Immobilienvermittler, Darlehensvermittler, Bauträger und Baubetreuer 184/15

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1 Immobilienvermittler, Darlehensvermittler, Bauträger und Baubetreuer 184/15

2 Ansprechpartner: Ass. jur. Katja Berger Geschäftsbereich Recht Steuern der IHK Nürnberg für Mittelfranken Ulmenstraße 52, Nürnberg Tel.: 0911/ Fax: 0911/ Internet: Mit freundlicher Genehmigung der IHK München für Oberbayern Stand: August 2015 Hinweis: Die Veröffentlichung von Merkblättern ist ein Service der IHK Nürnberg für ihre Mitgliedsunternehmen. Dabei handelt es sich um eine zusammenfassende Darstellung der rechtlichen Grundlagen, die nur erste Hinweise enthält und keinen Anspruch auf Vollständigkeit und Richtigkeit erhebt. Obwohl es mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt wurde, kann eine Haftung für die inhaltliche Richtigkeit nicht übernommen werden, es sei denn, der IHK wird vorsätzliche oder grob fahrlässige Pflichtverletzung nachgewiesen. Die Merkblätter können eine anwaltliche Beratung oder eine Beratung durch einen Steuerberater im Einzelfall nicht ersetzen.

3 1 IMMOBILIENMAKLER, DARLEHENSVERMITTLER, BAUTRÄGER UND BAUBETREUER Nach 34c Gewerbeordnung (GewO) benötigen gewerbsmäßig tätige Immobilienmakler, Darlehensvermittler sowie Bauträger und Baubetreuer neben einer Gewerbeanmeldung nach 14 GewO zur Ausübung ihrer Tätigkeit eine gewerberechtliche Erlaubnis. Die Erlaubnisvoraussetzungen sind derzeit für alle Tätigkeiten gleich; jedoch ist die Einführung einer Pflichtversicherung sowie eines Sachkundenachweises für Immobilienmakler und Verwalter von fremden Wohnugseigentum gemäße 26 bis 28 Wohnungseigentumsgesetz geplant. Auch Darlehensvermittler, die speziell Kredite für Wohnimmobilien vermitteln, müssen aufgrund der Wohnimmobilienkredit-Richtlinie der EU, die bis zum 21. März 2016 in deutsches Recht umzusetzen ist, mit Änderungen rechnen. Mit Inkrafttreten des Kleinanlegerschutzgesetzes zum 10. Juli 2015 sind Änderungen für Vermittler von partiarischen Darlehen und Nachrangdarlehen erfolgt. Für die Ausübung dieser Tätigkeit ist nunmehr eine Erlaubnis nach 34f Absatz 1 Satz 1 Nummer 3 GewO erforderlich. Für bereits vor dem in diesem Bereich tätige Darlehensvermittler mit Erlaubnis bestehen jedoch erleichterte Antragsvoraussetzungen sowie Übergangsregelungen für die Beantragung der Erlaubnis und für die Einreichung des Sachkundenachweises. Besonderheiten für Dienstleister aus anderen EU-/EWR-Staaten: Bitte beachten Sie die Hinweise unter Ziffer 5 dieses Merkblatts. Besonderheiten für Dienstleister aus anderen EU-/EWR-Staaten: Bitte 1. Rechtsgrundlagen Die in diesem Merkblatt genannten Vorschriften können Sie hier einsehen: 34c Gewerbeordnung (GewO): 34c.html Verordnung über die Pflichten der Makler, Darlehensvermittler, Bauträger und Baubetreuer (Makler- und Bauträgerverordnung MaBV): Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermRG): Bürgerliches Gesetzbuch (BGB): Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuche (EGBGB):

4 2 Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG): Telemediengesetz (TMG): Preisangabenverordnung (PAngV): Verordnung über Informationspflichten für Dienstleistungserbringer (DL-InfoV): Gesetz über das Aufspüren von Gewinnen aus schweren Straftaten (GwG): Verordnung über energiesparenden Wärmeschutz und energiesparende Anlagetechnik bei Gebäuden (EnEV): 2. Erlaubnispflicht nach 34c GewO Der Erlaubnispflicht nach 34c GewO unterliegen Immobilienmakler, Darlehensvermittler, Bauträger und Baubetreuer. Immobilienmakler ist, wer gewerbsmäßig den Abschluss von Verträgen über Grundstücke (z. B. Verkauf, Belastung, Vermietung, Verpachtung von Grundstücken und Wohnungseigentum; Verträge über die Vermittlung von Hypotheken und Grundschulden), grundstücksgleiche Rechte (z. B. Erbbaurecht), gewerbliche Räume oder Wohnräume vermitteln oder (als sog. Nachweismakler) die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweisen will ( 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 GewO). Unter Vermittlung in diesem Sinne versteht man sowohl die einen Vertragsabschluss lediglich vorbereitende Tätigkeit, als auch eine Tätigkeit, die den Vertragsabschluss herbeiführt. Auf den Erfolg der Tätigkeit kommt es hierbei nicht an. Vermittlung setzt zudem ein Drei-Personen-Verhältnis voraus. Der Nachweismakler benennt seinem Auftraggeber einen bisher unbekannten Interessenten oder ein Objekt sowie den künftigen Vertragspartner, so dass der Auftraggeber die Möglichkeit hat, von sich aus in Vertragsverhandlungen einzutreten. Die bloße Tätigkeit als selbständiger Hausverwalter ist derzeit noch erlaubnisfrei möglich und setzt lediglich eine Gewerbeanzeige nach 14 GewO voraus. Vermittelt ein Hausverwalter jedoch auch Verträge über die von ihm verwalteten Wohnräume oder über Wohnräume außerhalb seines Wohnungsbestandes, so unterliegt er ebenfalls der

5 3 Erlaubnispflicht nach 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 GewO, selbst wenn ihm nach 2 Absatz 2 des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung ggf. keine Courtage zusteht. Stellt sich eine grundsätzlich erlaubnispflichtige Vermittlungstätigkeit des Hausverwalters jedoch als unbedeutender Annex zu seinen übrigen Tätigkeiten dar dies soll bei zwei bis drei Wohnungsvermittlungen im Jahr der Fall sein so übt der Hausverwalter keine erlaubnispflichtige Tätigkeit aus. Hinweis: Im Koalitionsvertrag zwischen CDU, CSU und SPD vom wurde folgendes vereinbart: Für Maklerleistungen wollen wir klare bundeseinheitliche Rahmenbedingungen und ebenso Qualitätssicherung erreichen. Vermieter und Mieter sollen weiter als Auftraggeber auftreten können. Dabei gilt das marktwirtschaftliche Prinzip: wer bestellt, der bezahlt. Wir wollen im Maklerrecht Anreize für eine bessere Beratung des Verbrauchers beim Immobilienerwerb schaffen. Hierzu streben wir als weitere Option des Verbrauchers eine erfolgsunabhängige Honorierung entsprechend dem Beratungsaufwand an. Zudem wollen wir einen Sachkundenachweis einführen und Standards aus anderen Beratungsberufen auf das Maklergewerbe übertragen. Wir werden berufliche Mindestanforderungen und Pflichtversicherungen für Wohnungsverwalter und Immobilienmakler verankern. Den Verbraucherschutz bei Bau- und Dienstleistungen für Bauherren und Immobilieneigentümer wollen wir ausbauen, insbesondere im Bauvertragsrecht und bei der Fremdverwaltung von Wohnungen. Das Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten (= Mietpreisbremse) und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung (Mietrechtsnovellierungsgesetz MietNovG) wurde am im Bundesgesetzblatt (BGBl Teil I Nr. 16, S. 610 ff.) veröffentlicht. Hinsichtlich der Einführung der Mietpreisbremse haben die Landesregierungen mit Wirkung zum die Möglichkeit, mittels Verordnung Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten für die Dauer von höchstens fünf Jahren zu bestimmen (vgl. 556d Absatz 2 BGB). Bayern hat von dieser Verordnungsermächtigung mit der Mietpreisbremseverordnung vom , die am in Kraft getreten ist, Gebrauch gemacht (GVBl. Nr. 8/2015, S. 250 ff, abrufbar unter GVBl. Nummer 8). Welche Gemeinden betroffen sind, können Sie zudem auch auf unserer Internetseite über den Webcode GFDA35 einsehen. Im Übrigen trat das MietNovG und damit auch die das Bestellerprinzip betreffenden Änderungen des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermRG) am bundesweit in Kraft..

6 4 Welche Änderungen bringt das Bestellerprinzip für Makler mit sich und wofür gilt es: Das Bestellerprinzip gilt nur bei der Vermittlung von Mietverträgen über Wohnräume, nicht für den Verkauf. Wohnungsvermittlungsverträge müssen in Textform (z. B. ) geschlossen werden, um wirksam zu sein Die geplante Neuregelung des 2 Absatz 1a WoVermRG-E bestimmt, dass der Wohnungsvermittler vom Wohnungssuchenden sofern ein Mietvertrag zustande kommt nur dann die Zahlung eines Entgelts verlangen darf, wenn ein Wohnungsvermittlungsvertrag zwischen ihm und dem Wohnungssuchenden besteht und der Vermittler ausschließlich wegen dieses Vermittlungsvertrags den Auftrag zum Angebot einer Wohnung i. S. v. 6 Absatz 1 WoVermRG vom Vermieter einholt. Nur in diesem Fall wird der Vermittler auf Bestellung des Wohnungssuchenden tätig. Eine Provisionspflicht des Wohnungssuchenden besteht nach der Gesetzesbegründung jedoch schon dann nicht mehr, wenn der Wohnungssuchende mit dem Vermittler einen Vermittlungsvertrag geschlossen hat und sich danach ein Vermieter zwecks Mietersuche mit einer passenden Wohnung an den Wohnungsvermittler wendet. In diesem Fall wird der Wohnungsvermittler nicht ausschließlich wegen des Vermittlungsvertrages mit dem künftigen Mieter tätig, sondern auch im Interesse des Vermieters. Vereinbarungen, um die Zahlungspflicht für die Maklervergütung auf den Mieter abzuwälzen, sind unwirksam. Verstöße von Wohnungsvermittlern gegen das Verbot, vom Wohnungssuchenden ein Entgelt zu fordern, können mit Bußgeldern bis zu geahndet werden. Zur Umsetzung der ebenfalls im Koalitionsvertrag vereinbarten Neuregelung der Berufszulassung für Immobilienmakler und Wohnungseigentumsverwalter liegt der Referentenentwurf des Bundesministeriums für Wirtschaft und Energie für ein Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Verwalter von Wohnungseigentum vor. Dieser ist über nachfolgenden Link abrufbar: ml Geplant ist zum einen die Verschärfung der Erlaubnisvoraussetzungen für Immobilienmakler: Neben dem schon bisher notwendigen Nachweis der Zuverlässigkeit und geordneter Vermögensverhältnisse ist vorgesehen, dass Antragsteller künftig eine Berufshaftpflichtversicherung nachweisen sowie einen Sachkundenachweis als Voraussetzung für die Erteilung der Erlaubnis nach 34c GewO vorlegen müssen. Für

7 5 gewerbliche Wohnungseigentumsverwalter soll erstmals eine Erlaubnispflicht in 34c GewO mit den vorgenannten Erlaubnisvoraussetzungen einführt werden. Darlehensvermittler ist, wer gewerbsmäßig den Abschluss von Darlehensverträgen vermitteln oder die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweisen will ( 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 GewO). Geplante Neuregelung bei Vermittlung von Krediten für private Wohnimmobilien: Die Wohnimmobilienkredit-Richtlinie (Richtlinie 2014/17/EU) der EU vom muss bis zum in deutsches Recht umgesetzt werden. Der Gesetzentwurf der Bundesregierung zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie (Stand: ) sieht unter anderem vor, mit 34i GewO einen neuen Erlaubnistatbestand für die gewerbsmäßige Vermittlung von Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen im Sinne von 491 Absatz 3 BGB-E oder entsprechenden entgeltlichen Finanzierungshilfen im Sinne des 506 BGB-E und die Beratung zu solchen Verträgen in der Gewerbeordnung zu schaffen. Ähnlich wie bei den Finanzanlagenvermittlern soll die Erteilung der Erlaubnis neben dem schon bisher erforderlichen Nachweis der Zuverlässigkeit und geordneter Vermögensverhältnisse künftig vom Nachweis einer entsprechenden Sachkunde und dem Bestehen einer Berufshaftpflichtversicherung abhängig gemacht werden. Notwendig ist ferner, dass der Gewerbetreibende seine Hauptniederlassung oder seinen Hauptsitz im Inland hat und seine Tätigkeit als Immobiliardarlehensvermittler auch im Inland ausübt. Daneben soll es eine Pflicht zur Registrierung in einem öffentlich einsehbaren Register geben. Nähere Informationen finden Sie auf unserer Internetseite über den Webcode FLCB4. Änderungen für Darlehensvermittler durch das Kleinanlegerschutzgesetz zum : Bislang war für die Vermittlung von partiarischen Darlehen und Nachrangdarlehen eine Erlaubnis als Darlehensvermittler nach 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 GewO ausreichend. Das am in Kraft getretene Kleinanlegerschutzgesetz sieht vor, dass für die Vermittlung dieser Vermögensanlagen eine Erlaubnis nach 34f Absatz 1 Satz 1 Nummer 3 GewO (Vermögensanlagen) notwendig ist. Auch die Anlageberatung zu diesen Vermögensanlagen ist von der Erlaubnispflicht nach 34f Absatz 1 Satz 1 Nummer 3 GewO erfasst. Weitergehende Informationen zum Kleinanlegerschutzgesetz sowie zur Beantragung der Erlaubnis nach 34f Absatz 1 Satz 1 Nummer 3 GewO im Regelverfahren sowie im vereinfachten Verfahren finden Sie auf unserer Homepage > Recht Steuern > Rechtsauskünfte > Genehmigungspflichtige Gewerbe >

8 6 Finanzanlagenvermitteler und in unserem Merkblatt Erlaubnispflicht für Finanzanlagenvermittler, abrufbar über unsere Homepage. Bauträger ist, wer gewerbsmäßig Bauvorhaben als Bauherr im eigenen Namen für eigene oder fremde Rechnung vorbereiten oder durchführen und dazu (bereits im Stadium der Vorbereitung und/oder Durchführung) Vermögenswerte von Erwerbern, Mietern, Pächtern oder sonstigen Nutzungsberechtigten oder von Bewerbern um Erwerbs- oder Nutzungsrechte verwenden will ( 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 3 lit. a GewO). Baubetreuer ist, wer gewerbsmäßig Bauvorhaben im fremden Namen für fremde Rechnung wirtschaftlich vorbereiten oder durchführen will ( 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 3 lit. b GewO). 3. Ablauf des Erlaubnisverfahrens Immobilienmakler, Darlehensvermittler, Bauträger und Baubetreuer benötigen vor Aufnahme ihrer gewerblichen Tätigkeit eine behördliche Erlaubnis nach 34c GewO. Diese Erlaubnis nach 34c GewO berechtigt im erteilten Umfang bundesweit zur Ausübung des Gewerbes. Zur grenzüberschreitendenden Tätigkeit, vgl. Ziffer 5 dieses Merkblatts. a) Antragsteller Antragsteller können natürliche oder juristische Personen (z. B. GmbHs, Aktiengesellschaften) sein. Bei Personengesellschaften ohne eigene Rechtspersönlichkeit (z. B. BGB-Gesellschaften, offene Handelsgesellschaften oder Kommanditgesellschaften) ist die Erlaubnis für jeden geschäftsführenden Gesellschafter erforderlich. Das gilt auch für Kommanditisten, jedoch nur, sofern diese Geschäftsführungsbefugnis besitzen und somit rechtlich als Gewerbetreibende anzusehen sind. Nicht rechtsfähige Personengesellschaften können keine Erlaubnis erhalten. Bei der juristischen Person stellt diese selbst, vertreten durch ihre Organe (Geschäftsführer/Vorstand), den Antrag auf Erlaubnis. Ein Wechsel der mit der Leitung des Betriebs oder einer Zweigniederlassung beauftragten Personen sowie bei juristischen Personen der gesetzlichen Vertreter ist der zuständigen Behörde unverzüglich anzuzeigen (vgl. 9 MaBV).

9 7 b) Zuständige Erlaubnisbehörde und Gebühren Die Erlaubnis ist bei der örtlich zuständigen Kreisverwaltungsbehörde (Landratsamt oder kreisfreie Stadt) zu beantragen. Die Gebühr ist gestaffelt nach der Zahl der beantragten Tätigkeiten. Die einzelnen Kreisverwaltungsbehörden legen die Gebühren innerhalb des gesetzlich zulässigen Rahmens von 100 bis selbst fest. So beträgt die Gebühr z. B. bei der Stadt Nürnberg, abhängig vom Umfang der beantragten Tätigkeiten und von der Rechtsform des Gewerbetreibenden ab 500. Für die Beantragung von Führungszeugnis und Gewerbezentralregisterauszug fallen zusätzlich jeweils 13 an. Hinzu kommen die Gebühren für die Gewerbeanmeldung (Gebührenrahmen: 12,50 bis 50). Nach 29 GewO steht den zuständigen Behörden gegenüber Gewerbetreibenden nach 34c GewO ein Auskunft- und Nachschaurecht zu. Auf behördliches Verlangen sind Gewerbetreibende verpflichtet, die für die Überwachung des Geschäftsbetriebs erforderlichen Auskünfte zu erteilen. Darüber hinaus haben die zuständigen Behörden das Recht, zur Vornahme von Prüfungen und Besichtigungen die Geschäftsräume zu betreten. c) Erlaubnisvoraussetzungen Auf die Erteilung der Erlaubnis besteht ein Rechtsanspruch, wenn nicht ein Versagungsgrund nach 34c Absatz 2 GewO vorliegt. Die Erlaubnis kann auch nachträglich inhaltlich beschränkt und mit Auflagen versehen werden. Erst nach Erteilung der Erlaubnis darf mit der gewerbsmäßigen Tätigkeit begonnen werden. Zudem muss der Gewerbetreibende den Beginn der gewerblichen Tätigkeit nach 14 GewO gleichzeitig mit Aufnahme der Tätigkeit bei der Gemeinde am Betriebssitz anzeigen. (1) Zuverlässigkeit Der Antragsteller (bei juristischen Personen auch alle gesetzlich vertretungsberechtigten Personen) und, sofern vorliegend, die mit der Leitung des Betriebs oder einer Zweigniederlassung betraute/-n Person/-en muss bzw. müssen die für den Gewerbebetrieb erforderliche Zuverlässigkeit nachweisen. Die erforderliche Zuverlässigkeit besitzt in der Regel nicht, wer in den letzten fünf Jahren vor Stellung des Antrags wegen eines Verbrechens oder wegen Diebstahls, Unterschlagung, Erpressung, Betruges, Untreue, Geldwäsche, Urkundenfälschung, Hehlerei, Wuchers oder einer Insolvenzstraftat rechtskräftig verurteilt worden ist.

10 8 (2) Geordnete Vermögensverhältnisse Weitere Voraussetzung für die Erlaubniserteilung sind geordnete Vermögensverhältnisse. Ungeordnete Vermögensverhältnisse liegen in der Regel vor, wenn über das Vermögen des Antragstellers das Insolvenzverfahren eröffnet worden oder er in das vom Insolvenzgericht oder vom Vollstreckungsgericht zu führende Verzeichnis ( 26 Absatz 2 Insolvenzordnung, 882b Zivilprozessordnung) eingetragen ist. (3) Notwendige Unterlagen In der Regel werden von der Behörde folgende Nachweise verlangt. Bitte fragen Sie jedoch vor Antragstellung bei der für Sie zuständigen Behörde nach, ob ggf. noch weitere Unterlagen erforderlich sind: Ausgefülltes Antragsformular Auskunft aus dem Bundeszentralregister (=polizeiliches Führungszeugnis) zur Vorlage bei einer Behörde (Belegart: O) für alle natürlichen Personen (Antragsteller/- in, ggf. Betriebsleiter/-in, gesetzliche/-r Vertreter/-in, falls Antragsteller eine juristische Person ist) Auszug aus dem Gewerbezentralregister zur Vorlage bei einer Behörde (Belegart: 9) für alle natürlichen Personen (s. o.) und zusätzlich für die juristische Person, falls diese Antragsteller ist Auskunft aus dem Schuldnerverzeichnis des Amtsgerichts Vollstreckungsgericht Auskunft des Schuldnerverzeichnis des Amtsgerichts Insolvenzgericht Auskunft aus dem zentralen Schuldnerverzeichnis (nur auf elektronischem Weg über Soweit Eintragung vorliegt: Auszug aus dem Handelsregister (Abruf über kostenpflichtig ( 4,50) möglich.

11 9 4. Vorschriften zur Ausübung der Tätigkeit als Immobilienmakler, Darlehensvermittler, Bauträger und Baubetreuer a) Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) unterwirft Gewerbetreibende, die Tätigkeiten nach 34c GewO ausüben unabhängig vom Bestehen einer Erlaubnispflicht besonderen Buchführungs-, Informations-, Anzeige- und Absicherungspflichten. Ausnahmen vom Anwendungsbereich der MaBV sind in 1 MaBV geregelt. Bitte beachten Sie, dass die Vorschriften der MaBV je nach Tätigkeit variieren. Bauträger und Baubetreuer sind nach 16 MaBV verpflichtet, sich auf eigene Kosten jedes Jahr durch einen geeigneten Prüfer prüfen zu lassen und den Prüfungsbericht der zuständigen Behörde bis spätestens 31. Dezember des darauffolgenden Jahres vorzulegen. Dieser muss einem Vermerk darüber enthalten, ob und gegebenenfalls welche Verstöße festgestellt wurden. Für Gewerbebetreibende, die zwar eine Erlaubnis als Bauträger und/oder Baubetreuer besitzen, die aber in dem Berichtszeitraum keine erlaubnispflichtigen Tätigkeiten nach 34c Absatz 1 GewO ausgeübt haben, genügt die Abgabe einer sogenannten Negativerklärung gegenüber der zuständigen Behörde. Die Negativerklärung kann der Gewerbetreibende selbst erstellen. Immobilienmakler und Darlehensvermittler unterliegen den Pflichten nach 16 MaBV nicht. Jedoch kann die Behörde auch bei ihnen aus besonderem Anlass eine außerordentliche Prüfung anordnen (vgl. 16 Absatz 2 MaBV).

12 10 b) Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermRG) Bei der Vermittlung von Mietverträgen über Wohnräume sind müssen Immobilienmakler das Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermRG) beachten. Nach diesem Gesetz darf der Wohnungsvermittler u. a. Wohnräume nur anbieten, wenn er dazu einen Auftrag vom Vermieter oder einem anderen Berechtigten hat. Weiterhin darf der Wohnungsvermittler Wohnräume öffentlich nur unter Angabe seines Namens und der Bezeichnung als Wohnungsvermittler anbieten oder suchen. Beim Anbieten von Wohnraum hat er den Mietpreis anzugeben und darauf hinzuweisen, ob Nebenleistungen besonders zu vergüten sind. Zur Vergütung und den geplanten Änderungen des WoVermRG siehe Seite 4 und nachfolgender Punkt. c) Provisionsanspruch des Immobilienmaklers Nach 652 BGB besteht ein Anspruch des Immobilienmaklers auf Maklerprovision i. d. R. dann, wenn ein wirksamer Maklervertrag geschlossen wurde und der Makler eine Nachweisund/oder Vermittlungsleistung erbracht hat, die ursächlich für den Abschluss eines rechtsverbindlichen Hauptvertrages (Miet- oder Kaufvertrag) war. Hinsichtlich der Höhe der Provision muss unterschieden werden, ob es sich um die Provision für eine gemietete Immobilie oder eine Kaufimmobilie handelt. Die Höhe der Maklerprovision beim Immobilienkauf ist gesetzlich nicht geregelt und kann daher im Rahmen der gesetzlichen Grenzen (insbesondere Wucher, vgl. 138 BGB) grundsätzlich frei vereinbart werden. Üblicherweise ermittelt sich die Provision als bestimmter Prozentsatz in Abhängigkeit vom Verkaufspreis. In den überwiegenden Fällen wird vereinbart, dass die Provision ausschließlich vom Käufer zu tragen ist (sog. Außenprovision). In Bayern ist hierbei eine Außenprovision in Höhe von 3 % zzgl. MwSt. marktüblich. In manchen Fällen wird eine Außenprovision und eine Innenprovision (Provision, die der Verkäufer zu tragen hat) durch den Makler gefordert. Hier ist eine Provision (Innen- und Außenprovision) in Höhe von insgesamt von 5-6 % zzgl MwSt üblich, die in der Regel anteilig von Käufer und Verkäufer bezahlt wird. Wohnungsvermittler hingegen sind an die Bestimmungen des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung gebunden (s. o.). Nach 3 Absatz 2 WoVermRG beträgt die Provision für die Vermittlung einer Mietwohnung derzeit maximal zwei Monatsmieten zuzüglich Umsatzsteuer (ohne gesondert abzurechnende Nebenkosten). Hinweis: Durch Mietrechtsnovellierungsgesetz (MietNovG) wird mit Wirkung zum unter anderem das WoVermRG geändert. Zum Bestellerprinzip ( wer bestellt, der bezahlt ) bei der Vermittlung von Mietverträgen über Wohnräume, vgl. zu den Einzelheiten die Ausführungen auf Seite 4. Die Regelungen des WoVermRG sind auch dann

13 11 zu beachten, wenn die Vermittlung von Mietverträgen über Wohnräume durch eine Niederlassung im Ausland erfolgt. d) Werbung Besondere Anforderungen gelten auch für die Werbung. Weitergehende Informationen finden Sie auf der Internetseite über den Webcode 0203ABA, insbesondere unter dem Stichwort Immobilienwerbung. e) Pflichtangaben in Immobilienanzeigen nach 16a EnEV Die Pflicht zur Veröffentlichung der Energiekennwerte aus dem Energieausweis besteht seit dem Inkrafttreten der Energieeinsparverordnung (EnEV) im Jahr 2014 ( 16a EnEV). Betroffen sind davon Immobilienmakler und die Eigentümer. Der Verkäufer beziehungsweise Vermieter muss sicherstellen, dass die Immobilienanzeige die Pflichtangaben enthält. Andernfalls begeht er eine Ordnungswidrigkeit, die seit dem mit einem Bußgeld von bis zu ,- Euro geahndet werden kann. Auch wenn ein Immobilienmakler mit dem Inserat beauftragt wurde, ist für die bußgeldbewährte Einhaltung der Pflichtangaben weiterhin der Verkäufer, Vermieter oder Verpächter verantwortlich. Dennoch können sich für den Makler aus einer Nebenpflicht des Maklervertrags Haftungsrisiken ergeben, wenn er die Pflichtangaben nicht korrekt ausführt oder mögliche Aufklärungspflichten verletzt. Dann könnte der Immobilienmakler auf Schadensersatz für das Bußgeld verklagt werden. f) Widerrufsrecht bei Maklerverträgen Seit dem gilt für Maklerverträge mit Verbrauchern ein Widerrufsrecht, wenn diese im Wege des Fernabsatzes (z. B. über , Telefon oder Internet) oder außerhalb der Geschäftsräume des Maklers geschlossen werden. Weitergehende Hinweise hierzu finden Sie auf der Internetseite über den Webcode FFBH6). g) Internetimpressum Auch Fehler bei der Erstellung des Internetimpressums sind häufig der Grund für Abmahnungen. Die Vorgaben, die das Telemediengesetz an die Abfassung des Internetimpressums stellt, finden Sie auf unserer Homepage > Recht Steuern > Rechtsauskünfte > Internetrecht > Impressumspflicht im Internet. h) Preisangabenverordnung (PAngV) Zudem haben Immobilienmakler, Darlehensvermittler sowie Bauträger und Baubetreuer die Vorgaben der PAngV zu beachten. Wer Letztverbrauchern gewerbs- oder geschäftsmäßig oder regelmäßig in sonstiger Weise Waren oder Leistungen anbietet oder als Anbieter von

14 12 Waren oder Leistungen gegenüber Letztverbrauchern unter Angabe von Preisen wirbt, hat nach 1 Absatz 1 PAngV die Preise anzugeben, die einschließlich der Umsatzsteuer und sonstiger Preisbestandteile zu zahlen sind (Endpreise). In ihrem Büro haben sie ferner ein Preisverzeichnis mit den Preisen (incl. MwSt.) ihrer wesentlichen Leistungen aufzustellen. Sofern ein Schaufenster oder Schaukasten vorhanden ist, muss das Preisverzeichnis dort zusätzlich angebracht werden. Darlehensvermittler haben ferner die Vorgaben der 6, 6a PAngV zu beachten. Insbesondere bei der Werbung sind sie zur Einhaltung bestimmter Mindestangaben verpflichtet. i) Pflichten für Darlehensvermittler nach dem BGB und EGBGB Für Darlehensvermittler gelten bei der Vermittlung von Verbraucherdarlehensverträgen ferner die vorvertraglichen Informations- und Erläuterungspflichten nach 655a BGB i. V. m. Artikel des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche (EGBGB). Aufgrund von 655a Absatz 2 Satz 1 BGB sind Darlehensvermittler gegenüber Verbrauchern zudem wie ein Darlehensgeber verpflichtet, so dass die allgemeinen Informationspflichten nach 491a BGB auch den Darlehensvermittler treffen. Ferner haben Vermittler von Verbraucherdarlehensverträgen die Vorschriften der 655b ff. zur Schriftform des Darlehensvermittlungsvertrags sowie die Regelungen zur Vergütung und zu Nebenentgelten zu beachten. j) Pflichten nach der Verordnung über Informationspflichten für Dienstleistungserbringer Mit Wirkung zum ist die Verordnung über Informationspflichten für Dienst leistungserbringer (Dienstleistungs-Informationspflichten-Verordnung DL-InfoV) in Kraft getreten, die Dienstleister dazu verpflichtet, dem Dienstleistungsempfänger vor Vertragsschluss eine Reihe von Informationen (z. B. Name, Anschrift etc.) von sich aus bzw. auf Anfrage zur Verfügung zu stellen. Unser Merkblatt zur DL-InfoV ist auf unserer Internetseite > Recht Steuern > Rechtsauskünfte > Gewerberecht > Informationspflichten für Dienstleister abrufbar. Hinweis: Darlehensvermittler sind von diesen Pflichten nicht betroffen. k) Geldwäsche Immobilienmakler sind zudem Verpflichtete im Sinne von 2 Absatz 1 Ziffer 10 des Gesetzes über das Aufspüren von Gewinnen aus schweren Straftaten (GwG). Mehr Informationen zum Thema Geldwäscherecht finden Sie auf unserer Internetseite

15 13 nuernberg.de > Recht Steuern > Rechtsauskünfte > Allgemeine Rechtsauskünfte > Geldwäsche. 5. Grenzüberschreitende Tätigkeit a) Dienstleister mit Niederlassung in Deutschland Nach 19 Absatz 2 MaBV finden die Vorschriften der 2, 4 bis 8, 10 bis 18 Absatz 1 Nummer 1, 2, 4, 5 und 7 bis 13 MaBV, jeweils auch in Verbindung mit 18 Absatz 2 und 3 MaBV, auf Immobilienmakler, Bau träger und Baubetreuer mit Niederlassung in Deutschland auch Anwendung, wenn sie unter Inanspruchnahme der Dienstleistungsfreiheit in einem anderen Mitgliedsstaat vorübergehend selbständig tätig werden. b) Dienstleister aus anderen EU-/EWR-Staaten In Umsetzung der Dienstleistungsrichtlinie sieht der mit Wirkung zum in Kraft getretene 4 Absatz 1 Gewerbeordnung (GewO) folgendes vor: Sofern Immobilienmakler, Bauträger oder Baubetreuer eine Niederlassung in einem anderen EU-/EWR-Staat haben und von dieser Niederlassung aus nur vorübergehend unter Inanspruchnahme der Dienstleistungsfreiheit in Deutschland tätig werden, sind sie von den Vorschriften des 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 und 3 GewO befreit, d. h. sie benötigen keine Erlaubnis nach 34c GewO. Diese Ausnahme gilt nicht für die Darlehensvermittler, da diese vom sachlichen Anwendungsbereich der Dienstleistungsrichtlinie ausgenommen sind. Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) ist jedoch unabhängig vom Bestehen einer Erlaubnispflicht nach 34c GewO grundsätzlich auch auf grenzüberschreitende Dienstleister aus EU-/EWR-Staaten anwendbar, jedoch mit bestimmten Einschränkungen. Sofern Immobilienmakler, Bauträger oder Baubetreuer eine Niederlassung in einem anderen EU-/EWR-Staat haben und von dieser Niederlassung aus nur vorübergehend unter Inanspruchnahme der Dienstleistungsfreiheit in Deutschland tätig werden, sind folgende Vorschriften der MaBV nicht anwendbar: 8 bis 11, 14 bis 17, 18 Absatz 1 Nummer 6 bis 13 MaBV, jeweils auch in Verbindung mit 18 Absatz 2 und 3 MaBV, vgl. 19 Absatz 1 MaBV.

16 14 Zudem ist in den Fällen des 2 Absatz 2 und 3 MaBV, in denen eine Bürgschaft oder Versicherung verlangt wird, von Staatsangehörigen aus einem anderen EU-/EWR-Staat als Nachweis eine Bescheinigung über den Abschluss einer Bürgschaft oder Versicherung als hinreichend anzuerkennen, die von einem Kreditinstitut oder einem Versicherungsunternehmen in einem anderen Mitgliedsstaat oder Vertragsstaat ausgestellt wurde, sofern im Wesentlichen Gleichwertigkeit mit einer von einem Inländer verlangten Versicherung besteht (vgl. 2 Absatz 6 MaBV).