GdW Arbeitshilfe 65. Finanzierung in der Wohnungsund Immobilienwirtschaft. Grundlagen Strategien Instrumente

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1 GdW Arbeitshilfe 65 Finanzierung in der Wohnungsund Immobilienwirtschaft Grundlagen Strategien Instrumente April 2012

2 Herausgeber: GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.v. Mecklenburgische Straße Berlin Telefon: Telefax: Brüsseler Büro des GdW 47-51, rue du Luxembourg 1050 Bruxelles Telefon: Telefax: mail@gdw.de GdW 2012 Diese Broschüre kann zum Preis von 25 EUR unter Telefon: Telefax: bestellung@gdw.de bezogen werden.

3 Finanzierung in der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Grundlagen Strategien Instrumente

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5 Vorwort Die Finanzierung hat in der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft von jeher eine besondere Bedeutung: Wohnungswirtschaftliche Investitionen zeichnen sich unabhängig davon, ob es sich um bestandserhaltende Maßnahmen oder Neubauinvestitionen handelt dadurch aus, dass sehr große Investitionsvolumen bewältigt werden müssen, die nur mit einem geringen Anteil an Eigenkapital finanziert werden können und der komplementären Finanzierung mit Fremdmitteln bedürfen. Ziel ist die optimale Beschaffung sowohl von Eigen- als auch von Fremdkapital. Als regulatorische Antwort auf die weltweite Finanzmarktkrise wurde Ende 2010 der Vorschlag des Baseler Ausschusses für Bankenaufsicht (Basel III) von den G20-Staaten angenommen. Die Umsetzung von Basel III erfolgt zurzeit über EU-Richtlinien bzw. EU-Verordnungen. Das Basel III-Regelwerk enthält verschärfende Vorschriften u. a. zur angemessenen Mindesteigenkapital- und Liquiditätsausstattung der Banken sowie zum Aufsichtssystem und soll grundsätzlich der Stabilität des Bankensystems dienen. Analog zu Basel III soll Solvency II einer angemessenen und überprüfbaren Risikoorientierung von Versicherungsunternehmen dienen. Aus Sicht der deutschen Wohnungswirtschaft haben die Vorgaben von Basel III und Solvency II große Bedeutung. Jede Verteuerung der Kredite durch höhere Eigenkapitalunterlegung der Banken hat Auswirkungen auf die Investitionsfähigkeit der Unternehmen sowie die Wirtschaftlichkeit der Investitionen. Deshalb wird das Thema Finanzierung zwar geprägt bleiben durch die in der Branche üblichen langfristigen grundpfandrechtlich oder hypothekarisch gesicherten Kredite, aber auch immer wieder durch alternative Finanzierungen ergänzt werden müssen. Dem Themenbereich "Management der Passivseite" wird daher in der Zukunft noch höheres Gewicht zukommen. Unter dem Finanzierungsmanagement sind sowohl das eigentliche Management des Passivportfolios mit dem Darlehens-, dem Beleihungswert- und dem Liquiditätsmanagement zu verstehen, aber auch die Themen Finanzierungsprodukte, Zinsprognosen setzen und aktive Kommunikation mit den Banken, um auf das eigene Rating Einfluss zu nehmen. All diesen Themen widmet sich die Arbeitshilfe Finanzierung, die eine Fortentwicklung der GdW Arbeitshilfe 50 aus dem Jahr 2006 darstellt. In der internen Arbeit des GdW wird das Thema Finanzierung maßgeblich vom Fachausschuss Rechnungslegung und Finanzierung bearbeitet. Zur Erstellung dieser Arbeitshilfe wurden aber auch externe Finanzierungsfachleute hinzugezogen.

6 Unser besonderer Dank gilt den Autoren und den Mitwirkenden des Arbeitskreises: Hartmut Heidenreich und Sven Stüve BBT Treuhandstelle des Verbandes Berliner und Brandenburgischer Wohnungsunternehmen GmbH, Berlin, Dr. Klaus-Peter Hillebrand, Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.v., Berlin Verband Sächsischer Wohnungsgenossenschaften e.v., Dresden Friedrich Hermann, KOWO Kommunale Wohnungsgesellschaft mbh Erfurt, Erfurt Roland Keich, Hamburgische Wohnungsbaukreditanstalt, Hamburg Gerald Klinck, GAGFAH M Immobilien-Management GmbH, Mülheim a. d. Ruhr Rolf Pflüger, vbw Verband baden-württembergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.v., Stuttgart Helmut Rausch und Jürg Schönherr, WL Bank AG Westfälische Landschaft Bodenkreditbank, Münster Hans Peter Trampe, Dr. Klein & Co. AG, Berlin Holm Vorpagel DKB Deutsche Kreditbank AG, Berlin Jörn-Michael Westphal, PRO POTSDAM GmbH, Potsdam Beim GdW lag die Federführung bei WP/StB Ingeborg Esser und WP Christian Gebhardt. Wir hoffen, mit dieser Arbeitshilfe einen Impuls für das Verständnis des "Managements der Passivseite" setzen und den Wohnungsunternehmen eine Hilfe für ihre praktische Arbeit anbieten zu können. Berlin, im April 2012 Axel Gedaschko Präsident GdW Bundesverband deutscher Wohnungsund Immobilienunternehmen e.v., Berlin

7 Inhalt Seite Teil 1 Wesentliche Grundlagen und Strategien des Finanzierungsmanagements 1 1 Zukünftige Entwicklungen des Finanzierungsmarktes Veränderte Rahmenbedingungen durch Basel III 1 2 Finanzierungsgrundsätze 9 3 Finanzierungsplanung Einführung in die Finanzierungsplanung Darlehensmanagement Sicherheitenmanagement Kreditgeberkommunikation 28 4 Finanzierungsprozess Einführung in den Finanzierungsprozess Auswahl des Kreditgebers Prüfung der angebotenen Konditionen Festlegung der Sicherheiten Vertragsmanagement 41

8 5 Bedeutung des Liquiditätsmanagements Neue Herausforderungen an das Liquiditätsmanagement in der Wohnungswirtschaft Neues Verständnis von Liquiditätsmanagement nach der Finanzmarktkrise? Liquiditätsmanagement als Bestandteil der Unternehmenssteuerung Liquiditätsmanagement im Rahmen der finanziellen Unternehmenssteuerung Elemente des Liquiditätsmanagements Definition und Sicherung der Liquiditätsreserve Liquiditätssteuerung und -optimierung auf Unternehmensebene Risikomanagement und Reporting Sicherheit der Einlagen von Wohnungsunternehmen Grundsätze und Regelungen zu Geldanlagen Zusammenfassung 58 6 Finanzinformationssysteme 59 7 Beurteilung der Bonität von Unternehmen durch die Deutsche Bundesbank 69 8 Umgang mit Forderungsverkäufen Der Markt Das Produkt 72

9 8.3 Die Käufer Fazit 73 Teil 2 Finanzierungsinstrumente aus Theorie und Praxis 75 1 Ausgewählte Instrumente aus dem Bereich der Kreditfinanzierung Klassische Darlehensfinanzierung in der Praxis Inhaberschuldverschreibungen und Schuldscheindarlehen Inhaberschuldverschreibungen als alternatives Finanzierungsinstrument Schuldscheindarlehen Mietvorauszahlungen/Mieterdarlehen Finanzierung mittels Bausparverträgen 88 2 Ausgewählte Instrumente aus dem Bereich der Genossenschaften Geschäftsanteile (gesplittete Dividende für Pflichtanteile und freiwillige Anteile) Wohnungsgenossenschaften mit Spareinrichtung 93 3 Chancen und Risiken von Derivaten Vorbemerkungen Anwendungsfälle von Zinsderivaten 100

10 4 Instrumente im Derivategeschäft Strategie mit Zinsderivaten Zinsaustauschvereinbarungen Zinsversicherungen Standardprodukte Forward-Darlehen Zins-Swap Zins-Cap Bilanzierung von derivativen Finanzinstrumenten Bilanzierung eines Forward-Darlehens Bilanzierung eines Zins-Swaps Bilanzierung eines Zins-Caps Anhang- und Lageberichtangaben Zulässigkeit von derivativen Finanzinstrumenten Fazit 114

11 Teil 1 Wesentliche Grundlagen und Strategien des Finanzierungsmanagements 1 Zukünftige Entwicklungen des Finanzierungsmarktes Veränderte Rahmenbedingungen durch Basel III Der Immobiliensektor in Deutschland Die Immobilienwirtschaft stellt heute einen der größten Wirtschaftszweige in Deutschland dar. Rund 86 % des deutschen Anlagevermögens sind in Immobilien gebunden. Die Grundstücke mit eingerechnet beträgt der Anteil 9 Bil. EUR. Rund 251 Mrd. EUR oder 12 % der gesamtwirtschaftlichen Bruttowertschöpfung wird von der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft erbracht. 1 Rund die Hälfte des privaten Vermögens der Deutschen entfällt auf Wohneigentum. Dessen Erwerb wird in der Regel zum überwiegenden Teil kreditfinanziert. In den letzten Jahren hat sich dieser Anteil leicht erhöht, was vor allem auf die niedrigen Darlehenszinsen zurückgeführt wird. Alle Immobiliendarlehen für Häuser und Wohnungen in Deutschland zusammengenommen erreichen ein Volumen von 1,1 Bil. EUR. Das ist etwa die Hälfte des gesamten Volumens der an deutsche Unternehmen und Privatpersonen ausgereichten Kredite. 2 Immobilienmärkte und Immobilienfinanzierungsmärkte beeinflussen sich gegenseitig. Vor allem in den USA sowie in einigen europäischen Ländern haben gerade die Banken einen Immobilienboom mit großzügiger Kreditvergabe und lockeren Standards gefördert. In Deutschland hat es diese großzügige Kreditvergabepraxis mit all ihren negativen Folgen für die Kredit- und Volkswirtschaft nicht gegeben. Der Grund ist das deutsche System der Immobilienfinanzierung, das sich vor allem in zweierlei Hinsicht von anderen Ländern unterscheidet: Der langfristigen Zinsbindung und dem nachhaltigen Beleihungswert. Etwa zwei Drittel aller Wohnimmobiliendarlehen in Deutschland haben eine feste Zinsbindung von fünf Jahren und mehr. Beide Instrumente tragen dazu bei, dass Überschuldungen nahezu ausgeschlossen werden und sich der Finanzierungsmarkt ausgeglichener entwickeln kann. Es gibt kein Subprime-Segment in Deutschland. Die Bewertung nach den Vorschriften der Beleihungswertermittlungsverordnung schafft zudem einen Anreiz, einen höheren Anteil an Eigenkapital für den Erwerb einer Immobilie aufzuwenden. 1 2 vgl. Gutachten zur "Volkswirtschaftlichen Bedeutung der Immobilienwirtschaft", IW/ZEW/Uni Mannheim, Immobilien-Banking 2011/2012, Fakten und Daten, 10. Ausgabe 2011, Verband deutscher Pfandbriefbanken, Berlin. 1

12 Damit werden die Hypothekenzinsen günstiger, da die Bank den von ihr finanzierten Anteil günstiger refinanzieren kann, etwa über die Ausgabe von Pfandbriefen. Hinzu kommt, dass es in Deutschland ein breites und qualitativ gutes Angebot an Mietwohnungen gibt. Insgesamt hat das stabile Umfeld mit dazu beigetragen, dass am deutschen Wohnimmobilienmarkt bisher große Übertreibungen wie in den USA oder Spanien ausgeblieben sind. Er bietet somit eine gute Ausgangsbasis für das Geschäftsfeld Wohnimmobilienfinanzierung und ist ein Grund für den intensiven Wettbewerb auf diesem Gebiet. 3 Die unterschiedlichen Bankensektoren Der Bankensektor ist die wichtigste Fremdfinanzierungsquelle für die unternehmerische Wohnungswirtschaft. Dieser wird bis heute weitgehend von deutschen Kreditinstituten beherrscht. Die bedeutendsten Marktakteure sind die Sparkassen, Kreditbanken, Landesbanken und Banken mit Sonderaufgaben. Die weiter unten aufgeführte Tabelle gibt das Bild noch einmal detailliert wieder. In der Statistik wird das Kreditvolumen der immer stärker auf den Markt drängenden Versicherungs- und Versorgungsinstitute nicht aufgeführt. Ebenfalls war der Anteil der Bausparkassen 2011 noch zu klein, als dass er hier erscheint, aber auch dieser wächst ständig. Oktober 2011 Bankengruppe in Mrd. EUR Anteil Sparkassen 46 24% Banken mit Sonderaufgaben 29 15% Landesbanken 28 14% Realkreditinstitute 25 13% Regionalbanken 23 12% Kreditgenossenschaften 15 8% Auslandsbanken 12 6% Großbanken 12 6% Zweigstellen ausländischer Banken 1 1% Genossenschaftliche Zentralbanken 1 1% Bausparkassen 0 0% Gesamt ,0% Abb. 1: Finanzierung der gewerblichen Wohnungswirtschaft nach Bankengruppen (vgl. Deutsche Bundesbank; Kredite an Wohnungsunternehmen, 3 Immobilien-Banking 2011/2012, Fakten und Daten, 10. Ausgabe 2011, Verband deutscher Pfandbriefbanken, Berlin. 2

13 Finanzmärkte im grundlegenden Wandel Auswirkungen der Finanzmarktkrise Die Diskussion über den Wandel der Finanzmärkte wird bestimmt durch die Ereignisse der Finanzmarktkrise. Auslöser waren die schon seit 2007 zunehmenden Zahlungsausfälle bei amerikanischen Hypothekenbanken. Im Verlauf wurden weitere amerikanische und europäische Institute erfasst. Die Realwirtschaft folgte dem Finanzmarkt und ging im Jahr 2008 weltweit in einem noch nie dagewesenen Maße zurück. Nach der Auflage nationalstaatlicher Konjunkturprogramme erholte sich die Wirtschaft überraschend schnell. Im Verlauf der Krise kam es zu einer Zunahme der Risikoaufschläge verschiedener europäischer Staaten. Griechenland war das erste Land, welches in Zahlungsschwierigkeiten kam. Irland musste im November 2010 den neu geschaffenen europäischen Rettungsschirm in Anspruch nehmen. Und im vergangenen Jahr gab es schließlich kaum einen Tag, an dem nicht über die drohende griechische Staatspleite und eventuelle Dominoeffekte in anderen europäischen Ländern berichtet wurde. So entwickelte sich die Finanzmarktkrise sowohl zu einer Euro- als auch Staatenkrise. Folgen der Krise auf die Finanzierung der Wohnungswirtschaft Wie aber wirkte sich das Auf und Ab an den globalen Finanz- und Wirtschaftsmärkten auf die Finanzierung der Wohnungswirtschaft aus? Aufgrund der Verwerfungen auf den Kapitalmärkten verteuerte sich zu Beginn des Jahres 2009 die Refinanzierung für die Banken, was sie in Form von erhöhten Margen auch an die Wohnungswirtschaft weitergaben. Auf der Suche nach kursrisikofreien und sicheren Geldanlagen entdeckten jedoch immer mehr Anlagemanager von Versicherungen und Versorgungskassen die Wohnungswirtschaft für sich. Im Jahr 2010 zogen die Banken nach und senkten die Margen. Die Wohnungswirtschaft wird als risikoarmer Kreditnehmer seitdem wieder umworben. Aufgrund der mittlerweile sehr geringen Rendite bei sicheren Staatsanleihen verstärkt sich dieser Trend und die Zahl der Versicherungsunternehmen, die sich im Bereich Wohnungswirtschaft engagiert, steigt. Aufgrund dieser für die Wohnungswirtschaft (positiven) Konkurrenzsituation konnte der Rückzug von großen Geschäftsbanken aus dem Markt für Immobilienfinanzierungen zumindest zum Teil kompensiert werden. Positiv für die Ertragssituation der Wohnungsunternehmen wirkt sich auch das derzeitige niedrige Zinsniveau aus. Aufgrund der der nach wie vor guten Refinanzierungsmöglichkeiten der Banken über den Pfandbrief und der Niedrigzinspolitik der EZB ist davon auszugehen, dass die Zinsen auch weiterhin auf einem niedrigen Niveau verbleiben werden. Aktuell liegen die Konditionen für wohnungswirtschaftliche Finanzierungen für eine 10-jährige Zinsbindung bei rund 2,76 % historisch niedrig. 4 4 Zinsentwicklung bis , Bestkonditionen (Sollzins) der Partner von Dr. Klein, wi wohnungspolitische Informationen, Hrsg. GdW, Ausgabe 15 vom

14 Aus Sicht der Wohnungswirtschaft ist vor allem die zukünftige Entwicklung der Rahmenbedingungen für langfristige Finanzierungen interessant. Als regulatorische Antworten auf die Finanzmarktkrise werden Basel III für Banken und Solvency II für Versicherungsunternehmen maßgeblichen Einfluss haben. Hier können sich vor allem Regulierungen auf die Refinanzierungsmöglichkeiten von wohnungswirtschaftlichen Krediten auswirken. Von Basel I über Basel II zu Basel III Veränderte gesetzliche Rahmenbedingungen Wesentlich konkreter als die langfristigen Auswirkungen der Finanzmarktkrise lassen sich die Konsequenzen aus der geplanten Übernahme von Basel III beschreiben. Das Ziel aller Basel-Abkommen von Basel I über Basel II zu Basel III ist die Sicherung einer angemessenen Eigenkapitalausstattung und damit Stabilität des Bankensektors sowie die Schaffung einheitlicher Wettbewerbsbedingungen für die Kreditvergabe und den Kredithandel. Mitte 2011 hat die EU-Kommission den Entwurf eines Regelungspakets zur Umsetzung von Basel III veröffentlicht. Zwei Themen haben für die deutsche Wohnungswirtschaft erhebliche Bedeutung. Diese sind: - Das Mitgliedstaaten-Wahlrecht, wonach Wohnimmobilienkredite im sog. Standardansatz nur mit 50 % bzw. 35 % Risiko zu gewichten sind, und - das Wahlrecht beim sog. fortgeschrittenen Ansatz, auf Langfrist- Risikozuschläge zu verzichten, wenn es sich um mittelständische Unternehmen handelt. Im Verordnungsentwurf wird nun die Möglichkeit geschaffen, Wohnimmobilienkredite nur mit 35 % Risiko zu gewichten. Diese Möglichkeit bestand theoretisch auch bisher, wurde aber im Rahmen der nationalen Umsetzung praktisch nur für Wohnimmobilienkredite im Privatkundenbereich angewendet. Zukünftig bietet die Definition aus dem Verordnungsentwurf die Möglichkeit, die Risikogewichtung mit 35 % auch auf den wohnungswirtschaftlichen Kredit an Unternehmen zu übertragen. Bezüglich des Wahlrechts, beim sog. fortgeschrittenen Ansatz auf Langfrist-Risikozuschläge zu verzichten, wird im Verordnungsentwurf dieses Wahlrecht erfreulicherweise beibehalten. Die neuen Regelwerke: Basel III und Solvency II Basel III soll es nun richten: mit erheblich höheren Anforderungen an die Eigenkapitalausstattung der Banken, an ihren maximalen Verschuldungsgrad und an ihre Liquidität. Solvency II stellt hingegen Versicherungen vor neue Herausforderungen: Es bestimmt, wie viel Eigenmittel ein Versicherungsunternehmen für ihre Kapitalanlagen einsetzen muss. Beide Regelwerke wurden trotz der wirtschaftlichen Verflechtungen der Bank- und Versicherungswirtschaft vollkommen unabhängig voneinander aufgestellt. 4

15 Basel III und seine Wirkungsweise bei den Banken Um den Unterschied zwischen Basel II und III zu verstehen, ist es sinnvoll, sich den Wirkmechanismus der Baseler Regelwerke in der Bankbilanz vor Augen zu führen. Basel II bewertet die Ausfallrisiken von Forderungen, d. h. unter Basel II müssen die Aktiva je nach Ausfallrisiko mit Eigenkapital unterlegt werden (niedriges Risiko bedeutet wenig Eigenkapitalhinterlegung). Aktivseite Barreserve Forderungen an Kreditinstitute Forderungen an Kunden Schuldverschreibungen Aktien Beteiligungen Anteile an verbundenen Unternehmen Sonstige Aktiva (Sachanlagen) RAP (Rechnungsabgrenzungsposten) Bilanzsumme Passivseite Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten Verbindlichkeiten gegenüber Kunden Verbriefte Verbindlichkeiten Treuhand- und sonstige Verbindlichkeiten RAP und Rückstellungen Nachrangige Verbindlichkeiten Genussrechtskapital Fonds für allgemeine Bankrisiken Eigenkapital (Grundkapital etc.) Bilanzsumme Abb. 2: Wirkungsweise von Basel II in der Bankbilanz Basel III greift vor allem in die Passivseite einer Bankbilanz ein die Bonität eines Kunden wird weiterhin nach Basel II bewertet. Wichtig zu wissen, Basel II bleibt weiterhin in Ergänzung zu Basel III unverändert bestehen. Aktivseite Barreserve Forderungen an Kreditinstitute Forderungen an Kunden Schuldverschreibungen Aktien Beteiligungen Anteile an verbundenen Unternehmen Sonstige Aktiva (Sachanlagen) RAP (Rechnungsabgrenzungsposten) Bilanzsumme Passivseite Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten Verbindlichkeiten gegenüber Kunden Verbriefte Verbindlichkeiten Treuhand- und sonstige Verbindlichkeiten RAP und Rückstellungen Nachrangige Verbindlichkeiten Genussrechtskapital Fonds für allgemeine Bankrisiken Eigenkapital (Grundkapital etc.) Bilanzsumme Abb. 3: Basel III greift viel tiefer vor allem in die Passivseite einer Bankbilanz ein 5

16 Erhöhung der Kapitalanforderungen Die für Banken größte Herausforderung ist die massive Erhöhung des Eigenkapitals. Mit dieser Erhöhung soll die Widerstandsfähigkeit gegen negative Entwicklungen der Vermögenswerte z. B. hervorgerufen durch Abschreibungen auf Staatsanleihen erhöht werden. In der Betrachtung des Eigenkapitals von Banken wird zwischen dem harten und weichen Kernkapital unterschieden. Für die Stabilität der Banken ist das harte Kernkapital (sog. Core Tier-1) besonders relevant. Dieses besteht größtenteils aus eigenen Aktien und einbehaltenen Gewinnen. Unter Basel III muss deutlich mehr hartes Kernkapital (Core Tier-1) vorgehalten werden 3,5-mal so viel wie bisher. Durch diese Erhöhung sowie der Einführung des sog. antizyklischen Kapitalpuffers sollen Banken ihre Risiken besser auffangen können ohne staatliche Hilfe. Abb. 4: Geänderte Kapitalanforderungen durch Basel III, Quelle: BMF Begrenzung der Verschulung: Die Leverage Ratio Die Erhöhung der Kapitalanforderungen trifft die Wohnungswirtschaft indirekt, genauso wie alle anderen Kunden wird auch sie die Kosten tragen müssen. Direkt betroffen sind Wohnungsunternehmen aber von der Beschränkung des Verschuldungsgrades. Die sogenannte Leverage Ratio begrenzt die Verschuldungsrate absolut, also ohne Risikogewichtung. Diese absolute Beschränkung ist besonders einschneidend. Denn zum einen ist die gute Bonität der deutschen Wohnungswirtschaft irrelevant, zum andern durch die hohen Kreditsummen der einzelnen Kreditnehmer aus Kreditportfoliosicht der Bank nicht attraktiv (Klumpenrisiko). Vermeintlich risikoarme, aber großvolumige Finanzierungen wie Staatsanleihen werden vor allem durch diese Regelung reglementiert aber eben auch großvolumige Finanzierungen der Wohnungswirtschaft. 6

17 In der Übergangsphase ab 2013 soll als sog. Beobachtungskennziffer eine Leverage Ratio von 3 % bezogen auf das Kernkapital gelten. Die Höchstverschuldung beträgt demnach das 33,3-fache des gesamten Kernkapitals (Tier-1). Eine endgültige Festschreibung soll dann voraussichtlich 2018 erfolgen. Aus heutiger Sicht überschreiten Banken mit konservativen Geschäftsmodellen durch Ausleihungen an Kommunen und Wohnungsunternehmen diese Kennziffer mehrfach. Verschärfung der Liquiditätstandards Mit der Liquidity Coverage Ratio (LCR) hat der Ausschuss eine neue Kennzahl zur Überwachung der Liqudität in einer 30-Tage-Frist geschaffen. Aufgrund ihrer Kurzfristigkeit ist diese Kennziffer für die langfristige Finanzierung kaum bedeutend. Die Net Stable Funding Ratio (NSFR) hingegen legt ein Minimum an langfristiger Refinanzierungsausstattung im Verhältnis zum Liquiditätsrisiko der Aktiva innerhalb eines Stressszenarios im Ein-Jahres-Band fest. Sie stellt das Verhältnis zwischen bestehender und benötigter belastbarer Refinanzierung eines Instituts dar und sorgt damit für ausgeglichene Refinanzierungsfristen zwischen Aktiv- und Passivseite. Die zur Darstellung bester Konditionen notwendige Fristentransformation, d. h. langfristige Kredite werden kurzfristig refinanziert, wird damit nicht mehr möglich sein. Dies wird vor allem Auswirkungen auf das Geschäftsmodell der Sparkassen und Volks- und Raiffeisenbanken haben. Konsequenzen aus Basel III Banken müssen in den nächsten Jahren ihr Eigenkapital erheblich aufstocken. Doch nicht nur die Kosten für das erhöhte Eigenkapital bereiten Bankern Kopfschmerzen. Viel gravierender ist die Einführung der maximalen Verschuldungsgrenze. Danach werden viele Banken ihr Finanzierungsgeschäft deutlich einschränken müssen. Das betrifft insbesondere das Neugeschäft. Hohe Kreditvolumina und lange Laufzeiten werden schon wegen der eingeschränkten Fristentransformation für Banken uninteressant, die Vergabe erfolgt wesentlich selektiver. Einige Marktteilnehmer werden diesen Markt verlassen. Diese Verknappung verschärft die Lage zusätzlich, d. h. das Kreditgeschäft wird teurer werden. Da die Wohnungswirtschaft in der Regel hohe Darlehensvolumina in Verbindung mit langen Laufzeiten nutzt, werden diese Auswirkungen für sie spürbar werden. Banken werden verstärkt kurze Zinsbindungen anbieten und diese mit Swaps ergänzen. Noch in der Entwurfsphase: Solvency II Versicherungsunternehmen sind in jüngster Vergangenheit aktivere Marktteilnehmer im Finanzierungsmarkt geworden und machen den Banken das Leben zusätzlich schwer: Für sie gilt Basel III nicht. Derzeit ist erkennbar, dass Versicherer gegenwärtig von den Regulierungen durch Basel III profitieren. So nahm der Anteil von Finanzierungen, die Versicherungsunternehmen in der Wohnungswirtschaft platzierten, ständig zu. 7

18 Doch dieser Trend könnte endlich sein. Nach den neuesten Entwürfen zur Durchführung von Solvency II müssten auch Versicherungsgesellschaften Finanzierungen mit zum Teil erheblichem Eigenkapital unterlegen. So müsste nach einem aktuellen Entwurf einer Durchführungsverordnung z. B. eine Finanzierung mit einer 20jährigen Zinsbindung an ein Wohnungsunternehmen mit 35 % Eigenkapitel unterlegt werden. Sollte dieser Entwurf umgesetzt werden, würde wohl kaum eine Versicherungsgesellschaft derartig langfristige Finanzierungen noch anbieten. Fazit Aufgrund der Konstruktion von Basel III werden die Konsequenzen hieraus alle Kreditnehmer tragen müssen, eine Bevorzugung von einzelnen Branchen wird es nicht mehr geben. Als Folge werden die Wege der Kapitalbeschaffung vielfältiger werden müssen. Neben herkömmlichen Bankfinanzierungen werden Finanzierungen über Versicherungen, Bausparkassen und direkt über den Kapitalmarkt in Zukunft immer entscheidender, um die eigene Unabhängigkeit auch in den bevorstehenden Zeiten zu erhalten und neue Chancen zu nutzen. Für Wohnungsunternehmen empfiehlt es sich daher, eine eigene Kreditgeberstrategie zu entwickeln, d. h. sich nicht nur auf ein oder zwei Kreditgeber zu stützen sowie Angebote verschiedener Kreditgebergruppen (Banken, Versicherungen, Bausparkassen etc.) zu prüfen. Bei Ihrer Finanzierungsstrategie sollten Wohnungsunternehmen langfristig denken. Die Wahrscheinlichkeit, dass die Beschaffung von Fremdkapital zukünftig günstiger wird, ist sehr gering. 8

19 2 Finanzierungsgrundsätze Das Thema Finanzierung hat viele Dimensionen Durch die Ereignisse in jüngster Vergangenheit in Verbindung mit der globalen Kapitalmarktkrise ist das Thema Finanzierung für Unternehmen verstärkt in den Fokus gerückt. Durch die schrittweise Umsetzung der neuen Eigenkapitalregelungen für Kreditinstitute nach Basel III ab 2013 schauen Darlehensgeber genauer als jemals zuvor auf ihr Kreditengagement und den daraus resultierenden Eigenkapitalanforderungen. Umso wichtiger ist es für Unternehmen, das Thema Finanzierung umfassend und strategisch anzugehen, damit der Kapitalbedarf langfristig gesichert ist. Im Folgenden werden unterschiedliche Aspekte beleuchtet und miteinander in Zusammenhang gebracht. Themen wie die strategische Finanzierungsplanung, Höhe der Kapitalaufnahme, Formen und Fristen von Finanzierungen und verschiedene Instrumente werden vorgestellt und im weiteren Verlauf der Arbeitshilfe vertieft. Finanzierungsstrategie als Teil der Unternehmensstrategie Oftmals wird das Thema Finanzierung im Unternehmen erst dann angegangen, wenn ein konkreter Anlass vorliegt, wie z. B.: - Die Prolongation oder Neuaufnahme eines Darlehens, - die Umsetzung eines Modernisierungsvorhabens, - der Ankauf von Objektbeständen oder - Krisensituationen wie die Streichung von Kreditlinien, mangelnde Liquidität oder Erträge. Anstatt sich von akuten Ereignissen leiten zu lassen, ist es sinnvoller, Finanzierungsthemen antizipativ anzugehen und eine strategische Finanzierungsplanung einzuführen. Diese ist abhängig von der Struktur und den Anforderungen des Unternehmens und muss abgestimmt werden mit den Ratinganforderungen seitens der Banken. Die Finanzierungsplanung kann nicht für sich alleine stehen. Sie sollte Hand in Hand gehen mit der Unternehmensplanung, dem Controlling und der Organisation des Unternehmens. 9

20 Strategische Finanzierungsplanung Was sind die Ziele einer strategischen Finanzierungsplanung? Für welche Zeithorizonte ist sie sinnvoll? In der kurzfristigen Finanzierungsplanung, in einem Zeitraum von 0 30 Tagen, ist es das Hauptziel, die Liquidität zu sichern. Das Unternehmen sollte jederzeit in der Lage sein, seinen Zahlungsverpflichtungen nachkommen zu können, um nicht in die Gefahr einer Insolvenz zu geraten. Die mittelfristige Finanzierungsplanung ist auf bis zu 5 Jahre ausgerichtet und sollte den Kapitalbedarf in diesem Zeitraum decken. Anstehende Investitionen wie Modernisierungen, Ankäufe, etc. sollten transparent sein und die Pfeiler der Finanzierungsplanung darstellen. In der langfristigen Perspektive mit einem Zeithorizont von über 5 Jahren, sollte die Finanzierungsplanung Hand in Hand mit der Unternehmensstrategie gehen und im Blick haben, wohin sich das Unternehmen entwickeln möchte, welche Wachstumsstrategie verfolgt wird und welches Kapital dafür notwendig ist. Die Formulierung einer Finanzierungsstrategie ist aber keineswegs ein einmaliger Vorgang. Vielmehr ist dies ein ständiger Prozess der Überprüfung und der Anpassung an neue Gegebenheiten innerhalb des Unternehmens und in der Umwelt. Ein Beispiel hierfür sind die weitreichenden Veränderungen, die durch die Finanzmarktkrise initiiert wurden. Dabei sind für Unternehmen vor allem Risikoaspekte aufgeworfen worden. Deutlich wurde, wie wichtig ein genügend diversifiziertes Kreditgeberportfolio ist, um nicht in die Gefahr zu kommen, von einem Finanzierungspartner abhängig zu sein. Zu den Risikogesichtspunkten gehört ebenfalls die gleichmäßige Verteilung von Zinsbindungsenden über die unterschiedlichen Jahre, um ein Klumpenrisiko zu einem bestimmten Datum zu vermeiden. Durch das erhöhte Sicherheitsbedürfnis der Banken ist es noch mehr erforderlich geworden, das Sicherheitenportfolio auf die optimale Nutzung von Beleihungsreserven zu kontrollieren. Eine regelmäßige Hinterfragung der gewählten Finanzierungsprodukte ist ebenfalls zweckmäßig. Dazu gehört auch die Überprüfung, ob es neue Finanzierungswege und -produkte gibt, die sinnvolle Ergänzungen zum bisherigen Portfolio bieten. Auch sollten die vom eigenen Haus erstellten Unterlagen für die Kapitalgeber auf die Frage hin überprüft werden, ob diese noch den Anforderungen der Banken entsprechen oder vielleicht optimierbar sind. Exkurs: Chancen und Risiken des Leverage-Effektes Eine zentrale Fragestellung bei der Kapitalbeschaffung ist, in welcher Höhe diese optimalerweise erfolgen soll. Vor der Finanzmarktkrise war der Leverage-Effekt in aller Munde. Überall wurde die Steigerung der Eigenkapitalrendite durch die Aufnahme von Fremdkapital gepriesen. Möglich war dies durch ein niedriges Zinsniveau, was erlaubte, Fremdkapital zu geringeren Zinssätzen aufzunehmen als die im Unternehmen erzielte Gesamtkapitalrendite. 10

21 Seit der Finanzmarktkrise wird verstärkt die Schattenseite des Leverage-Effektes diskutiert. Erhöhte Fremdkapitalaufnahme bedeutet erhöhte Risiken. Der Eigenkapitalpuffer wird dabei reduziert, weshalb die Akteure negative Schocks besonders stark spüren. Bei zunehmender Verschuldung steigt die Abhängigkeit des Unternehmens von den Kapitalmärkten und deren Zinsschwankungen. Das Insolvenzrisiko erhöht sich. Die Hebelwirkung des Leverage-Effektes soll anhand eines vereinfachtes Beispiels verdeutlicht werden: EKR = Eigenkapitalrentabilität GKR = Gesamtkapitalrentabilität VSG = Verschuldungsgrad (Fremdkapital/Eigenkapital) FKZ = Fremdkapitalzinsen EKR = GKR + VSG * (GKR - FKZ) Ein Unternehmen verfügt über EUR Eigenkapital. Es erzielt einen Gewinn von EUR. Das Fremdkapital beträgt ebenfalls EUR. Die zu zahlenden Fremdkapitalzinsen betragen EUR. Der Reingewinn nach Abzug der Zinsen ist somit EUR. Die Eigenkapitalrendite berechnet sich wie folgt: GKR VSG FKZ = (Reingewinn + Fremdkapitalzinsen) / Gesamtkapital = EUR EUR / EUR = 10,00 % = Fremdkapital / Eigenkapital = EUR / EUR = 100,00 % = Zinslast / Fremdkapital = EUR / EUR = 2,00 % EKR = 10,00 % + 100,00 % * (10,00 % - 2,00 %) = 18,00 % Die Eigenkapitalrendite beträgt somit 18 %. Wie wirkt sich nun eine Erhöhung der Fremdkapitalaufnahme auf die Eigenkapitalrendite aus? Das gleiche Unternehmen erhöht nun den Fremdkapitalanteil auf EUR und senkt den Eigenkapitalanteil auf EUR. Der Zinssatz bleibt derselbe, wodurch sich die Fremdkapitalkosten auf EUR belaufen. GKR VSG = (Reingewinn + Fremdkapitalzinsen) / Gesamtkapital = EUR EUR / EUR = 10,00 % = Fremdkapital / Eigenkapital = EUR / EUR = 400,00 % EKR = 10,00 % + 400,00 % * (10,00 % - 2,00 %) = 42,00 % 11

22 Die Eigenkapitalrendite beträgt nun neu 42 %. Sie hat sich durch die gesteigerte Fremdkapitalaufnahme um ein Vielfaches erhöht. In der Realität würde dieser Effekt nur bis zu einem bestimmten Punkt funktionieren. Mit steigendem Verschuldungsgrad sinkt die Bonität des Unternehmens, so dass der Kapitalgeber den Zins erhöhen oder letztendlich kein Fremdkapital mehr zur Verfügung stellen würde. Das Risiko ist, dass der Fremdkapitalzins über die Gesamtrentabilität steigt. In diesem Fall kehrt sich der Effekt um und die Eigenkapitalrentabilität wird gesenkt. Finanzierungsarten Für ein Unternehmen gibt es unterschiedliche Möglichkeiten, sich mit Kapital einzudecken. Überlegungen bei der Auswahl der Finanzierungsart können die benötigte Kapitalhöhe, die damit einhergehenden Kosten und Risiken oder der Einfluss zukünftiger Kapitalgeber betreffen. Die damit einhergehenden Alternativen zur Kapitaldeckung können nach unterschiedlichen Kriterien systematisiert werden, wie die rechtliche Stellung der Kapitalgeber, die Herkunft oder die Fristigkeit des Kapitals. Woher stammt das Kapital? Für die Vorstellung der unterschiedlichen Finanzierungsarten kann im ersten Schritt nach der Mittelherkunft unterschieden werden. Bei der Innenfinanzierung werden die finanziellen Mittel im Rahmen des betrieblichen Umsatzprozesses generiert. Dazu gehören einbehaltene Gewinne oder die Auflösung von stillen Reserven, z. B. durch eine vorherige Unterbewertung von Aktiva. In beiden Fällen spricht man auch von der Selbstfinanzierung. Ebenfalls zur Innenfinanzierung zählt die Bildung von Rückstellungen oder die Finanzierung aus Abschreibungsgegenwerten. Wenn materielle oder immaterielle Vermögenswerte in liquide Form überführt werden, gehört dies ebenfalls zur Innenfinanzierung. Mit dem Begriff der Außenfinanzierung wird das Kapital bezeichnet, welches nicht durch das Unternehmen erwirtschaftet wird, sondern durch die außerhalb des Unternehmens liegenden Finanzierungsmärkte eingebracht wird. Hierzu zählen die Zuführung von Finanzierungsmitteln durch die Eigentümer in Form von Beteiligungsfinanzierungen sowie die Fremdfinanzierung durch Gläubiger. Zur Fremdfinanzierung gehört nicht nur die langfristige Kreditfinanzierung, sondern auch Finanzierung durch Kreditsubstitute wie z. B. Leasing und Asset-Backed-Securities. In der Kategorie der kurzfristigen Fremdfinanzierung fallen u. a. Kontokorrentkredite. Wie ist die Rechtsstellung des Kapitalgebers? Des Weiteren können Finanzierungsarten danach unterschieden werden, welche rechtliche Stellung der Kapitalgeber hat. Bei der Fremdfinanzierung wird Kapital durch Gläubiger (z. B. Banken) zur Verfügung gestellt. Fremdfinanzierung heißt vor allem eine Finanzierung durch Kredite. Fremdkapitalgeber haben in der Regel keine Mitspracherechte oder Beteiligung am Gewinn und Verlust. Stattdes- 12

23 sen muss der Kreditnehmer als Gegenleistung einen erfolgsunabhängigen Zins bezahlen. Der Zins richtet sich nach dem geschätzten Risiko und dem Wert der Sicherheit. Auch im Verlustfall muss der Kreditnehmer den Kredit zurückzahlen oder die Sicherheit dem Kreditgeber übergeben. Im Rahmen der Eigenfinanzierung wird dem Unternehmen Kapital durch Einlage der Eigentümer (z. B. Genossenschaftsmitglieder, Gesellschafter, etc.) oder durch Gewinnthesaurierung zugeführt. Eigenkapital stellt im Vergleich zu Fremdkapital nachrangiges Kapital dar, da die Ansprüche auf Ausschüttungen, Dividenden oder Kapitalrückzahlungen erst dann befriedigt werden, wenn Verpflichtungen gegenüber Gläubigern vollständig erfüllt sind. In der nachfolgenden Tabelle sind die idealtypischen Unterscheidungsmerkmale von Fremd- und Eigenkapital im Vergleich dargestellt: Erfolgsanspruch Haftung im Verlustfall Rückzahlung Entscheidungsbefugnis Steuerliche Abzugsfähigkeit der Zahlung Eigenkapital Restbetragsanspruch Primär Unplanmäßig Vorhanden Nur unter bestimmten Voraussetzungen abzugsfähig Fremdkapital Festbetragsanspruch Sekundär Planmäßig Nicht vorhanden Abzugsfähigkeit der Zinszahlung Abb. 5: Unterscheidungsmerkmale Eigen- und Fremdkapital Die Unterscheidung in Eigen- und Fremdkapital ist dabei nicht unproblematisch, da in der Praxis häufig Mischformen anzutreffen sind. Im Einzelfall entscheiden die konkreten Vereinbarungen bezüglich Höhe, Ergebnisabhängigkeit der Ansprüche, Mitentscheidungs- und Informationsrechte der Kapitalgeber etc. über die Qualifizierung als Eigen- oder Fremdkapital. "Hybride" Finanzierungen Hybride Finanzierungsinstrumente stellen eine Mischform aus Eigenund Fremdfinanzierung dar. In diese Kategorie fallen z. B. Verkäuferdarlehen, stille Beteiligungen, Wandelanleihen und Genussscheine. Dabei ergibt sich die Zwitterstellung des hybriden Kapitals im Wesentlichen aus der Risikobehaftung. Viele Formen der hybriden Finanzierung bieten Vorteile, die durch eine Kombination von Eigenund Fremdkapital nicht darstellbar wären. In der folgenden Darstellung werden die bisher diskutierten Kategorien Außen- und Innenfinanzierung sowie Eigen- und Fremdkapital miteinander in Verbindung gebracht. 13

24 Fremdkapital Finanzierungsarten Außenfinanzierung Innenfinanzierung Beteiligungsfinanzierung Kreditfinanzierung Hybride Finanzierung Selbstfinanzierung Durch neue Kapitalgeber Kreditfinanzierung durch Gläubiger Abschreibungen und Rückstellungen Durch bisherige Eigentümer Kreditfinanzierung durch Gesellschafter Umschichtung im Vermögensbereich Kreditsubstitute Abb. 6: Finanzierungsarten Optimale Finanzierungsstrategie ist immer ein Kompromiss Bei der Wahl des Finanzierungsinstrumentes, ob Eigen- oder Fremdkapital bzw. Innen- oder Außenfinanzierung, stellt sich die Frage nach der unternehmerischen Unabhängigkeit. Die Aufnahme neuen Kapitals führt im Fall von Beteiligungsfinanzierungen zur Schaffung neuer Mitspracherechte und dem Risiko steigender Anforderungen an Renditeziele. Auch im Fall einer hohen Verschuldung durch Kreditfinanzierung können Gläubiger einen erheblichen Einfluss auf das Unternehmen ausüben und dessen Handlungsspielräume durch hohe Zinsforderungen oder Kreditbeschränkungen begrenzen. Fristigkeiten der Finanzierungsformen Wohnungsbestände, das Hauptgut von Wohnungsunternehmen, sind grundsätzlich langfristiges Anlagevermögen, welches nach der "Goldenen Bilanzregel" auch langfristig finanziert werden sollte. Jedoch sind Finanzierungen bei Wohnungsunternehmen auch aus dem Gesichtspunkt einer Unternehmensfinanzierung zu sehen, bei der es durchaus kurz-, mittel und langfristige Finanzierungsbedürfnisse gibt. Um die unterschiedlichen Zeithorizonte des Kapitalbedarfs zu ermitteln, sollte die Finanzierungsplanung weit genug in die Zukunft blicken. Unternehmens- und objektkonkrete Planungen sollten die kommenden 10 Jahre umfassen. Dabei ist es empfehlenswert, worstcase- und best-case-betrachtungen anzustellen. Dadurch ist das Unternehmen in der Lage, eine Finanzierungsstruktur festzulegen und sich für geeignete Produkte zu entscheiden. Die Einteilung in kurz-, mittel und langfristige Finanzierungsformen wird nicht einheitlich gehandhabt. Eine Orientierung kann die Differenzierung der Deutschen Bundesbank geben. In ihrer Statistik weist sie kurzfristige Finanzierungen mit einer Restlaufzeit bis zu einem 14

25 Jahr, mittelfristige Finanzierungen mit einer Restlaufzeit zwischen einem und vier Jahren und langfristig mit einer Restlaufzeit von mehr als vier Jahren aus. Bei einer normal verlaufenden Zinskurve sind kurzfristige Finanzierungsprodukte mit niedrigeren Zinsen ausgestattet und somit preisgünstiger als langfristige. Aus Kostengründen macht es daher keinen Sinn, kurzfristigen Finanzierungsbedarf mit einer langfristigen, teureren Finanzierung zu decken. Langfristige Finanzierungen bieten hingegen eine höhere Sicherheit, den Kapitalbedarf auch langfristig zu sichern. Jedes Unternehmen muss daher für sich entscheiden, was für es der bestmögliche Kompromiss aus Kosten- und Risikogesichtspunkten ist. Langfristige Kredite als wichtigstes Finanzierungsinstrument Das wohl wichtigste Finanzierungsinstrument für Wohnungsunternehmen ist der langfristige Kredit. Dabei gilt es, nicht nur den Kreditvertrag zu prüfen, sondern auch den beigefügten AGBs bzw. den ergänzenden Zweck- und Sicherungsvereinbarungen Beachtung zu schenken. Ein wichtiger Punkt dabei sind die teilweise gesetzlich geregelten Kündigungsfristen. In der nachfolgenden Tabelle sind diese beispielhaft aufgeführt. Darlehensart Kündigungsmöglichkeit Erläuterung Darlehen mit fester Zinsvereinbarung bis zu 10 Jahren Zum Zinsbindungsende bzw. automatisch, wenn es zu keiner Einigung zwischen den Vertragsparteien kommt. Ausstieg vor Auslauf der Zinsbindung nur, wenn der Darlehensgeber damit einverstanden ist und für gewöhnlich mit Vorfälligkeitsentschädigung. Darlehen mit fester Zinsbindung über 10 Jahre Gemäß 489 BGB Kündigungsmöglichkeit nach Ablauf von 10 Jahren nach letzter Auszahlung mit Einhaltung von vereinbarten Kündigungsfristen. Keine Vorfälligkeitsentschädigung bei Ablauf von 10 Jahren. Keine Kündigungsmöglichkeit durch den Darlehensgeber, wenn nicht außerordentliches Kündigungsrecht greift. Abb. 7 (1): Kündigungsfristen verschiedener Darlehensarten 15

26 Darlehensart Kündigungsmöglichkeit Erläuterung Darlehen mit variabler Laufzeit Kontokorrentkredit Wenn nicht anders vereinbart, jederzeit rückzahlbar zum Zinsanpassungstermin. Inanspruchnahme in der Regel freigestellt, somit für den Kreditnehmer frei handhabbar. Keine Kündigungsfrist. Kann auch vom Darlehensgeber jederzeit gekündigt werden, wenn nicht bestimmte Laufzeit vereinbart wurde. In der Regel für bestimmte Laufzeit (1 Jahr), aber auch Laufzeit "bis auf Weiteres", dann für den Kreditgeber jederzeit kündbar. Abb. 7 (2): Kündigungsfristen verschiedener Darlehensarten Für die wohnungswirtschaftliche Praxis sind Kreditsicherheiten von besonderer Bedeutung. Sicherheiten geben dem Kreditgeber die Möglichkeit, seine Ansprüche zu befriedigen, wenn der Kreditnehmer seine Zahlungsverpflichtung nicht erfüllen kann. Von den Personalsicherheiten wie Bürgschaften oder Garantien lassen sich die Realsicherheiten wie Verpfändung, Sicherungsabtretung oder Grundschuld abgrenzen. Sicherheiten bei der Kreditfinanzierung entscheidend Grundschulden sind die häufigste Art der Besicherung bei Wohnungsunternehmen. Ihnen kommt eine zentrale Stellung in der Finanzierung zu. Mit dem knappen Gut Bestandsimmobilien, welche das Unternehmen als Beleihungsobjekte verwenden kann, muss daher sorgfältig umgegangen werden. Durch ein effizientes Sicherheitenmanagement lassen sich Kostensenkungen bei der Fremdfinanzierung erreichen. Für einen strategischen Umgang mit den Beleihungsreserven gibt es verschiedene Grundsätze. Sicherheiten sollten nicht zu kleinvolumig sein, um den Verwaltungsaufwand so gering wie möglich zu halten. Ineffizient ist es, wenn durch kleine Sicherheitenbeträge ganze Objekte blockiert sind und dadurch keine Erstränge mehr zur freien Verfügung stehen. Je nachdem, um welchen Darlehensgeber oder Art der Finanzierung es sich handelt, sollte der Beleihungsrahmen bis 60 %, 80 % oder darüber hinaus ausgeschöpft werden. Sicherheitenvereinbarungen sollten dabei so getroffen werden, dass die Sicherheiten nach Ablauf des Darlehens flexibel an andere Darlehensgeber übertragen werden können. 16

27 Bausparen als Alternative? Mit Bausparprodukten besteht die Möglichkeit, Zinssätze über die gesamte Laufzeit eines Darlehens abzusichern oder sich heute schon einen günstigen Zins zu sichern bei Kapitalbedarf in bis zu 10 Jahren. Bislang haben Wohnungsunternehmen nur vereinzelt Erfahrungen mit Bausparverträgen gesammelt. Dies lag zum einen an den früher als niedrig empfunden Anlagezinsen als auch an der Spezialisierung der Bausparkassen auf Privatkunden. In Zeiten eines niedrigen Zinsniveaus befinden sich die Anlagesätze jedoch durchaus auf Kapitalmarkniveau. Auch entdecken die Bausparkassen immer mehr die Wohnungswirtschaft für sich als interessante Kunden. Leasing als mögliches Finanzierungsinstrument Bei der Finanzierung mittels Leasing veräußert der Eigentümer die zu modernisierende oder neu zu bauende Immobilie an eine Leasinggesellschaft, z. B. in Form einer GmbH und Co. KG, mit der Verpflichtung zur Anmietung über einen festgelegten Zeitraum zu einem festgelegten Mietzins. In der Regel vereinbaren der Käufer und der Verkäufer in den zu schließenden Verträgen ein Andienungsrecht für den Käufer und ein Rückkaufsrecht durch den Verkäufer nach bestimmten Laufzeiten. Bereits bei Abschluss des Leasingvertrages wird die Ermittlung des Rückkaufpreises festgelegt. Mit diesem Instrument können stille Reserven im Fall von Bestandsobjekten beim Verkäufer offen gelegt und zu bilanziellen oder steuerlichen Zwecken genutzt werden. Außerdem kann der Verkaufserlös zur Finanzierung von Modernisierung bzw. Neubau genutzt werden. In diesem Fall hat der Verkäufer die Möglichkeit, die Objekte zu einem bereits bei Vertragsabschluss bestimmten Zeitpunkt durch Rückkaufoption zurück zu erwerben. Ein normalerweise endgültiger Verkauf ist so nicht zwingend notwendig. Wie bei allen sonstigen Fremdfinanzierungen ist auch hier die Bonität des Verkäufers entscheidend. Diese bestimmte Finanzierungsform mit ihren langfristigen und umfassenden Verpflichtungen und den damit verbundenen Risiken aber auch Chancen bedarf einer sorgfältigen fachlichen Betreuung, denn von der wirtschaftlichen Darstellung und sorgfältigen Vertragsgestaltung ist das Gelingen abhängig. Der damit einhergehende Verwaltungsaufwand sollte ebenfalls nicht unterschätzt werden. Fazit In diesem Kapitel sind die verschiedenen Dimensionen der Grundsätze der Finanzierung betrachtet worden: Die strategischen Ansätze der Finanzierungsplanung, unterschiedliche Finanzierungsformen und Fristigkeiten bis hin zu den einzelnen Finanzierungsinstrumenten. Im weiteren Verlauf der Arbeitshilfe werden die hier nur kurz angesprochenen Aspekte weiter vertieft. 17

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29 3 Finanzierungsplanung 3.1 Einführung in die Finanzierungsplanung Ganzheitliche Betrachtung einer Investition beinhaltet die Aktiv- und die Passivseite Im Zuge der Finanzierungsplanung ist mittlerweile der Begriff "Portfoliomanagement" weit verbreitet. Von Portfoliomanagement spricht man, wenn eine einzelne Investition in den Kontext des gesamten Unternehmens gebracht wird. Die Absicht dabei ist sicherzustellen, dass die einzelne Investitionsentscheidung das Gesamtportfolio nicht aus dem Gleichgewicht bringt. Die Herangehensweise sollte daher ganzheitlich erfolgen. Das heißt, eine Betrachtung der Immobilie alleine genügt nicht mehr, sondern sollte gleichzeitig mit der Kapitalbeschaffung verknüpft werden. Demzufolge ist es notwendig, bei einer Finanzierungsplanung im Sinne des Portfoliomanagements die Informationen der Aktivseite wie Objektdaten, Mietverträge und Cashflows im Zusammenhang mit den Gegebenheiten der Passivseite wie Darlehensverträge, Sicherheiten, Zins und Tilgung zu analysieren. Da sich beide Bilanzseiten fortwährend gegenseitig beeinflussen, kann eine einseitige Betrachtung nicht zu optimalen Ergebnissen führen. Anhand einer Finanzierung einer Modernisierungsmaßnahme kann dies beispielhaft verdeutlicht werden. Der im Grundbuch eingetragene Erstranggläubiger ist nicht bereit, die notwendigen Maßnahmen zu finanzieren. Ein neuer Gläubiger möchte das Vorhaben begleiten, ist aber nicht bereit, sein Darlehen im Nachrang abzusichern. Stattdessen wird ihm eine Grundschuld mit weiter Zweckerklärung in einem Drittobjekt eingetragen. Die folgenden Konsequenzen ergeben sich daraus: - Bei beiden Gebäuden ist die Sicherheitensituation nicht optimal, da Beleihungsfreiräume nicht voll ausgenutzt werden. Bei Fortsetzung dieser Beleihungsstrategie verfügt das Wohnungsunternehmen bald nur noch über nachrangige Beleihungsfreiräume. Es kann, wenn überhaupt, nur noch zu schlechteren Konditionen Finanzpartner finden. - Bei dem zur Besicherung herangezogenen Gebäude kann sich das Problem wiederholen, wenn eine Finanzierung für eine dort anstehende Modernisierung notwendig wird. Kann die Modernisierung aus diesem Grund nicht durchgeführt werden, führt dies eventuell zu Vermietungsschwierigkeiten beim Objekt. 19

30 - Durch die weite Zweckerklärung ist der Kreditgeber juristisch nicht dazu verpflichtet, bei Rückführung des Darlehens genau diese vereinbarte Grundschuld freizugeben. Er kann, sofern weitere Verbindlichkeiten und Grundschulden bestehen, andere Grundpfandrechte freigeben. Somit bleibt das Beleihungsobjekt auf unabsehbare Zeit belastet. In der Finanzierungsplanung sollten vor allem langfristige Konsequenzen bedacht werden Aus dem Beispiel wird ersichtlich, dass bei einer ganzheitlichen Betrachtung nicht nur die aktuellen Verhältnisse von Bedeutung sind, sondern auch die Planungen für die Zukunft. Für ein Unternehmen stellt sich schon heute die Frage, mit welcher Sicherheitensituation und mit welchen Beleihungsfreiräumen zukünftig gerechnet werden kann. Ausgangsfaktor dafür sind die Entwicklung der Beleihungswerte mit und ohne Investitionen im Zusammenhang mit den eingetragenen Grundschulden und unter Berücksichtigung der sich vergrößernden Tilgungsfreiräume durch Zurückzahlung des Darlehens. Im Zuge einer aktiven Finanzierungsplanung wird somit das Portfoliomanagement zu einem effizienten Planungs- und Risikosteuerungsinstrument für Gegenwart und Zukunft. Eine umfassende Finanzierungsplanung setzt daher auf drei Säulen auf: Dem Darlehensmanagement, dem Sicherheitenmanagement und der aktiven Kreditgeberkommunikation. Nach einer kurzen Vorstellung wird im folgenden Kapitel ausführlich auf die einzelnen Instrumente eingegangen. Darlehensmanagement ist in jedem Wohnungsunternehmen zwingend notwendig Erster Baustein in der Finanzierungsplanung ist das Darlehensmanagement. Ohne ein Management der Darlehensverbindlichkeiten läuft ein Wohnungsunternehmen Gefahr, die Übersicht über die Passivseite der Bilanz zu verlieren. Ziel des Darlehensmanagements ist es, eine effiziente Zinsstruktur mit einem optimalen Zinsniveau zu schaffen. Zinsänderungsrisiken bzw. Klumpenrisiken in Bezug auf Kreditgeber sind dabei zu minimieren oder frühzeitig zu kontrollieren. Auf all diese Punkte wird in Kapitel 3.2 ausführlich eingegangen. Sicherheitenmanagement bringt trotz aufwendiger Einführung hohen Nutzen Das Sicherheitenmanagement ist für viele Wohnungsunternehmen die "Achillesferse" in der Finanzierungsplanung. In der Vergangenheit war ein aktives Sicherheitenmanagement nicht notwendig. Für die Finanzierungsbedürfnisse eines durchschnittlichen Wohnungsunternehmens gab es in der Regel immer genug Sicherheiten, so dass fast ausschließlich im 1A-Bereich finanziert werden konnte. Spätestens seit der Finanzmarktkrise wurde jedoch deutlich, dass zur Erreichung bestmöglicher Konditionen ein Beleihungsmanagement 20

31 zwingend notwendig ist. Im Mittelpunkt steht dabei vor allen Dingen die Schaffung bzw. Vergrößerung von Beleihungsfreiräumen. Mittel und Wege hierzu werden im Kapitel 3.3 dargestellt. Durch eine aktive Kreditgeberkommunikation werden die Bankbeziehungen optimiert Bei der Finanzmarktkrise wurde für jeden erkennbar, wie wichtig es ist, seine Finanzierungspartner zu kennen und zu diversifizieren. Was eine aktive Kreditgeberkommunikation beinhaltet wird am schnellsten ersichtlich bei der wörtlichen Übersetzung des Begriffs "Lender- Relation-Management". Die Kreditgeberkommunikation wird ausführlich im Kapitel 3.4 dargestellt. Lender Kreditgeber Relation Beziehung Management Leitung, Führung Die aktive Steuerung der Beziehung zu Kreditgebern durch das Wohnungsunternehmen Abb. 8: Lender Relation Management 3.2 Darlehensmanagement Zinsmanagement bedeutet mehr als nur die Frage nach der aktuellen Zinshöhe Erster wichtiger Baustein des Darlehensmanagements ist das Zinsmanagement. In der Fachliteratur gliedert sich das Zinsmanagement in vier Phasen, die auf einander aufbauen: 1 Identifikation: Welche Risiken können bei meinem Portfolio eintreten? Habe ich variable Darlehen mit Zinsänderungsrisiken? Wann sind meine Fristenablaufrisiken? 2 Quantifizierung: Wie hoch können die eintretenden Risiken sein? Von welchen Szenarien muss ich ausgehen? Wie anfällig für die identifizierten Risiken ist das Unternehmen? 21

32 3 Steuerung: Welche Maßnahmen muss ich einleiten um die Risiken zu steuern und zu managen? Welche Verfahren und Instrumente kann ich anwenden und wann setze ich diese ein? 4 Kontrolle: Ist ein fortlaufendes Kontrollsystem installiert? Ist ein frühzeitiges Erkennen von sich ändernden Bedingungen gewährleistet? Das Zinsmanagement sollte daher mehr als nur die Frage nach dem günstigsten Zinssatz beinhalten. Die unterschiedlichen Aspekte sollen im Folgenden am Beispiel einer steilen Zinsstrukturkurve auf niedrigem Niveau besprochen werden, wie sie in 2010 auftrat. Abb. 9: Durchschnittlicher Zinssatz in den Jahren 1973 bis 2011 Die Grafik zeigt, dass in den letzten 35 Jahren die Verzinsung für kurzfristige und langfristige Finanzierungen noch nie so niedrig war wie in Auffällig ist nicht nur das allgemein niedrige Zinsniveau, sondern auch die große Differenz zwischen den Zinssätzen bei kurzund langfristigen Zinsbindungsfristen, was zu der Steilheit der Zinskurve führt. Es stellt sich die Frage, wie dieses Zinsniveau optimal ausgenutzt werden kann. Die einfachste Lösung bei diesem günstigen Zinsniveau wären Darlehensverträge mit langfristigen Zinsbindungen von 10 bis 20 Jahren: Ein niedriger Zinssatz würde langfristig gesichert werden. Ein Blick auf die obige Grafik zeigt jedoch, dass Wohnungsunternehmen, die in der Vergangenheit ausschließlich mit einer langfristigen Zinsbindung von 10 Jahren gearbeitet haben, nicht diejenigen waren, die sich im Schnitt am günstigsten finanziert haben. Der Abschluss einer kurzfristigen Finanzierung, die vom durchschnittlichen Zinsniveau günstigere Alternative, ist aber sehr risikoreich. Zu Beginn der 1980er Jahre hätte kaum ein Wohnungsunternehmen die Zinsbelastung bei einer kurzfristigen Zinsstrategie tragen können! 22

33 Bei den Überlegungen, welcher Finanzierungsweg gegangen werden soll, können die im Folgenden dargestellten Prozessschritte des aktiven Zinsmanagement wichtige Hinweise geben: 1 Identifikation: Was sind die genauen Risiken (Zinsänderung, Liquidität), die aus dem kurzfristigen Vertrag resultieren? 2 Quantifizierung: Wie hoch schätze ich die Risiken bei einer Zinserhöhung ein? Ist entsprechend Liquidität im Wohnungsunternehmen vorhanden, um diese bedienen zu können? 3 Steuerung: Gibt es Instrumente, mit denen ich die Risiken einer kurzfristigen Laufzeit minimieren kann? Wäre es sinnvoll, die Risiken durch Abschluss eines Caps oder Collars zu minimieren? Ist zwar meine Zinsbindung kurzfristig vereinbart, aber dafür die Finanzierungszusage langfristig, um meine Liquidität zu sichern? 4 Kontrolle: Verfüge ich über die Mechanismen und das Potenzial, die Risiken einzuschätzen, zu überwachen und ggf. reagieren zu können? Es liegt auf der Hand, dass keine generellen Aussagen getroffen werden können, welche Zinsrisiken von einem Wohnungsunternehmen eingegangen werden sollen. Jedes Wohnungsunternehmen muss im Rahmen seines aktiven Zinsmanagements für sich entscheiden, wie es mit unterschiedlichen Risikohöhen umgehen kann. Die Kenntnis über die anstehenden Prolongationen sind die Basis für ein aktives Darlehensmanagement Unverzichtbarer Bestandteil des Darlehensmanagement ist die Beobachtung und die Steuerung von Prolongationsspitzen. Jedes Wohnungsunternehmen sollte einen aktuellen und sofort verfügbaren Überblick über die Höhe der Prolongationen in den unterschiedlichen Jahren haben. Die folgende Darstellung gibt einen Überblick über die Verteilung der Zinsbindungsenden eines Wohnungsunternehmens und wie diese sinnvoll verteilt werden können. Abb. 10: Verteilung der Prolongationsspitzen 23

34 Geht man davon aus, dass das Wohnungsunternehmen in der Regel Darlehen mit einer 10jährigen Zinsbindung abschließt, sollten jedes Jahr 10 % des Gesamtdarlehensbestands prolongiert werden, um das Zinsänderungsrisiko gleichmäßig zu verteilen. In der Grafik wird die 10%-Grenze mit der gestrichtelten Linie bei ca. 9 Mio. EUR verdeutlicht. Für die Prolongation der in 2012 auslaufenden Darlehen, kann wie gehabt auf eine 10jährige Zinsbindung zurückgegriffen werden, da die Darlehenshöhe sich um die 10%-Grenze bewegt. Die in 2013 auslaufenden Darlehen hingegen, sollten auf mehrere Zinsbindungsenden verteilt werden, da sich das Prolongationsvolumen deutlich über den angepeilten 10 % befindet und somit ein erhöhtes Zinsänderungsrisiko darstellt. Neben der optimalen Verteilung der Prolongationsspitzen sollte die Zinsstruktur letztlich auch der Unternehmensstrategie angepasst sein. Demnach ist es bei einem reinen Bestandhalter unter Umständen angebracht, überwiegend langfristige Finanzierungen vorzunehmen. Hingegen sollte ein Unternehmen, das intensiven Handel mit seinen Immobilien betreibt, diese Flexibilität auf seiner Passivseite der Bilanz berücksichtigen. Tendenziell sollten diese Unternehmen auch kurzfristigere oder variable Zinsbindungsfristen abschließen. Abhängigkeiten des Wohnungsunternehmens von Kreditgebern müssen vermieden werden Ein weiterer wichtiger Aspekt des Darlehensmanagement ist die Kreditgeberstruktur. Hierbei geht es um die Frage, wodurch sich die einzelnen Kreditgeber auszeichnen und wer dadurch zum Unternehmen und in das vorhandene Kreditgeberportfolio passt. Zwangsläufig ergibt sich daraus die Schlussfolgerung, dass das zinsgünstigste Angebot eines Finanzierungspartners nicht immer das geeignete ist. Besondere Vorsicht ist geboten, wenn das Wohnungsunternehmen bereits erhebliche Volumina mit einem Kreditgeber abgeschlossen hat und dadurch die Gefahr eines Klumpenrisikos besteht. In der Vergangenheit wurde dieses Risiko als nicht erheblich eingestuft, da man nach Auszahlung des Darlehens als wichtigste Verpflichtung nur durch den Kapitaldienst verbunden war. Bei der Prolongation des Darlehens gestaltete es sich einfach, zu einem anderen Kreditgeber zu wechseln. Insbesondere die Finanzmarktkrise machte jedoch deutlich, dass die Finanzierungswelt komplexer geworden ist. Manche Kreditgeber zogen sich vollständig aus dem Geschäftsfeld Wohnungswirtschaft zurück, legten strengere Kriterien bei der Beurteilung der Bonität der Kunden an, hatten neue Ansprüche bei der Beurteilung der Sicherheiten oder boten nur noch überhöhte Konditionsangebote an. Daher sollte bei einer Kreditaufnahme ein Wohnungsunternehmen mehr denn je darauf achten, kein Klumpenrisiko bei einem Kreditgeber entstehen zu lassen. Genauso wichtig wie die Vermeidung von Klumpenrisiken ist aber auch das Darlehensportfolio nicht über zu viele Kreditgeber zu streuen. Um den unternehmensinternen Verwaltungsaufwand zu begrenzen, sollten je nach Größe des Wohnungsunternehmens nicht mehr als 5 bis 15 Kreditgeber im Portfolio eines Wohnungsunternehmens 24

35 vorhanden sein. In Prozent ausgedrückt sollte bei Bestandsgläubigern ein Portfolioanteil zwischen 5 % und 20 % angestrebt werden. Bei der nachstehenden Abbildung werden beide Probleme veranschaulicht: Bank 1 stellt mit einem Darlehensanteil von knapp 40 % ein erhebliches Klumpenrisiko dar, während auf anderen Seite zu viele Kleinstkreditgeber vorhanden sind. Hypo 1 4,80% Vers. 2 Versicherung 1 4,87% 6,18% Bank 2 18,32% Bank 1 39,77% Hypo 2 4,35% Bank 3 3,23% Hypo 3 2,82% Weitere 15,66% Hypo 4 2,30% Bank 4 2,26% Bank 5 1,63% Bank 6 1,53% Bank 7 1,46% Bank 8 1,23% 18 Sonstige 5,25% Abb. 11: Kreditgeberportfolio eines Wohnungsunternehmens 3.3 Sicherheitenmanagement Durch Management der Sicherheiten können Finanzierungsspielräume gesichert werden Das weitaus komplexeste Thema in der Finanzierungsplanung ist das Sicherheitenmanagement. Dabei ist es nicht ausreichend, sich ausschließlich mit den Grundbüchern zu beschäftigen. So müssen für eine detaillierte Feststellung der Beleihungsfreiräume nicht nur die in den Grundbüchern stehenden Sicherheiten erfasst werden, sondern auch die Verbindung zum Kreditgeber durch Zweckerklärungen und Einmalvalutierungserklärungen. Ferner müssen zur Optimierung der Sicherheiten ebenfalls die Verknüpfung zu den jeweiligen Darlehen transparent gemacht werden. Dadurch können Nominalbesicherung und die Restvaluten gegenüber gestellt werden, um Beleihungsfreiräume durch getätigte Tilgungen heben zu können. Wesentlich ist ebenfalls die Gegenüberstellung der eingetragenen Sicherheiten mit den jeweiligen Objektgegebenheiten, was nicht nur die eigentlichen Objektmieten beinhaltet, sondern auch wertmindernde bzw. höhende bautechnische Ausstattungen oder Entwicklungsbedingungen. Man sollte sich daher im Klaren sein, dass das Sicherheitenmanagement keine Maßnahme ist, die sich innerhalb kurzer Zeit umsetzen lässt. Ebenfalls ist in der Mehrzahl der Fälle die Sicherheiten- 25

36 optimierung ein langfristiger Prozess, da bei jeder Neukreditaufnahme nur ein Teil der Sicherheiten neu strukturiert werden kann. Um einen kurzen Einblick in die Vorgehensweise beim Sicherheitenmanagement zu geben, soll ein exemplarisches Grundbuch besprochen werden. Objekt 1 Belastung Gläubiger Ablösung 1. Rang EUR Sparkasse Rang EUR Sparkasse Rang EUR Bank Rang EUR Landesbank Rang EUR Förderbank Rang EUR Förderbank 2020 Abb. 12: Risiken aus belasteten Grundbüchern Zunächst fällt auf, dass bei dem Grundbuch vier unterschiedliche Gläubiger mit vier unterschiedlichen Zinsbindungsenden eingetragen sind. Dies schränkt die Handlungsmöglichkeiten bei Zinsbindungsausläufen erheblich ein, da die Abstimmung mit gegebenenfalls drei anderen Kreditgebern erfolgen muss. Verfügt einer der Gläubiger über eine weite Zweckerklärung oder die Vereinbarung einer Einmalvalutierungserklärung, so verringert dies die Chancen auf eine Entflechtung des Grundbuches noch mehr. Eventuelle Tilgungsfreiräume, die durch den Restvalutenstand im Verhältnis zur eingetragenen Sicherheit entstanden sind, können in so einem Fall nicht weiter verwendet werden. Die Vermeidung von Nachranggläubigern durch die Auslastung von Grundbüchern mit nur einem Kreditgeber wirkt sich ebenfalls senkend auf das Zinsniveau aus. Unabhängig von einer Optimierung des Sicherheitenmanagements sollten Wohnungsunternehmen auch in regelmäßigen Abständen ihre Beleihungswerte überprüfen. Es ist von großem Vorteil, darüber informiert zu sein, wie gut oder schlecht das jeweilige Kreditengagement eines Kreditgebers besichert ist. Nur so kann adäquat auf Neubewertung von Sicherheiten reagiert werden bzw. Verhandlungen über Freigabe von Sicherheiten geführt werden. Bei Gesprächen mit Banken sollten Wohnungsunternehmen Transparenz hinsichtlich der gutachterlichen Bewertung und des Ratings einfordern. 26

37 Trotz einheitlicher Regelwerke unterschiedliche Beleihungsausläufe Für die Bewertung von Immobilien sind die Beleihungswertermittlungsverordnung kurz: BelWertV und die Immobilienwertermittlungsverordnung kurz: ImmoWertV zentrale Regelwerke. Die BelWertV existiert in ihrer heutigen Form seit Sie gibt einheitliche Richtlinien für die Bewertung von Immobiliensicherheiten vor. Die ImmoWertV ist zum in Kraft getreten und löst die bisherige Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken, kurz WertV, ab. Notwendig war die Novellierung, da sich Rahmenbedingungen in den vergangenen zwei Jahrzehnten stark verändert haben, durch den Beitritt der neuen Bundesländer, dem demografischen Wandel, die Internationalisierung der Immobilienwirtschaft oder die stärkere Kapitalmarktorientierung der immobilienwirtschaftlichen Akteure. 5 Auch wenn diese Regelwerke für alle Beleihungswertermittlungen gelten, so ist in der Praxis festzustellen, dass die unterschiedlichen Kreditgeber aufgrund der vorhandenen Spielräume z. B. bei Restnutzungsdauer oder Liegenschaftszins zu sehr unterschiedlichen Beleihungswerten kommen. Daher sollte auch die Offenlegung eines Gutachtens vom Kreditnehmer unbedingt gefordert werden. Exkurs Beleihungswert Beleihungswert (Definition nach BelWertV, 3 Abs. 1 und 2) (1) Der Wert, der der Beleihung zugrunde gelegt wird (Beleihungswert), ist der Wert der Immobilie, der erfahrungsgemäß unabhängig von vorübergehenden, etwa konjunkturell bedingten Wertschwankungen am maßgeblichen Grundstücksmarkt und unter Ausschaltung von spekulativen Elementen während der gesamten Dauer der Beleihung bei einer Veräußerung voraussichtlich erzielt werden kann. (2) Zur Ermittlung des Beleihungswerts ist die zukünftige Verkäuflichkeit der Immobilie unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objekts, der normalen regionalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung zugrunde zu legen. Beleihungswert (Definition nach Pfandbriefgesetz, 16 Abs. 2) Der Beleihungswert darf den Wert nicht überschreiten, der sich im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit einer Immobilie und unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objektes, der normalen regionalen 5 vgl. Auszug aus Bundesrat-Drucksache 296/09 vom

38 Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen ergibt. Spekulative Elemente dürfen dabei nicht berücksichtigt werden. Der Beleihungswert darf einen auf transparente Weise und nach einem anerkannten Bewertungsverfahren ermittelten Marktwert nicht übersteigen. Zusammenfassung Beleihungswert - Grundlage: Vorsichtige Bewertung - Ausschluss von vorübergehenden Wertschwankungen - Berücksichtigung langfristiger Objekteigenschaften - Voraussichtlich während der gesamten Beleihungsdauer bei einer Veräußerung erzielbarer Wert 3.4 Kreditgeberkommunikation Den Kreditgeber als echten Partner gewinnen Oberstes Ziel einer aktiven Kreditgeberkommunikation ist es, das Unternehmen langfristig zu optimalen Konditionen mit Fremdkapital einzudecken. Dafür macht es eine immer größere Anbietervielfalt durch neue Kreditgeber wie die Versicherungswirtschaft, Versorgungsinstitute oder Bausparkassen notwendig, Informationen über die Marktteilnehmer zu sammeln und zu kategorisieren. Dazu gehört auch zwingend, seine schon vorhandenen Finanzierungspartner gut zu kennen. Anhand vorher festgelegter Bewertungskriterien wie Marge, Zuverlässigkeit oder Abwicklungsqualität lassen sich die Kreditgeber in unterschiedliche Gruppen einordnen. Zweck der Kategorisierung ist es festzustellen, ob das Engagement bei dem jeweiligen Kreditgeber ausgebaut, gehalten oder verringert werden soll. Sind das Darlehensund Sicherheitenmanagement zwei Handlungsfelder, bei denen Handlungsempfehlungen grundsätzlich beachtet und nur von Zeit zu Zeit ergänzt werden müssen, so ist die aktive Kreditgeberkommunikation ein kontinuierlicher Prozess der Anpassung und Optimierung. Detaillierte Informationen werden immer wichtiger Die Eingruppierung gibt dem Wohnungsunternehmen Orientierung, wie die Kommunikation mit dem Kreditgeber ausgestaltet werden soll, z. B. welche Informationsunterlagen dem jeweiligen Kreditinstitut weitergegeben werden sollen. Eine Reduzierung des Aufwands kann durch standardisierte Informationspakete erreicht werden. Haben sich in der Vergangenheit Wohnungsunternehmen schwer getan, Prüfungsberichte an Kreditgeber herauszugeben, so fordern spätestens seit der Finanzmarktkrise die Kreditinstitute qualitativ 28

39 hochwertigere Unterlagen, um eine adäquate Risikoeinschätzung vornehmen zu können. Präferiert werden dabei die Unternehmen, die ungefragt aussagekräftige Unterlagen zur Verfügung stellen. Zins- und Kapitalsteuerung unter Risikoaspekten Dabei braucht das Rad nicht neu erfunden werden. Alle Informationen, die eine Bank interessieren könnten, sind in einem Wohnungsunternehmen bereits vorhanden. Solche Unterlagen können z. B. der Prüfungsbericht, der Geschäftsbericht, ein Jahresbericht über wichtige Ereignisse, Investitionen etc., Sollmietenlisten, Unternehmenskonzepte aber auch Mieterzeitungen sein. Notwendigerweise ist der Detaillierungsgrad der Information ebenfalls abhängig von der Größe des Wohnungsunternehmens. Beispiele für eine aktive Kreditgeberkommunikation - Fristgemäßer Versand der vereinbarten Informationen (z. B. Vermietungsstand, aktuelle Mietkonditionen, Versicherungsnachweis), - Versand des Prüfungsberichtes an die Banken, - Besprechung des Prüfungsberichtes mit den Hausbanken (u. a. Jahresgespräch) und wesentlicher Kennzahlen, insbesondere unter dem Aspekt des Ratings, - unterjährige Zustellung von betriebswirtschaftlichen Kennzahlen (z. B. monatlicher Controllingbericht), - frühzeitige Kontaktaufnahme zu geplanten Investitionsmaßnahmen, Bereitstellung der entscheidungsrelevanten Daten. Um im Gegenzug einschätzen zu können, welches Bild die Kreditgeber von dem jeweiligen Wohnungsunternehmen haben, ist es hilfreich, die eigenen Unternehmensrisiken zu kennen und diese auch zu managen. Die gängigen Risikokennzahlen werden aus Erfolgs-, Bilanz- und Cashflowplanung ermittelt. Sie zeigen dem Wohnungsunternehmen die Handlungsbreite von Finanzierungsentscheidungen auf und spiegeln die Auswirkungen von Strategien z. B. Investitionsstrategien auf die Bonität und Liquidität im Unternehmen wider. Anforderungen an ein Ratinggespräch aus Sicht der Banken Im Rahmen des Ratinggespräches werden die verschiedenen Themenfelder des Ratings beleuchtet, die im Wesentlichen aus den Feldern Kreditnehmer, Bilanz und Immobilienstandort bestehen. Je nach Ratingansatz gibt es dabei unterschiedliche Gewichtungen der Kennzahlen und unterschiedliche Fragestellungen: a) Fragen zum Themenfeld Kreditnehmer - Verfolgt das Wohnungsunternehmen eine offene Kommunikation durch z. B. einen jährlichen Bankenreport? 29

40 - Verfügt das Wohnungsunternehmen über eine detaillierte Portfolioanalyse für die bewirtschafteten Bestände? - Verfügt das Wohnungsunternehmen über institutionalisiertes Reporting und Controlling? - Erfolgt eine aktive Steuerung der Zinsänderungsrisiken unter Berücksichtigung der hausinternen Zinsmeinung? b) Kennzahlen zum Themenfeld Bilanz - EK-Quote - Wertansatz des Anlagevermögens - Verschuldungskennzahl (Entwicklung in den nächsten Jahren) - Zinsaufwand (Entwicklung in den nächsten Jahren) - Liquiditätsreserve - Zinsänderungsrisiko, Prolongationsvolumen p. a. - Liquiditätsbetrag Hausbewirtschaftung c) Fragen zum Themenfeld Immobilienstandort - Betrachtung des Makrostandortes, wie z. B. Infrastruktur, Struktur der Wirtschaft, Bezug des Standortes zur Region (regionales Zentrum, Oberzentrum, wirtschaftliche Entwicklung am Standort) - Betrachtung demografischer Faktoren wie z. B. Bevölkerungsund Haushaltsentwicklungen, Alters- und Jugendkoeffizienten - Betrachtung wirtschaftlicher und Arbeitsmarktdaten - Betrachtung von Stadtentwicklungs- und Quartiersentwicklungen In diesem Zusammenhang stehen auch Ratings, welche Auskunft über das Kreditrisiko von Darlehensnehmern geben sollen. Da sich Wohnungsunternehmen deutlich von anderen Unternehmen unterscheiden, gibt es Ratingmodelle, die speziell auf die Wohnungswirtschaft zugeschnitten sind. Ratingmodelle haben in der Regel gemeinsam, dass sie die Ausfallwahrscheinlichkeit (Propability of Default) und die Höhe des möglichen Verlustes (Loss Given Default) betrachten. Für ein Wohnungsunternehmen wird zur Einschätzung der Ausfallwahrscheinlichkeit das Unternehmen anhand einer Bilanz-, Portfolio- und Unternehmensanalyse bewertet. Um die Höhe des möglichen Verlustes kalkulieren zu können, wird der Wert des zugrundeliegenden Objektbestandes berechnet. Diese zwei Größen werden anhand von weichen und harten Faktoren bewertet. Für die Bestimmung der Ratingnote werden die Ergebnisse gewichtet und miteinander multipliziert. Weit verbreitet sind Bewertungsskalen mit 18 Abstufungen die von AAA bis D reichen. Die Ratingnote gibt die Ausfallwahrscheinlichkeit und die Ausfallhöhe wieder. 30

41 In der folgenden Abbildung finden Sie ein Beispiel für eine Bilanzanalyse unter Verwendung eines Benchmarksystems: positive negative Unternehmen Abweichung von der Benchmark Benchmark 1. Bestandsbewertung Grundstücke und Bauten (x-fache JNKM) Leerstandsquote (%) 2. Produktivität Netto-Personalaufwand je WE/GE (EUR) laufende Instandhaltung (EUR/m²) Bewirtschaftungskosten (EUR/m²) EBITDA (EUR/m²) 9,5 6,9 311,4 8,1 14,8 33, Finanzierung Verbindlichkeiten (x-fache JNKM) mögl. Annuität aus EBITDA (%) 4. Prognose 2014 EBITDA (EUR/m²) mögl. Annuität aus EBITDA (%) 6,2 10,9 31,2 11, Abb. 13: Beispiel für eine Bilanzanalyse unter Verwendung eines Benchmarksystems (Quelle: DKB) 31

42 32

43 4 Finanzierungsprozess 4.1 Einführung in den Finanzierungsprozess Die Abwicklung einer Finanzierung ist mehr als die Recherche nach dem günstigsten Zinssatz Die Höhe des Zinssatzes spielt bei der Beschaffung einer Finanzierung immer noch die zentrale Rolle. Dies ist nicht verwunderlich, schließlich sind die Zinsaufwendungen eine der größten Aufwandspositionen in der Gewinn- und Verlustrechnung eines Wohnungsunternehmens. Bei der Aufnahme eines Darlehens sind aber neben dem Zinssatz noch weiteren Fragen Beachtung zu schenken: Wer ist der geeignete Kreditgeber für meinen Kreditbedarf? Welche Bedingungen sind neben dem Zinssatz zu beachten? Was muss bei der Besicherung der Darlehen berücksichtigt werden? Auf welche Punkte dabei geachtet werden muss, wird in den folgenden Kapiteln 4.2 bis 4.5 detailliert besprochen. Vor der Ansprache potenzieller Kreditgeber muss jedoch geklärt werden, ob es sinnvoll ist, Kredite einzeln anzufragen, oder ob sich durch Bündelung von Einzelfinanzierungen und einer damit einhergehenden Nachfrageerhöhung, Optimierungspotenziale ausnutzen lassen. Der Sachverhalt soll an einem Praxisbeispiel verdeutlicht werden: Ein Wohnungsunternehmen nimmt sich alle Darlehen mit Zinsbindungsende in einem bestimmten Jahr vor. Dies sind 11 Darlehen bei drei unterschiedlichen Banken mit 12 Besicherungsobjekten. Unter anderem durch Tilgungszahlungen ist der Beleihungsauslauf bei den Objekten mit durchschnittlich 23 % sehr niedrig. Die Ausläufe der einzelnen Objekte variieren stark zwischen 8 % und 83 %. Bei der Analyse von Darlehen und Besicherungsobjekten stellt das Wohnungsunternehmen fest, dass sich die Darlehen in 4 Darlehensverträgen mit jeweils einem Besicherungsobjekt bündeln lassen. 33

44 Die Zusammenfassung der Darlehen und Besicherungsobjekte geht mit folgenden Ergebnissen einher: 1 Ausnutzung des Beleihungsraumes der einzelnen Objekte zwischen 60 % und 80 %. 2 Pfandfreigabe von 8 der 12 ursprünglichen Objekte, die dem Wohnungsunternehmen bei neuen Investitionen als Beleihungsobjekte zur Verfügung stehen. 3 Reduzierung des Verwaltungsaufwandes sowohl für das Wohnungsunternehmen als auch für die finanzierenden Kreditinstitute. 4 Durchreichung des geringeren Verwaltungsaufwands in Form eines niedrigeren Durchschnittszinssatzes und somit Zinsaufwand. vor Optimierung nach Optimierung - 11 Darlehen - Besicherung mit 12 Objekten: Objektwert gesamt Tsd. EUR - Beleihungsausläufe zwischen 8 % und 83 % - 4 Darlehen - Besicherung mit 4 Objekten: Objektwert gesamt Tsd. EUR - Beleihungsausläufe zwischen 60 % und 80 % - Pfandfreigabe von 8 Objekten Abb. 14: Auswirkungen der Optimierung eines Finanzierungsportfolio 4.2 Auswahl des Kreditgebers Kreditgeber müssen sorgfältig ausgewählt und professionell angefragt werden Nachdem im vorhergehenden Kapitel "Finanzierungsplanung" speziell auf die Frage der Steuerung von Kreditgebern eingegangen wurde, wird im Folgenden erörtert, wie eine effiziente Ansprache der Finanzierungspartner für bedarfsgerechte Angebote erfolgen kann. Als Erstes stellt sich die Frage, welche Kreditgebergruppe für eine bestimmte Finanzierung in Frage kommt. In den letzten Jahren und 34

45 noch einmal verstärkt durch die Finanzmarktkrise, ist die Anbieterlandschaft für Fremdkapital komplexer geworden. Durch die Eigenkapitalproblematik der Banken in Folge von Basel II und bald auch Basel III ist die Wohnungswirtschaft mit ihrer überdurchschnittlichen Bonität und ihren Sicherheiten ein hoch attraktiver Kunde für die Kreditgeber. Zwar sind im Zuge der Finanzmarktkrise einige Kreditinstitute aus diesem Geschäftsbereich ausgeschieden, aber viele andere sind auf der Suche nach sicheren Anlagemöglichkeiten hinzugekommen. Als immer aktivere Kreditgebergruppe treten dabei die Versicherungen und Versorgungskassen auf den Plan. Auch die Bausparkassen entdecken für sich das Geschäftsfeld Wohnungswirtschaft. Für eine grobe Orientierung, welche Finanzierungspartner für welche Finanzierungen geeignet sind, lassen sich folgende Thesen formulieren: Versicherungen und Versorgungskassen genießen den Vorteil, dass sie sich weitgehend unabhängig vom Kapitalmarkt refinanzieren können. Das bedeutet, dass sie von den Kapitalmarktverwerfungen, die wir seit Oktober 2008 erleben, nur wenig betroffen sind und dadurch nicht mit hohen Aufschlägen rechnen müssen. Ebenfalls bleiben sie von steilen Zinsstrukturkurven unbeeindruckt und verlangen somit niedrigere Forwardaufschläge als andere Kreditgebergruppen. Zwar haben diese Kreditgeber teilweise immer noch den Ruf, kompliziert in der Abwicklung zu sein, dennoch bieten sie oft sehr gute Konditionen. Insbesondere im Bereich eines 60%igen Beleihungsauslaufs zeichnen sie sich durch niedrige Konditionsangebote aus, mittlerweile sind sie aber auch bis zu einem Auslauf von 80 % gut vertreten. Je komplexer eine Finanzierung wird, d. h. höhere Beleihungsausläufe, flexible Zinsstrukturen und Vertragsbedingungen, desto weniger treten Versorgungsinstitute in Erscheinung. In diesem Bereich sind es die Geschäftsbanken, die durch ihr Angebot zunehmend Marktanteile erobern. Dabei sind es nicht die ganz großen Adressen, sondern eher Nischenbanken, die sich dem speziellen Geschäftsfeld Wohnungswirtschaft verschrieben haben. So bestimmt die Komplexität der Finanzierungsanfrage auch den Kreis der anzusprechenden Finanzierungspartner. Bausparkassen sind neue Anbieter auf dem Finanzierungsmarkt für die Wohnungswirtschaft. Sie bieten eine zusätzliche Möglichkeit, sich in Zeiten mit einem niedrigen Zinsniveau und steiler Zinsstrukturkurve zukünftige Prolongationen zu sichern (vgl. auch Teil 2, Kapitel 1.4 "Finanzierung mittels Bausparverträgen"). Professionelle Aufbereitung der Unterlagen dokumentiert Fachwissen Damit die Herausforderung gelingt, innerhalb des Kreditgebersektors für das eigene Unternehmen den "besten" Finanzierungspartner zu finden, ist eine intensive und ständige Marktrecherche erforderlich. Sind die passenden Kreditgeber identifiziert, so sollten die Finanzierungsunterlagen professionell aufbereitet zur Verfügung gestellt werden. Durch die professionelle Aufbereitung wird Fach-Know-how dokumentiert und kommuniziert, was sich nicht zuletzt bei den Konditionen der Banken widerspiegelt. 35

46 Es ist daher sinnvoll, sich für seine Finanzierungsanfragen eine Struktur zu erarbeiten und nach diesem Standard alle Finanzierungen anzufragen. In der Praxis hat sich hierbei eine Dreiteilung bewährt: Neben allen relevanten Daten zur Finanzierung wie Konditionen und Verwendungszweck, sollten in einem weiteren Teil alle wesentlichen Daten zum Unternehmen dokumentiert werden. In einem dritten Abschnitt sollte schließlich das zu finanzierende Objekt und die Besicherung detailliert dargestellt werden. Für eine erste Angebotsabfrage ist die Vollständigkeit aller Unterlagen noch nicht zwingend erforderlich. Man sollte diese aber kurzfristig zur Verfügung stellen können, um auch hier Professionalität unter Beweis zu stellen. Wichtig ist, ein konkretes Datum für die Angebotsabgabe zu benennen, um eine Vergleichbarkeit der von den Kreditgebern erhaltenen Angebote zu ermöglichen. Dadurch können vom Kapitalmarkt ausgehende preistreibende Faktoren ausgeschlossen werden. 4.3 Prüfung der angebotenen Konditionen Die anschließende Auswertung der Angebote erfordert Feinarbeit. Hierbei ist der Vergleich des Sollzinssatzes (früher Nominalzinssatz) allein nicht ausreichend. Denn obwohl bei unterschiedlichen Angeboten eventuell der gleiche Sollzinssatz angegeben ist, können die effektiv zu zahlenden Zinsen unterschiedlich sein. Einer der Hauptgründe für diese Unterschiede sind die vereinbarte Zahlungsweise und Tilgungsverrechnung. Dadurch kann bei gleichem Nominalzins der Effektivzins um bis zu 0,15%-Punkte abweichen. Bei der Zahlungsweise gilt, je häufiger diese unterjährig vorgenommen wird (z. B. monatlich), umso größer ist die Differenz zwischen Sollund Effektivzinssatz. Bei der Tilgungsverrechnung wird zwischen "prä" (zu Beginn) und "post" (zum Ende) einer jeweiligen Zinsberechnungsperiode (monatlich/viertel-/halb-/jährlich) unterschieden. Die größten Unterschiede hinsichtlich Zahlungsweise und Tilgungsverrechnung ergeben sich zwischen "monatlich prä" und "jährlich post". Im letztgenannten Beispiel ist der Sollzinssatz gleich dem Effektivzinssatz. Ein weiteres, den Zinssatz beeinflussendes Kriterium sind die Bereitstellungszinsen. Je länger der bereitstellungszinsfreie Zeitraum gewählt wird, desto stärker erhöht sich auch die angebotene Zinskondition. Daher sollte sich ein Wohnungsunternehmen im Klaren darüber sein, welchen bereitstellungszinsfreien Zeitraum es wirklich benötigt. Ist der Kapitalbedarf von Beginn an, z. B. bei einer Prolongation zu einem bestimmten Zeitpunkt klar fixiert, so spielt der bereitstellungszinsfreie Zeitraum keine Rolle. Finanziert man jedoch ein Bauvorhaben und benötigt unterschiedliche Auszahlungstermine, so ist es sinnvoll nach einem Finanzierungspartner Ausschau zu halten, der lange zinsfreie Bereitstellungszeiträume gewährt. Dies sind klassischerweise Versicherungen. 36

47 Aber auch Banken können aus geschäftspolitischen Erwägungen heraus, die nach der Kapitalmarkt-methode üblichen Aufschläge für Bereitstellungszinsen in einem vorher definierten Zeitraum unberücksichtigt lassen. Neben einem kurzen bereitstellungszinsfreien Zeitraum ermöglicht auch eine höhere Tilgung eine günstigere Refinanzierung durch die Bank. Dies bedeutet, dass bei gleichen Zinskonditionen das Angebot mit einer niedrigeren Tilgung als günstiger zu bewerten ist. Grundsätzlich sollte bei der Angebotseinholung wie bei der Zinsbindungsfrist auch bei der Tilgung die Frage nach der optimalen Höhe gestellt werden. In Bankkreisen ist auch heute noch die sogenannte Finanzierung, d. h. 10-Jahre-Zinsbindung, 1 % anfängliche Tilgung p. a., der übliche Standard. Verfährt man nach diesem Schema, so ergibt sich mit einem üblichen Annuitätendarlehen bei niedrigem Zinsniveau eine Gesamtlaufzeit von über 40 Jahren. Dabei kann es vorkommen, dass die Finanzierungslaufzeit länger ist als die gebräuchliche betriebswirtschaftliche Nutzung der finanzierten Investitionen. Darüber hinaus werden die getätigten Investitionen in der Regel mit einem gegenüber der Tilgungsvereinbarung höheren Prozentsatz abgeschrieben. Damit tut sich eine Scherenentwicklung in der Investitionsrechnung auf. Aus diesem Grund ist es bei einem niedrigen Zinsniveau sinnvoll, für eine schnellere Entschuldung einen höheren Tilgungssatz in Erwägung zu ziehen. 4.4 Festlegung der Sicherheiten Eine sorgfältige Auswahl der Besicherung senkt die Zinsaufwendungen Die Grundschuld ist die Standardsicherheit bei wohnungswirtschaftlichen Finanzierungen. Hierbei spricht man von einer dinglichen Besicherung. Umgangssprachlich wird auch heute noch oft der Begriff hypothekarische Finanzierung oder Hypothek verwendet auch wenn die Hypothek als Besicherungsinstrument nur noch eine geringe Rolle spielt. Ursache hierfür ist, dass eine Hypothek streng akzessorisch, also unmittelbar an die Forderungshöhe gebunden ist. Den damit verbundenen Aufwand in der Verwaltung umgeht man durch die Bestellung abstrakter Grundschulden. Vor dem Hintergrund strapazierter Kreditportfolien bei den Banken ist die dingliche Besicherung von Kreditforderungen beliebter denn je. Doch es ist festzustellen, dass heute innerhalb der Branche viel größere Unterschiede gemacht werden als dies vor dem Ausbruch der Finanzkrise der Fall war. So ist das Wohnungsunternehmen deutlich im Vorteil, welches im Realkreditbereich Finanzierungen abfragt. Dieses quasi risikolose Geschäft wird bei den Banken sehr gern gemacht und mit guten Konditionen honoriert. Die Vergabe von Grundschulden mit der notwendigen Sorgfalt ist daher für jedes Unternehmen unentbehrlich. 37

48 Exkurs: Basiswissen über Grundbücher ist notwendig Da die Bestellung von Grundschulden Teil der täglichen Arbeit in einem Wohnungsunternehmen ist, gehört Basiswissen über das Grundbuch zum Handwerkszeug. Das Grundbuch ist in vier Kapitel unterteilt. Das Bestandsverzeichnis weist den Grundstücksbestand und etwaige Veränderungen sowie subjektiv-dingliche Rechte (mit dem Eigentum am Grundstück verbunden) aus. Die Abteilung I ist das Eigentümerverzeichnis. In Abteilung II werden alle Belastungen, Beschränkungen des Verfügungsrechtes, Vormerkungen, Widersprüche (außer Grunddienstbarkeiten wie Grundschulden, Hypotheken und die sich darauf beziehenden Vormerkungen und Widersprüche) des Grundstückes oder eines Anteils am Grundstück eingetragen. Dies können z. B. Grunddienstbarkeiten, beschränkt persönliche Dienstbarkeiten, Erbbaurechte, Nießbrauchrechte, Vorkaufsrechte, Reallasten, Verfügungsbeschränkungen des Eigentümers: Zwangsversteigerungs- und Veräußerungsverbot, Testamentsvollstreckungsvermerk, Umlegungsvermerk und Sanierungsvermerk nach BauGB sowie Auflassungsvormerkung sein. Schließlich werden in Abteilung III Grundpfandrechte wie Grundschulden, Hypotheken und Rentenschulden einschließlich der sich auf diese Rechte beziehenden Vormerkungen und Widersprüche des Grundstückes oder eines Anteils am Grundstück eingetragen. Wichtig für die Eintragungen in Abteilung II und III ist dabei die Beachtung des Ranges. Der Rang im Grundbuch regelt das Verhältnis der einzelnen im Grundbuch eingetragenen Rechte zueinander. Das Rangverhältnis ergibt sich aus der Reihenfolge des Eingangs der Eintragungsanträge beim Grundbuchamt oder durch abweichende Bestimmung (Rangvorbehalt oder Rangrücktritt). Das Rangverhältnis in derselben Abteilung ergibt sich nach Reihenfolge der Eintragung (Zeitfolge der Anträge), das Rangverhältnis in verschiedenen Abteilungen nach dem Eintragungstag. Bei mehreren Eintragungen, die nicht gleichzeitig beantragt sind, aber unter gleichen Tag vollzogen sind, ist der Rangrücktritt zu vermerken. Transparenz über die Beleihung des Gesamtportfolios ist Grundlage Der erste Schritt vor Bestimmung einer Sicherheit ist, Transparenz über die Beleihungssituation zu schaffen. Neueintragungen müssen überprüft werden und eine Übersicht über belastete und lastenfreie Grundbücher sollte fortlaufend auf dem aktuellen Stand gehalten werden. Bei der Bestellung von Sicherheiten sollte jedes Wohnungsunternehmen nach bestimmten Grundsätzen vorgehen und auch die Nebenbedingungen von Sicherheiten nicht außer Acht lassen. 38

49 Wie im Kapitel Finanzierungsplanung erörtert, sollte die Belastung der Grundbücher mit nur einem Kreditgeber und nur einem Zinsbindungsende der Grundsatz sein. Nur dies erlaubt einen maximalen Gestaltungsspielraum. Wichtig ist ebenfalls, dass die Grundbücher bis zu einer Beleihungsgrenze von 60 % bzw. 80 % ausgelastet sind. Der Kreis potenzieller Kreditgeber verringert sich, wenn lediglich die Möglichkeit einer Nachrangfinanzierung besteht. Darüber hinaus sind Konditionen für Nachrangfinanzierungen in der Regel deutlich höher. Wird kein neuer Nachranggläubiger gefunden, müssen die mit Gewissheit deutlich höheren Konditionen des bisherigen Gläubigers akzeptiert werden. Grundsätzlich sollte nur ein enger Sicherungszweck vereinbart werden Bei den Nebenbedingungen von Sicherheiten spielt nicht nur der Kreditvertrag eine Rolle, auch sind zusätzliche Vereinbarungen wie die Sicherungszweckerklärung oder kurz Zweckerklärung entscheidend. Bei einer engen Zweckerklärung darf im Rahmen eines Darlehensvertrages die Bank nur die genannte Sicherheit, die zur Besicherung genau dieses Darlehens vereinbart wurde, verwenden. Im Gegensatz hierzu kann bei einer weiten Zweckerklärung die Bank auf alle Sicherheiten aus allen mit ihr geschlossenen Darlehensverträgen gleichermaßen zugreifen. Eine typische Formulierung einer weiten Zweckerklärung lautet: "Die Grundschuld dient zur Sicherung aller bestehenden, künftigen und bedingten Ansprüche der Gläubigerin oder eines die Geschäftsverbindung fortsetzenden Rechtsnachfolgers der Gläubigerin gegen den Kreditnehmer." Die enge Zweckerklärung beschreibt hingegen die konkret besicherte Forderung: " der Gläubigerin gegen den Kreditnehmer aus dem Darlehen Nr ". Bei Auflösung von Darlehensverträgen mit weiter Zweckerklärung muss das finanzierende Institut nicht zwingend die darin genannten Sicherheiten freigeben. Dies schränkt die Planungssicherheit und den Handlungsspielraum des Wohnungsunternehmens stark ein. Einige Kreditgeber vereinbaren grundsätzlich nur weite Zweckerklärungen. Dies schließt eine geschäftliche Partnerschaft nicht aus. Durch eine überschaubare Gesamtinanspruchnahme des Gläubigers mit jeweils identischen Zinsbindungsausläufen kann die Möglichkeit einer Umfinanzierung des gesamten Darlehensportfolios dieses Kreditgebers offen gehalten werden. Globalgrundschulden sollten nur in Ausnahmefällen zugestimmt werden Eine Global- oder Gesamtgrundschuld bedeutet, dass mehrere Grundbücher mit ein- und derselben Grundschuld belastet werden. Das heißt, dass in den einzelnen Grundbüchern ein Betrag eingetragen wird, der deutlich über dem Wert der einzelnen Immobilie liegt. Die Gesamtgrundschuld hat im Wesentlichen zwei Konsequenzen: Eine Nachrangbelastung ist aufgrund der hohen Eintragung nicht 39

50 mehr möglich und das Herauslösen einzelner Objekte ist mit hohem Aufwand verbunden und gestaltet sich als sehr schwierig. Gerechtfertigt ist daher eine Globalgrundschuld nur bei einer homogenen, in sich geschlossenen Wohnanlage, die von einem Wohnungsunternehmen faktisch als "ein Objekt" gesehen wird. Einmalvalutierungserklärungen schränken die Handlungsfreiheit ein Bei einer Einmalvalutierungserklärung bzw. einem Revalutierungsverbot bestätigt der Grundschuldgläubiger gegenüber einem nachrangigen Gläubiger, die Grundschuld nur zur Sicherung eines festgelegten Darlehens zu verwenden. Die Grundschuld darf nicht zur Sicherung eines weiteren Darlehens herangezogen werden, bzw. eine Revalutierung ist nur mit Zustimmung der nachrangigen Gläubiger möglich. Das bedeutet, dass nachrangige Grundpfandrechte in den Vorrang hineinwachsen und Tilgungsfreiräume im Vorrang nicht genutzt werden können, da sie dem Nachranggläubiger zufallen. Förderkreditanstalten geben nachrangige, öffentlich geförderte und daher zinsgünstige Darlehen in der Regel nur mit einer Einmalvalutierungserklärung der Vorranggläubiger heraus. Teilvollstreckbarkeit wesentlich kostengünstiger Einige Kreditgeber, vor allem Versicherungen, fordern bei der Vereinbarung einer Grundschuld die sofortige 100%ige Zwangsvollstreckungsunterwerfung gemäß 800 ZPO. Damit ist für den Gläubiger die Zwangsvollstreckung der Sicherheit möglich, ohne dass vorher ein Vollstreckungstitel gegen den Eigentümer erwirkt werden muss. Die Mehrheit der Kreditgeber begnügt sich aber mit einer 10%igen Teil-Vollstreckbarkeit. Für den Darlehensnehmer hat dies bei der Eintragung der Sicherheit den Vorteil, dass weitaus geringere Notarkosten entstehen. Nach Möglichkeit sollte daher mit dem Kreditgeber eine Teil-Vollstreckung vereinbart werden. Ist die Löschung einer Grundschuld sinnvoll? Ist ein Darlehen getilgt, kann das Grundbuchamt auf Antrag und nach Einwilligung des Grundschuldeigentümers die eingetragene Sicherheit im Grundbuch löschen. Der Löschungsvermerk wird in der dafür vorgesehenen Spalte vermerkt und die ursprüngliche Eintragung rot unterstrichen (gerötet). Die Löschung sowie die zuvor erfolgte Eintragung sind mit Kosten verbunden. Das weitaus wirtschaftlichere Verfahren im Umgang mit Grundschulden ist daher, sich vom Kreditinstitut bei der Rückzahlung des damit verbundenen Darlehens eine Löschungsbewilligung ausstellen zu lassen. Damit erklärt der ehemalige Gläubiger, dass das Darlehen getilgt ist und die Grundschuld freigegeben wird. Die Löschungsbewilligung kann wie Bargeld im Tresor aufbewahrt werden. Wird die Immobilie neu beliehen, kann die Grundschuld wieder verwendet werden und es fallen ausschließlich Kosten für die Abtretung an den neuen Kreditgeber an. 40

51 Weitere Sicherheiten sollten nur in Ausnahmefällen gewährt werden Mit der Abtretung von Mieterträgen erhält die Bank direkten Zugriff auf die Objekteinkünfte ohne Vorausklage. Über die Sinnhaftigkeit von Mietabtretungen ist aber grundsätzlich zu sprechen, da sich im Rahmen einer möglichen Zwangsverwaltung die Befriedigung von Kapitaldiensten bereits nach der dinglichen Rangstelle des Gläubigers im Grundbuch bemisst. Folglich wird ein Erstranggläubiger bei Zahlungsunfähigkeit des Wohnungsunternehmens als Erster gemäß seiner eingetragenen Grundschulden aus den Mieteinnahmen des Besicherungsobjektes bedient. Wenn ein Wohnungsunternehmen Mieterträge abtritt, so sollte es dies nur in Form einer verdeckten oder stillen Abtretung (Zession) zulassen und Zugriffsbedingungen eindeutig festschreiben. Die Abtretung von Guthaben ist, wenn überhaupt, nur kurzfristig als Zwischenabsicherung vertretbar. Für das Guthaben wird in der Regel ein geringerer Zins erzielt als für die Finanzierung bezahlt wird. 4.5 Vertragsmanagement Vertragsprüfung als wichtiger Bestandteil des Vertragsmanagements Das Vertragsmanagement ist ein umfassender Prozess, welcher die Vertragsverhandlungen, die Vertragsprüfung, die Implementierung, Durchführung von Vertragsänderungen und das Vertragscontrolling beinhaltet. Da Verträge die Basis für betriebswirtschaftliches Handeln darstellen, kommt dem Vertragsmanagement in einem Unternehmen eine zentrale Bedeutung zu. In diesem Kapitel soll insbesondere auf die Kreditvertragsprüfung eingegangen werden. Untersucht wird, wie ein verwaltungsgünstiger Prozess ausgestaltet werden muss, damit gewährleistet ist, dass die Verträge der Angebotsannahme entsprechen und nachteilige Vertragsklauseln für die Gesellschaft vermieden werden. Ziel dabei ist, einen systematischen und standardisierten Ablauf festzulegen, bei dem Arbeitsschritte und Kompetenzen klar geregelt sind. Dabei soll der Sachbearbeiter die Vertragsunterzeichnung selbständig vorbereiten. Der Kompetenzträger (z. B. Leitung Finanzierung, Abteilungsleiter oder Geschäftsführung) soll auf Basis der Vorarbeit mit geringem zeitlichen Aufwand Inhalt und Risiken erkennen, um über eine Unterschrift verlässlich entscheiden zu können. Durch standardisierten Prüfprozess nachteilige Klauseln vermeiden Der erste Schritt bei der Einführung eines einheitlichen Prüfprozesses ist die Definition einer Prüfungsliste. Dabei werden die zu prüfenden Vertragsklauseln festgelegt und die Eingruppierung der jeweiligen 41

52 Ausprägung. Es empfiehlt sich dabei anhand eines Ampelschemas vorzugehen. Das heißt, Vertragsklauseln werden in drei Gruppen eingestuft, die mit den Ampelfarben unterlegt sind. Dabei stehen die einzelnen Farben für: - Grün: Die Vereinbarung ist unschädlich. - Gelb: Die Vereinbarung kann getroffen werden, da das Risiko begrenzt ist. - Rot: Die Vereinbarung bedarf einer Abstimmung zwischen dem Sachbearbeiter und dem Entscheidungsträger. Klausel Inhalt Note Verwendungszweck Bestimmungszweck (z. B. Modernisierung) Ohne Zweckerklärung Kreditlaufzeit Tilgungsverrechnung Zugesagter Finanzierungszeitraum Sofortige ½ jährliche Jährliche Abb. 15: Kategorisierung von Vertragsklauseln mit einem Ampelschema Zu dem Prüfprozess gehört ebenfalls die rechnerische Überprüfung aller im Kreditvertrag und in allen sonstigen Vereinbarungen benannten Zahlen. Ist der Prüfprozess durch den Sachbearbeiter abgeschlossen, werden die Ergebnisse der Kreditvertragsprüfung zusammen mit allen anderen relevanten Dokumenten dem Entscheidungsträger vorgelegt. Dazu gehören neben dem Kreditvertrag samt aller Anlagen und Nebenbedingungen (z. B. Sicherungszweckerklärung) die aktuell vorliegenden, geprüften AGBs, gegebenenfalls aktueller Grundbuchauszug, Ausschreibungsunterlagen, etc. Die Übersicht über die Ergebnisse der Vertragsüberprüfung sollte die überprüften Punkte, Abweichungen und falls notwendig Erläuterungen enthalten, vgl. Abbildung 16. Gläubiger: Prüfungspunkte Rechnerisch richtig Darlehensnummer: i. o. Abweichung Kommentierung/ Erläuterung Darlehensvertrag Darlehensbetrag Zins (nominal) Besondere Bedingungen (AGB, Allgemeine/weitere/besondere Darlehensbedingungen AGB 21 (Pfandrecht, Zweckerklärung) Versicherung Sonstiges Geprüft am: Geprüft durch: Abb. 16: Ergebnisvorlage Vertragsprüfung 42

53 5 Bedeutung des Liquiditätsmanagements Neue Herausforderungen an das Liquiditätsmanagement in der Wohnungswirtschaft 5.1 Neues Verständnis von Liquiditätsmanagement nach der Finanzmarktkrise? Die Liquidität eines Unternehmens ist wie das Benzin für den Pkw- Motor. Vor der Finanzmarktkrise stellten sich hauptsächlich bonitätsschwache Wohnungsunternehmen die Frage, wie die Liquidität gesichert werden kann. Dass Liquiditätsrisiken bestehen können, war bekannt, aber die "Liquiditätsquellen" sprudelten schier unerschöpflich. Liquiditätsmanagement reduzierte sich in der Unternehmenspraxis auf Fragen der Aufbauorganisation und der Optimierung des Cashmanagements im engeren Sinne. Mit der Finanzmarktkrise rückt ein aktives, ganzheitliches Liquiditätsrisikomanagement zunehmend ins Blickfeld: Eine Stärkung der eigenen, unternehmensinternen Liquidität wird Garant für die zukünftige Kreditversorgung. Die Kreditinstitute werden vom Regulator verpflichtet, stärker Eigenkapital bei Krediten zu unterlegen, Sicherheiten kritischer zu beurteilen und risikoorientiert Kreditkonditionen zu stellen. Die Überlassung von Liquiditätsplänen und der Nachweis von Kapitaldienstfähigkeit gewinnen im Kreditgeschäft eine erweiterte Bedeutung, um Finanzierungen langfristig sicherzustellen. Demgegenüber betrachten Unternehmen stärker die Bonität und Kreditversorgungsmöglichkeiten von Banken. Geldanlage und Geschäftsbeziehungen mit Kreditinstituten erfordern heute eine Risikobeurteilung auch durch den Kunden. Während des Höhepunktes der Finanzmarktkrise 2008/2009 konzentrierten sich Kreditinstitute häufig auf bestehende Geschäftsbeziehungen und auf 1a-Kunden. Sie forderten erhöhte Liquiditätskosten sowie qualitativere und umfangreichere Sicherheiten. Die Wohnungswirtschaft erlebte zwar generell keine Unterversorgung mit Liquidität, die Geschäftsbeziehungen änderten sich jedoch drastisch. Mit den gesetzlichen Anforderungen und den fortdauernden weltweiten volatilen Marktentwicklungen werden diese auch nachhaltig verändert. Die finanzielle Dimension der Unternehmenssteuerung gewinnt eine erweiterte Rolle. 43

54 5.2 Liquiditätsmanagement als Bestandteil der Unternehmenssteuerung Die Sicherung von Liquidität ist das zentrale Anliegen eines Unternehmens, um langfristig Existenz und Geschäftsentwicklung des Betriebes zu gewährleisten. Der Gesetzgeber stellt die Bedeutung durch vielfältige rechtliche Regelungen zum Risikomanagement und im Insolvenzrecht heraus. Die Gesetzgebung fordert eine umfassende Liquiditätsplanung Vielfältige Rechtsgrundlagen setzten die Finanz- und Liquiditätsplanung voraus und nehmen die Unternehmensleitung in Haftung, u. a.: - Sorgfaltspflichten und Verantwortlichkeit des Geschäftsführers/Vorstands aus 43 GmbHG, 93 AktG und 34 GenG - KonTraG: Frühwarnsystem 91 Abs. 2 AktG, 92 Abs. 1 AktG und 43 Abs. 3 GmbHG (Pflicht, die Hauptversammlung bzw. die Gesellschafter bei 50 % Verlust des Grund- bzw. Stammkapitals zu informieren) - Ausstrahlung von kapitalmarktorientierten Gesellschaften auf andere Unternehmen (BilMoG, KonTraG, InsO) - 18 InsO: drohende (!) Zahlungsunfähigkeit, einzige Grundlage zur Beurteilung ist die Liquiditätsplanung (=Insolvenzantragsrecht) - 19 InsO: Überschuldung = Relativierung bei Fortführungsplanung mit Finanzierungsplanung! Abs. 1 und 315 Abs. 1 HGB i. V. m. 336 HGB: Risikoberichterstattung im Lagebericht Abb. 17: Rechtsrahmen Die Steuerung eines Unternehmens steht dabei regelmäßig im Spannungsfeld zwischen Rentabilität, Liquidität, Sicherheit und finanzieller Flexibilität. Die Unternehmenssteuerung kann daher nicht allein erfolgsorientiert stattfinden, sondern erfordert eine "Finanzielle Unternehmenssteuerung". Der Mobilisierung und Verwendungsentscheidung der im Unternehmen generierten Cashflows kommt dabei eine herausragenden Bedeutung zu. Der Cashflow ist die entscheidende Größe für die Finanzielle Unternehmenssteuerung. Das Liquiditätsmanagement wirkt hierauf mit entsprechend hoher Bedeutung, ganzheitlich und nicht nur als Instrument der Mittelbedarfsermittlung und des Cashmanagements. 44

55 Es ist angesiedelt beim Finanzmanagement des Unternehmens, um die Prozesse und Wirkungen einheitlich zu steuern und dient somit auch als Frühwarninstrument für die Unternehmensleitung. Finanzielle Unternehmenssteuerung: Cashflow als zentrale Größe Unternehmens -steuerung Finanzkraft Bonität / Kreditfähigkeit Cashflow- Steuerung Abb. 18: Finanzielle Unternehmenssteuerung 5.3 Liquiditätsmanagement im Rahmen der finanziellen Unternehmenssteuerung Elemente des Liquiditätsmanagements Das Liquiditätsmanagement dient klassisch der kurz- und langfristigen Finanzmitteldeckung des Unternehmens. Aus der strategischen Finanzierungsplanung wird eine Liquiditätsplanung abgeleitet. Das Liquiditätsmanagement stellt deren Zusammenhänge her. Es beinhaltet die Risiko- bzw. Mittelsteuerung und die Instrumente zur Sicherung und Optimierung von Liquidität und Rentabilität des Wohnungsunternehmens. 45