5. Nebenkosten. 5.1 Einleitung. 5.2 Definition

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1 H E V Handbuch der Liegenschaftsverwaltung 5/ Einleitung Die Vermietung ist eine vielschichtige Dienstleistung. Sie besteht nicht nur aus der Überlassung von Wohn- und Geschäftsräumen zum Gebrauch, sondern umfasst auch die Gewährleistung der nötigen Infrastruktur (Heizung, Strom, Wasser, Reinigung, Versicherungen etc.). Eine Reihe der dadurch entstehenden Kosten wird dem Mieter häufig separat in Rechnung gestellt. Die separate Verrechnung neben dem Nettomietzins macht diese Kosten zu. Nettomietzins und bilden zusammen den Bruttomietzins. 5.2 Definition Im Gegensatz zum alten Gesetzestext enthält das revidierte, am 1. Juli 1990 in Kraft getretene Mietrecht eine inhaltliche Definition der : Die sind das Entgelt für die Leistungen des Vermieters oder eines Dritten, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen (Art. 257a Abs. 1 OR). Präzisierend heisst es weiter: Bei Wohn- und Geschäftsräumen sind die die tatsächlichen Aufwendungen des Vermieters für Leistungen, die mit dem Gebrauch zusammenhängen, wie Heizungs-, Warmwasser- und ähnliche Betriebskosten, sowie für öffentliche Abgaben, die sich aus dem Gebrauch der Sache ergeben (Art. 257b Abs. 1 OR). Diese Aufzählung ist nicht abschliessend. Neben den im Gesetz namentlich angeführten Heiz- und Warmwasserkosten sind folgende arten am häufigsten anzutreffen: Treppenhausreinigung Hauswartung ARA-Gebühren (Abwassergebühren) Kehrichtabfuhrgebühren Kehrichtgrundgebühren (in Gemeinden, die eine Sackgebühr kennen) Garten und Umgebungspflege Kosten der Schneeräumung Schneeräumungskosten für Gemeinden mit Privatstrassen Kabel-TV-Gebühren/Antennengebühren Allgemeinstrom Wasserzins Serviceabonnemente für Waschmaschinen, Tumbler, Lift, Klimaanlagen etc. Die Kosten für Unterhalt und Reparaturen dürfen nicht als ausgeschieden werden; der Vermieter muss sie aus dem Nettomietzins bestreiten. Dies ergibt sich aus seiner Verpflichtung, die Mietsache in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu erhalten (Art. 256 Abs. 1 OR). Gewisse Kosten so genannte Verbraucherkosten fallen direkt beim Mieter an. Diese werden vom Mieter ausschliesslich zum eigenen Gebrauch verursacht und sind mithin grundsätzlich keine im Sinne von Art. 257a OR. Verbraucherkosten sind z.b. Telefongebühren, TV- und Radiokonzessionsgebühren und die Kosten für den im Mietobjekt verbrauchten elektrischen Strom. Diese Kosten sind vom Mieter zu bezahlen. Es braucht diesbezüglich keine Vereinbarung im Mietvertrag.

2 5/2 Handbuch der Liegenschaftsverwaltung 5.3 Zu einzelnen positionen Hauswartungskosten / Treppenhausreinigung Darunter fallen die Lohn- und Sozialversicherungskosten des Hauswartes sowie die Kosten für das Reinigungsmaterial. Anstelle der Hauswartungskosten kann der Vermieter auch nur die Kosten für die Treppenhausreinigung als ausscheiden. Dies unter der Voraussetzung, dass diese Arbeit nicht von den Mietern zu besorgen ist. Garten- und Umgebungspflege Zur Gartenpflege gehören das Rasenmähen, die Unkrautbeseitigung, das Schneiden von Bäumen, Sträuchern und Hecken etc. Die Umgebungspflege umfasst Spielplätze, Zufahrten und Zugänge sowie Plätze (z.b. Grillplatz). fähig sind diesbezüglich sowohl Reinigungsarbeiten als auch die Schnee- und Eisräumung im Winter. Ist der Hauswart für die Garten- und Umgebungspflege zuständig, können die diesbezüglich anfallenden Kosten unter der Position «Hauswartung» belastet werden. Gartenarbeiten, die nicht vom Hauswart, sondern z.b. von einem Gärtner besorgt werden, können dem Mieter nur dann als belastet werden, wenn die Kosten für die Garten- und Umgebungspflege separat als vertraglich ausgeschieden sind. Wasser-/Abwassergebühren Unter Warmwasserkosten werden die Kosten für die Warmwasseraufbereitung verstanden, nicht die Kosten des Kaltwassers. Da die Kosten für die Wasser- und Abwassergebühren in den letzten Jahren erheblich gestiegen sind, ist es empfehlenswert, diese Kosten im Mietvertrag als auszuscheiden. Kehrichtabfuhrgebühren Nebst den Sackgebühren erheben viele Gemeinden zusätzlich Kehrichtgrundgebühren. Dies deshalb, weil die Erhaltung der Infrastruktur unabhängig von der tatsächlichen Abfallverursachung zu finanzieren ist. Diese Grundgebühren können dem Mieter unter der Position «Kehrichtabfuhrgebühren» ebenfalls belastet werden. Dies gilt auch für allfällige Kosten, welche von der Gemeinde für die Grüngutentsorgung in Rechnung gestellt werden. Allgemeinstrom Mit Allgemeinstrom ist der für die gemeinschaftlichen Anlagen und Räumlichkeiten (Treppenhaus, Keller, Estrich, Waschküche, Tiefgarage, Umgebung etc.) anfallende Stromverbrauch im Gegensatz zum Stromverbrauch der einzelnen Wohnungen gemeint. Nebst dem Stromverbrauch für die Beleuchtung der vorgenannten Anlagen und Räumlichkeiten fällt auch der Stromverbrauch von Waschmaschinen, Tumblern, Trocknungsgeräten etc. unter den allgemeinen Stromverbrauch. Serviceabonnemente Serviceverträge dienen der regelmässigen Wartung von Anlagen, Maschinen und Einrichtungen. Die Kosten für Serviceverträge dürfen im Mietvertrag als ausgeschieden werden, insoweit der Servicevertrag der Wartung dient und nicht zusätzlich Reparaturen damit abgedeckt werden. Es gibt z.b. Serviceverträge für Personen- und Warenaufzüge, Klimaanlagen, Alarmanlagen, Gegensprechanlagen, Geschirrspülmaschinen und Waschmaschinen sowie für den Brenner einer Heizungsanlage.

3 H E V Handbuch der Liegenschaftsverwaltung 5/3 5.4 Ausscheidung im Vertrag Der Mieter muss die nur bezahlen, wenn er dies mit dem Vermieter besonders vereinbart hat (Art. 257a Abs. 2 OR). Wenn im Mietvertrag keine ausgeschieden wurden, gelten alle Kosten als im Mietzins inbegriffen. In den Mietvertragsformularen der Hauseigentümerverbände sind zumeist die Positionen «Heiz- und Warmwasserkosten», «Treppenhausreinigung», «Hauswartung» und «Antennen-/ Kabelfernsehgebühren» als aufgeführt. Diese vorgedruckten Positionen können um weitere ergänzt werden. Jede vom Vermieter beanspruchte position soll im Vertrag namentlich benannt werden, unabhängig davon, ob Pauschal- oder Akontozahlungen vereinbart werden. Die Botschaft des Bundesrates zum neuen Mietrecht enthält jedoch auch folgenden Spezialfall, wonach sich eine position aus den Umständen ergibt: Die Waschmaschine in der Waschküche eines Wohnhauses kann nur nach dem Einwurf von Münzstücken benützt werden. Daraus wird ersichtlich, dass der Strom für die Waschmaschine offensichtlich nicht im Nettomietzins inbegriffen ist. Man findet aber immer wieder Mietverträge, in denen ein summarischer Betrag für ausgewiesen wurde, ohne dass die im Einzelnen darunter zu verstehenden Positionen detailliert aufgeschlüsselt worden wären. Von dieser Praxis ist dringend abzuraten, weil derartige vereinbarungen von der Rechtsprechung als ungültig betrachtet werden. Ein Mieter, der allerdings seit Jahren widerspruchslos die Überwälzung gewisser positionen unter der summarischen Bezeichnung hinnimmt, kann nach Treu und Glauben nicht behaupten, es sei davon auszugehen, dass die dem Vermieter durch die Bezahlung des Mietzinses abgegolten sind. Diese für den Vermieter höchst unbillige Situation kann der Gesetzgeber wohl kaum gewollt haben. Bei Streitigkeiten obliegt es dem Richter, entsprechende Vertragsbestimmungen zu konkretisieren. Falls dem Mieter belastet werden, sind die entsprechenden Rechnungen sorgfältig aufzubewahren. Denn dem Mieter ist auf Verlangen Einsicht in die Belege zu gewähren (Art. 257b Abs. 2 OR). Dieses Recht steht dem Mieter auch zu, wenn Pauschalzahlungen vereinbart wurden. 5.5 Zahlungsart In der Praxis findet man vier Systeme der verrechnung. Die verschiedenen Systeme können auch teilweise gemischt vorkommen; beispielsweise, indem die Heizkosten durch Akontozahlungen beglichen werden, während die übrigen in Form einer Pauschale geleistet werden. Akontozahlungen Bei den meisten Mietverträgen wird vereinbart, dass der Mieter für die ausgeschiedenen Vorauszahlungen (Akontozahlungen) leistet, welche am Schluss der Abrechnungsperiode mit den tatsächlich angefallenen Kosten verglichen werden. Ergibt sich ein Saldo zugunsten des Mieters, so ist er ihm auszuzahlen, andernfalls hat der Mieter den Differenzbetrag nachzuzahlen. Weder Gesetz noch Verordnung schreiben vor, in welchem Verhältnis die vereinbarten Akontozahlungen zu den tatsächlich anfallenden stehen müssen. Es gilt diesbezüglich die Vertragsfreiheit. Bei der Erhebung von Akontozahlungen ist systemimmanent, dass die vom Mieter zu übernehmenden nie zum Voraus genau bestimmt werden können. Das Bundesgericht hat denn auch klar festgehalten, dass die vertraglich vereinbarten Akontozahlungen nichts über die Höhe des effektiven Aufwandes aussagen. Der Mieter hat also immer damit zu rechnen, noch mehr oder weniger hohe Nachzahlungen leisten zu

4 5/4 Handbuch der Liegenschaftsverwaltung müssen. Wenn es für einen Mieter wesentlich ist, dass die einen bestimmten Betrag nicht übersteigen, so ist es ihm zuzumuten, sich diesbezüglich vor Vertragsabschluss zu vergewissern. Andernfalls ist der Vermieter nicht zur Aufklärung verpflichtet (BGE 4C.177/2005). Es ist dem Vermieter jedoch zu empfehlen, die Akontozahlungen so zu bemessen, dass damit der mutmasslich effektive Aufwand für die ausgeschiedenen gedeckt ist. Andernfalls ist es für einen wesentlichen Teil vorleistungspflichtig und muss im Nachhinein für das Inkasso der Nachzahlungen durch den Mieter besorgt sein. Insbesondere nach einem Wohnungswechsel ist dies nicht immer einfach. Zeigt sich, dass die Akontobeträge zu tief sind, hat der Vermieter auch die Möglichkeit, die Akontozahlungen anzuheben. Er hat dabei gleich vorzugehen wie bei Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen (Formularpflicht, Begründung, Frist- und Terminbeachtung; vgl. unter ff.). Erhebt der Vermieter die aufgrund einer Abrechnung, muss er diese jährlich mindestens einmal erstellen und dem Mieter vorlegen (Art. 4 Abs. 1 VMWG). Der Anspruch des Mieters auf Erhalt einer korrekten abrechnung stellt einen gewöhnlichen vertraglichen Anspruch dar, der erst nach Ablauf der ordentlichen Verjährungsfrist, d.h. nach 10 Jahren verjährt. Hat der Mieter aufgrund der Abrechnung (mit Saldoziehungen) bereits Nachzahlungen geleistet, so unterstehen Rückforderungen angeblich zu viel bezahlter den Regeln der ungerechtfertigten Bereicherung: Die Rückforderung des Mieters muss innert eines Jahres ab Entdeckung des «Irrtums» über das «zuviel» Bezahlte (bzw. ab Kenntnis der Unrichtigkeit der abrechnung) erhoben werden, wobei Rückforderungsansprüche längstens auf 10 Jahre zurück geltend gemacht werden können (BGE 4C.24/2002 in MRA 3/2002, S. 108). Pauschalisierung Die können im Mietvertrag auch als fester Betrag (Pauschale), z.b. Fr monatlich, bezeichnet werden. Jede geltend gemachte position muss aber auch bei dieser Zahlungsart einzeln im Mietvertrag aufgeführt werden. Der Mieter hat auch im Falle einer Pauschalzahlung Anspruch auf Einsicht in die Belege. Bei der Festsetzung der Pauschalen muss der Vermieter auf die Durchschnittswerte dreier Jahre abstellen (Art. 4 Abs. 2 VMWG). Der Vorteil von Pauschalen besteht darin, dass keine jährliche Abrechnung erstellt werden muss, allerdings können keine Nachforderungen gestellt werden, wenn die tatsächlichen Kosten nicht gedeckt sind. Ferner kann die Pauschale wegen der erforderlichen Drei- Jahres-Mittelung rasch einmal der tatsächlichen Kostenentwicklung hinterherhinken. Bruttomiete Eine weitere Möglichkeit besteht darin, auf die Ausscheidung von gänzlich zu verzichten. Alle Leistungen des Vermieters sind dann durch den Mietzins abgegolten. Dieses Vorgehen kann angeraten sein, wenn die Aufstellung einer detaillierten Abrechnung zu zeitund kostenintensiv ist oder sich die Zuordnung zum einzelnen Mietobjekt als schwierig erweist z.b. bei Einzelzimmern. Dieses nur selten anzutreffende Verfahren kann unter Umständen gegen das Obligatorium betreffend die verbrauchsabhängige, individuelle Heizkostenabrechnung verstossen (siehe 5.8.2). Direktzahlung an Dritte Es bietet sich aber auch die Möglichkeit an, die Bezahlung der nicht im Nettomietzins inbegriffenen Kosten dem Mieter direkt zu überbinden. Der Mieter ist dann beispielsweise selber für den Einkauf des Brennstoffes oder die Wartung der Heizanlage verantwortlich. Dieses System ist häufig bei vermieteten Einfamilienhäusern anzutreffen. Vielfach wird aber auch bei Wohnungen in Mehrfamilienhäusern vereinbart, dass die Gemeindebetriebe z.b. für Kehrichtabfuhr, Strom und Wasser direkt Rechnung an den Mieter stellen. Der Mieter muss derartige Rechnungen begleichen, ohne dass es diesbezüglich einer Vereinbarung im Mietvertrag bedürfte.

5 H E V Handbuch der Liegenschaftsverwaltung 5/5 5.6 Verteilung der Bei der Verteilung der auf die Mieter hat der Vermieter dem Grundsatz der tatsächlichen Kosten Rechnung zu tragen, wobei der Mieter aus diesem Grundsatz allerdings keinen Anspruch auf Rappenspalterei ableiten kann. Der Vermieter darf sich für einen Verteilschlüssel der entscheiden, der nicht nur gerecht, sondern auch einfach anzuwenden ist. Der Vermieter sollte zwischen neutralen Kosten, die in keinem Zusammenhang mit der Grösse des Mietobjektes stehen (z.b. Kabel-TV-Gebühren) und verbrauchsabhängigen (z.b. Wasser- und Abwassergebühren, Kehrichtabfuhrgebühren) unterscheiden. Die Verteilung der neutralen Kosten kann auf alle Wohnungen gleichmässig erfolgen; verbrauchsabhängige Kosten sind nach Massgabe der Raumflächen bzw. der Rauminhalte zu verteilen. 5.7 Änderung der regelung Soll die Zahlungsart oder die Zusammensetzung der oder die Höhe der pauschale bzw. die Höhe der Akontozahlungen geändert werden, ist grundsätzlich wie bei Mietzinserhöhungen zu verfahren (Art. 269d OR). Dasselbe gilt für die Überwälzung neuer auf die Mieter. Die Änderung muss auf dem kantonal genehmigten Formular mitgeteilt werden und die Kündigungstermine und Mitteilungsfristen (Wohnungen: mindestens 3 Monate +10 Tage; Geschäftsräume: mindestens 6 Monate +10 Tage) sind einzuhalten. Bisher im Mietzins enthaltene Kosten können neu als ausgeschieden werden, wenn der Nettomietzins um den entsprechenden Betrag gesenkt wird. Bei der Festlegung der Akonto- bzw. Pauschalzahlungen für die neu ausgeschiedenen ist auf den Durchschnittswert der letzten drei Jahresabrechnungen abzustellen. Bei der Einführung einer Betriebskostenabrechnung ist darauf zu achten, dass bei allen Mietverträgen die gleichen ausgeschieden werden. Dies erspart bei der Abrechnung einen unnötigen administrativen Mehraufwand. Ferner ist die Einführung der Betriebskostenabrechnung dem Mieter klar zu begründen. Der Mieter muss aufgrund der Begründung des Vermieters beurteilen können, ob die Ausscheidung bisher im Mietzins enthaltener im Ergebnis nicht zu einer verdeckten Mietzinserhöhung führt. Die bundesgerichtliche Rechtsprechung knüpft im Gegensatz zum Gesetzeswortlaut nicht nur an eine fehlende, sondern auch an eine unklare oder widersprüchliche Begründung einer einseitigen Vertragsänderung die Folge der Nichtigkeit. Das Bundesgericht (BGE 121 III 240 ff. in MRA 3/1996, S. 124 ff.) erhebt folgende Anforderungen für eine separate Erhebung von im bestehenden Mietverhältnis: genaue Bezeichnung der einzelnen positionen, die inskünftig separat erhoben werden; Begründung für die Vertragsänderung; Erklärung, ob der neue -Akontobetrag den effektiven Kosten entspricht bzw. ob der neue Nettomietzins tatsächlich erhöht werde (Hinweise auf die betragsmässigen Auswirkungen der Vertragsänderung) Muster Heizkosten Heiz- und Warmwasserkosten sind die am häufigsten ausgeschiedenen Kosten. Deshalb hat der Gesetzgeber sie besonders ausführlich geregelt und einen Katalog jener Kosten geschaffen, die direkt mit dem Betrieb der Heizungsanlage und der zentralen Warmwasseraufbereitungsanlage zusammenhängen (Art. 5 VMWG). Darunter fallen die Aufwendungen für: Brennstoffe und Energie, die verbraucht wurden; die Elektrizität zum Betrieb von Brenner und Pumpen; die Betriebskosten für Alternativenergien;

6 5/6 Handbuch der Liegenschaftsverwaltung die Reinigung der Heizanlage und des Kamins, das Auskratzen, Ausbrennen und Einölen der Heizkessel sowie die Abfall- und Schlackenbeseitigung; die periodische Revision der Heizanlage einschliesslich des Öltanks sowie das Entkalken der Warmwasseranlage, der Boiler und des Leitungsnetzes; die Verbrauchserfassung und den Abrechnungsservice für die verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung sowie den Unterhalt der nötigen Apparate; die Wartung; die Versicherungsprämien, soweit sie sich ausschliesslich auf die Heizungsanlage beziehen; die Verwaltungsarbeit, die mit dem Betrieb der Heizungsanlage zusammenhängt. Die Kosten für die Wartung und die Verwaltung dürfen nach Aufwand oder im Rahmen der üblichen Ansätze angerechnet werden. Die meisten Formularmietverträge enthalten diesbezüglich Regeln. Als Verwaltungskosten sind 3% der gesamten Heizkosten üblich, in einigen Regionen, namentlich in den Kantonen Aargau und Genf, 4%. Bei Gasheizungen sind 2% üblich. In Art. 4 Abs. 3 der Mietrechtsverordnung (VMWG) wird festgehalten, dass der Vermieter die Verwaltungspauschale auch bei anderen geltend machen kann. Dies gilt selbstverständlich nur bezüglich im Mietvertrag neben dem Nettomietzins ausdrücklich ausgeschiedener, über die der Vermieter abrechnet. Folgende Ansätze können aufgrund von Erfahrungszahlen für die Heizungsbedienung (Wartung) als angemessen bezeichnet werden: Mit Aussensteuerung Fr. 30. bis 40. pro Heizmonat bzw. während des ganzen Jahres bei kombinierter Warmwasseraufbereitungsanlage Mit manueller Steuerung Fr. 40. bis 50. pro Monat Gasfeuerung Fr. 35. bis 40. pro Monat Wird der Strom für Pumpen und Brenner in Ermangelung eines separaten Zählers pauschal verrechnet, gelten bei einem durchschnittlichen Strompreis von 25 Rp./kWh folgende Jahresrichtwerte: Umwälz- Brenner pumpe Total Bei blossen Liegenschaften bis 6 Wohnungen Heizungsanlagen Liegenschaften bis 12 Wohnungen Liegenschaften bis 20 Wohnungen Bei kombinierten Heizungs- Liegenschaften bis 6 Wohnungen und Warmwasser- Liegenschaften bis 12 Wohnungen aufbereitungsanlagen Liegenschaften bis 20 Wohnungen Gasheizungen Bei atmosphärischen Gasbrennern entfällt praktisch der Brennerstrom. Bei Gebläse-Gasbrennern sind obige Pauschalwerte anzuwenden. Nicht als Heizungs- und Warmwasserkosten anrechenbar sind die Aufwendungen für die Reparatur und Erneuerung der Anlagen sowie die Verzinsung und Abschreibung der Anlagen (Art. 6 VMWG). Diese Kosten sind aus dem Nettomietzins zu bestreiten. Gemäss Art. 6a VMWG (eingefügt durch die Verordnungsrevision vom 26. Juni 1996) darf der Vermieter die tatsächlich anfallenden Kosten in Rechnung stellen, wenn er Heizenergie oder Warmwasser aus einer nicht zur Liegenschaft gehörenden Zentrale, die nicht Teil der Anlagekosten ist, bezieht. Dazu gehören neben den Energiekosten auch die Aufwendungen für die Verzinsung

7 H E V Handbuch der Liegenschaftsverwaltung 5/7 und Abschreibung der ausgelagerten Zentrale. Wird eine Heizanlage neu installiert oder eine alte durch eine moderne Anlage ersetzt, ergeben sich wertvermehrende Investitionen, die zu Erhöhungen des Nettomietzinses berechtigen (siehe 4.4.2) Heizkostenabrechnung In den meisten Mietverträgen wird der 30. Juni als Abrechnungsstichtag bestimmt, da zu diesem Zeitpunkt in der Regel nicht mehr geheizt wird. Nebst dem Abrechnungsstichtag sollte der Mietvertrag regeln, wann dem Mieter die Abrechnung zugestellt werden muss, innert welcher Frist er beim Vermieter Einsprache erheben kann und bis wann ein Saldo zurück- bzw. nachgezahlt sein muss. Solange dem Mieter keine Abrechnung vorliegt, wird ein allfälliger Saldo zugunsten des Vermieters nicht zur Zahlung fällig. Nach einem Entscheid des Bundesgerichtes aus dem Jahre 1998 ist dem Mieter für die Bezahlung eines (fälligen) Saldos eine Zahlungsfrist von 30 Tagen wie im Zahlungsverkehr üblich einzuräumen. Jeder Mietpartei wird eine Heizkostenabrechnung Muster 51 zugestellt. Beim HEV Schweiz ist ein Formular für die Heizkostenabrechnung erhältlich. Auf der Vorderseite des Formulars werden die gesamten Heizkosten der Liegenschaft erfasst. Auf der Rückseite werden die Gesamtkosten auf die einzelnen Mietparteien aufgeschlüsselt. Der Mieter ersieht daraus, welcher Anteil der Gesamtkosten auf ihn entfällt und ob er einen Saldo aus seinen Akontozahlungen zugute hat oder allenfalls einen Differenzbetrag nachzahlen muss. Erhält der Mieter mit der jährlichen Heizkostenabrechnung keine detaillierte Abrechnung und Aufteilung der Heizungs- und Warmwasseraufbereitungskosten, ist auf der Rechnung ausdrücklich darauf hinzuweisen, dass er die detaillierte Abrechnung verlangen kann (Art. 8 Abs. 1 VMWG). Der Mieter oder sein bevollmächtigter Vertreter ist berechtigt, während den üblichen Geschäftszeiten am Wohnort oder Geschäftssitz des Vermieters die sachdienlichen Originalunterlagen einzusehen und über den Anfangs- und Endbestand von Heizmaterialien Auskunft zu verlangen (Art. 8 Abs. 2 VMWG). Der Vermieter ist nicht verpflichtet, dem Mieter Fotokopien sämtlicher Belege zuzusenden Verteilung der Heizkosten auf die Mietparteien Am 1. Mai 1991 trat der Energienutzungsbeschluss des Bundes (Bundesbeschluss für eine sparsame und rationelle Energienutzung, ENB) in Kraft. Damit war die verbrauchsabhängige, individuelle Heizkostenabrechnung (VHKA) für alle Neubauten mit mehreren Wärmebezügern sowie für Altbauten ab fünf Wärmebezügern innert einer Übergangsfrist von sieben Jahren vorgeschrieben (bis 30. April 1998), sofern dies technisch und betrieblich möglich ist und der Aufwand verhältnismässig erscheint. Über 20 Kantone hatten bereits zuvor teils weiterreichende Vorschriften erlassen. Anlässlich der Revision des Energiegesetzes des Bundes (EnG) in Kraft seit dem 1. Januar 1999 wurde das VHKA-Obligatorium für Altbauten fallen gelassen. Das Energiegesetz schreibt den Kantonen in Art. 9 Abs. 3 nur noch vor, Vorschriften über die verbrauchsabhängige Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung (VHKA) in Neubauten zu erlassen. Es steht somit im alleinigen Ermessen der Kantone, das VHKA-Obligatorium auch für Altbauten vorzuschreiben. In der Folge haben bereits mehrere Kantone das bisher geltende Obligatorium für Altbauten wieder abgeschafft. Dort, wo die verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung nicht eingeführt zu werden braucht, sind die Heizkosten gemäss dem Rauminhalt bzw. der Fläche der Wohnungen oder dem Schlüssel der Heizungsinstallationsfirma aufzuteilen. Nicht vermietete Räumlichkeiten Die nicht vermieteter Räumlichkeiten trägt der Vermieter. Dies gilt grundsätzlich auch für die Heizkosten (Art. 7 Abs. 1 VMWG). Sind allerdings keine Geräte zur Erfassung

8 5/8 Handbuch der Liegenschaftsverwaltung des Wärmeverbrauchs der einzelnen Verbraucher installiert und wurden nicht vermietete Wohn- und Geschäftsräume nachweisbar nur so weit geheizt, als dies zur Verhinderung von Frostschäden notwendig ist, muss der Vermieter nur einen Teil der Heizkosten übernehmen, die nach dem normalen Verteilungsschlüssel auf Wohn- und Geschäftsräume entfallen. Dieser Teil beträgt in der Regel: ein Drittel für Zwei- bis Dreifamilienhäuser; die Hälfte für Vier- bis Achtfamilienhäuser; zwei Drittel für grössere Gebäude sowie für Büro- und Geschäftshäuser (Art. 7 Abs. 2 VMWG). Mieterwechsel Der ausziehende Mieter hat keinen Anspruch auf eine vorzeitige Heizkostenabrechnung. Diese wird am Ende der Abrechnungsperiode für alle Mieter gemeinsam erstellt. In vielen Mietvertragsformularen befindet sich eine Tabelle, die verbindlich festlegt, wie die Heizkosten bei einem Mieterwechsel auf den bisherigen und den neuen Mieter zu verteilen sind. Durch die Verwendung der Tabellenwerte wird den jahreszeitlich bedingten Energieverbrauchsschwankungen Rechnung getragen. Die Tabellenwerte hängen vom mittleren Jahrestemperaturverlauf ab und variieren von Region zu Region. Für das Mittelland, die Bergregion und das Tessin existieren entsprechende Zahlen, die den durchschnittlichen monatlichen Anteil am Totalwärmeverbrauch ausdrücken. Monatlicher prozentualer Heizverbrauch (1 Jahr = 100%) Mittelland Bergregion Tessin Januar 17,5 14,0 21,5 Februar 14,5 11,5 17,0 März 13,5 11,5 15,5 April 9,5 9,0 5,0 Mai 3,5 7,0 0,0 Juni 0,0 4,5 0,0 Juli 0,0 1,0 0,0 August 0,0 4,0 0,0 September 1,0 5,5 0,0 Oktober 10,0 8,5 6,0 November 13,5 10,5 15,0 Dezember 17,0 13,0 20,0 Die prozentuale Verteilung bei einer kombinierten Heizungs- und Warmwasseraufbereitungsanlage ergibt für das Mittelland folgende Werte: Januar 13,6 Juli 3,7 Februar 12,1 August 3,6 März 11,5 September 3,7 April 9,3 Oktober 9,5 Mai 5,6 November 10,7 Juni 3,7 Dezember 13,0 Die vorstehende Tabelle basiert auf der Erfahrungstatsache, dass die Warmwasseraufbereitung ungefähr einem Viertel des totalen Heiz- und Warmwasserverbrauchs entspricht. Weiterführende Literatur Eine ausführliche Abhandlung über die Neben- und Heizkosten und ihre Verteilung ist in Form des Buches «Heizkosten» von lic.iur. Thomas Oberle (2. überarbeitete Auflage, 2001) beim Hauseigentümerverband Schweiz erhältlich.

9 Handbuch der Liegenschaftsverwaltung 5/9 H E V Muster 50 Beispiel für Begründung einer Neuausscheidung von im bestehenden Mietverhältnis "Andere einseitige Vertragsänderung Ab dem... werden folgende bisher im Nettomietzins enthaltenen Aufwendungen neu zusätzlich zum Nettomietzins separat als nach effektivem Aufwand in Rechnung gestellt: - Allgemeinstrom - Wasserverbrauch und Abwasserentsorgung inkl. Kanalisationsgebühren - Gebühren für Kehrichtentsorgung - Hauswartung -... Nach den Erfahrungen vorangehender Jahre betragen die Kosten für die inskünftig zusätzlich separat erfassten im Monat durchschnittlich CHF... Der Nettomietzins wird deshalb um CHF...reduziert. Im gleichen Ausmass werden die monatlich zu leistenden Akontozahlungen festgelegt. Begründung: Mit der Vertragsänderung soll erreicht werden, dass die effektiven Kostensteigerungen der einzelnen positionen direkt den Mietern belastet werden (Verursacherprinzip)."

10 Handbuch der Liegenschaftsverwaltung 5/10 H E V Muster 51 Herr Karl Müller Eisenbahnstrasse Einsiedeln Datum: 15. Juli 2005 Ref.: J. Kälin Ihr Mietobjekt 3 1/2- Zimmerwohnung Eisenbahnstrase Einsiedeln Heiz- und Betriebskostenabrechnung Abrechnungsperiode Tage Ihre Mietperiode Tage Kostenart Gebäude-Total Betrag Objekt Einheit Total1 Tage Total2 Heizung/Warmwasser ' ' ' ' Wasser, Abwasser, Kanalr ' Allgemeinstrom Total Heiz- und Betribskosten 1' % Verwaltungshonorar von CHF Total Forderung 1' Total Akonto-Zahlungen, CHF / Monat 1' Saldo zu unseren Gunsten Gemäss Art. 8 VMWG hat der Vermieter dem Mieter auf Verlangen Einsicht in die detaillierte Abrechnung zu gewähren. (nach telefonischer Anmeldung). Dürfen wir Sie bitten, den Saldo zu unseren Gunsten mit beiliegendem Einzahlungsschein innert 30 Tagen rein netto zu überwiesen. Besten Dank. Mit freundlilchen Grüssen Liegenschaften AG J. Kälin

11 5/11 Handbuch der Liegenschaftsverwaltung Muster 51 Heizkosten- & Betriebskostenabrechnung 2004/2005 Eisenbahnstrasse 108, 8840 Einsiedeln Heizkosten Brennstoffverbrauch (4 Tanks à 1'500 l gemäss Heizöl-Lieferant) Fr. Fr Heizölvorrat 550 lt à CHF Heizölvorrat 3'090 lt à Fr ' Heizöllieferung 2'664 lt à CHF ' Heizöllieferung 3'263 lt à Fr ' Heizöllieferung 2'119 lt à Fr ' Heizölvorrat 618 lt à Fr Heizölvorrat 3'263 lt à Fr ' Heizölvorrat 2'119 lt à Fr ' Heizölverbrauch 5'686 lt 2' ' Stromverbrauch Brenner / Pumpen, Heizungsbedingung Heizstrom Total Allg. Strom Fr Heizungsbedienung Anteil Hauswartung 12 Mt. à Fr Service Brenner / Pumpe Brennerservice Kälin Heizungen AG 2004 / Brennerservice Kälin Heizungen AG Servicearbeiten Tankrevision / Boilerentkalkung Rückstellung Tankrevision Rückstellung Tankrevision Kaminfeger H.P. Meier Kaminfeger Total Heizkosten 3' Betriebskosten Wasser / Abwasser Bezirk Einsiedeln Akonto 2004/ Bezirk Einsiedeln Abrechnung 2004/ ' Allgemeinstrom EKZ Akonto Juli / August EKZ Akonto September / Oktober EKZ Akonto November / Dezember EKZ Akonto Januar / Februar EKZ Abrechnung Mai April EKZ Akonto Mai / Juni Heizstrom Hauswartung Hauswartung jede Partei macht Ihren Teil selber Total Betriebskosten Total Heizkosten Total Heiz- und Betriebskosten 1' ' '050.75