden. Im Rahmen der verbindlichen Bauleitplanung müssen auch die artenschutzrechtlichen Bestimmungen, insbesondere die Verbote nach 44 (1) Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG), welche bei der Umsetzung des Bebauungsplanes entstehen, als spezielle Artenschutzprüfung (ASP) geprüft werden. Hierfür wird im weiteren Verfahren ein artenschutzrechtlicher Fachbeitrag erstellt Naturschutzrechtliche Eingriffsregelung Durch die Bauleitplanung wird ein Eingriff in Natur und Landschaft vorbereitet. Die Vermeidung und der Ausgleich voraussichtlich erheblicher Beeinträchtigungen des Landschaftsbildes sowie der Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushaltes (Eingriffsregelung nach BNatSchG) sind in die Abwägung einzustellen. Folgt im weiteren Verfahren Immissionsschutz Die Belange des Immissionsschutzes werden aufgrund der isolierten Lage des Plangebietes nicht berührt. Bielefeld / Senden, Juni 2016 Verfasser: Drees & Huesmann Planer Architekten BDA Stadtplaner DASL, IfR, SRL Vennhofallee Bielefeld Tel ; Fax info@dhp-sennestadt.de Gemeinde Senden Der Bürgermeister i.v. Klaus Stephan Beigeordneter 8