Fehler im Räumungsrechtsstreit vermeiden

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1 Fehler im Räumungsrechtsstreit vermeiden Rechtsanwalt Thomas Krüger-Johns Kiel, 07. Juli 2015

2 Agenda Fehler im Räumungsrechtsstreit vermeiden 1. Wer wir sind: Steffens & Partner 3 2. Der Räumungsrechtsstreit 5 3. Fehler vor Abschluss des Mietverhältnisses 7 4. Fehler bei Abschluss des Mietverhältnisses 9 5. Fehler bei Beendigung des Mietverhältnisses Fehler nach Beendigung des Mietverhältnisses Fehler im laufenden Räumungsverfahren Fehler nach Abschluss des Räumungsverfahrens Fazit Zeit für Ihre Fragen 31 2

3 Wer wir sind: Steffens & Partner Steffens & Partner ist eine Fachkanzlei für Immobilienrecht, Mietrecht für Vermieter und WEG-Recht mit Sitz in Kiel 3

5 Der Räumungsrechtsstreit Eine kurze Begriffserklärung: Streit vor Gericht zwischen Vermieter und Mieter über den Anspruch auf Räumung und Herausgabe von Mieträumen gerichtliches Verfahren zur Erlangung eines Räumungstitels auf Grundlage einer Räumungsklage Räumungsklage ist begründet, wenn das Mietverhältnis wirksam beendet ist im Anschluss: Zwangsvollstreckung durch Gerichtsvollzieher zur Durchsetzung der Räumung und/oder Herausgabe auf Grundlage eines Räumungstitels Voraussetzungen für einen Räumungsrechtsstreit: Miet-, Pacht- oder sonstiges Nutzungsverhältnis über Räume dessen wirksame Beendigung Mieter/Pächter/sonstiger Nutzer gibt Mietobjekt nach Ende der Mietzeit nicht heraus 5

7 Fehler vor Abschluss des Mietverhältnisses vermeiden Auswahl der Mieter gezielt gestalten: Angebot und Nachfrage richtig einschätzen und nutzen ggf. Selbstauskunft mit aktuellem Einkommensnachweis einfordern möglichst Vorvermieterbescheinigung mit Telefonnummer einfordern ggf. Vorvermieter anrufen ggf. SCHUFA-Bonitätsauskunft einholen Formularvertrag auf neuestem Stand in zweifacher Ausfertigung besorgen 7

8 Agenda 1. Wer wir sind: Steffens & Partner 3 2. Der Räumungsrechtsstreit 5 3. Fehler vor Abschluss des Mietverhältnisses 7 4. Fehler bei Abschluss des Mietverhältnisses 9 5. Fehler bei Beendigung des Mietverhältnisses Fehler nach Beendigung des Mietverhältnisses Fehler im laufenden Räumungsverfahren Fehler nach Abschluss des Räumungsverfahrens Fazit Zeit für Ihre Fragen 31 8

9 Fehler bei Abschluss des Mietverhältnisses vermeiden Mietvertrag schriftlich abschließen und sorgfältig verwahren Vertragsparteien in beiden Ausfertigungen klar bezeichnen Lage der Wohnung eindeutig bezeichnen, Nebenräume bezeichnen ungewöhnliche Vereinbarungen ohne rechtliche Beratung vermeiden Dokumentation bei Mietbeginn vornehmen: Übergabeprotokoll erstellen vorhandene Mängel und Ausstattung notieren Bilder von der Ausstattung und dem Zustand der Wohnung erforderlichenfalls von Zeugen fertigen lassen weitere einziehende erwachsene Personen erfragen und namentlich erfassen 9

11 Fehler bei Beendigung des Mietverhältnisses vermeiden Ein Mietverhältnis kann beendet werden durch (1) Kündigung des Vermieters (2) Kündigung des Mieters (3) Aufhebungsvereinbarung (4) Zeitablauf 11

12 Fehler bei Beendigung des Mietverhältnisses vermeiden Kündigung des Vermieters Kündigungsgrund für Kündigung durch Vermieter im Wohnraummietverhältnis stets erforderlich fristgemäße Kündigung (ordentliche Kündigung) 573 BGB berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses fristlose Kündigung (außerordentliche Kündigung) 543, 569 BGB wichtiger Grund = Unzumutbarkeit der Fortsetzung bis zum Ablauf der Kündigungsfrist 12

13 Fehler bei Beendigung des Mietverhältnisses vermeiden Kündigung des Vermieters Abmahnung erforderlich? bei fristgemäßer Kündigung bei fristloser Kündigung die vorherige erfolglose Abmahnung kann dazu führen, dass die erneute Pflichtverletzung als nicht unerheblich anzusehen ist 573 II Nr. 1 BGB für Kündigung wegen Pflichtverletzung grundsätzlich vorgeschrieben 543 III BGB es sei denn es greift eine geregelte Ausnahme (z. B. Zahlungsverzug) 13

14 Fehler bei Beendigung des Mietverhältnisses vermeiden Kündigung des Vermieters Kündigung wegen Zahlungsverzuges Kündigung wegen Fehlverhaltens Brutto-Miete nicht: Nachforderungen aus NKA keine Berechtigung des Mieters zur Minderung Zahlungsrückstand beziffern, aufschlüsseln wenn kompliziert hilfsweise fristgemäß kündigen Vertragsverstöße möglichst konkret benennen (Datum, Uhrzeit) möglichst umgehend nach Kenntnis ahnden grundsätzlich vorherige Abmahnung erforderlich im Zweifel: fristlos und hilfsweise fristgemäß kündigen Kündigung wegen Eigenbedarf Kündigungsgrund muss vom Mieter nachvollzogen werden können ( individualisierbar ) Anbietpflicht für frei werdende Wohnungen besteht mindestens bis zum Ablauf der Kündigungsfrist Bedarfsänderungen sind zeitnah mitzuteilen vorgetäuschter Eigenbedarf kann teuer werden 14

15 Fehler bei Beendigung des Mietverhältnisses vermeiden Kündigung des Vermieters Weitere Kündigungsgründe: rückständige Mietsicherheit ( 569 II a BGB) 2fache Netto-Monatsmiete verspätete Mietzahlungen Zahlungseingänge beobachten andere Zahlungsrückstände Abmahnung + mehr als eine Monatsmiete Verwahrlosung der Wohnung/Überlassung an Dritten Gefährdung der Mietsache? grundsätzlich Abmahnung! Lärm Lärmprotokolle von anderen Mietern anfordern! Abmahnung! Störung des Hausfriedens Beweise sammeln! Abmahnung! Untervermietung ohne Zustimmung Anspruch des Mieters auf Zustimmung? Bagatellverstöße ggf. zunächst Klage auf Zahlung / Unterlassung / Duldung / Beseitigung / etc. und Zwangsvollstreckung erforderlich? Verwertungskündigung ggf. beraten lassen 15

16 Fehler bei Beendigung des Mietverhältnisses vermeiden Kündigung des Vermieters Kündigungserklärung ( Ausgangspunkt für den Räumungsrechtsstreit) Schriftform zwingend erforderlich ( 568 I BGB) Begründung gesetzlich vorgeschrieben ( 573 III, 569 IV BGB) Erklärung der Kündigung von allen an alle Vertragspartner (Mietvertrag) bei Eintritt ins bestehende Mietverhältnis von allen Eigentümern/Nießbrauchern vorzeitig ausgezogenen Mietern kündigen, sofern sie nicht wirksam ausgeschieden sind Zustellung der Kündigung grundsätzlich an alle Mieter erforderlich Ausnahme: vertragliche Regelung Zugang der Kündigung beim Mieter beweissicher herbeiführen wenn möglich: Botenzustellung; Vorsicht bei Einwurfeinschreiben Vollmacht für Vertreter beifügen nicht zu lange warten Räumungsfrist setzen 16

17 Fehler bei Beendigung des Mietverhältnisses vermeiden Kündigung des Vermieters Widerspruch des Mieters gegen die fristgemäße Kündigung ( 574 BGB) Härtegrund kann zur vorläufigen Fortsetzung des Mietverhältnisses führen rechtzeitig auf Form und Frist hinweisen ( 574 b BGB) Härtegründe vorhersehen und entkräften 17

18 Fehler bei Beendigung des Mietverhältnisses vermeiden Kündigung durch den Mieter auf Wirksamkeit prüfen (schriftlich, von allen Mietern) ggf. auf Fehler hinweisen kein Grund für ordentliche Kündigung erforderlich Kündigung bestätigen und Fortsetzung widersprechen Aufhebungsvereinbarung möglichst schriftlich abschließen alle Vertragsparteien aufführen alle Vertragsparteien müssen unterschreiben 18

19 Fehler bei Beendigung des Mietverhältnisses vermeiden Zeitablauf Zeitmietvertrag bei Wohnraum nur ausnahmsweise zulässig ( 575 BGB) Grund der Befristung bei Vertragsabschluss schriftlich (im Mietvertrag) mitteilen zukünftiger Eigenbedarf Sanierung / Abriss / Umbau Dienstwohnung 19

21 Fehler nach Beendigung des Mietverhältnisses vermeiden nach Ablauf der Räumungsfrist umgehend tätig werden stillschweigender Verlängerung des Mietverhältnisses ( 545) widersprechen vorsorglich in der Kündigung oder innerhalb von 2 Wochen ab Kenntnis bei wirksamer fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzuges kann Räumungsklage erhoben werden bis der Mietrückstand vollständig ausgeglichen ist bei weiteren Vertragsverstößen weitere Kündigungen vorsorglich aussprechen widersprüchliches Verhalten (z.b. Mieterhöhung, Abmahnung) vermeiden im Zweifel Rechtslage sachverständig prüfen (lassen) den richtigen Rechtsanwalt / die richtige Rechtsanwältin beauftragen den Rechtsanwalt vollständig und zutreffend informieren 21

22 Agenda 1. Wer wir sind: Steffens & Partner 3 2. Der Räumungsrechtsstreit 5 3. Fehler vor Abschluss des Mietverhältnisses 7 4. Fehler bei Abschluss des Mietverhältnisses 9 5. Fehler bei Beendigung des Mietverhältnisses Fehler nach Beendigung des Mietverhältnisses Fehler im laufenden Räumungsverfahren Fehler nach Abschluss des Räumungsverfahrens Fazit Zeit für Ihre Fragen 22

23 Fehler im laufenden Räumungsverfahren vermeiden Räumungsantrag in der Klagschrift prüfen: Bezeichnung der Wohnungslage eindeutig? Nebenräume benannt? bei weiteren Vertragsverstößen weitere Kündigung vorsorglich im gerichtlichen Verfahren aussprechen weitere Mitbewohner verklagen: vorsorglich Briefkasten- und/oder Klingelschild prüfen (lassen) das Alter mit eingezogener Kinder im Zweifel klären 23

24 Fehler im laufenden Räumungsverfahren vermeiden widersprüchliches Verhalten vermeiden Mieterhöhung etc. ggf. beraten lassen Wegfall oder Änderung des Eigenbedarfs umgehend klären ggf. beraten lassen im Räumungsvergleich auf Bezeichnung der Wohnung achten Streitwert: Netto-Jahresmiete 24

26 Fehler nach Abschluss des Räumungsverfahrens vermeiden Zustellung des Urteils ggf. gewährleisten auf Räumungsvollstreckung nur mit schriftlicher Vereinbarung oder ausdrücklicher Erklärung der Voraussetzungen verzichten sonst droht die Verwirkung des Räumungstitels gegen neue (Mit-)Bewohner erforderlichenfalls einstweilige Verfügung erwirken ggf. beraten lassen klären, ob Räumung oder nur Herausgabe gewünscht wird und sinnvoll ist erneuten Einzug des Räumungsschuldners ausschließen 26

28 Fazit Handeln Sie schnell und konsequent! Vertragsverstöße umgehend schriftlich abmahnen Fristen setzen Konsequenzen nicht wiederholt und folgenlos androhen Kündigung aussprechen, sobald die Voraussetzungen vorliegen (und ein Vertragsende gewünscht/wirtschaftlich akzeptabel ist) Einigung über Fortsetzung des Mietverhältnisses zu klaren Bedingungen ist jederzeit möglich Vermeiden Sie Fehler bei der Beendigung des Mietverhältnisses! Kündigungsgrund feststellen Beweise sammeln Kündigung schriftlich mit Begründung gegenüber allen Mietern von allen Vermietern erklären und beweissicher zustellen 28

29 Fazit Lassen Sie sich rechtzeitig und kompetent rechtlich beraten! vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten sind bei vertragswidrigem Verhalten des Mieters erstattungsfähig und werden im Falle eines nachfolgenden gerichtlichen Verfahren hälftig angerechnet sachlich und rechtlich fundierte Vertretung durch Dritte kann auch deeskalierend wirken und als frühzeitiger Warnschuss weiteren Problemen im Mietverhältnis vorbeugen 29

31 Zeit für Ihre Fragen 31

32 Danke für Ihre Aufmerksamkeit! Thomas Krüger-Johns Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Kanzlei Steffens & Partner Harmsstraße 9, Kiel Tel.: 0431 /