Zukünftige Anforderungen an Full Service Provider am Beispiel der Immobilienwirtschaft. ein Impulsvortrag für die FM Messe in Frankfurt a.m.

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1 Präsentationsthema: Zukünftige Anforderungen an Full Service Provider am Beispiel der Immobilienwirtschaft ein Impulsvortrag für die FM Messe in Frankfurt a.m. erstellt durch: Sebastian Hölzlein, Geschäftsführer ALPHA FM GmbH Bamberg Frankfurt München Wien Full Spectrum Facility Strategies

2 einzelne Wartungsverträge einzelne Dienstleistungsverträge Kaufmännische Leistungen Verwaltung SLA / KPI / ipv Nachhaltigkeit Energie / Finanzierung Entwicklung des Facility Management Full Service Provider Immobilienwirtschaft Property Management Integriertes Facility Management Administration TGM IGM KGM

3 Beispiel Immobilienwirtschaft Bruttomietmodell am Beispiel Bürogebäude 3

4 Technische Dienste Sicherheit Reinigung Strom Wärme Kälte Umsetzung Bruttomietmodell Struktur Immobilienmarkt Asset Management Asset Management Farblegende: Kaufmännische Leistung Technische Leistung Energieversorgung Techn. PM kaufm. PM Property Management administratives FM Administration Facility Management & Energieversorgung Übernimmt Full-Service-Provider 4

5 Umsetzung Bruttomietmodell Nebenkostenumlagemodell Der NK-Anteil beträgt für ein klimatisiertes Standard-Büro in etwa 18 bis 25 % der Gesamtmiete. 5

6 Umsetzung Bruttomietmodell Nebenkostenumlagemodell (2) Ca. 75 bis 85 % der Nebenkosten fallen auf Dienstleistung (FM/PM) sowie Versorgungsleistungen (Energie). 6

7 Umsetzung Bruttomietmodell Beispielhafte Vorteile > Eigentümer > Erhöhung der Vermarktungschancen der Gebäude > Höhere Kaltmieterträge da Kompensation geringerer NK > Höherer Immobilienwert > Kein Vorfinanzierungsrisiko durch zu geringe NK-Abschläge > Sicherheit, dass Technik wie geplant auch betrieben werden > Mieter > Budgetsicherheit, keine NK-Nachzahlungen nach 1-2 Jahren > Proaktive Unterstützung bei der Nutzung des Gebäudes (Nutzerverhalten) > Full-Service-Provider > Effizienzsteigerung in der Leistungserbringung > Zusätzliche Ertragssteigerung bei aktiver Energieeinsparung (Betrieb, Einkauf, Nutzer, Invest) 7

8 Umsetzung eines Bruttomietmodells und deren Hürden > Umdenken Eigentümer und deren Vertreter > Warum soll ich das NK-Risiko tragen sofern ich das Objekt vermietet bekomme? > Umstellung der Makler bei der Mieterneugewinnung > Höhere Sensibilität bei den Mietern bzgl. NK > Liberalisierte Strommärkte erschweren die Integration mieterspezifischer Stromverbräuche > Was bei nachhaltigen (zertifizierten) Gebäuden bereits gemeinsam bilanziert wird > Einflussnahme auf Mietpreisindizierung um nicht beeinflussbare Faktoren wie z.b. Energiemarktentwicklung oder die Änderung öffentlicher Abgaben abzufedern. > Übernahme von Chance-Risiko durch den Full-Service-Provider 8

9 Beispiel 2 - Immobilienwirtschaft Flächenbereitstellung Internationale Konzerne Visualisierungen, Steidle Architekten 9

10 Flexibles Modell der Flächenbereitstellung Grundlage > Die Märkte im Bereich Telekommunikation sowie IT sind stark volatil; > Planungssicherheit, Risikominimierung sowie Konzentration Anlagevermögen rückt in den Vordergrund; > Unternehmensstandorte müssen kurzfristig auf Markt- und Organisationsveränderungen reagieren; > Full-Service-Provider stellt Unternehmen vollausgestattete Büroarbeitsplätze, Infrastruktur sowie Serviceleistungen zur Verfügung; > Unternehmen kann innerhalb eines zu vereinbarenden Zeitraumes Anpassungen vornehmen 10

11 Flexibles Modell der Flächenbereitstellung Kostenrelationen 11

12 Flexibles Modell der Flächenbereitstellung Beispiel für die Anwendung des Modells > Börsennotiertes Unternehmen verlagert Organisationseinheit an einen B-Standort und schließt Mietvertag über m² mit einer Laufzeit von 10 Jahren ab. > Auf Grund einer Unternehmensumstrukturierung verändert sich nach 5 Jahren der Flächenbedarf auf die Hälfte. > Untervermietung auf Grund B-Lage schlecht und unwahrscheinlich > Finanzielle Belastung liegt bei ca. 11,5 Mio. EUR über verbleibende 5 Jahre Mietzeit > Reduzierung Ausfallwagnis durch Mietflächenbereitstellungsmodell 12

13 Flexibles Modell der Flächenbereitstellung Beispiel Kosten 13

14 Flexibles Modell der Flächenbereitstellung Beispiel Investive Anteile Büroausstattung 14

15 Flexibles Modell der Flächenbereitstellung Anforderungen an Full-Service-Provider > Internationale Präsenz > Vernetzte Zusammenarbeit in den Bereichen > PM Flächensuche und Flächenmanagement > FM Service in Fläche und Gebäude > Energie > Arbeitsmittelbereitstellung > Hoher Anspruch an Projektmanagement und interkulturelle Zusammenarbeit > Abbildung von notwendigen Investitionen (in diesem Fall Büromöbel und Infrastruktur) > Spartenübergreifendes Auftragsverständnis 15

16 Kosten Flexibles Modell der Flächenbereitstellung Anforderungen an Full-Service-Provider Dienstleistungskomplexität Facility-Management-Leistungen richtig einkaufen

17 ALPHA Unternehmensgruppe ALPHA Immobilien Consulting Als Holding der Unternehmensgruppe vereint die ALPHA IC die Unternehmenszweige unter einem Dach. Hierbei steht die Sicherung von unabhängigen sowie ganzheitlichen Beratungsleistungen im Fokus. ALPHA FM Spezialisierte Facility Management Beratung mit dem Ziel der Optimierung von Betriebs- und Nebenkosten Hölzlein Ingenieure Fachplanungsleistungen innerhalb der technischen Gebäudeausrüstung ALPHA Energy & Environment Beratungsleistungen im Bereich Energie & Umwelt mit dem Schwerpunkt Green Building Zertifizierung Durch die Zusammenführung der Unternehmensbereiche sind alle Spektren im Immobilienbereich abgedeckt. Dadurch lassen sich komplexe und anspruchsvolle Aufgaben bearbeiten. 17

18 Standorte Bamberg Frankfurt München Wien 18

19 Ansprechpartner - Kontakt Ihr Ansprechpartner: Dipl.-Ing. Sebastian Hölzlein Geschäftsführer ALPHA FM GmbH Standorte in Frankfurt, München, Wien und Bamberg s.hoelzlein@alpha-fm.de Tel.: , Die vorliegenden Unterlagen unterliegen in den von der ALPHA Unternehmensgruppe erstellten und bearbeiteten Teilen und Inhalten dem Urheberrecht und ist geistiges Eigentum der ALPHA Immobilien Consulting GmbH, Bamberg. Eine Weiterverwertung und Bekanntmachung gegenüber Dritten, auch nur in Auszügen, bedarf der ausdrücklichen schriftlichen Zustimmung der ALPHA Immobilien Consulting GmbH. 19