IMMOFINANZ GROUP ZUM 31. JÄNNER 2014 QUARTALSBERICHT

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1 IMMOFINANZ GROUP ZUM 31. JÄNNER 2014 QUARTALSBERICHT

2 2 Kennzahlen Ergebniskennzahlen 31. Jänner 2014 Veränderung in % 31. Jänner 2013 Mieterlöse in Mio. EUR 468,3-5,0% 492,9 Operatives Ergebnis in Mio. EUR 358,7-7,2% 386,3 EBIT in Mio. EUR 486,0 8,4% 448,4 EBT in Mio. EUR 281,5 9,7% 256,7 Konzernergebnis in Mio. EUR 225,8 7,1% 210,8 Ergebnis je Aktie in EUR 0,22 11,0% 0,20 Nachhaltiger Unternehmens-Cashflow (FFO) je Aktie in EUR 1 0,17-29,9% 0,24 Interest Coverage Ratio in % 190,1% -6,6% 203,6% Cashflow aus dem Ergebnis in Mio. EUR 281,8-10,6% 315,3 Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit in Mio. EUR 229,6-18,7% 282,2 Enterprise Value/Operatives Ergebnis 17,2 9,2% 15,7 1 Cashflow aus dem Ergebnis (EUR 281,8 Mio. [Q1 Q3 2012/13: EUR 315,3 Mio.]) + Erhaltene Zinsen aus Finanzinvestitionen (EUR 8,6 Mio. [Q1 Q3 2012/13: EUR 14,4 Mio.]) - Gezahlte Zinsen (EUR 120,3 Mio. [Q1 Q3 2012/13: EUR 116,1 Mio.]) - Geldabfluss aus Derivatgeschäften (EUR 24,3 Mio. [Q1 Q3 2012/13: EUR 23,5 Mio.] + Ergebnis aus Immobilienverkäufen (EUR 26,0 Mio. [Q1 Q3 2012/13: EUR 59,6 Mio.]) = Zwischensumme/durchschnittliche Aktienanzahl im Berichtszeitraum exkl. eigene Aktien ( ) Vermögenskennzahlen 31. Jänner 2014 Veränderung in % 30. April 2013 Bilanzsumme in Mio. EUR ,0-4,8% ,7 Bilanzielle Eigenkapitalquote in % 44,3% 4,6% 42,3% Loan to Value (netto) in % 45,8% -2,8% 47,1% Gearing in % 87,9% 0,1% 87,8% Mieterlöse in Mio. EUR ,3 546,7 541,7 578,9 655,8 585, ,9 GJ 2006/07 GJ 2007/08 GJ 2008/09 GJ 2009/10 GJ 2010/11 GJ 2011/12 GJ 2012/13

3 3 Kennzahlen Kennzahlen zum Immobilienvermögen 31. Jänner 2014 Veränderung in % 30. April 2013 Gesamtanzahl der Immobilien ,9% Vermietbare Fläche in m² ,9% Vermietungsgrad in % 88,2% -1,5% 89,5% EPRA Net Initial Yield 5,1% -2,1% 5,2% Buchwert Immobilienvermögen in Mio. EUR 9.218,5-0,8% 9.297,4 Buchwert In Bau befindliches Immobilienvermögen in Mio. EUR 570,5 65,8% 344,2 Buchwert Immobilienvorräte in Mio. EUR 313,3 19,3% 262,6 Aktienkennzahlen 31. Jänner 2014 Veränderung in % 30. April 2013 Buchwert je Aktie in EUR 5,21-0,5% 5,23 Net Asset Value verwässert je Aktie in EUR 5,48-0,5% 5,51 Ultimokurs der Aktie in EUR 3,50 12,7% 3,11 Abschlag Aktienkurs zum NAV verwässert je Aktie in % 36,2% -17,1% 43,6% Anzahl der Aktien ,0% Anzahl eigene Aktien ,0% Ultimo Börsenkapitalisierung in Mio. EUR 3.950,2 12,7% 3.505,4 Die IMMOFINANZ-Aktie Die Bestandsimmobilien 5,48 NAV (verwässert) pro Aktie, per 31. Jänner ,791 Mrd. BESTANDSIMMOBILIEN Buchwert, per 31. Jänner ,950 Mrd. BÖRSENKAPITALISIERUNG unter Annahme des Börsenkurses vom 31. Jänner 2014: EUR 3,50 D BESTANDSIMMOBILIEN Anzahl, per 31. Jänner 2014 F 1,129 Mrd. AKTIENANZAHL in Stück, per 31. Jänner 2014 C 6,401 Mio. VERMIETBARE FLÄCHE der Bestandsimmobilien in m 2, per 31. Jänner 2014

4 4 Inhalt Inhalt Kennzahlen 2 Vorwort des Vorstands 5 Das Unternehmen im Überblick 8 Panorama 10 Investor Relations 12 Konzernlagebericht 16 Wirtschaftsentwicklung 17 Immobilienmärkte 18 Portfoliobericht 21 Finanzierungen 37 Geschäftsverlauf 40 Konzernzwischenabschluss 43 Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung 44 Konzern-Gesamtergebnisrechnung 45 Konzernbilanz 46 Konzern-Cashflow-Statement 47 Konzern-Eigenkapitalentwicklung 48 Segmente 50 Konzernanhang Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze Konsolidierungskreis Erläuterungen zur Konzern- Gewinn- und Verlustrechnung Erläuterungen zur Konzernbilanz Beziehungen zu nahestehenden Unternehmen und Personen Ereignisse nach dem Stichtag 31. Jänner Erklärung des Vorstands 71

5 5 Vorwort des Vorstands V.l.n.r.: Dr. Eduard Zehetner, Mag. Birgit Noggler, Mag. Daniel Riedl FRICS Sehr geehrte Damen und Herren, die zurückliegenden Monate standen im Zeichen der Weichenstellungen für die Verselbständigung unserer Wohn immobilientochter BUWOG durch Abspaltung und die damit einhergehende Trennung der Wohnimmobilien in Deutschland und Österreich von den Gewerbeobjekten der IMMOFINANZ Group. Sie als Aktionärinnen und Aktionäre haben uns dazu in der am 14. März 2014 abgehaltenen außerordentlichen Hauptversammlung mit einer deutlichen Mehrheit die Zustimmung erteilt. Damit ermöglichen Sie eine einfachere und klar fokussierte Aufstellung der IMMOFINANZ Group und schaffen somit die strukturelle Voraussetzung für eine angemessenere Bewertung beider Unternehmen IMMOFINANZ und BUWOG am Kapitalmarkt. Die BUWOG-Aktien werden voraussichtlich ab Ende April an den Börsen Frankfurt, Wien und Warschau gehandelt werden. Die BUWOG wird dann zu 51% im Streubesitz stehen. Vor der Abspaltung der BUWOG vereinen wir mit den Wohn immobilien in Deutschland und Österreich und unseren Gewerbeimmobilien (Büro, Einzelhandel, Logistik) unterschiedliche Assetklassen, die verschiedene Investorentypen ansprechen und somit vom Kapitalmarkt nicht jene Bewertungen erhalten, die sie mit Blick auf die Qualität des Portfolios eigentlich verdienen. Der nun gewählte Weg eines Spin-offs bietet den bestehenden IMMOFINANZ- Aktionären die Möglichkeit, sowohl an der Wertentwicklung der BUWOG als auch an jener der IMMOFINANZ voll zu partizipieren. Weiters lässt sich das Ziel der Börsennotierung der BUWOG unabhängiger vom Kapitalmarktumfeld erreichen als im Fall eines Initial Public Offering. Mit dem Börsenlisting gewinnt die BUWOG die nötige Eigenständigkeit und den Zugang zu einer ganzen Palette von zusätzlichen Finanzierungsmöglichkeiten. Insgesamt kommen wir damit dem Wunsch vieler Anleger nach sortenreinen Immobilienaktien, sogenannten Pure Plays, nach. Attraktives Investment Sie als Aktionärinnen und Aktionäre der IMMOFINANZ erhalten für je 20 IMMOFINANZ-Aktien zusätzlich eine Aktie der BUWOG (die Anzahl der von jedem Aktio-

6 6 Vorwort des Vorstands när gehaltenen IMMOFINANZ-Aktien bleibt durch die Abspaltung unverändert). Nach der Abspaltung wird die IMMOFINANZ wirtschaftlich eine Finanzbeteiligung von 49% an der BUWOG AG halten. Das unterstreicht unsere Überzeugung, dass die BUWOG ein attraktives Invest ment ist. Mittelfristig werden wir diese Beteiligung dann weiter abbauen und erhalten damit die Möglichkeit, den Verkaufs erlös im Sinne unserer Immobilienmaschine zu investieren. Unmittelbar mit der Abspaltung gibt die IMMOFINANZ die unternehmerische Führung der BUWOG Gruppe auf und schließt zu diesem Zweck mit der BUWOG AG einen Entherrschungsvertrag ab, in dem sich die IMMOFINANZ zu Beschränkungen bei der Ausübung von Stimmrechten aus den BUWOG-Aktien verpflichtet. In Vorbereitung für den Gang an den Kapitalmarkt hat sich die BUWOG das strategische Ziel gesetzt, ihren Wohnungsbestand gleichmäßig zwischen den Kernmärkten Österreich und Deutschland aufzustellen. Dies wurde in den zurückliegenden Quartalen konsequent umgesetzt. So erwarb die BUWOG im Kalenderjahr 2013 mehr als deutsche Wohnungen. Der im Februar 2014 gemeldete große Zukauf von rund Einheiten in Nordwestdeutschland für rund EUR 892,0 Mio. ebnete letztendlich den Weg für die Verselbständigung. Der Abschluss der Transaktion wird für das 2. Quartal des Kalenderjahres 2014 erwartet. Meilenstein in der Unternehmensgeschichte Die Akquisition dieses Portfolios stellt einen Meilenstein in der Unternehmensgeschichte der BUWOG dar, die damit ihr Gesamtportfolio auf rund Wohneinheiten mit einem Buchwert von rund EUR 3,49 Mrd. vergrößert. Damit ist die BUWOG nicht nur unverändert der größte private Bestandshalter im Wohnimmobiliensektor in Österreich, sondern zählt mit einem Schlag auch zu den wichtigsten Playern am deutschen Markt. Daneben differenziert sie sich vom Wettbewerb durch ihr nachhaltiges und integriertes Geschäftsmodell, mit dem alle wesentlichen Funktionen der immobilienwirtschaftlichen Wertschöpfungskette von der Projektentwicklung über die wertschaffende Bewirtschaftung bis zum Verkauf einzelner Wohneinheiten, Objekte und Portfolios abgedeckt werden. Parallel dazu übernimmt die BUWOG eine wohnwirtschaftliche Managementplattform mit rund 300 Mitarbeitern und sichert damit nicht nur einen reibungslosen Übergang der Bewirtschaftung des erworbenen Portfolios, sondern kann mittelfristig ihren gesamten deutschen Bestand intern bewirtschaften und verwalten, damit Synergieeffekte realisieren und weiteres, kosteneffizientes Wachstum sicherstellen. Steigerung der Mietrendite Diese Weiterentwicklung des BUWOG-Portfolios starkes Wachstum in Deutschland sowie Portfoliobereinigungen über Paket- und Objektverkäufe in den Bundesländern außerhalb Wiens führt zu einer deutlichen Steigerung der Mietrendite des Portfolios von 4,8% im Geschäftsjahr 2012/13 auf 5,6% (per 31. Jänner 2014, inklusive der rund erworbenen Einheiten). Im Development wird die BUWOG auch weiterhin den Fokus auf die Weiterentwicklung der Projektpipeline in den Hauptstädten Wien und Berlin legen. Der Verkauf von Einzelwohnungen soll in Österreich intensiviert und in Deutschland aufgebaut werden. Hinzu kommen Objektund Portfolioverkäufe speziell in Randlagen in Österreich. Im Asset Management wird der Fokus auf der weiteren Optimierung des Bestands in Österreich liegen, in Deutschland sind weitere Zukäufe in den Regionen Berlin und Nordwestdeutschland im Ausmaß von bis Einheiten pro Jahr geplant. Marktführer für Gewerbeimmobilien in CEE Die IMMOFINANZ hat nach der Abspaltung der BUWOG ein geschärftes Profil als Spezialist für Büro-, Einzelhandels- und Logistikimmobilien in Zentral- und Osteuropa einschließlich Russland. Dadurch zeigen wir einmal mehr unsere führende Stellung am Markt, sei es nach Portfolio volumen oder Marktkapitalisierung. Bislang befand sich unser Immobilienportfolio rund zur Hälfte in Ost- und Westeuropa. In den zurückliegenden Perioden konnten wir dabei in Osteuropa eine deutlich höhere Wertschöpfung erzielen als in den westlichen Ländern. Für die Gesamt rendite unserer CEE-Immobilien von 2010 bis 2012 wurden wir mit dem IPD Property Investment Award in Central & Eastern Europe für das Portfolio mit der höchsten Performance von insgesamt 49 untersuchten Portfolios in der Region ausgezeichnet. Zum überwiegenden Teil stammt die Performance aus der für den Cash flow relevanten Mietrendite, was die Leistungen im Asset Management der IMMOFINANZ Group unterstreicht. Die vergleichsweise moderate Wertsteigerungskomponente dokumentiert die konservative Bewertung unseres Portfolios. Auch weiterhin sind wir als Vorstand von der langfristigen Wachstumsstory und dem Aufhol potenzial der Region überzeugt. Unser Portfolio wird künftig zu rund zwei Drittel in Osteuropa und zu einem Drittel in West europa beheimatet sein. Neben der Schärfung des Unternehmensprofils kommt es zu einer Verbesserung wesentlicher operativer und finanzieller Kennzahlen sowie zu einer deutlichen Reduzierung der Komplexität der Konzernstruktur. Die künftige Ausrichtung eröffnet zudem bessere Möglichkeiten für strategische Transaktionen. Immobilienmaschine vorantreiben Im operativen Geschäft werden wir unverändert auf unsere Immobilienmaschine setzen und damit auf die Optimierung der Profitabilität entlang der gesamten Wertschöpfungskette. Das aktive Asset Management unserer Immobilien wird ergänzt durch gewinnbringende Verkäufe von Objekten sowie Eigenentwicklungen. Unsere Development-Pipeline umfasst aktuell ein Volumen (Verkehrswert nach Fertigstellung) von rund

7 7 Vorwort des Vorstands EUR 1,23 Mrd. Dieses wollen wir vorausgesetzt, es gibt genug rentable Projekte mittelfristig auf rund EUR 2,0 Mrd. erhöhen. Zum Jahreswechsel erfolgte die Teileröffnung unseres russischen Shopping Centers GOODZONE unsere mittlerweile fünfte Einzelhandelsimmobilie in Moskau. Im April werden wir für alle Mieter ein großes Frühlings- und Willkommensfest feiern. Ende November 2013 eröffneten wir unseren STOP.SHOP.-Standort im polnischen Mlawa, im 1. Halbjahr 2014 folgt in Ketrzyn ein weiterer. Zukünftig sind in Polen noch zehn zusätzliche STOP.SHOP.s geplant. Wo sich Möglichkeiten ergeben, werden wir zudem opportunistische Ankäufe tätigen. Das ist dann der Fall, wenn wir billiger zukaufen als selbst entwickeln können oder Akquisitionen strategisch Sinn machen. So erwarben wir Ende Dezember fünf bestehende Gewerbeparks vier in Slowenien und einen in Tschechien für insgesamt rund EUR 26,0 Mio. Im Laufe des 1. Halbjahres 2014 werden die voll vermieteten Märkte einem Rebranding unterzogen: Sie erhalten die charakteristische STOP.SHOP.-Optik und erweitern damit das bestehende STOP.SHOP.-Portfolio um rund m² vermietbare Fläche auf rund m². Dividendenpolitik Noch ein Wort zur Dividendenpolitik von IMMOFINANZ und BUWOG: Da die Vorbereitungen für die Verselbständigung der BUWOG in den zurückliegenden Quartalen einen umfangreichen Ankauf von Wohnimmobilien in Deutschland erforderten, plant die IMMOFINANZ, für das laufende Geschäftsjahr 2013/14 die Dividende auszusetzen. Eine Wiederaufnahme der Dividendenzahlung soll im darauffolgenden Jahr folgen. Die BUWOG positioniert sich ebenfalls als Dividendentitel und will die erste Ausschüttung bereits für das Geschäftsjahr 2013/14 vornehmen. Als Vorstand der IMMOFINANZ sind wir überzeugt, dass der mit der Abspaltung eingeschlagene Weg im besten Interesse der IMMOFINANZ und ihrer Aktionäre ist. Ausblick Die Erholung der Märkte wurde insbesondere an den Börsen zuletzt negativ durch die Krimkrise beeinflusst. Inwieweit sich diese auf die kommerzielle Entwicklung unserer Zielmärkte, vor allem auf Russland, auswirken wird, kann nicht abgeschätzt werden. Wenngleich die Rubelschwäche aus Bewertungsgründen kurzfristig einen positiven Ergebniseinfluss hat, ist sie mittel- und langfristig ein negativer Einflussfaktor auf unser Geschäft in Russland. Grundsätzlich sind bei uns die Miet einnahmen des russischen Einzelhandelsportfolios an die Währungen Euro oder US-Dollar gekoppelt, die Veränderung des Rubelkurses hat somit keinen unmittelbaren Einfluss auf unser Ergebnis im Asset Management. Aber natürlich sind wir als Eigentümer von Einkaufszentren vom wirtschaftlichen Erfolg unserer Mieter abhängig. Ein anhaltender Wertverfall des Rubels könnte manche unserer Mieter unter Druck bringen. In der Vergangenheit ist es uns bisher aber immer gelungen, mit der Wechselkurssituation derart umzugehen, dass materielle wirtschaftliche Einbußen vermieden werden konnten. So haben wir etwa während der Finanzkrise 2008/09 in einigen Fällen mit Mietern zeitlich eng begrenzte Vereinbarungen getroffen, um die Wechselkurseffekte etwas abzufedern. Das ist auch vor dem aktuellen Hintergrund ein mögliches Szenario. Unsere russischen Immobilien sind ausschließlich durch russische Banken (Sberbank of Russia) bzw. lokale russische Töchter internationaler Banken (z.b. Rosbank, Nordea) und in US-Dollar finanziert. Die Kredite weisen lange Restlaufzeiten auf und sind ausschließlich durch die jeweiligen Objekte besichert. Auch für neu entwickelte Immobilien, wie zum Beispiel für das fertiggestellte Einzelhandelsobjekt GOODZONE, sind langfristige Kreditfinanzierungen ausreichend verfügbar. Wir glauben auch nicht, dass die bislang wechselseitig verfügten, sogenannten Sanktionen geeignet sind, die Wirtschaft Russlands und den Waren- und Kapitalverkehr negativ zu beeinflussen. Dr. Eduard Zehetner CEO Mag. Birgit Noggler CFO Mag. Daniel Riedl FRICS COO

8 8 Das Unternehmen im Überblick Die IMMOFINANZ Group ein ertragreiches, stabiles und risikooptimiertes Immobilienunternehmen Immobilienmaschine vorantreiben Wer wir sind Die IMMOFINANZ Group ist ein an der Wiener und Warschauer Börse notierter Immobilieninvestor und -entwickler. Wir haben seit unserer Gründung im Jahr 1990 ein hochwertiges Immobilienportfolio mit derzeit mehr als Bestandsobjekten und einem Buchwert von rund EUR 8,8 Mrd. aufgebaut. Insgesamt verwalten wir aktuell eine vermietbare Fläche von m². Der Vermietungsgrad liegt bei 88,2% und bestätigt die Qualität unseres Portfolios. Wo wir uns engagieren Wir erwirtschaften mit erstklassigen Immobilien nachhaltige Erträge für unsere Investoren. Dabei konzentrieren wir unsere Aktivitäten auf Topimmobilien in den vier Assetklassen Einzelhandel, Büro, Logistik und Wohnen. Gleichzeitig sorgen wir mit unserem geografischen Portfolio in den acht Kernländern Österreich, Deutschland, Polen, Tschechien, der Slowakei, Rumänien, Ungarn und Russland für eine ausgewogene Risikostreuung. Die Aktionäre der IMMOFINANZ AG haben am 14. März 2014 der geplanten Abspaltung von 51% der Anteile an der Wohnimmobilientochter BUWOG mit deutlicher Mehrheit zugestimmt. Damit fallen die Wohnimmobilien, die in der BUWOG gebündelt sind, mit Wirksamwerden der Abspaltung weg. Woran wir täglich arbeiten Als Immobilienmaschine konzentrieren wir uns auf die Verzahnung unserer drei Kerngeschäftsbereiche: die Entwicklung nachhaltiger, maßgeschneiderter Topimmobilien in Premiumlagen, die professionelle Bewirtschaftung der Objekte und zyklusoptimierte Verkäufe. Unser aktives und dezentrales Asset Management sorgt für eine Steigerung der Mieterträge und gleichzeitig für die Reduktion von Leerständen. Die aus unseren Verkäufen erwirtschafteten liquiden Mittel reinvestieren wir in neue Entwicklungsprojekte. Unser Ziel ist, mit einem klar definierten, standardisierten und industrialisierten Prozess mehr Profitabilität entlang der gesamten Wertschöpfungskette zu generieren und die Drehzahl der Immobilienmaschine weiter zu erhöhen. Warum wir auf CEE setzen Unser Portfolio befindet sich rund zur Hälfte in Ost- und Westeuropa. Dabei verdienen wir in CEE deutlich mehr Geld als im Westen und sind von der langfristigen Wachstumsstory und dem Aufholpotenzial der Region überzeugt. Für die Gesamtrendite der CEE-Immobilien von 2010 bis 2012 wurden wir mit dem IPD Property Investment Award in Central & Eastern Europe for balanced funds ausgezeichnet. Assetklassen S32,3% V 7,9% *0,2 % T29,3% R30,3% R EINZELHANDEL T BÜRO S WOHNEN V LOGISTIK * SONSTIGES Trade Development Asset Management

9 9 Das Unternehmen im Überblick Buchwerte, Vermietungsgrade und vermietbare Flächen des Bestandsimmobilienportfolios per 31. Jänner 2014 Deutschland Buchwert in MEUR 411,1 Vermietungsgrad 85,9% Vermietbare Fläche in m² Polen Buchwert in MEUR 522,0 Vermietungsgrad 80,3% Vermietbare Fläche in m² ,3% Russland Buchwert in MEUR 1.607,7 Vermietungsgrad 98,6% Vermietbare Fläche in m² Tschechien Buchwert in MEUR 542,5 Vermietungsgrad 81,3% Vermietbare Fläche in m² ,7% 6,2% 5,9% 2,9% Slowakei Buchwert in MEUR 254,2 Vermietungsgrad 76,9% Vermietbare Fläche in m² ,4% 5,5% 7,5% Rumänien Buchwert in MEUR 657,2 Vermietungsgrad 84,3% Vermietbare Fläche in m² Österreich Buchwert in MEUR 1.357,0 Vermietungsgrad 83,0% Vermietbare Fläche in m² Ungarn Buchwert in MEUR 487,8 Vermietungsgrad 80,6% Vermietbare Fläche in m² ,9% 4,7% 100% BUWOG 1 Buchwert in MEUR 2.537,0 Vermietungsgrad 94,9% Vermietbare Fläche in m² Nicht-Kernländer Buchwert in MEUR 414,8 Vermietungsgrad 80,9% Vermietbare Fläche in m² IMMOFINANZ Group Buchwert in MEUR 8.791,2 Vermietungsgrad 88,2% Vermietbare Fläche in m² Die Wohnimmobilien der BUWOG befinden sich in Österreich (Buchwert: EUR 2.152,9 Mio., Mieterlöse Q3 2013/14 EUR 21,9 Mio.) und Deutschland (Buchwert: EUR 384,1 Mio., Mieterlöse Q3 2013/14 EUR 6,7 Mio. bzw. EUR 7,4 Mio. 2 ). 2 Im Q3 2013/14 angekaufte Immobilien in der BUWOG wurden gemäß tatsächlichen Mieterlösen pro Quartal dargestellt. Anteil am Bestandsimmobilienportfolio (gemessen am Buchwert) Verteilung der Bestandsimmobilien per 31. Jänner 2014 Bei Summierung von gerundeten Beträgen und Prozentangaben können durch Verwendung automatisierter Rechenhilfen rundungsbedingte Rechendifferenzen auftreten.

10 10 Panorama Panorama Über Besucher kamen zum Opening unseres zweiten polnischen STOP.SHOP.s: Am 27. November eröffnete der Standort in Mlawa. Am Abend begeisterte das polnische Popsternchen Jula die Gäste und das trotz eisiger Kälte. Aber nicht nur in Polen wächst unsere Fachmarktkette: Ende Dezember wurden fünf bestehende Gewerbeparks vier in Slowenien und einer in Tschechien erworben, die im Laufe des 1. Halbjahres 2014 einem Rebranding unterzogen werden. Sie erweitern damit das bestehende STOP.SHOP.- Portfolio um rund m² vermietbare Fläche auf rund m². Insgesamt m² Einzelhandelsfläche umfassen unsere fünf Einkaufszentren in Russland m² davon entfallen auf unser neuestes Retail-Objekt: GOODZONE. Am 1. März dieser Tag gilt im Land als inoffizieller Frühlingsbeginn wurde hier ein großes Fest gefeiert. Eine DJane spielte beim Eingang auf, für die Damen gab es Rosen, die Kinder wurden von zahlreichen Clowns unterhalten. Auch ein Priester war vor Ort, um das Shopping Center zu segnen.

11 11 Panorama Adventkalender verteilten wir in der Vorweihnachtszeit an unsere Mieter in insgesamt sechs IMMOFINANZ-Kernmärkten. Da die Superman -Kampagne sehr gut vom Markt und von unseren Kunden aufgenommen wurde, haben wir das Motto Wenn Clark Kent lieber im Büro bleibt für die diesjährigen Adventkalender folgendermaßen abgewandelt: When Santa Claus prefers to stay in the office. Mit dieser Aktion setzen wir das Vorhaben, unseren Mietern in regelmäßigen Abständen saisonale Aufmerksamkeiten zukommen zu lassen, fort. Nächster Programmpunkt: Ostern. Im 35. Stock... des Vienna Twin Tower fand im November unsere erste Talk im Tower -Veranstaltung statt. The economy, stupid? Wie viel Finanzwirtschaft braucht die Realwirtschaft? war das Thema, zu dem die folgenden Manager und Meinungsbildner diskutierten: RHI-CFO Barbara Potisk-Eibensteiner, Franz Schellhorn von der Agenda Austria, SPÖ-Budgetsprecher Jan Krainer, Wirtschaftswissenschaftler Stephan Schulmeister und Eduard Zehetner. Die Diskussion war abwechslungsreich, teils durchaus kontroversiell und für das Publikum sehr anregend (was sich u.a. in der Zahl der Wortmeldungen widerspiegelte).

12 12 Investor Relations Entwicklung internationaler Börsenindizes 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% IMMOFINANZ-Aktie ATX Euro STOXX 50 EPRA/NAREIT Emerging Europe EPRA/NAREIT Developed Europe Mai Juni Juli Aug. Sep. Okt. Nov. Dez. Jän Feb. März April Mai Juni Juli Aug. Sep. Okt. Nov. Dez. Jän. Feb Investor Relations Kapitalmarktumfeld und Kursentwicklung Die Kurse an den internationalen Finanzmärkten haben sich im 3. Quartal 2013/14 volatil entwickelt. Der ATX, mit 2.602,92 Punkten in den Berichtszeitraum gestartet, schloss am 31. Jänner 2014 mit 2.559,74 Punkten. Der IATX stieg von 178,23 auf 195,10 Punkte. Der Euro STOXX 50 sank von 3.067,95 auf 3.013,96 Punkte, der EPRA/NAREIT Emerging Europe Index von 1.000,61 auf 922,94 Punkte. Der EPRA/NAREIT Developed Europe stieg von 1.600,71 auf 1.621,76 Punkte. IMMOFINANZ-Aktien Die IMMOFINANZ AG notiert mit rund 1,1 Mrd. stimmberechtigten, nennbetragslosen Stückaktien (Inhaberaktien, keine Vorzugs- oder Namensaktien) im Leitindex der Wiener Börse. Der Kurs der IMMOFINANZ-Aktie entwickelte sich weitgehend marktkonform. Sie startete mit EUR 3,23 in den Berichtszeitraum und schloss am 31. Jänner mit EUR 3,50. Am 4. November wurde mit einem Schlusskurs von EUR 3,26 der Tiefststand verzeichnet, der Höchststand lag am 21. Jänner 2014 bei EUR 3,60.

13 13 Investor Relations IMMOFINANZ-Aktien in Warschau gelistet Die Aktien der IMMOFINANZ AG sind seit 7. Mai 2013 an der Börse Warschau im Main Market und seit 24. Juni im WIG Index gelistet. Dieses Zweitlisting ohne Begebung neuer Aktien erleichtert polnischen Anlegern, vor allem Pensionsfonds, ein Investment in IMMOFINANZ. Die Aktie startete mit einem Eröffnungskurs von PLN 13,55 in den Berichtszeitraum, am 31. Jänner 2014 lag der Schlusskurs bei PLN 14,80. BUWOG-Abspaltung beschlossen Die BUWOG, eine 100%-Tochter der IMMOFINANZ Group, wird über eine Teilabspaltung von 51% des Grundkapitals an die Aktionäre der IMMOFINANZ AG verselbständigt. Das wurde bei der außerordentlichen Hauptversammlung der IMMOFINANZ AG am 14. März beschlossen. Dieser Beschluss ist Voraussetzung für den Börsengang der BUWOG, der für Ende April in Frankfurt mit Zweitlistings in Wien und Warschau geplant ist. IMMOFINANZ-Aktionäre erhalten für je 20 IMMOFINANZ-Aktien zusätzlich eine BUWOG-Aktie. Die IMMOFINANZ Group hält nach der Abspaltung eine Finanzbeteiligung von 49% an der BUWOG AG, die mittelfristig weiter abgebaut werden soll. Die Zuteilung der BUWOG- Aktien erfolgt auf Basis der jeweiligen Depotstände in IMMOFINANZ-Aktien mit Ablauf des Bankwerktages vor dem Zuteilungsstichtag, das ist voraussichtlich der 25. April Steuerliche Auswirkungen für Aktionäre Auf die Abspaltung der BUWOG ist das österreichische Umgründungsteuergesetz anzuwenden. Gemäß 36 Abs. 1 UmgrStG gilt für österreichische Anteilsinhaber bei Spaltungen der Austausch von Anteilen nicht als Tausch, sodass es aufgrund der Spaltung nicht zu einer steuerlichen Gewinnrealisation kommt. Weitere Informationen zu steuerrechtlichen Aspekten des BUWOG Spin-offs finden Sie auf im Dokument Gemeinsamer Spaltungsbericht der Vorstände der IMMOFINANZ AG und der BUWOG AG, auf den Seiten Dividendenpolitik In der ordentlichen Hauptversammlung am 2. Oktober 2013 im Austria Center Vienna wurde für das Geschäftsjahr 2012/13 eine Dividende von EUR 0,15 pro Aktie beschlossen. Die Dividende wird nach österreichischem Steuerrecht als Einlagenrückzahlung gemäß 4 Abs. 12 Einkommensteuergesetz behandelt. Sie ist damit für in Österreich ansässige natürliche Personen, die Aktien der IMMOFINANZ AG im Privatvermögen halten, bei der Ausschüttung kapitalertragsteuerfrei und wurde am 11. Oktober 2013 ausbezahlt. Als Folge des geplanten Spin-offs der BUWOG beabsichtigt die IMMOFINANZ AG, für das laufende Geschäftsjahr 2013/14 die Dividendenausschüttung auszusetzen. Dies ist insbesondere damit begründet, dass die IMMOFINANZ Group wesentliche Teile der erwirtschafteten liquiden Mittel in den Ankauf von deutschen Wohnimmobilien investiert hat, um die Verselbständigung der BUWOG zu ermöglichen. Für das Folgejahr ist es geplant, der Hauptversammlung wieder eine Dividendenausschüttung vorzuschlagen. Die BUWOG AG beabsichtigt, an ihre Aktionäre für das Geschäftsjahr 2013/14 eine Dividende auszubezahlen. Anleihe & Wandelanleihen Aufgrund der Dividendenausschüttung für das Geschäftsjahr 2012/13 wurden die Wandlungspreise der von IMMOFINANZ AG emittierten Wandelanleihen 2014, 2017 und 2018 mit Wirksamkeit 4. Oktober 2013 angepasst. Der Wandlungszeitraum der Inhaber der Wandelanleihen 2014 ist per 9. Jänner 2014 (16:00 Uhr MEZ) ausgelaufen, das aushaftende Nominale von EUR 25,7 Mio. wurde getilgt. Somit hat die IMMOFINANZ AG zum 31. Jänner 2014 die Unternehmensanleihe 2017 sowie die Wandelanleihen 2017 und 2018 mit einem Nominale von insgesamt EUR 643,8 aushaftend (siehe dazu Seite 38 im Kapitel Finanzierungen).

14 14 Investor Relations Anpassung der Wandlungsrechte aus den IMMOFINANZ-Wandelanleihen 2017 und 2018 Die Rechte der Gläubiger aus den IMMOFINANZ-Wandelanleihen 2017 und 2018 werden mit Wirksamwerden der BUWOG-Abspaltung durch die jeweiligen Berechnungsstellen angepasst. Die Anpassungen sind für IMMOFINANZ AG und die Wandelanleiheninhaber bindend. Nach Wirksamkeit der Anpassung besteht für die Wandelanleihen 2017 und 2018 bei Ausübung des Wandlungsrechts ein zusätzlicher Anspruch auf 0,05 BUWOG-Aktien pro Lieferaktie. Analyse der Aktionärsstruktur Mit einer Börsenkapitalisierung zum 31. Jänner 2014 von EUR 4,0 Mrd. zählt die IMMOFINANZ AG zu den führenden börsennotierten Immobilienunternehmen in Europa. Sie fungiert als Dachgesellschaft der IMMOFINANZ Group und ist eine Publikumsgesellschaft, deren Aktien breit gestreut sind. Der Streubesitz verteilt sich größtenteils auf österreichische Privatanleger sowie nationale und internationale institutionelle Investoren. Struktur privater und institutioneller Anleger nach Ländern Private und institutionelle Anleger Nicht zugeordnete Aktien: 4,82% Private sonstige: 0,10% Eigene Aktien: 10,00% US 8,25% Institutionelle Anleger PL 5,15% UK 5,15% NL 3,50% Private AT: 32,91% Datenerhebung IPREO im Jänner 2014 Institutionelle: 52,17% AT 15,12% NO 2,79% CH 1,98% FR 1,83% DE 1,59% CI 1,46% Sonstige inkl. Trading: 5,34% Österreichische Privatanleger sind mit rund 32,91% etwas geringer am Unternehmen beteiligt als institutionelle Investoren mit rund 52,17%. Die meisten institutionellen Anleger kommen aus Österreich (15,12%) und Nordamerika (8,25%), am dritten Platz folgt Großbritannien (5,15%) gleichauf mit Polen. Im Juli 2013 hielten polnische Investoren nur rund 0,70% an der IMMOFINANZ (gemäß damals durchgeführter Shareholder ID, mit der regelmäßig Zusammensetzung und Herkunft der Aktionäre bestimmt werden). Die Gesellschaft wurde darüber informiert, dass die FRIES Familien-Privatstiftung, die Dr. Rudolf FRIES Familien- Privatstiftung und die Ehegatten Rudolf und Anna Fries sowie in enger Beziehung stehende Personen (alle zusammen Fries-Gruppe ) seit 15. April 2011 direkt und indirekt über 5% der Aktien besitzen. Zum 31. Jänner 2014 hielt die Fries-Gruppe rund 5,8% der Stimmrechte an der IMMOFINANZ AG. Am 11. Jänner 2013 gab die US-amerikanische Bank JPMorgan Chase & Co. bekannt, gemeinsam mit kontrollierten Unternehmen einen relevanten Anteil an IMMOFINANZ-Aktien von rund 6,1% der Stimmrechte am Grundkapital der IMMOFINANZ AG zu halten. Weitere Meldungen zu Beteiligungen über 4% liegen nicht vor.

15 15 Investor Relations Externe Analysen Die Unternehmensanalysen renommierter Institute sind eine wichtige Entscheidungsgrundlage für Investoren. Daher kommuniziert das Investor Relations Team der IMMOFINANZ Group verstärkt jene Informationen, die für fundierte Unternehmensanalysen notwendig sind. Folgende Unternehmen veröffentlichen regelmäßig Analysen über die IMMOFINANZ und ihre Aktie: Institution Datum Empfehlung Kursziel in EUR HSBC 27. Februar 2014 Overweight 4,40 Alpha Value 19. Februar 2014 Add 4,18 Wood & Company 17. Februar 2014 Buy 4,08 Erste Group 14. Februar 2014 Buy 4,30 Kepler Cheuvreux 14. Februar 2014 Buy 4,10 Baader Bank 13. Februar 2014 Hold 3,20 Deutsche Bank 13. Februar 2014 Hold 3,20 Société Generale 13. Februar 2014 Sell 3,00 Kempen & Co 7. Jänner 2014 Neutral 3,40 Raiffeisen Centrobank 11. November 2013 Buy 3,85 Morgan Stanley 1. Oktober 2013 Equal-weight 3,40 Das durchschnittliche Kursziel liegt bei EUR 3,74 und damit rund 6,9% über dem aktuellen Kurs vom 18. März 2014 (EUR 3,50). Kommunikation mit Investoren Auch im 3. Quartal des Geschäftsjahres 2013/14 gab es zahlreiche intensive Kontakte zu bestehenden und potenziellen Investoren. In Einzelgesprächen, Roadshows und auf Investorenkonferenzen informierten CEO, CFO und Head of Corporate Finance & Investor Relations über Marktsituation, Unternehmensstrategie und die Zukunftsaussichten der IMMOFINANZ AG. Im Fokus des Interesses stand u.a. die geplante Verselbständigung der BUWOG.

16 16 KOnzernlagebericht Konzernlagebericht Iride Business Park Bukarest RO ca m²

17 17 Konzernlagebericht Wirtschaftsentwicklung Wirtschaftsentwicklung in den Kernländern der IMMOFINANZ Group Analysen und Prognosen Die Weltwirtschaft hat sich in der zweiten Jahreshälfte 2013 erholt vor allem dank der Entwicklung in den Industriestaaten wird das globale BIP laut IWF (Internationaler Währungsfonds) um 3,7% steigen, 2015 um weitere 3,9%. Für die USA prognostiziert der IWF dabei ein BIP-Wachstum von 2,8% für das Jahr 2014 (2015: 3,0%), Japans Wirtschaft sollte 2014 um 1,7% und im Folgejahr um 1,0% wachsen. Für die Schwellenländer rechnet der IWF mit +5,1% bzw. +5,4% für In China sollte sich das BIP-Wachstum 2014 leicht auf 7,5% abschwächen (2015: 7,3%). Trotz der Erholung bleiben laut IWF einige Abwärtsrisiken bestehen, dazu zählen instabile Finanzmärkte. Die Finanzierungsbedingungen in den Industrieländern haben sich in den vergangenen Monaten zwar leicht verbessert, in den Schwellenländern sind mögliche Kapitalabflüsse ausländischer Investoren infolge einer schrittweisen Rücknahme der expansiven US-Geldpolitik aber ein Thema. Auch ist in den Industriestaaten, allen voran in der Eurozone, das Risiko fallender Preise weiterhin gegeben. Europäische Marktentwicklung In Europa mehren sich die Anhaltspunkte für eine langsame wirtschaftliche Erholung. Der Euroraum hat im Frühjahr 2013 die Rezession überwunden und konnte in den zurückliegenden Quartalen erstmals seit Herbst 2011 ein leichtes Wachstum verzeichnen. Für das Jahr 2014 erwarten die Experten der EIU (Economist Intelligence Unit) ein reales BIP-Plus von 1,3% für die EU und eine Rückkehr des Euroraums in die Wachstumszone (+0,9%) sollte sich die Erholung fortsetzen (+1,6% in der EU bzw. 1,4% im Euroraum). Überblick über die IMMOFINANZ Group Kernmärkte Der verhaltene Aufwärtstrend nach der europäischen Finanzkrise spiegelt sich in den IMMOFINANZ-Kernländern wider. Weiterhin stark wie auch kurz nach der Krise performen die sicheren Investmenthäfen Österreich und Deutschland. Aber auch die Länder Zentral- und Osteuropas, wie etwa Rumänien, bestätigen langsam wieder ihr großes Wachstumspotenzial. EU: Wirtschaft auf Wachstumskurs Im EU-Durchschnitt wird das BIP-Wachstum laut EIU nach einer Stagnation im Jahr 2013 (0,1%) 2014 wieder kräftiger wachsen. Die Prognose für 2014 wurde während des zurückliegenden Geschäftsquartals abermals auf 1,3% verbessert. Die Lage im CEE-Raum stellt sich noch positiver dar: Das nach Verkehrswerten gewichtete durchschnittliche BIP aller CEE-Kernländer der IMMOFINANZ Group soll sich 2014 um 2,6% erhöhen, 2015 um 3,3% wichtigste Treiber sind Rumänien (2014e: 3,2%) und Russland (2014e: 2,9%). Der öffentliche Bruttoschuldenstand ist in den CEE-Kernländern weitaus geringer als in den Staaten Westeuropas, womit sich die strategische Ausrichtung der IMMOFINANZ Group auf die Wachstumsmärkte in CEE erneut bestätigt. Aufgrund der eingeleiteten Schuldenabbaumaßnahmen verzeichnen einige westeuropäische Länder mittlerweile leicht sinkende Schuldenquoten. Die durchschnittliche Arbeitslosenrate in der EU hat sich laut EuroStat im zurückliegenden Geschäftsquartal marginal verbessert und lag im Dezember 2013 bei 10,7%. Mit Ausnahme der Slowakei verzeichnen die Kernländer der IMMOFINANZ Group allerdings eine weitaus niedrigere Arbeitslosigkeit. Die Inflationsraten aller Kernländer blieben, mit Ausnahme von Russland (6,5%), auch im Dezember 2013 weiterhin auf einem niedrigen Niveau (leichte Anstiege gegenüber dem Vorquartal mit Ausnahme von Polen, Tschechien und Ungarn).

18 18 Konzernlagebericht Immobilienmärkte Arbeitslosenquote im Dez in % Jährliche Inflationsrate im Dez in %1 Öffentlicher Bruttoschuldenstand 2013 in % des BIP Defizit/Überschuss in % des BIP in 2013 BIP-Wachstumsrate 2013 in %2 Prognose BIP-Wachstumsrate 2014 in %2 Prognose BIP-Wachstumsrate 2015 in %2 Österreich 4,9% 2,0%p 75,3% -2,9% 0,4% 1,4% 1,7% Deutschland 5,1% 1,2% 79,9% 0,1% 0,5% 1,4% 1,6% Polen 10,1% 0,6% 48,3% -0,1% 1,5% 2,9% 3,5% Tschechien 6,7% 1,5% 47,9% -2,8% -1,4% 1,4% 2,5% Slowakei 13,8% 0,4% 55,0% -3,1% 1,0% 2,4% 3,0% Ungarn 9,3% n 0,6% 80,3% -3,0% 0,8% 2,0% 2,6% Rumänien 7,1% 1,3% 36,3% -2,7% 3,0% 3,2% 3,9% Russland 5,4% 6,5% 8,1% -0,5% 1,5% 2,9% 3,5% EU-28 10,7% 1,0%p 89,1% -3,3% 0,1% 1,3% 1,6% Euroraum (17 Länder) 12,0% 0,8%p 95,9% -2,9 % -0,4% 0,9% 1,4% IMMOFINANZ Group (nach Verkehrswert gewichtet) 6,6% 2,6% 49,5% -1,7% 1,0% 2,2% 2,7% 1 Veränderungsrate des Jahresdurchschnitts der Harmonisierten Verbraucherpreisindizes (HVPI) 2 Wachstumsrate des BIP-Volumens prozentuale Veränderung relativ zum Vorjahr EU = EuroStat; Economist Intelligence Unit (EIU) RU = Rosstat; EIU p = vorläufig n = November Die Immobilienmärkte in den Kernregionen der IMMOFINANZ Group Entwicklungen. Ergebnisse. Prognosen. Die globalen Immobilienmärkte verzeichneten ein durchaus erfreuliches Jahr Vor allem die steigenden Transaktionsvolumina bestätigen die eingesetzte Erholung des Investmentmarkts in Europa im südeuropäischen Raum wurden die ersten Transaktionen seit der Krise getätigt. Der Investmentmarkt in CEE erholte sich weiterhin sehr gut und die sicheren Häfen Westeuropas haben Rekordvolumina verzeichnet. Die künftige Entwicklung hängt weiterhin vor allem vom Wirtschaftswachstum und der Stabilität der einzelnen Volkswirtschaften ab. Laut Jones Lang LaSalle (JLL) wurden im Jahr 2013 weltweit gewerbliche Immobilien im Wert von USD 563,0 Mrd. (+21% gegenüber dem Vorjahr 2012) umgesetzt. Dies übertraf die ursprüngliche Schätzung von USD 500,0 Mrd. deutlich vor allem dank eines außergewöhnlichen 4. Quartals, in dem allein fast USD 200,0 Mrd. an Immobilien gehandelt wurden. Es ist dies das stärkste Quartalsergebnis seit Mitte Anstieg der Transaktionsvolumina In Europa wurde laut CB Richard Ellis (CBRE) im Jahr 2013 mit gewerblichen Immobilien ein Wert von EUR 153,9 Mrd. umgesetzt (+21 % gegenüber 2012). Das 4. Quartal 2013 erwies sich mit Transaktionen in Höhe von EUR 53,4 Mrd. wie gewöhnlich als das stärkste Jahresviertel. Bei Investoren waren weiterhin vor allem die als wirtschaftlich sicher geltenden Länder wie etwa Deutschland beliebt. Auch in CEE setzte sich die Erholung fort: 2013 wurden Immobilien im Wert von EUR 10,0 Mrd. gehandelt ein Plus von 31% gegenüber dem Vorjahr, wobei der Fokus vor allem internationaler Investoren weiterhin auf Russland, Polen und Tschechien lag. Solide Performance der IMMOFINANZ-Kernländer In den Assetklassen und Kernländern der IMMOFINANZ Group entwickeln sich die Marktkennzahlen weiterhin solide bis teilweise sehr positiv. Die Gruppe profitiert von ihrem CEE-Engagement, da sich die osteuropäischen Volkswirtschaften besser entwickeln als jene in Westeuropa und nach wie vor ein hohes Wachstumspotenzial aufweisen. Die westeuropäischen Kernländer der IMMOFINANZ Group, Österreich und Deutschland, sind zwar von der Eurokrise und den damit verbundenen Rettungsmaßnahmen betroffen, gelten aber bei Investoren als sicher und stabil.

19 19 Konzernlagebericht Immobilienmärkte Büro Der European Office Index von JLL, der auf der gewichteten Spitzenmietenentwicklung in 24 europäischen Märkten basiert, verbesserte sich im 4. Quartal 2013 um 0,7% gegenüber dem Vorquartal die höchste Steigerung seit Mitte Für das Jahr 2014 rechnet JLL mit einem Anstieg des Index von 3,3%. Der Office-Vermietungsmarkt ist zurzeit weltweit schwach, wobei Europa vor allem die Metropolen London und Paris vergleichsweise gut performt. Der Durchschnitt der Leerstandsraten der europäischen Märkte blieb laut JLL für das 4. Quartal in Folge stabil bei 9,7%. Stadt/Kernmarkt Leerstandsrate Q des Büroimmobilienmarkts in % Spitzenrendite Q des Büroimmobilienmarkts in % Bratislava, Slowakei 15,2% 7,0 7,3% Budapest, Ungarn 17,3% 7,5 7,8% Bukarest, Rumänien 14,4% 8,3% Düsseldorf, Deutschland 11,4% 4,7 5,7% Moskau, Russland 13,7% 8,8% Prag, Tschechien 13,2% 6,3% Warschau, Polen 11,7% 6,0 6,3% Wien, Österreich 6,9% 5,1% Quelle: JLL, EHL (Wien-Daten) Büromärkte: Konstante Renditen Die Bürospitzenmieten in den Kernmärkten der IMMOFINANZ Group entwickelten sich weiterhin recht stabil, einzig in Wien gaben sie etwas nach (Einmaleffekte hatten diese in den Vorquartalen bis auf EUR 28,0 klettern lassen). Auch die Renditelevels blieben in den Kernländern weitgehend konstant, lediglich in Wien und Warschau sanken diese etwas. Der Leerstand weist wiederum unterschiedliche Entwicklungen auf: In Düsseldorf sowie in Budapest und Bukarest verbesserte er sich etwas, wohingegen sich die Vermietungssituation in Warschau vor allem wegen der regen Neubautätigkeit sowie in Bratislava und Moskau leicht verschlechterte. Einzelhandel Stadt/Kernmarkt Leerstandsrate Q der Einkaufszentren in % Spitzenrendite Q der Einkaufszentren in % Bratislava, Slowakei 8,0% 6,8 7,0% Budapest, Ungarn 10,0% 7,3 7,5% Bukarest, Rumänien 9,0 9,5% 8,3% Düsseldorf, Deutschland n.a. 4,7 5,2% Moskau, Russland 2,5% 9,0 9,5% Prag, Tschechien 3,5% 6,3% Warschau, Polen 2,0% 5,8% Wien, Österreich n.a. 5,8% Quelle: JLL, EHL (Wien-Daten) Der Einzelhandel entwickelte sich 2013 erfreulich, bis 2017 ist laut CBRE in fast allen westeuropäischen Staaten sowie im CEE-Raum mit einem deutlichen Wachstum der Mieten zu rechnen. Das nach der Krise wieder gestiegene Vertrauen der Konsumenten in die Wirtschaft sorgt für ein positives Umfeld. Der Einzelhandelsumsatz im November 2013 stieg gegenüber Oktober 2013 um 1,4% der höchste monatliche Zuwachs seit zwölf Jahren. Das Plus von 0,1% auf Jahressicht bestätigt diesen Trend zwar noch nicht, für das Gesamtjahr 2014 prognostizieren Experten allerdings bereits eine Erhöhung des Einzelhandelsumsatzes um 1,4%. Die Spitzenmieten und Renditen der IMMOFINANZ-Kernmärkte blieben auch im 4. Quartal 2013 weitgehend stabil. Einzig die Spitzenrendite in Bukarest sank durch das nach der Krise wieder angekurbelte Investmentinteresse leicht.

20 20 Konzernlagebericht Immobilienmärkte Logistik Stadt/Kernmarkt Leerstandsrate Q des Logistikimmobilienmarkts in % Spitzenrendite Q des Logistikimmobilienmarkts in % Bratislava, Slowakei 5,2% 8,5 8,8% Budapest, Ungarn 21,7% 9,3 9,5% Bukarest, Rumänien 14,0% 10,0 11,0% Düsseldorf, Deutschland n.a. 6,5 7,9% Moskau, Russland 1,4% 11,0% Prag, Tschechien 9,0% 8,0 8,3% Warschau, Polen 14,6% 7,5 7,8% Wien, Österreich n.a. 7,0% Quelle: JLL, EHL (Wien-Daten) Die Leerstandsrate von Logistikobjekten verbesserte sich im 4. Quartal 2013 in Bratislava, Budapest und Prag leicht, in Moskau ist der Leerstand mit nur 1,4% nach wie vor sehr niedrig. In Bukarest hat sich der Leerstand im Schlussquartal 2013 leicht erhöht, in Moskau marginal. Die Spitzenmieten blieben durchgehend stabil. Die Nachfrage für Logistikflächen in Europa verharrt weiterhin auf einem sehr hohen Niveau. Gefragt sind dabei speziell sehr große Flächen (Mega-Units) vor allem in CEE und besonders in Russland. Wohnen Der Investmentmarkt für Wohnungsportfolios in Deutschland zeigte sich 2013 sehr dynamisch. Es wurde ein Volumen von EUR 13,8 Mrd. umgesetzt ein Plus von 35% im Vergleich zu einem ohnehin schon umsatzstarken Jahr Damit wurden alle Prognosen, die ein Erreichen eines Volumens von über EUR 10,0 Mrd. in Aussicht gestellt hatten, weit übertroffen. Rund 60% der Käufer von deutschen Wohnimmobilien waren deutscher Herkunft, die verbleibenden 40% entfielen auf internationale Investoren, vor allem aus den USA und der Schweiz. In Österreich erhöhten sich die Preise für Eigentumswohnungen (Erstbezug) laut dem aktuellen WKO Immobilienpreisspiegel von 2013 im Jahr 2012 durchschnittlich um 3,9% und jene für gebrauchte Eigentumswohnungen um durchschnittlich 4,6%. Insbesondere in Wien war eine überdurchschnittliche Entwicklung festzustellen, so stieg der Preis für Eigentumswohnungen in der Hauptstadt um 9,1% und für gebrauchte Eigentumswohnungen um 8,8%. Der Wohnungsnachfrage stand auch 2013 keine entsprechende Zunahme des Angebots gegenüber. Diese anhaltende Lücke zwischen Angebot und Nachfrage führte u.a. dazu, dass 2012 die Mieten für Wohnungen in Österreich anstiegen, im Durchschnitt um 3,5% (Wien 3,8%). Die Anzahl der österreichischen Haushalte sollte sich im Zeitraum 2009 bis 2030 um 12,5% erhöhen vor allem aufgrund der steigenden Bevölkerungszahl und der Zunahme an Ein-Personen-Haushalten. Dies lässt eine weiterhin positive Entwicklung des österreichischen Immobilienmarkts erwarten. Großer Bedarf an modernen Wohnflächen In Zentral- und Osteuropa ist weiterhin eine positive Tendenz im Wohnsegment erkennbar, bis jetzt sind hier vor allem lokale Investoren tätig. Am stärksten nachgefragt werden in dieser Region Wohnungen im unteren bis mittleren Segment. Insgesamt erweist sich der Markt in CEE aufgrund des vorhersehbaren hohen Nachholbedarfs insbesondere an modernen Wohnflächen als interessant und vielversprechend.

21 21 Konzernlagebericht Portfoliobericht Portfoliobericht Zum Kerngeschäft der IMMOFINANZ Group zählen die Vermietung und die Entwicklung von Immobilien in den Ländern Zentral- und Osteuropas. Ziel ist die Schaffung eines diversifizierten, risikooptimierten und nachhaltigen Bestandsimmobilienportfolios. Im Vordergrund steht dabei, die Profitabilität entlang der gesamten Wertschöpfungskette zu maximieren von der Eigenentwicklung über die Optimierung durch aktives Asset Management bis hin zum zyklusoptimierten Verkauf. Die IMMOFINANZ Group konzentriert ihre Aktivitäten auf die Assetklassen Büro, Einzelhandel, Wohnen und Logistik in den Kernmärkten Österreich, Deutschland, Tschechien, Polen, Ungarn, Rumänien, der Slowakei und Russland. Um in den einzelnen Ländern besser agieren zu können, unterscheidet das Unternehmen auf Basis der Assetklassen zwölf strategische Geschäftsfelder mit homogenen Produktgruppen. Die BUWOG ist eine 100%ige Tochtergesellschaft und das Kompetenzzentrum im Bereich Wohnen. Seit 30. April 2013 weist die IMMOFINANZ Group die Objekte der BUWOG als eigenes Segment aus. Wohnimmobilien in Österreich, die nicht der BUWOG oder ihren Tochtergesellschaften zuzurechnen sind, werden unter Wohnen Österreich dargestellt. In der außerordentlichen Hauptversammlung der IMMOFINANZ AG am 14. März 2014 stimmten die Aktionäre einer Abspaltung der BUWOG von 51% des Grundkapitals an die Aktionäre der IMMOFINANZ AG zu und ermöglichen dadurch die Verselbständigung der BUWOG. Mit der Abspaltung der Wohnimmobilientochter BUWOG ergeben sich für die IMMOFINANZ Group Veränderungen im Immobilienportfolio und der Gewichtung der Geschäfts aktivitäten, da die Assetklasse Wohnen in der BUWOG gebündelt ist. Das Segment BUWOG fällt mit Wirksamwerden der Abspaltung komplett weg. Immobilienportfolio Das Immobilienportfolio der IMMOFINANZ Group ist in der Bilanz unter den Posten Immobilienvermögen, In Bau befindliches Immobilienvermögen, Zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen und Immobilienvorräte ausgewiesen. Der Posten Immobilienvermögen umfasst sowohl Bestandsimmobilien als auch temporär eingestellte Entwicklungsprojekte und unbebaute Grundstücke. Unter In Bau befindliches Immobilienvermögen sind ausschließlich aktiv verfolgte Entwicklungsprojekte erfasst, die nach Fertigstellung in das Bestandsportfolio der IMMOFINANZ Group transferiert werden. Bei Immobilienvorräten handelt es sich um Immobilien, die mit der Absicht entwickelt werden, sie nach Fertigstellung zu verkaufen. In dieser Position sind z.b. Eigentumswohnungen enthalten. Für die unter Zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen klassifizierten Objekte existierten zum 31. Jänner 2014 konkrete Verkaufspläne und eine zeitnahe Veräußerung dieser Immobilien wird angestrebt. Im Portfolio bericht sind diese Objekte mit EUR 89,8 Mio. in den Bestandsimmobilien enthalten. Im Portfoliobericht werden sämtliche Immobilien der IMMOFINANZ Group unabhängig von der bilanziellen Klassifizierung dargestellt und entweder als Bestandsimmobilien (Mieteinnahmen generierende Immobilien), Entwicklungsprojekte (in Bau befindliche Projekte und bereits fertiggestellte Eigentumswohnungen) oder Pipelineprojekte (temporär eingestellte Projekte und Grundstücksreserven) ausgewiesen. Das Immobilienvermögen der IMMOFINANZ Group lässt sich gemäß bilanziellem Ausweis zum 31. Jänner 2014 wie folgt auf die Darstellung im Portfoliobericht überleiten: Beträge in MEUR Bilanzgliederung des Immobilienportfolios Beschreibung Gliederung im Portfoliobericht Langfristiges Vermögen Kurzfristiges Vermögen Immobilienvermögen In Bau befindliches Immobilienvermögen 571 Zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen 90 Immobilienvorräte Bestandsimmobilien 517 Pipelineprojekte 571 Entwicklungsprojekte 90 Bestandsimmobilien 194 Entwicklungsprojekte 119 Pipelineprojekte Bestandsimmobilien 765 Entwicklungsprojekte 636 Pipelineprojekte Immobilienportfolio Bei Summierung von gerundeten Beträgen und Prozentangaben können durch Verwendung automatisierter Rechenhilfen rundungsbedingte Rechendifferenzen auftreten.

22 22 Konzernlagebericht Portfoliobericht Immobilienportfolio Der Buchwert des Immobilienportfolios der IMMOFINANZ Group setzt sich zum Stichtag 31. Jänner 2014 folgendermaßen zusammen: Anzahl der Immobilien Bestands immobilien in MEUR Entwicklungsprojekte in MEUR Pipelineprojekte in MEUR Immobilienportfolio in MEUR Immobilienportfolio in % Österreich ,0 3,6 10, ,7 13,4% Deutschland ,1 203,4 1,8 616,2 6,0% BUWOG ,0 95,9 180, ,2 27,6% Tschechien ,5 56,0 4,7 603,2 5,9% Ungarn ,8 0,7 40,9 529,4 5,2% Polen ,0 85,8 24,0 631,8 6,2% Rumänien ,2 36,7 297,2 991,1 9,7% Russland ,7 279,8 0, ,5 18,5% Slowakei ,2 0,0 18,1 272,3 2,7% Nicht-Kernländer ,8 2,9 59,0 476,7 4,7% IMMOFINANZ Group ,2 764,7 636, ,1 100,0% 86,3% 7,5% 6,2% 100,0% Bei Summierung von gerundeten Beträgen und Prozentangaben können durch Verwendung automatisierter Rechenhilfen rundungsbedingte Rechendifferenzen auftreten. Der Buchwert des Gesamtportfolios der IMMOFINANZ Group beträgt zum 31. Jänner 2014 EUR ,1 Mio. Davon entfällt der überwiegende Teil mit EUR 8.791,2 Mio. oder 86,3% auf Bestandsimmobilien. Aus aktiven Entwicklungsprojekten stammen EUR 764,7 Mio. oder 7,5% des Buchwerts des Immobilienportfolios. Ein Buchwert in Höhe von EUR 636,2 Mio. oder 6,2% entfällt auf die Projektpipeline, die temporär eingestellte Entwicklungsprojekte und unbebaute Grundstücke beinhaltet. Der Schwerpunkt des Gesamtportfolios der IMMOFINANZ Group liegt mit 27,6% im Segment BUWOG, gefolgt von den Ländern Russland mit 18,5%, Österreich mit 13,4% und Rumänien mit 9,7%. Polen liegt mit 6,2% an fünfter Stelle. Um das Immobilienportfolio länderübergreifend nach einheitlichen Parametern analysieren und steuern zu können, hat die IMMOFINANZ Group eine Produktgruppensegmentierung nach strategischen Kriterien entwickelt und umgesetzt. Das Immobilienportfolio ist innerhalb der einzelnen Assetklassen in zwölf homogene Geschäftsfelder unterteilt, die das zielgerichtete Handeln in unterschiedlichen Märkten verbessern und zudem erhöhte Transparenz bieten. Büro Das Geschäftsfeld International High-Class Office umfasst ausschließlich Topbüroobjekte in den attraktivsten Märkten. Höchste Qualität und beste Standorte sind in diesem Geschäftsfeld die Grundvoraussetzungen. Bei der Auswahl der Objekte wird insbesondere auf die Erfüllung von internationalen Standards geachtet. Mit einem 12,7%-Anteil am Gesamtportfolio bildet das International High-Class Office Portfolio eine wesentliche Einnahmequelle und ist daher als Stabilitätsanker der IMMOFINANZ Group zu sehen. Zu diesem Geschäftsfeld zählen u.a. der voll vermietete City Tower Vienna (Wien, Österreich) und der ebenfalls zu 100% vermietete Park Postepu (Warschau, Polen). Das Secondary Office AT/DE Portfolio umfasst funktionelle Büroobjekte mit guter Qualität. Zielgruppe dieses Geschäftsfelds sind vor allem kostenbewusste Mieter. Mit einem Anteil von rund 5,6% am Gesamtportfolio liegt der Fokus auf den stabilen Märkten in Österreich und Deutschland. Die Objekte des Geschäftsfelds Secondary Office CEE befinden sich ausschließlich in Hauptstädten Zentral- und Osteuropas. Mit einem Anteil von rund 7,9% am Gesamtportfolio richtet sich auch dieser Bereich insbesondere an kostensensitive Mieter und festigt gleichzeitig die Marktposition in Osteuropa. Die Konzentration der IMMOFINANZ Group auf hochqualitative Immobilien in guten Lagen erfordert den Verkauf von Objekten, die zwar großes Potenzial für eine Neupositionierung besitzen, jedoch hinsichtlich Größe, Lage, Qualität oder anderer Merkmale nicht dem Zielportfolio entsprechen. Derartig kurz- und mittelfristig für den Verkauf vorgesehene Büroobjekte sind im Geschäftsfeld Opportunistic Office zusammengefasst. Diese Kategorie umfasst 2,0% des Gesamtportfolios.