Stadt Heitersheim Stand: Bebauungsplan und örtliche Bauvorschriften Toracker III. BEGRÜNDUNG Seite 1 von 13

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1 BEGRÜNDUNG Seite 1 von 13 Inhalt 1 Anlass, Ziel und Zweck der Planung Lage und Nutzung des Plangebiets Planungsrechtliche Festsetzungen Flächennutzungsplan Angrenzende Bebauungspläne Verfahren Inhalte der Planung Bebauungs- und Erschließungskonzept Art der baulichen Nutzung Maß der baulichen Nutzung Überbaubare Grundstücksfläche, Baufenster, Bauweise Garagen, Carports, Pkw-Stellplätze und Nebenanlagen Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft Anpflanzung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen Örtliche Bauvorschriften Dachgestaltung Ausbildung von Attikageschossen Gestaltung unbebauter Flächen sowie von Abstell- und Lagerflächen Gestaltung von Einfriedungen Stellplatzverpflichtung für Wohnungen Umgang mit Außenantennen und Niederspannungsfreileitungen Versickerung von Niederschlagswasser Umweltbelange Umweltbelange Artenschutz Ver- und Entsorgung Kosten Städtebauliche Daten... 12

2 BEGRÜNDUNG Seite 2 von 13 1 ANLASS, ZIEL UND ZWECK DER PLANUNG Die Stadt Heitersheim ist ein beliebter Wohnstandort im Landkreis Breisgau- Hochschwarzwald. Dies zeigt sich unter anderem daran, dass die Bevölkerung in den vergangenen zehn Jahren um rund 300 Personen auf Einwohnerinnen und Einwohner angewachsen ist, die es mit adäquatem Wohnraum zu versorgen gilt. Neben der Ausweisung von Baugebieten gilt daher vor allem, auch die Innenentwicklung zu unterstützen. Ein Standort für eine solche Innenentwicklung befindet sich an der Schnurrgasse. Hier besteht aufgrund der Grundstücksverhältnisse die Möglichkeit, die beiden Flurstücke 272/12 und 272/16 zusammenzuführen. Das Nachverdichtungspotenzial ergibt sich dabei zum einen aus der rückwärtig gelegenen Grünfläche (Schnurrgasse 5), zum anderen können durch Abriss und Neubau (Schnurrgasse 3) mehr Wohneinheiten geschaffen werden, als dies derzeit der Fall ist. Für die Entwicklung dieses Standortes spricht außerdem, dass er durch seine zentrale Lage im Stadtgefüge als insgesamt gut erschlossen angesehen werden kann. Dies gilt sowohl für die Verkehrserschließung als auch die (Nah-)Versorgungsmöglichkeiten und Infrastrukturausstattung. Da für diesen Bereich bislang kein Bebauungsplan vorliegt, wird die planungsrechtliche Zulässigkeit nach 34 Baugesetzbuch (BauGB) beurteilt und der Bebauungsplan als Maßnahme der Innenentwicklung im beschleunigten Verfahren nach 13a BauGB aufgestellt. Der Bebauungsplan Toracker III soll aufgestellt werden, um eine geordnete städtebauliche Entwicklung in diesem Bereich sicher zu stellen und im Wesentlichen folgende Ziele verfolgen: Sicherung kompakter Siedlungsstrukturen ( Stadt der kurzen Wege ) Definition gestalterischer Leitlinien für eine qualitätsvolle Innenentwicklung maßvolle Innenentwicklung zur Stärkung der Wohnfunktion Schaffung von Wohnraum für Familien sowie die ortsansässige Bevölkerung kostensparende und intensive Ausnutzung vorhandener Erschließungsanlagen 2 LAGE UND NUTZUNG DES PLANGEBIETS Das Plangebiet liegt im Siedlungskern der Stadt Heitersheim an der Schnurrgasse zwischen der südlich gelegenen Straße Im Stühlinger und der Johanniterstraße im Norden. Es umfasst eine Gesamtfläche von rund qm und setzt sich aus den Flurstücken 272/12 und 272/16 zusammen. Die genaue Abgrenzung ergibt sich aus dem zeichnerischen Teil zum Bebauungsplan. Auf der Fläche befinden sich aktuell zwei Wohngebäude sowie zwei Nebenanlagen in Form einer Garage und eines Schuppens. Darüber hinaus befindet sich im nordwestlich gelegenen Teil des Flurstücks 272/16 ein großzügiger Gartenbereich (vgl. Abbildung 1).

3 BEGRÜNDUNG Seite 3 von 13 Abbildung 1: Luftbildausschnitt (Landesanstalt für Umwelt, Messungen und Naturschutz, Baden-Württemberg o. M.) Die angrenzende Umgebungsbebauung ist ähnlich strukturiert. Auch hier befinden sich überwiegend Wohngebäude mit zugehörigen Nebenanlagen und privaten Gärten. Durch die zentrale Lage im Stadtgefüge sind aber auch die Einzelhandels- und Dienstleistungsangebote entlang der Achse Im Stühlinger/ Poststraße/ Hauptstraße fußläufig problemlos erreichbar. 3 PLANUNGSRECHTLICHE FESTSETZUNGEN 3.1 Flächennutzungsplan Der rechtskräftige Flächennutzungsplan der Verwaltungsgemeinschaft (VG) Ballrechten-Dottingen, Heitersheim und Eschbach sieht für das Plangebiet zum einen eine Mischbaufläche, zum anderen eine Grünfläche vor. Die Mischbaufläche umfasst das Flurstück 272/12 sowie einen Teil des Flurstücks 272/16. Der zweite, derzeit überwiegend freiräumlich genutzte Teil des Flurstücks 272/16 wiederum ist als Grünfläche ausgewiesen. Wir gehen davon aus, dass die geplante Wohnnutzung entweder aus dem FNP entwickelt oder der FNP im Zuge der Berichtigung angepasst werden kann. Dies wird im weiteren Verfahren abgestimmt.

4 BEGRÜNDUNG Seite 4 von 13 Abbildung 2: Auszug aus dem rechtskräftigen Flächennutzungsplan (VG Ballrechten- Dottingen, Heitersheim und Eschbach o. M.) 3.2 Angrenzende Bebauungspläne Im unmittelbaren Umfeld des Bebauungsplans Toracker III befinden sich zwei weitere Bebauungspläne. Während der Bebauungsplan Toracker (1968) das auf dem Grundstück 272/16 befindliche archäologische Kulturdenkmal noch nicht darstellt, ist es in dem neueren, einen Teilbereich des ursprünglichen Plans überlagernden Bebauungsplan Toracker II (2002) eingetragen. Ein solches Kulturdenkmal steht einer Bebauung in der Regel zwar nicht entgegen, sollte jedoch frühzeitig geprüft werden. Abbildung 3: Auszug aus dem Bebauungsplan Toracker II (Stadt Heitersheim o. M.) 4 VERFAHREN Das Baugesetzbuch ermöglicht die Anwendung eines beschleunigten Verfahrens gem. 13a BauGB. Danach können Bebauungspläne u. a. zum Zwecke der Nachverdichtung oder anderer Maßnahmen der Innenentwicklung als sogenannte Bebauungspläne

5 BEGRÜNDUNG Seite 5 von 13 der Innenentwicklung aufgestellt werden. Die Aufstellung des Bebauungsplans Toracker III dient der qualitativ und quantitativ besseren Ausnutzung der Baugrundstücke im Innenbereich, sodass das Verfahren als Maßnahme der Innenentwicklung anzusehen ist. Die Anwendungsvoraussetzungen für ein beschleunigtes Verfahren treffen auch auf die Grundfläche des Plangebietes zu. Diese liegt mit lediglich rund qm deutlich unter den im Sinne des 19 Abs. 2 BauNVO zulässigen qm. Ferner wurde geprüft, ob bei der Planung die sogenannte Kumulationsregel greift. Verhindert werden soll dadurch vor allem, dass ein Bebauungsplanverfahren missbräuchlich in mehrere kleinere Verfahren aufgeteilt wird, um den vorgegebenen Schwellenwert von qm zu umgehen. Diese Situation ist im Fall des Bebauungsplans Toracker III nicht gegeben. Auch gibt es keine Anhaltspunkte für Beeinträchtigungen von Gebieten von gemeinschaftlicher Bedeutung nach der FFH- und der Vogelschutzrichtlinie (Natura 2000). Im beschleunigten Verfahren gem. 13a BauGB kann auf die Frühzeitige Beteiligung sowie eine Umweltprüfung, die Erarbeitung eines Umweltberichts und auf eine Zusammenfassende Erklärung verzichtet werden. Darüber hinaus findet die Eingriffsregelung ( 1 a BauGB i.v.m. 21 BNatSchG) keine Anwendung. Verfahrensdaten.... Schreiben vom.. mit Frist bis.... Der Gemeinderat fasst den Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan und die örtlichen Bauvorschriften. Der Gemeinderat billigt den Entwurf des Bebauungsplans und seiner örtlichen Bauvorschriften und beschließt die Durchführung der Offenlage gem. 3 (2) und 4 (2) BauGB Beteiligung der Öffentlichkeit mit Durchführung der Offenlage gem. 3 (2) BauGB sowie Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange gem. 4 (2) BauGB Der Gemeinderat behandelt die eingegangenen Anregungen aus der Offenlage und beschließt den Bebauungsplan und die örtlichen Bauvorschriften gem. 10 (1) BauGB als Satzung. 5 INHALTE DER PLANUNG 5.1 Bebauungs- und Erschließungskonzept Die Erschließung des Plangebietes erfolgt über die Schnurrgasse, welche die südwestlich gelegene Straße Im Stühlinger mit der Johanniterstraße im Nordosten verbindet. Obwohl sich die Anzahl der Wohneinheiten und somit das Verkehrsaufkommen durch das Bauvorhaben erhöhen werden, ist die Schnurrgasse ausreichend dimensioniert, um die Verkehre problemlos aufnehmen und abwickeln zu können. Zumal der ruhende Verkehr auf der Fläche selbst und nicht im öffentlichen Straßenraum untergebracht sein wird. Das Bebauungskonzept sieht den Erhalt des Gebäudes an der Schnurrgasse 5 und den Abriss des Gebäudes mit der Hausnummer 3 vor. Dieses soll anschließend durch einen Neubau an gleicher Stelle ersetzt sowie zwei weitere Mehrfamilienhäuser im rückwärtigen Bereich ergänzt werden. Insgesamt wird eine behutsame Nachverdichtung mit entsprechender Durchgrünung angestrebt, die die umliegenden Strukturen

6 BEGRÜNDUNG Seite 6 von 13 respektiert und ein attraktives, stadtnahes und dennoch ruhiges Wohnen ermöglicht. Ergänzt durch entsprechende bauordnungsrechtliche Vorschriften soll sichergestellt werden, dass sich das Vorhaben harmonisch in den angrenzenden Siedlungsbestand einfügt. Abbildung 4: Vorabzug des geplanten Vorhabens zum Erdgeschoss sowie zum Gebäudeschnitt (Architekturbüro Ruch & Partner, Bad Krozingen) Abbildung 5: Vorabzug des geplanten Vorhabens zu den Obergeschossen sowie der Gebäudeansicht (Architekturbüro Ruch & Partner, Bad Krozingen)

7 BEGRÜNDUNG Seite 7 von Art der baulichen Nutzung Entsprechend der Nutzungskonzeption wird das Plangebiet als Allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt. Gartenbaubetriebe werden im gesamten Plangebiet ausgeschlossen, um eine für diesen Bereich untypische Nutzung mit großem Flächenbedarf zu verhindern. Tankstellen sind wegen der mit diesen Nutzungen verbundenen Lärm- und Geruchsemissionen (Zu- und Abfahrtsverkehr) sowie aus funktionalen, gestalterischen und ortsstrukturellen Gründen ebenfalls ausgeschlossen. 5.3 Maß der baulichen Nutzung Im Bebauungsplan wird das Maß der baulichen Nutzung durch die Grundflächenzahl (GRZ), die Geschossflächenzahl (GFZ), durch die maximale Anzahl der Vollgeschosse sowie die maximal zulässige Gebäudehöhe bestimmt. Die Festsetzungen der GFZ von 0,8 sowie der GRZ von 0,4 liegen dabei unter bzw. orientieren sich an den in 17 BauNVO dargestellten Obergrenzen für Allgemeine Wohngebiete. Überschritten werden darf diese Obergrenze der GRZ durch Garagen, Carports, Stellplätze und Tiefgaragen sowie deren Zufahrten bis zu einer Grundflächenzahl von maximal 0,8. Auf diese Weise wird eine effiziente und zugleich ressourcenschonende Ausnutzung des Baugrundstücks gewährleistet. Darüber hinaus werden maximal zwei Vollgeschosse (II) plus Attika- bzw. Dachgeschoss (kein Vollgeschoss) festgesetzt. Diese Festsetzungen entsprechen dem Planungsziel einer angemessenen dichten Bebauung. Die Grundstücke können besser ausgenutzt werden, fügen sich aber gleichzeitig gut in die umgebende Bebauung ein. Die festgesetzten Gebäudehöhen beziehen sich jeweils auf Normalnull (NN) und basieren auf der Vermessung des Vermessungsbüros Hanser & Scherle aus Bad Krozingen. Die Festsetzung der maximalen Gebäudehöhe für die beiden Baufenster mit der Ziffer 1 erfolgt mit 248,50 m ü. NN; für das Baufenster mit der Ziffer 3 mit 249,00 m ü. NN. Die neuen Gebäude fügen sich mit dieser Höhenfestsetzung gut in die Bestandsbebauung ein. Da beabsichtigt ist, die neuen Gebäude mit einem Flachdach abzuschließen, wird auf die Festsetzung einer Traufhöhe verzichtet. Für das Baufenster mit der Ziffer 2 wird aufgrund der Bestandssituation ein Satteldach mit einer Traufhöhe von 246,50 m ü. NN und einer Gebäudehöhe von 249,50 m ü. NN festgesetzt. Alternativ ist auch ein flaches bzw. flachgeneigtes Dach zulässig und mit einer maximalen Gebäudehöhe von 249 m ü. NN festgesetzt. Überschreitungen der festgesetzten Gebäudehöhe der Hauptgebäude sind lediglich für technisch bedingte Aufbauten, wie z. B. Aufzüge oder Lüftungsanlagen in geringem Maß zulässig. Um sicherzustellen, dass diese Aufbauten im Straßenraum nicht oder nur geringfügig wahrgenommen werden können, dürfen diese die festgesetzte Gebäudehöhe auf einer Fläche von maximal 10 % der jeweiligen Dachfläche um bis zu 2,00 m überschreiten. Des Weiteren müssen sie um mindestens 1,00 m von der äußeren Dachkante zurückversetzt sein. Anlagen für die solare Energiegewinnung (z. B. Photovoltaik) dürfen die festgesetzte Gebäudehöhe lediglich bis zu 1,50 m überschreiten, sind jedoch auf der gesamten Dachfläche zulässig. Ziel ist, die Nutzung erneuerbarer Energien zu fördern und somit die nachhaltige Stadtentwicklung zu unterstützen, ohne das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes zu stören.

8 BEGRÜNDUNG Seite 8 von Überbaubare Grundstücksfläche, Baufenster, Bauweise Die überbaubare Grundstücksfläche wird durch die Festsetzung der Baugrenzen der sog. Baufenstern bestimmt. Diese bestimmen die konkrete Lage der Gebäude und sind der Planzeichnung zu entnehmen. Überschreitungen der Baugrenze bis zu 1,50 m sind lediglich durch untergeordnete Bauteile wie z. B. Gesimse oder Vorbauten wie z. B. Erker oder Balkone zulässig, sofern sie nicht breiter als 5,0 m sind. Der Dachüberstand bis zur Außenkante der Dachrinne wiederum darf das Baufenster auf der gesamten Länge um 1,00 m überschreiten. Im Plangebiet wird die offene Bauweise festgesetzt, d. h. dass die Gebäude mit einem seitlichen Grenzabstand errichtet werden müssen und die Baukörper nicht länger als 50,00 m sein dürfen. Diese Bauweise entspricht der bereits vorhandenen Bebauung und fügt sich dementsprechend harmonisch in das Umfeld ein. Die Anzahl der Wohneinheiten wird auf sechs Wohneinheiten pro Gebäude begrenzt. Auf diese Weise ist sichergestellt, dass sich das Vorhaben nicht nur baulich, sondern auch funktional in die Umgebung einfügt und der Stellplatznachweis auf dem Grundstück erfolgt. 5.5 Garagen, Carports, Pkw-Stellplätze und Nebenanlagen Grundsätzlich müssen die erforderlichen Kfz-Stellplätze auf den privaten Grundstücken untergebracht werden, um den öffentlichen Straßenraum möglichst von ruhendem Verkehr freizuhalten. Um die rückwärtigen Grundstücksbereiche freizuhalten und unversiegelte Gartenflächen entstehen zu lassen wird im Plangebiet festgesetzt, dass die für die Neubauten nachzuweisenden Stellplätze überwiegend in einer Tiefgarage untergebracht sind. Ein geringer Anteil der insgesamt nachzuweisenden notwendigen Kfz-Stellplätze kann allerdings auch oberirdisch entstehen, da diese insbesondere für kurze Abstellzeiten äußerst sinnvoll sind. Diese sind jedoch lediglich als offene Kfz- Stellplätze zu errichten. Oberirdische Garagen und oberirdische überdachte Stellplätze (z. B. Carports) für Kraftfahrzeuge werden ausgeschlossen. Dies geschieht, um hochbauliche Nebenanlagen in den erdgeschossigen Freibereichen so weit wie möglich zu reduzieren, Sichtbezüge zu ermöglichen und somit die Wohnqualität maßgeblich zu erhöhen. Einzige Ausnahme bildet die Garage, die dem derzeitigen Bestandsgebäude zugeordnet ist. Nebenanlagen im Sinne von 14 (1) BauNVO, die hochbaulich in Erscheinung treten und einen Bruttorauminhalt von mehr als 25 m³ aufweisen, sind nur innerhalb der Baufenster zulässig, um die baulich in Erscheinung tretenden Anlagen auf den Privatgrundstücken in einem Bereich zu konzentrieren. Um jedoch Geräteschuppen oder Gartenlauben etc. zuzulassen, können Nebenanlagen mit einem Bruttorauminhalt bis 25 m³ auch außerhalb der Baufenster zugelassen werden. 5.6 Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft Um bei der angestrebten städtebaulichen Dichte zumindest ein gewisses Maß an unversiegelten Flächen zu erreichen, müssen Wege, Pkw-Stellplatzflächen sowie Zufahrten mit wasserdurchlässigem Belag ausgeführt werden. Diese Festsetzung erhöht die Versickerungsmöglichkeit von Niederschlagswasser auf den Grundstücken. Um den Boden vor Verunreinigung mit Kupfer-, Zink- oder Bleiionen zu schützen, ist die Dacheindeckung mit ebendiesen Metallen nur dann zulässig, wenn diese beschichtet oder ihn ähnlicher Weise behandelt sind, so dass eine Kontamination des Bodens

9 BEGRÜNDUNG Seite 9 von 13 ausgeschlossen werden kann. Weiterhin wurden zum Schutz nachtaktiver Insekten insektenfreundliche Außenbeleuchtungen festgesetzt. Des Weiteren wird festgesetzt, dass Dächer von unterirdischen Nebenräumen und Tiefgaragen, mit einer vegetationsfähigen Substratschicht zu überdecken und intensiv zu begrünen sind, sofern sie nicht überbaut sind (z. B. durch Hauptgebäude, Nebenanlagen, Fahrradabstellplätze, Aufenthaltsflächen, Durchwegungen). Die Begrünung trägt zu einem attraktiven Erscheinungsbild der umliegenden Freiräume bei, da der Versiegelungsgrad optisch reduziert wird. Festgesetzt ist daher auch, dass die Begrünung zu pflegen und dauerhaft zu unterhalten ist. 5.7 Anpflanzung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen Die Festsetzungen zu Baum- oder Strauchpflanzungen sollen erreichen, dass das dicht bebaute Grundstück zumindest so eingegrünt wird, dass für Tiere neue, geeignete Lebensräume entstehen, was vor allem die im Gebiet lebenden Vögel betrifft. 6 ÖRTLICHE BAUVORSCHRIFTEN Die örtlichen Bauvorschriften sollen eine harmonische Einbindung der neuen Wohnbebauung in die Umgebung fördern. Insgesamt soll durch diese Vorschriften ein ortstypisches Erscheinungsbild der Bebauung erreicht werden und gleichzeitig noch ausreichend Spielraum für eine individuelle zeitgemäße Architektur gewährleistet bleiben. 6.1 Dachgestaltung Aufgrund der Bestandssituation an der Schnurrgasse 5 ist ein Satteldach mit einer Dachneigung von 30 bis 45 zulässig. Um aber auch Spielraum für neuere Dachformen zu eröffnen und moderne Gebäudetypologien zu ermöglichen, werden im gesamten Gebiet flache bzw. flach geneigte Dächer mit einer Dachneigung von 0 bis 10 zugelassen. Im Sinne der Nachhaltigkeit sind Flachdächer bzw. flach geneigte Dächer extensiv zu begrünen (Substrathöhe mindestens 5 cm). Davon ausgenommen sind als Terrasse oder durch Solaranlagen genutzte Dachflächen. Aus ortsgestalterischen Gründen und zum Schutz der angrenzenden Landschaft, sind Wellfaserzement und Dachpappe sowie glänzende und reflektierende Materialien für Dacheindeckungen nicht zugelassen. Ausgenommen davon sind Anlagen, die der solaren Energiegewinnung dienen (z.b. Photovoltaikanlagen, Sonnenkollektoren, etc.). 6.2 Ausbildung von Attikageschossen Bei der Realisierung eines Flachdaches ist das dritte Geschoss als Attikageschoss auszubilden. Durch die Kombination von flachen bzw. flachgeneigten Dächern mit einem Attikageschoss sind zum einen moderne Bauformen mit einem hohen Wohnwert möglich. Zum anderen lassen sich diese Haustypen bei gleicher Wohnfläche in der Höhenentwicklung durch Rücksprünge zurückhaltender und nachbarschaftsverträglicher gestalten. Bei gleicher Bruttogeschossfläche treten diese Gebäude weniger stark in Erscheinung. 6.3 Gestaltung unbebauter Flächen sowie von Abstell- und Lagerflächen Aus grün- und ortsgestalterischen Gründen wird bestimmt, dass die unbebauten Flächen bebauter Grundstücke zu begrünen oder gärtnerisch anzulegen sind.

10 BEGRÜNDUNG Seite 10 von 13 Die Festsetzungen zur Gestaltung der Nebenflächen, wie Mülltonnen-, Abfall und Lagerplätze sollen zu einer positiven Wahrnehmung des Gebietes beitragen, da offene Müllstandorte als unangenehm empfunden werden. Dementsprechend wird festgesetzt, dass diese mit einem festen Sichtschutz und/ oder einer dichten Bepflanzung einzuhausen bzw. einzugrünen sind. 6.4 Gestaltung von Einfriedungen Zur Gestaltung des Straßenraumes und zur Verhinderung zu hoher und dadurch im Straßenraum tunnelartig wirkender Einfriedungen wurden Höhenbeschränkungen für Einfriedungen zu den öffentlichen Verkehrsflächen von 0,80 m, bezogen auf die Straßenoberkante, aufgenommen. Einfriedungen sind nur als Hecken aus standortheimischen Laubgehölzen oder als in die Hecken integrierte Zäune zulässig und müssen von den öffentlichen Verkehrsflächen einen Abstand von mindestens 0,50 m vom Gehwegrand bzw. Fahrbahnrand als Schutzstreifen einhalten. Stacheldraht wird als wohngebietsuntypisches Material sowie aus gestalterischen Gründen ausgeschlossen. 6.5 Stellplatzverpflichtung für Wohnungen Baumaßnahmen sind regelmäßig mit einer erhöhten Anzahl von Wohnungen und einem zusätzlichen Pkw-Stellplatzbedarf verbunden, der auf den Grundstücken nachgewiesen werden muss. Unter Berücksichtigung des stark gestiegenen Bedarfs für Zweitwagen und Besucherparkplätze reicht ein Pkw-Stellplatz je Wohnung nicht aus. Um eine Überlastung der öffentlichen Verkehrsflächen mit parkenden Autos zu verhindern und einen fließenden und sicheren Verkehr zu gewährleisten, wird der Stellplatzschlüssel je Wohneinheit auf 1,5 Pkw-Stellplätze festgesetzt. Diese Stellplätze sind auf dem eigenen Grundstück in den dafür festgesetzten Zonen und vorzugsweise in der Tiefgarage nachzuweisen. 6.6 Umgang mit Außenantennen und Niederspannungsfreileitungen Um die Beeinträchtigung des Ortsbildes durch zu viele Antennen oder Satellitenanlagen zu verhindern, sind Außenantennen und/oder Parabolanlagen an einem Standort je Gebäude zu konzentrieren. Zur Verhinderung von oberirdischen Drahtgeflechten wie in den 1950er und 1960er Jahren noch üblich und leider auch heute wieder von einigen Versorgungsträgern angedacht, wird festgesetzt, dass Niederspannungsfreileitungen im Plangebiet nicht zulässig und daher unterirdisch zu verlegen sind. 6.7 Versickerung von Niederschlagswasser Um die Abwasseranlagen zu entlasten und den Wasserhaushalt zu schonen, sind innerhalb des Bebauungsplangebietes geeignete Maßnahmen zur Verminderung des Abflusses von Niederschlagswasser vorzusehen. Zu diesem Zweck ist das auf Dachflächen, Terrassen, Auffahrten, Wegen usw. anfallende unbelastete Niederschlagswasser im Sinne eines kurzen Kreislaufes auf dem Grundstück breitflächig über eine bewachsene Bodenschicht zur Versickerung zu bringen, sofern der Abstand von 1,00 m zum mittleren höchsten Grundwasserstand (MHW) eingehalten wird. MHW und Durchlässigkeitsbeiwert der anstehenden Böden sind nachzuweisen. Alternativ kann auch eine Rückhaltung des anfallenden Niederschlagswassers in Retentionszisternen oder Retentionsmulden vorgenommen werden.

11 BEGRÜNDUNG Seite 11 von 13 Um die öffentlichen Abwasseranlagen zu entlasten muss das auf befestigten Flächen des privaten Grundstücks anfallende Niederschlagswasser gedrosselt dem öffentlichen Regenwasserkanal zugeleitet werden. 7 UMWELTBELANGE Im beschleunigten Verfahren nach 13a BauGB wird von der Umweltprüfung nach 2 (4) BauGB und vom Umweltbericht nach 2 a BauGB abgesehen. Gleichwohl wurden die Umweltbelange und die Belange des Artenschutzes ermittelt und in den der vorliegenden Begründung angehängten Gutachten dargestellt. 7.1 Umweltbelange Insgesamt entstehen durch Verlust von innerörtlichen Gartenflächen geringe Beeinträchtigungen auf den Umweltbelang Arten/Biotope. Hohe Auswirkungen sind durch zusätzliche Versiegelungen für den Umweltbelang Boden zu erwarten. Die Auswirkungen auf das Klima/Luft sind durch Bebauung von innerörtlichen Grünflächen durch die vorliegende Planung von untergeordneter Bedeutung. Während der Bauphase sind durch die zu erwartenden Lärm- und Schadstoffbelastungen temporäre Beeinträchtigungen für den Umweltbelang Mensch/Erholung zu erwarten. Der Verkehr in der Schnurrgasse wird leicht zunehmen. Während der Bauphase sind für den Umweltbelang Grundwasser Beeinträchtigungen durch Unfälle nicht auszuschließen. Das Landschaftsbild wird aufgrund der innerörtlichen Lage nicht beeinträchtigt. Im Zuge der Baumaßnahmen kann das Auftreten von Kultur- und Sachgütern im Gebiet nicht ausgeschlossen werden. 7.2 Artenschutz Aufgrund der sehr überschaubaren Habitatstrukturen des Gebietes und zeitlicher Aspekte des Planverfahrens wurde die Prüfung der artenschutzrechtlichen Belange als artenschutzfachliche Potenzialabschätzung mit einer Geländebegehung im Oktober 2016 durchgeführt. Ergebnis ist, dass aus artenschutzfachlicher Sicht wegen der gegebenen Verhältnisse keine erheblichen Konflikte zu erwarten sind. Als Lebensraum für die gelisteten ZAK-Arten bzw. den geprüften Arten kommt dem Gebiet keine besondere Bedeutung zu. Aufgrund dieser Erhebungen ist nicht mit Vorkommen von wertgebenden Pflanzenarten oder Arten der Tiergruppen Vögel, Fledermäuse, Wildbienen und Reptilien im Gebiet zu rechnen. Dennoch sind Maßnahmen zur Vermeidung von Tötung oder Verletzung von Einzeltieren vorzunehmen. Nach derzeitigem Erkenntnisstand sind jedoch keine vertiefenden Bestandserfassungen dieser Tierartengruppen erforderlich. 8 VER- UND ENTSORGUNG Die Ver- und Entsorgung (Kanal, Trinkwasser) ist gesichert und erfolgt über den Anschluss an das bestehende Leitungsnetz. 9 KOSTEN Der Stadt Heitersheim entstehen keine weiteren Kosten, da die Erschließung bereits gesichert ist.

12 BEGRÜNDUNG Seite 12 von STÄDTEBAULICHE DATEN Fläche des räumlichen Geltungsbereichs ca m² Allgemeines Wohngebiet ca m² Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen, Gemeinschaftsanlagen ca. 428 m² Stadt Heitersheim, den Bürgermeister Martin Löffler Der Planverfasser

13 BEGRÜNDUNG Seite 13 von 13 ANLAGEN Belange des Umweltschutzes nach 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB (Freiraum- und LandschaftsArchitektur Büro Wermuth, 2016) Artenschutzfachliche Potenzialabschätzung schützenswerter Arten und Biotope (Freiraum- und LandschaftsArchitektur Büro Wermuth, 2016)