Innerstädtische Einkaufscenter: städtebaulich integrieren, aber richtig!

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1 Innerstädtische Einkaufscenter: städtebaulich integrieren, aber richtig! von Rolf Junker, Gerd Kühn und Holger Pump-Uhlmann 1. Entwicklung von innerstädtischen Einkaufscentern Die Einzelhandelsentwicklung in den deutschen Innenstädten wird seit etwa 15 Jahren ganz wesentlich durch den Neubau von Einkaufscentern 1 geprägt. Während die Warenhäuser in die Krise geraten sind, befinden sich Einkaufscenter auf der Erfolgsspur. Rund 200 von ihnen sind mittlerweile in deutschen Innenstädten und Stadtteilzentren zu finden 2. Darüber hinaus gibt es Planungen, allein in den nächsten vier Jahren über 40 weitere Center in zentralen Stadträumen zu bauen. Über die Entwicklung aller Einkaufscenter im Zeitablauf gibt die nachfolgende Abbildung Auskunft. Abbildung 1: Entwicklung von Einkaufscentern seit 1965 Quelle: stores + shops special, und EHI Shopping-Center Ein Einkaufszentrum ist eine als Einheit geplante, errichtete und verwaltete Agglomeration von Einzelhandels- und Dienstleistungsbetrieben mit einer Größe von mindestens m² Verkaufsfläche. Hiervon zu unterscheiden sind die gewachsenen Agglomerationen ohne einheitliche Konzeption und ohne eigenes Center-Management. Wurden bis Anfang der 1990er Jahre nicht-integrierte Standorte bevorzugt, geht seitdem der Trend eindeutig in zentrale Stadträume - Innenstädte und Stadtteilzentren größerer Kommunen. Dies liegt hauptsächlich daran, dass die Genehmigungsvorbehalte bei Grüne Wiese-Standorten größer geworden sind. Zudem nutzen Entwickler und Betreiber gern die natürliche Frequenz der Innenstadt. 1

2 Die Größe der in jüngster Zeit fertig gestellten innerstädtischen Einkaufscenter (gemessen an den Mietflächen) bewegt sich auf einer beträchtlichen Bandbreite. Mit knapp m² Mietfläche, liegt z. B. das Reschop Carré in Hattingen an der unteren Grenze. Das Forum Duisburg hingegen ist mit m² Gesamtmietfläche eines der größeren neueren Center. Die Mieterstrukturen in den Anlagen unterscheiden sich gliedert man nach Einzelhandel, Gastronomie und Dienstleistungen kaum voneinander. Der Einzelhandel ist mit einem Mietflächenanteil von generell über 80 Prozent, zum Teil sogar über 90 Prozent, der die Center dominierende Nutzer. Die Wettbewerbsvorteile großer Center liegen auf der Hand: Durch ihre Größe und ihre Möglichkeit mittels eines einheitlichen Managements Miethöhen, Branchenmix und Marketing auf ein gemeinsames Unternehmensziel ausgerichtet steuern zu können, sind sie vielen Einzelkonkurrenten deutlich überlegen. Die auf Einkaufscenter entfallenden Verkaufsflächenzuwächse müssen vor dem Hintergrund der allgemein eher nicht einfachen ökonomischen Rahmenbedingungen im Einzelhandel gesehen werden: Die Umsätze stagnieren und die Kaufkraft, insbesondere als Folge der negativen Bevölkerungsentwicklung sowie des über einen längeren Zeitraumes schwachen Wirtschaftswachstums, sinkt in den meisten Regionen Deutschlands. Zudem ist die aktuelle Verkaufsflächenausstattung hier zu Lande als Folge einer rasanten Aufwärtsentwicklung bei verschiedenen Betriebsformen in der jüngeren Vergangenheit bereits sehr hoch. Cirka 1,4 m² Verkaufsfläche pro Einwohner bedeuten einen Spitzenplatz in Europa. 2. Einkaufscenter und Innenstadt Für die Innenstädte sind solche Entwicklungen ambivalent. Auf der einen Seite waren Veränderungen immer das Markenzeichen prosperierender Innenstädte und natürlich werden durch private und öffentliche Investitionen die Kraft und die ökonomische Leistungsfähigkeit dieser Stadträume grundsätzlich gestärkt. Zudem haben viele Innenstädte einen Impuls zur Erneuerung ihrer Attraktivität nötig. Auf der anderen Seite können die neuen Einzelhandelsstrukturen nicht ohne weiteres in die bestehenden innerstädtischen Bau- und Einzelhandelsstrukturen eingefügt werden. Oft sind schmerzhafte bauliche Eingriffe notwendig, um sie zu realisieren. Räumliche und ökonomische Brüche sind deren Folge. Dabei gehen die Meinungen über die Chancen und Risiken einer Centeransiedlung je nach Blickwinkel und Zielrichtung und in Abhängigkeit vom Vorstellungsbild darüber, was eine Innenstadt zukünftig ausmachen soll, sowohl in der Öffentlichkeit als auch in der Fachwelt weit auseinander. 2

3 Im Rahmen einer breit angelegten Wirkungsanalyse 3 aufgebaut als Vorher- Nachher-Untersuchung - ist analysiert worden, welche Auswirkungen auf Einzelhandel und Baustruktur in den Innenstädten festzustellen sind. Hierzu wurden zwölf Städte mit und vier Städte ohne Center untersucht (vgl. Übersicht). Aus diesen Analysen und einer Fülle weiterer gutachterlicher Stellungnahmen zu Einkaufscentern wurden im Auftrag des Landes Nordrhein-Westfalen Empfehlungen zur Ansiedlung von Einkaufscentern abgeleitet. In einer Arbeitshilfe für Städte 4 sind die Ergebnisse und Ratschläge anschaulich dargestellt worden. Abbildung 2: Fallbeispiele Lage des Einkaufscenters in der Stadt Vergleichsstädte Hauptgeschäftsbereich Hauptgeschäftsbereich / Rand abgesetzter Standort Düren Bocholt Regensburg Bremen ohne großes innerstädtisches Center Erfurt* Kempten Schwedt Mannheim Hagen Schwerin* Minden* Osnabrück Siegen* Potsdam Wetzlar Wilhelmshaven * einschließlich besonderer Betrachtung der Stadtstruktur 3. Befunde Da in den oben genannten Veröffentlichungen die wesentlichen Analyseergebnisse ausführlich dargestellt worden sind, erfolgt an dieser Stelle nur eine knappe Darstellung der Befunde. Das typische innerstädtische Einkaufscenter, das in den letzten 15 Jahren gebaut worden ist, zeichnet sich durch folgende Eckwerte aus: 3 4 Junker, Rolf, Gerd Kühn, Christina Nitz, Holger Pump-Uhlmann: Wirkungsanalyse großer innerstädtischer Einkaufscenter. Berlin 2008 (Edition Difu Stadt Forschung Praxis, Bd. 7). Auftraggeber auf privater Seite waren: Brune Immobilien Gruppe, Düsseldorf; Concepta Projektentwicklung GmbH, Düsseldorf; Karstadt Warenhaus GmbH, Essen; Kaufhof Warenhaus AG, Köln; Multi Development GmbH, Duisburg. Auftraggeber auf öffentlicher Seite waren: Arbeitsgemeinschaft Historische Stadtkerne in Nordrhein-Westfalen, Freie Hansestadt Bremen, Ministerium für Bauen und Verkehr des Landes Nordrhein-Westfalen, Stadt Mannheim, Landeshauptstadt Potsdam. Auftragnehmer waren: Deutsches Institut für Urbanistik, Berlin; Junker und Kruse Stadtforschung Planung, Dortmund; Dr. Holger Pump- Uhlmann, Braunschweig. Junker, Rolf, Gerd Kühn und Holger Pump-Uhlmann: Zum Umgang mit großen innerstädtischen Einkaufscentern. Arbeitshilfe hrsg. im Auftrag des Ministeriums für Wirtschaft, Energie, Bauen, Wohnen und Verkehr des Landes Nordrhein-Westfalen. Düsseldorf Im hier vorgelegten Aufsatz erfolgt eine Zusammenfassung der wesentlichen Inhalte dieser Arbeitshilfe. 3

4 Die Größe der untersuchten Center reicht von m 2 (fast an der definitorischen Untergrenze eines Einkaufscenters gelegen) in Osnabrück bis zu m 2 neuer Verkaufsfläche in zwei benachbarten, fast gleichzeitig fertig gestellten Objekten in Bocholt. Dabei fällt auf, dass die gängige Größe bei m 2 Verkaufsfläche liegt. Zudem macht die Ansiedlungspraxis deutlich, dass die Entwickler üblicherweise eher an größeren Einheiten interessiert sind, da sie deutlich mehr Rendite in der Immobilienentwicklung versprechen, wirtschaftlicher zu betreiben sind, für mehr Autarkie sorgen und damit insgesamt die Sicherheit der Investition verbessern. Öffentlich argumentiert wird von ihnen in diesem Zusammenhang, dass durch große Center die Anziehungskraft der Innenstadt gestärkt werde und sich damit die Zentralität der Stadt insgesamt erhöhe. Bezüglich der Mikrolage stellt die Studie die in der Realität üblicherweise anzutreffenden Standorte innerstädtischer Einkaufscenter dar. Sechs der in der Wirkungsanalyse untersuchten Einkaufscenter liegen in einer Randlage 5 zum Hauptgeschäftsbereich, vier der Center befinden sich inmitten des Hauptgeschäftsbereichs und zwei sind deutlich abgesetzt vom Hauptgeschäftsbereich errichtet worden. Diese Werte zeigen eine typische räumliche Verortung an, die vor allem aus der Flächenverfügbarkeit resultiert: Die Standortwahl für innerstädtische Einkaufscenter so machen die Analysen deutlich wird im Wesentlichen bestimmt durch eine geeignete Grundstücksgröße, die leichte Grundstücksverfügbarkeit und die Verwertungsmöglichkeiten 6. Schwierig zu entwickelnde, häufig zentral gelegene Flächen werden nur dann von den Investoren und Entwicklern in den Blick genommen, wenn die Stadt kein leicht entwicklungsfähiges Grundstück am Markt hat bzw. wenn die Stadt einen zu entwickelnden Standortbereich explizit vorgibt. Die baukörperliche Anlage von Einkaufscentern entspricht in den meisten aller Fälle immer noch dem tradierten, introvertiert angelegten Schema. Zehn von zwölf in der Wirkungsanalyse untersuchten Beispiele für Center in Randlage: oben: Forum Wetzlar; unten: Schlosspark-Center Schwerin (Quelle: eigene Darstellungen) 5 6 Eine typische Randlage ist unmittelbar im Anschluss an den Hauptgeschäftsbereich gelegen, jedoch deutlich von dessen Zentrum entfernt. Häufig ist das Center dabei durch eine Barriere z. B. in Form einer Hauptverkehrsstraße vom Geschäftsbereich getrennt. Der von den Entwicklern gewünschte und den Kommunen als Zielgröße vorgetragene Umfang der Projekte verlangt nach Grundstücksgrößen im Bereich von m 2 und mehr. Diese sind in den Städten nur begrenzt vorhanden bzw. verfügbar. Deshalb sind in vielen historisch gewachsenen, kleinteilig strukturierten Innenstadtlagen großflächige Handelsformate schwer zu integrieren. Für die Entwickler sind zudem aus Zeit- und damit aus Kostengründen vor allem solche Areale interessant, bei denen nur mit einer begrenzten Anzahl von Eigentümern verhandelt werden muss. 4

5 Beispielen setzen auf den nach außen geschlossenen Bautyp. Dies entspricht den Erfahrungen über die aktuelle Situation in der gesamten Bundesrepublik Deutschland. Dieses Schema besteht aus: 1. der völligen Innenorientierung und Abgeschlossenheit des Baukörpers nach Außen. 2. der Aneinanderreihung der Geschäfte zwischen den Kaufmagneten entlang der Malls. 3. der direkten Anbindung der Malls (Laufwege des Einkaufscenters) an die PKW-Parkdecks. Offene Einkaufscenter mit einer Gliederung in verschiedene Gebäudeteile, zwischen denen sich ein offener und jedermann zugänglicher Stadtraum befindet, bilden als Bauform dagegen die absolute Ausnahme. Sie sind für den Betreiber offensichtlich schwieriger zu managen und deshalb auf Entwicklerseite eher ungeliebt. Typische Beispiele introvertierter Center- "Architekur": oben: City-Galerie Siegen, unten: Schlosspark-Center Schwerin (Quelle: eigene Aufnahmen) Zusammengenommen ist das typische innerstädtische Einkaufscenter also etwa m 2 groß, befindet sich in einer Randlage zur Einkaufsinnenstadt und schottet sich zur Umgebungsbebauung ab. Damit sind Gebäude entstanden, die in ihrem Habitus zur Stadtfeindlichkeit neigen: Sie verfügen über ein vollständiges Sortiment, sind räumlich und funktional schwer zu integrieren und zeigen der Stadt die kalte Schulter. Nüchtern ist festzustellen, dass sich in der Vergangenheit bei der Projektentwicklung vor allem die Entwickler mit ihren Vorstellungen durchgesetzt haben. Die Problematik räumlicher Integration macht die Unmaßstäblichkeit des Schlosspark-Centers im Vergleich zu den kleinteiligen Baustrukturen der Altstadt von Schwerin sehr anschaulich (Quelle: Vermessungs- und Katasterbehörde Schwerin) 5

6 4. Empfehlungen Aus unseren Analysen haben wir eine ganze Reihe von Empfehlungen zum Umgang mit großen innerstädtischen Einkaufscentern abgeleitet. Die wichtigsten zehn werden im Folgenden vorgestellt: 1. Wenn größere Umwälzungen in der Struktur des bestehenden Geschäftsbereichs vermieden werden sollen, sind die Flächenerweiterungen durch ein Einkaufscenter in einem moderaten Rahmen zu halten. Das bedeutet konkret, dass bei einer durchschnittlich ausgestatteten Innenstadt eine Verkaufsflächenerweiterung von 15 % bezogen auf die vorhandene innerstädtische Verkaufsfläche nicht überschritten werden sollte. Gleichzeitig sollten bei Städten bis Einwohnern die innerstädtischen Verkaufsflächen im Regelfall um nicht mehr als m² ausgeweitet werden. Dadurch wird einer Autarkie des Einkaufscenters vorgebeugt. 2. Der Branchenmix eines Einkaufscenters soll mit dem Projektentwickler so abgestimmt werden, dass das Angebot in großen Teilen eine Ergänzung zum bereits vorhandenen Angebot des innerstädtischen Einzelhandels darstellt. Idealerweise schließt das Center Angebotslücken der ansässigen Einzelhandelsbetriebe. 3. Für ein neues Einkaufscenter in der Innenstadt kommen nach den vorliegenden Erfahrungen nur zwei Standorttypen in Frage: Ein Center unmittelbar in die 1a-Lage oder an einem neuen Pol der Innenstadt. Dieser muss jedoch direkt an einen vorhandenen Hauptgeschäftsbereich angrenzen und gleichzeitig einen in etwa gleich großen Gegenpol haben. Dies kann ein Warenhaus sein oder ein anderer Einkaufsmagnet. 4. Straßen, Wege und Plätze sollten auch künftig die Bezugsräume für die künftige Entwicklung der Innenstädte darstellen. Ihre Belebung und ihre attraktive Ausgestaltung mit wechselnden atmosphärischen Qualitäten von Bewegungsflächen, Aufenthaltsbereichen und unterscheidbaren Identitätsräumen sind von zentraler Bedeutung für die Attraktivität der Innenstädte. Der öffentliche Raum verknüpft die Baublöcke und Quartiere mit den benachbarten Lagen. Sie müssen auch die räumlich ent- Kamp Promenade, Osnabrück: ein seltenes Beispiel eines baulich offenen Einkaufscenters, das den öffentlichen Raum respektiert und sich nicht einverleibt (Quelle: Multi Development) 6

7 scheidenden Determinanten bei einer innerstädtischen Centerentwicklung bilden. 5. Die Größe des Baukörpers ist nicht nur aus Gründen der Einzelhandelsverträglichkeit, sondern vor allem auch aus Gründen der stadträumlichen Verträglichkeit zu beschränken. Der Wunsch vieler Investoren, die Center auf zwei oberirdischen und möglicherweise einer unterirdischen Ebene in horizontaler Ausrichtung zu entwickeln, ist zwar betriebswirtschaftlich nachvollziehbar, korrespondiert jedoch in aller Regel nicht mit den stadträumlichen Anforderungen eines auf die vorhandenen innerstädtischen Baustrukturen Bezug nehmenden Baukörpers. Dies kann kein städtisches Interesse sein. Eine Möglichkeit den Vorstellungen der Entwickler nach ausgedehnteren Einzelhandelsflächen entgegenzukommen, ohne dabei die kleinteilige Baustruktur aufgeben zu müssen, bieten offene Center, die sich über benachbarte Baublöcke erstrecken, ohne dabei den vorhandenen öffentlichen Raum zu vereinnahmen, sondern diesen respektieren und sich zu ihm öffnen und sich mit ihm zu vernetzen. 6. Für die Entwicklung tragfähiger architektonischer Kriterien sollten Wettbewerbsverfahren im Einvernehmen mit der jeweiligen Stadt durchgeführt werden, die sich auf die gesamte Bauaufgabe beziehen und nicht nur wie üblich geworden auf die Ausformulierung der Gebäudehüllen. Die Ergebnisse der hochbaulichen und freiräumlichen Verfahren sind die Grundlagen für den planungsrechtlichen Rahmen. Städtebauliche Verträge und Erschließungsverträge sichern die verabredeten städtebaulichen, freiräumlichen und architektonischen Qualitäten, die in entsprechende Bauleitplanungen umzusetzen sind. 7. Das schon in Zusammenhang mit den Baustrukturen angesprochene offene Grundrisskonzept verlangt nach Fassaden, die eine Beziehung zur Stadt aufbauen. Dadurch werden zwei wesentliche Integrationsprobleme, nämlich die Introvertiertheit des Centers und die daraus resultierende Verschlossenheit der Fassaden ( Scheinfassaden ) vermieden. Das Zusammenspiel von Innen und Außen, die Gewährung von Ein- und Ausblicken sowie die bauliche Gesichtgebung sind natürlich auch in dieser Architektur wie bei jeder städtischen Architektur von großer Bedeutung zumal es sich ja in aller Regel um Großbauten in zentralen Lagen handelt. Beispiele innerstädtisch integrierter Centerentwicklungen mit städtischer Architektur: oben: Fünf Höfe, München Mitte: Münster Arkaden, Münster, unten: Anger 1, Erfurt (Quellen: Pedro Hok, Rüdiger Wölk, eigene Aufnahme) 7

8 8. Monostrukturierte Einkaufscenter sind insbesondere bei großen Centern und bei Centern, die einen hohen Anteil an der innerstädtischen Nutzfläche einnehmen, unbedingt zu vermeiden. Stattdessen sollten multifunktionale Gebilde entstehen, die auch kulturelle Einrichtungen oder Freizeiteinrichtungen und/oder Wohnungen beinhalten. Um die Baufelder auch vertikal gut auszunutzen, bietet sich eine vertikale Nutzungsmischung an. 9. In den Kommunen gehört mittlerweile die Bewirtschaftung des öffentlichen Parkraumangebotes in städtischen Teilräumen, vor allem in den Innenstädten, zum erprobten verkehrspolitischen Instrumentarium, um den motorisierten Individualverkehr und damit auch den ruhenden Verkehr zu kanalisieren. Der Steuerung des privaten Stellplatzbaus kommt dabei eine besondere Bedeutung zu. Wegen des großen Ausmaßes gilt dies insbesondere auch für die Stellplätze in den großen Einkaufscentern, weil sonst die Gefahr besteht, dass durch die Bereitstellung privater Stellplätze die beabsichtigte Verknappung des Angebotes an Stellplätzen im öffentlichen Straßenraum konterkariert wird. 10. Das private Stellplatzangebot im Center sollte nicht das übliche Maß der Stellplatzausstattung in der jeweiligen Innenstadt überschreiten, und die Stellplatzzahl sollte nicht über den vorhandenen Schlüssel Verkaufsfläche/Stellplatz hinaus ausgedehnt werden. Eine Reduzierung des privaten Stellplatzbaus in großen Einkaufscentern sollte aus Gleichbehandlungsgründen nicht fallbezogen erfolgen. Aus diesem Grund wird empfohlen, zur Sicherung der Standort- und Erreichbarkeitsqualitäten von Innenstädten Stellplatzsatzungen zu erlassen. 5. Stadtentwicklung versus Centerentwicklung? Ein Ende der Centereuphorie ist derzeit nicht absehbar: Die Entwickler setzen weiter auf das ökonomisch erfolgreiche Modell, die Betreiber von Einzelhandelsbetrieben schätzen den sicheren Branchenmix und das gepflegte Ambiente der Malls. Die Kunden genießen die Einkaufsatmosphäre und die Städte freuen sich, dass der Einzelhandel eine vermeintliche Verjüngung erfährt. Bei einer Marktsättigung an Einzelhandelsflächen führen solche Entwicklungen natürlich zwangsläufig zu Strukturveränderungen in der Einzelhandelslandschaft. Die Behauptung von Entwicklerseite und ihnen nahestehenden Gutachtern, die Nachfrageseite könne diese Entwicklungen fast vollständig absorbieren, ist wissenschaftlich widerlegt. Solche Aussagen sind ausschließlich als Werbeslogans für den Centerneubau zu verstehen. Infolge des interkommunalen Wettrüstens mit Einkaufscentern und der damit verbundenen Verkaufsflächenexplosion kommt es somit viel eher zu einer Umverteilung im bestehenden Einzelhandel. 8

9 Die Centerentwicklung beeinflusst die Angebotssituation in kleineren Mittelstädten ohne eigenes Einkaufscenter, die immer deutlicher hinter dem Angebotsniveau starker Groß- und Mittelstädte zurückbleiben. die Angebotssituation in Stadtteilzentren von Großstädten, die in den meisten Fällen nicht mehr annähernd konkurrenzfähig mit der Innenstadt sind. die Angebotssituation in den Innenstädten, in der häufig starke räumlich-funktionale Veränderungen zu beobachten sind und letztlich auch den Konkurrenzkampf der Center untereinander, den sie forciert. Ältere und/oder suboptimal strukturierte Center haben oft einen immensen Investitionsstau und sind nicht mehr wettbewerbsfähig. Die Centerbranche schätzt bereits jedes dritte Center als erneuerungsbedürftig ein. Gleichzeitig besteht in den Innenstädten, gerade für den Einzelhandel, eine ständige Erneuerungsaufgabe. Für die Städte kommt es in dieser Situation darauf an, solche Impulse zu setzen, die wirtschaftlich und funktional lebensfähige Strukturen nicht gefährden und keinen ruinösen interkommunalen Wettbewerb auslösen. Vor dem Hintergrund begrenzter Einflussmöglichkeiten der Kommunen auf das Handeln des Einzelhandels ist dies eine überaus schwierige Aufgabe. Die vorgestellten Analysen und die sich auch bei den Einkaufscentern abzeichnende begrenzte Haltbarkeitsdauer machen deutlich, dass sich die Städte stärker als bisher in die Planung und Entwicklung großer innerstädtischer Einzelhandelsagglomerationen einmischen müssen. Das in vielen Städten in den vergangenen Jahren geltende Motto des Laissez-Faire kann nicht länger ein Muster für eine nachhaltige Stadtentwicklung sein. Statt eine unkontrollierte Centerentwicklung zuzulassen, sollten die Städte diese Großprojekte dazu nutzen, die Stadtplanung wieder auf die Füße zu stellen, d.h. sie sollten die Centerentwicklung zum Zwecke der Stadtentwicklung einsetzen und nicht wie leider nur zu oft in der Vergangenheit die Centerentwicklung mit Stadtentwicklung gleichsetzen. Folgende Punkte wären künftig auf diesem Weg zu lösen: das Formulieren und Durchsetzen eigenständiger städtebaulicher Ziele das Erreichen einer deutlich verbesserten baulichen Gestalt der Center, die sich harmonisch mit dem städtischen Organismus verbinden das Finden wirklich integrierter Standorte das Fixieren einer Centergröße, die Raum für zukünftige Erweiterungen und Luft für den vorhandenen Einzelhandel lässt. 9

10 Insbesondere bei der stadträumlichen Integration und architektonischen Gestalt muss künftig viel genauer als bisher hingeschaut werden. Um in unseren Innenstädten heute nicht länger die jetzt schon erkennbaren städtebaulichen Probleme von Morgen zu schaffen, müssen die Center, die einst für periphere Standorte auf der grünen Wiese geschaffen wurden, urbanisiert werden. Ihre Architektur muss an die städtische Situation angepasst werden. Es muss von ihren Baustrukturen und ihrem Erscheinungsbild verlangt werden, ihr jeweiliges urbanes Umfeld zu respektieren, sich ihm zu öffnen und mit ihm zu korrespondieren und nicht wie bislang üblich eine Stadt in der Stadt zu bilden oder gar die Stadt zugunsten des Centers umzuformen. Dies verlangt von allen an diesen Steuerungsprozessen Beteiligten, insbesondere aber von den kommunalen Stadtplanern ein erhebliches Maß an Rückgrat. Unsere Innenstädte sollten ihnen das jedoch Wert sein. Der Aufsatz erscheint demnächst im Bericht zur Jahrestagung 2011 der Deutschen Akademie für Städtebau und Landesplanung in Darmstadt. 10