Zwangsvollstreckung im Miet- und WEG-Recht

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1 1 Berliner Seminare für Verwalter und Vermieter: Zwangsvollstreckung im Miet- und WEG-Recht Vorbereitet von: Veranstaltungsort: Rechtsanwälten und Fachanwälten für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Tobias Scheidacker, Dr. Sascha Lambert (zugleich Zwangsverwalter) Kanzlei Welserstraße 10-12, Berlin Veranstaltung am 11. Februar 2009

2 2 Übersicht über einige bisherige Veranstaltungen: zuletzt Bruttomietverträge Betriebskosten Mietmängelmanagement strafbares Verhalten von Mietern Eneriepaß und EnEV Das neue AGG Schönheitsreparaturen ohne Quotenklausel Schriftform Schönheitsreparaturen aus der Sicht des Malersachverständigen (Vortrag vor dem Arbeitskreis der öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen des Maler- und Lackiererhandwerks Berlin-Brandenburg) Die Stellung des Verwalters nach der WEG-Novelle 2007 (Seminarreihe Die WEG-Novelle 2007 Teil 1) Die neuen Beschlußregeln nach der WEG-Novelle 2007 (Seminarreihe Die WEG-Novelle 2007 Teil 2) Prozeß- und Vollstreckungsrecht (Seminarreihe Die WEG-Novelle 2007 Teil 3) Zusammenfassung und Wiederholung (Seminarreihe Die WEG-Novelle 2007 Teil 4) Rechtsprechungsupdate Mietrecht Schönheitsreparaturen in Mietwohnungen - aktuelle Rechtsprechung Untermiete und Auswirkungen auf die Praxis (Vortrag vor dem Arbeitskreis der hessischen ö.b.u.v. Sachverständigen des Maler- und Lackiererhandwerks) WEG: Beschlüsse richtig formulieren und auszählen Eigentümerwechsel im Miet- und WEG-Recht Schönheitsreparaturen Wiederholung am Rechtsprechungsupdate Mietrecht 2008 Wiederholung am demnächst WEG: Eigentümerversammlung aus Verwaltersicht Erbbaurecht contra gewerblicher Mietvertrag Bei Interesse an einer der vorgenannten Veranstaltungen informieren wir Sie auf Nachfrage gern über die näheren Einzelheiten. Weitere Informationen finden Sie unter Mit Tages- und Halbtagsseminaren schulen wir Ihre Mitarbeiter im WEG-Recht sowie im Recht der Gewerberaum- und Wohnraummiete. Dabei bestimmen Sie vorab, ob der Schwerpunkt auf einer Grundlagenvermittlung, der vertiefenden Ausbildung in bestimmten Einzelgebieten oder auf einer Aktualisierung des Kenntnisstandes (Gesetzes- und Rechtsprechungsänderungen) liegen soll. Auch Kombinationen sind möglich.

3 3 Übersicht zum vorliegenden Skript: I. Einführung...4 II. allgemeine Voraussetzungen der Zwangsvollstreckung...4 III. die Räumungsvollstreckung 1. allgemein die Arten der Räumungsvollstreckung Verwertung des Mobiliars bei der Berliner Räumung Verkauf, Hinterlegung und Vernichtung Kosten der Zwangsräumung Räumungsfrist Vollstreckungsschutz vorbereitende und vorbeugende Maßnahmen hinsichtlich Räumungsvollstreckungen...9 IV. Vollstreckung vertretbarer Handlungen 1. allgemein Kostenvorschuß Rechtsbehelfe Streitwert und Gebühren...10 V. Vollstreckung nicht vertretbarer Handlungen...10 VI. Vollstreckung von Duldungen und Unterlassungen...11 VII. Zwangsversteigerung 1. allgemein Verfahren bis zum Versteigerungstermin der Versteigerungstermin das Verteilungsverfahren...13 VIII. Zwangsverwaltung...14 IX. die Vollstreckung wegen Geldforderungen 1. allgemein Kontenzugriffe Vollstreckung in andere Forderungen Sachpfändungen Die Abgabe der eidesstattlichen Versicherung (ev) indirekte Vollstreckungsvarianten...17

4 4 I. Einführung Die Notwendigkeiten von Zwangsvollstreckungsmaßnahmen im Miet- und Wohnungseigentumsrecht sind vielfältig. Diese beschränken sich längst nicht nur auf beizutreibende Geldforderungen oder die Räumung von Mietwohnungen. Wünscht der Vermieter etwa die Entfernung eines Haustieres im Wege der Zwangsvollstreckung, so geschieht dies nach den Regelungen der Vollstreckung vertretbarer Handlungen. Die zwangsweise Durchsetzung einer Zutrittsgewährung zur vermieteten Wohnung folgt demgegenüber den Regelungen der Vollstreckung nicht vertretbarer Handlungen. Für die Durchsetzung der Duldung von Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen sind wieder andere Vollstreckungsregelungen heranzuziehen. Gerade im Wohnungseigentumsrecht werden spätestens seit der WEG-Rechtsreform 2007 auch die Möglichkeiten der Zwangsversteigerung interessant. Ab und an mag in diesem Zusammenhang auch die Zwangsverwaltung sinnvoll sein. Mit diesem Skript geben wir Ihnen als Verwalter eine Übersicht an die Hand, wie Zwangsvollstreckungen ablaufen, welche Voraussetzungen sie haben, welche Verzögerungen auftreten können, vor allem aber was Sie als Verwalter unterstützend und fördernd tun können und welche Möglichkeiten Sie haben. II. allgemeine Voraussetzungen der Zwangsvollstreckung Jede Zwangsvollstreckungsmaßnahme bedarf grundlegender Voraussetzungen. Es muss 1. ein vollstreckbarer Titel vorliegen, und zwar 2. mit Vollstreckungsklausel. Dieser Titel muss zudem 3. dem Schuldner als dem Gegenüber zugestellt worden sein. Als Titel kommen neben Urteilen auch gerichtliche Vergleiche, Zahlungs- und Räumungsbeschlüsse, notarielle Urkunden, Anwaltsvergleiche sowie einstweilige Verfügungen in Betracht. Die drei letztgenannten Varianten sind allerdings im Wohnraummietrecht nur bedingt zulässig. III. die Räumungsvollstreckung 1. allgemein Wie jede andere Zwangsvollstreckung hat auch die Räumungsvollstreckung die Voraussetzungen Titel, Klausel und Zustellung zu erfüllen. Zunächst bedarf es also eines Titels. So simpel diese Voraussetzungen klingen mag, so schwierig kann sie bei der Räumung zu erfüllen sein. Beispiel: Die Hausverwaltung H vermietet im Namen der Eigentümer E eine Wohnung an eine Familie. Diese besteht bei Einzug aus dem Vater V, der Mutter M sowie dem damals 15 jährigen Sohn S. Als Mietpartei ist im Mietvertrag jedoch der Vater V aufgeführt. Fünf Jahre lang läuft das Mietverhältnis reibungslos, sodann treten Zahlungsschwierigkeiten auf. Es kommt zur fristlosen Kündigung und einer anschließenden Räumungsklage. Diese wird nur gegen den Vater als den im Mietvertrag aufgeführten Mieter geführt. Als der mit der Räumungsvollstreckung beauftragte Gerichtsvollzieher die Vollstreckung durchführen will, entdeckt er in der Wohnung den Vater V, die Mutter M, den mittlerweile 20 jährigen Sohn S sowie die vierjährige Tochter T. Was wird der Gerichtsvollzieher tun? Neben dem Mieter halten oftmals noch weitere Personen Besitz an der Mietsache, die dem Vermieter bekannt sein müssen. Wohnt beispielsweise neben dem Mieter dessen Ehegatte oder nichtehelicher Lebensgefährte oder eine zur Pflege aufgenommene Person oder ein Untermieter in der Wohnung, muss auch gegenüber dieser ein Titel vorliegen. Das gleiche gilt für Kinder des Mieters, die das 18. Lebensjahr vollendet haben. Der Bundesgerichtshof ging im Jahr 2008 sogar so weit, dass er einen Titel gegen eine solche Person selbst dann verlangte, wenn der Verdacht besteht, dass diesem nur aus Gründen der Vollstreckungsvereitelung der Besitz eingeräumt wurde.

5 5 Im Beispielfall wird der Gerichtsvollzieher daher die tatsächlichen Besitzverhältnisse prüfen und ggf. von einer Räumung gegenüber M und S absehen. Führt der Gerichtsvollzieher die Räumung im übrigen durch, ist der Titel gegen den Schuldner verbraucht. Würde also der Gerichtsvollzieher im Beispielsfall V und T vor die Tür setzten und Sie ließen hiernach M oder S den V und die T wieder in die Wohnung, so benötigt der Vermieter für eine erneute Räumung einen erneuten Titel. Erfährt der Gläubiger frühzeitig von dem Dritten, so kann er entsprechend reagieren und vielleicht sogar den Dritten noch in den Räumungsprozess einbinden. Bei Vorliegen von Verdachtsmomenten lohnt daher entsprechendes Forschen, und sei es eingangs nur durch Prüfen, welche Namen am Klingelschild der Wohnung stehen. Auch Anfragen bei den Meldeämtern können helfen. Sofern der Verdacht nicht konkretisiert werden kann, verbleibt die Möglichkeit, den Mieter im Räumungsprozess auf Auskunft zu verklagen, wer außer ihm noch Besitz an der Wohnung hat. Sogleich kann beantragt werden, gerichtlich festzustellen, dass ihm verboten ist, Dritten Besitz zu verschaffen. Ein solches Urteil bewirkt, dass ein danach eingeräumter Besitz eines Dritten die Vollstreckung nicht mehr hindern kann. Aber auch nach erwirktem Urteil kann manchmal noch reagiert werden, vor allem wenn die Räumung noch nicht durchgeführt wurde. Hier kann ggf. der Titel gegen den Dritten umgeschrieben werden. Erfährt der Vermieter von Umständen, nach denen möglicherweise ein von ihm innegehaltener Räumungstitel nicht alle Personen umfasst, die tatsächlich Besitz an der Wohnung haben, so kann er sich aus allein rechtlicher (ggf. nicht: wirtschaftlicher!) Sicht für weitere Recherchen ruhig Zeit lassen. Denn es besteht kein Anlass für hektische Vollstreckungsmaßnahmen. Insbesondere ist ein Gläubiger nicht gezwungen, von seinem Räumungstitel innerhalb einer bestimmten Frist Gebrauch zu machen. Der titulierte Räumungsanspruch verjährt erst in 30 (!) Jahren. Zu beachten ist lediglich, dass der titulierte Räumungsanspruch nicht verwirkt. Dies kann eintreten, wenn der Gläubiger längere Zeit vom Räumungstitel kein Gebrauch macht und gleichzeitig aber für den Räumungsschuldner einen Vertrauenstatbestand schafft. Das mag etwa der Fall sein, wenn der Räumungsschuldner über längere Zeit nach dem zugestellten Räumungstitel eine Nutzugsentschädigung zahlt und sich damit quasi vertragstreu verhält. Ist eine Verwirkung eingetreten, ist diese indes nicht von dem mit der Vollstreckung beauftragten Gerichtsvollzieher von sich aus zu beachten. Hier bleibt der Schuldner auf die Möglichkeit der Vollstreckungsabwehrklage verwiesen. Der Vollständigkeit halber sei erwähnt, dass nicht sämtliche dritte Personen als Besitzer der Wohnung gelten. Gegenüber solchen Personen ist ein Titel nicht erforderlich. Hierzu zählen Besucher und Gäste oder die minderjährigen Kinder des Schuldners, wie im Beispielsfall die T. 2. die Arten der Räumungsvollstreckung Mittlerweile stehen dem Gläubiger drei verschiedene Möglichkeiten der Zwangsräumung zur Seite, nämlich die herkömmliche Räumung, die sogenannte Hamburger Räumung und die bloße Besitzeinweisung, welche unter dem Schlagwort Berliner Räumung bekannt ist. Die herkömmliche Räumung erfolgt überlicherweise derart, dass eine vom Gerichtsvollzieher beauftragte Spedition die Wohnung leer räumt und die Einrichtungsgegenstände sowie die sonstige Habe des Schuldners einlagert. Müll und Gerümpel werden übrigens nicht verwahrt. Zwar schafft sie der Gerichtsvollzieher aus der Wohnung. Er darf sie aber gleich vernichten. Vom Schuldner zurückgelassene Tiere werden ebenfalls aus der Wohnung entfernt und in ein Tierheim gebracht, wobei diese in Notfällen verpflichtet sind, Unterbringung und Versorgung zu leisten. Nach Möglichkeit werden auch die Tiere später durch Verkauf oder Versteigerung verwertet. Der Gläubiger erhält nach erfolgter Räumung die Schlüssel, ggf. nach Auswechseln der Schließanlage, und damit die Herrschaftsgewalt über die Räume zurück. Danach ist die Räumung beendet, selbst wenn mit Zustimmung des Gläubigers Gerümpel und ähnliches in der Wohnung verblieben sein sollte. Generell ist der Gerichtsvollzieher nicht verpflichtet, einen vertragsgemäßen Zustand herzustellen. Einbauten, Anlagen oder sonstige Veränderungen hat er nicht zu entfernen. Bei dieser Variante beschränkt sich die Mitarbeit des Gläubigers im Wesentlichen auf die Zahlung des Vorschusses. Der Gerichtsvollzieher verlangt, bevor er tätig wird, einen Vorschuss auf die wahrscheinlich anfallenden Kosten. Dies sind vor allem die Gebühren des Gerichtsvollziehers sowie Speditions- und Lagerkosten. Ein solcher Vorschuss kann allerdings beträchtlich sein. Schon bei kleineren Wohnungen kann ein Betrag in Höhe von 5.000,00 anfallen. Bei Gewerberäumen erlebten wir auch bereits Forderungen in Höhe von ,00 bis ,00.

6 6 Um überhöhte Kostenschätzungen zu verhindern, erfolgt die sog. Hamburger Räumung in zwei Stufen. Zuerst wird der Schuldner nur aus dem Besitz gesetzt; sein Habe verbleibt in den Räumen. Jetzt kann der Gerichtsvollzieher genau prüfen, wieviel Lagerkapazität benötigt wird. Im Anschluss daran erfolgt die Räumung. Mit Abstand am günstigsten ist die bloße Besitzeinweisung (Berliner Räumung). Der Gläubiger beruft sich auf das Vermieterpfandrecht, dessen Umfang der Gerichtsvollzieher nicht prüfen darf. Eine Räumung entfällt daher komplett. Der Gerichtsvollzieher verschafft dem Gläubiger lediglich Zugang zur Wohnung. Letzteren trifft nun aber die Pflicht, sich um die Habe des Schuldners zu kümmern. Bis zum Eintritt der Pfandreife, also der Fälligkeit der Forderung, welche durch das Pfand besichert ist, hat der Gläubiger das Mobiliar zu verwahren. Dies steigert den Aufwand des Gläubigers, senkt aber die Kosten immens. So entschied etwa kürzlich das AG Pankow/Weißensee, dass eine Räumungsvollstreckung binnen eines Monats zu vollziehen ist und der Kostenvorschuss für die Beiziehung eines Schlossers mit 300,00 auskömmlich bemessen ist. 3. Verwertung des Mobiliars bei der Berliner Räumung Soweit das Mobiliar des Schuldners vom Vermieterpfandrecht umfasst ist, darf der Gläubiger es nach Pfandreife verwerten. Dies kann im Wege der öffentlichen Versteigerung erfolgen. Kommt dem Pfand ein Börsen- oder Marktpreis zu, darf es einen Monat nach Verkaufsandrohung gegenüber dem Schuldner freihändig verkauft werden, allerdings nur durch hierzu zugelassene Handelsmäkler, Kursmäkler, Gerichtsvollzieher, öffentliche Versteigerer und Notare. Soweit Gegenstände nicht dem Vermieterpfandrecht unterliegen, hat der Gläubiger sie dem Schuldner zurückzugeben. Allerdings kann dies nicht möglich sein, etwa weil der Schuldner nicht mehr zu erreichen ist. In diesen Fällen kann der Gläubiger nach Annahmeverzug des Schuldners die Versteigerung betreiben. Er darf aber die Versteigerung auch dann schon betreiben, wenn aufgrund der Aufbewahrung unverhältnismäßig hohe Kosten entstünden, was meist der Fall sein dürfte, wenn die Habe nicht werthaltig ist. Den Versteigerungserlös muss der Gläubiger anschließend für den Schuldner hinterlegen. 4. Verkauf, Hinterlegung und Vernichtung Veranlasste der Gläubiger eine Räumung, also etwa durch einen herkömmlichen Räumungsauftrag, ist der Schuldner zur zeitnahen Abholung des Räumungsguts verpflichtet. Hierzu hat er zwei Monate Zeit. Versäumt er diese Frist, so werden die Sachen freihändig verkauft oder versteigert. Der Erlös dient zum Ausgleich der Kosten der Räumung, der Verwahrung und des Verkaufs. Der überschüssige Betrag wird hinterlegt. Der Auszahlungsanspruch des Schuldners ist wiederum pfändbar. Wenn also der Gläubiger noch Zahlungstitel gegen den Schuldner hat, kann er sich schnellstmöglich (vor anderen Gläubigern) diesen Anspruch pfänden und überweisen lassen. Wenn Gegenstände nicht verkauft oder versteigert werden konnten, endet das Vollstreckungsverfahren und damit auch die Forthaftung des Gläubigers. Dann entscheidet das Vollstreckungsgericht, was mit den Sachen geschehen soll. 5. Kosten der Zwangsräumung Ist die Vollstreckung erfolgreich, trägt freilich der Schuldner die Kosten. Andernfalls bleibt der Gläubiger auf diesen sitzen. Zu den Kosten gehören die Transport- und Verwahrungskosten bzw. diejenigen für eine fehlgeschlagene Räumung, wie Ersatzpauschalen für hinzugezogene Pfandgehilfen und Bereitstellungspauschalen des Spediteurs. Der Gläubiger hat nur die notwendigen Kosten zu tragen. Ihn trifft also keine Haftung für überhöhte Transportkosten. Er darf sich durch die sog. Erinnerung zur Wehr setzen. Dann hat der Gerichtsvollzieher darzulegen und zu beweisen, dass die angefallenen Kosten angemessen sind. Unnötig sind auch Lagerkosten, die bei richtiger Sachbehandlung nicht entstanden wären oder auch Bereitstellungskosten, wenn etwa der Gerichtsvollzieher im Vorfeld wusste, dass die Wohnung leer ist. 6. Räumungsfrist Selbst wenn der Vermieter bereits einen Räumungstitel in den Händen hält und dieser auch bereits zugestellt ist, kann es gleichwohl zu einer Verzögerung der Räumung kommen. Grund hierfür kann in einer dem Mieter gewährten Räumungsfrist liegen. Die Möglichkeit einer sogenannten Räumungsfrist soll vermeiden, dass der Mieter obdachlos wird und der staatlichen Fürsorge zur Last fällt.

7 7 Im Rahmen von Urteilen kann eine solche Räumungsfrist nur für Wohnräume gewährt werden. Bei gewerblichen Mietverhältnissen sieht das Gesetz eine solche Möglichkeit nicht vor. Zu entsprechenden Schwierigkeiten kann es daher bei Mischmietverhältnissen kommen. Zum einen kommt es dort darauf an, welche Nutzungsart überwiegt. Zum anderen kann aber selbst bei überwiegenden Gewerbeanteilen die Räumungsfrist für die reinen Wohnräume gewährt werden, wenn diese räumlich und funktional selbständig sind und getrennt von den Gewerberäumen herausgegeben werden können. Nicht maßgeblich für die Gewährung einer Räumungsfrist ist hingegen, ob die Räumlichkeiten entgegen dem vertraglich bestimmten Zweck genutzt werden. Beispiel: Mieter M schließt mit Vermieter V einen Gewerbemietvertrag über Gewerberäume. Entgegen dem gesetzten Vertragszweck nutzt er diese jedoch als Wohnraum. Als es nach ausgesprochener fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzuges zur Räumungsklage kommt, beantragt der Mieter M die Gewährung einer Räumungsfrist. Liegen die Voraussetzungen für die Gewährung einer Räumungsfrist vor, so wird das Gericht dem Mieter M diese einräumen. Unerheblich ist, dass gewerbliche Räumlichkeiten vermietet waren. Entscheidend ist allein, wie die Räumlichkeiten tatsächlich genutzt wurden. Insofern ist auch unerheblich, worin der Rechtsgrund der Nutzung der Räumlichkeiten liegt. Die Räumungsfrist ist gleichermaßen bei Nießbrauch, Dienstbarkeiten, Miete, Pacht oder einer sonstigen schuldrechtlichen Nutzungsbefugnis anwendbar. Ausgeschlossen ist eine Räumungsfrist jedoch bei Mietverhältnis über Wohnraum im Sinne des 549 Abs. 2 Nr. 3 BGB sowie bei Zeitmietverträgen im Sinne des 575 BGB. Zur Gewährung einer Räumungsfrist bedarf es nicht notwendigerweise eines Antrags des Mieters. Ein Gericht hat die Möglichkeit von Amts wegen zu prüfen, ob eine Räumungsfrist zu gewähren ist. Dies gilt sogar bei Versäumnis des beklagten Mieters. Die Höchstdauer der Räumungsfrist darf insgesamt nicht mehr als ein Jahr betragen. Die Frist beginnt mit Rechtskraft des Urteils. Voraussetzung für die Gewährung einer Räumungsfrist ist eine vom Gericht durchzuführende Interessenabwägung. Gegenübergestellt wird das Nutzungsinteresse des Vermieters sowie das Interesse des Mieters, Zeit für die Suche einer neuen Wohnung zu erhalten. Hervorzuheben ist insofern, dass das Interesse des Mieters nicht generell höher zu bewerten ist als das des Gläubigers, wenn auch etwa das Landgericht Berlin bereits einmal einen solch fehlerhaften Entscheidungsgrundsatz hervorgehoben hat. Gründe, die gegen eine Räumungsfrist sprechen, sind etwa die Ungewissheit, ob oder wann ein Ersatzwohnraum beschafft werden kann, oder auch die unbestimmte Vorstellung des Mieters über die Art des Ersatzwohnraums oder den Zeitraum von dessen Bezug, oder aber auch die mangelnde Suche nach geeignetem bzw. zumutbaren Wohnraum, sowie das voraussichtliche Ausbleiben einer Nutzungsentschädigung. Auf der anderen Seite spricht für eine Räumungsfrist etwa das hohe Alter oder Krankheit des Mieters sowie eine starke berufliche oder schulische Belastung, als auch die Erforderlichkeit eines räumungsbedingten Schulwechsels der Kinder außerhalb der Schulferien, objektive Schwierigkeiten der Wohnraumbesorgung, insbesondere in Gebieten, die zu Gebieten mit gefährdeter Wohnraumversorgung bestimmt worden sind, sowie schließlich ein erfolgsversprechendes Rechtsmittel. Die Entscheidung des Gerichts über die Räumungsfrist erfolgt nicht nach der Maßgabe hopp oder top. Vielmehr kann das Gericht eine Gewährung auch von Bedingungen abhängig machen. Insbesondere kann das Gericht die Räumungs-

8 8 frist von der Bedingung der laufenden Zahlung der Miete oder einer Nutzungsentschädigung abhängig machen. Die entsprechende Erfüllung wäre dann etwa mit Hilfe von Urkunden nachzuweisen. Während der Dauer der Räumungsfrist ist die Zwangsvollstreckung gehindert. Gleichwohl verlängert die Räumungsfrist das Mietverhältnis nicht. Daher kann der Schuldner durchaus auch bereits vor Ablauf der Frist räumen. Bis zur endgültigen Räumung richten sich die Rechte und Pflichten der Parteien dennoch am früheren Mietvertrag aus. 7. Vollstreckungsschutz Neben der Räumungsfrist kennt das Vollstreckungsrecht noch eine weitere Möglichkeit, die zur Verhinderung einer Zwangsräumung führt. Das Instrument ist dabei anders als die Räumungsfrist nicht spezifisch auf die Räumungsvollstreckung zugeschnitten. Vielmehr handelt es sich um eine allgemeine Härteklausel des Vollstreckungsrechts, dem sogenannten Vollstreckungsschutz. Dieser kann selbst dann gewährt werden, wenn eine Räumungsfrist nicht bzw. nicht mehr in Betracht kommt, weil etwa die gesetzliche Höchstdauer der Räumungsfrist bereits ausgeschöpft ist oder aber die Gewährung einer Räumungsfrist bereits dem Grunde nach nicht vorgesehen ist. Intentionen des Vollstreckungsschutzes ist, den Schuldner aus sozialen Gründen in einem besonders ungewöhnlichen Härtefall vor Eingriffen durch Zwangsvollstreckungsmaßnahmen zu schützen, die gegen die guten Sitten verstoßen und folglich dem allgemeinen Rechtsgefüge widersprechen. Der entsprechende Antrag ist mindestens zwei Wochen vor dem festgesetzten Räumungstermin zu stellen. Wird die Frist versäumt, wird der Antrag ohne weitere Prüfung verworfen. Erfolgreich kann der Antrag auch nur gestellt werden, wenn eine konkrete Zwangsvollstreckung unmittelbar bevorsteht und noch nicht beendet ist. Die Gewährung von Vollstreckungsschutz kommt nur in besonderen Ausnahmefällen in Betracht, da es sich um eine Ausnahmevorschrift handelt. Hinsichtlich einer Räumungsvollstreckung muss sich daher die Räumung gerade zum beabsichtigten Zeitpunkt als sittenwidrig erweisen oder aber sie muss zu einem ganz untragbaren Ergebnis führen. Daher stellt etwa fehlender Ersatzwohnraum alleine noch keine sittenwidrige Härte dar. Notfalls muss halt dem Schuldner von staatlicher Seite eine Notunterkunft bereitgestellt werden. Zum fehlenden Ersatzwohnraum müssen daher weitere Umstände hinzutreten. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn etwa einem 80jährigen Schuldner Ersatzwohnraum bereits in Aussicht gestellt wurde, es aber noch wenige Wochen dauert, bis diese neuen Wohnräume bezugsfertig sind, und dem Mieter aufgrund des fortgeschrittenen Alters ein mehrfacher Umzug in kürzester Zeit nicht zugemutet werden kann. Schützenswert ist der Räumungsschuldner auch im Fall einer Erkrankung, bei der eine konkrete Lebensgefahr gegeben ist, sofern deren Eintritt mit hinreichender Wahrscheinlichkeit an Hand objektiv feststellbarer Merkmale nachgewiesen wird. Unerheblich ist, ob der Mieter selbst oder weitere Familienangehörige von der Krankheit betroffen sind. Auch der kurze Zeitraum vor und nach einer Geburt eines Kindes rechtfertigt einen Räumungsschutz. Räumungsunfähig mag ein Mieter ferner im Falle von psychischen Beeinträchtigungen sein. Hierfür reicht zwar die bloße Drohung mit Selbstmord für den Fall der Zwangsräumung nicht aus. Über die bloße abstrakte Gefahr müssten daher durchaus konkrete Hinweise, wie etwa eine langjährige psychiatrische Behandlung oder frühere Selbstmordversuche, hinzutreten. Auch hier beschränkt sich der Räumungsschutz nicht auf die Suizidgefahr des Mieters. Ausreichend ist auch das Vorliegen einer solchen Gefahr bei einem nahen Angehörigen. Unabhängig davon, welcher Grund dem Mieter zur Seite steht, ist stets das Schutzbedürfnis des Vermieters zu berücksichtigen. Hinsichtlich dessen Interessen kann insbesondere ins Feld zu führen sein, dass er dringend auf Mieteinnahmen angewiesen ist, während sich die nichtrealisierbaren Zahlungsrückstände wegen Vermögenslosigkeit des Schuldners weiter erhöhen.

9 9 8. Vorbereitende und vorbeugende Maßnahmen hinsichtlich Räumungsvollstreckungen Will der Vermieter oder wollen Sie als Hausverwalter eine Räumung zwangsweise durchsetzen, so lohnen einige Überlegungen und Prüfungen im Vorfeld. Allem voran steht die Frage, wer genau Besitz an der Wohnung hat. Gibt es Anzeichen für Untermieter etc? Sodann beschäftigt die Frage nach der Art der Räumung. Welche Ziele verfolgen Sie? Steht der schnelle Zugriff auf die Wohnung (d.h. wollen Sie sich nicht mehr mit der Verwahrung der Habe auseinandersetzen) im Vordergrund und stellen hohe Vorschüsse kein Hindernis dar, dann kann selbst heute noch die herkömmliche Vollstreckung der richtige Weg sein. In unserer Praxis haben wir durchaus auch solche Fälle. Denn gerade bei gewerblichen Einheiten kann die schnelle Weitervermietung wirtschaftlich lohnen und damit hohe Vorschüsse rechtfertigen. Vielleicht finden Sie aber auch einen Weg, Informationen über die Habe des Schuldners zu erlangen, die dem Gerichtsvollzieher die realistische Schätzung des Vorschusses erleichtert. Scheiden solche Gedanken aus, ermöglicht die Berliner Räumung ein günstiges Vorgehen. Gerade wenn Sie die Möglichkeit zur Verwahrung von Gegenständen haben, ist dies wohl der rechte Schritt. Aber nochmals: am wichtigsten ist, den Erfolg der Räumung nicht dadurch zu gefährden, dass versäumt wird, einen Titel gegen sonstige Dritte zu erlangen. Hier lohnt die sorgfältige Recherche im Vorfeld. Weniger wird man sich allerdings gegen Schutzmöglichkeiten wie die Gewährung einer Räumungsfrist oder die Gewährung von Vollstreckungsschutz wappnen können. Zu denken wäre hier allenfalls an das In-Aussicht-Stellen einer Ersatzwohnung. Bei umzug-unwilligen Mietern ist damit aber das Problem höchstenfalls auf die neue Wohnung verlagert. Ein solches Vorgehen mag daher allenfalls dann lohnen, wenn die im Vordergrund stehende, zu räumende Wohnung wirtschaftlich wertvoller ist als diejenige, die ersatzweise angeboten wird. Ist abzuschätzen, dass dem Mieter vollstreckungsschützende Gründe zur Seite stehen, mag vielleicht auch eine vergleichsweise Lösung vorzugswürdig sein. IV. Vollstreckung vertretbarer Handlungen 1. allgemein Nicht immer dreht es sich in Ihrer Praxis um die zwangsweise Durchsetzung von Geldforderungen oder Räumungsansprüchen. Werden Schadensbeseitigungsmaßnahmen oder die Entfernung eines Haustiers verlangt, geschieht dies im Wege der Vollstreckung sog. vertretbarer Handlungen. Zur Einleitung der Vollstreckung ist das Gericht des ersten Rechtszuges zu bemühen. Es reicht also nicht, wie sonst oft üblich, einen Gerichtsvollzieher auf den Weg zu schicken. Die Vollstreckungshandlung muss vor dem Ausgangsgericht beantragt werden. Die Vollstreckung erfolgt der Gestalt, dass der Gläubiger das Gericht bittet, ihn zu ermächtigen, die vom Schuldner geschuldete Handlung, die genau bezeichnet werden muss, durch den Gläubiger selbst vornehmen zu lassen. Der Vermieter beantragt also die Erlaubnis, die geschuldete Handlung selbst vornehmen zu dürfen. In diesem neuerlichen Verfahren vor Gericht kann es durchaus vorkommen, dass die Parteien (erneut) in eine Beweisaufnahme geraten. Denn der Schuldner darf im Rahmen des Vollstreckungsverfahrens den Einwand der Erfüllung geltend machen. Beispiel: Der Mieter schuldet gem. rechtskräftigem Urteil die Entfernung eines in den Mieträumlichkeiten gehaltenen Hausschweins. Da der Mieter dem nicht nachkommt, begehrt der Vermieter Vollstreckung. Er beantragt, das Hausschwein selbst entfernen zu dürfen bzw. die Entfernung vornehmen zu lassen. Hiergegen wendet der Mieter ein, das Tier sei längst nicht mehr in den Räumlichkeiten, und bietet Beweis an. Daneben kann der Mieter durchaus den Erfüllungseinwand im Rahmen einer Vollstreckungsgegenklage samt Möglichkeit einer einstweiligen Einstellung der Zwangsvollstreckung geltend machen. Letzteres ist dabei die sicherere Variante, wie ein Mieter Vollstreckungsgefahren begegnen kann. Denn im Rahmen des Vollstreckungsverfahrens als solches kann er im Wesentlichen nur den Erfüllungseinwand erheben. Möchte der Mieter aber etwa vorbringen, die Erfüllung sei ihm (aus anderen Gründen als der Erfüllung) nicht mehr möglich, so kann er dies lediglich im Rahmen der Vollstreckungsgegenklage.

10 10 2. Kostenvorschuss In der Regel wird der Vermieter die vollstreckungsgegenständliche Handlung nicht selbst ausführen wollen, sondern durch Fachkräfte ausführen lassen. Dann löst die Ersatzvornahme nicht unerhebliche Kosten aus. Insofern hat der Vermieter die Möglichkeit, einen Vorschuss für die Ersatzvornahme zu begehren. Das kann er mit dem ausgehenden Antrag auf Erlaubnis zur Ersatzvornahme verbinden. Die voraussichtlichen Kosten hat der Vermieter darzutun. Üblicherweise wird er dies mittels eines Kostenvoranschlages darzulegen haben. Auch insofern kann es freilich wiederum zu einer Beweiserhebung kommen, wenn der Mieter die Höhe der Kosten bestreitet. Sollte sich im übrigen nach Durchführung der Ersatzvornahme herausstellen, dass der Vorschuss zu niedrig bemessen war und nicht ausreichte, bleibt dem Vermieter freilich die Möglichkeit, die nicht gedeckten Kosten nachzufordern. Problematisch kann hinsichtlich des Vorschusses werden, dass der Mieter sich möglicher Gegenansprüche berühmt und mit diesen die Aufrechnung erklärt. Dies ist durchaus zulässig. Etwas anderes mag allenfalls dann gelten, wenn die vom Vermieter beabsichtigte Vollstreckungshandlung besonders vorrangig bzw. dringlich ist. 3. Rechtsbehelfe Der Mieter kann gegen die Entscheidung des Vollstreckungsgerichts mit der sofortigen Beschwerde vorgehen. Der Schuldner kann aber auch noch nach Ermächtigung des Vermieters zur Ersatzvornahme erfüllen. Dann wiederum kann er den Erfüllungseinwand gegen die möglicherweise noch im Raum stehende Vollstreckung vortragen, und zwar entweder ebenfalls im Rahmen der sofortigen Beschwerde, sofern die Beschwerdefrist noch nicht abgelaufen ist, oder selbst wenn diese abgelaufen ist, im Wege der Vollstreckungsgegenklage. 4. Streitwert und Gebühren Wie jede andere Vollstreckungshandlung auch, löst die Vollstreckung einer vertretbaren Handlung Kosten aus. Gerichtsgebühren entstehen in Höhe von 15,00 bzw. im Falle eines Beschwerdeverfahrens in Höhe von weiteren 25,00. Die Rechtsanwaltskosten richten sich nach der Höhe des Streitwerts. Dessen Höhe orientiert sich an dem Wert der vorzunehmenden Handlung, der üblicherweise gleich dem des Erkenntnisverfahrens ist. Auf diesem Streitwert aufbauend erhält der Rechtsanwalt stets eine Verfahrensgebühr, wird eine mündliche Verhandlung notwendig erhält er darüber hinaus eine Terminsgebühr. Muss eine im Rahmen der Vollstreckungsstreitigkeit erlangte Vorschussforderung Ihrerseits nochmals vollstreckt werden, so erhält der Rechtsanwalt für die insofern möglicherweise notwendige Vollstreckung eine weitere, neuerliche Gebühr. V. Vollstreckung nicht vertretbarer Handlungen Schuldet der Mieter eine Handlung, kann diese nicht stets durch eine Ersatzvornahme hilfsweise erfüllt werden. Denn es gibt auch Handlungen, die der Mieter nur höchstpersönlich vornehmen kann. Dies ist etwa der Fall bei Auskunftsansprüchen. Schadensersatzansprüche werden zu unvertretbaren Handlungen, wenn sich der Ort, an welchem diese durchzuführen sind, im Besitz eines Dritten, etwa eines Untermieters, befinden. Aus dem Bereich des Gewerberaummietrechts ist an die Durchsetzung einer Betriebspflicht zu denken. Ähnlich wie bei einer Vollstreckung einer vertretbaren Handlung ist die Vollstreckung vor dem Gericht des ersten Rechtszugs zu beantragen. Der Zwang der Vollstreckungshandlung liegt dabei in einem Zwangsgeld bzw. einer ersatzweisen Zwangshaft, welchen den Schuldner ereilt, wenn er die geschuldete Handlung nicht erbringt. Hinsichtlich der Rechtsbehelfe und der Kosten gleicht die Vollstreckung jedoch wiederum derjenigen betreffend vertretbare Handlungen.

11 11 VI. Vollstreckung von Duldungen und Unterlassungen Schließlich kann die geschuldete Handlung des Mieters in einer bloßen Duldung oder Unterlassung bestehen. Zu denken ist etwa an die Duldung einer Wohnungsbesichtigung oder die Duldung von Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen oder die Unterlassung von Lärmemission bzw. generell Ruhe störenden Verhaltens oder der Tierhaltung oder auch die Unterlassung der Untervermietung. Zu denken ist ferner an die Duldung der Installation einer Parabolantenne oder sonstigen Anlagen, die zur allgemeinen Lebens- und Haushaltsführung erforderlich sind. Zuständig ist wiederum das Gericht des ersten Rechtszuges. Der Zwang liegt erneut in einem in Aussicht gestellten Ordnungsgeld bzw. einer Ordnungshaft. Auch bei dieser Vollstreckungsmöglichkeit kann es zur Durchführung von gerichtlichen Beweisaufnahmen kommen. Dies ist etwa der Fall, wenn der Schuldner bestreitet, seiner Verpflichtung nicht nachgekommen zu sein. In diesem Fall hat der Gläubiger sein Vorbringen zu beweisen. Die Rechtsbehelfe entsprechen ebenso wie die Thematiken Streitwert und Gebühren im Wesentlichen denen hinsichtlich der Vollstreckung von vertretbaren Handlungen. VII. Zwangsversteigerung Eine besondere Form der Vollstreckung wegen Geldforderung ist die Zwangsvollstreckung in Grundstücke. Die bekannteste Form ist dabei die Zwangsversteigerung. Hier erwirkt der Gläubiger eine gerichtliche Versteigerung eines Grundstücks des Schuldners, um sich aus dem Erlös zu befriedigen. 1. allgemein Das Zwangsversteigerungsverfahren kann grob in drei Abschnitte unterteilt werden. Zunächst steht die Phase von der Anordnung des Verfahrens bis zum Versteigerungstermin. Es folgt der Versteigerungstermin als solcher und wird durch das Verteilungsverfahren abgeschlossen. Daneben prägen drei Schlagworte das Zwangsversteigerungsverfahren: der Deckungsgrundsatz, die Befriedigungsreihenfolge sowie das geringste Gebot. Der Deckungsgrundsatz besagt als einer der wichtigsten Grundsätze des Zwangsversteigerungsverfahrens, dass die dem bestrangig betreibenden Gläubiger vorgehenden Rechte durch das Versteigerungsverfahren keinerlei Nachteile erleiden dürfen. Die Befriedigungsreihenfolge bestimmt durch die gesetzliche Regelung von Rangklassen, in welcher Abfolge Erlöse zu verteilen sind. Das Gesetzt bestimmt dabei acht Rangklassen, von denen die bedeutendsten heutzutage die Rangklassen 2, 4 und 5 sind. Der Rangklasse 2 unterfallen seit der WEG-Rechtsreform im Jahre 2007 bei Vollstreckung in ein Wohnungseigentum die daraus fälligen Ansprüche auf Zahlung der Beiträge zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums, die nach 16 Abs. 2, 28 Abs. 2 und 5 des WEG geschuldet werden, einschließlich der Vorschuss von Rückstellung sowie der Rückgriffsansprüche einzelner Wohnungseigentümer. Das Vorrecht erfasst die offenen und rückständigen Beträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und der letzten zwei Jahre. Das Vorrecht einschließlich aller Nebenleistung ist begrenzt auf Beträge in Höhe von nicht mehr als 5 vom 100 des nach 74 a Abs. 5 festgesetzten Wertes. Die Anmeldung erfolgt durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Rückgriffsansprüche einzelner Wohnungseigentümer werden von diesen angemeldet. Relevant ist dies im Wesentlichen für Wohngeldrückstände, die in Höhe von bis zu 5 % des Verkehrswertes über die Rangklasse 2 verfolgt werden können. Dabei steht manchmal weniger das Erlangen von Geld im Vordergrund als vielmehr die Möglichkeit, den wirtschaftlich unliebsamen Miteigentümer aus der Gemeinschaft zu drängen, wobei die Zwangsversteigerung nicht durch besserrangige Grundschulden von Banken verzögert und beherrscht werden kann.

12 12 Rangklasse 4 umfasst alle im Grundbuch eingetragenen dinglichen Rechte. Schließlich finden sich in Rangklasse 5 die sog. persönlichen Forderungen. Dies sind Forderungen, die im Grundbuch nicht eingetragen sind. Das geringste Gebot berechnet sich unter Berücksichtigung des Deckungsgrundsatzes und der Befriedigungsreihenfolge. Hierin enthalten sind alle dem bestrangig betreibenden Gläubiger vorgehenden Rechte, ggf. einschließlich anwachsender Zinsen. Beispiel: Betreibt eine Bank die Zwangsversteigerung nach Maßgabe einer eingetragenen Grundschuld, also aus einem Recht der Rangklasse 4, und geht dabei der betreibenden Bank eine weitere Grundschuld eines anderen Gläubigers vor, der indes das Zwangsversteigerungsverfahren nicht betreibt, so setzt sich das geringste Gebot aus den Verfahrenskosten, den Ansprüchen der Rangklasse 3 (öffentliche Lasten) und den Zinsen der Rangklasse 4 des vorrangigen Grundrechtspfandgläubigers sowie dem Nominalbetrag des vorrangigen Gläubigers zusammen. Die Berechnung des geringsten Gebotes ist also notwendig, um den Deckungsgrundsatz zu verfolgen. Allerdings hat das Gericht noch lange nicht den Zuschlag zu erteilen, bloß weil ein abgebenes Gebot das geringste Gebot übersteigt. Umgekehrt aber hat das Gericht ein Gebot, welches das geringste Gebot unterschreitet, aufgrund des Deckungsgrundsatzes von Amts wegen zurückzuweisen. 2. Verfahren bis zum Versteigerungstermin Das Verfahren beginnt mit einem entsprechenden Antrag bei dem Amtsgericht, in welchem das gegenständliche Grundstück belegen ist, als Vollstreckungsgericht. Dieses prüft die allgemeinen und besonderen Zwangsvollstreckungsvoraussetzungen und erlässt bei deren Vorliegen einen Beschluss, mit dem die Zwangsversteigerung angeordnet wird. Dieser Beschluss wird dem Schuldner zugestellt und in das Grundbuch wird ein Versteigerungsvermerk eingetragen. Daneben werden vorhandene Mieter / Pächter informiert, um ihnen zu ermöglichen, eventuelle Ansprüche anzumelden. Läuft bereits hinsichtlich des relevanten Grundstücks ein Zwangsversteigerungsverfahren, kann auch der Beitritt beantragt werden. Regelmäßig stellt die Zustellung des Anordnungsbeschlusses die Beschlagnahme des Grundstücks dar. Die Beschlagnahme bewirkt ein Veräußerungsverbot sowie ansatzweise ein Belastungsverbot. Neben den allgemeinen Möglichkeiten des Vollstreckungsschutzes bietet das Zwangsversteigerungsrecht dem Eigentümer einen besonderen Vollstreckungsschutz. Denn er kann beantragen, dass das Verfahren für bis zu 6 Monate eingestellt wird, wenn Aussicht besteht, dass durch die Einstellung die Versteigerung vermieden wird. Diese Möglichkeit bietet freilich ein Einfallstor für Verzögerungshandlungen des Schuldners. Der Gläubiger ist daher gut beraten, zu dem Antrag auf Vollstreckungsschutz Stellung zu beziehen, in dem er die Vorgeschichte wie etwa bisherige Zwangsvollstreckungsmaßnahmen oder nicht eingehaltene Zahlungsversprechen sowie das bisherige Zahlungsverhalten schildert. In diesem Zusammenhang sei noch erwähnt, dass auch der Gläubiger die Möglichkeit hat, das Verfahren bis zu zweimal einstweilen einstellen zu lassen. Dies mag sinnvoll sein, wenn auf diese Art und Weise ein freihändiger Verkauf des Grundstücks ermöglicht wird, was in der Regel zu besseren Befriedigungschancen des Gläubigers führt. Nach erfolgter Anordnung kommt es zur Bestimmung des Verkehrswertes des Grundstücks. Hiermit wird regelmäßig ein Gutachter beauftragt, auf dessen Grundlage das Gericht schließlich den Verkehrswert beschließt. Wie gleich zu zeigen sein wird, bestimmt der Verkehrswert Grenzwerte für abgegebene Gebote, die je nach Verfahrenstand in unterschiedlicher Höhe zu berücksichtigen sind. Nach der Beschlagnahme und rechtskräftiger Feststellung des Verkehrswertes sowie Vorlage des Originaltitels bestimmt das Gericht einen Versteigerungstermin. Aufgrund der hohen Auslastung der Zwangsversteigerungsgerichte kann dies durchaus ein Jahr und länger in Anspruch nehmen.

13 13 3. Der Versteigerungstermin Der Versteigerungstermin beginnt mit dem Aufruf der Sache und der Feststellung der anwesenden Beteiligten. Sodann gibt das Gericht wesentliche Daten wie den Verkehrswert, den Einheitswert, die Brandversicherungssumme, den Tag der Beschlagnahme, aber auch die Grundbuchdaten sowie ggf. Anmerkungen zum Gutachten den betreibenden Gläubigern, u.s.w. bekannt. Es stellt das geringste Gebot auf und gibt dieses bekannt. Es folgt die Festlegung der Versteigerungsbedingungen. Abschließend bietet das Gericht den Gläubigern die Möglichkeit, letztmalig Forderungen anzumelden. Dann fordert das Gericht zur Abgabe von Geboten auf. Es folgt die Bieterstunde, die zwischenzeitlich auf mindestens 30 Minuten beschränkt wurde. Jetzt also folgt die eigentliche Versteigerung. Die Interessenten geben ihre Gebote ab. Dabei haben die Beteiligten, insbesondere die Gläubiger, die Möglichkeit, hinsichtlich eines jeden Bieters die Abgabe einer Sicherheitsleistung zu verlangen. Die Sicherheitsleistung beträgt der Höhe nach 10% des Verkehrswertes. Die Sicherheit kann durch Bankbürgschaft oder durch Hinterlegung bei Gericht erfolgen. Nach Ablauf der 30minütigen Bietmöglichkeit wird das letzte abgegebene Gebot dreimal aufgerufen (sofern ein Gebot abgegeben wurde) und der Schluss der Versteigerung verkündet. Hinsichtlich der Erteilung des Zuschlags bestehen zwei Möglichkeiten. Entweder bestimmt das Gericht einen Termin hinsichtlich der Verkündung des Zuschlags. Auf Antrag des Gläubigers kann aber auch der sofortige Zuschlag erteilt werden, dann wird der Zuschlag noch im Anschluss an den Versteigerungstermin unmittelbar erteilt. Wurde ein Gebot abgegeben, endet der Versteigerungstermin mit der Verhandlung über den Zuschlag. Entspricht das bestabgegebene Gebot den Vorstellungen des bestrangigen Gläubigers, wird er den Zuschlag befürworten. Andernfalls hat er die Möglichkeit, die Einstellung des Verfahrens zu beantragen. Im übrigen kommen jetzt die oben bereits angesprochenen unterschiedlichen Wertgrenzen, die sich nach dem Verkehrswert berechnen, zum tragen. Werden etwa im Rahmen des ersten Versteigerungstermins mit dem höchst abgegebenen Gebot nicht 50 % des Verkehrswertes erreicht, muss das Zwangsversteigerungsgericht von Amts wegen den Zuschlag versagen. Liegt das abgegebene Gebot zwischen 50 % und 70 % des Verkehrswertes, so hat jeder Beteiligte egal ob er das Verfahren selbst betreibt oder nicht die Möglichkeit, Antrag auf Versagen des Zuschlags wegen Nichterreichens der 7/10 Grenze stellen, sofern bei Abgabe eines Gebots in Höhe von 70 % des Verkehrswerts seine Forderung voraussichtlich zumindest teilweise gedeckt sein würde. Wird dann der Zuschlag aufgrund des Nichterreichens einer dieser Grenzen versagt, bestimmt das Gericht von Amts wegen einen neuen Versteigerungstermin. Anders ist dies, wenn bei dem ersten Termin kein Gebot abgegeben wird. Dann stellt das Gericht das Verfahren ein. Die betreibenden Gläubiger haben dann die Möglichkeit, die Fortsetzung des Verfahrens zu beantragen. In dem dann nächsten Termin, der aufgrund ständiger Auslastung der Gerichte meist erst 6 Monate später erfolgt aber auch nicht später erfolgen darf, sind die beschriebenen 50% bzw. 70%-Grenzen des Verkehrswertes erneut zu beachten. Nur wenn der Zuschlag bereits einmal auf Basis des Nichterreichens dieser Grenzen versagt wurde, entfällt deren Beachtung im Folgetermin. Eine erwähnenswerte Besonderheit besteht noch hinsichtlich der Versteigerung von mehreren Objekten bzw. mehreren Grundstücken. Grundsätzlich sind mehrere Grundstücke einzeln anzubieten, auch wenn sie Gegenstand desselben Zwangsversteigerungsverfahrens sind. Gläubigerseits besteht jedoch die Möglichkeit, im Wege des sogenannten Gruppenausgebots die Versteigerung en bloc zu erwirken. 4. Das Verteilungsverfahren Zur Verteilung des Versteigerungserlößes bestimmt das Gericht einen entsprechenden Termin. Die Aufteilung erfolgt nach Maßgabe eines sogenannten Teilungsplanes. Dieser stellt fest, wie hoch die zu verteilende Masse ist. Er benennt außerdem die bestehen bleibenden Rechte, welche durch das Versteigerunsverfahren nicht zum Erlöschen gebracht wurden. Dem schließt sich die Feststellung der Schuldenmasse an. Darunter fallen die Ansprüche, die durch Zahlung aus dem Erlös zu decken sind, wie etwa auch die Verfahrenskosten. Der Teilungsplan endet mit der Zuteilung des Erlöses auf die

14 14 einzelnen in der Schuldenmasse aufgestellten Ansprüche. Hierbei ist widerrum die Reihenfolge des 10 ZVG, der die einzelnen Rangklassen bestimmt, zu beachten. Bleibt der Teilungsplan durch Rechtsmittel unbeanstandet, wird der vom Ersteher im Verteilungstermin zu begleichende Betrag entsprechend dem Teilungsplan an die Berechtigten ausbezahlt. Kommt der Ersteher dieser Pflicht nicht nach, werden die entsprechenden Forderungen gegen den Ersteher auf die Berechtigten übertragen. Gleichzeitig werden entsprechende Sicherungshypotheken für die Berechtigten auf dem Grundstück des Erstehers eingetragen. Dies gibt den Berechtigten die Möglichkeit, binnen drei Monaten die Wiederversteigerung des Grundstücks zu beantragen. Abschließend bereinigt dann das Grundbuchamt das Grundbuch des Grundstücks. Es trägt den Ersteher als neuen Eigentümer ein, löscht den Versteigerungsvermerk sowie die durch Zuschlag weggefallenen Rechte. VIII. Zwangsverwaltung Neben der Zwangsversteigerung bietet die Zwangsverwaltung dem Gläubiger eine zweite Möglichkeit, Befriedigung seiner Forderung durch ein Grundstück des Schuldners zu erlangen. Dabei wird dem Schuldner das Grundstück nicht endgültig durch Übertragung des Eigentums entzogen. Vielmehr verliert der Schuldner das Grundstück nur auf Zeit. Der Gläubiger erlangt binnen dieser Zeit Befriedigung dadurch, dass er die Früchte des Grundstücks ziehen darf. Das bedeutet aber nicht, dass der Gläubiger selbst das Grundstück verwalten darf. Vielmehr wird seitens des Gerichts ein Zwangsverwalter eingesetzt, der das Grundstück während der Zwangsverwaltung verwaltet, die Früchte (insbesondere Miet- und Pachforderung) einzieht und laufende Kosten deckt. Der Gläubiger wiederum erlangt Auskehr des erwirtschafteten Erlöses nach Maßgabe eines Teilungsplanes. Insofern erfolgt die Verteilung ähnlich dem Zwangsversteigerungsverfahren. Die Gründe für eine Zwangsverwaltung liegen häufig darin, dass ein Objekt wirtschaftlich sinnvoll vermietet ist oder sich wirtschaftlich sinnvoll vermieten lässt. Ein anderer Grund kann sein, das ein Objekt in dem aktuellen Zustand unattraktiv ist, es also im Wege der Zwangsversteigerung zu einem nur inaktzeptablen Erlös führen würde. In einer dann möglicherweise parallel angeordneten Zwangverwaltung kann das Objekt ggf. fertig gestellt werden, es können Altlasten entsorgt oder sonstige Dinge zur Förderung der wirtschaftlichen Nutzbarkeit des Grundstücks angegangen werden. In dieser Möglichkeit der Einflussnahme auf das Grundstück liegt auf der anderen Seite zugleich das wirtschaftliche Risiko des Gläubigers. Denn gerade die vorgenannten Maßnahmen werden häufig Kosten erfordern, welche nicht bzw. nicht sofort durch zu erzielende Einnahmen gespeist werden können. Dann muss der die Zwangsverwaltung betreibende Gläubiger Vorschüsse leisten. Tut er dies nicht, kann das Gericht ggf. das Verfahren beenden. Die Einleitung eines Zwangsverwaltungsverfahrens ist nicht zuletzt sinnvoll, wenn zu befürchten ist, dass ein Schuldner kurz vor Versteigerung des Grundstücks einen langjährigen Mietvertrag abschließt, der das Objekt in seinem Wert sinken lässt. Denn im Rahmen der Zwangsverwaltung darf nur der Zwangsverwalter wirksame Mietverträge abschließen. Dem Schuldner ist die wirtschaftliche Nutzung des Grundstück verboten, weshalb er nicht einmal Mietverträge abschließen kann. Diese Möglichkeit des Mietvertragsabschlusses bleibt dem Schuldner hingegen beim Zwangsversteigerungsverfahren erhalten. Wie auch das Zwangsversteigerungsverfahren, wird das Zwangsverwaltungsverfahren vom Vollstreckungsgericht auf Antrag eines Gläubiers angeordnet. Parallel hierzu bestellt das Gericht einen Verwalter, der sich den Besitz des Grundstücks verschafft. In der Besitzverschaffung liegt die Beschlagnahme des Grundstücks. Das Zwangsverwaltungsverfahren endet entweder durch entsprechende Antragsrücknahme des Gläubigers oder aber durch dessen vollständige Befriedigung oder aber durch Erteilung eines Zuschlags in einem parallel geführten Zwangsversteigerungsverfahren. Dr. Sascha Lambert - Rechtsanwalt -

15 15 IX. die Vollstreckung wegen Geldforderungen 1. allgemein In der ganz überwiegenden Zahl der Fälle spielen Geldforderungen eine Rolle. So geschehen Räumungsvollstreckungen nur selten, ohne daß dem Zahlungsausfälle zugrunde liegen, und in jeder gerichtlichen Auseinandersetzung fallen Kosten an, die nicht immer freiwillig erstattet werden. Dementsprechend stellen Vollstreckungen wegen Geldforderungen das zahlenmäßig größte Aufkommen in der anwaltlichen Beitreibungspraxis. Es gibt verschiedene Möglichkeiten des Zugriffs. Sind Immobilien vorhanden (und bekannt), bieten sich die vorstehend erörterten Wege der Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung an. Ist das nicht der Fall - wie meistens in der Auseinandersetzung mit Mietern - so muß man sehen, worin eine Vollstreckung lohnt. Dazu ist hilfreich, möglichst viel zu wissen. Denkbar sind Kontenzugriffe in Bankverbindungen des Schuldners, Pfändungen von Arbeitseinkommen oder anderen geschäftlichen Einnahmen, Sachpfändungen und wenn alles nichts hilft: die Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung. Dabei gilt: wer zuerst kommt, mahlt zuerst. Hat der Schuldner ein Arbeitseinkommen, das monatlich 1.000,- Euro über seiner persönlichen Freibetragsgrenze liegt, und gehen beim Gerichtsvollzieher drei Vollstreckungsaufträge verschiedener Gläubiger á jeweils ,- Euro ein, so wird der monatlich zu verteilende Überschuß ihv ,- Euro nicht etwa gedrittelt und auf alle Gläubiger gleichermaßen verteilt, sondern in voller Höhe an denjenigen Gläubiger ausgekehrt, dessen Vollstreckungsauftrag / Pfändung zuerst eingegangen ist. Das gleiche gilt für Guthaben auf Bankkonten u.ä. Es lohnt sich daher, möglichst vor etwaigen anderen Gläubigern zu wissen, wo der Schuldner Geld haben oder herbekommen könnte, damit man in der Verwertungsreihenfolge möglichst weit vorne steht. Um die richtigen Informationen abzufragen, kann es nicht schaden, ein paar Grundlagen präsent zu haben: 2. Kontenzugriffe Sind Titel, Klausel und Zustellung erwirkt, kann beim Vollstreckungsgericht ein Pfändungs- und Überweisungsbeschluß (PfÜB) beantragt werden. Der Sache nach geht es dabei um die Einziehung einer Forderung gegen einen Dritten: der Schuldner hat einen Anspruch auf Auszahlung einer bestimmten Summe Geld gegen die Bank, und diesen Anspruch pfänden Sie. Pfänden bedeutet, daß Sie gegenüber dem Dritten (der Bank) durch das Gericht an die Stelle des Schuldners gesetzt werden, d.h. Sie können Auszahlung an sich verlangen, wie es sonst der Schuldner könnte. Das bedeutet nicht, daß Sie dann auch Geld bekommen: die Bank kann Ihnen gegenüber alle diejenigen Einwendungen erheben, die sie auch dem Schuldner gegenüber erheben könnte, als da wären: es gibt kein Guthaben, Verrechnung mit Kontogebühren oder anderen Gegenforderungen, vorrangige Pfändungen anderer, Kündigungsfristen über Sparguthaben oder Festgelder usw. Hat das Gericht den PfÜB erlassen, beauftragen Sie einen Gerichtsvollzieher mit der Zustellung an die Bank. Diese wird nun mitteilen, ob eine Kontoverbindung besteht und ein Guthaben vorhanden ist, und sie wird ein etwaig vorhandenes Guthaben an Sie auskehren. Damit in der Zwischenzeit kein anderer Gläubiger oder mglw. der Schuldner selbst auf das Konto zugreift, können Sie es sperren lassen. Das geschieht mit einem sog. vorläufigen Zahlungsverbot (vzvb), welches Sie vor Erlaß des PfÜB durch das Amtsgericht gegenüber der Bank aussprechen können (Zustellung wieder durch den Gerichtsvollzieher). Sie verbieten der Bank darin unmittelbar, über das Geld anders als gegenüber Ihnen zu verfügen. Da Sie das selbst tun, geht es sehr schnell. Das vzvb wirkt einen Monat. Dauert es beim Amtsgericht etwas länger und der PfÜB ist noch nicht da, muß man es erneuern (d.h. wiederholen).

16 16 Wie können Sie als Verwalter solche Vollstreckungen vorbereiten? In erster Linie, indem Sie möglichst frühzeitig etwaige Kontenverbindungen des Schuldners in Erfahrung bringen, was bereits bei Mietvertragsabschluß abgefragt werden kann. Es ist ja möglich, daß Sie ihm mal ein Betriebskostenguthaben überweisen müssen, dann sollte seine Kontoverbindung ohnehin bekannt sein. Die Bewerbungsunterlagen über die Wohnung könnten vorsehen, daß Mietinteressenten ihre Kontoverbindung eintragen, oder Sie fragen bei Vertragsunterzeichnung einfach nach. Läßt sich der Mieter darauf ein, ist auch der Bankeinzug der Mieten eine gängige Variante. Weiter sollten Sie im Verlaufe des Mietverhältnisses etwaige Kontenverbindungen, wenn sie Ihnen begegnen, immer dokumentieren: der Mieter fordert Sie auf, etwas an ihn zu erstatten, oder in einem Telefonat oder Brief wird aus irgendeinem Anlaß ein bestimmtes Bankinstitut genannt usw. Es ist übrigens nicht nötig, daß Sie die Kontonummer kennen - die Kenntnis des Instituts reicht aus. Denn gesperrt werden alle Forderungen im Verhältnis zwischen Bank und Kunde, unabhängig von der Anzahl der Konten. Man kann insoweit ganze Geschäftsverbindungen auf Verdacht sperren - gibt es bei dem angeschriebenen Institut keine Beziehung zu dem Schuldner, ist das vzvb oder der PfÜB gegenstandslos. Man könnte daher theoretisch alle Banken in Deutschland vorsorglich anschreiben und hoffen, daß eine davon ein Konto des Schuldners führt - was indes deswegen nicht zu empfehlen ist, weil jede einzelne Vollstreckungsmaßnahme Kosten verursacht. Zwischenergebnis bei Vertragsbeginn Kontendaten erfragen, sowohl bei Vertragsbeginn als auch im Verlauf der gesamten Verwaltung alle Konteninformationen mitdokumentieren, hierzu ggf. ein eigenes Aktenblatt ( Daten über mögliche Vermögenswerte im ZV-Fall o.ä.) anlegen, in das alle Informationen eingetragen werden können, wenn sie anfallen. 3. Vollstreckung in andere Forderungen Ebenso kann es sein, daß Ihnen Forderungen des säumigen Mieters gegen andere Dritte zur Kenntnis gelangen. Hierunter fällt z.b. der Anspruch auf Kautionsauskehr gegen den vorherigen Vermieter, so daß es (wirtschaftlich häufig wenig, aber dennoch) Sinn macht, diesen zu notieren. Das ist wiederum bei Vertragsbeginn ohnehin anzuraten, da Sie von Mietinteressenten ja eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des Vorvermieters abfordern. Eine weitere Quelle sind mögliche geschäftliche Einnahmen: der Wohnungsmieter ist Inhaber eines drei Häuser weiter gelegenen Zeitungskioskes, betreibt ein Restaurant oder ist sehr aktiv bei ebay. Hier können Sie Tageseinnahmen oder Kaufpreise pfänden, sofern Sie denn wissen, daß es solche gibt. Am ehesten werden allerdings Erfolge bei der Pfändung von Arbeitseinkommen erzielt. Dazu müssen Sie wissen, wer der Arbeitgeber ist. Selbst wenn Sie wissen, daß der Schuldner grundsätzlich Arbeit hat, kann die Recherche des Arbeitgebers sehr mühsam und mitunter nur mithilfe einer Detektei zu bewerkstelligen sein, es sei denn, Sie haben die Daten schon. Woher bekommen Sie sie? In erster Linie wieder zu Vertragsbeginn, wenn der Mietinteressent nachweisen muß, daß er regelmäßiges Einkommen in der für die Wohnungskosten erforderlichen Mindesthöhe erzielt. Möglich ist ferner, während des laufenden Vertrags eine tagsüber gültige Rückrufnummer zu erfragen, wenn Sie den Mieter wegen irgendwelcher Fragen kurzfristig kontaktieren müssen - was ja immer sein kann. Über die ggf. dann mitgeteilte Festnetznummer läßt sich u.u. recherchieren, wo der Anschluß geschaltet ist. Eine Mobilnummer hilft da freilich weniger. Wie bei der Kontenpfändung gilt auch hier, daß derjenige zuerst mahlt, der zuerst kommt. Pfänden mehrere Gläubiger das Arbeitseinkommen, wird es vom Arbeitgeber in der Reihenfolge des Eingangs abgearbeitet. Die Chance, daß Ihre Forderung irgendwann dran ist und dann vollständig in den betreffenden Raten abgezahlt wird, ist aber häufig höher als erhofft. Zwischenergebnis bei Vertragsbeginn die Daten des vorherigen Vermieters erfragen (Mietschuldenfreiheitsbescheinigung), bei Vertragsbeginn Einkommen nachweisen lassen bzw. Arbeitgeber erfragen, bei Vertragsbeginn tagsüber gültige Rückrufnummer erfragen, am besten Festnetz,

17 17 im Verlauf der gesamten Vertragslaufzeit Informationen über etwaige Arbeitgeber notieren, die Sie vom Mieter oder Dritten erhalten, hierzu das Aktenblatt fortschreiben, in dem Sie auch die Informationen über etwaige Kontenverbindungen usw. notieren. 4. Sachpfändungen Sind aus vorgenannten Quellen keine Einnahmen zu erwarten oder die notwendigen Daten nicht bekannt, kann man eigentlich nur noch Sachpfändungen versuchen und hoffen, daß Dinge von sinnvollem Wert darunter sind. Das ist freilich nicht nur beim Schuldner zu Hause möglich, sondern auch in etwaigen bekannten Geschäften - dem Kiosk, Restaurant usw. - oder z.b. der Pkw vor der Tür. Dabei darf dem Schuldner nicht genommen werden, was er benötigt, um seinen Lebensunterhalt zu sichern, worunter bei einem Versicherungsvertreter z.b. auch der Pkw fallen kann; aber vielleicht benötigt er nicht den Q7 oder den nagelneuen Golf, sondern kommt auch mit einem kleineren und älteren Modell zu seinen Kunden. Dann kann der Gerichtsvollzieher eine sog. Austauschpfändung vornehmen, dem Schuldner also sein neues oder teures Fahrzeug wegnehmen und dafür ein älteres überlassen, das auch seinen Zweck erfüllt. Sind Ihnen ein Fahrzeug oder andere externe Werte nicht bekannt, kann der Gerichtsvollzieher beauftragt werden, zu Hause beim Schuldner zu pfänden, was an verwertbaren Sachen da ist und nicht zum Lebensunterhalt benötigt wird. Bei Eheleuten gilt alles vorhandene als dem Schuldner gehörig, ausgenommen Dinge von ersichtlich persönlichem Gebrauch des jeweils anderen. Bei Wohngemeinschaften muß man aber davon ausgehen, daß die Dinge demjenigen gehören, in dessen Zimmer sie stehen - offensichtlicher Mißbrauch wieder ausgenommen, bspw. 3 Fernseher bei einem und keiner bei den anderen... Zwischenergebnis Fährt der Mieter mit einem Wagen vor? Kennzeichen, Modell usw. notieren. Erschien er bei Vertragsschluß mit einer goldenen Uhr? Sichtbare Werte notieren, wenn sie auffallen. 5. Die Abgabe der eidesstattlichen Versicherung (ev) ist das letzte Mittel, um sich Daten zu verschaffen, wenn Sie keine anderen Verwertungsmöglichkeiten mehr sehen. Hier muß der Schuldner seine gesamten finanziellen Umstände offenbaren, alle Einnahmen, Vermögenswerte, Forderungen einschließlich Rentenanwartschaften usw. Falsche Angaben sind strafbar, erscheint er nicht, kann er vom Gerichtsvollzieher verhaftet werden (Haftbefehl vorsorglich beantragen!). Freilich ist diese eidesstattliche Versicherung öffentlich jedem zugänglich, der einen Titel hat, d.h. jeder Gläubiger kann hineinsehen. Sollten verwertbare Dinge darin zu finden sein, beginnt wieder der oben genannte Wettlauf. Es ist also besser, schon vorher zu wissen, wo man vielleicht erfolgreich zugreifen kann. 6. indirekte Vollstreckungsvarianten Häufig beantragen Gläubiger die Abgabe der ev nicht, weil sie sich etwas verwertbares davon erhoffen, sondern um den Schuldner dauerhaft unter Druck zu setzen. Mußte er nämlich die Finger heben, kann er im Geschäftsleben kaum noch als seriöser Partner auftreten, was mitunter doch dazu führt, daß Gelder ganz oder in Raten angeboten werden, wenn der Termin dadurch entfällt. Auf der gleichen Linie liegen Meldungen an die Schufa. Dortige Einträge führen dazu, daß Mobilfunkverträge gekündigt werden oder neue nicht zustande kommen. Das Modell hat mit der flächendeckenden und inzwischen günstigen Verbreitung von Prepaid-Karten aber an Reiz verloren. Manche Schuldner reagieren entgegenkommend, wenn ihre Haustiere gepfändet werden sollen, um sie zu verkaufen ( verwerten ). Natürlich kann man nur darauf zugreifen, wenn man von den Tieren und davon weiß, wo sie sich befinden. Dann ist es egal, ob der Gerichtsvollzieher sie in der Wohnung des Schuldners aufgreift oder ob man eine Forderung gegen einen anderen auf Herausgabe der Tiere pfändet. Zwar ist von wenigen Ausnahmen abgesehen (Papageien, Koi-

18 18 Fische, bestimmte Rassekatzen o.ä.) ein hoher Erlös nicht wahrscheinlich, der emotionale Druck auf den Schuldner aber immens. Auch das kann, ggf. in Verbindung mit einer Ratenzahlungsvereinbarung, zu einem allmählichen Ausgleich offener Beträge führen, vorausgesetzt, die Tiere sind so untergebracht, daß sie Ihrem jederzeitigen Zugriff unterliegen. Zwischenergebnis Hält der Mieter Haustiere und wenn ja, welche? Haben Sie Kenntnis von anderen Sachen, die verwertbar sind, auch wenn der Erlös vielleicht nicht besonders hoch ist?