INFORMATION. zur Abwicklung eines Bauträgervertrages gemäß BTVG

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1 INFORMATION zur Abwicklung eines Bauträgervertrages gemäß BTVG Sehr geehrte Damen und Herren! Sie beabsichtigen den Erwerb eines Wohnungseigentumsobjektes, welches gemäß dem Bauträgervertragsgesetz (BTVG) errichtet werden soll und an dem Wohnungseigentum im Sinne des WEG 2002 (Wohnungseigentumsgesetz) begründet werden soll. Als Treuhänder gemäß 12 BTVG bin ich verpflichtet, Sie über das Wesen des Bauträgervertrages, die damit verbundenen Sicherungsinstrumente und über Ihre Rechte und Pflichten aus dem abzuschließenden Bauträgervertrag zu belehren. Diese Information soll Ihnen zusätzlich zu dem Entwurf des Bauträgervertrages, des Wohnungseigentumsvertrages und sonstigen Vertragsbeilagen, eine rechtliche Grundlage für Ihre Entscheidung bieten. Sie werden ersucht, die Ihnen übergebenen Unterlagen sorgfältig zu studieren. 1. Grundlagen: Auf der Liegenschaft werden Wohnungseigentumsobjekte und KFZ-Abstellplätze, sowie alle Infrastruktureinrichtungen, wie Zu- und Ableitungen, Wege, Zufahrten, sowie Bereiche, die der allgemeinen Nutzung dienen, errichtet. Die nähere Ausgestaltung des gesamten Bauträgerprojektes finden Sie in der Bau- und Ausstattungsbeschreibung und den Ihnen zur Verfügung gestellten Plänen. Wenn Sie Änderungen der Standardausstattung wünschen muss dies entweder im Bauträgervertrag oder in einer gesonderten Vereinbarung über die Sonder- und Zusatzwünsche schriftlich festgelegt 2. Wohnungseigentumsbegründung An sämtlichen wohnungseigentumsfähigen Objekten der Liegenschaft wird Wohnungseigentum begründet. Wohnungseigentum bedeutet das Miteigentum an einem Anteil der Gesamtliegenschaft, wobei dieser Miteigentumsanteil mit dem ausschließlichen Nutzungs- und Verfügungsrechtes über ein bestimmtes, wohnungseigentumsfähiges Objekt (Wohnung/Geschäftslokal/- Reihenhaus/KFZ-Abstellplatz etc.), rechtlich untrennbar verbunden ist. Der Anteil wird auf Grundlage eine Nutzwertgutachtens berechnet. Wenn dieses zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses noch nicht vorliegt, werden zunächst nur vorläufige Miteigentumsanteile erworben, die nach Vorliegen des Nutzwertgutachtens zu berichtigen sind. Bis zur Begründung von Wohnungseigentum werden Ihre Erwerberrechte durch eine Anmerkung der Zusage der Einräumung von Wohnungseigentum gemäß 40 Abs. 2 WEG 2002 gesichert.

2 3. Mindestinhalt des Bauträgervertrages Jeder Bauträgervertrag muss schriftlich errichtet werden und gemäß 4 BTVG den folgenden Mindestinhalt haben: - Beschreibung des Vertragsgegenstandes samt Zugehör - Plänen des Vertragsgegenstandes und der Gesamtanlage - Bau-, und Ausstattungsbeschreibung - Hinweis auf Gefahrenzonen - Festlegung des Kaufpreises für den Vertragsgegenstand und Sonderwünsche - Information über die mit dem Vertragsabschluss verbunden Abgaben, Steuern und Kosten der Vertragsabwicklung - Fälligkeit der Zahlungen - Spätester Termin der Übergabe des Vertragsgegenstandes und der Gesamtanlage - Vom Erwerber zu übernehmende Lasten - Die Art der Sicherung des Erwerbers, allenfalls Wortlaut von Garantien oder Versicherungen, bei Ratenplanmodell auch die Person des Baufortschrittsprüfers - Das Konto auf welches die Zahlungen zu leisten sind - Den Treuhänder 4. Vertragsabwicklung Grundlage für eine Vertragserrichtung ist zunächst die Einigung über die wesentlichen Vertragspunkte (Kaufgegenstand, Kaufpreis, etc.). Diese Einigung kann durch Abgabe eines Kaufangebotes durch den Käufer an die Bauträgerin und Annahme des Kaufangebotes erfolgen. Die Einigung über die wesentlichen Kaufbedingungen kann auch über einen Immobilienmakler erfolgen. Nach Unterfertigung eines verbindlichen Kaufangebotes wird der Kaufvertrag erstellt und Ihnen samt aller Beilagen zumindest eine Woche vor Vertragsunterfertigung zu Verfügung gestellt. Nach Unterfertigung der Kaufvertragsurkunde und Sicherstellung der Kaufpreiszahlung wird die Anmerkung der Zusage der Einräumung von Wohnungseigentum gemäß 40 Abs. 2 WEG 2002 im Grundbuch vorgenommen. Alternativ dazu kann auch sofort die Wohnungseigentumsbegründung erfolgen. Nach Eigentumseintragung im Grundbuch, Begründung des Wohnungseigentums und Übergabe des fertig gestellten Objektes und der allgemeinen Teile der Liegenschaft ist der Bauträgervertrag abgewickelt. 5. Kosten der Vertragserrichtung und Vertragsabwicklung Durch die Vertragsabwicklung entstehen die im Bauträgervertrag angeführten Nebenkosten. Das sind insbesondere: - 3,5% Grunderwerbsteuer - 1,1 % Eintragungsgebühr - Die Kosten der Vertragsabwicklung und Treuhandschaft - Für des Fall der Eintragung von Pfandrechten zu Gunsten von Kreditgebern fällt eine zusätzliche Eintragungsgebühr von 1,2 % des sichergestellten Kreditbetrages an - Für den Fall einer Vermittlung durch einen Immobilienmakler kann dieser mangels anderer Vereinbarung ein Vermittlungshonorar von 3 % des Kaufpreises zuzüglich 20% Ust verrechnen. - Allfällige sonstige Nebenkosten (z.b. Aufschließungskosten) Seite 2

3 6. Bankfinanzierungen und Förderungen Für den Fall, dass Sie eine Bankfinanzierung in Anspruch nehmen, muss das Pfandrecht für die Kredite der finanzierenden Bank im Regelfall (so keine anderen Sicherheiten vereinbart werden) im Lastenblatt Ihres Wohnungseigentumsobjektes grundbücherlich sichergestellt Wenn es sich bei der finanzierenden Bank um eine Bausparkasse handelt muss die Sicherstellung des Kredites im ersten Rang erfolgen. Wenn Sie eine Wohnbauförderung in Anspruch nehmen sind zusätzlich die Förderungsbestimmungen des jeweiligen Bundeslandes zu berücksichtigen. 7. Treuhandschaft Die Treuhandabwicklung erfolgt mangels anderer Vereinbarung entsprechend dem Statut über das anwaltliche Treuhandbuch der Rechtsanwaltskammer Wien. Wenn Sie zum Erwerb der Wohnungseigentumseinheit einen Bankkredit aufnehmen muss vom Treuhänder auch die Treuhandhaftung für eine finanzierende Bank übernommen Für die Treuhandabwicklung wird ein gesondertes Anderkonto angelegt, welches gegenüber den Vertragsteilen zumindest einmal jährlich abgerechnet wird. 8. Rücktrittsrechte Rücktrittsrechte des Käufers gemäß BTVG: Je nach Abwicklung der Details des Bauträgervertrages hat der Erwerber die in 5 BTVG gesetzlich vorgesehenen Rücktrittsrechte. - Unzureichende Information: Wenn nicht längstens eine Woche vor Vertragsabschluss alle dafür erforderlichen Informationen (Vertragsinhalt, Wortlaut von Garantie, Versicherung, etc.) zu Verfügung gestellt wurden kann innerhalb von 2 Wochen der Rücktritt erklärt werden - Nichterteilung einer beantragten Förderung: Wenn eine gemäß dem Bauträgervertrag beantragte Förderung abgelehnt wird, kann innerhalb von 2 Wochen nach Verständigung von der Ablehnung der Rücktritt erklärt Rücktrittsrechte des Bauträgers: Der Bauträger hat nur die im Bauträgervertrag konkret vereinbarten vertraglichen Rücktrittsrechte. 9. Das Sicherungssystem (Ratenplan) Das vorliegende Bauträgerprojekt wird unter Anwendung der so genannten grundbücherlichen Sicherstellung in Verbindung mit der Zahlung nach Ratenplan abgewickelt. Die Auszahlung der Kaufpreisraten durch den Treuhänder an den Bauträger erfolgt gemäß dem im Bauträgervertrag vereinbarten Ratenplan nach Baufortschritt. Seite 3

4 Die Art des gewählten Ratenplans (Ratenplan A oder B) und die dementsprechend je Bauabschnitt durch den Treuhänder an den Bauträger nach Baufortschritt prozentuell zu bezahlenden Beträge werden im Bauträgervertrag im Detail festgelegt. In Ihrem Fall erfolgt die Auszahlung gemäß Ratenplan B in folgende Raten: Rate Quote Voraussetzung für Auszahlung der Rate 1. Rate 10 % Grundbuchseintragung, Baubewilligung und Baubeginn 2. Rate 30 % Fertigstellung Rohbau, Dach und Dacheindeckung 3. Rate 20 % Fertigstellung Rohinstallationen 4. Rate 12 % Fertigstellung Fassade und Fenstereinbau 17 % Bezugsfertigstellung 5. Rate 9 % Fertigstellung Gesamtanlage 6. Rate 2 % drei Jahren nach Übergabe oder Bankgarantie / Versicherung Der Baufortschritt wird jeweils durch das Gutachten eines gerichtlich beeideten Sachverständigen aus dem Baufach oder durch einen Zivilingenieur für Hochbau festgestellt, Sachverständigen geprüft. Dies bedeutet, dass Zahlungen erst dann an den Bauträger weitergeleitet werden dürfen, wenn Ihre Rechte im Grundbuch gesichert sind, und wenn der Sachverständige bestätigt hat, dass der Bauträger die entsprechenden Bauleistungen vereinbarungsgemäß hergestellt hat. Die Person des Sachverständigen wird im Vertrag festgelegt. Der Sachverständige haftet den Käufern für die Richtigkeit seines Gutachtens auch direkt. Hinzuweisen ist jedoch darauf, dass diese Baufortschrittsbestätigung keine detaillierte Qualitätsprüfung oder Mängelfeststellung beinhaltet, sondern lediglich eine fachliche Überprüfung ob nach den gängigen Kriterien einer ordnungsgemäßen Bauabwicklung jeweils ein entsprechend definierter Baufortschritt erreicht ist. Sofern der Baufortschrittsprüfer eine entsprechend positive Baufortschrittsbestätigung abgibt, ist der Treuhänder verpflichtet, die jeweilig fällig gewordene Baufortschrittsrate an den Bauträger weiterzuleiten. 10. Insolvenz des Bauträgers in der Bauphase Das vom Bauträger gewählte Sicherungsmodell soll insbesondere auch im Falle der Insolvenz des Bauträgers die grundbücherliche Sicherstellung der Erwerbsrechte gewährleisten und ermöglichen, dass die noch nicht ausbezahlten Raten letztlich zur Fertigstellung des Objektes verwendet werden können. 11. Haftrücklass Im Bauträgervertrag gibt es eine Regelung zum Haftrücklass. Dieser muss mindestens 2 % vom Gesamtkaufpreis betragen. Der Haftrücklass kann durch eine Garantie oder Versicherung, welche zumindest diesen Betrag umfasst, ersetzt Die letzte Kaufpreisrate von 2% darf daher nur dann ausbezahlt werden, wenn die entsprechende Garantie oder Versicherung vorliegt. Dieser Haftrücklass stellt eine Sicherheit dafür dar, dass während der Gewährleistungsfrist von drei Jahren ab Übergabe auftretende Baumängel vom Bauträger trotz vorangehender Aufforderung nicht innerhalb angemessener Frist behoben Seite 4

5 12. Sonderwünsche Sollten gegenüber dem im Bauträgervertrag vereinbarten Leistungsvolumen des Bauträgers Änderungen wünschen, so ist dies nur nach gemäß den Regelungen im Bauträgervertrag möglich. Sie haben das Recht, dass Ihre vertragskonform zu leistenden Sonderwunschzahlungen an vom Bauträger vorgegebene Professionisten in das Sicherungssystem laut BTVG aufgenommen Wenn dies nicht bereits vor Vertragsabschluss erfolgt, ist dafür eine (kostenpflichtige) Vertragsänderung erforderlich. Wenn es durch eine Änderung des Leistungsinhaltes zu Mehrkosten kommt, erhöhen sich auch die Nebengebühren (Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr, etc.). Der Bauträger kann verlangen, dass Sonderwünsche während der Bauphase nur durch die von ihm beauftragten und kontrollierten Firmen ausgeführt Nicht als Sonderwunsch gelten Aufträge, welche Sie erteilen und welche zeitlich erst nach Übergabe des Kaufgegenstandes ausgeführt werden (z.b. Einbau einer in der Bau- und Ausstattungsbeschreibung nicht vorgesehenen Küche). 13. Bauausführung / Baustellenbesichtigungen: Während der Bauphase sind der vom Bauträger bestellte Baustellenkoordinator und die mit der Durchführung der Bauarbeiten beauftragten Firmen zur Einhaltung der Sicherheitsvorschriften, insbesondere der Arbeitnehmerschutzvorschriften, verpflichtet. Baustellenbesichtigungen sind bis zur Fertigstellung und Übergabe des jeweiligen Objektes daher nur nach Terminvereinbarung mit dem Bauträger und der ausführenden Firma gestattet. Wenn dies (z.b. zur Abnahme von Naturmaßen für Einbauküchen) erforderlich ist, kann ein Begehungstermin mit dem Bauträger vereinbart 14. Sonstiges: Für den Fall, dass es vor Vertragsunterfertigung oder im Zuge der Vertragsabwicklung zu weiteren Fragen kommen sollte, stehe ich Ihnen für Rückfragen gerne zu Verfügung. Die Übernahme des Informationsblattes wird bestätigt. Wien, am Seite 5