ENTWURF. Stadt Baden-Baden. Im Nussgärtel. Begründung. zu dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan

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1 Stadt Baden-Baden Begründung zu dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan Im Nussgärtel Weber-Consulting Beratungs GmbH Bauschlotter Straße 62 Telefon: / Pforzheim Telefax: /

2 INHALT Seite 1 Vorbemerkungen Planerische Ausgangssituation Bestandssituation Vorgaben übergeordneter Planungen bestehende Rechtsverhältnisse Städtebauliche Konzeption Beschreibung des Vorhabens Erschließung Immissionsschutz Bauliches Konzept Textfestsetzungen Umweltbelange Zusammenfassung der artenschutzrechtlichen Potenzialanalyse Bodenordnung und Umsetzung Statistik Flächenbilanz... 8 Datei: N:\WCB\Baden-Baden\Nussgärtel\Pläne +Berichte\Begründung Nussgärtel_Stand _dre-hhe.doc I

3 1 Vorbemerkungen Im Ortskernbereich von Neuweier ist ein Grundstück von rund m² Größe bislang unbebaut geblieben. Es schließt sich nördlich an das Grunstück der Grundschule von Neuweier an. Wenige Meter östlich liegt der Friedhofsbereich mit den umgebenden Grünflächen, im Nordosten die Kirche, im Norden ein Gärtnereigelände. Aufgrund dieser Ausgangssituation macht es aus städtebaulicher Sicht in hohem Maße Sinn, das Gelände einer maßvollen Bebauung zuzuführen. Dies entspricht den Zielsetzungen der räumlichen Entwicklung: Innenentwicklung vor Außenentwicklung. Der rechtskräftige Ortsbebauungsplan Neuweier setzt für das Grundstück bislang eine kleine überbaubare Fläche fest, in welcher lediglich ein Gebäude plaziert werden könnte. Eine derartige Planung entspricht nicht mehr den heutigen Anforderungen einer maßvollen Grundstücksgröße und baulichen Nutzung. So hat es in der Vergangenheit planerische Überlegungen gegeben, das Grundstück einer dichteren Bebauung zuzuführen, Überlegungen, die bis hin zu sieben Hauseinheiten führten. Zu einer Realisierung kam es aus verschiedensten Gründen nicht. Der Eigentümer hat nun einen Vertrag mit der Weber-Consulting Beratungs GmbH abgeschlossen und diese als Entwicklerin damit betraut, eine Bebauung umzusetzen, welche den heutigen städtebaulichen und wohnungswirtschaftlichen Zielsetzungen entspricht. Es ist nunmehr eine Bebauung mit fünf einzelnen Wohnhäusern mit geneigten Dächern vorgesehen, erschlossen durch einen kleinen Stichweg mit Wendemöglichkeiten, welcher die Straße Im Nussgärtel verlängert. Verfahrensrechtlich wurde zunächst mit dem Fachbereich Stadtplanung der Stadt Baden-Baden erwogen, per Bauvoranfrage und Baugesuch sowie mittels einer Befreiung von den erwähnten Festsetzungen des rechtskräftigen Ortsbebauungsplans zu der Realisierung der vorgesehenen Bebauung zu gelangen. Hierzu waren jedoch freiwillige nachbarliche Einverständis- Erklärungen nicht zu erlangen. Es ist daher das klassische Instrumentarium der verbindlichen Bauleitplanung nach Baugesetzbuch (BauGB) in Anwendung zu bringen. Der Fachbereich Stadtplanung hat die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans vorgeschlagen. Datei: N:\WCB\Baden-Baden\Nussgärtel\Pläne +Berichte\Begründung Nussgärtel_Stand _dre-hhe.doc Seite 1

4 2 Planerische Ausgangssituation Die von Norden an das Plangebiet heranführende Straße Im Nussgärtel stellt den Anbindungspunkt für die Erschließung des Grundstücks 2578/2 dar. Zugleich liegen hier die Anbindungspunkte für das zu verlängernde Leitungsnetz der Ver- und Entsorgung /Entwässerung. Für die Planungssituation weiterhin bedeutsam ist die im rechtskräftigen Bebauungsplan für das Umfeld festgesetzte zweigeschossige Bebauung sowie die südlich angrenzend festgesetzte Fläche für den Gemeinbedarf mit Schulgebäuden sowie Sporthalle. Auf diese planerische Situation müssen die Festsetzungen für das Grundstück 2578/2 reagieren. 3 Bestandssituation Die Gelände-Topografie des Plangebiets ist durch den nach Westnordwesten geneigten Hang geprägt. Die Höhe fällt von knapp 195 m ü NN in der Südostecke auf ca. 186 m Straßenhöhe am Südrand der kleinen Wendeplatte Im Nussgärtel ab. Damit beträgt die Geländeneigung etwas mehr als 10%. Entlang der westlichen Grenze des Plangebiets findet sich eine Böschung von ca. 0,75 bis 1,00 m Höhenunterschied. Auf den westlich angrenzenden Grundstücken fällt das Gelände noch etwas weiter ab. Das Plangebiet ist derzeit landwirtschaftlich als Wiese genutzt. Abbildung 3-1: Bestandsplan mit Luftbild (Quelle: Google-Earth) Datei: N:\WCB\Baden-Baden\Nussgärtel\Pläne +Berichte\Begründung Nussgärtel_Stand _dre-hhe.doc Seite 2

5 4 Vorgaben übergeordneter Planungen bestehende Rechtsverhältnisse Der wirksame Flächennutzungsplan der Stadt Baden-Baden stellt für das Plangebiet Im Nussgärtel Wohnbauflächen dar. Indem der Bebauungsplan allgemeines Wohngebiet festsetzt, ist er gemäß 8 Abs. 2 Baugesetzbuch aus dem Flächennutzungsplan entwickelt. Darüber hinaus sind keine weiteren planerischen oder rechtlichen Vorgaben für die Bebauungsplanung vorhanden. 5 Städtebauliche Konzeption Beschreibung des Vorhabens Die städtebauliche Konzeption ordnet die künftige Bebauung beidseits eines im Wesentlichen west-ost-verlaufenden Stichwegs an, welcher von der Straße Im Nussgärtel im Nordwesten ausgeht. Das Vorhaben sieht vor, dass entlang des neuen Stichwegs eine möglichst homogen wirkende Bebauung aus fünf Einzelhäusern entsteht bestehend aus einer zweigeschossiger Bebauung mit einheitlicher Dachgestaltung. Um die Nutzung der Solarenergie zu optimieren, können zum Beispiel Satteldächer mit ost-west-verlaufender Hauptfirstrichtung vorgesehen werden. Die städtebauliche Konzeption des Vorhabens teilt das gut 0,26 ha messende Plangebiet im Entwurf in vier Baugrundstücke ein. Die Konzeption sieht die Errichtung von vier Einzelhäusern vor. Aufgrund der Lagegunst des Baugebiets sind eher Grundstückszuschnitte mit im Wesentlichen 375 bis 455 m² Flächengröße vorgesehen. Die Grundstücksgrößen können bei Bedarf noch geringfügig modifiziert werden, weil sie nicht durch Bebauungsplan-Festsetzungen endgültig determiniert werden. Datei: N:\WCB\Baden-Baden\Nussgärtel\Pläne +Berichte\Begründung Nussgärtel_Stand _dre-hhe.doc Seite 3

6 Abbildung 5-1: Gestaltungsplan 6 Erschließung Straßenbau: Der Stichweg in dem Plangebiet ist im Wesentlichen in 5,00 m Fahrflächenbreite als Mischverkehrsfläche vorgesehen zuzüglich randliche Bordsteine 2 x 0,15 m = 5,30 m Grundstücksbreite. Durch die Fortführung eines Asts dieses Stichwegs nach Südwesten entsteht eine Wendemöglichkeit für das Müllfahrzeug. Gleich am Eingang zum Plangebiet sind 2 öffentliche Parkplätze und im Bogen eine Fläche vorgesehen, auf der die Bewohner der beiden Grundstücke an dem östlichen Ende des Stichwegs ihre Müllbehälter am Tag der Leerung aufstellen können. Die Parkplätze werden mit einer Reihe L-Steinen zum Baugrundstück hin abgegrenzt. Die Oberflächenbefestigung der Verkehrsflächen ist bituminös vorgesehen. Um den Stichweg nicht zu stark nach Osten gegen den Hang ansteigen zu lassen, muss dieser sich etwas in das Gelände eingraben. Details werden in der Erschließungsplanung ausgearbeitet, welche mit dem zuständigen Fachbereich der Stadtverwaltung abgestimmt werden, bevor der Durchführungsvertrag ausgearbeitet wird. Entlang der südwestlichen Grenze in Fortsetzung der Wendenase ist ein Fußweg geplant, der als fußläufige Verbindung in den Ortsbereich und zur Schule hin dienen soll. Zum darunter liegenden Grundstück, Flst. Nr wird dieser mit einer Mauer aus L-Steinen abgestützt. Datei: N:\WCB\Baden-Baden\Nussgärtel\Pläne +Berichte\Begründung Nussgärtel_Stand _dre-hhe.doc Seite 4

7 Entwässerung: In der Straße Im Nussgärtel im Norden setzt eine Entwässerung im Trennsystem an. Diese muss in das Vorhabensgebiet hinein verlängert werden. Die Grundzüge hierzu wurden mit dem Eigenbetrieb Umwelttechnik der Stadt abgestimmt. Details werden in der noch durchzuführenden Erschließungsplanung erarbeitet. Wasserversorgung sowie Strom- und Telekommunikations-Anschlüsse erfolgen aus dem bestehenden Netz des Siedlungsgebiets und damit von der Straße Im Nussgärtel her. 7 Immissionsschutz Es sind keine Schall-Emittenten in dem Umfeld des Plangebiets bekannt, deren Emissionen innerhalb des Plangebiets zu besonderen Schutzmaßnahmen Anlass geben würden. Maßnahmen des vorsorgenden Immissionsschutzes sind daher in dem Plangebiet nicht erforderlich und damit auch nicht festzusetzen. 8 Bauliches Konzept Textfestsetzungen Als Art der baulichen Nutzung wird also für das Plangebiet ein allgemeines Wohngebiet gemäß 4 Baunutzungsverordnung (BauNVO) festgesetzt. Da es für die Ausnahmen gemäß 4 Baunutzungsverordnung wie Verwaltungen, Gartenbaubetriebe und Tankstellen keinen Bedarf gibt, werden diese ausgeschlossen. Folgende Begründungen seien im Einzelnen für getroffene Festsetzungen gegeben: 1. Grundflächenzahl (GRZ): Es wird eine GRZ von 0,4 festgesetzt, wie sie in 17 BauNVO vorgesehen ist. 2. Maß der baulichen Nutzung wird definiert durch die Festsetzung der maximalen Höhe der baulichen Anlagen und der maximal zulässigen Zahl der Vollgeschosse. Dadurch soll die Anpassung an die Umgebungsbebauung erzielt werden. 3. Bauweise und Stellung der bauliche Anlagen: Einschränkung, dass in dem Geltungsbereich lediglich Einzelhausbebauung zugelassen ist und Häuser maximal 20 m Gebäudelänge erreichen dürfen, um keine zu starke Verdichtung in dem Umfeld zu bewirken. Datei: N:\WCB\Baden-Baden\Nussgärtel\Pläne +Berichte\Begründung Nussgärtel_Stand _dre-hhe.doc Seite 5

8 4. Garagen und Carports werden in ihrer Anordnung nicht reglementiert, weil hierfür kein Bedarf gesehen wird: großer grenznaher Baukörper von Schule und Sporthalle im Süden. 5. Katalog an bauordnungsrechtlichen Festsetzungen, um eine an das Umfeld angepasste Bebauung zu erreichen. 6. Dachform und Dachneigung: In Anpassung an übliche Dachformen im Umfeld und mit dem Ziel einer einheitlichen Dachgestaltung wird in dem Geltungsbereich lediglich geneigte Dächer mit einer Dachneigung von 15 bis 45 für zulässig erklärt. 7. Weitere Festsetzungen zur Dachgestaltung, damit sich die Dächer in die umgebende Dachlandschaft einfügen werden die Regelungen für Dachaufbauten der Stadt Baden-Baden in Ziffer 2. der örtlichen Bauvorschriften entsprechend angewandt. 8. Zahl der nachzuweisenden Stellplätze Abhängig von der jeweiligen Wohnungsgröße werden zur Ordnung des ruhenden Verkehrs die notwendigen Stellplätze festgelegt. 9. Gestaltung der Grundstücke Zur einheitlichen Gestaltung der Grundstücke werden hinsichtlich Böschungen, Mauern, Einfriedungen, der Versiegelung sowie der Freiflächen entsprechende Festsetzungen getroffen, wobei zum Beispiel die Höhenangaben auch einen Sicherheitsaspekt hinsichtlich des Verkehrs für Autofahrer und Fußgänger darstellen. 10. Werbeanlagen und Fassadenfarben Für den Fall, dass sich in einen Gebäude ein nichtstörendes Gewerbe niederlässt wird die Anbringung, Größe und Gestaltung von Werbeanlagen vorgeschrieben. Damit wird eine Störung des städtebaulichen Bildes des Gebiets vermieden. Die gilt ebenfalls für die Festsetzung, dass Signalfarben als Fassadenfarben für unzulässig erklärt werden. 9 Umweltbelange Zusammenfassung der artenschutzrechtlichen Potenzialanalyse Es wurde eine artenschutzrechtliche Potenzialanalyse für die vorgesehene Bebauung durchgeführt. Diese wird den Unterlagen zu dem Bebauungsplan als Anlage beigefügt. Die Analyse kommt zu dem Fazit, dass keine artenschutzrechtlichen Konflikte zu erwarten sind und Verbotstatbestände nicht ausgelöst werden. Vorgezogene Artenschutzmaßnahmen (CEF-Maßnahmen) sind nicht erforderlich. Datei: N:\WCB\Baden-Baden\Nussgärtel\Pläne +Berichte\Begründung Nussgärtel_Stand _dre-hhe.doc Seite 6

9 Der Gemeinderat beschließt, das Verfahren als vorhabenbezogenen Bebauungsplan nach 12 BauGB i. V. m. 13a Abs. 2 BauGB als Maßnahme der Innenentwicklung durchzuführen. Gemäß 13a Abs. 2 und 13 Abs. 2 BauGB wird auf die Durchführung der frühzeitigen Unterrichtung der Öffentlichkeit sowie auf die Umweltprüfung verzichtet, weil es sich bei der vorliegenden Bauleitplanung um eine Maßnahme der Innenentwicklung handelt. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan trifft Festsetzungen zum Schutz des Oberbodens, der Entwässerung befestigter Flächen, zu Grünflächen auf den Privatgrundstücken usw. Dazu sind Baumpflanzungen auf den Grundstücken festgesetzt. 10 Bodenordnung und Umsetzung Die Grundstücksflächen für die neue Wohnbebauung werden durch Teilungsvermessung analog zu den Darstellungen in dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan als Bauplätze ausparzelliert. Die für öffentliche Zwecke erforderlichen Flächen (Verkehrsflächen) werden durch gesonderten notariellen Vertrag unentgeltlich auf die Stadt Baden- Baden übertragen. Die Stadt Baden-Baden beabsichtigt den Abschluss eines Erschließungsvertrags, wonach das Gebiet Im Nussgärtel durch eine Erschließungsträgerin erschlossen wird. Datei: N:\WCB\Baden-Baden\Nussgärtel\Pläne +Berichte\Begründung Nussgärtel_Stand _dre-hhe.doc Seite 7

10 11 Statistik Flächenbilanz Gesamtfläche: m² Bestand: Straße: 0 m² Wege: 0 m² 0 m² Bruttobauland: m² 100,0% öffentliche Flächen: Straßen: 400 m² 15,7% Parken: 27 m² 1,1% Verkehrsgrün und Müllbehälterstellplatz: 42 m² 1,6% 469 m² 18,4% Nettobauland: m² 81,6% Hinweis: Flächenangaben sind ca.-angaben STATISTIK Baugrundstücke im WA Einzelhaus 5 Doppelhaushälften 0 Gesamt 5 Durchschnittliche Grundstücksgröße WA 417 m² Wohneinheiten (2,0 je Geb.) WE WE pro ha Bruttobauland 39 WE/ha Einwohner (2,1 je WE) 2,1 21 E Einw. Pro ha Bruttobauland 82 E/ha Baden-Baden, den Hirth Erster Bürgermeister Datei: N:\WCB\Baden-Baden\Nussgärtel\Pläne +Berichte\Begründung Nussgärtel_Stand _dre-hhe.doc Seite 8