Vorwort III Autorenverzeichnis V Verzeichnis der Abbildungen XV Verzeichnis der Muster XVII Abkürzungsverzeichnis XIX Literaturverzeichnis XXIII

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1 Vorwort III Autorenverzeichnis V Verzeichnis der Abbildungen XV Verzeichnis der Muster XVII Abkürzungsverzeichnis XIX Literaturverzeichnis XXIII 1. Was ist ein Bauträger? Gewerberecht Gewerbeordnung 1994 GewO Das Berufsbild des Bauträgers Abgrenzung zum Baumeister und Ziviltechniker Baumeister Ziviltechniker Berufsrechtliche Abgrenzung Abgrenzung zum Generalunternehmer Abgrenzung zum Generalplaner Abgrenzung zum Generalübernehmer Wie wird man Bauträger? Reglementiertes Gewerbe Befähigungsnachweis Befähigungsprüfung für das Gewerbe der Bauträger Ergänzungsprüfung für Baumeister, Zimmermeister, Ziviltechniker sowie für Immobilienmakler und Immobilienverwalter Anmeldung zur Prüfung und Wiederholung der Prüfung Individueller Befähigungsnachweis Organisation der Wirtschaftskammer Österreich Bauträger-Mitarbeiterqualifikation (ONR 43003) Der Bauträger in Rechtsnormen Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) Wohnungseigentumsgesetz (WEG) Bauträgervertragsgesetz (BTVG) Deutsches Recht Bauträger: Berufsbild und Verantwortung Bauherrnfunktion 31 VII

2 1.4.2 Drittbindung Treuhandschaft Gesamtverantwortung Konzentrationsprinzip Die Leistungen des Bauträgers Grundstücksbeschaffung und Prüfung Grundlagenphase der Projektentwicklung Planungsphase der Projektentwicklung Baureifmachung und Projektvorbereitung Baubetreuung Das Verhältnis zur Projektsteuerung/Projektleitung Projektsteuerung/Projektleitung/Projektmanagement Projektsteuerung Projektleitung Bauträgervertrag Dokumentation Steuerliche Administration Die richtige Rechtsform für den Bauträger Einzelunternehmen Offene Gesellschaft (OG) Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GesBR) Kommanditgesellschaft (KG) Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) Sonderfall: GmbH & Co KG Aktiengesellschaft (AG) Steuerliche Einkunftsart des Bauträgers Aufzeichnungsverpflichtungen Beachtenswertes beim Rechnungswesen Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche im Steuerrecht Projektentwicklung Projektkonzept Wohnbauten Lage, Preis, Ausstattung (Hard facts) Zielgruppe Wirtschaftsbauten Objektive Lagefaktoren Signifikanz und Prestige Nutzen und Flexibilität Marketing Grundzüge der Projektkalkulation 72 VIII

3 2.2.1 Prognose und Faktor Zeit Risikofaktoren: Zeit, Zinsen, Marktlage Die Grundzüge der Bauträger-Kalkulation (Projektfeasibility) Die Basisformel (Grobfeasibility) Vereinfachte Grobkalkulation (Tabelle) eines Projektes mit verschiedenen Nutzungen; Berücksichtigung der Teilwerte der Nutzungsarten zur Ermittlung der Machbarkeit (Feasibility) Grob-Feasibility Wohnhaus frei finanziert Kosten Kostengliederung (ÖNORM B ) Grundlagen der Kostenermittlung Kalkulation Grundkosten Kalkulation Errichtungskosten Die Verdichtung der Kostengenauigkeit im Projektfortschritt Kostengliederung (ÖNORM B ) Zusammenfassung der Kostengruppen Planungsorientierte Gliederung der Kostenbereiche Ausführungsorientierte Gliederung der Kostenbereiche Die Nutzfläche, das Chamäleon der Bauträgerkalkulation _ Objektive und subjektive Standortkriterien Zielgruppen Qualität, Architektur und Wirtschaftlichkeit Genius loci Begriff des Wertes Grundzüge der Bewertung Projektorganisation Die Definition des Bauwillens Parameter des Bauwillens Projektteam und Entscheidungsstruktur Die Funktionen der Projektbeteiligten Interessen- und Konfliktmanagement Ablageordnung und Protokollwesen Grundlagen des Liegenschaftsrechts Grundstückserwerb Grundzüge des Grundbuchsrechts Bestandteile des Grundbuchsauszugs 124 IX

4 Arten der Grundbuchseintragungen Wichtige Prinzipien des Grundbuchsrechts Der richtige Grundstückskauf Haftung des Verkäufers Sonderfall Bodenrisiko Sicherungsmittel im Grundbuch und bei der Vertragsabwicklung Die Veräußerungsrangordnung Die Vormerkung des Eigentums Die Anmerkung der Zusage der Einräumung von Wohnungseigentum gemäß 40 Abs 2 WEG Die sichere Abwicklung des Vertrages Besondere Verwertungsformen im Liegenschaftsverkehr Baurecht Superädifikat Erwerb eines ideellen Miteigentumsanteils Erwerb eines ideellen Althaus-Miteigentumsanteils, um den Dachboden auszubauen und ihn weiterzuveräußern Erwerb der Rechte am Dachboden vom bloßen ideellen Miteigentümer Erwerb der Rechte am Dachboden bei bestehendem Wohnungseigentum Steuern und Gebühren beim Liegenschaftserwerb Grunderwerbsteuer von den Baukosten der Bauherrnbegriff Sonstige steuerliche Aspekte des Grundstückserwerbs Nebenkosten des Grunderwerbs Grunderwerbsteuer in Kalkulation Steuern bei Eigentumsübertragung Besteuerung des Spekulationsgewinns Hauptwohnsitzbefreiung Selbst hergestellte Gebäude Umsatzsteuerverrechnung bei Liegenschaftsübergang Vorsteuerberichtigung Rechnungslegung bei Vorsteueranspruch Fruchtgenuss Wohnungseigentum 162 X

5 3.3.1 Begründung von Wohnungseigentum im Neu- und Altbau Verwaltung von Wohnungseigentum Privatstiftungen Besteuerung von Immobilien im Betriebsvermögen Veranlagung von Immobilien Veranlagung im Betriebsvermögen Gewerblicher Grundstückshandel Gewerbliche Vermietung Bauherrnmodelle Vorsorgewohnungen Die Errichtung des Bauwerks Werkvertrag Gewährleistung Die Liegenschaftsverwertung nach dem Bauträgervertragsgesetz Kaufvertrag Beschreibung des Vertragsobjektes Kaufpreis Verpflichtung zur Lastenfreistellung Baubewilligung Sicherung des Erwerbers im Bauträgervertrag Schuldrechtliche Sicherung Grundbücherliche Sicherung Treuhänderrangordnung Überprüfung des Baufortschritts Pfandrechtliche Sicherung Wohnbauförderungsrechtliche Sicherungen Sicherung durch Einzahlung auf ein Bankkonto ( Bauträgersperrkonto ) Kombinationen von Sicherungen Haftrücklass Baubeginn und Bauzeit Vertragsmuster Der Kaufvertrag über eine Wohnung in einem durchgreifend zu erneuernden Altobjekt Mietvertrag und BTVG Die Bauträgervertrags-ÖNORM Inhalt und Anwendungsbereich der ÖNORM B Vertragstypen der ÖNORM 234 XI

6 5.3.3 Sicherungen Schuldrechtliche Sicherstellung Sicherstellung durch Treuhänder Pfandrechtliche Sicherstellung Muster und Beispiele Die Sicherungsmittel in der Praxis Das Bonitätsmodell bei geförderten Mietwohnungen ( 7 Abs 6 Z 3 BTVG) Die Sicherstellung durch Garantie ( 8 BTVG)_ Die Sicherstellung durch Ratenplan ( 9 Abs 2 ivm 10 BTVG) Das Sperrkontomodell ( 7 Abs 6 Z 2 BTVG) Der Haftrücklass ( 4 Abs 4 ivm 10 Abs 2 BTVG) Wohnhaussanierung und Verbesserung Erhaltung und Verbesserung im Steuerrecht Mietereinbauten Dachbodenausbau Subventionsverrechnung Baubeschreibung Baubeschreibung und Ausführende Ermittlung der Mengen und Maße Objektbeschreibung Gliederung der Baubeschreibung (ÖNORM B ) _ Funktionale Baubeschreibung Genauigkeit Baubeschreibung: ÖNORM B 2120 (BTVG) Das BauKG Anwendungsbereich des BauKG Betroffene Berufsgruppen Sachlicher Anwendungsbereich Verpflichtungen des Bauherrn Alle Baustellen Baustellen, auf denen gleichzeitig oder aufeinanderfolgend Arbeitnehmer mehrerer Arbeitgeber tätig werden Größere Baustellen Besonders gefährliche Baustellen Koordinatoren Qualifikation der Koordinatoren 274 XII

7 7.3.2 Planungskoordinator Pflichten Befugnisse Haftungen Baustellenkoordinator Pflichten Tätigkeitszeitraum Befugnisse Haftungen Projektleiter Vorankündigung Sicherheits- und Gesundheitsschutzplan Unterlage für spätere Arbeiten Haftung des Bauherrn gegenüber den geschützten Arbeitnehmern Haftungsbegründende Wirkung der Unterlage Strafbestimmungen Vertragsmuster Werbung und Kundenbetreuung Kundenerwartung Die wichtigsten Werbemittel Wann endet die Kundenbetreuung? 301 Stichwortverzeichnis 305 XIII