----- VON DER NATURMASSAUFNAME BIS ZUM GRUNDBUCH -----

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1 ----- VON DER NATURMASSAUFNAME BIS ZUM GRUNDBUCH Arch. DI in Regina M. Lettner Staatlich befugte und beeidete Ziviltechnikerin (= Architektin) Allgemein beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige > Hochbau und Architektur > Nutzwertfeststellung, Parifizierung VON DER NATURMASSAUFNAME BIS ZUM GRUNDBUCH Ausgangssituation Gebäude mit mehreren selbständigen Bestandseinheiten > Ziel - richtige Miteigentumsanteile Verbücherung NICHT vorhanden - Nutzwertfeststellung - Begründung von Wohnungseigentum Verbücherung vorhanden - Änderung der Nutzwertfeststellung - Berichtigung von Wohnungseigentumsanteilen z.b. bei Dachausbauten, Widmungs- u. Flächenänderungen, ua.

2 ----- VON DER NATURMASSAUFNAME BIS ZUM GRUNDBUCH Vorgangsweise - Grundlagenermittlung - Bestandsaufnahme - Bestandsplanung - Bewilligungsplanung - Konsenserwirkung - Nutzwertgutachten - Wohnungseigentumsvertrag - Verbücherung - Verfahrensdauer - Verfahrenskosten GRUNDLAGENERMITTLUNG Vorerhebungen - Konsenserhebung/Akteneinsicht - grundbücherliche Erhebung > Technisches Büro, ArchitektIn - Klärung der rechtlichen Ausgangslage - Grundlage für Besichtigung

3 ----- BESTANDSAUFNAHME pro Bestandseinheit wird kontrolliert bzw. aufgenommen - die Lage im Gebäude - Raumflächen - Raumhöhen - Tür und Fensteröffnungen - Ausstattungsmerkmale - Wohnungskonfiguration - Zubehör - Ausstattung von Außenanlagen - Kfz-Abstellplätze > Technisches Büro, ArchitektIn - Kontrolle ob Behördenkonsens ident mit Bestand - Feststellung der Eigentumsfähigkeit der WE-Objekte BESTANDSPLANUNG Zeichnerische Darstellung - der Bestandsobjekte - des Zubehörflächen - der Allgemeinflächen > Technisches Büro, ArchitektIn - Plan (CAD / digital) - Grundlage für Konsenserwirkung - exakte Flächenermittlung

4 ----- BEWILLIGUNGSPLANUNG Baubehördliches Bewilligungsverfahren - Bauanzeige (gem. 62 BO) - Einreichung (gem. 70 BO) > BauwerberIn - baurechtliche Grundlage - Grundlage für Nutzwertgutachten BEWILLIGUNGSPLANUNG Bauanzeige (gem. 62 BO) - Ansuchen - Einreichplan (2fach) - Nachweis erf. Wärme- u. Schallschutz - Gutachten nach 63/1/h BO (Geringfügigkeit) > zu unterzeichnen von - BauwerberIn - PlanverfasserIn - BauführerIn

5 ----- BEWILLIGUNGSPLANUNG Einreichung (gem. 70 BO) - Ansuchen - Einreichplan (3fach) - Grundbuchsauszug - Nachweis erf. Wärme- u. Schallschutz - Energieausweis - Stellplatznachweis - Ingenieurbefund - Statische Vorbemessung - Bestätigung über Barrierefreiheit - AnrainerInnenverzeichnis > zu unterzeichnen von - BauwerberIn - PlanverfasserIn - ALLEN GrundeigentümerInnen - BauführerIn KONSENSERWIRKUNG Bauanzeige (gem. 62 BO) - Abgabe der vollständigen Unterlagen - keine Bauverhandlung - kein Bescheid - interne Behördenprüffrist 6 Wochen > Rechtskraft (automatisch nach Prüffrist) > WANN - Änderungen im Inneren des Gebäudes - Loggienverglasungen - Fenstertausch außerhalb von Schutzzonen wenn das Erscheinungsbild geändert wird - Fenstertausch innerhalb von Schutzzonen

6 ----- KONSENSERWIRKUNG Einreichung (gem. 70 BO) - Abgabe der vollständigen Unterlagen - interne Behördenprüffrist 12 Wochen - Bauverhandlung - Bescheid - Einspruchsfrist gegen Bescheid meist 2 Wochen > Rechtskraft > WANN - in allen Fällen in denen eine Bauanzeige NICHT geht - in allen Fällen in denen kein anderes Bauverfahren zur Anwendung kommt KONSENSERWIRKUNG Baubeginnsanzeige - bei Bauanzeige sofort (ausgen. Schutzzonen 4 Wochen) - bei Einreichverfahren nach Erhalt des Bescheides > BauführerIn - Grundlage für Baubeginn (lt. Bauordnung)

7 ----- KONSENSERWIRKUNG Fertigstellungsanzeige - nach Fertigstellung > BauwerberIn, EigentümerIn, GrundeigentümerIn - behördlicher Konsens - Benützungsbewilligung - Grundlage für Nutzwertgutachen NUTZWERTGUTACHTEN Nutzwertgutachten - vor Rechtskraft = Vorläufiges Nutzwertgutachten / Vorabzug - nach Rechtskraft = Nutzwertgutachten - nach Fertigstellungsanzeige = Nutzwertgutachten (ggf. bei Ausführungsänderungen > ZiviltechnikerIn, Gerichtsachverständige VORABZUG - Grundlage für die Begründung von Wohnungseigentum - bei Verkauf einzelner Bestandsobjekte (WE-Objekte)

8 ----- NUTZWERTGUTACHTEN Wohnungseigentum 2 WEG, Abs. 1 Wohnungseigentum ist das dem/der MiteigentümerIn einer Liegenschaft oder einer EigentümerInnenpartnerschaft eingeräumte dingliche Recht, ein Wohnungseigentumsobjekt ausschließlich zu nutzen und allein darüber zu verfügen NUTZWERTGUTACHTEN Wohnungseigentumsobjekte 2 WEG, Abs. 2 Wohnungseigentumsobjekte sind Wohnungen, sonstige selbständige Räumlichkeiten und Abstellplätze für Kraftfahrzeuge (wohnungseigentumstaugliche Objekte), an denen Wohnungseigentum begründet wurde. Wohnungen Eine Wohnung ist ein baulich abgeschlossener, nach der Verkehrsauffassung selbständiger Teil eines Gebäudes, der nach seiner Art und Größe geeignet ist, der Befriedigung eines individuellen Wohnbedürfnisses von Menschen zu dienen. Sonstige Selbständige Räumlichkeiten Eine sonstige selbständige Räumlichkeit ist ein baulich abgeschlossener, nach der Verkehrsauffassung selbständiger Teil eines Gebäudes, dem nach seiner Art und Größe eine erhebliche wirtschaftliche Bedeutung zukommt, wie etwa ein selbständiger Geschäftsraum oder eine Garage. Abstellplätze für Kraftfahrzeuge Ein Abstellplatz für ein Kraftfahrzeug ist eine - etwa durch Bodenmarkierung - deutlich abgegrenzte Bodenfläche, die ausschließlich zum Abstellen eines Kraftfahrzeugs gewidmet und dazu nach ihrer Größe, Lage und Beschaffenheit geeignet ist; eine Stellfläche etwa aus Metall, die zu einer technischen Vorrichtung zur Platz sparenden Unterbringung von Kraftfahrzeugen gehört, ist einer Bodenfläche gleichzuhalten.

9 ----- NUTZWERTGUTACHTEN Zubehör-Wohnungseigentum 2 WEG, Abs. 3 Zubehör-Wohnungseigentum ist das mit dem Wohnungseigentum verbundene Recht, andere, mit dem Wohnungseigentumsobjekt baulich nicht verbundene Teile der Liegenschaft, wie etwa Keller- oder Dachbodenräume, Hausgärten oder Lagerplätze, ausschließlich zu nutzen. Diese rechtliche Verbindung setzt voraus, dass das Zubehörobjekt ohne Inanspruchnahme anderer Wohnungseigentums- oder Zubehörobjekte zugänglich und deutlich abgegrenzt ist NUTZWERTGUTACHTEN Allgemeine Teile der Liegenschaft 2 WEG, Abs. 4 Allgemeine Teile der Liegenschaft sind solche, die der allgemeinen Benützung dienen oder deren Zweckbestimmung einer ausschließlichen Benützung entgegensteht. Die Begründung von Wohnungseigentum an allgemeinen Teilen der Liegenschaft ist nicht möglich.

10 ----- NUZTWERTGUTACHTEN Nutzfläche / Fehlerquellen - Balkon/Loggia/Wintergarten - Fläche generell - Flächen bei Stiegen Quelle: Nutzfläche und Nutzwert im Wohnrecht 3. Auflage Böhm/Eckharter/Hauswirth/Heindl NUZTWERTGUTACHTEN Gutachten / Fehlerquellen - keine Befundaufnahme - Bestandsobjekte die nicht WE-tauglich sind - WE-Objekte mit Mietwerten - Zu- u. Abschläge (unrichtig, fehlend) Quelle: Nutzfläche und Nutzwert im Wohnrecht 3. Auflage Böhm/Eckharter/Hauswirth/Heindl

11 ----- NUZTWERTGUTACHTEN Ergebnis - Nutzflächenaufstellung u. -berechnung - Ermittlung der Nutzwerte - Nutzwertberechnung - Zusammenfassung - Festlegung Miteigentumsanteil / Mindestanteil NUZTWERTCHECK Objektdaten eingeben - Nutzflächen eingeben - Zu- u. Abschläge auswählen - Nutzwert berechnen

12 ----- WOHNUNGSEIGENTUMSVERTRAG regelt - Zuordnung Person zu WE-Objekte inkl. Zubehör-WE kann regeln - Nutzung Allgemeinflächen (Gärten, Hof, Waschküche, ua.) - Verrechnungsregelungen (Fenster, Alt/Neubau Rücklagen, ua.) - Nutzung Lift > NotarIn, Rechtsanwalt/anwältin - Einzig wirklich dauerhafte rechtssichere Lösung zur Nutzung gemeinsamen Eigentums VERBÜCHERUNG Eintragung im Grundbuch - A-Blatt / Gutsbestandsblatt - B-Blatt / Eigentumsblatt - C-Blatt / Lastenblatt > NotarIn, Rechtsanwalt/anwältin - erst durch die Eintragung im Grundbuch wird WE begründet > WICHTIG - Bestand/Konsens/WE-Vertrag/GBA => IDENT

13 ----- VERFAHRENSDAUER Zeitachse - Grundlagenermittlung - Bestandsaufnahme - Bestandsplanung - Bewilligungsplanung > rd. 3 Monate - Konsenserwirkung > bis zu 3 (bzw. 4) Monaten - Nutzwertgutachten - Wohnungseigentumsvertrag > abhängig v. d. Anzahl der WE - Verbücherung > 3 bis 6 Monate > 1,5 bis 2 Jahre VERFAHRENSKOSTEN Kostenachse - Grundlagenermittlung - Bestandsaufnahme - Bestandsplanung - Bewilligungsplanung - Konsenserwirkung - Nutzwertgutachten - Wohnungseigentumsvertrag - Verbücherung > im Einzelfall abzuklären